山西晉城月星項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究提案(90頁(yè))

1、南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE PART 1 項(xiàng)目決策背景及摘要 PART 2 項(xiàng)目地塊情況分析 PART 3 市場(chǎng)分析 PART 4 項(xiàng)目SWOT分析 PART 5 項(xiàng)目定位分析 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 項(xiàng)目決策背景及摘要PART1 晉城受山地、丘陵地形地貌影響，城市疆域拓展的主要方向以 東部目前的207國(guó)道與鐵路線的兩側(cè)地區(qū)是未來規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，該 區(qū)域是晉城的門戶及交通要地，在政府2020遠(yuǎn)景規(guī)劃中，該區(qū)域 整體戰(zhàn)略規(guī)劃為倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，將導(dǎo)入大量的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)、 商業(yè)金融業(yè)、工業(yè)和少量住宅，新建的東客運(yùn)站城市樞紐即將啟用， 這為區(qū)域發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的交通便利條件，更利于戰(zhàn)略規(guī)劃的 實(shí)現(xiàn)

2、。 本 案 外部環(huán)境/立項(xiàng)契機(jī) 本項(xiàng)目是山西晨康集團(tuán)初涉地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)開發(fā)案，對(duì)于公 司在地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義，同時(shí)，也是上海月 星國(guó)際家居品牌進(jìn)駐山西晉城的首秀項(xiàng)目。 項(xiàng)目性質(zhì)為純商業(yè)體，總建約200000萬，其中月星國(guó)際家居 生活廣場(chǎng)約50000 ，借助上海月星國(guó)際家居的品牌效應(yīng)，項(xiàng)目以 整合行業(yè)資源，樹立行業(yè)形象高度，打造一站式消費(fèi)，從而占領(lǐng)家 居建材行業(yè)在晉城的高端市場(chǎng)為立項(xiàng)目標(biāo)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)晨康集團(tuán)與月 星家居的雙贏。 內(nèi)部環(huán)境/立項(xiàng)目標(biāo) 地塊位置及現(xiàn)狀 交通出行狀況 周邊環(huán)境配套 市政配套 人車流情況分析 項(xiàng)目地塊情況分析PART2 地塊位置及現(xiàn)狀 地塊位置地形地貌經(jīng)濟(jì)

3、指標(biāo) 項(xiàng)目地塊位于紅星東街與白水街交 叉口，與新客站一路之隔 處于207國(guó)道東邊，位于城市次主 干道紅星街上，交通位置十分便利。 項(xiàng)目地塊屬于山區(qū)地貌，東西落差 18米左右，土方量較大，施工較難。 項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，最遲于明年年 底完工交付。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 占地面積：約202畝 建筑面積：20萬 容積率：1.19 建筑密度：48% 目前正在進(jìn)行 場(chǎng)地三通一平 項(xiàng)目位于晉城新的汽車站對(duì)面，周邊交通設(shè)施完善，可達(dá)性強(qiáng)； 緊鄰207國(guó)道、晉焦高速；城市主干道鳳臺(tái)東路、次主干道紅星東街，紅星 東街將于本年10月全面貫通至東環(huán)，升級(jí)為城市主干道（直達(dá)本項(xiàng)目） 紅星東街紅星東街。 207國(guó)道 本項(xiàng)目

4、 鳳臺(tái)路鳳臺(tái)路 交通出行狀況 即將啟用的新客運(yùn)站省運(yùn)及市運(yùn)班車一覽 交通出行狀況 班車涵蓋晉城 五縣高平、陽(yáng)城、 陵川、沁水及澤 縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì) 于本項(xiàng)目吸納周 邊購(gòu)買力及消費(fèi) 人群具有商業(yè)項(xiàng) 目上明顯的核心 要素交通優(yōu) 勢(shì) 本項(xiàng)目 交通出行狀況/公交車 本項(xiàng)目 交通出行狀況/公交車 兩條公交線路由東 向西貫穿晉城，都 經(jīng)過核心商圈人民 廣場(chǎng)，將周邊縣 市項(xiàng)目地 市中心貫連， 有效完成人流的到 達(dá)與輸送。 周邊環(huán)境配套 目前項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施較為薄弱， 基本為零，需要跨新建的高架橋到 紅星東街或鳳臺(tái)東街才能找到基礎(chǔ)配 套 市政配套 目前項(xiàng)目周邊的市政配套有兩條公交 線路東西向橫貫晉城城區(qū)，以及

5、即將 啟用的城市新交通樞紐東客運(yùn)站 宏觀市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 同質(zhì)化竟盤對(duì)比分析 市場(chǎng)分析PART3 晉城休閑娛樂業(yè)態(tài)比較豐富，包括KTV、桑拿足浴、健身、美容 SPA等，經(jīng)營(yíng)較好。 項(xiàng)目周邊無此業(yè)態(tài)，短期內(nèi)也不具備此消費(fèi)業(yè)態(tài)。 晉城餐飲消費(fèi)力強(qiáng)，中高檔品牌店生意較好。 項(xiàng)目周邊無餐飲氛圍，項(xiàng)目建成后商業(yè)配套的餐飲部分才有可以發(fā)展。 澤州路、新市東街和西街發(fā)展最成熟，集中了眾多品牌店。 項(xiàng)目周邊的國(guó)道以物流倉(cāng)儲(chǔ)為主，商業(yè)處于無發(fā)展階段。 目前有國(guó)美、蘇寧、知名品牌進(jìn)駐，主要集中在中心商業(yè)區(qū)； 家電商家普遍看好晉城市場(chǎng)，多有計(jì)劃再開分店。 晉城大型零售商場(chǎng)不少，但缺少購(gòu)物環(huán)境舒適的新型一站式

6、購(gòu)物中心； 超市發(fā)展處于起步階段，缺少國(guó)際品牌進(jìn)駐，百貨類商家存在市場(chǎng)空白。 大型商場(chǎng) 餐飲 電器類 商業(yè)街 休閑娛樂 本項(xiàng)目需結(jié)合市 場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨 勢(shì)，尋求市場(chǎng)空 白和機(jī)會(huì)點(diǎn)，以 特色化、差異化 定位順利推出市 場(chǎng)。 宏觀市場(chǎng)分析/商業(yè)環(huán)境分析 國(guó)際品牌超市、中高端百貨存在市場(chǎng)空白 片區(qū)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)也是空白 家居建材、辦公家具、家電未來需求量大 沃爾瑪、等國(guó)際品牌大超市正在拓展晉城市場(chǎng)，本項(xiàng)目因?yàn)榈赜虿町?，目?無較大的超市生存空間。 百貨業(yè)態(tài)主要集中在批發(fā)兼零售商場(chǎng)，以中低檔為主，中高端百貨存在市場(chǎng)空白。 隨著片區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目可規(guī)劃一到兩個(gè)形象較好的品牌店與已有市場(chǎng)互補(bǔ)， 增強(qiáng)片

7、區(qū)餐飲休閑娛樂配套功能。 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)態(tài)導(dǎo)入，臨近的白水街北端在建住宅項(xiàng)目有兩個(gè)， 規(guī)劃中的晉城58層辦公大樓也與之相鄰。 宏觀市場(chǎng)分析/區(qū)域商業(yè)環(huán)境 2011年，全市GDP總值895億元，而固定資產(chǎn)投資就高達(dá)504億元，由 此可以看出固定資產(chǎn)投資環(huán)境利好。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 逐年增高的房地產(chǎn)開工建設(shè)面積預(yù)示著居家建材市場(chǎng)的潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大。 進(jìn)入11年始，受宏觀調(diào)控影響，施工面積增幅回落，但總體上還是保持上升 趨勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2010、2011年受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，晉城 市房地產(chǎn)投資開發(fā)增速放緩，2011年，全市房地產(chǎn)投資 32.4億元，增幅比去年下

8、降57.4%，占固定資產(chǎn)投資的比 重與去年持平。 2 011年全年交付使用商品住宅5790套，保障性住房6991 套，從當(dāng)前建材市場(chǎng)采購(gòu)量來看，預(yù)計(jì)2012年這一數(shù)字會(huì)大 幅回落，這將會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)晉城家居建材市場(chǎng)的業(yè)績(jī)萎縮， 面對(duì)困境，需要變化，這對(duì)于整合經(jīng)營(yíng)戶資源，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)市 場(chǎng)的建成具有一定的推動(dòng)作用。 同質(zhì)化竟盤對(duì)比分析 從銷售的角度講，目前晉城除了本項(xiàng)目即將推廣外，還沒有同質(zhì)化的 項(xiàng)目在售信息，但剛剛清盤的“豪德物流園”對(duì)產(chǎn)品入市具有一定的影 響，市場(chǎng)有一種聲音可以歸納為“豪德現(xiàn)象”，這是本項(xiàng)目需要通過推 廣表現(xiàn)去弱化的一個(gè)重要工作； 從招商的角度講，近期白云怡景麗家、居然之家、豪德

9、物流園都在進(jìn) 行家居建材業(yè)態(tài)的招商，這對(duì)本項(xiàng)目的招商工作造成一定的難度，需要 從業(yè)態(tài)組合及品牌建設(shè)的層面去尋找切入點(diǎn)。 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目SWOT分析PART4 1. 項(xiàng)目位置具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃中主城區(qū)東部物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)核心 區(qū)域； 2. 毗鄰新建的東客運(yùn)站城市交通樞紐，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利， 對(duì)鄰近城市及地區(qū)的輻射力較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目周邊的人流形成具 有推動(dòng)作用； 3. 月星家居的品牌效應(yīng)，可以拉動(dòng)下線及配套商家的進(jìn)駐，可 快速建成商業(yè)氛圍； 4. 50000 的月星家居使本案建成后具有成功開業(yè)的先期條件； SWOT分析/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1.項(xiàng)目地是城市規(guī)劃中的待開發(fā)地區(qū)，周邊居

10、住 密度低，缺乏就近市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)； 2.項(xiàng)目區(qū)域是規(guī)劃中的倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，未來導(dǎo)入人 口少； SWOT分析/項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 受城市地域地貌影響，東區(qū)是未來城市發(fā)展的重心，本項(xiàng)目的建成填補(bǔ)了 區(qū)域市場(chǎng)的空白； 2. 一站式家居建材MALL的功能規(guī)劃，是城市發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的互補(bǔ)，能有 效建成客戶歸屬； 3. 產(chǎn)品規(guī)劃超前，體量適中，能形成晉城家居建材市場(chǎng)的旗艦市場(chǎng)形象； 4. 晉城的建材市場(chǎng)缺乏一線品牌，本案可以從品牌商家的招商著手打造高端 市場(chǎng)； 5. 晉城的大多數(shù)家居建材市場(chǎng)缺乏有序的持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，招商政策及手段簡(jiǎn) 單無力； 6. 金三角建材市場(chǎng)8月份到期后，不再續(xù)租，市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶需要尋找新的

11、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 SWOT分析/項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) SWOT分析/項(xiàng)目威脅點(diǎn) 1. 晉城家居建材市場(chǎng)飽和度高，競(jìng)爭(zhēng)壓力大； 2. 城市控規(guī)中同類區(qū)域?qū)傩杂?個(gè)，未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加殘酷； 3. 晉城家居專業(yè)市場(chǎng)密度大，階梯受眾市場(chǎng)健全，且居然之家的品牌效應(yīng) 在晉城要大于月星，且紅星美凱龍也計(jì)劃進(jìn)駐本地市場(chǎng)； 4. 本項(xiàng)目起步較晚，已經(jīng)錯(cuò)過進(jìn)入家居建材行業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，并且本地華 洋建材在康豐路南端的新建市場(chǎng)的銷售招商要早于本案； 5. 本地人投資固定資產(chǎn)的熱情較高，但是豪德物流園圈走了相當(dāng)一部分的 投資客，并且由于招商不力，在本地形成了一定的負(fù)面影響，會(huì)削減受 眾投資同質(zhì)化物業(yè)的熱情 項(xiàng)目整體定位 市場(chǎng)地位定位

12、功能定位 形象定位 產(chǎn)品建議 價(jià)格定位 業(yè)態(tài)與占比定位 目標(biāo)客群分析與定位 項(xiàng)目配套功能定位 項(xiàng)目定位分析PART5 晉城的商業(yè)層次 通過精和詳細(xì)走訪調(diào)研的各建材家居市場(chǎng)的品牌建 成上看，一線的高端品牌較少，只有喜臨門國(guó)際家 居博覽中心有高端品牌，整個(gè)建材家具市場(chǎng)的整體 品牌建設(shè)層次上面中低端占了絕大多數(shù)，其次是金 字塔尖的少量高端，而符合晉城消費(fèi)力水平的中高 端產(chǎn)品比較缺乏。 晉城的商業(yè)格局 城市級(jí) CBD中心 城南商 業(yè)片區(qū) 城北商 業(yè)片區(qū) 城西商 業(yè)片區(qū) 晉城的商業(yè)格局由內(nèi)向外， 以人民廣場(chǎng)核心商業(yè)圈 （大型百貨零售、餐飲、 娛樂休閑為主），向南、 北、西分別延伸，形成城 南商業(yè)區(qū)（主要

13、以專業(yè)的 建材家居市場(chǎng)為主），城 西商業(yè)區(qū)，以西客站為核 心（主要以?shī)蕵沸蓍e、建 材家居為主），城北商業(yè) 區(qū)（以建材家居、休閑娛 樂）為主。 晉城的商業(yè)格局表現(xiàn)為一個(gè)中心，三個(gè)片區(qū)，唯獨(dú)城東沒有商業(yè)集群，并且三個(gè) 片區(qū)內(nèi)老舊的建材家居市場(chǎng)較多，從城市發(fā)展布局上看，這些阻礙城市發(fā)展建設(shè) 的老舊建材家居市場(chǎng)未來必將搬離，而城東這一規(guī)劃中的倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，將會(huì)是吸 納的重點(diǎn)區(qū)域。 潛在消費(fèi)需求 人均可支配收入的增長(zhǎng)刺激消費(fèi)需求，促使消費(fèi)意識(shí)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，消費(fèi) 者消費(fèi)意識(shí)與消費(fèi)欲望不斷升級(jí)，但是晉城現(xiàn)有商業(yè)架構(gòu)導(dǎo)致不少的高 端消費(fèi)群體將消費(fèi)目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了臨近的鄭州、太原等更高一級(jí)的城市 地塊與城市的關(guān)系 晉城

14、的城市發(fā)展策略正由資源型城市向現(xiàn)代服務(wù)型和生態(tài)宜居型城市轉(zhuǎn)變；項(xiàng) 目地塊的商業(yè)用地性質(zhì)是增加城市服務(wù)功能的發(fā)展；在2020晉城遠(yuǎn)景規(guī)劃中， 項(xiàng)目地塊所屬的開發(fā)區(qū)域是倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，因此項(xiàng)目地塊正是應(yīng)運(yùn)當(dāng)前市府規(guī)劃 的必然性體現(xiàn)，將來在建設(shè)中可以獲得更多的政策扶持。 從之前的市調(diào)中，關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容中已經(jīng)體現(xiàn)了晉城當(dāng)前的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)， 晉城是以工業(yè)為主體，商貿(mào)業(yè)大力發(fā)展，農(nóng)業(yè)為輔的經(jīng)濟(jì)框架結(jié)構(gòu)，未來 隨著城市形態(tài)的轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)將是發(fā)展的重點(diǎn)，這也為本項(xiàng)目的建 設(shè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)。 倉(cāng)儲(chǔ)用地 目前落戶的有2家（含本案） 商業(yè)金融業(yè)用地 本案 居住用地 對(duì)外交通用地 新城市交通樞紐東客運(yùn)站

15、工業(yè)用地 已建成富士康 從上圖中，我們可以看到整個(gè)地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃用地情況，本項(xiàng)目處于規(guī)劃區(qū)域的核心 位置，緊鄰對(duì)外交通用地（即即將啟用的城市交通樞紐新客運(yùn)站），本地塊最適合 的產(chǎn)品研發(fā)就是商貿(mào)物流范疇的產(chǎn)品。 地塊與區(qū)域的關(guān)系 地塊與市場(chǎng)的關(guān)系 從市場(chǎng)需求來看，前期調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)晉城的固定資產(chǎn)投資熱情較高， 在此之前的純商業(yè)項(xiàng)目“豪德物流園”近200000銷售一空； 在對(duì)晉城的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研中，固定資產(chǎn)投入在895億的GDP中，占比達(dá) 到近600億； 在前期市調(diào)過程中，有大量的客戶對(duì)本項(xiàng)目表示了較高的關(guān)注度與投 資的可能性； 結(jié)論：本項(xiàng)目擁有較廣泛的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ) 本項(xiàng)目 東客站 鳳凰嶺 森林

16、公園 金村區(qū) 城市外圍原鐵路及國(guó) 道沿線，現(xiàn)待開發(fā)區(qū) 至市區(qū) 東面晉城市城市外圍原鐵路及國(guó)道 沿線，現(xiàn)待開發(fā)區(qū)域。現(xiàn)城市發(fā)展 方向以向東拓展為主。 北面金村區(qū)，是晉城市教育科研和 文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，晉城學(xué)院、中 等技術(shù)學(xué)校、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園， 將培養(yǎng)出更多的高素質(zhì)的人才。 南面為東客運(yùn)站和鳳凰嶺森林公園， 東客運(yùn)站即將投入使用，市區(qū)里的 省運(yùn)、市運(yùn)以及部分縣運(yùn)都將搬遷 至此，為市場(chǎng)提供較多的人氣外， 也為物流提供了方便。鳳凰嶺森林 公園，為項(xiàng)目提供生態(tài)購(gòu)物環(huán)境。 西面為城市次主干道紅星東街， 直接與主城區(qū)鏈接，共享市中心完 善的配套設(shè)施 項(xiàng)目四至及周邊區(qū)域仍處在規(guī)劃階段，短期 內(nèi)不會(huì)有大的變

17、動(dòng)。新客運(yùn)站的啟用對(duì)項(xiàng)目 地人流集中將會(huì)有極大的幫助。 項(xiàng)目周邊環(huán)境配套分析 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊地形與技術(shù)指標(biāo) 用地性質(zhì)： 商業(yè)用地 占地面積： 約202畝 建筑面積： 20萬 容積率： 1.19 建筑密度： 48% 已開發(fā)區(qū)域已開發(fā)區(qū)域 城北城北商商 業(yè)區(qū)業(yè)區(qū) 城南城南商業(yè)商業(yè) 區(qū)區(qū) CBD中心商中心商 業(yè)區(qū)業(yè)區(qū) 城西商業(yè)區(qū)城西商業(yè)區(qū) 地塊與城市商圈的關(guān)系 可開發(fā)區(qū)域可開發(fā)區(qū)域 從晉城現(xiàn)有商 圈分布情況來 看，城東是規(guī) 劃中待開發(fā)的 新興之地，城 市次主干道紅 星東街的東延 與地塊貫通， 將會(huì)大大提升 地塊價(jià)值，同 時(shí)，城市客運(yùn) 體系的整體搬 遷至即將啟用 的新客運(yùn)站， 將會(huì)加速城東

18、 商圈的建成。 交通網(wǎng)路的分布 往市中心 2 0 7 國(guó) 道 紅 星 東 街 規(guī) 劃 路 鳳 臺(tái) 東 街往 晉 焦 、長(zhǎng)晉高 速 白水街 往城南 往城北（北外環(huán)至西外環(huán)） 本項(xiàng)目 公交12路 公交5路 本項(xiàng)目四周路 網(wǎng)發(fā)達(dá)，內(nèi)外 通達(dá)，交通優(yōu) 勢(shì)較強(qiáng) 人流動(dòng)向 從地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃上看，規(guī)劃性質(zhì)為倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，這類規(guī)劃多為 城鄉(xiāng)結(jié)合部或城郊區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容，這樣的規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)短期是不會(huì)導(dǎo)入 大量常駐人口的，但是肯定會(huì)有所導(dǎo)入，而且晉城的情況有所不同，晉 城城市不大，從本地塊到市中心隨著紅星東街的貫通，直線距離僅3公里 不到，人流動(dòng)向解決了距離上的跨度； 地塊附近現(xiàn)有2條公交線路橫貫城市，且班次密度較

19、高，這位人流的輸 送與到達(dá)提供了交通工具，并且從市中心乘坐出租車到達(dá)地塊也僅僅3公 里左右，接受度較高； 即將啟用的新客運(yùn)站是未來城市的核心交通樞紐，是進(jìn)出晉城及周邊 縣郊往來市區(qū)的咽喉，地塊具有選擇上的“首站利好”。 結(jié)論：本項(xiàng)目的人流具有可引導(dǎo)性 商業(yè)氛圍的走向 隨著地塊所屬區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)對(duì)商業(yè)供給的要求必將增大， 這將加快區(qū)域商業(yè)氛圍的自發(fā)形成； 目前，大量的建材市場(chǎng)聚集于中心商業(yè)區(qū)，并且由于規(guī)劃較早，市場(chǎng) 老舊，使中心區(qū)交通擁堵，嚴(yán)重影響了中心區(qū)形象，專業(yè)市場(chǎng)將逐漸撤 出城市中心區(qū)，中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將逐漸趨向于零售類，本項(xiàng)目地塊所屬 區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是吸納這些專業(yè)市場(chǎng)的首選之地

20、，并且隨著消費(fèi)需 求的增加，專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化的市場(chǎng)是專業(yè)市場(chǎng)的必然發(fā)展趨勢(shì)， 這樣的專業(yè)市場(chǎng)往往都是郊區(qū)MALL這類形式的商業(yè)物業(yè)； 絕大多數(shù)城市，凡是城市客運(yùn)的交通樞紐，都是依附性較強(qiáng)的小商品、 小百貨這類批發(fā)市場(chǎng)的基地。 結(jié)論：本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍形成可以較為樂觀的估計(jì)，同時(shí)，在現(xiàn)有家 居建材的業(yè)態(tài)建設(shè)上，我們還可以考慮導(dǎo)入精品小百貨、小商品的業(yè)態(tài)， 打造真正意義上的晉城首個(gè)MALL。 本項(xiàng)目 鋼材市場(chǎng) 蘭花物流 公交5路、12路 可通往市中心 鼎秀華府 在建住宅 潤(rùn)澤苑 在建住 宅 皇城相府 項(xiàng)目用地 規(guī)劃拆 遷村落 往市中心 2 0 7 國(guó) 道 紅 星 東 街 規(guī) 劃 路 鳳 臺(tái) 東

21、 街往 晉 焦 高 速 白水街 富士康等 工業(yè)廠區(qū) 汽車檢 測(cè)中心 農(nóng)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 花卉市場(chǎng) 金村區(qū)教 育科研和 文化產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)新基地 新客運(yùn)站 森林公園 周邊建成物業(yè)及影響 周邊建成物業(yè)及影響 從上圖中，我們可以看到本地塊周邊已經(jīng)建成或正在建設(shè)的物業(yè)中，有花卉市 場(chǎng)、鋼材市場(chǎng)、農(nóng)用品市場(chǎng)、物流中心、科教研發(fā)基地等，本地塊規(guī)劃產(chǎn)品也是 專業(yè)市場(chǎng)，是與之互補(bǔ)的業(yè)態(tài)導(dǎo)入，可以豐富區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)； 新客運(yùn)站的啟用能促進(jìn)人流的導(dǎo)入，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的形成； 森林公園的自然景觀也是我們可以塑造的一個(gè)亮點(diǎn)，結(jié)合我們做“內(nèi)功”的產(chǎn) 品規(guī)劃思路，可以考慮為本項(xiàng)目導(dǎo)入“生態(tài)購(gòu)物” 、“休閑購(gòu)物”、“精品購(gòu)物” 的概

22、念 可行性 商業(yè)用 地性質(zhì) 月星家 居進(jìn)駐 倉(cāng)儲(chǔ)物流 規(guī)劃區(qū)域 20萬的 開發(fā)體量 本案建成的必然因素 月星占比25-30% 五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考一 有哪些必然因素決定本項(xiàng)目的定位？ 五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考二 商業(yè)物業(yè)已經(jīng)是必然，那么依靠月星國(guó) 際家居這一主力店，我們是做家居建 材的一站式專業(yè)市場(chǎng)？還是做綜 合型商業(yè)MALL？ 什么是MALL？mall: (音譯 “摩爾”)起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、 包羅眾多專賣店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的 林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林蔭道”，意指在 Mall里肯定有一條或多

23、條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上 閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大 建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！?專業(yè)市場(chǎng) 綜合體 ? 五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考三 如果做家居建材的一站式專業(yè) 市場(chǎng)，難點(diǎn)在哪里，支撐點(diǎn) 又在哪里？ 難點(diǎn)： a)建材家居市場(chǎng) 的飽和度高； b)200000 的 體量招商難度 大； c)地下近60000 難以填充； 支撐點(diǎn)： a)月星的品牌效 應(yīng)，可以拉動(dòng) 補(bǔ)充業(yè)態(tài)的進(jìn) 駐； b)一站式采購(gòu)的 可塑性較強(qiáng) 權(quán)衡 五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考四 如果做商業(yè)綜合體MALL， 難點(diǎn)在哪里，支撐點(diǎn)又在 哪里？

24、難點(diǎn)： a)短期內(nèi)，項(xiàng)目周 邊缺少常駐人流 導(dǎo)入； b)項(xiàng)目區(qū)域沒有商 業(yè)氛圍； c)百貨、小商品、 超市等業(yè)態(tài)是否 會(huì)在現(xiàn)有情況下 進(jìn)駐？ 支撐點(diǎn)： a)豐富的業(yè)態(tài)可以滿 足多種消費(fèi)需求 b)晉城沒有這樣的商 業(yè)物業(yè)形式； c)交通優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮性 更大； d)森林公園等外部環(huán) 境的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng) 權(quán)衡 五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考五 200000的開發(fā)體量，哪一種形式 的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)更低，或者說填充什么樣 的業(yè)態(tài)可行性更高？這其實(shí)就是項(xiàng)目 真正適合做什么，如何準(zhǔn)確的找 到定位的切入點(diǎn)的問題 精和觀點(diǎn)： 必須從供求關(guān)系去考慮這一核心問題，即消費(fèi)者的終端需求是什么？我們的產(chǎn)品具有什 么樣的業(yè)態(tài)功能？ 在本

25、項(xiàng)目之前，晉城的“豪德物流園”家居建材市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)銷售佳績(jī)，1300多套商 鋪銷售一空，這會(huì)讓我們樂觀的預(yù)估銷售形勢(shì)，但我們?nèi)テ饰鲆幌逻@個(gè)產(chǎn)品，我們會(huì)發(fā) 現(xiàn)：一、它是一個(gè)低端的低總價(jià)產(chǎn)品；二、它的招商形勢(shì)不容樂觀，造成了一定的負(fù)面 影響，對(duì)后期入市的同質(zhì)化產(chǎn)品有一定的潛藏風(fēng)險(xiǎn)；三、它已經(jīng)從市場(chǎng)上成功吸金，截 流了不少的目標(biāo)客戶。因此，本項(xiàng)目從降低風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，結(jié)合自身規(guī)劃特點(diǎn)，應(yīng)該 從差異化、唯一性、可塑性上去尋找突破點(diǎn)，市場(chǎng)上不缺建材市場(chǎng)，缺的是能夠滿足中 高端消費(fèi)需求的建材市場(chǎng)，這樣一個(gè)200000的中高端市場(chǎng)對(duì)于晉城市場(chǎng)而言會(huì)供大于 求，而且招商難度大，市場(chǎng)培育難度大，因此，精和建議

26、，本項(xiàng)目地下部分可以導(dǎo)入精 品小百貨、小商品，可以考慮與義烏小商品城形成對(duì)點(diǎn)合作，解決進(jìn)駐商戶的貨源問題， 發(fā)揮項(xiàng)目地緊鄰交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，導(dǎo)入大型品牌倉(cāng)儲(chǔ)式超市，打造全新的產(chǎn)品形 式，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，以差異化、可塑性及核心營(yíng)銷賣點(diǎn)引爆市場(chǎng)。 實(shí)際上就是通過增加地下食街、精品百貨的業(yè)態(tài)補(bǔ)充，建成本案MALL的物業(yè)形象，形成 地面（一站式家居建材生活休閑娛樂旗艦店 大型超市）地下（精品小百貨商品 美食街）的MALL業(yè)態(tài)組合 五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/總結(jié) 項(xiàng)目整體定位 20萬一站式城市商業(yè)綜合體 摩爾家居生活廣場(chǎng) 成功案例解析 成功案例解析 山東單縣浙江商貿(mào)城 項(xiàng)目說明: 單縣全境人口123萬，

27、城區(qū)人口28萬，浙江商貿(mào)城總建筑 110000 ，毗鄰政府規(guī)劃的物流園，項(xiàng)目入市初期定位五金機(jī) 電專業(yè)市場(chǎng)，與北方五金機(jī)電城、永康機(jī)電城簽約進(jìn)駐，但是 銷售結(jié)果并不理想，對(duì)單縣當(dāng)?shù)厣虘舻奈Σ粔?，后?duì)零售 品市場(chǎng)深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)單縣建材家居、五金汽配、小商品批零 有很多市場(chǎng)散戶及老舊市場(chǎng)，經(jīng)過論證后給項(xiàng)目重新定位，最 終定位 為綜合性市場(chǎng)，配合活動(dòng)造勢(shì)后，集中引爆，取得近半 銷售率的佳績(jī)。 市場(chǎng)地位定位 晉城首席城市商業(yè)綜合體 摩爾家居生活廣場(chǎng) 項(xiàng)目功能定位 20萬一站式生活采購(gòu)家居 建材、精品百貨、主題美食街、 倉(cāng)儲(chǔ)超市、娛樂休閑 項(xiàng)目功能定位 關(guān)于大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市落戶本項(xiàng)目的可行性探討 永遠(yuǎn)

28、不要忽視大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市在城市偏遠(yuǎn)地 區(qū)（近郊）的存活能力！ 案例說明 南京麥德龍當(dāng)初麥德龍落戶南京卡子門的時(shí)候，卡子門地區(qū)還是公認(rèn)的郊區(qū)，周邊 環(huán)境配套差，人口導(dǎo)入少，臨近的江寧岔路口地區(qū)才剛剛規(guī)劃，而麥德 龍的建成對(duì)人口導(dǎo)入起到了積極的推動(dòng)作用，加快了周邊住宅的開發(fā)和 入住。隨之也拉動(dòng)了大量的家居建材業(yè)的導(dǎo)入，如今已是南京有名的采 購(gòu)基地。 揚(yáng)州西區(qū)大潤(rùn)發(fā)西區(qū)大開發(fā)的時(shí)候，房?jī)r(jià)只有2000_3000元/，而且賣不動(dòng)，隨著大 潤(rùn)發(fā)的建成開業(yè)，生活便利性的提高， 西區(qū)人流逐漸匯聚，臨近的山姆 月城明珠項(xiàng)目一路飆升到近6000元/，如今的西區(qū)已經(jīng)是揚(yáng)州的第二 城市核心。 萬達(dá)造城模式萬達(dá)是城市商業(yè)

29、綜合體開發(fā)的大行家，在南京河西、江蘇淮安都有選擇 近郊開發(fā)的案例，在其開發(fā)過程中，總是把大型超市的引進(jìn)開業(yè)作為造 城的先鋒利器。 關(guān)于大型超市拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及人流的案例多不勝數(shù) 項(xiàng)目功能定位 關(guān)于大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市落戶本項(xiàng)目的可行性探討 隨著城市生活水平的不斷提高，私家車保有 量也在不斷攀升，關(guān)于都市經(jīng)濟(jì)圈的判定已 經(jīng)從步行距離上升到車程，本項(xiàng)目距離晉城 第一核心商圈僅3公里，車程也就5分鐘左 右。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位/定價(jià)原則 原則1：分析地塊坐標(biāo)朝向，價(jià)值評(píng)判 原則2：參考競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)，明確自己在競(jìng)爭(zhēng)中的關(guān)系從而確定價(jià)格策略 原則3：定價(jià)時(shí)充分考慮目標(biāo)客戶群的承受能力 原則4：開發(fā)商對(duì)資金回籠的迫切

30、程度直接影響價(jià)格制定 原則5：蓄客期試水，根據(jù)反饋調(diào)整最終售價(jià) A B C D 地塊位置交通昭示性臨街面人/車流 1)紅星東街 2)207國(guó)道 3)龍化路 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值判斷： 紅星東街 207國(guó)道 龍化路 紅星東街與207國(guó)道交匯處商業(yè)價(jià)值最高。 龍 化 路 207國(guó)道 紅星東街 南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位/地塊價(jià)值評(píng)判 業(yè)態(tài)與占比定位 業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量占比面積(）備注 主力店月星國(guó)際家居館25-30%50000- 60000 含地下 次主力店家電3%6000 精品小商品8-10%16000- 20000 倉(cāng)儲(chǔ)超市按原方案考慮 超市配套商業(yè)專賣店、餐飲4-5%80

31、00-10000 旗艦店、精品店展廳、休閑、餐飲10-12%20000- 24000 建材地上硬裝部分、地下軟裝部 分 25-30%50000- 60000 含地下 酒店辦公6%12000 精品美食3%5%600010000酒店裙樓、旗艦店部分 停車場(chǎng)4%8000 總計(jì)100%200000 業(yè)態(tài)分布依據(jù)：從綜合體的項(xiàng)目定位，以晉城目前市場(chǎng)的各業(yè)態(tài)分布情況及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀為參考依據(jù)，制 定更合理更適合本項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)分布面積建議，僅供參考，需招商部進(jìn)行進(jìn)一步的業(yè)態(tài)及品 牌落實(shí) 業(yè)態(tài)分布定位 負(fù)一層業(yè)態(tài)布局 月星家居館 辦公家 具 停車場(chǎng)， （經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài)待定） 設(shè)備用房 精品小商 品市場(chǎng) 石材、板

32、材、玻璃 動(dòng)線定位 人流1 人流2 人流4 人流3 人流5 （北向） 增設(shè)自 動(dòng)扶梯1 增設(shè)自 動(dòng)扶梯2 負(fù)一層人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 整個(gè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)為場(chǎng)館式，那么館內(nèi)必然不允許貨車通行，建 議在物業(yè)服務(wù)中增加上貨服務(wù)及管理，通過時(shí)間及運(yùn)輸工具的 規(guī)定，避免行人和物流在共享通道的碰撞 增設(shè)自 動(dòng)扶梯3 動(dòng)線定位 車流3 增設(shè)車流1 車流2 負(fù)一層車流動(dòng)線設(shè)計(jì) 整個(gè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)為場(chǎng)館式，那么館內(nèi)必然不允許貨車通行，建 議在物業(yè)服務(wù)中增加上貨服務(wù)及管理，通過時(shí)間及運(yùn)輸工具的 規(guī)定，避免行人和物流在共享通道的碰撞 動(dòng)線定位 物流卸載道1物流卸載道1物流卸載道3 貨梯1貨梯2貨梯3 貨梯5貨梯4貨梯6 負(fù)一層物流動(dòng)線

33、設(shè)計(jì) 卸載物流通道 館內(nèi)物流通道 業(yè)態(tài)分布定位 一層業(yè)態(tài)布局 月星家居館 多業(yè)態(tài)組 成旗艦店陶瓷、衛(wèi)浴、 潔具 櫥柜、地 板、門業(yè)、 藝術(shù)玻璃 石材、板材、玻璃 動(dòng)線定位 一層人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 自動(dòng)扶梯 自動(dòng)扶梯 自動(dòng)扶梯 自動(dòng)扶梯 動(dòng)線定位 一層物流動(dòng)線設(shè)計(jì) 貨梯3 貨梯2貨梯1貨梯4 貨梯5 貨梯6 動(dòng)線定位 一層車流動(dòng)線設(shè)計(jì) 進(jìn)地下 進(jìn)地下 進(jìn)地下 業(yè)態(tài)分布定位 二層業(yè)態(tài)布局 月星家居館 油漆、涂料、吊頂 燈具、 照明、 開關(guān)、 電器 多業(yè)態(tài)組 成旗艦店陶瓷、衛(wèi)浴、 潔具、水暖 五金、 機(jī)電 動(dòng)線定位 二層人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 自動(dòng)扶梯 自動(dòng)扶梯 動(dòng)線定位 二層物流動(dòng)線設(shè)計(jì) 貨梯3 貨梯2貨梯1貨梯

34、4 貨梯5 貨梯6 業(yè)態(tài)分布定位 三層業(yè)態(tài)布局 月星家居館 3層取消 軟裝（窗簾 布藝、床上 用品、壁紙 地毯、掛畫 等） 多業(yè)態(tài)組 成旗艦店 此沿街面做4層建筑 三層建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整 動(dòng)線定位 三層人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 自動(dòng)扶梯 自動(dòng)扶梯 動(dòng)線定位 三層物流動(dòng)線設(shè)計(jì) 貨梯3 貨梯2貨梯1貨梯4 貨梯5 貨梯6 業(yè)態(tài)與占比定位 建材業(yè)態(tài)的業(yè)種占比預(yù)估 業(yè)種面積（） 陶瓷衛(wèi)浴13000 水暖3000 櫥柜2000 地板4000 門業(yè)、玻璃3000 燈具開關(guān)電器6000 軟裝6000 油漆涂料3000 吊頂樓梯輔材2000 辦公家具4000 汽車用品1000 五金機(jī)電4000 板材石材3000 汽車美容200

35、0 合計(jì)56000 2 2 4 4 3 3 1 1 從北入口看，負(fù)一 層立于地表之上， 因此與一層聯(lián)合銷 售，給品相差的業(yè) 態(tài)板材、石材 本業(yè)態(tài)定位根據(jù) 招商實(shí)際情況， 還會(huì)面臨局部微 調(diào) 板材、石材區(qū)的二、 三樓招租希望極低， 建議作為市場(chǎng)內(nèi)的 倉(cāng)儲(chǔ)供給 陶瓷衛(wèi)浴潔具櫥柜 地板門業(yè)是品相好、 占地面積較大、占 比較大的業(yè)態(tài)，放 在一層 ？ ？ ？ ？ 業(yè)態(tài)與占比定位說明 目標(biāo)客群分析與定位 通過前期市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)力的調(diào)查，本項(xiàng)目主力目標(biāo)客群可定為： 投資戶：35-55歲之間，晉城煤礦企業(yè)的中高收入人群、生意 人、公務(wù)員 各專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶：購(gòu)買力以大戶為主，小戶主要是后期招商 對(duì)象 預(yù)計(jì)兩個(gè)主力目

36、標(biāo)客群的吸收比例為8:2 項(xiàng)目配套功能定位 本項(xiàng)目從業(yè)態(tài)組合需要及形象打造的角度出發(fā)，必須樹 立高端商業(yè)物業(yè)形象，完善的配套設(shè)施功能是必要的組 成部分，就本項(xiàng)目而言，需要物流中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、 客服中心、經(jīng)營(yíng)管理中心、物業(yè)管理中心 成熟家居建材市場(chǎng)參考 板材石材品相差，基本都放置在臟亂差地方，并且多數(shù)都 是單一層經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，如果是場(chǎng)館類建材市場(chǎng)，其樓上物業(yè) 招租希望極低；石材對(duì)于后場(chǎng)加工的要求極高，一般展廳 與后場(chǎng)面積比達(dá)到1：10 參考對(duì)象： 長(zhǎng)治市盛燁裝飾城、 華南裝飾城 成熟家居建材市場(chǎng)參考 陶瓷衛(wèi)浴業(yè)態(tài)的占比較大，且單店經(jīng)營(yíng)面積需求較大，并 且也是招商對(duì)象較多的業(yè)態(tài)，因此需要的場(chǎng)地面積相對(duì)

37、較 多，通常這兩個(gè)業(yè)態(tài)可以建立獨(dú)立的場(chǎng)館。 參考對(duì)象： 長(zhǎng)治市盛燁裝飾城、華南裝飾城； 臨汾市神州裝飾城 在這幾個(gè)成熟的建 材市場(chǎng)，陶衛(wèi)都是 市場(chǎng)占比最多的， 單店的衛(wèi)浴潔具形 象店大多在200 以上，陶瓷展廳綜 合面積多在數(shù)千平 米，在臨汾的神州 裝飾城，馬可波羅 這類一線品牌的形 象店單店面積為兩 層，近2000平米 成熟家居建材市場(chǎng)參考 地板也是相對(duì)經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)，同時(shí)也是品牌較多， 重點(diǎn)招商的對(duì)象，場(chǎng)地需求也相對(duì)較大。 參考對(duì)象： 長(zhǎng)治市盛燁裝飾城 成熟家居建材市場(chǎng)參考 絕大多數(shù)的街區(qū)類建材市場(chǎng)都只有一層用來經(jīng)營(yíng)，一層以 上大多是用作倉(cāng)儲(chǔ)貨辦公，而場(chǎng)館內(nèi)類的市場(chǎng)樓上的部分 招商可能

38、性相對(duì)大一點(diǎn)，但是租金遠(yuǎn)低于一層，經(jīng)營(yíng)狀況 也大不如一層的店鋪。 參考對(duì)象： 長(zhǎng)治市盛燁裝飾城、幸福家園家居生活 館、臨汾神州裝飾城 臨汾的神州裝飾城以及緊鄰的普國(guó) 裝飾城是臨汾人購(gòu)買裝飾材料的主 要采購(gòu)地，普國(guó)小一點(diǎn)，神州的營(yíng) 業(yè)面積約60000 ，建筑形式是老 式的街區(qū)1拖2結(jié)構(gòu)，隨著市場(chǎng)的成 熟，周邊街道也逐漸形成了圍繞神 州的一片建材門店，總面積近 100000 ，就是這樣一個(gè)成熟的建 材市場(chǎng)，它的二層基本上都是租給 別的商戶做倉(cāng)儲(chǔ)了，極少部分是經(jīng) 營(yíng)用房，而在長(zhǎng)治的幸福家園家居 生活館，二層的生意也較一層清淡， 因此，雖然月星項(xiàng)目的2、3層都有 連廊設(shè)計(jì)，但是2、3層的招商肯定 會(huì)有

39、難度，精和觀點(diǎn)是將圍繞月星 的整個(gè)建材區(qū)都添加頂棚，設(shè)計(jì)為 場(chǎng)館式市場(chǎng)，這樣才能增加招商的 可行性。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 加頂棚，整個(gè)區(qū)域形成 場(chǎng)館市市場(chǎng)，便于2、 3層招商 加頂棚，整個(gè)區(qū)域形成 場(chǎng)館市市場(chǎng)，便于2、 3層招商 增設(shè)自動(dòng)扶梯 如果可以導(dǎo)入大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市，那么黃色部分中心場(chǎng)館就不 需拆分成現(xiàn)在的街鋪形式，保留原先的主力店設(shè)計(jì) 添加頂棚，將街區(qū)式商鋪美化成場(chǎng)館式商鋪，降低2、3層 的招租難度。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 西側(cè)人流導(dǎo)入太 少，去掉設(shè)備用 房，改為天井中 庭 原車流道取消 改為設(shè)備用房 人流1 人流2 去掉西側(cè)延伸出 來的商鋪，拓寬 人流道動(dòng)線，增 設(shè)休息區(qū) 人流3 取消 人流4 車流3 在此增設(shè)車流道 增設(shè)車流1 車流2 取消柱體，將現(xiàn)有車流道寬 度6.3米調(diào)整為12.6米 物流卸載道1物流卸載道1物流卸載道3 人流5 （北向） 貨梯1貨梯2貨梯3 貨梯5貨