成都酒店式公寓市場調研報告

1、成都酒店式公寓市場調研報告序言2一、起 源2二、概 念2三、特 點331、酒店獨立產權332、酒店式管理333、兼具居住度假與投資兩種功能3四、用途分類341、商務酒店式公寓342、商住酒店式公寓443、新生代酒店式公寓4五、開發(fā)流程451、市場定位452、需求分析553、區(qū)位選擇654、規(guī)劃設計655、選擇裝修標準6六、成都市酒店式公寓761、成都酒店式公寓歸類7611、物業(yè)特征分類7612、投資商盈利模式分類762、成都酒店式公寓區(qū)域分布763、成都酒店式公寓租金情況864、成都酒店式公寓銷售情況965、成都部分酒店式公寓租售情況對比1066、典型案例分析10661、金府soho10662

2、、力迅領筑13七、酒店式公寓物業(yè)特征1571、經營管理物業(yè)的靈魂15711、硬件條件16712、軟件條件16713、酒店式物業(yè)檔次1672、物業(yè)規(guī)模物業(yè)品質的集約體現1773、房 型17序言“酒店式公寓”，時下流行的物業(yè)形式，但酒店式公寓絕不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。經濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件。借鑒國內最近5年的酒店式公寓的發(fā)展歷程，分析酒店式公寓的市場情況。一、起 源酒店式公寓的概念最早起源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓

3、的雛形。酒店式公寓的提出至今已有約30年時間。20世紀中葉，一些發(fā)達國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，采用公寓房型設計的一種物業(yè)經營模式。由于價格低于酒店標準，而服務水準又大大高于普

4、通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。我國的酒店式公寓最早是出現在深圳，深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之后又出現在上海、北京等地，目前全國各大中城市都有發(fā)展。二、概 念酒店式公寓是指位于大型商圈內，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，定位成為服務高端市場的產品，是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有

5、良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業(yè)。因此，酒店式公寓更多地被稱為“酒店式服務公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商務中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務配套設施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務品質完全滿足了這些客戶的需求

6、。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。三、特 點31、酒店獨立產權投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。不過大多數酒店式公寓，投資者在一定期限內只擁有客房的所有權，而沒有經營權。 32、酒店式管理酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務。由于酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。 33、兼具居住度假與投資兩種功能酒店式公寓既可以用來居住度假，也

7、可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。 四、用途分類 41、商務酒店式公寓商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市cbd及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。 目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這

8、些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。 42、商住酒店式公寓商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地處繁華商業(yè)地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值。雖然商住酒店式公寓商務環(huán)境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。它只在特定區(qū)域內存在，其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網絡、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房

9、款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。 43、新生代酒店式公寓一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質的環(huán)境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏

10、得了較多的工作與休息時間。五、開發(fā)流程市場定位 需求分析 區(qū)位選擇 規(guī)劃設計 裝修標準 經營管理 51、市場定位酒店式公寓的硬件設施和服務內容決定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)的使用者的需求。1、海內外常駐當地的商務機構和其它機構2、國內及海外常來當地的商務人員3、當地企業(yè)4、soho族5、個人或家庭居住生活者上述群體的需求差別較大，一個酒店式公寓項目難以同時滿足所有群體的需求，若以滿足某一類或相追認的某幾類群體需求為目標，則可以為提供更適宜的產品和服務。幾年來的發(fā)展已分化出兩大類，一類為側重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務的酒店式公寓；另一類為側重辦

11、公功能，為各類機構或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式商務公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各類群體的需求不同，面向不同的群體，就有不同的功能設置、硬件設施和服務內容。52、需求分析酒店式公寓的市場需求者主要有以下幾類：1、海內外常駐機構的商務人員、管理人員和技術人員國內及海外常駐機構，規(guī)模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓，商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現在一般不會選擇酒店。規(guī)模小、派駐人員少的海內外駐地機構往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住

12、樓或酒店式公寓。實力較強，注重形象的機構更傾向于酒店式公寓。2、國內及海外商務人員由于業(yè)務關系，國內及海外都有不少商務人員會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中購買或租用一套房，以方便居住和辦公。3、投資者不少人購買房屋用于投資，一般選擇戶型面積小?？們r低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者，尤其是香港投資者樂于購買的物業(yè)。有余錢的當地人也樂于購買作為投資。4、小企業(yè)和soho族少數盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公及休息居住。隨著科技發(fā)展和計算機網絡普及，家庭辦公室已成現實，已有少數人在家辦公，這部分人即soho族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合soho族。5、居家自住

13、者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數人會作為純粹居家之用。53、區(qū)位選擇區(qū)位的選擇對酒店式公寓的成敗影響很大。側重于居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業(yè)高級職員提供居所，要位于高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環(huán)境和景觀，并有完善的生活配套設施。為常駐的海內外商務機構及海內外商務人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁華市區(qū)，以吸引酒店的?？?。還要求周圍寫字樓多，交通便利，有良好的商業(yè)、餐飲及娛樂設施，便于開展業(yè)務和生活居住。為小企業(yè)及個人提供辦公和居住場所和酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴

14、格，但也要交通方便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設施。某個區(qū)位，地段是否適宜建酒店式公寓，建哪一種酒店式公寓，根據該地段周圍的物業(yè)及配套情況而定，但一般都要滿足交通方便、周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設施等要求。54、規(guī)劃設計酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住空間同時是辦公空間。而面積大的酒店式公寓中，居住空間和辦公空間分離。不同的酒店式公寓側重點不同，有的偏重于居住，如廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽臺；有的偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，無廚房，提供一些辦公設施和通訊條件。在戶型方面，早期開發(fā)以中戶型為主，含少量大戶型。后期開發(fā)的酒店式公寓都以小戶型為主，含少

15、量中戶型，極少大戶型單位。目前市場以40-70的酒店式公寓為主。55、選擇裝修標準酒店式公寓一般都是精裝修，裝修標準有高標準和低標準兩種。高標準。有些酒店式公寓項目智能化程度較高，設置消防自動報警系統(tǒng)和自動控制系統(tǒng)；在地下車庫、電梯廂、主要出入口及每層電梯廳設閉路監(jiān)控系統(tǒng)；車庫設圖像對比自動收費系統(tǒng)，設結構化綜合布線系統(tǒng)，實現辦公通訊自動化，每戶有數據信息接口；采用中央空調系統(tǒng)等。例如深圳的爵士大廈，設中央熱水供應系統(tǒng)及中央空調系統(tǒng)；采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)與閉路電視進行保安監(jiān)控，還設有單戶求救電鍵，設消防自動報警及噴淋系統(tǒng)；有衛(wèi)星電視接收設備；每戶有信息接口，實現辦公通訊自動化。低標準。標準較低的

16、酒店式公寓，與高標準裝修樓盤的主要差距在于：沒有中央空調系統(tǒng)，智能化程度較低，公共部位裝修不夠豪華。裝修標準的差距也在價格和物業(yè)管理費方面反映出來。但這種區(qū)分方法并不唯一，根據各地的具體情況具體分析。六、成都市酒店式公寓61、成都酒店式公寓歸類611、物業(yè)特征分類成都的酒店式公寓根據目標客戶和物業(yè)特征，主要集中于“小戶型單身公寓”，從2006年開始，這類物業(yè)進入成都住宅市場，連連引起熱銷的火爆場面，以“小戶型、低總價和酒店式服務”作為其最主要的賣點，贏得了大量成都新興白領的年輕購房群和投資客。近些年隨著成都房地產行業(yè)的高速發(fā)展，逐漸出現了一種比傳統(tǒng)酒店式公寓更為高端的服務式公寓，代表項目有香格

17、里拉服務式公寓、原石灘5a級高檔酒店公寓。612、投資商盈利模式分類1、全出租酒店公寓高檔型公寓基本都屬于這一類。這類公寓的投資方是將物業(yè)作為類似酒店的經營方式長期經營，通過租金取得利潤。因為此類酒店式公寓一般由一個業(yè)主進行經營，管理較為簡單，容易創(chuàng)品牌，但同時由于資金回收期長而投資風險較高。2、可租售的酒店式公寓目前成都大多數的酒店式公寓都屬于此類，開發(fā)商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風險。但由于有較多小業(yè)主，經營管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托酒店經營管理公司經營管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會造成一定的經營麻煩，為避免出現這樣的情況

18、，現在越來越多的開發(fā)商已經在銷售階段就將酒店經營管理引入進來捆綁銷售，即賣房的同時簽訂為期較長的租賃協(xié)議，保證租賃穩(wěn)定性的同時又因為品牌酒店經營管理公司的介入提高了樓盤的知名度。62、成都酒店式公寓區(qū)域分布從成都酒店式公寓歷年的發(fā)展情況來看，從2006年開始，成都地產市場開始升溫，酒店式公寓供應逐漸增加，2008年由于地震及金融危機的影響略有下滑，但到了2009年持續(xù)至今酒店式公寓供應量升幅明顯。成都酒店式公寓的分布主要集中于一環(huán)路、二環(huán)路及市中心一帶，以天府廣場為中心向四周輻射，方向跨度10多公里。其中西南兩片區(qū)是酒店式公寓分布最為集中的區(qū)域。東北兩片區(qū)雖然也有部分酒店式公寓項目，但是相對比

19、較分散。地段為王，地段是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標準的決定性指標。成都市目前的酒店式公寓項目幾乎都分布在各個轄區(qū)內商業(yè)及交通環(huán)境成熟的位置，周邊配套完善，設施齊全。63、成都酒店式公寓租金情況成都市中心城區(qū)由酒店經營管理公司統(tǒng)一經營管理的酒店式公寓租金價格比較穩(wěn)定，一般在40-45/；由個體出租的酒店式公寓價格高低不一，浮動較大，上至50元/，下至30元/，房屋裝修條件、地段位置、項目建成時間、小區(qū)環(huán)境及房東個人因素等多方面原因共同影響物業(yè)租賃價格；酒店式公寓的分布區(qū)域環(huán)境不同，目標客戶有差別，產品定位也不

20、同，因此相對應的租金也有一定差異，天府廣場、萬達廣場等商業(yè)集中區(qū)域平均租賃價格略高；成都北邊由于建材、物流、批發(fā)等行業(yè)大量集中的原因，導致區(qū)域環(huán)境較差，酒店式物業(yè)品質及租賃價格偏低，且更多以個體租賃為主；其余三個方位的租金及性價比按照綜合考量來看，依此為南邊、西邊和東邊。成都部分酒店式公寓租金價格樣板名稱面積（）租賃方式租金（元/）區(qū)域三益公3050統(tǒng)一經營60春熙路成功銀璽3048個體經營3540建設路金府soho3890統(tǒng)一經營34金府路熙城國際3545統(tǒng)一經營35西門車站秀城嘉園3062統(tǒng)一經營37一環(huán)路西三段城市理想3761個體經營5060天府廣場力迅領筑4448個體經營5060文翁路

21、64、成都酒店式公寓銷售情況成都市場目前對于酒店式公寓銷售認知情況差異較大：將酒店式公寓與寫字樓概念混為一體，在銷售過程中將小面積寫字樓（40-60）添加進酒店式公寓功能進行講解，擴展其物業(yè)使用范圍；在70年產權的小戶型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物業(yè)品質感及投資回報率；利用酒店式公寓商業(yè)屬性，與商鋪進行類比，突出價格差異。成都部分酒店式公寓銷售情況樣板名稱面積（）銷售方式單價（元/）區(qū)域三益公3050捆綁銷售13000春熙路成功銀璽3048獨立銷售7000建設路金府soho3890捆綁銷售6300(+400/裝修費)金府路熙城國際3545捆綁銷售7500西門車站秀城嘉園3062捆綁銷售75

22、00一環(huán)路西三段城市理想3761獨立銷售13000（精裝）天府廣場力迅領筑4448獨立銷售13000（精裝）文翁路表格中捆綁銷售的概念是指開發(fā)商將項目銷售給個體業(yè)主的同時，個體業(yè)主需與酒店經營管理公司簽訂為期1015年的長期租賃協(xié)議，租賃起始價格及上漲幅度由酒店管理公司統(tǒng)一確定，個體業(yè)主無定價權；獨立銷售的概念是指開發(fā)商將項目銷售給個體業(yè)主，通常只對公共部分進行裝修，個體業(yè)主需對購買物業(yè)單獨進行裝修，之后可以自行擬定價格出租或委托項目所屬的物業(yè)管理公司對外租賃。65、成都部分酒店式公寓租售情況對比項目三益公成功銀璽金府soho熙城國際秀城嘉園城市理想售價（元/）1300070006300750

23、0750013000租賃（元/年）720444420420444660租賃方開發(fā)商個體天府麗都凱賓酒店凱賓酒店個體各項目租售比5.5%6.3%6.7%5.6%5.9%5%平均租售比5.8%66、典型案例分析661、金府soho開盤時間：2010/5/1入住時間：2011/8占地面積：4408平方米竣工日期：2011/12容 積 率：12建筑面積：68620平方米物業(yè)管理費：2.5元/平方米月綠化率：30%soho小戶型均價：6200元/樓層狀況：1期1-6層商業(yè)；7-10層酒店；11-22層住宅；23-31層寫字樓soho區(qū)間：3890項目位于成都市西北面的二三環(huán)之間，金府路內側，距離三環(huán)路大

24、約1公里，地處金府商圈和九里堤居住片區(qū)雙輻射核心區(qū)域，被華僑城休閑商業(yè)區(qū)、沙灣商務商業(yè)區(qū)和蓉北物流商業(yè)區(qū)所包圍，同時受益于以上五個區(qū)域的發(fā)展。 項目打造的是金府商圈的地標性建筑，軟硬件配套也是區(qū)域內的標桿。擁有6000平米的休閑廣場、三層超大地下停車位，并聘請世界四大行之一的世邦魏理仕擔綱物管顧問，為項目量身打造如商務秘書服務等一系列的特色物管服務。 項目對面是全國聞名的金府商圈，被譽為是“西部生資第一圈”，整個商圈的規(guī)劃面積為2.5平方公里，目前商圈的年交易量已經達到300億左右，并且政府還明確表示，商圈未來的20年不拆遷不轉移，并將加大投資力度，提升整個商圈的檔次，使商圈發(fā)展更具規(guī)模化和規(guī)

25、范化。 項目背后是常住人口達到50萬人的九里堤居住片區(qū)，為項目提供了完善的商業(yè)配套和交通配套，距離項目3-5分鐘車程就有人人樂、沃爾瑪和摩爾百盛三大購物中心，九里堤公交站、茶店子客運站以及火車北站都相距不遠，幾十條公交線路到歡樂谷、一品天下美食街和市中心都非常便捷。整個項目產品定位為專業(yè)soho公寓，并引入錦城天府麗都的升級精品店錦城君逸酒店對其90套soho公寓按照四星級標準統(tǒng)一打造。酒店式公寓租金信息項目2010年5月1日開盤，截止目前，針對90套酒店式公寓的銷售排號已經到130位，根據現場銷售人員介紹，戶型區(qū)間在（3845）的酒店式公寓幾乎會在開盤當天售罄，僅有可能留存少量略大的戶型（7

26、090）。酒店式公寓統(tǒng)一打包給錦城君逸酒店經營管理，起始租金34元/，每三年遞增9%，由于酒店定位標準為四星級，業(yè)主需繳納400元/裝修費給酒店管理公司。662、力迅領筑開盤時間：2009/12/12入住時間：2010/12占地面積：4926平方米竣工日期：2010/8容 積 率：5.3建筑面積：34763平方米物業(yè)管理費：2.8元/平方米月綠化率：25%均價：13000元/樓層狀況：1-4層整體商業(yè)；5-30層精裝公寓；物業(yè)區(qū)間：4448（精裝）在人民公園喝茶、健身、休閑/體驗城市的安寧和平和/感悟人生的起落和多變；在天府廣場邊的咖啡館/麥當勞/肯德基/感受快步調的生活變奏曲/時尚氣質的潮流

27、；一動一靜/一快一慢的變幻生活/空間、時間與視覺的交織/洗練出多彩生活/百變人生；力迅領筑45精裝國際精英私享公寓：兩種戶型三種風格，高端配置，專屬配套，精英私享。整個項目定位為高端私享精裝小戶型公寓，并引入廣東嘉邦專業(yè)酒店物業(yè)管理公司提供酒店式物業(yè)服務，包括叫醒服務；叫車服務；采購服務等。根據現場銷售人員介紹，整個項目目前銷售已進入尾聲，僅剩8套房源，1-4層商業(yè)早已整體銷售。精裝私享公寓戶型（統(tǒng)一戶型）公共部分裝修標準入戶大堂地面采用石材、局部地磚。墻面采用乳膠漆、局部石材、鎢鏡、木飾面。天棚采用石膏板吊頂乳膠漆飾面。標準層電梯廳地面采用地磚，電梯門石材門套，墻面采用局部木飾面、墻磚、乳膠

28、漆，天棚采用質感涂料。標準層過道地面采用地磚，墻面采用乳膠漆，天棚采用石膏板吊頂乳膠漆飾面。套內裝修標準配套設施廚房地面鋪高檔石材，墻身鋪貼高檔磁磚，天棚采用石膏板吊頂。選用高檔品牌櫥柜，臺面選用人造石，配不銹鋼水盆、龍頭，安裝海爾電磁爐以及海爾抽油煙機。衛(wèi)生間地面鋪貼高檔地磚，墻身鋪貼高檔磁磚，淋浴間局部墻身貼玻璃馬賽克，天棚采用石膏板吊頂。設高檔淋浴屏配精美花灑，高檔座廁及陶瓷洗面盆。臥室、客廳地面鋪強化木地板，配不銹鋼踢腳線；墻身刷高檔乳膠漆，部分墻身貼高檔墻紙。家電格力中央空調、lg電視機、海爾電冰箱、海爾滾桶洗衣機、萬家樂熱水器家私精美衣柜、電視機柜、間隔柜、雙人床架、床頭柜、鞋柜七

29、、酒店式公寓物業(yè)特征71、經營管理物業(yè)的靈魂良好的物業(yè)管理服務和設施水平，是決定酒店式公寓市場能否長久發(fā)展的核心因素。通常情況下，其物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設施，包括房間套內的設施和公共設施；軟件主要指公寓的服務管理水平。目前的成都酒店式公寓市場，大部分項目的硬軟條件尚未達到酒店式公寓項目應有的標準，這里以上海酒店式公寓標準為例：711、硬件條件房間內設施以家具設備為主，其中：廚房和衛(wèi)生間的設施以及空調、電話、電視、冰箱、洗衣機（烘干設備）等設備的品牌和質量是關鍵。公共部位設施以會所設備為主。大多數中高檔的酒店式公寓都擁有自己獨立的功能齊全的會所，通常包括：健身設施

30、：網球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網吧等；商業(yè)設施：商務中心、超市、美容美發(fā)廳等；其他設施：公寓大堂等。712、軟件條件主要體現在以下幾大內容上：家政服務：日常的房間清潔、干濕洗衣服務；安全服務：24小時保安、24小時客房服務；交通服務：機場接送、出租車預定、停車設施；其他服務：社區(qū)聚會、幼兒看護。713、酒店式物業(yè)檔次根據物業(yè)管理和配套設施的質量和品質，酒店式物業(yè)可分為高、中、低不同的檔次。高檔物業(yè)以品牌和服務取勝。如盛捷、雅詩閣、嘉里公寓、上海商城等代表了上海頂級酒店公寓，號稱5星級酒店公寓，可以依托自身其他物業(yè)的整體效應，在市場上起到主導地位，房價也向5星級酒店看齊。在硬件設施上為客戶提供豪華、舒適、齊全的家具設備和公共活動場所，在軟件服務上進行以“客戶需求”為中心的管家式服務。住客絕大部