來(lái)自西方的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案思路

1、來(lái)自西方的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 無(wú)論商業(yè)地產(chǎn)工程地處何方，都需要應(yīng)用成功的設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性 對(duì)每個(gè)步驟都有著嚴(yán)格的要求，所有的步驟對(duì)于整個(gè)工程的成功都起著非常重要的作用。 隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的出現(xiàn)，隨著受過(guò)良好教育的消費(fèi)者的增加，所有步驟中的知識(shí)含 量變得非常重要。 A、 對(duì)一般概念做出定義并且選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)。由于中國(guó)城市規(guī)劃的獨(dú)特方式，這些 決議不僅是由開(kāi)發(fā)商提出，而且通過(guò)當(dāng)?shù)氐恼岢?。有時(shí)允許開(kāi)發(fā)商有些微小的調(diào)整和 改動(dòng)，但是這只有在開(kāi)發(fā)商的最初提出的理念不能通過(guò)時(shí)。 “如何平衡政府形象工程要求和符合商業(yè)市場(chǎng)規(guī)律的關(guān)系，如何平衡科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營(yíng) 模式要求與開(kāi)發(fā)資金平衡

2、的關(guān)系是工程規(guī)劃和設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問(wèn)題。” B、 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，適合何種類(lèi)型的商店？如何發(fā)展？在這樣的地點(diǎn)建立是否可行？在 國(guó)內(nèi)，往往是在工程進(jìn)行到后期才考慮到這個(gè)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在工程的進(jìn)行過(guò)程中往往會(huì)認(rèn) 為他們會(huì)建成一流的購(gòu)物中心滿(mǎn)足國(guó)際一流品牌的需要。然后根據(jù)此目標(biāo)推進(jìn)整個(gè)工程的 進(jìn)行，直到他們發(fā)現(xiàn)那些一流的國(guó)際品牌根本沒(méi)有要打入中國(guó)市場(chǎng)的計(jì)劃或者投資者并不 認(rèn)為在這適合投資。 “如何給中國(guó)的平均消費(fèi)者做個(gè)定義？大量的人群從農(nóng)村涌入城市，因此城市的收入 群增加。城市人口增多，人口密度和收入情況會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，開(kāi)發(fā)商需要做出預(yù)測(cè)使 該工程能夠滿(mǎn)足這些變化的需要。怎樣才能使?jié)撛诘南M(fèi)者加入到工程

3、中來(lái)？需要向消費(fèi) 者提供什么？在今后的日子里應(yīng)該以什么樣的趨勢(shì)來(lái)鎖定消費(fèi)者？ 這些都要通過(guò)對(duì)所有的可利用的資源進(jìn)行合理規(guī)劃，從最基本的直覺(jué)到復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分 析。在中國(guó)，一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計(jì)和定量報(bào)告。多數(shù)時(shí)候數(shù)據(jù)是不完整的，過(guò)期的 或者是不可利用的。在這種情況下，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司介入工程是比較明智的選 擇。他們需要從商業(yè)的角度，在細(xì)致的、有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合可能的招商資 源和地產(chǎn)商的投資回報(bào)要求來(lái)制定專(zhuān)業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)。” C、 對(duì)工程特征的初步設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)和定義。西方開(kāi)發(fā)商通常是對(duì)工程的外觀和給人 的整體感覺(jué)有個(gè)預(yù)先的規(guī)劃并且融入到工程中去。大規(guī)模的城市擴(kuò)建、改

4、建，使中國(guó)的開(kāi) 發(fā)商通常會(huì)在一塊空地上開(kāi)始他們的工程，而很少考慮他們的設(shè)計(jì)和周?chē)沫h(huán)境是否能夠 協(xié)調(diào)。這往往導(dǎo)致會(huì)產(chǎn)生很多不同的定位規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商會(huì)把不能適應(yīng)周?chē)h(huán)境的理念帶入 到一個(gè)固定的程式中。 “商業(yè)設(shè)施最重要的是需要最合適的功用性及其內(nèi)涵的商業(yè)魅力。最近中國(guó)的新聞經(jīng) 常報(bào)導(dǎo)，在小的城鎮(zhèn)建設(shè)寬廣的街道，大型的城市型建筑物浪費(fèi)了大量的公共資金，所有 的這些大都是滿(mǎn)足了政績(jī)工程的愿望，而實(shí)際上其違背商業(yè)規(guī)律的開(kāi)發(fā)后果是出現(xiàn)商業(yè)蕭 條的“有場(chǎng)無(wú)市”?！?D、 確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動(dòng)態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。主力店的選擇可以體現(xiàn) 該工程的特點(diǎn)并且在很大程度對(duì)工程的設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響。在一個(gè)樓層承租

5、8000平方M的主要 承租商與在兩個(gè)樓層承租 8000平方M的主要承租商對(duì)于設(shè)計(jì)風(fēng)格的需求是不同的。因此必 須與預(yù)期的承租商進(jìn)行協(xié)商，了解他們的需求，他們對(duì)于工程設(shè)計(jì)理念的看法，以及他們 對(duì)于工程提出的一些具體功能要求。 “開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程的預(yù)期有一部分并不是基于對(duì)外界因素調(diào)查（比如可行性分析和市 場(chǎng)調(diào)查）和未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)是否成功的基礎(chǔ)上。相反他們有些是出自個(gè)人喜好或者政治的原 因。隨著國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和日趨完善，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)工程是最先受到?jīng)_擊 的，其開(kāi)發(fā)商的疏忽和傲慢的態(tài)度會(huì)使他們受到懲罰，造成工程價(jià)值的降低，招商困難以 及低投資回報(bào)，甚至可能舉步維艱?！?E、 最終確定設(shè)計(jì)方案，并且

6、獲得政府的批準(zhǔn)。這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結(jié)果，是基 于前期大量的調(diào)查分析、布局規(guī)劃調(diào)整、投資回報(bào)分析、政府關(guān)系協(xié)調(diào)等工作的基礎(chǔ)上產(chǎn) 生的選擇方案。 F、 建筑方案確定和工程制圖。如上所述，在中國(guó)有很多的開(kāi)發(fā)商都只顧向前推進(jìn)工程， 然后發(fā)現(xiàn)有些沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分調(diào)查的地方需要改變卻為時(shí)已晚。有很多時(shí)候，我都看到工程 進(jìn)行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了，但是在基本的設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)錯(cuò)誤，需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行 改正。最為常見(jiàn)的錯(cuò)誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業(yè)業(yè)態(tài)的要求發(fā)生沖突。例如 辦公樓和公寓通常有 5M的柱距即可，而購(gòu)物中心之間通常有8至12M的柱距。當(dāng)購(gòu)物中心 樓層上面有辦公室或者住宅區(qū)域的時(shí)候，這些因

7、素都應(yīng)該考慮進(jìn)去以滿(mǎn)足大家的需要。但 是有些開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)并沒(méi)有考慮這些因素，整座建筑物的柱距都是5M 5M的柱距對(duì)于小 商鋪來(lái)說(shuō)也許是可行的，但是對(duì)于大型百貨店、GMS店、家居專(zhuān)業(yè)店、倉(cāng)儲(chǔ)超市等業(yè)態(tài)， 這樣的設(shè)計(jì)像樹(shù)林一樣密集，既無(wú)法布局、陳列，也阻礙了人們的視線，難以設(shè)計(jì)較好的 客流動(dòng)線。 G、 進(jìn)一步尋找承租商，并且進(jìn)行布局微調(diào)。很多時(shí)候，當(dāng)中國(guó)的很多開(kāi)發(fā)商都在尋找工 程的時(shí)候，在這樣的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，設(shè)計(jì)出滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的購(gòu)物中心是成功的 關(guān)鍵。招商是滿(mǎn)足需求的重要工作，應(yīng)及早進(jìn)行并且在整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中都要進(jìn)行。如果 等到工程的建設(shè)階段再去確認(rèn)承租商的委托事項(xiàng)，那么是接受還是拒絕

8、承租商的要求，會(huì) 使開(kāi)發(fā)商陷入被動(dòng)的狀態(tài)，因此應(yīng)在設(shè)計(jì)階段就盡量明確主力承租商的要求。 “國(guó)際和國(guó)內(nèi)的大型品牌會(huì)控制絕大部分的零售市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該滿(mǎn)足他們的特有的 需求。在中國(guó)出現(xiàn)的模式會(huì)使這種變化得到發(fā)展和改進(jìn)。聰明的開(kāi)發(fā)商會(huì)抓住機(jī)會(huì)并且將 其變?yōu)樽约旱膬?yōu)勢(shì)，他們會(huì)進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查分析，并且對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的變化及時(shí) 進(jìn)行追蹤?！?智橋觀點(diǎn) 成功的商業(yè)地產(chǎn)工程給開(kāi)發(fā)商，投資商和零售商，以及政府都會(huì)帶來(lái)利 益。如何進(jìn)行運(yùn)作，如何得到這些利益，不同的地區(qū)以及不同的國(guó)家都是不同的。任何一 個(gè)國(guó)家和地區(qū)，一個(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)工程都會(huì)根據(jù)周?chē)h(huán)境和居民的生活質(zhì)量而進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整和改變。只有讓消費(fèi)者成為最終的贏家，開(kāi)發(fā)商、投資商和零售商才會(huì)真 正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期利益，因?yàn)樗麄儠?huì)有更多的選擇，在安全、