地產(chǎn)質(zhì)量控制之_項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

1、程林莊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 河?xùn)|區(qū)區(qū)域概況 河?xùn)|區(qū)位于天津市區(qū)東部，因地處海河?xùn)|岸而得名。河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有居民 65萬(wàn)人，占地 40 平方公里。與河西區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)接壤。轄區(qū)內(nèi)有 11 個(gè)街道辦事處。 1. 區(qū)域定位與整體規(guī)劃方向 結(jié)合天津市的整體規(guī)劃， 河?xùn)|區(qū)定位于與天津發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng) 的輻射力強(qiáng)的商貿(mào)物流基地、 直沽文化旅游基地、 新興的加工制造基地， 進(jìn)而建成充滿活力的開(kāi)放型服務(wù)型現(xiàn)代化新城區(qū)。 （1）五個(gè)功能區(qū)： 商貿(mào)物流基地：建設(shè)以南站、十一經(jīng)路為主體的商貿(mào)商務(wù)功能區(qū)； 文化旅游基地：以大直沽地區(qū)為主體的商貿(mào)文化旅游功能區(qū)； 加工制造基地：以張貴莊地區(qū)為主體的集散型貿(mào)易物流功能區(qū)和以

2、 富民路地區(qū)為主體的生產(chǎn)要素交易園區(qū)； 以萬(wàn)新村地區(qū)為主體的商業(yè)功能區(qū)； 以天津站后廣場(chǎng)為主體的交通樞紐和商貿(mào)功能區(qū)。 （2）六個(gè)商圈： 以家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、三聯(lián)商貿(mào)廣場(chǎng)為依托的六緯路地區(qū)商圈； 以沃爾瑪、華潤(rùn)大型超市為依托的華昌大街地區(qū)新商圈； 以勸業(yè)商貿(mào)廣場(chǎng)為依托的張貴莊路新商圈； 以榮眾家電、家居廣場(chǎng)為依托的中環(huán)線紅星路地區(qū)新商圈； 以順馳、聯(lián)華為依托的衛(wèi)國(guó)道地區(qū)新商圈； 程林莊地區(qū)新商圈。 2. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 近幾年，區(qū)內(nèi)加強(qiáng)了道路的整修，拓寬改造了華昌大街、大直沽中 路、天善社大街、民族路、十字街、八緯北路及郭莊子大街等區(qū)內(nèi)重 點(diǎn)道路；改造了津塘路、九緯路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨陽(yáng)

3、路 及中山門(mén)12條道路，形成了以衛(wèi)國(guó)道、張貴莊路、新開(kāi)路、昆侖路橫 縱交錯(cuò)的快速路網(wǎng)和程林莊路、津塘路、十一經(jīng)路、華昌道、六緯路 組成的主干道路網(wǎng)；近年該區(qū)興建的中山門(mén)蝶式立交橋、東興立交橋、 李公樓立交橋、十一經(jīng)路立交橋、順馳立交橋以及富民立交橋等大型橋 梁，使該區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)明顯增強(qiáng)。 城市建設(shè)的步伐加快，使該區(qū)城市載全功能明顯增強(qiáng)。目前，該區(qū) 經(jīng)化覆蓋率達(dá)23.18%,人均占有綠地面積達(dá) 2.98平方米，綠地率達(dá) 6.79 %。目前該區(qū)供熱面積總量達(dá) 394萬(wàn)平方米，熱化率達(dá)60%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1.天津市市場(chǎng)供需狀況 指標(biāo)名稱(chēng) 2000 年 2001 年 2002 年 02比01年

4、增長(zhǎng)率（% 施工面積 （萬(wàn)平米） 1783.00 1863.48 2135.56 14.6 住宅 1582.15 1590.62 1746.13 9.8 辦公樓 56.23 80.34 96.29 19.9 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 98.02 163.75 226.72 38.5 其他 46.60 28.77 66.42 130.9 竣工面積 （萬(wàn)平米） 583.51 690.48 746.44 8.1 住宅 532.63 626.63 673.00 7.4 辦公樓 15.24 10.64 8.11 -23.8 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 24.98 46.06 56.23 22.1 其他 10.66 7.15 9.

5、10 27.3 商品房 銷(xiāo)售面積 391.76 537.48 564.00 4.9 （萬(wàn)平米） 住宅 378.34 514.59 538.26 4.6 辦公樓 3.44 5.45 6.94 27.3 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 9.01 17.31 17.76 2.6 其他 0.97 0.13 1.04 700.0 從上表中可以看出來(lái)，近幾年住宅上市的供應(yīng)量增長(zhǎng)比較穩(wěn)定， 相對(duì)于 需求來(lái)說(shuō)，總體上還是供給大于需求。但是從今年上半年開(kāi)始，由于全市大 范圍的拆遷、海河改造，河?xùn)|又是其中之重點(diǎn)，導(dǎo)致需求量直線上升。預(yù)計(jì) 天津市場(chǎng)整體還會(huì)因?yàn)槌掷m(xù)大幅度拆遷，而在一段時(shí)間內(nèi)持需求大于供給的 狀態(tài)。 2.各區(qū)市場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)

6、比 區(qū)域 南開(kāi) 和平 河西 河?xùn)| 河北 紅橋 2001 97.3 16.3 94.9 84.1 109.7 103.4 2002 81.5 20.7 104 103.9 82.7 54.8 增長(zhǎng)率 -16% 27% 10% 24% -25% -47% 從上表可以看出，2002年比2001年河?xùn)|區(qū)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)了 24%, 說(shuō)明河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擁有很好的發(fā)展勢(shì)頭，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速，市場(chǎng) 容量較大。根據(jù)政府規(guī)劃，03-05年河?xùn)|區(qū)拆遷面積將在193萬(wàn)平方米， 由此推算河?xùn)|整體市場(chǎng)還將以大幅度銷(xiāo)售增長(zhǎng)率維持房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì) 頭，此時(shí)繼續(xù)入市，還將保持上升空間。 3. 河?xùn)|區(qū)03年三季度市場(chǎng)狀況圖表分析

7、 單位：平方米 供應(yīng)量 本期新增供應(yīng)量 本期銷(xiāo)售量 面積 比例 面積 比例 面積 比例 均價(jià) （元） 商 品 房 用 途 普 通 住 宅 1706672.9 89.8 % 329941.83 94.5 % 475256.14 97.9 % 2716 別 墅 10329.86 0.5 % 0 0 1455.24 0.3 % 4554 辦 公 用 房 7513.65 0.4 % 0 0 0 0 0 商 業(yè) 用 房 168001.25 8.8 % 19188.76 5.5 % 7893.83 1.6 % 5313 工 業(yè) 用 房 0 0 0 0 0 0 0 苴 丿、 它 8520.2 0.4 % 0

8、 0 785.32 0.2 % 1920 從上表可以看出，普通住宅不論是供應(yīng)還是銷(xiāo)售，都是市場(chǎng)的絕對(duì) 主流，呈供銷(xiāo)兩旺狀態(tài)。從辦公用房銷(xiāo)售量為0、商業(yè)用房銷(xiāo)售量1.6% 上可以看出該區(qū)商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)極不成熟。住宅市場(chǎng)比較成熟，但商務(wù)、 商業(yè)市場(chǎng)還有一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 單位：平方米 供應(yīng)量 本期新增供應(yīng)量 本期銷(xiāo)售量 均價(jià) 面積 比例 面積 比例 面積 比例 （元 ） 182334 10.7 69070.4 14.5 2000以下 .44 % 0 0 2 % 1776 2000 328549 19.3 22258.8 6.7 % 104521. 22% 2311 2500 .95 % 2 79 住 2

9、500 562472 33% 173326. 52.5 177999. 37.5 2758 宅 3000 .57 75 % 47 % 單 3000 386860 22.7 69670.7 21.1 81654.4 17.2 3239 價(jià) 3500 .88 % 8 % % 3500 106378 6.2 % 24983.2 7.6 % 26632.3 5.6 % 3657 4000 9 4 140077 39702.1 15377.7 4000以上 .04 8.2 % 9 12% 2 3.2 % 4803 從上表可以看出，普通住宅的低價(jià)房求還是大于供的，3000元以 上的中高檔住宅，呈供大于求狀

10、態(tài)，但3500-4000元的中高檔住房因?yàn)?供應(yīng)量有限，銷(xiāo)售量還是可以的，說(shuō)明在河?xùn)|區(qū)中高檔住宅市場(chǎng)上還是 有一定的需求量的。 單位：平方米 供應(yīng)量 本期新增供應(yīng)量 本期銷(xiāo)售量 面積 比例 面積 比例 面積 比例 均價(jià) （元） 60 以 下 38265.75 2.2 % 1617685 4.9 % 10108.16 2.1% 3800 60 一 98274.85 5.8 % 3510.32 1.1 % 38516.65 8.1% 2573 80 普 80 通 一 500127.45 29.3 % 99420.36 30.1 % 190611.12 40.1% 2539 住 100 宅 100

11、面 一 446920.33 26.2 % 76261.65 23.1% 117541.17 24.7% 2706 積 120 120 一 349418.47 20.5 % 92960.78 28.2% 78168.53 16.4% 2890 150 150 以 273666.03 16 % 41611.87 12.6% 40310.61 8.5% 3115 上 從上表可以看出，60平方米以下，均價(jià)3800元的小戶(hù)型的住宅本 期供應(yīng)量比例和銷(xiāo)售量比例基本持平，80-100平米的住宅依然以其適 中的價(jià)格居供銷(xiāo)量的榜首，說(shuō)明總價(jià)在20-30萬(wàn)元的住宅還是居民投資 和購(gòu)買(mǎi)的重點(diǎn)，總房款依然是影響購(gòu)房的

12、一個(gè)主要方面。但是，從 120-150平方米，均價(jià)2890元，銷(xiāo)售率達(dá)16.4 %看出，中高檔住宅在 河?xùn)|區(qū)有一定的市場(chǎng)。 4. 源動(dòng)力市場(chǎng) 大片拆遷面積將大大推動(dòng)河?xùn)|二手房市場(chǎng)，由此推動(dòng)改善住房客戶(hù) 的增加；另外部分有一定存款的拆遷客戶(hù)也將成為整個(gè)河?xùn)|新增商品房 的源動(dòng)力。同時(shí)，根據(jù)調(diào)查表明，河?xùn)|區(qū)居民區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的認(rèn)可度非常 高，居民外遷比例較小。整體來(lái)看，河?xùn)|區(qū)域的住房消費(fèi)潛力還是較大 的。 程林莊項(xiàng)目地塊分析 1. 宗地分析 （1）宗地描述 地塊地處河?xùn)|區(qū)中部，出讓地塊按可連接部分劃分為北（出讓的 AC地塊）、中（出讓的BD地塊）、南（出讓的E地塊）三部分。 （2）宗地四至 東：一汽太脫

13、拉倉(cāng)庫(kù)圍墻 南：程林莊路（城市主干道，路寬 40米） 西：泰興路規(guī)劃路（城市主干道，路寬 40米） 北:晨陽(yáng)路規(guī)劃延長(zhǎng)線（城市次干道，路寬 20米） （3）面積 出讓面積為184680.3平方米，約合277畝。 （4）地上物現(xiàn)狀 北部和中部現(xiàn)狀為中國(guó)人民武警部隊(duì)天津市總隊(duì)訓(xùn)練基地，主要 作為部隊(duì)靶場(chǎng)和軍區(qū)倉(cāng)庫(kù)用（基本廢棄）；南部為原城市擴(kuò)建之前郊 區(qū)民宅，現(xiàn)狀為密度很大的平房。南部與北、中地塊由部分部隊(duì)保留 用地（拆遷規(guī)劃項(xiàng)目）間隔，距離大約 1000米左右。 （5）控規(guī)指標(biāo) 地塊名稱(chēng) 用地性質(zhì) 出讓面積 容積率 建筑密度 （m） (%) A B地塊 住宅 158259.1 2.5 20 C

14、D地塊 商業(yè) 10327.5 1.6 50 E地塊 公建 16093.7 3.0 50 2. 周邊環(huán)境分析 （1）道路交通 地塊北部毗鄰衛(wèi)國(guó)道快速路；西側(cè)毗鄰中環(huán)線；南側(cè)緊靠城市主 干道程林莊路；西側(cè)的泰興路規(guī)劃路也為主干道。這幾條路是通往津 漢、津京塘高速、外環(huán)、機(jī)場(chǎng)的重要干道。交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯。 （2）自然環(huán)境： 地塊周邊有河?xùn)|公園，唐口公園，改造后的月牙河。自然環(huán)境較 好，適于居住。 （3）人文環(huán)境 周邊教育配套包括7中，102中和45中三所市屬重點(diǎn)中學(xué)，津華 中學(xué)，和天津工業(yè)大學(xué)，武警軍事學(xué)院兩所高等學(xué)校。 （4）商務(wù)商貿(mào)環(huán)境 商圈毗鄰衛(wèi)國(guó)道商圈、紅星路商圈、張貴莊商圈、程林莊路

15、商圈。 生活配套設(shè)施 坐落在衛(wèi)國(guó)道上的易初蓮花超級(jí)市場(chǎng)、坐落在 中環(huán)線上的家樂(lè)、家樂(lè)福超級(jí)市場(chǎng)；坐落在程林莊路上的金灣綜合市 場(chǎng)；嘉華新苑底商的大橋道副食商場(chǎng)等。 （5）醫(yī)療配套 河?xùn)|醫(yī)院、武警醫(yī)院、向陽(yáng)醫(yī)院、永康醫(yī)院、紹興醫(yī)院等。 6) 環(huán)境污染 住宅地塊除西側(cè)靠規(guī)劃中的泰興路主干道外，無(wú)臨街，沒(méi)有大的 噪音污染；地塊東南為天津藥業(yè)集團(tuán)，目前已經(jīng)過(guò)處理，沒(méi)有明顯化 工污染。 3. 宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析 ( 1) 優(yōu)勢(shì) 地處成熟居住區(qū)內(nèi) 地塊周邊生活配套設(shè)施齊全，緊鄰武警部隊(duì)居住區(qū)，周邊新項(xiàng)目 較多，且產(chǎn)品形式和檔次也屬于中高檔水平。 交通區(qū)域優(yōu)勢(shì) 該區(qū)域靠近中環(huán)線，同時(shí)東南半環(huán)快速路的修建使此區(qū)

16、域交通四 通八達(dá)，附近張貴莊路通向塘沽、機(jī)場(chǎng)等，也是通往四郊五縣的重要 交通路線；從該區(qū)域和市內(nèi)各區(qū)的聯(lián)系來(lái)看，它連接了河北、河西、 和平幾個(gè)區(qū)域，是天津市重要的交通樞紐。地塊西界為泰興路規(guī)劃路 城市主干道，路寬 40米，預(yù)計(jì) 2004年開(kāi)工；北界為晨陽(yáng)道規(guī)劃 延長(zhǎng)線城市次干道，路寬 20 米，尚不明確動(dòng)工時(shí)間；南界程林 莊路，距離中環(huán)線 500 米左右。晨陽(yáng)道至衛(wèi)國(guó)道城市快速路僅 500 米 左右。項(xiàng)目整體毗鄰中環(huán)線、快速路等城市主干道，既避免了噪音的 污染，又享受了交通的便捷，道路修繕完畢后整體區(qū)域交通素質(zhì)將非 常高。 項(xiàng)目操作優(yōu)勢(shì) 順馳發(fā)展公司在整個(gè)河?xùn)|區(qū)有較強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品理解和客

17、 戶(hù)認(rèn)知度較高，對(duì)本區(qū)域項(xiàng)目的操作水平較高。并且順馳品牌在本區(qū) 域內(nèi)有一定的影響力。 2) 劣勢(shì) 項(xiàng)目距離太陽(yáng)城項(xiàng)目較近，由于地價(jià)較高等客觀因素，使產(chǎn) 品難形成差異化，容易導(dǎo)致內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)； 地塊周邊規(guī)劃路尚未最終確定，可能影響地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)間， 增大開(kāi)發(fā)難度和開(kāi)發(fā)費(fèi)用； 地塊西北方有一供熱站煙囪。 （ 3） 機(jī)會(huì) 河?xùn)|區(qū)整體住宅市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)， 顧客的認(rèn)可程度正在逐步 提升； 市場(chǎng)容量較大，區(qū)域發(fā)展空間較大； 泰興路規(guī)劃作為連接程林莊路和張貴莊路的城市主干道， 對(duì) 沿街的底商將起到很大的提升作用。 （ 4） 威脅 雖然地處商圈中，但目前商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)的把握和 操作有一定難度； 區(qū)域內(nèi)同行操

18、作水平較高， 需要對(duì)項(xiàng)目有更高的行銷(xiāo)整合能 力； 地塊先出讓后拆遷，拆遷難度較大，可能由于拆遷問(wèn)題增大 開(kāi)發(fā)費(fèi)用、影響開(kāi)發(fā)周期和資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)等問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不容小覷。 由于地塊的優(yōu)越性，某公司入津一年多， 一直積極運(yùn)作本地塊。從 10 月份到現(xiàn)在，本地塊經(jīng)過(guò)了招標(biāo) 掛牌招標(biāo)三種預(yù)上市方式， 并且有消息說(shuō)本次招標(biāo)可能以 邀標(biāo)形式出現(xiàn)，政府將提高企業(yè)報(bào)名的“門(mén)檻” ，一些有過(guò)“不 良業(yè)績(jī)”情況的企業(yè)一律不許報(bào)名。另外，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為了與地主 方保持“親密”關(guān)系，已付出百萬(wàn)有余。 四、項(xiàng)目定位 1. 客群定位 河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、東麗區(qū)的中高收入者，拆遷有一定積蓄居民，對(duì)住房 有要求改善者。 2. 市場(chǎng)定

19、位 具有強(qiáng)勢(shì)品牌、優(yōu)秀物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品具有差異化優(yōu)勢(shì)、毗鄰中環(huán)線 與快速路交通優(yōu)勢(shì)明顯的高檔樓盤(pán)。 3. 產(chǎn)品形式 形式 層數(shù) 數(shù)量（棟） 面積（萬(wàn)平方米） 住宅 小高 9 10 8 板式高層 20-22 12 22 點(diǎn)式高層 25 8 9 商業(yè) 沿街商業(yè) 2 1.6524 購(gòu)物廣場(chǎng) 3 2.4 商住樓 18 2.4 4價(jià)格制定 （1）天津市商品房總體價(jià)格趨勢(shì) 天津市各個(gè)年份商品房均價(jià) 時(shí)間（年） 1995 2000 2001 2002 2003上半年 均價(jià)（元加） 1924 2274 2307 2605 2715 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 商品房均價(jià) 95年

20、 2000年 2001年 2002年2003上 半年 由圖表可以看出天津市近幾年房?jī)r(jià)程穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。從今年 上半年開(kāi)始，大范圍的拆遷和海河改造，導(dǎo)致需求量直線上升，房 價(jià)上揚(yáng)。受海河開(kāi)發(fā)和拆遷的帶動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格不但將繼續(xù)保持這 種上升的趨勢(shì)，而且上升的幅度將會(huì)加大。河?xùn)|區(qū)作為天津市海河 開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，這種趨勢(shì)會(huì)更加明顯。 (2)周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 名稱(chēng) 地理位 置 占地 （萬(wàn) m） 建筑 面積 （萬(wàn) 卅） 容 積 率 建筑形 式 開(kāi)盤(pán)時(shí) 間 銷(xiāo)售率% 均價(jià)（元 /平米） 劉城 衛(wèi)國(guó)道 180 180 1. 0 TOWNHO SE 多層 小高 獨(dú)體別 墅 U 2002.

21、6. 28 一期 90%;二 期50 % -60 % 一期 3300-34 00 （成品 房）；二 期 3100-32 00 （毛 坯） 戀日 銀河 衛(wèi)國(guó) 道，翠 阜新村 南 10 11 1. 1 多層 2003.10 .18 60% 3100 大通 時(shí)尚 花園 程林莊 路和紅 星路交 口 13 多層、疊 拼、小高 98% 3400 第六 大道上 表 由 一東風(fēng)立 交橋旁 67 70 1.0 5 多層、聯(lián) 排 2002.5. 18 一期 98%，二 期認(rèn)購(gòu) 期內(nèi) 一期 3000; 二期內(nèi) 部認(rèn)購(gòu) 價(jià) 2700 可 以看出，該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售率很高，距離本項(xiàng)目最近的戀日銀 河，大通時(shí)尚花園的銷(xiāo)

22、售均價(jià)在 3100元/m2-3400元/m2，考慮到項(xiàng) 目距開(kāi)盤(pán)時(shí)樓價(jià)的上升空間及我們產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌號(hào)召力，結(jié)合 研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、企劃，我們預(yù)計(jì)未來(lái)本項(xiàng)目住宅均價(jià)在4200 元/m2是可以實(shí)現(xiàn)的。 （3）項(xiàng)目未來(lái)均價(jià)預(yù)估 住宅均價(jià)：4200元/m2 商業(yè)均價(jià)：7000元/m2 商住均價(jià)：5000元/m2 車(chē)位售價(jià)：70000元/個(gè) （4）入市方式：平開(kāi)高走 五、結(jié)論 目標(biāo)利潤(rùn)率 土地獲取價(jià)格 20% 土地投標(biāo)預(yù)期價(jià)格在40017.6萬(wàn)元，合144.47萬(wàn)元/畝 15% 土地投標(biāo)預(yù)期價(jià)格在50317.60萬(wàn)元，合181.65萬(wàn)元/畝 10% 土地投標(biāo)預(yù)期價(jià)格在60667.6萬(wàn)元，合219.02萬(wàn)元/畝 5 % 土地投標(biāo)預(yù)期價(jià)格在70967.60萬(wàn)元，合256.20萬(wàn)元/畝 我們預(yù)計(jì)以50317.60萬(wàn)元的競(jìng)標(biāo)價(jià)181.65萬(wàn)元/畝的土地單價(jià)獲取該宗 土地。 六、附件 項(xiàng)目成本預(yù)算明細(xì)（利潤(rùn)率20%, 15%, 10%, 5%） 項(xiàng)目土地上限分析表 項(xiàng)目成本預(yù)算明細(xì)（利潤(rùn)率15%，詳細(xì)） 第一章 總論錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽 1.1項(xiàng)目概要錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 1.2編制依據(jù)及研究范圍 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 1.3項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 2.1 項(xiàng)目