Selected房地產(chǎn)工程進度質(zhì)量控制要點

1、Important & Selected Documents碧桂園房地產(chǎn)工程進度、質(zhì)量控制要點（全套 ）,值得借鑒來源 /地產(chǎn)精英講堂版權屬于原作者內(nèi)容提要進度、 成本控制 是項目管理的重要內(nèi)容，很感謝集團給這個機會給我總結(jié)和 發(fā)表意見 ,這段時間在集團領導的關心支持和大力指導下， 將 個人的一點工作體會與韶關項目過去兩年工作的經(jīng)驗教訓 進行結(jié)合，談談對進度質(zhì)量控制的一點認識和體會，供其它 項目的同事批評、指正與參考，并提出更好的意見和建議， 以達到拋磚引玉的效果。一、進度控制 進度控制是項目管理的重要內(nèi)容之一，能否成功地控制進度 直接影響了項目的資金運作和成本，決定了能否實現(xiàn)對客戶 的交樓承

2、諾，關系到公司的成本和聲譽，是一項不容忽視的 重要工作。 進度控制的內(nèi)容很多， 這里僅站在項目部的角度， 從事前、事中和事后三個過程談談對進度控制的認識和體 會：（一）事前控制碧桂園項目的特點是占地面積大，往往 位于郊區(qū)或二、三線城市。因此，作為項目部，在項目啟動 前，必須站在項目整體開發(fā)的角度上， 和集團其它部門一起， 全面、細致和周密地做好整個項目開發(fā)策劃、規(guī)劃、方案和 計劃工作，這是整個進度控制的關鍵。 1、做好整體小區(qū)的 規(guī)劃工作 2、合理確定項目的標高 3、做好土方平衡計劃工 作 4 、做好市政管線規(guī)劃設計和綜合管線平衡工作，并根據(jù) 項目總體計劃制定好市政報建，施工計劃。 5、對地質(zhì)

3、進行 詳細的勘察。選擇合理的基礎類型和樁型。 6、制訂項目開 發(fā)，施工計劃，做好各項工作的穿插，盡可能縮短時間。7、做好內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)工作 8、做好設計變更圖紙會審和技術 交底工作 9、督促施工單位及時進場，做好“三通一平”和 場地交接。 10、督促施工單位按合同約定的時間，編制詳細 的施工計劃， ，作為進度控制的依據(jù)。 1、做好整體小區(qū)的規(guī) 劃工作 首先應根據(jù)項目各方面實際情況，與公司的有關部門一起制 訂整個項目的分段開發(fā)計劃和順序，統(tǒng)一意見后據(jù)此制定項 目外部交通和內(nèi)部臨水、臨電、市政和施工道路、臨設、材 實堆放、攪拌站、辦公室等布置和計劃，做到統(tǒng)一規(guī)劃、有 條不絮、 避免重復投資， 以利

4、于加快進度， 節(jié)省投資。 其中，Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents臨水盡可能就地取材，利用合格的河水、水庫水和地下水， 這樣有利于節(jié)省投資；臨電根據(jù)開發(fā)計劃合理布置；場內(nèi)盡 量提前施工小區(qū)市政道路作為施工道路，這樣一方面能保證 場內(nèi)運輸， 另一方面也有利于文明施工， 對土質(zhì)較好的地段， 可采用先利用底層砼路面作為施工道路，施工完成后再澆筑 面層砼。土質(zhì)較差地段的市政道路，可采用先倒底層砼路面 作為施工道路， 施工完成后再鋪上瀝青； 臨設材料堆放現(xiàn)場， 辦公室等場地應盡可能放在不影響施工，距離比較近的位 置，避

5、免多次搬遷，減少搬遷費用。攪拌站應考慮交通運輸 問題， 放在較晚開發(fā)， 且便于交通運輸和取水的位置。 另外， 碧桂園的項目多數(shù)處于山區(qū)，還必須考慮防洪措施，做好邊 坡防護、截洪溝和場地排水工作。 2、合理確定項目的標高 對一個大型小區(qū)來說，土方工作量是非常大的，因此合理確 定項目的標高是一項非常重要的工作。合理確定項目的標高 可以大大地減少土方的開挖和外運，同時也減少了市政管線 的埋設深度。從而達到加快進度，節(jié)省造價的目的，標高的 確定必須綜合考慮與外部市政道路、市政管線連接問題、外 部地勢的標高問題以及土方平衡問題，必須與設計院共同進 行。 3、做好土方平衡計劃工作接收場地后必須對場地標高

6、進行的精確測量，按初步確定的標高準確計算挖方量的填方 量。如果不能滿足平衡要求，可在不影響與外部市政道路、 管線連接，不影響場地排水等問題前提下適當調(diào)整標高。土 方平衡運轉(zhuǎn)中，應注意以下幾個問題：、對開挖出來的石 方應充分利用，可用于場地的道路回填、換土和擋土墻的原 材料，以達到節(jié)省造價的目的。、對于含水量很大的土， 如淤泥等，必須堅決運走，不能用于建筑物的回填，否則不 但不能節(jié)省造價， 還會大大提高基礎處理的成本和時間。 、 含有大石塊的土或者石塊不能回填在準備進行樁基礎施工 的場地上，否則會大大增加樁基礎施工的難度，增加成本和 延緩施工的進度。、魚塘、水池應該抽干水，適當處理后 再回填。

7、4、做好市政管線規(guī)劃設計和綜合管線平衡工作， 并根據(jù)項目總體計劃制定好市政報建，施工計劃小區(qū)內(nèi)的涉 及的市政管線比較多， 主要有市政排水、 排污、 強電、弱電、Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents自來水、煤氣等。這些管線又分屬于不同施工單位進行施工， 為了避免管線漏設、位置沖突、埋深過深或過淺等問題，保 證與外部市政管線的順暢連接，并及時做好報建和施工工 作，確保順利驗收。必須在開工前做好小區(qū)市政管線的規(guī)劃 設計和綜合平衡工作。并根據(jù)小區(qū)的開發(fā)計劃合理設計方 案。制定報建計劃和施工計劃，配合施工和驗收交樓工作的

8、 進行。 5、對地質(zhì)進行詳細的勘察。選擇合理的基礎類型和 樁型碧桂園的產(chǎn)品類型按系列定型的，因此對 0.00 以上部 分的成本和工期可以說是基本固定的，影響產(chǎn)品的成本和工 期的主要是基礎部分。根據(jù)不同的地質(zhì)情況，設計不同的基 礎，例如天然基礎、夯擴樁基礎，預應力管樁基礎，人工控 孔樁基礎，鉆（沖）孔樁基礎等，上述基礎的成本和工期的 差別是非常大的。地質(zhì)鉆探工作，其成本占建筑施工總成本 的比例是非常小的，但它是基礎設計的依據(jù)。因此對成本和 工期的影響又是非常大的。因此，必須認真、細致做好地質(zhì) 鉆探工作， 選擇合理的基礎類型和樁型。 這是需要注意的是， 一般房地產(chǎn)大公司經(jīng)過簽訂的都是框架協(xié)議，價格

9、比較低。 因此有時難以避免會出現(xiàn)偷工減料和做假資料的情況，導致 地質(zhì)報告與實際地質(zhì)情況不符，以致設計錯誤，造成難以挽 回的損失。以前富力等房地產(chǎn)公司都曾出現(xiàn)過這種情況。因 此，要求項目部必須派有能力，責任心強專業(yè)工程師全程跟 進，確保鉆探工作的準確性和可靠性。項目的進度，并不是 單指施工進度。它包括方案、開發(fā)報建、專業(yè)審查、招投標 和各種證件（規(guī)劃、施工許可證和預售證等）的取得、各種 驗收（規(guī)劃和各專業(yè)驗收等）和備案等工作，而這些工作反 過來又不同程度地影響施工進度。再加上碧桂園工程是各工 程公司負責進行的：土建是由騰越負責施工的，機電是由機 電公司負責施工的，精裝修是由雅俊公司施工的，園藝、

10、綠 化也有專業(yè)公司，土方是土方隊施工的，而自來水是由自來 水公司施工的，煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷 等隊伍。參建單位很多，協(xié)調(diào)管理的工作量很大，項目部在 某種意義上起到了總包的作用。因此必須以片為單位，制訂 整個片區(qū)的整體開發(fā)建設計劃，并做各項工作的穿插和組Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents織。 7、做好內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)工作包括：對外做好與政府有 關和周邊村民等利益相關者的溝通協(xié)調(diào)，保證施工的順利進 行。對內(nèi)做好與集團各有關部門的溝通協(xié)調(diào)工作， 保證圖紙、 施工單位和資金等各種資源的及時到位 8、做

11、好設計變更圖 紙會審和技術交底工作施工前應組織項目部、監(jiān)理和施工單 位對施工圖紙進行嚴格細致的審查，發(fā)現(xiàn)其中存在問題并由 設計進行修改，保證施工的順利進行，避免因圖紙錯誤或?qū)?圖紙理解錯誤造成返工，影響施工進度。同時，還應由項目 監(jiān)理公司對施工進行技術交底，針對產(chǎn)品特點，明確有關要 求，對可能出現(xiàn)的通病及預防措施對施工單位進行技術交 底，盡可能避免因質(zhì)量問題造成返工，延誤工期。9、督促施工單位及時進場，做好“三通一平”和場地交接。10、督促施工單位按合同約定的時間，編制詳細的施工計劃， ，作 為進度控制的依據(jù)。 （二）事中控制施工過程中的進度是進 度控制的一項重要工作，室外重要在于及時發(fā)現(xiàn)存在

12、的問 題，找到根本原因或主要矛盾，要及時進行處理和化解。1、加強檢查和督促主要是檢查施工單位的計劃落實情況和人、 材、機情況，發(fā)現(xiàn)異常應及時查找主要原因，采取相應措施 進行處理。 2、加強組織、管理碧桂園的施工隊伍很多，有 土方、土建、機電、鋁窗、園藝、裝修、綠化等。其中土建 下面還有很多隊，水平參差不齊。各施工單位只對自己施工 單位范圍負責，因此作為項目部的管理責任和協(xié)調(diào)工作量很 大，必須全面、細致地做好整個項目的施工組織，保證各專 業(yè)施工及時進場和穿插。同時還必須加強管理，抓好施工的 質(zhì)量和安全，確保施工順利進行，才能保證施工進度。3、加強協(xié)調(diào)和溝通主要包括：加強與當?shù)卣爸鞴懿块T的溝

13、通，爭取他們的最大支持和幫助加強與工地周邊村民及有關 利益團隊，個人的溝通、協(xié)調(diào)，為施工創(chuàng)造一個良好的外部 環(huán)境，保證施工的順利進行。做好與集團各有關部門的溝通 協(xié)調(diào)工作，在工作上得到他們的理解和幫助，保證圖紙各項 安排和各種資源的及時到位。做好與項目內(nèi)部各參建單位， 如監(jiān)理、施工單位的溝通，了解他們存在的問題和困難，盡 力協(xié)助、支持他們進行解決。同時針對碧桂園參建單位多、Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents各單位僅對自己的自己施工范圍負責的特點。全力做好協(xié)調(diào) 工作，可采用現(xiàn)場會，定期（如期）召開各參建參加協(xié)調(diào)

14、會 議等方式，及時發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)的各種問題并加以協(xié)調(diào)處 理，保證施工的順利進行。 4、及時、果斷地處理各類突發(fā) 事件，保護公司的利益和聲譽，確保項目的進度。碧桂園的 項目具有處于市郊，或二、三線城市，與村莊交接，且具有 開工面積大、參建單位多、工人素質(zhì)參差不齊等特點，因此 難以避免會出現(xiàn)各種突發(fā)事件。作為項目部，應盡早發(fā)現(xiàn)事 件的苗頭，及時、果斷地進行處理，對通過努力處理不了的 問題，需迅速向集團上報，爭取集團的支持。 （三）、事后控 制主要是事后需組織項目部、監(jiān)理和參建單位進行認真總 結(jié)，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免類似的 情況再次發(fā)生，不斷提高項目部的進度控制能力。從韶關碧

15、桂園的情況來看，影響項目進度主要原因事前主要是：（ 1）、沒有提前施工小區(qū)的市政道路作為施工通道，影響了整個小 區(qū)的交通運輸。 （ 2）、沒有做好小區(qū)的土方平衡，導致土方 反復運進和運出，對西片的進度造成了嚴重影響。韶關項目 北片吸取了西片的經(jīng)驗教訓，提前施工市政道路、認真做好 土方平衡，取得了比較理想的效果。事中影響項目進度的主 要有以下幾個因素： （ 1）、施工單位的資金實力和自身管理 水平以東片的幾家外判單位為例，目前造成進度滯后的最主 要原因是這幾家單位存在資金實力不足，無力購買裝修鋪貼 材料，水電等材料。再加上存在不同程度的分包情況，導致 管理水平難以達到要求，解決問題不及時造成的。

16、 （ 2）、其 他單位的影響如西片，由于前序施工單位的進度達不到要 求，使后續(xù)施工單位不能及時進場。 （ 3）、材料價格上漲的 影響如東片幾家外判單位因材料價格上漲而停工。從事中控 制情況看，影響項目進度的主要因素還是施工單位的資金實 力和管理能力。因此，建議集團重視招標工作，選擇真正有 實力的施工單位，以保證項目進度目標的實現(xiàn)。二、質(zhì)量控 制質(zhì)量控制是項目管理的重點，作為項目部，必須認真做好 質(zhì)量控制、確保產(chǎn)品的質(zhì)量，維護公司的聲譽和利益。這里 主要站在項目部的角度，從施工前、施工中、施工后三個過Important & Selected DocumentsImportant & Select

17、ed Documents程談談對質(zhì)量控制的認識和體會。 （一）、施工前控制施工前 控制是質(zhì)量控制的重點，應事先對影響質(zhì)量的各種因素加以 控制。而不能消極被動地等待出現(xiàn)質(zhì)量問題再進行處理，造 成不必要的損失。 作為項目部， 事前建議抓好以下幾個環(huán)節(jié)： 確立質(zhì)量管理目標，并加以貫徹落實，并建立有效的整體質(zhì) 量管理體系。 選擇水平高、 責任心強的項目部工程管理人員， 建立質(zhì)量制度，責任到人選擇好的監(jiān)理單位，并檢查督促他 們根據(jù)項目的實際情況和可能出現(xiàn)的問題制訂符合實際情 況、切實可行的監(jiān)理細則，落實安排質(zhì)量和數(shù)量滿足要求的 監(jiān)理人員進行監(jiān)理工作。選擇資金好，管理能力強的施工隊 伍，并督促他們建立和落

18、實有針對性的、有效的，可實施的 施工方案和質(zhì)量控制措施。施工單位是施工實施者，也是質(zhì) 量控制的關鍵。選擇好的施工隊伍，根據(jù)項目部各方面的實 際情況，制定有針對性的施工方案和質(zhì)量控制措施是做好質(zhì) 量控制的一項很重要的工作。做好圖紙會審和設計交底工 作，使施工單位能理解設計圖，避免因設計錯誤或?qū)D紙理 解錯誤造成質(zhì)量問題。 做對施工技術交底工作， 并參與監(jiān)督、 施工單位做好對施工組技術交底。做好對施工方案的審核 （二）、施工中質(zhì)量控制施工中質(zhì)量控制主要是要加強檢查 和管理，及時發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題。 1、采用樣板引路， 對于各項工程，盡可能先做一個樣板。 2、認真、監(jiān)督各級 質(zhì)量管理人員的工作到位

19、，包括施工員、質(zhì)委員、監(jiān)理工程 師，工程部人員等。加強檢查和抽查，及時發(fā)現(xiàn)存的質(zhì)量問 題，嚴格執(zhí)行驗收程序，保證質(zhì)量控制體系的效運行。對于 有代表性或者比較重林的質(zhì)量問題，一定要做到以下幾點： （1）必須查明質(zhì)量問題的根本原因。 （ 2）必須明確責任， 對引起較大損失的單位和個人必須給予相應處罰和處理，以 示警戒。（3）必須落實對各參建單位的教育工作，避免類似 問題的再次發(fā)生。 （ 4）認真落實做好各專業(yè)工程驗收和交接 工作（ 5）認真落實好產(chǎn)品保護工作（ 6）對進場材料必須嚴 格把關，保證施工單位按合同保證材料的質(zhì)量個人認為，施 工過程的質(zhì)量控制要注意以下三個問題： 1、堅持按質(zhì)量標 準、施

20、工規(guī)范和施工圖紙進行施工和驗收質(zhì)量標準是質(zhì)量管Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents理控制和驗收的依據(jù)，碧桂園集團目前已經(jīng)是國內(nèi)名列前茅 的房地產(chǎn)集團，質(zhì)量是企業(yè)的生命。因此，完全有必要執(zhí)行 國家質(zhì)量標準，施工規(guī)范，嚴格按施工圖紙進行施工，這樣 才有可能真正地保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)。 2、管理要堅持以人 為核心的原則人是工程實施的管理者和實施者，各級施工和 管理人員是否稱職，直接決定了質(zhì)量控制的效果。因此，施 工過程管理必須嚴抓人的因素，堅持以人為核心，加強對各 級人員的管理，保證他們能稱職和到位。首先，施工班組是

21、施工的實際操作者，其能力素質(zhì)、責任和配合程度直接決定 了施工質(zhì)量水平。因此，對施工班組，一方面要加強教育和 技術交底，嚴格要求，另一方面對水平、素質(zhì)不符合要求的 班組要堅決撤換，才能保證施工質(zhì)量控制的實施。另外對施 工員、質(zhì)安員、 監(jiān)理工程師、 總監(jiān)工程部人員也需嚴格要求， 督促他們工作到位，對不稱職人沒要予以更換。3、堅持公平、公正和科學的處理原則對施工過程中出現(xiàn)的問題，要尊 重事實，尊重合同，以數(shù)據(jù)為依據(jù)，客觀公道處理，以保證 施工的質(zhì)量。（三）施工后質(zhì)量控制主要是組織施工，監(jiān)理 和工程部進行認真總結(jié)，避免類似問題再次發(fā)生，并研究如 何進一步提高施工質(zhì)量水平。韶關項目西片目前在住宅，市 政

22、存在的問題較多。這主要是施工前、施工中和施工后的控 制工作沒有完全到位造成的，同時特別在市政施工上，施工 單位沒有嚴格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標準進行施工，也是造成 市政質(zhì)量不理想的重要原因。綜上所述，個人對質(zhì)量、項目 進度管理有以下認識和體會：一、項目的質(zhì)量、進度和成本 控制不是絕對矛盾和相互制約的。質(zhì)量是企業(yè)的生命，犧牲 質(zhì)量是追求進度和成本的產(chǎn)品是難以被客戶認可和接受的。 因此，只有認真做好質(zhì)量管理，把質(zhì)量控制在一個合理的水 平（并非完美）避免返工造成工期延誤和成本增加，才能保 證項目的進度和成本控制目標的實現(xiàn)。因此，從這個意義上 來說，質(zhì)量、進度和成本控制的利益目標是一致的，只有做 好項目的質(zhì)量管理工作，才能保證進度、成本控制目標的實 現(xiàn)。二、無論是質(zhì)量、進度和成本控制，事前控制是關鍵。 因此在項目啟動前、動工前必須從全局出發(fā)認真、周密、細Important & Selected DocumentsImportant & Selected Documents致地做好規(guī)劃、 統(tǒng)籌和各項準備工作， 才能達到理想的效果。 三、項目管理就象一臺大機器一樣， 是由無數(shù)的零件 （