在山西XX投資興建酒店項目的可行性分析報告

1、在山西XX投資興建酒店項目的可行性分析報告報告人：上海XX酒店咨詢有限公司、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點是一個由多元 因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市的文 明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放 起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段，80年代，隨著國家改 革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引 進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補充，投資主體還 是以國有資本為主。第三階段，到了 21世紀(jì)

2、，隨著北京申奧的成 功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展 商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀 如下：星級酒店總數(shù)9,751100%國有經(jīng)濟(jì)5,62257.65%集體、股份、聯(lián)營2,81628.87%私營6356.52%外商、港、澳、臺6786.96%星級酒店總數(shù)9,751100%5星級酒店1982.03%4星級酒店7277.46%3星級酒店3,16632.46%2星級酒店4,86449.88%1星級酒店7968.17% 由于酒店行業(yè)的特點，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被 動的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的

3、、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會對酒 店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動過程，需要我們對于市場的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅 要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢，而 且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計、推斷出我們酒店 未來的經(jīng)濟(jì)、市場，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。1經(jīng)濟(jì)方面1.1 世界經(jīng)濟(jì)從2003年下半年開始回升，全年增長 2.5%。 2004年世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強，增長率達(dá)到3.5%,其中美國經(jīng)濟(jì)增長4%作為世界上人口最多的國家中國和印度經(jīng)濟(jì) 也持續(xù)保持高速增長，增長率分別達(dá)到8.5%和6.25%。

4、但當(dāng)前世界 經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟(jì)增長的各項政策和措施，例 如：一是除需求回升之外，國際貿(mào)易增長缺乏其他動力；二是國際 資本流動還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)先前的活躍程度； 三是很多國家和地區(qū)在 信息通訊技術(shù)的投資還不夠； 四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生， 都影響了一些投資項目的開發(fā)，但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。1.2 2004年中國的GDP增長率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高 態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟(jì)總量的盤子不斷增大， 把經(jīng)濟(jì)的重點從投資轉(zhuǎn) 向消費，增加人們的收入，進(jìn)一步鼓勵消費增長，增強消費需求對 經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。 并針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行中出現(xiàn)的盲目擴大投資 等，增強調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性，將

5、使我國的經(jīng)濟(jì)保持在 良好的發(fā)展軌道上。預(yù)計 2005 年中國的經(jīng)濟(jì)將成功實現(xiàn)軟著陸， 但因今年全球原油價格上升，2005年中國GDP增長率會比預(yù)測值低 0.8 個百分點。中國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)司司長許憲春認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)總量將 在 2005 年超過法國，目前，隨著祖國大陸大開發(fā)的進(jìn)程，臺商投 資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn)發(fā)， 2005年會進(jìn)入快速發(fā)展期。 一些 跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加 投資，還有日本的NEC公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中 心。由此可見，中國的經(jīng)濟(jì)在明年會繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢而 上，穩(wěn)健前行。1.3 山西省作為中部地區(qū)省份， 2004年今

6、年 1-6 月份全省進(jìn)出 口總值達(dá) 41.74 億美元 , 比去年提高了八個百分點，同比增長69.07%,占全省上半年 GDP26.59%而XX又為省會城市，在全省 11 個地級市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口 32.53 億美元，同比增長 78.75%,在全國各省市中排名第 15位。山西省 2003年,審批外商投資項目總計 89個,今年1-6 月份 審批外商投資項目 44 個,同比增長 2.33%；項目總投資 6.62 億美 元, 同比增長 89.9%；合同外資 1.6 億美元 ,同比增長 22.74%；實際 利用外資 6,119 萬美元,比去年同期 1,100 萬美元增長 465.36%。到目前

7、為止,在去年合同外資增長 50.87%達(dá)到 4.48 億美元的 基礎(chǔ)上,今年上半年我省實際利用外資增長加快,同比增加 5019 萬美元。XX市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)富士 康工業(yè)園的鴻富晉精密工業(yè) IT 項目,總投資在 3,000 萬美元以上, 外方分別注資 198萬美元和 950萬美元,大同威奇達(dá)等醫(yī)藥項目增 資 613 萬美元,均已及時到位。 此外瑞騰科技發(fā)展、 泰呂科技電子、 普林斯正源輻照技術(shù)、 恒宇科技等公司項目進(jìn)度加快, 這些外資投 產(chǎn)項目均保持良好的發(fā)展勢頭。1.4 2004 年山西省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高 層論壇在山西省城XX市舉行。目前，德國企

8、業(yè)在山西投資項目四 十八個,投資達(dá) 4,000 萬美元,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工 的相似性促成了山西與北威州長期以來的友好合作, 這將推進(jìn)了我 省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2旅游方面2.1 2004 年山西省上半年累計接待海外旅游者 95,007 人次, 比2002年同期增長11.94%,完成年計劃的 54.53%;旅游創(chuàng)匯 2,659.85萬美元，比 2002年同期增長14.98%,完成年計劃的 50.86%。累計接待國內(nèi)旅游者2,879.25萬人次，比2002年同期增 長43.53%,完成年計劃的53.96%。旅游總收入82.11億元人民幣， 比2002年同期增長42.53%,完成年計劃的53

9、.79%。主要客源國日 本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、 澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國、菲律賓。山西省2004年1-6月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計表主要指標(biāo)2004 年2002 年同比增長完成年計劃1-6月份1-6月份(%(%海外旅游者（人次）95,00784,87511.9454.53海外旅游創(chuàng)匯（萬美兀）2,659.852,313.2914.9850.00國內(nèi)旅游者（萬人）2,879.252,037.2841.3353.17國內(nèi)旅游收入（億兀人民幣）79.9355.6943.5353.96旅游總收入（億元人民幣）82.1157.6142.5353.7

10、9山西省2004年1-6月外國人主要客源國對比統(tǒng)計表國別2004年1-6月份2002年1-6月份增長比（%名次接待人次名次接待人次日本145,288115,412193.85韓國219,12744,831295.92法國313,36634,870174.45美國49,08625,21574.22德國58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來西亞84,166121,029304.86英國93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,

11、435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰國141,71891,5709.42菲律賓15| 1,2291390835.35XX市2004年1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比2002 年同期增長12.55%,完成年計劃的50.65%;國內(nèi)旅游者768.23萬 人次，比2002年同期增長52.00%,完成年計劃的76.14%；接待總 量仍居全省第一名。2.2 山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華 民族的發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯 萃，素有“中國煤倉”和“中國古代博物館”之譽。人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達(dá)

12、31,401處，是全國（除陜西省外） 惟一 3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位 2個， 被國家命名的歷史文化名城5座，國家級風(fēng)景名勝區(qū)5個，列入全 國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目2個。山西未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資 源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機會的利好方向。三. 山西、XX酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級酒店270家，房間總數(shù)22, 372間，床位數(shù)46,493張，客房出租率53.94%oXX市咼星級酒店中，準(zhǔn)五星級有 2家，四星級有9家，房間 總數(shù)2,106間，床位數(shù)3, 426張，出租率50.66%。到目前為止， 還沒有國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入，主要以國內(nèi)管理

13、和當(dāng)?shù)毓芾頌橹鳎?市場競爭還處于相對簡單的層面。XX市四、五星級客房供給統(tǒng)計表飯店今年 客房數(shù)今年床位數(shù)明年 客房數(shù)明年床位數(shù)迎澤賓館294534 （單 16;雙 240;套38）294534 （單 16;雙 240;套38）山西大酒店166236 （單 60;雙 70 ;套36）166236 （單 60;雙 70;套36）愉園大酒店255452 （單 18;雙 197;套40）200300 （單 60;雙 100;套40）三晉國際飯店225360 （單 60;雙 135;套30）225360 （單 60;雙 135;套30）太平洋酒店119221 （單 12;雙 102;套5）119221

14、（單 12;雙 102;套5）陽光大酒店5591 （單 8;雙 36;套 11）5591 （單 8;雙 36;套 11）御花園假日酒店82136 （單 24;雙 54 ;套4）82136 （單 24;雙 54;套4）晉協(xié)賓館151266 （單 8;雙 115 ;套28）151266 （單 8;雙 115;套28）金港大酒店215356 （單 77;雙 98 ;三21 :套 19:）215356 （單 77;雙 98;三21:套 19:）萬獅京華大酒店201242 （單 90;雙 40 ;套71）201242 （單 90;雙 40;套71）山西國貿(mào)大飯店398533（單 190:雙 135:套:

15、73）398533 （單 190:雙人 135: 套：73）總計2, 1063, 4252, 1063, 273根據(jù)我們的了解，在目前XX的星級酒店中，能夠代表山西文化 的酒店是一個空白。四. 興建酒店的利好因素1政府重視今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會議，聽取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，安排部署當(dāng)前和今后一段時期全省旅游產(chǎn) 業(yè)發(fā)展工作。 副省長宋北杉、 省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)組成員單位的負(fù)責(zé)同志出席了會議。會議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全面升溫 的同時，全省各級有關(guān)部門對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困

16、難和問 題也不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄 弱的矛盾日益突出， 公路、 鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游 客日益增長的需求， 旅游產(chǎn)業(yè)要素市場發(fā)展不均衡， 旅游門票經(jīng)濟(jì) 傾向嚴(yán)重， 旅游市場秩序整頓的任務(wù)仍然較重， 旅游服務(wù)水平需進(jìn) 一步提高。 部分景點追求短期效益， 忽視長遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯 露，對于這些問題有關(guān)部門要切實重視，努力解決。會議強調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希 望產(chǎn)業(yè)， 是省產(chǎn)業(yè)政策重點鼓勵發(fā)展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。 就下一 步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會議提出五點要求： 1) 當(dāng)前和今后一段時期 全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、

17、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興 接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動； 2) 舉全省之力 辦旅游， 切實加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度， 各級政府和各有關(guān)部 門都要樹立全省一盤棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)， 各級旅游主管部門要切實履行職責(zé)，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管 理、服務(wù)等職能作用，主動加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部門 要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問題，著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動 搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實事， 多做貢獻(xiàn)； 3) 按照政府引導(dǎo)、社會主辦、市場運作的思路，大力 促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來說，重點是抓好旅游景區(qū)、景點的 發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)規(guī)劃的制定、完

18、善和實施，抓好旅游資源的整 合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進(jìn) 入國際、國內(nèi)旅游市場，加強旅游市場監(jiān)管，維護(hù)旅游市場秩序， 搞好重點部位、重點景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護(hù)，千方百計 加大投入， 著力搞好旅游景區(qū)、 景點的水、 電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加強環(huán)境整治和綜合開發(fā)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境； 4) 按照市場經(jīng)濟(jì) 要求，努力培育旅游市場主體，要采取多種方式，努力扶持一批有 競爭力的旅游企業(yè)做大做強，可以以資金、市場、管理等入股，組 建大型國際旅游集團(tuán)，吸引國外、省外企業(yè)投資山西旅游市場，切 實把山西旅游做成開放型產(chǎn)業(yè)； 5) 加強與周邊省市的合作，以鄰 為伴，與鄰為善，

19、實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場、大企業(yè)、 大旅游的觀念，努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實履 行職能，加強協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)資源整合，打造精品 路線，加強市場監(jiān)管， 各級政府及有關(guān)部門要從各方面予以大力支 持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套XX市主要展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每年大 約共有 20 個國內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上 海展覽公司暫沒有在山西辦國際、 國內(nèi)展覽的計劃。 今年有五臺山 國際旅游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要節(jié)慶活動。

20、這些展覽和活動在 XX 固定以后，需 要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。3交通配套的改觀2004年山西航空的航線已擴大到 50 多條，使我省武宿機場外 出港航班數(shù)量急劇攀升， 2003 年山西航空共完成旅客運輸量 82.40 萬人次，同比增長146.26%。今年1-6月份，XX機場出港旅客市場 占有率中， 山西航空占到了 40.99%；進(jìn)港旅客市場中， 山西航空占 到了 39.12%。先后又增加了 XX-哈爾濱、XX-烏魯木齊等航線，目前 XX航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航 線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通便利， 2003年 9月 28日，連接山

21、西南北全線 666公 里的大運高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到， 目前長晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段， 2004 年九月底已全線完 工，長晉高速公路作為國家經(jīng)濟(jì)干線 XX至澳門高速公路的重要組 成部分。鐵路方面將會在2005年，新建一條“ XX-北京”的高速鐵 路客運專線，北京到XX只需要2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山 西公路建設(shè)的突飛猛進(jìn) 帶動了山西經(jīng)濟(jì)快速增長。五興建酒店的風(fēng)險1目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和XX市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是 根據(jù)山西省和XX市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少 數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有 5

22、3.94%，XX 市高星級酒店的平均出租率只有 50.66%，這兩個數(shù)據(jù) 告訴我們， 1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá)到保本的水平， 2 ） 目前酒店的數(shù)量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質(zhì)， 屬于投資不動產(chǎn)的范疇， 但不同于投資房 地產(chǎn)。2.1 投資房地產(chǎn)的特點是： 1）資金周轉(zhuǎn)時間短，一般 3到 4 年 2 ）投入產(chǎn)出差價大 3 ）開發(fā)商對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn) 權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移， 最終以獲利而結(jié)束項目， 同時失去所 有權(quán)。2.2 投資酒店業(yè)的特點是： 1）資金需要沉淀，至少 5 年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3 ）酒店經(jīng)營

23、本身的 回報率并不高， 一般在 10%左右 4 ）酒店業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn) 的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需要通過經(jīng)營 管理的效益支撐 5 ）投資方長期擁有酒店的所有權(quán)。3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點， 對于酒店業(yè)的投資， 要保證其回報 率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過 60%，如果 負(fù)債比例過高，財務(wù)費用加大，會造成應(yīng)有回報率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠(yuǎn)的利益著想， 不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律， 投資酒店在不同的國家和地區(qū)， 有一 個合理的成本區(qū)域， 超

24、過這些區(qū)域的投資， 將給未來的回報帶來負(fù) 面作用。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場，有超過 10 種的類型，如果沒有充分的 市場調(diào)研和專家指導(dǎo)， 選擇類型有誤的話， 將在市場上增加競爭指 數(shù)，加大未來回報的風(fēng)險。六投資方的條件和愿望山西 X 投資有限公司的上級集團(tuán)， 是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的 企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出， 并希望投資其它項目而有助于長 期持續(xù)發(fā)展。山西 X 投資有限公司的上級集團(tuán)， 已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè) 投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的山西旅游點-綿山，已經(jīng)在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名 景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多

25、，又有大 量的古老傳說，以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山， 正在恢復(fù)其原來的魅力。“萬壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”， 定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、 經(jīng)營的成功， 使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的可持續(xù) 發(fā)展的思路相吻合。目前，山西X投資有限公司，計劃在山西省會-XX投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在 2 億人民幣。根據(jù)投資方的本身條件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七. 項目預(yù)選地塊分析與評價1. 地塊編號：項目預(yù)選的位于XX市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編 為 1 號地塊。項目預(yù)選的位于XX市長風(fēng)街長治路口轉(zhuǎn)角處土地面積

26、規(guī)模達(dá) 10 畝的地塊編為 2 號地塊。項目預(yù)選的位于XX市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī) 模達(dá) 23 畝的地塊編為 3 號地塊。2. 地塊分析與評價：2.1 1 號地塊分析與評價： （面積： 38 畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個 XX城市，并以汾河自然形成了城 市的河?xùn)|大城域及河西大城域， 地塊屬于兩橋之中的河西城域， 距 迎澤大橋與漪汾大橋均為 500 米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河， 因此， 地塊的右 側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾 河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著

27、一個大煙囪） 。地域空曠， 視野開闊。交通條件： 地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置， 距離兩 橋僅為 500 米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進(jìn)出（實際沿濱河 西路南北向與汾河其它大橋同為溝通） 。路況暢通，交通便利。距 市中心商業(yè)區(qū)及火車站 10分鐘車程，離機場 30 分鐘車程。分析與評價：1 號地塊在汾河邊上兩橋之間， 作為 XX 市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正 在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。 同時緊鄰作為 XX 市主干大道、 景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋， 與商業(yè)鬧市區(qū)既保 持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、 很有發(fā)展的地塊。 但從酒店專業(yè)角度看

28、適合做何種類型的酒店才是 最重要、最客觀的。從 1 號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn) 為比較適合做會議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大 （38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)， 非常適 合會議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所與 酒店的整體規(guī)劃等。 當(dāng)然，1 號地塊 38 畝規(guī)模上搞一個單體酒店可 能從土地成本上太大， 但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整 等，完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。我們建議：會議型酒店在 XX 這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性 會議和部分國內(nèi)會

29、議， 如要實施就必須形成會議市場的龍頭、 會議 型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。2.2 2 號地塊分析與評價： （面積： 10 畝）地理位置： 該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街 是 XX 市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。 因此，地塊的左 側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市， 右側(cè)是東方家園建材超市， 地塊右邊 緊靠 1 排 4 層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)， 又臨主干道 與小街口的轉(zhuǎn)角處， 加之其本身面積規(guī)模不是很大， 所以相對狹小， 周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風(fēng)街已成為 XX 市新一輪

30、 開發(fā)建設(shè)的城市軸心大道， 未來幾年省政府、 市政府往南遷移規(guī)劃 均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是 XX市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于具有雙向 10 車道的長風(fēng)街，其路況、交通不言而喻 非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站 15 分鐘車程，離機場 20分 鐘車程。分析與評價：2 號地塊處于 XX 市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域， 在未來的 幾年中將形成一個政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風(fēng)街為 軸心主干道，隨著不斷建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會更加 提高，商業(yè)氛圍更濃， 并會逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心 而成為今后 XX 市的軸心大道、核心區(qū)域。從 2 號地塊的綜合物理

31、 環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適 合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段， 鄰近及周 邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場。 優(yōu)越的地段， 良好 的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利， 是商務(wù)客人的首選條件。 地塊面積 較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小， 也正是這一自身客觀條件內(nèi)因， 同 時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位， 形成了這一類型地塊較適宜 的結(jié)合點：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點 對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。2.3 3 號地塊分析與評價： （面積： 23 畝）地理位置： 地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，

32、屬于 臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬 XX市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境：從 3 號地塊所處的位置而言，以目前 XX 市區(qū)的地段價值應(yīng)當(dāng) 是不錯的， 地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對面是武警總隊， 地塊后面緊靠一排 4 層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。 既不是商業(yè)中心、 商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域， 應(yīng)該屬于中等層次、 環(huán)境一般、 缺乏特點的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件：地塊處于的地段其路況、 交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中 性化。但作為 XX 市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利 的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好， 距迎澤大街及火車站僅 10 分鐘車程，離機場

33、 20 分鐘車程。分析與評價：雖然 3 號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但 仔細(xì)分析與研究，還是有其獨到之處及適合運作的產(chǎn)品（酒店） 。 首先從 XX 市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃 發(fā)展的以長風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看， 并州路恰恰 起到了溝通、連接這兩個主要區(qū)域的橋梁作用。另外， 3 號地塊又 正好處于這個橋梁的中心位置， 向北是迎澤大街商業(yè)中心， 往南是 新興的長風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我 們認(rèn)為該地塊較適合運作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。要素： （1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市 場接受。（2） 地塊所處的位置屬

34、老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離 交通要點：火車站、長途汽車站、機場等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒 店運作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)， 設(shè)計合理， 可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點， 發(fā)揮地塊道路交 通雙向功能的優(yōu)越性， 對旅游團(tuán)體的接待、 車輛的安排停放更為便 利。3. 綜述酒店的定位與地塊的選擇非常重要， 兩者需要匹配， 從目前可 選擇的 3 塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游 景點的產(chǎn)品結(jié)合起來， 但這其中有個主次關(guān)系， 首先酒店的主要目 標(biāo)市場是以酒店的目標(biāo)定位（類型）為主，在做好目標(biāo)市場的同時 再結(jié)合綿山景點，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計還需要

35、將 山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準(zhǔn) 確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。八酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型， 決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。 對于 投資者來說， 投資那種類型的酒店， 是未來投資項目能否成功的關(guān) 鍵。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別， 以 300 間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費用）預(yù)計有盈利平均房價：140元/間投資回報時間：5年左右（不包括財務(wù)費用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點：智能化程度高，有會議設(shè)

36、施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費用）預(yù)計平均盈利房價：420元/間投資回報時間：6年左右（不包括財務(wù)費用）會議型酒店（主要為國內(nèi)會議市場）特點：會議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人房比例高,客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費用）預(yù)計平均盈利房價：660元/間投資回報時間：8年左右（不包括財務(wù)費用）豪華五星級酒店特點：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13,425平方米投資金額：3.7億元（不含土地費用）預(yù)計平均盈利房價：1,233元/間投資回報時間：8年左右（不包括財務(wù)費用）以

37、上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功能面積 平方米客房 總數(shù)單人 標(biāo)房 數(shù)量雙人 標(biāo)房 數(shù)量家庭房 數(shù)量房型比例 占總數(shù)總面積 比例客房7350總面 積300 間 /套75間210間15間79 %單人標(biāo) 房22 m275間/25%雙人標(biāo)房25 m210間70%家庭房（3人）30 m215間5%大堂200 m22.2 %餐飲550 m25.9 %行政區(qū)域100 m21.1 %服務(wù)區(qū) 域1100 m211.8 %注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分?，F(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房 總數(shù)單人 標(biāo)房 數(shù)量雙

38、人 標(biāo)房 數(shù)量務(wù)房量 商套數(shù)高級 套房 數(shù)量房型 比例占總數(shù)總面 積比例客房10530總面積300間/套180間60間50套10套57%單人標(biāo)房32 m2180間60 %雙人標(biāo)房32 m260間20 %商務(wù)套房45 m250套17 %高級 套房60 m210套3 %大堂450 m22.5 %餐飲1200 m6.6 %會議 宴會1000 m25.5 %行政 區(qū)域600 m23.3 %服務(wù) 區(qū)域3500 m19.1 %娛樂 休閑1100 m26 %注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。豪華五星級酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房 總數(shù)單人 標(biāo)房 數(shù)量務(wù)房量 商套數(shù)高級 套房

39、 數(shù)量豪華 套房 數(shù)量房型 比例占總數(shù)總面 積比例客房13425總面積300間/套230間40套25套5套57.8 %單人標(biāo)房40 m2230間77%商務(wù)套房50 m240套13 %高級 套房65 m25套8.3 %豪華 套房120 m25套1.7 %大堂600 m22.5 %餐飲1500 m6.6 %會議 宴會1200 m5.2 %行政 區(qū)域600 m22.5 %服務(wù) 區(qū)域4200 m18.1 %游泳池400 m21.7 %娛樂 休閑1300 m5.6 %注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分會議型酒店平均空間分配及比例功能面積平方米客房 總數(shù)單人 標(biāo)房 數(shù)量雙人 標(biāo)房 數(shù)量

40、普通 套房 數(shù)量高級 套房 數(shù)量房型 比例 占總數(shù)總面 積比例客房10320總面積300間/套80間180間30套10套46.9 %單人標(biāo)房32 m280間26.7 %雙人標(biāo)房32 m2180間60 %普通 套房45 m230套10 %高級 套房65 m10套3.3 %大堂600 m22.7 %餐飲1600 m7.3 %多功能 大廳 會議宴 會1200 m11.8 %會議 區(qū)域1560 m具體分配：專用演講廳 500平方米，貴賓廳80平方米 新聞廳60平方米，大會議室140平方米（2個），中會議廳 80平方米（4 個）,小會議室 80平方米（4個）行政 區(qū)域600 m22.7 %服務(wù) 區(qū)域48

41、00 m221.8 %娛樂 休閑1500 m6.8 %注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。九.投資酒店的定位和特點建議1山西文化精髓的體現(xiàn) 山西地區(qū)保存下來無數(shù)多構(gòu)思精巧、建造完美的古代建筑實 物，而且有不少是該時代、該類型的代表之作，堪稱為我國古代建 筑藝術(shù)的博物館。 這些珍貴的古代建筑實物， 對于人們了解古代建 筑藝術(shù)的成就， 認(rèn)識古代勞動人民的聰明才智和創(chuàng)造力， 增強民族 自豪感，都具有重要的意義，而且它還是開發(fā)旅游業(yè)的寶貴資源。同時，古代的雕塑、壁畫藝術(shù)，在山西又得到充分的體現(xiàn)。大同的云岡石窟、XX旁邊的天龍石窟；宋代、元代、明代、清代的泥 塑、彩塑、壁畫、磚雕、石

42、雕、木雕等，都是體現(xiàn)山西文化的藝術(shù) 結(jié)晶。山西的建筑和雕塑、 壁畫等精髓的要素， 必須在興建的酒店中 得到充分的體現(xiàn)。2酒店的定位原則 對于要投資酒店的定位，必須堅持以下原則，才能在市場上和 效益上獲勝：1）目前市場上沒有的類型2）在XX能滿足顧客需求3）充分體現(xiàn)山西文化精髓4）盡量利用當(dāng)?shù)亓畠r原材料，降低投入成本3建議1）在一號地塊興建國內(nèi)會議型酒店2）在二號地塊興建現(xiàn)代商務(wù)型酒店3）請專業(yè)咨詢公司提供酒店的功能規(guī)劃和詳細(xì)財務(wù)可行性分 析4）請一流的、有能力表述山西文化的設(shè)計公司進(jìn)行設(shè)計5）爭取在兩年內(nèi)建成酒店 備注：（兩個地塊可以選其一）十結(jié)論1 根據(jù)山西 X 投資有限公司的對于旅游業(yè)的情

43、結(jié)和本身的資 金實力，完全有條件進(jìn)行酒店業(yè)的投資。2. 雖然XX酒店業(yè)的現(xiàn)狀是供大于求，并不表明投資酒店無利 可圖。3. 建造一個能體現(xiàn)山西文化精髓、現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施的、造價成 本合理的酒店， 在市場上會具有極高的競爭力， 會是一個四贏的結(jié) 果：1）XX酒店業(yè)產(chǎn)生一家有山西特色的現(xiàn)代化酒店2）顧客在XX能夠有一個理想的“途中的家”3）XX的勞動力市場有了一個新的輸出渠道4）X投資的可持續(xù)發(fā)展有一個理想的途徑二零零四年十一月二十二日贈送：一份國際商業(yè)合同國際商業(yè)合同買方：地址:郵編：電話：法定代表人：職務(wù):國籍：賣方：地址:郵編：電話：法定代表人： 職務(wù)： 國籍： 買賣雙方在平等、互利的原則上，經(jīng)協(xié)

44、商達(dá)成本協(xié)議條款，以共同遵守，全面履行：第一條品名、規(guī)格、價格、數(shù)量：單位：數(shù)量：單價：總價：總金額：第二條 原產(chǎn)國別和生產(chǎn)廠：第三條包裝：1. 須用堅固的木箱或紙箱包裝。以宜于長途海運/郵寄/空運及適應(yīng)氣候的 變化。并具備良好的防潮抗震能力。2. 由于包裝不良而引起的貨物損傷或由于防護(hù)措施不善而引起貨物銹蝕， 賣方應(yīng)賠償由此而造成的全部損失費用。3. 包裝箱內(nèi)應(yīng)附有完整的維修保養(yǎng)、操作使用說明書。 第四條裝運標(biāo)記：賣方應(yīng)在每個貨箱上用不褪色油漆標(biāo)明箱號、毛重、凈重、長、寬、高并書以 防潮” 小心輕放” 此面向上”等字樣和裝運： .第五條裝運日期：第六條裝運港口： 第七條卸貨港口： 第八條保險

45、：裝運后由買方投保。第九條支付條件： 按下列項條件支付：1. 采用信用證：買方收到賣方交貨通知，應(yīng)在交貨日前15-20天，由 _銀行開出以賣方為受益人的與裝運全金額相同的不可撤銷信用證。賣方須向開證行出具100%發(fā)票金額即期匯票并附裝運單據(jù)。開證行收到上述匯票和裝運 單據(jù)即予支付。信用證于裝運日期后15天內(nèi)有效。2.托收：貨物裝運后，賣方出具即期匯票，連同裝運單據(jù)，通過賣方所在地銀行和 買方銀行交給買方進(jìn)行托收。3.直接付款：買方收到賣方裝運單據(jù)后7天內(nèi)，以電匯或航郵向賣方支付貨款。第十條單據(jù)：1. 海運：全套潔凈海運提單，標(biāo)明 運費付訖”運費預(yù)付”作成空白背書并加注 目的港公司。2. 空運：空運提單副本一份，標(biāo)明 運費付訖”運費預(yù)付”寄交買方。3. 航郵：航郵收據(jù)副本一份，寄交買方。4. 發(fā)票一式五份，標(biāo)明合同號和貨運嘜頭，發(fā)票根據(jù)有關(guān)合同詳細(xì)填寫。5. 由廠商出具的裝箱清單一式