房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第18講課件講義

1、房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第18講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第18講講義 第二節(jié)房地產(chǎn)登記制度 第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度 一、房地產(chǎn)登記的種類(lèi) 在我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 (一)土地登記 根據(jù)國(guó)土資源部頒布的土地登記辦法，土地登記分為： 1土地總登記 土地總登記是指，在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。土地總登記應(yīng)當(dāng)發(fā)布通告。對(duì)符合總登記要求的宗地，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)予以公告。公告期滿(mǎn)，當(dāng)事人對(duì)土地總登記審核結(jié)果無(wú)異議或者異議不成立的，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。 2土地初始登記 土

2、地初始登記是指，土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。依法以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國(guó)有土地劃撥決定書(shū)等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。新開(kāi)工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥?chē)?guó)有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國(guó)有土地出讓價(jià)款后，持國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、出讓合同及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料

3、，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。 依法以國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。依法以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地使用權(quán)出資或者入股批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)作價(jià)出資或者入股國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地資產(chǎn)。處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。 農(nóng)民集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)持集體土地所有權(quán)證明材料，申請(qǐng)集體土地所有權(quán)初

4、始登記。依法使用本集體土地進(jìn)行建設(shè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)用地文件，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式興辦企業(yè)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件和相關(guān)合同，申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。依法使用本集體土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持農(nóng)用地使用合同，申請(qǐng)集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。 依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書(shū)、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記。符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定

5、的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。申請(qǐng)登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。 在土地上設(shè)定地役權(quán)后，當(dāng)事人申請(qǐng)地役權(quán)登記的，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源行政主管部門(mén)提交土地權(quán)利證書(shū)和地役權(quán)合同等相關(guān)證明材料。符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)，將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供

6、役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)，由其記載于需役地的土地登記簿。 3土地變更登記 土地變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。申請(qǐng)土地變更登記的情形有：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰蛱幏值盅贺?cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)，土地權(quán)利人姓名或名稱(chēng)、地址發(fā)生變化；土地的用途發(fā)生變更。 4土地注銷(xiāo)登記 土地注銷(xiāo)登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。申請(qǐng)土地注銷(xiāo)登記的情形有：依法收回的國(guó)有土地的；依法征收的農(nóng)民集體土地的；因人

7、民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)致使原土地權(quán)利消滅的；當(dāng)事人未辦理注銷(xiāo)登記的；因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的；非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止。當(dāng)事人未按國(guó)土資源部土地登記辦法的規(guī)定申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，進(jìn)行注銷(xiāo)公告，公告期滿(mǎn)后可直接辦理注銷(xiāo)登記。土地抵押期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記。 土地登記注銷(xiāo)后，土地權(quán)利證書(shū)應(yīng)當(dāng)收回；確實(shí)無(wú)法收回的，應(yīng)當(dāng)在土地

8、登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。 5土地其他登記 土地其他登記是指上述土地登記類(lèi)型以外的，更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記等土地登記。 例題：可能直接引發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記的情形主要包括( )。（2006年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題） a單位因撤銷(xiāo)而停止使用原劃撥的國(guó)有土地 b國(guó)有土地閑置連續(xù)達(dá)兩年以上 c土地他項(xiàng)權(quán)利終止 d國(guó)有土地使用權(quán)出讓期滿(mǎn)而未獲準(zhǔn)續(xù)期 e國(guó)有土地使用權(quán)租賃期滿(mǎn)而未獲準(zhǔn)續(xù)期 答案：abde 解析：基礎(chǔ)考核點(diǎn)。土地他項(xiàng)權(quán)利終止，不是直接引發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記的情形。 (二)房屋登記 根據(jù)房屋登記辦法，房屋登記包括： 1、房屋所有權(quán)登記 房屋所有權(quán)登記是指，房屋登記

9、機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，將房屋所有權(quán)或所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)，在登記簿上予以記載的行為。房屋所有權(quán)登記分為：房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)變更登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記。 房屋初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。房屋所有權(quán)變更登記是指，房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱(chēng)改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。如權(quán)利人法定名稱(chēng)變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門(mén)牌號(hào)碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除等。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。房屋所有

10、權(quán)注銷(xiāo)登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，導(dǎo)致喪失房屋所有權(quán)等而進(jìn)行的登記。 例題：下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的有( )。（2004年試題） a部分房屋拆除 b法人名稱(chēng)改變 c劃撥房屋 d繼承房屋 e分割房屋 答案：cde 解析：房屋登記辦法已將“房屋轉(zhuǎn)移登記”改變?yōu)椤胺课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移登記”。 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。 2房屋抵押權(quán)登記 房屋抵押權(quán)登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。房屋抵押權(quán)登記分為：一般抵押登記和最高額抵押登記。一般抵押登

11、記包括：房屋抵押權(quán)設(shè)立登記、房屋抵押權(quán)變更登記、房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。最高額抵押登記包括：房屋最高額抵押權(quán)設(shè)立登記、房屋最高額抵押權(quán)變更登記、房屋最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋最高額抵押權(quán)注銷(xiāo)登記和房屋最高額抵押權(quán)確定登記。 3地役權(quán)登記 地役權(quán)登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將地役權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等有關(guān)事項(xiàng)在需役地和供役地登記簿上予以記載的行為。 4房屋預(yù)告登記 房屋預(yù)告登記是指，申請(qǐng)人為保障將來(lái)的物權(quán)實(shí)現(xiàn)，按照約定向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，房屋登記機(jī)構(gòu)依法將申請(qǐng)事項(xiàng)在登記簿上予以記載的預(yù)先登記行為。 5房屋其他登記 其他登記是指，上述房屋登記類(lèi)型以外的，更正登記、異議登

12、記、撤銷(xiāo)登記、查封登記等房屋登記。 例題：因房屋滅失情形，導(dǎo)致喪失房屋所有權(quán)，應(yīng)申請(qǐng)( )登記。 a房屋轉(zhuǎn)移登記 b房屋初始登記 c房屋抵押權(quán)登記 d房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記 答案：d 解析：房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權(quán)等情形，導(dǎo)致喪失房屋所有權(quán)等而進(jìn)行的登記。 二、房地產(chǎn)登記的體制 二、房地產(chǎn)登記的體制 我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別登記。 房屋與所占用的土地是密不可分，房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)一并完成。雖然，物權(quán)法也規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個(gè)過(guò)程。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)將登記作為行政機(jī)關(guān)行使行政管理的

13、一種職權(quán)，將房屋與土地實(shí)行分部門(mén)管理的體制，將登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能掛鉤，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)登記中，一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地部門(mén)和房地產(chǎn)部門(mén)分別進(jìn)行。個(gè)別地方由于將房地產(chǎn)和土地統(tǒng)一在一個(gè)部門(mén)管理，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。本節(jié)以下內(nèi)容重點(diǎn)介紹房屋登記的制度政策。 三、房屋登記的范圍 物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法，特別是城鄉(xiāng)規(guī)劃法的頒布實(shí)施，對(duì)完善和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌管理體制，實(shí)行城鄉(xiāng)一體化的房屋登記創(chuàng)造了積極的條件。依據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法和村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例等法律、行政法規(guī)制定的房屋登記辦法的適用范圍，既包括國(guó)有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋。同時(shí)，房屋登記辦法還

14、規(guī)定，具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物，也可以參照房屋登記的規(guī)定和程序，由房屋登記機(jī)構(gòu)依法登記。 例題：房屋登記辦法的適用范圍，包括( )。 a包括國(guó)有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋 b包括國(guó)有土地上的房屋，但不包括集體土地上的房屋 c不包括國(guó)有土地上的房屋，但包括集體土地上的房屋 d既不包括國(guó)有土地上的房屋，也不包括集體土地上的房屋 答案：a 解析：房屋登記辦法的適用范圍，包括國(guó)有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋。 四、房屋登記機(jī)構(gòu) 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)”。國(guó)務(wù)院1994年關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革

15、的決定中規(guī)定：“職工購(gòu)買(mǎi)住房，都要到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理住房過(guò)戶(hù)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。2000年，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)原建設(shè)部關(guān)于請(qǐng)求解釋中房產(chǎn)管理部門(mén)的函的復(fù)函中明確了核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的部門(mén)，是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門(mén)。房屋登記辦法規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。依據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)，其他部門(mén)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書(shū)，不具有法律效力

16、，不受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。 五、房屋登記的基本要求 (一)以共同申請(qǐng)為原則，以單方申請(qǐng)為例外 申請(qǐng)房屋登記原則上由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但特殊情形下，也可以單方申請(qǐng)。房屋登記辦法規(guī)定，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形有：因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；房屋登記辦法所列變更登記情形之一；房屋滅失；權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記。建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)

17、用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。 (二)以查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看 房屋登記辦法對(duì)不同類(lèi)型的房屋登記申請(qǐng)人要提供的材料做出了具體的規(guī)定。房屋登記機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)人提交申請(qǐng)材料時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)登記材料是否齊全、是否符合法定形式，并要根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人。詢(xún)問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并予以保留。 在做好材料查驗(yàn)、事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)物權(quán)法的要求，房屋登記辦法還規(guī)定，房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押登記、

18、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記，以及法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地對(duì)擬登記的房屋進(jìn)行實(shí)地查看。 (三)按房屋基本單元進(jìn)行登記 房屋按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。房屋登記辦法規(guī)定：國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。 六、房屋登記的程序 辦理房屋登記，要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行

19、公告。 (一)申請(qǐng) 房屋登記是依當(dāng)事人的申請(qǐng)而進(jìn)行的。申請(qǐng)人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。申請(qǐng)人為自然人的，應(yīng)具備完全民事行為能力，即一般為年滿(mǎn)18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交證明其監(jiān)護(hù)身份的證明材料。監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提供處分是為了未成年人利益的書(shū)面保證。申請(qǐng)人為自然人的，其申請(qǐng)登記使用的姓名，應(yīng)當(dāng)與其身份證件上的姓名一致。申請(qǐng)人為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱(chēng)，由其法定代表人申請(qǐng)登記。申請(qǐng)人也可以委托代理人申請(qǐng)房屋登記。委托代理的，代理人應(yīng)當(dāng)提交委托書(shū)和證明其委托身份的證明。境外

20、申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。對(duì)共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)登記。但共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng)。 申請(qǐng)房屋登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照房屋登記辦法的要求，向房屋登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)材料。申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)提交的申請(qǐng)登記證明材料的真實(shí)性、有效性和合法性承擔(dān)責(zé)任。 (二)受理 受理是房屋登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的有關(guān)證件，如其手續(xù)完備，則房屋登記機(jī)構(gòu)接受申請(qǐng)人申請(qǐng)的行為。受理時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請(qǐng)人提交的證明文件，并就

21、與登記有關(guān)的事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人，對(duì)詢(xún)問(wèn)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行記錄并要求申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。對(duì)提交登記文件齊備、來(lái)源清楚的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請(qǐng)，并出具書(shū)面憑證。對(duì)手續(xù)不全或權(quán)屬來(lái)源尚不能表述清楚的，房屋登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請(qǐng)，并應(yīng)告知申請(qǐng)人不予受理的原因以及一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)齊的文件。 (三)審核 審核是房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的申請(qǐng)登記事項(xiàng)進(jìn)行審查核實(shí)，作出準(zhǔn)予登記或者不予登記決定的行為。主要是審核查閱登記簿、申請(qǐng)人提交的各種證件，核實(shí)房屋現(xiàn)狀、權(quán)屬來(lái)源等。權(quán)屬審核一般要經(jīng)過(guò)初審、復(fù)審和終審。初審是對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進(jìn)行核實(shí)。復(fù)審要依據(jù)初審中已確定的事實(shí)，按照法律法規(guī)及有

22、關(guān)政策規(guī)定，并充分利用房屋登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)存的各項(xiàng)資料及測(cè)繪圖件，反復(fù)核對(duì)，以確保權(quán)屬審核的準(zhǔn)確性。終審是最后的審查，經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該項(xiàng)登記審核工作成立。房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。 (四)記載于登記簿 經(jīng)審核后，登記申請(qǐng)符合下列條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿： (1)申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致； (2)申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致； (3)申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明事實(shí)一致； (4)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突； (5)不存在房

23、屋登記辦法規(guī)定的不予登記的情形。不予登記的情形包括：違法建筑申請(qǐng)登記的；申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的； 法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。對(duì)不予登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予登記的原因。 依照法律規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿起，所登記事項(xiàng)發(fā)生效力。 房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。 (五)

24、發(fā)證 向權(quán)利人發(fā)放權(quán)屬證書(shū)是登記程序的最后一項(xiàng)，是房屋登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登記的決定后，向申請(qǐng)人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)(含登記證明)的行為。房屋權(quán)屬證書(shū)包括房屋所有權(quán)證書(shū)、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制定式樣、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號(hào)規(guī)則。 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫(xiě)并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)發(fā)放，一般采取在房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記后，填發(fā)領(lǐng)證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一領(lǐng)證通知書(shū)的辦法，告知申請(qǐng)人在規(guī)定時(shí)間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用到指定地點(diǎn)領(lǐng)取。發(fā)證時(shí)，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)申請(qǐng)人自己檢查一下證書(shū)上所載明的各登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確。發(fā)證完畢后，將收回的收件收據(jù)及全部登記

25、文件及時(shí)整理，裝入資料袋，及時(shí)辦理移交手續(xù)，交由產(chǎn)籍部門(mén)管理。 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告是對(duì)可能存在異議的申請(qǐng)，采用布告、報(bào)紙等形式公開(kāi)征詢(xún)異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的行為。如：初始登記中一些原始依據(jù)不充分的、一些年代久遠(yuǎn)的房屋申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的。通過(guò)公告征詢(xún)異議有利于房屋登記機(jī)構(gòu)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公告并不是房屋登記的必經(jīng)程序，是否有必要公告，由房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)情況確定。 七、房屋登記的時(shí)限 自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日；集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日

26、；抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；異議登記，1個(gè)工作日。法律、法規(guī)對(duì)登記時(shí)限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 公告時(shí)間不計(jì)入上述規(guī)定時(shí)限。因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)原時(shí)限的一倍。 八、房屋登記的其他規(guī)定 八、房屋登記的其他規(guī)定 (一)關(guān)于最高額抵押登記 以房屋設(shè)定最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。對(duì)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料。對(duì)符合規(guī)定條件的最高額

27、抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱(chēng)(姓名)、登記時(shí)間、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。 最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，按照規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

28、對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請(qǐng)將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。 (二)關(guān)于房屋預(yù)告登記 當(dāng)事人預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓(抵押)或有法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以申請(qǐng)房屋預(yù)告登記情形的，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋預(yù)告登記。預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記

29、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。預(yù)告登記的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放預(yù)告登記證明。 例題：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起 ( )個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。 a三 b六 c九 d十 答案：a 解析：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。 (三)關(guān)于房屋更正登記和異議登記 權(quán)利人、利害

30、關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書(shū)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)；房屋登記簿記載無(wú)誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。 房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記

31、期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。 利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。 異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人起訴，人民法院不予受理或駁回其訴訟請(qǐng)求的，異議登記申請(qǐng)人或者房屋登記簿記載的權(quán)利人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)

32、人的身份證明、相應(yīng)的證明文件等材料申請(qǐng)注銷(xiāo)異議登記。 (四)關(guān)于基于判決、仲裁的登記 因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿中記載基于人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)予以登記的事實(shí)。人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)確定的房屋權(quán)利歸屬或權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或有關(guān)法律文書(shū)，辦理相應(yīng)的登記。 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)

33、構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。 (五)關(guān)于在建工程抵押登記 以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記。在建工程抵押可變更、轉(zhuǎn)讓。已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。在建工程抵押權(quán)登記的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放在建工程抵押登記證明。 (六)關(guān)于房改售房登記 為保證住房制度改革的順利實(shí)施，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，規(guī)范房改中公有住房出售后的權(quán)屬登記及發(fā)

34、證工作，房改售房登記發(fā)證應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行： (1)職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給房屋所有權(quán)證；產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價(jià)房，總價(jià)款：元”。 (2)職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實(shí)后，也發(fā)給房屋所有權(quán)證，產(chǎn)別為“私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán))”，注記： “房改出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房，總價(jià)款：元，售房單位，產(chǎn)權(quán)比例為(個(gè)人)；(單位)?！?(3)以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)來(lái)源為“房改售房”。 (4)數(shù)人出資購(gòu)房并要求核發(fā)房屋共有權(quán)證明，經(jīng)登記核實(shí)后，分別給權(quán)利人核發(fā)房屋所有權(quán)證，并注明“共有”字樣，在證中注明其他共有人，根據(jù)投資比例，注記每人所占份額。 (5)對(duì)于集資建房、合作建房、單位補(bǔ)貼房、解困房等，原則上應(yīng)以建房時(shí)所訂立的協(xié)議(或合同