Selected中南集團住宅產(chǎn)品標準化x

1、Useful Documents 中南集團住宅產(chǎn)品標準化、定制化 地產(chǎn)形勢 宏觀形勢 政策導向：降首付與減稅，雙管齊下。 供需導向：調(diào)整供應與促進需求，雙線操作。 微觀形勢 客群換代，標準化戶型針對 80 、90 主流客群。 供需反轉(zhuǎn)，標準化戶型從“我制造， 你選擇”的常規(guī)模式改為“你定制， 我制造” 的新型模式。 技術海嘯，標準化戶型綜合運用先進的 BIM 及綠建技術，結(jié)合中南 NPC 技術綜 合制造。 我們的思考 在日益稀缺的優(yōu)質(zhì)土地資源和挑剔的客戶需求，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是簡單 的拼地段、拼價格，而是進入了拼產(chǎn)品的時代。 在這種大趨勢的背景下，中南研發(fā)一直在思考，通過與營銷、成本的深度溝

2、 通，結(jié)合中南全國性戰(zhàn)略布局的要求， 以 BIM 技術為支撐， 以 NPC 產(chǎn)業(yè)化為目 標，在原有綠色建筑技術的第五代產(chǎn)品基礎上，融入人性化、定制化、通用化、 產(chǎn)業(yè)化四大理念，研發(fā)完成了新一代高層剛需標準產(chǎn)品。 4 大理念引領第 6 代標準化產(chǎn)品人性化、定制化、通用化、產(chǎn) 業(yè)化 1 人性化 中南第六代戶型產(chǎn)品在立足原第五代戶型產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎上，從功能空間設計、 空間尺度設計、 精裝一體設計結(jié)合綠色建筑設計及成本及營銷， 全方位對戶型單 元內(nèi)部部品進行精細化、人性化設計和把控，為客戶創(chuàng)造最精致的家居體驗。 Useful Documents Useful Documents 功能空間設計 在滿足規(guī)

3、范的前提下，以人體舒適角度，從入戶空間、廚房空間、收納空間 等角度全方位為客戶考慮功能空間的設計。 同時也把采光、 通風等綠色建筑技術 融入到戶型設計中。 標準化產(chǎn)品同時運用采光、通風等技術優(yōu)化布置。 空間尺度設計 在運用新型技術的同時， 嚴格把控戶型內(nèi)部各個部件的尺度， 合理、 舒適的 為客群布置每個細節(jié) 以主臥為例，面寬 3500 滿足江蘇規(guī)范，進深為模數(shù)化尺度 3700mm ，考慮到 兩個 450mm 床頭柜， 1800mm 床， 600mm 衣帽柜及 100mm 的粉刷面。 精裝一體設計 優(yōu)勢：為滿足營銷及客戶對精裝的需求， 此次戶型研發(fā)從精裝一體設計角度出發(fā)， 融入戶型設計研究，使戶

4、型標準化、系列化、通用化和商品化。 1. 玄關空間：是房屋主人從外部空間到內(nèi)部空間的過渡空間，在合理尺度的前提 下，標準化玄關柜布置，既滿足儲物的要求，又可以豐富室內(nèi)空間布局，同時在 Useful Documents Useful Documents 2.廚房空間：緊鄰入戶玄關布置，在滿足洗、切、炒、放流線布置的同時，精細 化布置各個空間點位如：灶臺的高度，灶臺與水池的距離，冰箱和灶臺的距離、 操作面的寬度，插座的布置位置等等。 3.餐客廳空間：一體化設計，空間寬敞化、景觀最佳化、交通流線最優(yōu)化，同時 考慮 NPC 技術，餐客廳布局結(jié)構規(guī)整。 有陽臺空間、 儲藏空間、主臥空間等等都結(jié)合精裝一體

5、化設計， 進行了標準化模 有陽臺空間、 儲藏空間、主臥空間等等都結(jié)合精裝一體化設計， 進行了標準化模 塊的設計，使得產(chǎn)品更為為通用化、精致化 2 定制化 中南第六代戶型產(chǎn)品立足“定制”， 從客戶為自己量身定做到為客戶量身定 做，以貫穿全生命周期理念及開放性、 個性化住宅標準， 結(jié)合精裝一體化及客群 不同的生活需求、不同的生命階段，可自由調(diào)整。 全生命周期 產(chǎn)品設計貫穿全生命周期， 產(chǎn)品內(nèi)部布局可自由調(diào)整， 最大幅度的節(jié)約資源 并提高利用率，做到戶型產(chǎn)品使用的可持續(xù)模式。 1. 二人世界 生命周期的第一個階段， 立足標準化產(chǎn)品不變的基礎上， 設置滿足二人睡眠休息 所需的主臥空間，布置二人娛樂活動

6、的榻榻米空間以及私人辦公學習的書房空間。 突出青年一代對空間寬敞大氣的需求。 2. 三代同堂 Useful Documents Useful Documents 生命周期的第二個階段 ,也是標準化戶型產(chǎn)品中靈活展示最為突出的一個周期， 主臥+父母房布置，且具有一定距離，滿足兩代人各自休息、私密的空間，同時 嬰兒房 + 書房居中布置，使照看流線與辦公學習流線最短化， 活動更為方便快捷。 3. 老人之家 生命周期的第三個階段，在標準化戶型產(chǎn)品中，空間靈活展示的最后一個周期， 雙老人房南北向布置， 提供了兩位老人各自所需休憩的私密安靜空間， 文化活動 空間結(jié)合餐客廳居中布置，做到動靜分區(qū)。 開放性設

7、計 開放性設計是此次標準化產(chǎn)品研發(fā)最為重要的一部分， 立足集團全國乃至世 界發(fā)展的趨勢，依據(jù)不同項目、客群、規(guī)范等因素的要求，標準化戶型產(chǎn)品可靈 活布局。 1. 結(jié)合 BIM 技術，標準化產(chǎn)品庫創(chuàng)建，全面涵蓋當前熱銷 75120 的邊套、 中間套及拼接套三大板塊戶型產(chǎn)品。 2. 依據(jù)項目、客群、規(guī)范的調(diào)研報告，同時結(jié)合成本、營銷的定位報告，可在標 準化產(chǎn)品庫中找到相應戶型產(chǎn)品。 3. 標準化產(chǎn)品庫中的產(chǎn)品具有開放性及靈活可變性， 可依據(jù)不同項目需求進行微 調(diào)。 使項目高效快速的進展，同時控制產(chǎn)品品質(zhì)。 3 通用化 此次研發(fā)的戶型，結(jié)合成本、營銷的不同需求，在標準化的基礎原則上，更 融入了通用化

8、的模式， 做到了核心筒自由組合、 戶型單元自由組合、 戶型單體自 由組合及戶型組團的自由組合， 最大限度地擴大同一戶型部品或戶型產(chǎn)品的使用 Useful Documents Useful Documents 范圍，從而最大限度地減少產(chǎn)品在設計和制造過程中的重復勞動， 從而做到降低 成本、縮短設計及施工周期、擴大生產(chǎn)批量、提高專業(yè)化水平和產(chǎn)品質(zhì)量，結(jié)合 中南 BIM 、NPC 技術，最大程度的加強了戶型產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。 核心筒 核心筒是戶型產(chǎn)品之間的紐帶， 也是最為重要的交通和流線空間， 依據(jù)不同 區(qū)域及規(guī)范對核心筒的要求，研發(fā)出標準化、通用化的核心筒模式。 1. 天井進深區(qū)分模式 部分地區(qū)消防

9、對于核心筒進深有要求， 在此前提下， 此次戶型產(chǎn)品研發(fā)做到了核 心筒天井進深可作不同改變及調(diào)整。 部分地區(qū)除對天井進深有要求外， 還對天井面積有要求， 如：南京地區(qū)要求天井 面積 50 。 核心筒 A：天井進深 2m ，天井面積 22 核心筒 B：天井進深 4m ， 天井面積 53 核心筒 C：天井進深 6m ， 天井面積 68 此三類核心筒 防火間距優(yōu)先級： CBA 營銷成本優(yōu)先級： A BC 2. 樓電梯間前室模式 部分地區(qū)消防對樓電梯間前室有要求， 在此前提下， 此次戶型產(chǎn)品研發(fā)做到了核 心筒樓電梯間前室可作不同改變。 前室劃分主要有三種形式： A、普通前室 Useful Documen

10、ts Useful Documents B、樓梯間前室 C、樓梯間 + 電梯間前室 核心筒 A：普通前室（利用連廊作為樓電梯間前室） 核心筒面積 74 核心筒 B：樓梯間獨立前室（利用連廊作為電梯間前室 ） 核心筒面積 89 核心筒 C：樓電梯間獨立前室 核心筒面積 92 此三類核心筒 防火間距優(yōu)先級： CBA 營銷成本優(yōu)先級： ABC 綜合以上兩種核心筒形式， 成本、營銷及設計可根據(jù)不同地區(qū)項目的當?shù)匾?guī)范及 消防部門要求擇優(yōu)布置。 單元 戶型單元是組成樓棟的細胞， 其決定了樓棟的外立面形式、 樓棟面寬、 樓棟 進深及小區(qū)的整體風格，在滿足成本、營銷及客戶需求的前提下，標準化部品、 部件可自由

11、組合。 1. 標準化部品分為邊套，中間套，拼接套三大類，各自類別中又有不同的面寬及 面積段產(chǎn)品，為便于區(qū)分以 B（邊套）、 Z （中間套）、 P（中間套）表達，成 本、營銷可依據(jù)項目從三大類中自由選擇。 Useful Documents Useful Documents 2. 三大類戶型產(chǎn)品可依據(jù)營銷、成本自由選擇，可依據(jù)項目、客戶自由調(diào)整，可 依據(jù)區(qū)域、地塊自由拼接。 3. 部分邊套與拼接套可自由轉(zhuǎn)換，中間套可自由鏡像使用。 戶型單體決定了小區(qū)排布方式、 整體風格、 容積率等要素， 在標準化部品的 基礎上，戶型單體可根據(jù)項目地塊、地區(qū)客群、成本、營銷等需求，進行自由組 合，形成不同進深及面寬

12、的單體來滿足以上需求。 戶型單體面寬在 28.4m 與 40.8m 之間可自由變化。 戶型單體自由組合還遵循了：戶型規(guī)矩、互視性小、通風日照良好，控制樓型和 面寬的比例，注意臥室和客廳的日照及邊戶無西曬問題。 住宅組團的規(guī)劃考慮了朝向、日照、通風、建筑空間因素，合理組織交通， 布置綠地， 此次研發(fā)可依據(jù)不同的地塊形式， 進行組團的最優(yōu)化布置， 為不同年 齡及需求的客群創(chuàng)造舒適的家居體驗。 針對不同地塊需求，對應不同的組團方式 a 地塊南北向狹長，東西向狹窄，住宅組團可選用面寬較小的樓型，適當根據(jù)客 群、成本及營銷布置其他樓型。 b 地塊東西向狹長，南北向狹窄，住宅組團可選用面寬較大樓型， 適當

13、根據(jù)客群、 成本及營銷布置其他樓型。 c 地塊南北向斜邊，住宅組團可依據(jù)地塊斜邊面擇優(yōu)選擇樓型，同時考慮住宅朝 向及景觀。 Useful Documents Useful Documents d 地塊為不規(guī)則地塊，可綜合考慮上述布置方式，進行組團擇優(yōu)布置，在滿足低 成本、高效益的同時做到高質(zhì)量小區(qū)。 為滿足當?shù)匾?guī)范及成本、營銷的需求，標準化產(chǎn)品中面積贈送可自由組合， 戶型面寬可自由調(diào)整，戶型部件可自由調(diào)整。 1.面積贈送選用 a. 可選面積贈送形式有：雙陽臺、北陽臺、飄窗、設備平臺、空中花園、入戶花 園、露臺等。 b. 標準化戶型未考慮面積贈送， 需根據(jù)當?shù)匾?guī)范許可， 營銷在產(chǎn)品定位報告中明

14、確面積贈送比例要求，設計按審核過的報告可落實 2. 戶型面寬調(diào)整 a.標準化戶型面寬均按照規(guī)范及人體尺度合理布置 b.不同區(qū)域?qū)χ髋P、客廳等空間功能要求不同，故面積的調(diào)整，需結(jié)合項目當?shù)?規(guī)范及市場競品，結(jié)合客戶需求，由營銷在產(chǎn)品定位報告中明確 3. 南北戶型適用 a.南方戶型陽臺多以欄桿形式， 設置推拉門、 洗衣機、拖把池，對面寬要求較大； 衛(wèi)生間不設置煙氣道、洗衣機。 b.北方戶型陽臺多封閉，設置平開門 + 窗，宜設置北陽臺；衛(wèi)生間設置煙氣道及 洗衣機；墻體多為 300 厚。 c. 戶型產(chǎn)品設計綜合考慮了南北向使用，可依據(jù)不同區(qū)域自由調(diào)整。 Useful Documents Useful

15、Documents 4 產(chǎn)業(yè)化 此次研發(fā)的戶型，結(jié)合成本、營銷的不同需求，在標準化的基礎原則上，做 到戶型空間模數(shù)化，同時兼顧 NPC 裝配技術的需求，戶型結(jié)構最優(yōu)化，設計結(jié) 合 BIM 技術，建立標準化部品、 部件資料庫，更為直觀、 全面的反應戶型設計， 同時結(jié)合綠色建筑分析，使標準化產(chǎn)品更為合理，在標準化、模式化部品、部件 的基礎上，達到住宅制造的產(chǎn)業(yè)化，從而達到高效率、降成本、低能耗、可持續(xù) 的發(fā)展模式。 1.標準化部品、部件為 NPC 技術實現(xiàn)標準化，模塊化提供了可能 2.方整的戶型結(jié)構，為 NPC 技術的裝配及施工提供了更為便捷的途徑 3. 部品、部件的模數(shù)化設計，為 NPC 技術預制和產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)提供了技術支持 研究總結(jié) 本次研發(fā)通過引入 BIM 技術，建立三維模型庫，以人性化、定