三亞市集體建設(shè)用地開發(fā)利用管理暫行辦法

1、三亞市人民政府 關(guān)于印發(fā)三亞市集體建設(shè)用地開發(fā)利用 管理暫行辦法的通知 三府 2012 162 號 各鎮(zhèn)人民政府，各區(qū)管委會，市政府直屬各單位： 三亞市集體建設(shè)用地開發(fā)利用管理暫行辦法已經(jīng)六屆市政府 第 7 次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 三亞市人民政府 二O二年九月六日 三亞市集體建設(shè)用地開發(fā)利用管理暫行辦法 第一條 為規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為， 維護集體建設(shè) 用地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益， 促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約、 集約利用，根據(jù)海南省經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例等法律和政策規(guī)定， 結(jié)合我市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)用于

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企 業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等村鎮(zhèn)建設(shè)，以 及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非農(nóng)建設(shè)或者可依法確認(rèn)為建設(shè)用地的農(nóng)村集 體所有土地。 第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地的取得、 開發(fā) 使用、流轉(zhuǎn)等管理。 第四條 各鎮(zhèn)人民政府、 各區(qū)管委會依法負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建 設(shè)用地開發(fā)利用的監(jiān)督管理工作。市國土、規(guī)劃、林業(yè)、住房和城鄉(xiāng) 建設(shè)等行政主管部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)全市集體建設(shè)用地開發(fā)利 用的監(jiān)督管理工作。 第五條 村鎮(zhèn)建設(shè)需要使用集體土地的應(yīng)當(dāng)符合鎮(zhèn)土地利用總體 規(guī)劃及村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，在鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地及村鎮(zhèn) 建設(shè)規(guī)劃確定相應(yīng)用途范圍內(nèi)予以安排。 在風(fēng)景名

3、勝區(qū)范圍內(nèi)集體建設(shè)用地的使用應(yīng)當(dāng)符合風(fēng)景名勝區(qū)規(guī) 劃。 主城區(qū)內(nèi)以及主城區(qū)外特定地區(qū)集體建設(shè)用地的使用，應(yīng)符合城 市總體規(guī)劃及相應(yīng)控制性規(guī)劃。 主城區(qū)外的特定地區(qū)， 即指依法確定的重點景區(qū)、 沿海重點區(qū)域、 經(jīng)國家或者省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)置的旅游度假區(qū)、開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、成片開發(fā)區(qū)等。 第六條 村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃相銜接， 并根據(jù) 需要優(yōu)化建設(shè)用地在空間上的布局。村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不 得超過鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。 第七條 尚未編制村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的村莊， 村鎮(zhèn)建設(shè)需要使用集體土 地，可在鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)。原則只對 現(xiàn)有宅基地進(jìn)

4、行確權(quán)，不予安排其它村鎮(zhèn)建設(shè)用地。 第八條 農(nóng)村宅基地的審批與使用管理應(yīng)嚴(yán)格按照 三亞市人民政 府關(guān)于印發(fā)三亞市農(nóng)村宅基地管理辦法的通知 （三府2006114 號） 的規(guī)定執(zhí)行。 對已經(jīng)劃入中心城區(qū)、重點開發(fā)區(qū)域及旅游區(qū)用地的拆遷對象， 應(yīng)統(tǒng)一集中安置，原則上不采取劃撥宅基地的方式安置。安置房的選 址及建設(shè)方案應(yīng)取得村民會議 2/3 以上成員或者 2/3 以上村民代表同 意。 第九條 鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照土地利用總體規(guī)劃、 城鄉(xiāng)規(guī)劃 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃自主依法使用集體建設(shè)用地。 各旅游開發(fā)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的集體經(jīng)濟組織，可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r 依法利用集體建設(shè)用地建設(shè)服務(wù)各類園區(qū)的員工宿舍、倉儲物流、

5、購 物餐飲住宿等經(jīng)營性物業(yè)，經(jīng)營性物業(yè)不得以任何形式分割出售或整 體出售。 嚴(yán)禁利用集體建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅或產(chǎn)權(quán)式酒店項目開發(fā)。 城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為居住用途的集體建設(shè)用地，除農(nóng)村宅基地外，需 要發(fā)展商品住宅項目，應(yīng)當(dāng)依法征收為國有土地后，按照國有建設(shè)用 地的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行開發(fā)利用。 第十條 利用集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性項目建設(shè)， 參照國有土地建 設(shè)項目審批程序進(jìn)行項目審批。未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，不得在集體建 設(shè)用地上安排建設(shè)項目。 第十一條 集體建設(shè)用地土地使用權(quán)人應(yīng)按照市人民政府批準(zhǔn)和 登記文件規(guī)定的用途或集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定的用途使用 土地，確需改變土地用途及土地使用條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地所有

6、者和市國 土、規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，并辦理集體建設(shè)用 地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 第十二條 因建設(shè)征收土地達(dá)到規(guī)定比例需要安排集體留用地， 留 用地應(yīng)優(yōu)先在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)選址，原則上保留集體土地性質(zhì) 不變，確有需要轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，可征收為國有建設(shè)用地后劃撥給 集體經(jīng)濟組織。 在本集體經(jīng)濟組織范圍外選址，應(yīng)依法征收為國有，劃撥給該集 體經(jīng)濟組織。 除村莊整體搬遷外， 在城市中心城區(qū)范圍內(nèi)安排留用地， 留用地占征地面積的比例不超過 5%；在城市規(guī)劃中心城區(qū)范圍外安 排，比例不超過 8%。 對轄區(qū)內(nèi)本村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)的土地違法行為制止、協(xié)查不 力的集體經(jīng)濟組織，在整改完成之

7、前，市人民政府暫停對其留用地的 審批。 第十三條 以城邊村、 城中村改造模式對集體建設(shè)用地進(jìn)行改造整 理，改造總體規(guī)劃方案應(yīng)征得村民會議 2/3 以上成員或者 2/3以上村民 代表同意，并優(yōu)先保障村民安置地和村集體經(jīng)濟發(fā)展用地，村民安置 地及村集體經(jīng)濟發(fā)展用地占改造范圍建設(shè)用地總面積的比例不得小于 60%。 第十四條 在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 并有利于穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制、留足本集體經(jīng)濟組織成員生產(chǎn)生活 用地的前提下，除村民宅基地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè) 用地外，權(quán)屬合法、界址清楚，并辦理了集體建設(shè)用地所有權(quán)登記手 續(xù)的集體建設(shè)用地使用權(quán)按規(guī)定程序報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)

8、的人民政府批準(zhǔn)后 可出讓、出租、作價入股、與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)或進(jìn)行使用權(quán)抵押。 第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合以下要求： （一）產(chǎn)權(quán)明晰，完成集體建設(shè)用地權(quán)屬登記發(fā)證。 （二）符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。 （三）符合產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策，嚴(yán)格土地用途管制。 （四）遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。 第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、 旅游、 娛樂等經(jīng)營 性項目的，應(yīng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的規(guī)定，以招標(biāo)、拍賣、 掛牌等方式在土地有形市場進(jìn)行公開交易。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓 的使用年限不得超過國家規(guī)定的同類國有土地使用權(quán)出讓的最高年 限。 在風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)集體建

9、設(shè)用地的使用權(quán)不得出讓。 第十七條 以集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租年限不超過 30 年。 第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人可轉(zhuǎn)讓、 轉(zhuǎn)租集體建設(shè)用地使用 權(quán)，轉(zhuǎn)讓人、轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租情況告知土地所有權(quán)人，并獲 得土地所有權(quán)人的書面同意，同時報原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集 體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限為原土地使用年限減去已 使用年限后的剩余年限。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使 用權(quán)屬證明和相關(guān)合同，到市國土行政主管部門申請辦理土地登記手 續(xù)。 第十九條 農(nóng)村集

10、體經(jīng)濟組織以出讓、出租、作價入股、聯(lián)營等方 式使用集體建設(shè)用地， 應(yīng)取得村民會議 2/3 以上成員或者 2/3以上村民 代表同意。 以集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、入股，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托土地評估機 構(gòu)對土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，土地估價報告報市國土行政主管部門 確認(rèn)備案后，作價入股的以土地評估價與投資方約定投資額比例確定 股權(quán)比例。集體經(jīng)濟組織所占股權(quán)比例不得低于40%。 合作投資人投入開發(fā)資金達(dá)到合同約定金額80%以上，如集體經(jīng) 濟組織所占股權(quán)確需轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)取得村民會議 4/5 以上成員或者 4/5以上 村民代表同意，并報市政府審批。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，集體經(jīng)濟組織所占股 權(quán)不得低于 30%。 第二十條 集體

11、建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。 按規(guī)劃行政主管部 門批準(zhǔn)的土地使用條件完成項目建設(shè)，并辦理了房屋登記的建筑物符 合法律規(guī)定的抵押條件， 經(jīng)村民會議 4/5 以上成員或者 4/5 以上村民代 表同意，其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。抵押辦理程序參照 國有土地房屋抵押辦理程序執(zhí)行。 禁止將集體建設(shè)用地使用權(quán)用于為村集體經(jīng)濟組織、村屬集體企 業(yè)、合作開發(fā)的建設(shè)主體以外的其它組織和個人進(jìn)行融資抵押或擔(dān)保。 集體留用地因抵押喪失剩余年限的土地使用權(quán)后，其集體經(jīng)濟組 織不得再次申請留用地。 第二十一條 進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)依法簽訂合同。 合 同應(yīng)當(dāng)載明下列事項： （一）雙方當(dāng)事人的名稱或者姓名

12、。 （二）流轉(zhuǎn)方式。 （三）土地的位置、面積、用途、使用期限和使用條件。 （四）土地收益及支付方式。 （五）當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。 （六）集體建設(shè)用地使用權(quán)使用期限屆滿后土地及地上建筑物和 其它附著物的處理辦法。 （七）合同履行期間，集體建設(shè)用地被收回或征收時的處理辦法。 （八）爭議的解決辦法。 （九）違約責(zé)任。 第二十二條 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)到市國土行政 主管部門辦理登記手續(xù)。 第二十三條 有下列情形之一， 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān) 批準(zhǔn)，可以收回集體建設(shè)用地使用權(quán)： （一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地。 （二）用地單位和個人未按合同約定或者批準(zhǔn)文

13、件規(guī)定的用途和 期限使用土地，且拒不改正。 （三）土地閑置滿 2 年。 （四）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿。 （五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地。 （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。 依照前款第（一）項規(guī)定收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)對集體 建設(shè)用地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償。依照前款第（四）項規(guī)定收回集體 建設(shè)用地使用權(quán)的，地上建筑物和其他附著物按合同約定處理。 第二十四條 集體經(jīng)濟組織通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得的收益， 扣 除相關(guān)稅費和中央、省及市規(guī)定的計提的各項資金后，應(yīng)納入集體財 產(chǎn)實行 “三資代理 ”，統(tǒng)一由集體經(jīng)濟組織管理和使用，主要用于村莊 基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)以及該集體經(jīng)濟組織成員

14、的社會保障與發(fā)展 生產(chǎn)等，不得挪作它用。 第二十五條 集體所有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租而增值，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn) 租人應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟組織交納增值額的50%。流轉(zhuǎn)合同有約定，從其 約定。 第二十六條 村集體經(jīng)濟組織使用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益， 應(yīng)按法 定程序提交成員大會討論決定，使用情況應(yīng)當(dāng)納入財務(wù)向集體經(jīng)濟組 織的成員公開。按法定程序決定的收益使用方案，應(yīng)報鎮(zhèn)人民政府或 者區(qū)管委會備案。 各鎮(zhèn)人民政府、各區(qū)管委會、市監(jiān)察、審計、財政等行政主管部 門依法監(jiān)督檢查集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)增值收益的分配使用。 第二十七條 市國土、 綜合行政執(zhí)法等行政主管部門及各鎮(zhèn)人民政 府、各區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)加強對農(nóng)村村民建設(shè)等集體建設(shè)用地使用行為進(jìn) 行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)、制止并嚴(yán)厲打擊各 類違法建設(shè)行為。 第二十八條 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)， 非法占用土地 和超面積占用土地，依據(jù)土地管理法第七十六、第七十七條非法 占用等有關(guān)規(guī)定處理。通過出讓、出租、作價入股、聯(lián)營合作等方式 變相利用集體土地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房、出售小產(chǎn)權(quán)房的按照非法占地等有 關(guān)規(guī)定處理。 第二十九條 非