物業(yè)公司經(jīng)營方案

1、物業(yè)公司經(jīng)營方案一、公司的基本情況大理鴻元物業(yè)管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批準(zhǔn)成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經(jīng)貿(mào)有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80；大理鴻元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20；公司于2004年9月7日取得了大理州建設(shè)局頒發(fā)的物業(yè)管理叁級資質(zhì)證書。于2003年12月通過了iso9001：200國際質(zhì)量認(rèn)證。公司于2008年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠(yuǎn)，業(yè)主至上，用心服務(wù)”的管理理念，先后管理了十個小區(qū)。其中自建小區(qū)五個：鴻元小

2、區(qū).鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區(qū)五個：興隆園小區(qū)、茫涌小區(qū).警苑一區(qū)，警苑二區(qū)、統(tǒng)計局宿舍，員工隊(duì)伍從原來的十多個人逐漸發(fā)展壯大到現(xiàn)在的七十人。公司下設(shè)：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結(jié)構(gòu)：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、辦公室主任1人、財務(wù)部出納1人、工程部4人（經(jīng)理1人.水電工3人）、小區(qū)管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛(wèi)兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管理員5人）。物管公司管理戶數(shù)1639戶，管理面積近170000平米。物業(yè)類別有住宅

3、.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務(wù)，為所管理的小區(qū)創(chuàng)造了舒適.優(yōu)美.整潔的生活環(huán)境，營造了多彩的社區(qū)文化生活，贏得了廣大業(yè)主的良好口碑，在大理為物業(yè)管理企業(yè)中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，用“愛心.細(xì)心.貼心”為所管理的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造溫馨舒適.安全有序的居家生活環(huán)境，真心讓每一位業(yè)主“放心、省心、開心”。二、經(jīng)營方案的制定和目標(biāo)從目前大理市物業(yè)企業(yè)來看，可分為兩類：一類是自管型物業(yè)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后直接交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，一類是自己單位自行組建的物業(yè)企業(yè)，另一類是托管型物業(yè)管理，是指有一定社會影響力和實(shí)力的物業(yè)企業(yè)通過托管單位辦公區(qū).貨改制企

4、業(yè)的生活區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。就我們知道的大理州近72家物業(yè)企業(yè)中多數(shù)都存在經(jīng)營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業(yè)企業(yè)物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都在執(zhí)行，規(guī)矩發(fā)改委，建設(shè)部20031864號關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知文件執(zhí)行物業(yè)管理費(fèi)的收取，標(biāo)準(zhǔn)多是0.35元/平米的政府指導(dǎo)價，雖然 可執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價但基本都把費(fèi)用調(diào)不上去，因?yàn)槿绻坏┠臣椅飿I(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)提高，業(yè)主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業(yè)公司就會受到處罰，因?yàn)槲飪r局只認(rèn)同發(fā)改委文件價格標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)管理約定價格標(biāo)準(zhǔn)，和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成的價格標(biāo)準(zhǔn)，加上物業(yè)管理的特殊性，服務(wù)品質(zhì)很重要，服務(wù)缺憾，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理盲點(diǎn)

5、、工程隱患、工程遺留問題、都是業(yè)主拒交費(fèi)的理由，多個因素使物業(yè)公司不堪重負(fù)，造成收費(fèi)低、難收費(fèi)、直接影響物業(yè)公司的發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)如何在市場中求生存、如何可持續(xù)發(fā)展、就必須調(diào)整自己的經(jīng)營策略，提高市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀的優(yōu)勢，劣勢分析1、物管費(fèi)、停車費(fèi)的經(jīng)營情況物業(yè)公司經(jīng)營的小區(qū)10個、其中規(guī)模小一點(diǎn)的4個小區(qū)、警苑一、二區(qū)、茫涌小區(qū)、統(tǒng)計局小區(qū)基本上屬于虧損小區(qū)，就四個小區(qū)單靠物業(yè)費(fèi)連人工工資都不夠，還加上停車費(fèi)收入補(bǔ)充經(jīng)營成本，其余6個規(guī)模大一點(diǎn)的小區(qū)，自建小區(qū)5個、托管小區(qū)1個：鴻園小區(qū)、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區(qū)6個小區(qū)

6、單靠物業(yè)費(fèi)也能開銷人工工資，另外停車費(fèi)的收入就是物業(yè)公司的利潤，在2011年的經(jīng)營過程中，物業(yè)公司抓住時機(jī)，與托管小區(qū)的單位負(fù)責(zé)人商談上調(diào)了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時也上調(diào)了自建小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自建小區(qū)中除鴻泰花園業(yè)主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業(yè)主委員會約定過價格，未調(diào)價成功，其余小區(qū)都作了上調(diào)，借大理市發(fā)改委市發(fā)改價201089號大理市機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定的文件通知，成功上調(diào)了各小區(qū)的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以上兩項(xiàng)主營收費(fèi)的上調(diào)增加了物業(yè)公司的收入。在取得成績的同時，也反映出了物業(yè)公司的被動局面，就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收取，一是受政策的影響（全市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，多年未出臺新標(biāo)準(zhǔn)），二是成立業(yè)委會

7、前已業(yè)委會商談收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但有了業(yè)委會物業(yè)公司又將面臨很多風(fēng)險，鴻誠廣場的例子就是教訓(xùn)，有了業(yè)委會如房產(chǎn)公司遺留問題遷怒于物業(yè)公司，對服務(wù)的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業(yè)公司。有業(yè)委會的目前優(yōu)勢只是，當(dāng)一個物業(yè)小區(qū)公共部分的設(shè)施設(shè)備，包括建筑物經(jīng)過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區(qū)的公共維修基金，實(shí)踐證明物業(yè)公司遇到鴻泰花園沒有業(yè)委會，而公共部分又需要維修的情況，物業(yè)公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業(yè)委會還得要關(guān)注政策的規(guī)定，也要針對不同小區(qū)的性質(zhì)和需要，靈活應(yīng)變。針對物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，目前建設(shè)局、房管處、物價局、發(fā)改委都很

8、關(guān)注物管企業(yè)的服務(wù)、收費(fèi)問題，目前大理州新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺，應(yīng)該是快了，也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，同時也將是考驗(yàn)物業(yè)企業(yè)市場競爭力的時候。停車費(fèi)的收，取物業(yè)公司面臨很多困擾和風(fēng)險，如車輛被盜被損，車主就會與物業(yè)公司 糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費(fèi)。有效的辦法只能加強(qiáng)對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設(shè)施來杜絕隱患的發(fā)生。隨著人們法律意識的提高和對生活品質(zhì)不斷增加的要求，對物業(yè)服務(wù)的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個被動局面，物業(yè)公司只有不斷完善物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，滿足業(yè)主的要求，贏得業(yè)主的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營秩序的正?；?，經(jīng)營收益最大化。2、水費(fèi)、電費(fèi)的經(jīng)營情況物業(yè)公司10個小區(qū)的水

9、費(fèi)，電費(fèi)都屬于代收代繳，就水費(fèi)電費(fèi)的收取，物業(yè)公司經(jīng)過多年的摸索，也總結(jié)出一套保不虧損的措施，從往年的經(jīng)營情況看，水、電路的設(shè)施的管理很重要，水、電路的供給性質(zhì)決定了都會產(chǎn)生差額，產(chǎn)生差額的原因：如電路物業(yè)公司正常的經(jīng)營用電，設(shè)施設(shè)備的老化，正常的電損線損，員工的不節(jié)約用電管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業(yè)公司間入不敷出。所以物業(yè)公司對歲、電管理采取了以各小區(qū)主任主要負(fù)責(zé)，每月定期關(guān)注所管小區(qū)的水、電經(jīng)營情況，檢查各種供電、供水設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，以工程部為核心對個小區(qū)的設(shè)施設(shè)備勤檢、勤查，為小區(qū)的用水經(jīng)營情況，及時通報、關(guān)注，做到各部門和個崗位心里有數(shù)，大力提倡

10、個小區(qū)節(jié)約用電的習(xí)慣，對個小區(qū)保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費(fèi)流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費(fèi)的跑、冒、滴、漏。依據(jù)每個小區(qū)用水、用電量的不同，結(jié)合業(yè)主認(rèn)可的分?jǐn)偡椒ǎǚ謹(jǐn)偡椒ǘN，一、多用多攤、少用少攤、也就是將每月的損耗分?jǐn)傊了妴蝺r的收取標(biāo)準(zhǔn)上，二、平均分?jǐn)?，是將每月的損耗以一個核定的數(shù)額分?jǐn)傊撩恳粦粲脩簦┮虻刂埔?，有政策范圍?nèi)合理地對各小區(qū)水電損耗做了分?jǐn)?、確保了物業(yè)公司水電費(fèi)收支平衡，甚至還要有贏余。3、水費(fèi)、電費(fèi)、物管費(fèi)、停車費(fèi)努力實(shí)現(xiàn)讓業(yè)主提前交費(fèi)：四項(xiàng)主營業(yè)務(wù)費(fèi)用的收取直接會影響物業(yè)公司的運(yùn)作，今后物業(yè)公司還要繼續(xù)保持停車費(fèi)和物管費(fèi)提前征收的辦法和技巧，爭對各小區(qū)的

11、實(shí)際情況因小區(qū)而定，如鴻誠廣場、鴻泰花園兩個小區(qū)由于地理壞境、居住密度的相對優(yōu)勢、停車位又有限、兩個小區(qū)車輛有多供不應(yīng)求、對提前收繳停車費(fèi)相當(dāng)有利還不用與優(yōu)惠的方式收繳，而且單價也能順利上調(diào)。另外沒有先天優(yōu)勢的小區(qū)可以借助增設(shè)硬件設(shè)施，計劃停車位置、實(shí)行預(yù)交優(yōu)惠等方式收繳停車費(fèi)。至于水費(fèi)、電費(fèi)由于業(yè)主的習(xí)慣一時可能還難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主提前預(yù)交，這也是物業(yè)公司今后努力方向，還有物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)目前提前預(yù)交的也不多，還應(yīng)該思考和制定一些方式、方法、促進(jìn)業(yè)主提前預(yù)交，物業(yè)公司如果實(shí)現(xiàn)了業(yè)主提前交費(fèi)的習(xí)慣、將會對物業(yè)公司非常有利，節(jié)省了管理成本外還有效地回籠了資金，減少經(jīng)營風(fēng)險、減輕工作難度、節(jié)約經(jīng)營成本，資金

12、的回籠有效地保證了公司的正常運(yùn)行。四、公司人事管理現(xiàn)狀、優(yōu)勢、劣勢分析：物業(yè)管理的發(fā)展，要求物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)當(dāng)具備諸如房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、壞境、給排水、綠化、財務(wù)等方面的管理知識，而且還必須具備相應(yīng)的法律知識和對突發(fā)事件的應(yīng)變和處置能力、及管理技巧、水平，物業(yè)公司目前不斷在克服人事管理上的問題，不斷提升管理者的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，對各小區(qū)時時進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)經(jīng)常關(guān)注各小區(qū)管理情況，對各小區(qū)遇到的“疑難雜癥”，及時分析、及時想辦法處理，通過例會的形式，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，遇到困難暢所欲言、集思廣益，想出了不少辦法、攻克了不少難題、增強(qiáng)了大家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時還要繼續(xù)加強(qiáng)各小區(qū)管理者的各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高管理水平，來應(yīng)對物管市場的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。對保安員的管理也要非常關(guān)注，保安員是一個很特殊的職業(yè)，從很多因素如：工資低。缺乏職業(yè)發(fā)展空間，輪資排輩，人際關(guān)系復(fù)雜，和社會地位低等造成了保安員流失的原因，物業(yè)公司的主力是保安員，保安員頻繁流動會給公司帶來許多不利的影響，如培訓(xùn)成本。管理成本的損失，一名有符合和熟悉業(yè)務(wù)的員工需要一定的時間的積累，特別是一些骨干保安員