房子評估了多久會拆

1、房子評估了多久會拆一、機器設備拆遷價值評估中所面臨的問題實際評估工作中涉及的拆遷機器設備種類繁多在實際工作 中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達成協(xié)議的機器設備拆 遷，一般不請專業(yè)評估機構評估其價值。一般只有在機器設備繁 雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達成協(xié)議的，才會請專業(yè)評估 機構介入。拆遷當事人的利益沖突對評估操作的影響。拆遷當事人之間存在著明顯的利益沖突。被拆遷人為了取得 更多的拆遷補償，對拆遷人與評估人員現(xiàn)場不易把握的隱蔽工程 或特殊設備等會提出各種要求增加補償?shù)睦碛珊涂量桃?，有?甚至有意不提供應當提供的資料數(shù)據(jù)，這無疑是對評估人員順利 完成評估工作的挑戰(zhàn)。二、拆遷評估中機器設備的

2、分類在機器設備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么， 一般是由評估委托人先行提出，然后再與評估人員商洽后確定。 由于在不同的情況下，機器設備拆遷時評估的對象是不同的，因 此，應對拆遷的機器設備有一個簡單的分類：1、按機器設備能否拆卸可分為可拆卸設備與不可拆卸設備；2、按機器設備是否需要安裝可分為不需安裝的設備與需安 裝設備；3、按機器設備拆遷所涉及的相關費用和損失，與機器 設備重置成本相比較的結果，可分為可搬遷設備與不可搬遷設 備；4、按機器設備拆卸后能否保持原有功能與技術指標，可分 為可保持原有功能的設備與不能保持原有功能的設備；5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機器設備可否繼續(xù)使用運行，可分 為不

3、允許繼續(xù)運行的設備與允許繼續(xù)運行的設備。需要注意的是，將不能保持原有功能的機器設備歸為不可搬 遷設備時應當慎之又慎。對不可搬遷設備所需評估的是設備的一 次性損失，其損失價值應該是設備的評估價值扣除設備被拆卸后 的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設備所需評估的價值是拆卸費、拆卸損 失、設備基礎費用、運雜費、安裝調(diào)試費及大型設備聯(lián)合試運轉 的費用等相關費用的匯總。當然，不需安裝設備與一些閑置設備 的評估結果，在具體的內(nèi)容上有所不同。至于機器設備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不 是機器設備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委 托。三、機器設備拆遷價值評估的實務操作機器設備拆遷的價值評估，除了應

4、認真執(zhí)行一般的評估程序 之外，還應特別注意以下幾個問題：1、評估基準日似乎應為機器設備拆遷所在地的拆遷公告 日。但由于在實際工作中，機器設備拆遷時的價值評估經(jīng)常是在 被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進行委托的，機器設備的評 估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達現(xiàn)場后才得以 明確，因此，宜以此三方人員共同進入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基 準日。2、評估的現(xiàn)場勘查，應盡量在被拆遷方的相關負責人、拆 遷方的項目負責人與評估人員同時在場時進行。評估現(xiàn)場勘查必 須達到盡可能的細致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應由上述 三方共同簽字確認。對重要的、特殊的機器設備還應當攝影、攝 像，并建立備份。3、對于電

5、梯、鍋爐、壓力容器、深井等設備應取得最新的 書面法定檢測證明、報告與許可證等資料。4、分清在建的設備工程、報廢的但未處理設備、閑置設備 等各種評估對象，并必須關注機器設備的租賃、代管、海關監(jiān) 管、抵押以及已進行了財產(chǎn)保險等各種現(xiàn)狀。5、對于地下管線、特殊的設備基礎等隱蔽工程，應盡可能 取得原設計圖紙等書面資料，并應盡可能進行必要的勘探測試。6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應盡可能與拆遷方 和被拆遷方溝通。評估人員應當要使拆遷雙方明確：機器設備拆 遷的價值評估報告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見；由于 受許多不確定因素與假設條件的限制，評估報告中的評估結果不 是拆遷雙方最后達成拆遷協(xié)議的唯

6、一依據(jù)；機器設備拆遷的價值 評估報告僅能作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。四、機器設備拆遷評估價值確定采用成本法評估不可搬遷設備補償價值的公式如下：不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重置全價X綜合成 新率一設備可變現(xiàn)凈值其中：設備重置全價=外購市價+運雜 費+安裝調(diào)試費或設備重置全價=設備制造成本+應攤期間 費用+安裝調(diào)試費+大型設備的資金成本+應計稅費+合理利 潤評估可搬遷設備補償價值的公式如下：可搬遷設備的補償價值=拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調(diào)試費+設備基礎費 +大型設備的聯(lián)合試運轉費其中：運雜費=基本運費+裝卸費+基本包裝費丨 合理損耗費+運輸保險費大量的小型設備購置時只有極少的

7、運雜費，也不計安裝調(diào)試 費，因此，在評估時可針對具體情況酌定。大、中型設備購置 時，其運輸、安裝調(diào)試費一般由供應商負責，這方面的費用一般 已包含在設備的購置價中，因此在評估時，這方面費用的確定應 查核原設備購置合同的具體條款或向供應商咨詢。當無法獲得設備的外購市價時，才可以用設備的重置全價來 替代。而機器設備搬遷的運雜費，應根據(jù)搬遷中的具體意向而 定，費率可取設備評估價值的1%2、5 %,在許可的范圍內(nèi) 應就高不就低。一般設備的拆卸費率為安裝調(diào)試費的5 0 %。實際工作中有兩類機器設備的安裝調(diào)試費最難把握。一是由國外進口只能由外方來安裝調(diào)試的設備，二是從軍工 單位轉入并簽署了保密協(xié)議的設備。評

8、估人員在遇到此類設備 時，其安裝調(diào)試費可以先按一般正常情況下的機器設備的安裝調(diào) 試費進行評估，然后應盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項費用。此外，消防設施、供電設滋、供水設施等設備的安裝調(diào)試費 與運雜費，是受國家或行業(yè)相關規(guī)定限制的。此類設備的運雜費 和安裝調(diào)試也應按照國家或行業(yè)相關規(guī)定或由相關部門出面，經(jīng) 多方協(xié)商確定，而不應只是簡單地根據(jù)一些費率來確定。五、機器設備拆遷評估報告中的專項說明機器設備拆遷時的評估價值，受許多不確定因素與假設條件 的限制，所以評估人員應對相關不確定因素與假設條件在評估報 告特別事項中作出必要的說明。以下是我們對機器設備拆遷價值 評估報告中專項說明所進行的嘗試，供同仁

9、們參考。“專項說明：本次接受委托所進行的評估，是因動遷需要對所涉及機器設 備搬遷所造成的正常損失所作的估價。此項評估結果僅作為對本 次動遷相關當事人補償費確定時的價值參考，不能作為其他用 途。因不當使用本評估報告及評估結果所導致的一切損失與本評 估機構、本評估師無關。本次評估所涉及機器設備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條 件，即評估價值以機器設備持續(xù)使用和公開市場的公允價格標準 作為為評估基礎。沒有考慮可能與機器設備有關的抵押、財產(chǎn)保險、相 關債權債務以及其他特殊事項對評估價值的影響，也未考慮可能 與國家宏觀經(jīng)濟政策變化與自然力和其它不可抗力對機器設備價 值的影響。本次評估涉及的機器設備損失，僅

10、是一次性搬遷所造成正常 情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損 失。本次評估未考慮機器設備可能另行存放于倉庫或其他儲存地 的配、備件的運雜費和拆卸費。本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬 運、非正常調(diào)試等情況下的非正常損失；也未考慮因機器設備停 工停產(chǎn)的損失。本次評估未考慮因機器設備不應存在的、但原本已經(jīng)存在的 或多年導致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費用的變動，也未 考慮因機器設備維護保養(yǎng)、大修理和更新改造所造成的拆遷費用 的變動。本次評估的設備X X X X X是以X X X X年乂月乂日評估 師、被拆遷人XXXX有限公司相關負責人XXX、XXX及拆 遷人XXXX動遷小組相關負責人XXX、 XX