物業(yè)管理的接管驗(yàn)收與合同的訂立

1、物業(yè)管理的接管驗(yàn)收與合同的訂立第一節(jié) 驗(yàn)收原則及分類一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則物業(yè)的接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗(yàn)收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，要堅(jiān)持實(shí)事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個(gè)人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析

2、。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測和驗(yàn)收必須是在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)

3、間以后進(jìn)行。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。二、物業(yè)接管驗(yàn)收的分類建筑工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收可以分為隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收。1隱蔽工程驗(yàn)收各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙

4、方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗(yàn)收資料。2分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收，是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目，或單元工程在達(dá)到使用條件、需要提前使用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進(jìn)行驗(yàn)收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用，發(fā)揮其投資效益。3單項(xiàng)工程驗(yàn)收工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)。承建單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設(shè)計(jì)、承建等單位組織驗(yàn)收小組，共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。4全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大

5、型建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。預(yù)驗(yàn)收必須由開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有技術(shù)資料。第二節(jié) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序一、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)工

6、程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)

7、帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有技術(shù)資料。二、驗(yàn)收程序1原有房屋接管驗(yàn)收程序(1)移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收；(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；(3)接管驗(yàn)收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)；(4)對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；(6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗(yàn)收程序。(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收

8、；(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；(3)接管單位會(huì)同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；(4)對驗(yàn)收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。3住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃

9、、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評價(jià)，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收報(bào)告；城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行審查。綜合驗(yàn)收報(bào)告審查合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。三、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和

10、協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及定、附著物清冊。(2)技術(shù)資料。房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。2新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料。(2)技術(shù)資料。1)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)地質(zhì)勘察報(bào)告；3)工程合同及開、竣工報(bào)告；4)工程預(yù)決算；5)圖紙會(huì)審記錄；6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8)沉降觀察記錄；9)竣工驗(yàn)收證明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛(wèi)生

11、器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；14)供水、供暖的試壓報(bào)告。四、物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操作等。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就

12、是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取物業(yè)管理手冊，知會(huì)管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī)車在投入運(yùn)行時(shí)必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財(cái)力。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。五、交接雙方的責(zé)任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，

13、經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。4新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收

14、接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。5新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗(yàn)收中，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時(shí)提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委托方提供的保修款。由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。辦理移交手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與

15、物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。第三節(jié) 竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修一、保修的范圍竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法(試行)的規(guī)定進(jìn)行保修。各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹

16、灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺(tái)積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。二、保修期限保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)保修辦法下列各類工程的保修期。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6

17、個(gè)月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。第四節(jié) 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項(xiàng)物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。2物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保

18、養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。4落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。5開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。7接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)

19、驗(yàn)收與接管工作即完成。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項(xiàng)1接管不規(guī)范，驗(yàn)收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操作過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會(huì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。同時(shí)，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時(shí)會(huì)造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。2物業(yè)

20、的接管驗(yàn)收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計(jì)劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕錂C(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都有待在實(shí)踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗(yàn)收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。3缺乏統(tǒng)一的接管驗(yàn)收合同文本。接管驗(yàn)收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會(huì)

21、出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。切實(shí)做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。第五節(jié) 接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本一、合同的概述(一)物業(yè)管理合同的特征1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因處理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)

22、生、園庭綠化等)所支出的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

23、物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；3物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；6物業(yè)管理服務(wù)的期限；7違約責(zé)任；8合同終止和解除的約定；9當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；(7)物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事

24、項(xiàng)：(1)業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本*市住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同書(標(biāo)準(zhǔn)文本)甲方(委托方)：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)乙方(受委托方)：物業(yè)管理公司為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)*經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實(shí)施細(xì)則(以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)

25、行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。(2)管理事項(xiàng)包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)；公共生活秩序；文娛活動(dòng)場所；便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；車輛行駛及停泊；住宅區(qū)檔案管理；政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。待添加的隱藏文字內(nèi)容3(二)委托管理原則以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的原則。(三)委托管理形式確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)

26、指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)1甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方；(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的05%) 平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米)，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；(6)

27、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；(7)對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)終止合同；(8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)

28、定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)；(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處；(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)

29、變更情況；(8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。(六)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行*經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。(2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的