房地產(chǎn)法綜述

1、小產(chǎn)權(quán)房解決之道摘要： 處理小產(chǎn)權(quán)房涉及千家萬戶，關(guān)系各方切身利益。因此，必須綜合避免全面考慮，兼顧各方利益。處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房僅僅是開端，關(guān)鍵的問題是如何改 變這種局面。短期內(nèi)是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，非法用地進(jìn)行積極有效的監(jiān)管， 新的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 拆除產(chǎn)權(quán)證書小產(chǎn)必須堅(jiān)引言：小產(chǎn)權(quán)房是我國目前政府和社會(huì)公眾極為關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)和難點(diǎn)。房的出現(xiàn)是多方面原因所致，但根源是我國土地雙軌制。解決小產(chǎn)權(quán)房, 持兼顧國家、集體、農(nóng)民和購房人等各方利益的原則，體現(xiàn)黨中央所提倡的和諧 社會(huì)。對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)根據(jù)購房人的不同情況分別作出不同的處理， 核發(fā)不 同的產(chǎn)權(quán)證書。、小產(chǎn)權(quán)房界定小產(chǎn)權(quán)房，

2、又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn) 政府獨(dú)立或與開發(fā)商（以下通稱開發(fā)建設(shè)單位）聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房，因購房者無法取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而是由村委會(huì)或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，俗稱小產(chǎn)權(quán)房。小 產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)開發(fā)銷售的樓房相比具有如下法律特征:（一）小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房， 必須先由國家征 地，并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納 土地出讓金等稅費(fèi)，開發(fā)建設(shè)成商品房后出售給購房人，由法定的政府機(jī)關(guān)頒發(fā) 土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，確認(rèn)購

3、房人對(duì)該房屋的所有權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人，未將 集體所有的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地， 未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費(fèi)，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條 件，小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。（二）小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法小產(chǎn)權(quán)房除用地不符合法律規(guī)定的條件外，開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)樓房過程中 未辦理一系列法定手續(xù)。根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)和出售商品房,必須五證齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可 證等。正是因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證， 開發(fā)建設(shè)單位未辦理且

4、事實(shí)上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各 項(xiàng)稅費(fèi)，其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。（三）小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書根據(jù)物權(quán)法第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng) 依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即必須要經(jīng)過 國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對(duì)該房屋享有完整的所有權(quán)。 另根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第60條及土地管理法實(shí)施條例第6條規(guī)定，房屋登 記部門是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門。 換句話說，只有縣級(jí)以上人民政府房 產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效， 其他任何單位或部門都不具有頒 發(fā)的房屋所有權(quán)證書的職權(quán)。而所

5、謂的小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律規(guī)定的政府主管部產(chǎn)權(quán)證不購房者對(duì)所購已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書。正因如此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋 具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書， 房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。二、小產(chǎn)權(quán)房形成的原因（一）市場需求近幾年，全國各地的商品房房價(jià)都普遍持續(xù)不斷地大幅度上漲, 普通百姓的購買能力。購房者購買小產(chǎn)權(quán)房的理由只有一個(gè)， 就是價(jià)格便宜。以 北京為例，北京小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià) 多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán) 內(nèi)商品房價(jià)格的25%至 30%,比政府推出的數(shù)量稀少且比周

6、邊商品房房價(jià)略低的 限價(jià)房還具吸引力。從購買小產(chǎn)權(quán)房的目的而言，大多數(shù)購買者為自己居住，只有少數(shù)購買 者以投資為目的。從購買者的身份而言，除當(dāng)?shù)乇炯w的少數(shù)成員外，城鎮(zhèn)居民 的購買者主要有三種類型：第一類是有能力購買正規(guī)商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)房）的人, 但該人群畢竟是極少數(shù)，而且多以投資為目的；第二類是沒有能力購買大產(chǎn)權(quán)房，但又不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的購房者，為了擁有自己的住房，因而購買小產(chǎn)權(quán)房；第三類是雖然符合購買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房者，但基于其經(jīng)濟(jì)條件、 住房的急需性、購買該類房屋的難度等原因，轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言，在低價(jià)與無合法產(chǎn)權(quán)兩者之間, 他們寧愿選

7、擇小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋”的夢(mèng)想。根據(jù)一家網(wǎng)站關(guān)于你會(huì)購 買小產(chǎn)權(quán)房嗎”勺調(diào)查中，在2.5萬多參與網(wǎng)友中，有近75%的人表示如果價(jià)格合 適，也可以接受”在購房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權(quán)更重要。 并且，從披露的事實(shí)來看，小產(chǎn)權(quán)房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下 交易不止，以雙方認(rèn)可的潛規(guī)則貫穿其間。正是由于房價(jià)居高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了絕大數(shù)普通百姓購買能力， 而購房者強(qiáng)烈的住房愿望不得不更多地將目光轉(zhuǎn)向房價(jià)便宜的郊區(qū)。旺盛需求又進(jìn)一步刺激了小 產(chǎn)權(quán)房的大面積地開發(fā)建設(shè)，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)瞅準(zhǔn)了商機(jī)，以社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 的名義在集體的土地上開發(fā)建設(shè)商品房并對(duì)外銷售。（二）建設(shè)者的利益驅(qū)使

8、開發(fā)大產(chǎn)權(quán)樓房，開發(fā)商能夠獲得暴利。據(jù)材料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤 率高達(dá)30%,甚至達(dá)到50%。該利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，因此一夜之間催生了眾多億萬富豪。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和購房者的旺盛需求，吸引了眾多投 資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)，其中包括村委會(huì)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨(dú)自或與開發(fā) 商開發(fā)建設(shè)的樓房價(jià)格雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 大產(chǎn)權(quán)”樓房，但由于小產(chǎn)權(quán)樓盤不存在土 地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等成本，因此即使以合法商品房價(jià)格的30%出售仍有較高利 潤可得，其利潤率并不比開發(fā)大產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商低或者低多少。總之，小產(chǎn)權(quán)房無論對(duì)于開發(fā)建設(shè)者還是購房者， 都是有利的。但開發(fā)建設(shè) 小產(chǎn)權(quán)房逃避了土地出讓金，尤其是各項(xiàng)稅費(fèi)

9、，國家因此而遭受很大的經(jīng)濟(jì)損失, 且破壞了國家土地政策和法律、法規(guī)。（三）現(xiàn)行土地制度是根本原因根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或 者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的， 都必須依法 申請(qǐng)使用國有土地。除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或 建住房除外，開發(fā)建設(shè)商品房，同樣須依法申請(qǐng)使用國有土地。因此，在農(nóng)村集 體所有的土地上興建商品房出售， 必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi)后， 才能開發(fā) 建設(shè)商品房，向他人出售。正是這種所謂合法但卻不合理的邏輯， 才出現(xiàn)了今天 所

10、謂的小產(chǎn)權(quán)房問題。現(xiàn)行的土地雙軌制度才是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的根本原因所在。依據(jù)憲法、土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村集體土地屬于集體所有。而所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。但農(nóng)村集體組織缺恰恰不享有處分 權(quán)，要開發(fā)建設(shè)商品房，必須先由國家或者說政府征用， 然后由國家再賣給開發(fā) 商，由開發(fā)商建設(shè)商品房。政府一方面是農(nóng)地征用的唯一合法主體 ；另一方面, 政府又是向房地產(chǎn)商提供開發(fā)土地的唯一供給者。政府從兩頭壟斷土地市場，進(jìn) 而進(jìn)行居間經(jīng)營。在此情形下，集體土地的所有者為了追求較大的利潤， 違背法 律規(guī)定，自行在自己所有的土地上建設(shè)商品房向他人出售。因此導(dǎo)致了所開發(fā)建 設(shè)的商品房成為非法，購房者無法取得政

11、府頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書。但是，在維護(hù)國家利益的同時(shí)，必須充分考慮和兼顧集體、農(nóng)民、購房者的 各方利益，不能以維護(hù)國家利益為名而損害他人的利益。 國家利益、集體、農(nóng)民、 購房者的利益應(yīng)放在同等的位置給與保護(hù)。（二）維護(hù)農(nóng)民的利益土地是農(nóng)民乃至全民賴于生存的根本，農(nóng)民在整個(gè)社會(huì)階層中又屬于弱勢群 體。無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權(quán)益, 最大限度地保護(hù)其利益。農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的保護(hù)，同樣將引發(fā)社會(huì)問題, 給國家和社會(huì)造成不必要的負(fù)擔(dān)。（三）考慮購房者的利益購買小產(chǎn)權(quán)房者人數(shù)眾多，而且絕大多數(shù)因買不起合法的高價(jià)商品房才轉(zhuǎn)而 購買無合法產(chǎn)權(quán)證書的房屋。許多購房者可能

12、為此花費(fèi)了一生的積蓄，購買能夠 買得起的房子，實(shí)現(xiàn)有套自己的居所，應(yīng)該說他們并無過錯(cuò)。因此，在處理小產(chǎn) 權(quán)房時(shí)，購房者的利益同樣應(yīng)給與充分的考慮， 盡可能使其免受傷害，至少應(yīng)降 低到最低限度。（四）小產(chǎn)權(quán)房不拆除為基本原則對(duì)于已建成的樓盤和在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)樓盤（主體工程已基本完工），原則上不 應(yīng)拆除，應(yīng)最大限度地予以保護(hù)，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小 產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。除非違法情節(jié)特別嚴(yán)重，如違背基本農(nóng)田保護(hù)等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設(shè)別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地?？傊?，雖不說一 律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。拆除已建或基本建成的樓房，以及已經(jīng)出

13、售的樓房，于公于私有害而無益, 且造成極大的浪費(fèi)。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題， 有悖 于黨中央、國務(wù)院所提倡和堅(jiān)持的和諧社會(huì)。 有報(bào)道說，目前僅在北京已售和在 建的小產(chǎn)權(quán)房”將超過1000萬平方米，如果以每平方米3000元計(jì)算，這筆資 產(chǎn)超過了 300億元。如果以每戶90平米計(jì)算，則涉及到11萬戶50多萬人口的住 房問題。若從全國角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如 果一律強(qiáng)制拆除，后果將是極其嚴(yán)重的?？傊?，無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)盡可能做到公平、公正, 照顧各方利益。四、現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房處理小商品房是目前房地產(chǎn)市場上的一個(gè)怪胎， 政府應(yīng)本著公平、公

14、正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。筆者建議，應(yīng)根據(jù)不同情況分別作如下處理：(一)慎重拆除個(gè)別小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于非法占用基本農(nóng)田保護(hù)耕地等情形，開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，后果嚴(yán)重的, 可以強(qiáng)制拆除，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以儆效尤。筆者認(rèn)為，下列樓房可以考慮 予以強(qiáng)制拆除:(1HE法占用大量基本農(nóng)田保護(hù)耕地，開發(fā)建設(shè)別墅，后果極其嚴(yán)重(2)危害國防安全；(3違反防洪、防汛等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，危害社會(huì)公共利益的。如, 在河道內(nèi)開發(fā)建設(shè)樓房、別墅等；(4違反文物、名勝古跡保護(hù)的法律、行政法規(guī)，非法開發(fā)建設(shè)樓房、別墅等。 但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對(duì)于所建樓房已基本出售給購房者，如必須拆除，必

15、須事先做好拆除后的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避免 因拆除而引發(fā)更多的糾紛和社會(huì)不安定因素。(二)補(bǔ)辦手續(xù)，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證對(duì)于絕大多數(shù)已建成的小商品房，特別是已經(jīng)出售給購房者，可以由法定的 政府機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。但為區(qū)別于合法開發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證， 可根據(jù)不同情況，分別處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證。核發(fā)產(chǎn)權(quán)證依法應(yīng)補(bǔ)繳相關(guān)稅金以及土地出讓金。但如何補(bǔ)繳？這是解決小 產(chǎn)權(quán)房最為關(guān)鍵、也是最困難的問題。筆者認(rèn)為，我們應(yīng)分清稅金和土地出讓金。對(duì)于開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅金，如，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建 設(shè)稅、土地增值稅等等，負(fù)有納稅義務(wù)的納稅人，必須依法足額繳納，違法嚴(yán)重 者依

16、法給與懲處。對(duì)于土地出讓金等費(fèi)用，筆者認(rèn)為，（1）原則上不由村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳該部分 費(fèi)金不妥當(dāng)。理由是，首先，如果要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳，操作難度很大。小產(chǎn)權(quán)房一般并非由村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)資出資建設(shè)，往往是與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，按比例分成。如果強(qiáng)制村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府繳納土地出讓金及相關(guān)費(fèi)金，顯然 是一筆不小的資金。因此，村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲得的利益可能全部上繳國家， 他 們對(duì)此必將極大的抵觸，不便于執(zhí)行；其次，要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補(bǔ)繳土地出讓金， 村集體和農(nóng)民的利益沒有得到較好的保護(hù)， 甚至受到了損害。一旦強(qiáng)制補(bǔ)繳土地 出讓金，導(dǎo)致村民錢地兩空，勢必失去生存能力；最后，集體在自己所有的土地 上開發(fā)建設(shè)樓

17、房出售，還要向國家繳納土地出讓金，有悖于法理和情理。而且, 某些樓房是由當(dāng)?shù)卮寮w成員與集體之外的購房者混合購買居住?；谏鲜隼?由，土地出讓金不宜由村或鄉(xiāng)集體繳納。（2）如果要求開放商繳納，似乎也不現(xiàn)實(shí)。如此這樣，將引發(fā)開發(fā)商與村委會(huì)或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府之間不必要的糾紛。另外，個(gè)別 開發(fā)商在將樓盤出售完畢后，或許已經(jīng)解散，人去樓空”或者資金、財(cái)產(chǎn)全無, 給執(zhí)法工作帶來很大的難度。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，主要是要求其補(bǔ) 繳各項(xiàng)稅金，依法給與相應(yīng)的處罰，追究相應(yīng)的法律責(zé)任。結(jié)論：最好的處理方式可以分以下兩種情況處理:1、核發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房產(chǎn)權(quán)證書或限價(jià)房產(chǎn)權(quán)證書經(jīng)過核實(shí)，符合經(jīng)濟(jì)適用房購房條件的購房者

18、，發(fā)證機(jī)關(guān)直接核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房屋所有權(quán)證書。符合限價(jià)房購房條件者，核發(fā)限價(jià)房所有權(quán)證書。對(duì)于該兩 種情況，購房條件、購房者未來轉(zhuǎn)讓時(shí)的轉(zhuǎn)讓條件等可適用經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房 的相關(guān)規(guī)定。2、核發(fā)特別房屋所有權(quán)證對(duì)于不符合經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的購房者， 或不愿意補(bǔ)繳土地出讓金的，核發(fā)特別房屋所有權(quán)證。持有該類房產(chǎn)證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房 屋所有人未來再出售時(shí)，因受讓人不同而區(qū)別對(duì)待：(1)房屋所有人出售給政府。在出售給政府時(shí)，免繳相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。價(jià)格可以按轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格一定比例核定。政府購買后，可以出售給符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人員，或者用于廉租房出租。(2)出售給限定的受讓

19、人。即直接出售給符合購買經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房條件 的購房人員。在此情況下，由政府核定購買價(jià)格，如，可以按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格或 限價(jià)房價(jià)格出售，并根據(jù)情況相應(yīng)地降低補(bǔ)繳或者免繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。 是免還是減，應(yīng)根據(jù)具體購房者的具體情況確定。 當(dāng)然，出售給政府與出售給限 定人員之間的政策應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。(3)出售給其他一般購房者。即購房者直接進(jìn)入二手商品房市場，受讓人為普 通購房者，但在出讓并辦理過戶手續(xù)時(shí)，必須補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí) 補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)金對(duì)于賣方來說并無付出多少， 影響的僅僅是其利潤而已。因?yàn)?，?購房到其出售，整個(gè)房價(jià)可能已有較大的增值，這樣出售房屋的原購房人，補(bǔ)繳 相關(guān)土地出讓

20、金等并未增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓 時(shí)的市場及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定。3、核發(fā)普通房屋產(chǎn)權(quán)證書。購房人在初次辦理房屋所有權(quán)證時(shí)可以直接補(bǔ) 繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并取得普通房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書。取得該房產(chǎn)證 的房屋所有權(quán)人相同于普通商品房的購房者， 所有權(quán)人可以自己居住，也可以依 法直接上市交易，受讓人不受任何限制。對(duì)于上述三種方式，購房者在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)可以自愿選擇。五、對(duì)村集體和房地產(chǎn)開發(fā)單位的處罰對(duì)于村委會(huì)或者村集體來說，不宜給與沒收所得、罰款等經(jīng)濟(jì)處罰。理由是:(1)如果對(duì)村委會(huì)或者村集體給與經(jīng)濟(jì)處罰，包括沒收售房所得、罰款等，事實(shí)上是對(duì)農(nóng)民給與處罰，農(nóng)民是經(jīng)濟(jì)處罰

21、的最終承擔(dān)者，如此這樣不符合維護(hù)農(nóng)民利 益原則。(2)更重要的是，他們已經(jīng)失去了土地，如果再對(duì)他們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，農(nóng) 民將最終一無所獲，失去了生存或生活保障，這樣不但給社會(huì)和國家?guī)砗艽蟮纳鐣?huì)負(fù)擔(dān)，而且將引發(fā)和激化社會(huì)矛盾。（3某些村集體對(duì)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)本集體成員采用股份制。村委會(huì)售房后，所得的款項(xiàng)可能已根據(jù)股份向本集體的 成員分發(fā)該售房利潤。如果沒收售房款，無疑要求分得利潤的成員退還所得利益, 這樣做實(shí)踐中很難行得通。（4社會(huì)公眾本來對(duì)于建設(shè)用地必須先征為國有， 再由 國家出售給開發(fā)商，國家壟斷土地市場，從中牟取暴利這一規(guī)定普遍強(qiáng)烈反對(duì)， 認(rèn)為該法已屬于惡法，眾怒難平。如果再對(duì)他們進(jìn)行經(jīng)

22、濟(jì)處罰，就更講不通。因此，筆者認(rèn)為對(duì)村委會(huì)或者說村集體不宜進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。當(dāng)然，對(duì)于直接責(zé)任人 或有其他嚴(yán)重違法行為，可依據(jù)該相關(guān)法律給與懲處。如果必須補(bǔ)繳土地出讓金、沒收售房所得或者罰款，筆者認(rèn)為，該款項(xiàng)不應(yīng) 上繳國庫，而是應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)基金，由當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障部門管理和使用， 用于當(dāng)?shù)?農(nóng)民的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障，做到取之民用之于民，以避免或減少社會(huì)矛盾和 負(fù)擔(dān)，帶來不必要的社會(huì)問題。當(dāng)然對(duì)于嚴(yán)重違犯土地法等相關(guān)法規(guī)， 毀壞耕地 或者有其他違法行為的直接責(zé)任人可依法給與相應(yīng)處罰。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)有所不同，他們不是土地的所有者，擅自在集體土地 上開發(fā)建設(shè)商品房，牟取利益，應(yīng)當(dāng)給予處罰，如沒收所得

23、、罰款等處罰。以維 護(hù)法律的嚴(yán)肅性，以杜絕再次非法開發(fā)建設(shè)。但對(duì)于沒收所得的款項(xiàng)同樣不應(yīng)當(dāng) 上繳國庫，而應(yīng)當(dāng)歸入上述所談的專項(xiàng)基金。處理小產(chǎn)權(quán)房涉及千家萬戶，關(guān)系各方切身利益。因此，必須綜合全面考慮, 兼顧各方利益。處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房僅僅是開端，關(guān)鍵的問題是如何改變這種局面。短期內(nèi)是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，非法用地進(jìn)行積極有效的監(jiān)管，避免新的小產(chǎn)權(quán)房 的出現(xiàn)。但從長遠(yuǎn)分析，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的根本原因是現(xiàn)行土地制度。 因此取消目 前所實(shí)行的國家先征地后賣地，壟斷土地市場的規(guī)定，允許集體所有的土地直接進(jìn)入市場，實(shí)現(xiàn)集體對(duì)土地的真正所有，而不是現(xiàn)在的一方面規(guī)定集體享有土地 所有權(quán)，但卻無處分權(quán)的假所有權(quán)，這是消

24、滅小產(chǎn)權(quán)房的根本所在。可喜的是,現(xiàn)在某些地方已經(jīng)進(jìn)行了集體所有的土地直接進(jìn)入市場的試點(diǎn)工作，相信不久的 將來會(huì)全面實(shí)現(xiàn)。另外，有效降低房價(jià)，特別加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房 供應(yīng)量，使更多的低收入者 居者有其屋”，對(duì)于解決小產(chǎn)權(quán)房具有積極作用。葉檀：無需逼問開發(fā)成本小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相，載 2（年706月 22 日。陳蝶：法律缺陷是小產(chǎn)權(quán)房的直接制造者，載 2007年06月28日。劉?？盒‘a(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象解讀，載財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)，2007年06月23日。新浪房產(chǎn)：交易量占商品房近20% 小產(chǎn)權(quán)為什么這么火”載 2007年 06 月 22 日劉薇：