濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告前 言3一、十大事件5二、背景篇122.1整體城市規(guī)劃122.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析252.3政策環(huán)境分析292.4房地產(chǎn)投資39第三章 市場(chǎng)篇403.1土地市場(chǎng)413.2住宅市場(chǎng)53第四章 區(qū)域篇625.1東部區(qū)域625.2南部區(qū)域655.3西部區(qū)域675.4北部區(qū)域695.5中部區(qū)域70第五篇 2009年總結(jié)濟(jì)南樓市十大關(guān)鍵詞73第六章 2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)77前 言2009年，注定是不平凡的一年，濟(jì)南樓市經(jīng)歷了從年初的“寒流”席卷到春節(jié)過(guò)后的“小陽(yáng)春”，再到一路回暖勢(shì)不可擋的歷史輪回，這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該用“意想不到”來(lái)形容，本以為席卷全球的金融海嘯會(huì)讓房地產(chǎn)的春天變得遙遙

2、無(wú)期，但一個(gè)振興經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，一個(gè)寬松的貨幣政策，馬上讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“起死回生”，春節(jié)過(guò)后，就在大家還在樂(lè)此不疲地討論是否“小陽(yáng)春”又會(huì)面臨“倒春寒”的時(shí)候，隨之而來(lái)的“需求熱浪”已經(jīng)把大家?guī)У搅搜籽资⑾??！傲績(jī)r(jià)齊升，盤(pán)盤(pán)追漲”是今年濟(jì)南樓市的主要特征，根據(jù)濟(jì)南思源研究院的統(tǒng)計(jì)，在2009年一年的時(shí)間里，濟(jì)南城區(qū)的房?jī)r(jià)從6238元/平方米漲到8481元/平方米，無(wú)論是價(jià)格還是成交量都超過(guò)了2008年，創(chuàng)下了歷史新高。從煎熬到高潮，從蕭條到繁榮，從未如此驚心動(dòng)魄，這一輪的風(fēng)云變幻濃縮了多少人的喜怒哀樂(lè)，2010年市場(chǎng)走勢(shì)又將如何，接二連三的“地王”出現(xiàn)以及中央宏觀調(diào)控政策再次出臺(tái)，讓明年的市場(chǎng)走勢(shì)更加

3、撲朔迷離。一、十大事件 事件一：上海綠地集團(tuán)與濟(jì)南泉景地產(chǎn)正式合并事件回放：2009年9月30 日，濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司在山東大廈舉行了隆重的揭牌儀式，市直各部門(mén)、駐濟(jì)大型房地產(chǎn)企業(yè)、綠地集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓參加了典禮活動(dòng)。濟(jì)南綠地全景地產(chǎn)股份有限公司前身是成立于1975年的濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，是一家成立了34年的、具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的大型國(guó)有公司。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，市開(kāi)發(fā)公司在體制和管理上已不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，為此在市委市政府的全力支持下，在保證國(guó)有資產(chǎn)收益、確保公司和職工利益的原則下，2009年7月31日市開(kāi)發(fā)公司與上海綠地集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同組建濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份

4、有限公司。事件評(píng)述：2009年，濟(jì)南樓市群雄爭(zhēng)霸，外來(lái)地產(chǎn)大鱷來(lái)勢(shì)兇猛，依靠強(qiáng)大的資金實(shí)力，迅速在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)安營(yíng)扎寨，蠶食著本地房企的半壁江山；而濟(jì)南本土房企也不甘示弱，憑借著“地主”之利奮勇直追。而就在這場(chǎng)看不見(jiàn)硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，一曲和諧之聲卻悄然在人么耳際響起，上海綠地集團(tuán)與濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司在相互信任的前提下達(dá)成協(xié)議，共同組建濟(jì)南濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司，雙方的合作具有十分重要的戰(zhàn)略意義，也為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的各開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了借鑒經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)“強(qiáng)龍”與“地頭蛇”的默契配合必定會(huì)創(chuàng)造美好的明天。 事件二：濟(jì)南天橋區(qū)招商 推出小清河片區(qū)49地塊事件回放：11月，濟(jì)南天橋區(qū)推出49個(gè)涉及小

5、清河沿線、棚戶區(qū)改造、北園大街沿線、新區(qū)開(kāi)發(fā)等重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，吸引了海內(nèi)外近70家房地產(chǎn)商的關(guān)注。在推介會(huì)上，濟(jì)南發(fā)祥偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與角樓莊、北關(guān)地塊、北劉片區(qū)，山東銀座置業(yè)有限公司與經(jīng)一順河三角地 a地塊，澳門(mén)鑫宏益國(guó)際投資有限公司與邊莊地塊等九個(gè)項(xiàng)目當(dāng)場(chǎng)簽了開(kāi)發(fā)協(xié)議，項(xiàng)目投資約97.2億元。另外還有許多家開(kāi)發(fā)商簽了合作開(kāi)發(fā)意向。49個(gè)地塊同時(shí)招商是天橋區(qū)歷史上規(guī)模最大的一次，開(kāi)發(fā)區(qū)域涉及小清河沿線、北園大街沿線和棚戶區(qū)。十一運(yùn)在濟(jì)南舉辦，使天橋區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，環(huán)境品質(zhì)有了提升，吸引了許多開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資，給天橋帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。事件評(píng)述：自從濟(jì)南確立了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中

6、疏” 的發(fā)展戰(zhàn)略后，濟(jì)南便開(kāi)展了大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)。然而，當(dāng)各個(gè)區(qū)域都在熱火朝天大規(guī)模開(kāi)發(fā)之際，濟(jì)南北部卻遲遲按兵不動(dòng)。2009年，濟(jì)南北部迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)，小清河片區(qū)49地塊全面招商，外來(lái)地產(chǎn)大鱷以及本土房企都紛紛將目光落在該區(qū)域，隨著穿黃隧道的即將落地、城市綜合體的多點(diǎn)布局，相信未來(lái)幾年的濟(jì)南，北部將迎來(lái)翻天覆地的巨大變化。 事件三：濟(jì)南市委書(shū)記樓市無(wú)泡沫論事件回放：談及熱點(diǎn)話題“房地產(chǎn)泡沫”，焉榮竹書(shū)記直言不諱：“濟(jì)南房地產(chǎn)沒(méi)泡沫！”他分析說(shuō)：“一個(gè)城市房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫，要么有外地炒房的來(lái)了，要么本地人投資的多了。濟(jì)南這地方能吸引外地人，扛著錢(qián)包來(lái)炒房？不可能。本地人投資房產(chǎn)的比例，終究要少得

7、多。沒(méi)炒房的，就難以起泡沫?！绷硗?，濟(jì)南房地產(chǎn)需求是剛性的。濟(jì)南每年結(jié)婚的家庭是4萬(wàn)戶，每年濟(jì)南才賣(mài)出1.5萬(wàn)-2萬(wàn)套新房，這意味著還有很大的需求沒(méi)有釋放。事件評(píng)述：一石激起千層浪，濟(jì)南樓市無(wú)泡沫論猶如一枚超級(jí)炮彈。一時(shí)間，濟(jì)南街頭巷尾議論紛紛，而此時(shí)的濟(jì)南樓市正處在門(mén)可羅雀的低靡狀態(tài)，雖說(shuō)樓市“折扣風(fēng)”不斷，但仍舊激發(fā)不出人們的購(gòu)房熱情，就在大家都在“等待”的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)的一句話或許讓部分購(gòu)房者清醒一下吧。 事件四：濟(jì)南啟動(dòng)地鐵輕軌建設(shè)事件回放：濟(jì)南市政府與北京城建設(shè)計(jì)研究總院舉行了軌道交通規(guī)劃技術(shù)咨詢合同簽約儀式，標(biāo)志著省城軌道交通建設(shè)正式啟動(dòng)。根據(jù)初步計(jì)劃，省城將實(shí)行地鐵和輕軌相結(jié)合的模式

8、，客流量大的區(qū)域建地鐵。在簽約儀式上，濟(jì)南市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)王良表示， 2008 年，濟(jì)南gdp已達(dá) 3017.4億元，年末人口總數(shù)達(dá) 605萬(wàn)人，其中市區(qū)人口為353萬(wàn)人；民用機(jī)動(dòng)車(chē)擁有量為103.1萬(wàn)輛，其中民用汽車(chē)53.3萬(wàn)輛。 濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口規(guī)模和交通客流已超過(guò)國(guó)家建設(shè)城市軌道交通的基本條件事件評(píng)述：堵車(chē)現(xiàn)象一直是困擾濟(jì)南城市發(fā)展的瓶頸，而隨著濟(jì)南brt路線的陸續(xù)開(kāi)通，交通得到了一定程度的緩解。當(dāng)?shù)罔F輕軌正式提上議程之后，相信不久的將來(lái)，濟(jì)南城市發(fā)展將會(huì)更加暢快。更值得一提的是，地鐵輕軌將會(huì)帶動(dòng)沿線項(xiàng)目的騰飛。目前，brt沿線項(xiàng)目房?jī)r(jià)的提升就是一個(gè)很好的見(jiàn)證。 事件五：二環(huán)東路

9、全線通車(chē)事件回放：隨著“東拓”的腳步在不斷拓展，泉城濟(jì)南則整體出現(xiàn)了“偏東”傾向?？v覽泉城地圖，濟(jì)南城區(qū)已經(jīng)邁過(guò)二環(huán)東路繼續(xù)向前延伸，而其他三個(gè)方向則還局限在二環(huán)路附近。城市發(fā)展的格局表明，二環(huán)東路的成長(zhǎng)不僅僅是一條橫跨南北的交通動(dòng)脈，隨著高架橋的全線貫通，更成為了帶動(dòng)?xùn)|部新城騰飛的助力器。一邊是繁華的老城區(qū)，一邊是欣欣向榮的新城區(qū)，二環(huán)東路恰為其中，一條線帶動(dòng)一大片，它的崛起也就是這一區(qū)域的整體騰飛，加之東部片區(qū)整體規(guī)劃的出爐，相信不久的將來(lái)，這里將是另一番景象。事件評(píng)述：面對(duì)如此良機(jī)，最開(kāi)心的則屬濟(jì)南的開(kāi)發(fā)商，在他們看來(lái)，真正的發(fā)展契機(jī)還是二環(huán)東路周邊有待開(kāi)發(fā)的大批地塊。而前不久歷城區(qū)相關(guān)

10、部門(mén)宣稱(chēng)，該區(qū)二環(huán)東路周邊46個(gè)地塊、總面積6000多畝的片區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目，據(jù)悉，這些地塊中有位于洪樓金街附近的歷城招待所地塊項(xiàng)目、洪樓大廈地塊項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)以商業(yè)辦公為主；而在全福立交橋附近，則有位于該立交橋西南角、西北角、東南角的三個(gè)地塊項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)以居住為主。同時(shí)，在二環(huán)東路與花園路交界處，也有多個(gè)地塊即將開(kāi)始招商?？磥?lái)，眾多“虎視眈眈”的房地產(chǎn)商都將會(huì)有機(jī)會(huì)分得一杯羹！ 事件六：全運(yùn)會(huì)圓滿召開(kāi)影響濟(jì)南樓市事件回放：美麗泉城正以嶄新的面貌承辦第十一屆全運(yùn)會(huì)。作為全國(guó)性的大型綜合賽事，全運(yùn)會(huì)備受關(guān)注，而每一屆全運(yùn)會(huì)的舉辦城市都會(huì)將其當(dāng)成城市發(fā)展的大好契機(jī)。借勢(shì)全運(yùn)會(huì)，濟(jì)南迎來(lái)了促進(jìn)

11、城市飛躍發(fā)展的大好機(jī)會(huì)，濟(jì)南樓市則在城市發(fā)展中飛上了一個(gè)新的平臺(tái)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全運(yùn)會(huì)給濟(jì)南樓市帶來(lái)的變化，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好，更重要的是它影響了市民的居住觀念事件評(píng)述：一個(gè)大型體育賽事能夠極大地提升承辦城市的建設(shè)速度及區(qū)域發(fā)展，這儼然成為一條定律。濟(jì)南樓市借助全運(yùn)會(huì)迎來(lái)了促進(jìn)城市飛躍發(fā)展的大好機(jī)遇，在濟(jì)南城建大變化的同時(shí)，全運(yùn)會(huì)也成為濟(jì)南市對(duì)外推介的“名片”。自7月下旬，中海集團(tuán)拿下了濟(jì)南九曲片區(qū)后，上海綠地集團(tuán)、上海世茂、北大資源集團(tuán)、深圳華強(qiáng)以及恒大地產(chǎn)集團(tuán)等大鱷陸續(xù)進(jìn)駐濟(jì)南參與到城市建設(shè)中來(lái)。 事件七：山東銀監(jiān)局緊急叫停房貸違規(guī)行為事件回放：09年，各家銀行紛紛放寬了對(duì)二套房

12、的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于首套房貸結(jié)清再買(mǎi)第二套房的，一般仍視作首套房。不少銀行紛紛降低二套房貸門(mén)檻，如果首套房貸已結(jié)清，二套房貸首付比例可降到二成，貸款利率也可打七折。6月份，濟(jì)銀監(jiān)局下發(fā)的關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，緊急叫停包括二套房貸在內(nèi)的多種違規(guī)行為。山東銀監(jiān)局剛剛下發(fā)的監(jiān)管要求強(qiáng)調(diào)，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，嚴(yán)禁以對(duì)vip客戶實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策名義放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；各行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁以各種形式放寬二套房貸款條件，不得以個(gè)人住房貸款已結(jié)清為由，對(duì)再次申請(qǐng)貸款(含公積金貸款)購(gòu)買(mǎi)非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以辦理轉(zhuǎn)按揭形式，不計(jì)購(gòu)房次數(shù)

13、，變相降低貸款條件。事件評(píng)述：由于國(guó)家出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，二套房貸隨之“松綁”，不少銀行今年以來(lái)對(duì)非改善型二套房也實(shí)行首付二成，貸款利率七折。對(duì)于這種“擦邊球”一方面縱容了部分投資者對(duì)樓市的信心，另一方面還將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次飆升，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而嚴(yán)格限制二套房政策，可以抑制一小撮不良分子的“投資行為”。 事件八：房企高薪招聘引發(fā)樓市動(dòng)亂事件回放：熱鬧的樓市又被扔進(jìn)一顆“重磅炸彈”，8月22日進(jìn)軍濟(jì)南的一家新地產(chǎn)公司北大資源刊登的整版人才招聘廣告，其中承諾提供業(yè)內(nèi)“頂級(jí)薪酬”引起極大震動(dòng)，有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，到23日中午，應(yīng)聘資料已經(jīng)接到千余件，求職者中，不乏濟(jì)南在售房產(chǎn)項(xiàng)目

14、的中高管理層人員。這則廣告引人關(guān)注的焦點(diǎn)有兩個(gè)：其一，業(yè)內(nèi)的普遍薪酬是多少；其二，北大資源提供的“頂級(jí)薪酬”又是多少。以其中銷(xiāo)售經(jīng)理一職為例，北大資源有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們了解到，不同的公司這一職位的薪資標(biāo)準(zhǔn)并不一致，銷(xiāo)售經(jīng)理這一職位業(yè)內(nèi)“行情”年薪大致在7萬(wàn)20萬(wàn)之間。而他們的頂級(jí)薪酬則要高30%左右，“當(dāng)然，(頂級(jí)薪酬)是一個(gè)寬泛的概念”，這位負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“具體職位具體人員具體對(duì)待”事件評(píng)述：房地產(chǎn)市場(chǎng)跳槽是平常的事情，但自從出現(xiàn)了“外來(lái)戶”，跳槽就更加頻繁了，更有甚者，還將大型招聘作為一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行操作。當(dāng)海信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)第一次進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)掀開(kāi)人才搶奪大戰(zhàn)之后，今年的人才搶奪進(jìn)一步升級(jí)，

15、其中北大資源打出的“頂級(jí)薪酬”尤為引人注目，緊接著，恒大地產(chǎn)進(jìn)駐濟(jì)南樓市，大篇幅招聘廣告并將月薪重點(diǎn)標(biāo)注更讓眾多業(yè)內(nèi)人士垂涎三尺。 事件九：九曲片區(qū)將建大型社區(qū)事件回放：濟(jì)南市國(guó)土資源局掛牌出讓九曲片區(qū)的13處國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地總面積達(dá)178余萬(wàn)平方米。土地用途為商業(yè)金融業(yè)、居住類(lèi)。根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)內(nèi)將建小學(xué)、幼托、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。據(jù)了解，九曲片區(qū)擬建成我市南部城區(qū)的一片大型生態(tài)居住區(qū)。此次掛牌出讓的這13處國(guó)有建設(shè)用地的用地性質(zhì)為居住、商業(yè)金融業(yè)、市政公用設(shè)施、城市道路、體育設(shè)施、文化娛樂(lè)、綠地等。根據(jù)規(guī)劃，這13處國(guó)有建設(shè)用地將配建三處幼托、三處小學(xué)、一處初中、一處居住

16、區(qū)及公共體育設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老院等事件評(píng)述：七月份之前，或許很多人不知道“九曲片區(qū)”在何處，但當(dāng)中海地產(chǎn)決定斥資20億美元打造大型生態(tài)住宅區(qū)后，九曲片區(qū)就成為了人們茶余飯后的話題。而對(duì)于中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這也是在濟(jì)南即將開(kāi)發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。短短兩年時(shí)間，三次拿地可謂具有強(qiáng)者風(fēng)范。這也讓眾多地產(chǎn)豪強(qiáng)看在眼里，急在心里。據(jù)悉，中海地產(chǎn)將在5-8年時(shí)間分期開(kāi)發(fā)該地塊，而一期也將于明年破土動(dòng)工，從此濟(jì)南南部將會(huì)出現(xiàn)于魯能領(lǐng)秀城相提并論的“超級(jí)大盤(pán)”。 事件十：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施事件回放：今年1月8日，山東省物業(yè)管理?xiàng)l例經(jīng)省第十一屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議通過(guò)，將于5月1日施行。條例的頒布實(shí)施，

17、標(biāo)志著我省管理工作進(jìn)入了一個(gè)新階段。條例依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)新建物業(yè)與前期物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)維護(hù)及社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理等方面，進(jìn)行了進(jìn)一步規(guī)范，使其更加有可操作性，并設(shè)定了相應(yīng)的法律制度和法律責(zé)任事件評(píng)述：山東省物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施在人們的期待中忠于實(shí)施了，從此業(yè)主面對(duì)物業(yè)的種種不合理的行為終于有了依據(jù)。但我們也要清醒地看到，雖然管理?xiàng)l例實(shí)施了，但真正讓條例運(yùn)用在矛盾問(wèn)題上，還需要真理的檢驗(yàn)。我們希望山東省物業(yè)管理?xiàng)l例真正成為業(yè)主維權(quán)的強(qiáng)大武器。二、背景篇2.1整體城市規(guī)劃2.1.1濟(jì)南市基本地理布局半島都市圈內(nèi)陸都市圈濟(jì)南市位于北

18、緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。2.1.2主城區(qū)行政區(qū)劃簡(jiǎn)介各行政區(qū)發(fā)展概況一覽表區(qū)域面積(m)界定范圍重點(diǎn)支持行業(yè)限制及禁止項(xiàng)目現(xiàn)狀與濟(jì)南市區(qū)關(guān)系市中區(qū)275東鄰歷下區(qū)，西靠長(zhǎng)清區(qū)、槐蔭區(qū)，北倚天橋區(qū)，南接歷城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)禁止發(fā)展有大氣、水污染的重工業(yè)政治經(jīng)濟(jì)中心濟(jì)南市中心城區(qū)之一歷下區(qū)109西鄰市中區(qū)、北接歷城區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)、生物制藥、機(jī)械制造業(yè)、旅游業(yè)轄區(qū)內(nèi)主要是科教文衛(wèi)

19、設(shè)施、禁止發(fā)展有污染的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)文化中心 cbd濟(jì)南市中心城區(qū)歷城區(qū)1334東接章丘市、北為歷下區(qū)、市中區(qū)，西為天橋機(jī)械制造、制藥業(yè)、特色農(nóng)業(yè)等禁止發(fā)展重大污染的工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)中心之一濟(jì)南市中心城區(qū)之一槐蔭區(qū)149南鄰市中區(qū)、北為天橋區(qū)，東為歷下區(qū)汽車(chē)改裝及配件、建材業(yè)禁止發(fā)展高耗能及污染較重項(xiàng)目老城區(qū)之一、國(guó)有企業(yè)較多濟(jì)南市中心城區(qū)之一天橋區(qū)249南鄰市中、歷下，東為歷城區(qū)汽車(chē)制造、商貿(mào)業(yè)轄區(qū)內(nèi)河流較多、禁止發(fā)展對(duì)水資源污染較大的項(xiàng)目老城區(qū)之一，老工業(yè)區(qū)濟(jì)南市中心城區(qū)之一長(zhǎng)清區(qū)1178南鄰平陰縣、東鄰歷城區(qū)特色農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)區(qū)內(nèi)自然景觀較好、禁止發(fā)展高污染、高耗能項(xiàng)目?jī)?nèi)目前主要是大學(xué)城、高校較多郊

20、區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市民政局及各區(qū)政府2.1.3濟(jì)南市城市規(guī)劃2.1.3.1城市規(guī)劃總體布局及發(fā)展戰(zhàn)略資料來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局濟(jì)南市規(guī)劃將城市核心區(qū)域打造成為輻射整個(gè)山東半島的現(xiàn)代商務(wù)、商業(yè)中心；將其辦公、教育等功能從城市中心區(qū)域向外疏解；同時(shí)、中心城主要工業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶及西部工業(yè)帶遷移，加強(qiáng)東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和濟(jì)南市高新科技開(kāi)發(fā)的發(fā)展。資料來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局濟(jì)南市中心城將以主城區(qū)（玉符河以東、繞城高速東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間）為核心，形成“一城兩區(qū)”的城市總體布局。一城指主城區(qū)；兩區(qū)為西部新區(qū)和東部城區(qū)。城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)方向?yàn)闁|、西向，著重發(fā)展東部區(qū)域。資料來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局n 主城區(qū)主城區(qū)是指

21、玉符河以東、繞城高速東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的區(qū)域；由臘山、黨家、老城、燕山、王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)組成。規(guī)劃重點(diǎn)是強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化和旅游中心功能，著重發(fā)展會(huì)展、體育、物流等新興服務(wù)行業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個(gè)新區(qū)疏解老城區(qū)的中心功能。n 東部城區(qū)東部城區(qū)由郭店、孫村和彩石三個(gè)片區(qū)組成；人口規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)人，用地規(guī)?？刂圃?0平方公里。東部城區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，并完善生活居住、公共服務(wù)配套，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。1）郭店片區(qū)位于東部城區(qū)北部。重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械裝備、環(huán)保新材料和現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)。 2）孫村片區(qū)位于繞城高速公路東環(huán)線以東、膠濟(jì)鐵路和經(jīng)十東路之間

22、，以發(fā)展電子信息、汽車(chē)制造、食品藥品等產(chǎn)業(yè)為主。在唐冶建設(shè)東部城區(qū)公共服務(wù)中心。3）彩石片區(qū)位于東部城區(qū)南部。片區(qū)西部以出口加工區(qū)為依托、重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車(chē)裝備、新材料等產(chǎn)業(yè)；片區(qū)東部以科教、居住為主。n 西部城區(qū)西部城區(qū)由城關(guān)、平安和崮山三個(gè)片區(qū)組成。人口規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)人，用地規(guī)模控制在50平方公里。西部城區(qū)規(guī)劃以發(fā)展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住為主。1）城關(guān)片區(qū)位于西部城區(qū)西部，以原長(zhǎng)清縣城為基礎(chǔ)，加強(qiáng)公共服務(wù)和居住配套建設(shè)，形成綜合性片區(qū)。 2）平安片區(qū)位于西部城區(qū)北部，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)為主導(dǎo)，并規(guī)劃相關(guān)配套設(shè)施及生活居住用地。 3）崮山片區(qū)位于西部城區(qū)東南部，以安排高等教育

23、、科研機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，配套完善城市公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施。在片區(qū)北部建設(shè)西部城區(qū)公共服務(wù)中心。2.1.3.2城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)萬(wàn)眾期待的第十一屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)于2009年10月11日在濟(jì)南舉辦。全運(yùn)會(huì)是濟(jì)南向全國(guó)和全世界展現(xiàn)自己的一次機(jī)遇，也是濟(jì)南借力提升東部新區(qū)的契機(jī)。根據(jù)規(guī)劃，全運(yùn)會(huì)時(shí)，我們向外界展示的絕不僅僅是東荷西柳的奧體中心以及相關(guān)比賽配套設(shè)施，而是一個(gè)充滿生機(jī)、高檔時(shí)尚、人文宜居的新城區(qū)。省委主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)籌備全運(yùn)會(huì)的要求是“讓世人和國(guó)人為之一振，讓全省和濟(jì)南人民眼睛一亮”。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)， 2008年新春伊始，根據(jù)濟(jì)南的城市建設(shè)按照“一體兩翼”的總體思路“一體”指老城區(qū)，核心區(qū)域?yàn)槿翘厣珮?biāo)

24、志區(qū)；“兩翼”為西部新區(qū)和東部新區(qū)，政府將集中力量圍繞建設(shè)活力之都、魅力之城、宜居家園，打造奧體文博、特色標(biāo)志區(qū)和西客站三大片區(qū)，引領(lǐng)省城在2008年這個(gè)關(guān)鍵之年破繭化蝶，以實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。n “城市之魂”泉城特色標(biāo)志區(qū) 濟(jì)南市在泉城特色標(biāo)志區(qū)范圍內(nèi)的重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目共有7大項(xiàng)。其中，大明湖擴(kuò)建改造、環(huán)城公園通航工程、恒隆廣場(chǎng)、舜井街解放閣片區(qū)改造、省府前街改造工程5個(gè)項(xiàng)目都已啟動(dòng)或即將啟動(dòng)。處于泉城特色標(biāo)志區(qū)核心范圍的芙蓉街曲水亭街傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)保護(hù)改造和將軍廟街改造，目前尚處于前期籌劃策劃階段。泉城特色標(biāo)志區(qū)地處主城區(qū)中部，規(guī)劃面積約平方公里。風(fēng)貌帶南山北水，古城位于千佛山與鵲華九山所形成的三

25、角形構(gòu)圖中央，黃河、小清河橫亙城區(qū)北部，泉水巧妙地穿插于城區(qū)中間，城市與自然環(huán)境天造地設(shè)、相親相融。 在泉城特色標(biāo)志區(qū)建設(shè)時(shí)，濟(jì)南市還規(guī)劃了環(huán)大明湖的航線，一期通航航線為琵琶橋至五龍?zhí)稏|門(mén)，二期通航航線為五龍?zhí)稏|門(mén)至大明湖，經(jīng)小東湖和東護(hù)城河貫通，再駛?cè)肱脴?，一期航線和二期航線連在一起，組成了大明湖航線，全長(zhǎng)米。 n “點(diǎn)睛之筆”奧體文博片區(qū) 東起高新區(qū)劉智遠(yuǎn)路、西至二環(huán)東路，南起龍洞風(fēng)景區(qū)、北至工業(yè)南路，規(guī)劃主要功能有體育、文化、衛(wèi)生、金融、住宅及商務(wù)辦公這塊總面積達(dá)2100多公頃的區(qū)域，可以說(shuō)寄托了全市甚至全省關(guān)于一個(gè)現(xiàn)代化新省城的全部夢(mèng)想?！?29”省委常委擴(kuò)大會(huì)議也著重提出：“要把以

26、奧體中心為重點(diǎn)的東部新區(qū)建設(shè)成為集中展示濟(jì)南現(xiàn)代韻律、富有時(shí)代氣息的標(biāo)志性建筑群和城市組團(tuán)?！?n 西翼“發(fā)動(dòng)機(jī)”西客站片區(qū) 西客站片區(qū)位于濟(jì)南市主城區(qū)西部，槐蔭區(qū)南部，距濟(jì)南市中心區(qū)約10公里。規(guī)劃范圍東到二環(huán)西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至臘山分洪道，規(guī)劃面積約為26平方公里，規(guī)劃居住人口約30萬(wàn)人。 西客站片區(qū)規(guī)劃主要圍繞京滬高鐵濟(jì)南站和張莊機(jī)場(chǎng)兩大要素展開(kāi)，力求打造成為“山東新門(mén)戶，泉城新商埠，城市新中心”。 2.1.3.3城市交通規(guī)劃資料來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院（此圖需放大才能看清楚）n 城市快速路規(guī)劃在城市的外圍結(jié)合綠化隔離帶規(guī)劃快速路，構(gòu)筑“兩橫六縱”的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。名

27、稱(chēng)道路兩橫濟(jì)青與京福高速公路連接線及其西向延長(zhǎng)線工業(yè)北路、經(jīng)十東路、二環(huán)南路及其西向延長(zhǎng)線；六縱賢文路、二環(huán)東路、順河街高速路、二環(huán)西路、大金路和西部城區(qū)東邊界一條城市快速路。數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局n 城市公共客運(yùn)交通系統(tǒng)大運(yùn)量公共交通采用軌道交通和快速公交（brt）相結(jié)合的服務(wù)模式，控制軌道交通走廊和建設(shè)用地。主城區(qū)快速公交系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為“四橫五縱”：名稱(chēng)道路網(wǎng)絡(luò)四橫北園大街線、經(jīng)一路線、經(jīng)四路線、經(jīng)十路線五縱臘山新區(qū)南北線、緯事兒路線、緯二路線、歷山路舜耕路線、劉智遠(yuǎn)路線東部城區(qū)快速公交系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)為“一橫兩縱”：名稱(chēng)道路網(wǎng)絡(luò)一橫經(jīng)十東路線兩縱港西路線和孫村西路線 軌道交通網(wǎng)絡(luò)由市區(qū)線

28、、市域線構(gòu)成：名稱(chēng)軌道線路市區(qū)線1號(hào)線：主城區(qū)北部；2號(hào)線：西部城區(qū)3號(hào)線：濟(jì)南站機(jī)場(chǎng)；4號(hào)線：緯二路分水嶺；5號(hào)線：經(jīng)四路-東部城區(qū)；6號(hào)線：燕山新區(qū)東部城區(qū)市域線7號(hào)線：由2號(hào)線向外延伸至平陰；8號(hào)線：在歷城車(chē)站和3號(hào)線相接延伸到章丘；9號(hào)線：由3號(hào)線向北延伸到濟(jì)陽(yáng)、商河數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局2.1.3.4城市景觀風(fēng)貌總體設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局濟(jì)南市城市風(fēng)貌規(guī)劃形成兩條景觀主軸、兩條景觀副軸和六個(gè)風(fēng)貌分區(qū)，概括為“四軸”、“六區(qū)”。n 四軸名稱(chēng)內(nèi)容南北泉城特色風(fēng)貌軸以千佛山、古城、黃河為主線，串連四大泉群和大明湖。東西城市時(shí)代發(fā)展軸以經(jīng)十路為主線，串連泉城特色風(fēng)貌帶、燕山和臘山新區(qū)及東

29、、西部城區(qū)。燕山新區(qū)城市景觀軸串連南部龍洞風(fēng)景區(qū)、北部華山風(fēng)景區(qū)和黃河，形成大辛河自然景觀和新區(qū)城市景觀臘山新區(qū)城市景觀軸串連南部臘山、北部美里湖和黃河，形成臘山河自然景觀和新區(qū)城市景觀數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局n 六區(qū)規(guī)劃形成古城商埠區(qū)、臘山新區(qū)、燕山新區(qū)、王舍人賢文區(qū)、東部和西部城區(qū)6個(gè)風(fēng)貌區(qū)。名稱(chēng)內(nèi)容古城商埠區(qū)劃定以千佛山、四大泉群、大明湖、東濼河、西濼河、黃河與古城區(qū)為主體的風(fēng)貌帶；商埠區(qū)內(nèi)加強(qiáng)保護(hù)典型街坊、有代表性的建筑；加強(qiáng)芙容街、曲水亭等傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)。臘山、燕山風(fēng)貌區(qū)體現(xiàn)南北自然山水特征其他風(fēng)貌區(qū)結(jié)合自然地理環(huán)境特征，跟據(jù)各區(qū)所賦予的不同功能，塑造城區(qū)風(fēng)貌。數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市規(guī)劃局2

30、.1.3規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總要求，發(fā)揮省城優(yōu)勢(shì)，到2020年把濟(jì)南建成具有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。(1)、繁榮的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、物質(zhì)財(cái)富充裕、綜合服務(wù)功能完善的現(xiàn)代化城市。各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，率先全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。(2)、和諧的城市堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平，構(gòu)建平安有序、社會(huì)安定、公平正義的和諧濟(jì)南。(3)、宜居的城市生態(tài)環(huán)境良好，城市布局合理，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)充分，市政設(shè)施及服務(wù)完善，追求舒適享受，居民工作與生活條件優(yōu)良。(4)、魅力的泉城彰顯“山、泉

31、、湖、河、城”融為一體的泉城特色風(fēng)貌，傳承歷史文脈，并與現(xiàn)代都市文明相融合，成為舉世聞名、特色鮮明、富有魅力的泉城和區(qū)域性旅游中心城市。2.1.3.1人口規(guī)模 2020年市域城鎮(zhèn)化水平將由2004年的62%增至75%以上。 2020年市域戶籍總?cè)丝趯⒂?004年的590.1萬(wàn)人增至700萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)人口將由2004年的366.7萬(wàn)人增至530萬(wàn)人左右。 2020年全市暫住半年以上人口將由2004年的55萬(wàn)人增至140萬(wàn)人左右，計(jì)入城鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)模。 2020年全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到840萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?70萬(wàn)人。 2020年市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到550萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?80萬(wàn)人。 2020年中心城人

32、口規(guī)模將由2004年的280萬(wàn)人增至430萬(wàn)人。2.1.3.2用地規(guī)模根據(jù)國(guó)家規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，本著集約用地、節(jié)約用地的原則，確定城市人均建設(shè)用地指標(biāo)控制在95平方米，到2020年中心城建設(shè)用地規(guī)模將由2004年的278平方公里增至410平方公里。近期規(guī)模：2010年中心城人口規(guī)模為340萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模控制在330平方公里以內(nèi)。2.1.3.3小結(jié)濟(jì)南市中心城區(qū)將以主城區(qū)為核心，向東、西方向發(fā)展；依托城市現(xiàn)狀，重點(diǎn)發(fā)展東部城區(qū)和西部新城以及空港城市組團(tuán)。形成“一城兩區(qū)”新的城市空間布局界結(jié)構(gòu)。未來(lái)幾年內(nèi)濟(jì)南市將構(gòu)筑兩橫六縱的城市快速路網(wǎng)，以有效的疏解過(guò)境交通、對(duì)外交通和跨區(qū)的長(zhǎng)距離機(jī)動(dòng)

33、車(chē)交通；同時(shí)優(yōu)先發(fā)展促城市公共交通，構(gòu)建以軌道交通和快速公交為主的綜合公共交通體系。由于南部山區(qū)和北部黃河的影響，濟(jì)南未來(lái)的發(fā)展將主要以東西向擴(kuò)展為主。隨著燕山新區(qū)的建設(shè)和東部新城的規(guī)劃，未來(lái)東部區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。為了疏緩主城區(qū)的壓力，舊城改造將成未來(lái)政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向。2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在金融危機(jī)中的2008年，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本保持2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)模式，經(jīng)濟(jì)仍能保持較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，gdp繼續(xù)增長(zhǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大需求增長(zhǎng)趨勢(shì)穩(wěn)定。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)依然較快，消費(fèi)同比穩(wěn)定，在市場(chǎng)金融危機(jī)中所受沖擊相對(duì)較小。2.2.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分析n 濟(jì)南生產(chǎn)總值持續(xù)保持快速增長(zhǎng)數(shù)

34、據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局（09年全年的數(shù)據(jù)未公布）濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資額近幾年增幅較快，固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平，加大固定資產(chǎn)投資將是濟(jì)南市較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)一貫政策。2.2.2居民收入分析n 居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)17數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒（09年全年的數(shù)據(jù)未公布）2008年濟(jì)南城鎮(zhèn)居民家庭收入雖有所增加，但因物價(jià)上漲、股價(jià)暴跌，使居民的收入有一定縮水，且因市民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的不確定，居民將對(duì)資金密集型消費(fèi)如房產(chǎn)、汽車(chē)等將持謹(jǐn)慎態(tài)度。城市居民的收入與支出呈反比增長(zhǎng)，城市人口

35、收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)支出卻相對(duì)平穩(wěn)，收入消費(fèi)比呈下降趨勢(shì)。說(shuō)明濟(jì)南的消費(fèi)相對(duì)保守，其消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)潛力巨大。2.2.3全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析n 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào)（09年12月份的數(shù)據(jù)未公布）濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資額近幾年增幅較快，固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平，加大固定資產(chǎn)投資將是濟(jì)南市較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)一貫政策。2.2.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析n 第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增加，第一、第二產(chǎn)業(yè)呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南統(tǒng)計(jì)年鑒（09年數(shù)據(jù)未公布）2003-200

36、8年濟(jì)南市三大產(chǎn)業(yè)特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2008年三大產(chǎn)業(yè)繼續(xù)增長(zhǎng)，其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為5.8：44.1：50.1，象征著城市發(fā)展水平的第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為濟(jì)南市的主要產(chǎn)業(yè)，說(shuō)明濟(jì)南市的城市功能越來(lái)越完善，城市吸引力不斷增強(qiáng)。2.2.5社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析n 社會(huì)消費(fèi)品零售額同比增長(zhǎng)19.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒（09年全年數(shù)據(jù)未公布）2009年1-10月份濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1334.4億元，同比增長(zhǎng)19.6%，從數(shù)字來(lái)看濟(jì)南的消費(fèi)市場(chǎng)需求還將趨于穩(wěn)定，濟(jì)南的消費(fèi)結(jié)構(gòu)更趨合理，生活質(zhì)量越來(lái)越高，對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展起到很好的促進(jìn)作用。2.3政策環(huán)境分析2.3.1政策

37、綜述進(jìn)入2009年，下調(diào)房貸利率、下調(diào)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例等一系列重大政策的調(diào)整讓低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新紅火了起來(lái)。政府在完成“救市”目標(biāo)的同時(shí)，不可避免地促進(jìn)了房?jī)r(jià)的“回暖”。面對(duì)金融危機(jī)和通脹壓力，在促進(jìn)市場(chǎng)回暖的同時(shí)如何防止樓市泡沫，也成為了下半年樓市政策的一大方向，特別是12月份以來(lái)，一系列防泡沫的政策連續(xù)出臺(tái)， 14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，決定，除了要增加普通商品住房的有效供給、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)外，還將陸續(xù)出臺(tái)一些政策。2009年度政策一覽表l 中央政策解讀：政策名

38、稱(chēng)頒布日期頒發(fā)單位主要內(nèi)容2009年到2011年保障性住房建設(shè)工作目標(biāo)以及政策措施1月6日國(guó)務(wù)院爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。存量房貸利率可申請(qǐng)七折1月3日四大國(guó)有商業(yè)銀行只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見(jiàn)2月1日國(guó)務(wù)院建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，較大幅度增加農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，鼓勵(lì)部分省份探索直接管理縣(市)，推進(jìn)實(shí)施一村一名大學(xué)生計(jì)劃。國(guó)務(wù)院下調(diào)住房投資資本金比例4月29日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比

39、例進(jìn)行下調(diào)由原來(lái)的35%下調(diào)至20%。國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)今年研究開(kāi)征物業(yè)稅5月25日國(guó)務(wù)院研究推進(jìn)綜合和分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度；研究制訂并擇機(jī)出臺(tái)資源稅改革方案；加快理順環(huán)境稅費(fèi)制度，研究開(kāi)征環(huán)境稅；深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知5月27日國(guó)務(wù)院固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整普通商品住房項(xiàng)目最低比例為20%關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知6月22日銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施7月27日國(guó)家稅務(wù)總局20項(xiàng)稅收征管措施，堵漏增收，以確保完成今年稅收收入增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)關(guān)于完善第二

40、次全國(guó)土地調(diào)查中耕地增加或減少有關(guān)政策的通知8月11日國(guó)土資源部調(diào)查確認(rèn)耕地增加或減少的省份，不調(diào)整本輪土地規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積、建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo)；耕地增加的省份，滿足一定條件的新增耕地，可以申請(qǐng)用于耕地占補(bǔ)平衡；耕地減少的省份，帶“k”農(nóng)用地可納入耕地目標(biāo)考核。關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用的通知9月1日國(guó)土資源部要求地方政府必須采取強(qiáng)力措施，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)10月16日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)等七部門(mén)利用住房

41、公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，必須定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開(kāi)發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)的基礎(chǔ)上，增補(bǔ)相關(guān)內(nèi)容11月10日國(guó)土資源部對(duì)新建、擴(kuò)建和改建的建設(shè)項(xiàng)目適用，對(duì)不符合上述目錄規(guī)定條件的，各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)一律不得辦理相關(guān)手續(xù)。關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見(jiàn)12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。國(guó)四條12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障

42、房建設(shè)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知12月17日財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委開(kāi)發(fā)商拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清,不得分期繳納。l 山東省房地產(chǎn)政策解讀：政策名稱(chēng)頒布日期頒發(fā)單位主要內(nèi)容關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)1月2日山東省政府對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策；明確享受優(yōu)惠政策的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)做好規(guī)劃服務(wù)的通

43、知1月15日山東省建設(shè)廳各級(jí)建設(shè)部門(mén)將科學(xué)確定普通商品房、保障性住房的建設(shè)規(guī)模、布局和建設(shè)時(shí)序，做好經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃編制。通過(guò)規(guī)劃的調(diào)控，改善城市中低收入家庭和進(jìn)城務(wù)工人員的居住條件。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將加強(qiáng)規(guī)劃許可監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)小戶型住房套型比例，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅，擴(kuò)大中小套型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)。山東省建筑裝飾裝修管理辦法2月25日山東省政府裝修工程保修期最低為2年；裝修后須檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量；中午晚上禁止大噪音裝修；七種野蠻裝修行為被明確禁止工行房貸2月4日工商銀行存量個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠實(shí)施細(xì)則采用房屋登記簿的形式對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房屋登記2月7日歷下區(qū)房管局歷

44、下區(qū)房管局開(kāi)始采用房屋登記簿的形式對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房屋登記公積金貸款新政3月濟(jì)南住房公積金管理中心市內(nèi)6區(qū)居民最高可貸50萬(wàn)元 借款人、配偶和擔(dān)保人中一人有濟(jì)南戶口即可申請(qǐng)；貸款最高額度由之前公布的40萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元住房保障工作的思路調(diào)整3月4日濟(jì)南市房管局以廉租住房租金補(bǔ)貼托底，大力推進(jìn)廉租住房建設(shè)，多渠道適量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，積極開(kāi)展住房保障政策調(diào)研工作，逐步建立和完善全方位、多層次的住房保障體系符合條件的農(nóng)村住房將發(fā)房產(chǎn)證3月6日山東省建設(shè)廳對(duì)將要撤并的村莊一般不得組織建房，原則上停批宅基地；新增建設(shè)用地要避讓基本農(nóng)田，盡量不占或少占耕地;為符合法律法規(guī)、符合規(guī)劃、符合發(fā)證條件的農(nóng)村住房核

45、發(fā)房產(chǎn)證關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的意見(jiàn)3月10日濟(jì)南市政府加大資金支持和規(guī)費(fèi)減免力度；降低土地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售、貸款“門(mén)檻”關(guān)于規(guī)范預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款手續(xù)加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管等有關(guān)工作的通知3月18日濟(jì)南市房管局申請(qǐng)抵押貸款的濟(jì)南市民必須提交登記備案的商品房預(yù)售合同，各商業(yè)銀行受理的二手房交易貸款必須進(jìn)行資金監(jiān)管，由專(zhuān)門(mén)的資金托管機(jī)構(gòu)免費(fèi)為商業(yè)銀行及交易雙方提供交易資金的代收代付服務(wù)山東省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)4月27日山東省國(guó)土資源廳通過(guò)統(tǒng)一劃片定價(jià)，實(shí)現(xiàn)“同地同價(jià)”山東省嚴(yán)查房產(chǎn)商擅改規(guī)劃4月28日山東省建設(shè)廳對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)治理二手房公積金貸款一

46、站辦妥4月30日濟(jì)南市房管局對(duì)涉及二手房的公積金貸款實(shí)行免費(fèi)資金監(jiān)管，同時(shí)設(shè)置專(zhuān)門(mén)窗口，簡(jiǎn)化相關(guān)手續(xù)山東銀監(jiān)局緊急叫停房貸違規(guī)行為5月28日山東銀監(jiān)局非改善型二套房貸首付四成濟(jì)南市棚戶區(qū)改造安置房物業(yè)管理暫行規(guī)定11月4日濟(jì)南市人民政府辦公廳物業(yè)費(fèi)按建筑面積收取2.3.2政策簡(jiǎn)析l 保障性住房成為政策重點(diǎn)，中央將保障性住房作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。1月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，未來(lái)3年計(jì)劃全國(guó)投資9000億用于保障性住房。2月9日，2009年第一筆用于保障房建設(shè)的280億元中央財(cái)政投資已經(jīng)下?lián)埽摴P資金是繼去年四季度緊急下發(fā)的100億元用于“加快建設(shè)保障性安居工程”之后，中央財(cái)政指出的

47、又一筆用于保障房建設(shè)的大額投入。l 國(guó)務(wù)院下調(diào)商品房資金比例5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品房項(xiàng)目資本金比例由原來(lái)的35%調(diào)低至20%，這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例以來(lái)首次調(diào)低。保障性住房和普通商品房最低資本金比例從35%下降至20%，表明政府在促進(jìn)行業(yè)投資增長(zhǎng)的大背景下,也強(qiáng)調(diào)了行業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整。該政策有利于降低開(kāi)發(fā)商的資金壓力、推動(dòng)房地產(chǎn)投資增速回升,有助于維持供求關(guān)系的穩(wěn)定,維持行業(yè)年底反轉(zhuǎn)的可能性。l 濟(jì)南棚戶區(qū)改造投資加大3月9日，濟(jì)南市正式發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的意見(jiàn)，從加大資金支持和規(guī)費(fèi)減免力度，及降低土地、規(guī)

48、劃、建設(shè)、預(yù)售、貸款“門(mén)檻”等方面出臺(tái)10條新政。新政同時(shí)稱(chēng)，濟(jì)南市重點(diǎn)招商引資及房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，也可享受部分新政策。棚戶區(qū)改造意見(jiàn)出臺(tái)后有利于開(kāi)發(fā)商參與舊城改造項(xiàng)目、在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中根據(jù)意見(jiàn)可以減少部分運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)省部分時(shí)間從而加快項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)度，保證在現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)在未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的外地開(kāi)發(fā)商參加到舊城改造項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)。l 濟(jì)南住房公積金上限調(diào)整3月份濟(jì)南住房公積金管理中心規(guī)定公積金上限調(diào)整至50萬(wàn)，這一政策出臺(tái)后將使部分貸款者從商貸+公積金貸款的組合方式轉(zhuǎn)變?yōu)閱渭兊墓e金貸款，這也在一定程度減輕了貸款人的每月還款壓力。由于公積金貸款利率較商貸要低，公積金貸款為普通市民的貸

49、款首選，但由于受到貸款額度的限制，公積金貸款方式的局限性較大。而此次公積金貸款上限的調(diào)高，可以鼓勵(lì)市民對(duì)普通住房的消費(fèi)需求，加大公積金貸款力度。l 山東省銀監(jiān)局重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策 5月28日，山東省銀監(jiān)局下發(fā)關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，通知緊急叫停違規(guī)辦理二套房房貸業(yè)務(wù)等多種違規(guī)業(yè)務(wù)。銀監(jiān)局重申積極支持合理的住房貸款業(yè)務(wù)需求，對(duì)居民首次利用貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，可以享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策；對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)其他申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住

50、房的，貸款首付比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高。6月22日，銀監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，重申嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策。7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康要求各家金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守“二套房”首付四成的要求，嚴(yán)格審查個(gè)房貸。l 二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，自2010年起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2008年10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知規(guī)定：一、對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。二、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收

51、印花稅。三、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。l 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的四條政策。通過(guò)運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，對(duì)失控樓市進(jìn)行調(diào)控，從而抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市過(guò)快上漲勢(shì)頭。l 提高開(kāi)發(fā)商拿地首付比例，提高開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻，以打擊囤地炒地，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，要求:將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù),支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排,實(shí)行徹底的“收支

52、兩條線”管理;嚴(yán)格土地出讓收入征收管理,確保土地出讓收入及時(shí)入庫(kù)規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國(guó)土資源管理部門(mén)與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清,不得分期繳納。2.3.3政策綜述2009年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)受各種利好因素的影響，尤其是住宅市場(chǎng)一改2008年底的悲觀預(yù)期，呈現(xiàn)出處處旺銷(xiāo)、一房難求，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的局面，價(jià)格已達(dá)到一線城市水平。針對(duì)目前瘋狂的樓市，國(guó)家密集出臺(tái)

53、相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，受此影響濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境，特別是住宅市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀將有所改觀，但是相對(duì)濟(jì)南的剛性需求，供應(yīng)偏緊的格局依然存在，同時(shí)濟(jì)南城市面貌有了很大改觀，基礎(chǔ)配套有了很大提升，尤其一些大的房企加入，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期。2.4房地產(chǎn)投資n 房地產(chǎn)固定投資持續(xù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局（09年第四季度還未公布）2005年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重及房地產(chǎn)投資額比重均降到近年最低點(diǎn)，2006、2007年開(kāi)始恢復(fù)。這主要由于2005年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，市場(chǎng)接受考驗(yàn)，經(jīng)過(guò)觀望后，當(dāng)前日趨理性，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。近幾年年來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重都達(dá)

54、到了15%以上，但仍遠(yuǎn)落后于京津穗等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，北京為全國(guó)最高，達(dá)到了51%，這正好反映了濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)與京滬穗的差距，同時(shí)也預(yù)示著濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展空間非常巨大。相對(duì)于一線城市，濟(jì)南房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，同時(shí)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的作用日益重要。在08年嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，房地產(chǎn)的增幅依然在穩(wěn)步增長(zhǎng)，可見(jiàn)房地場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，且市場(chǎng)發(fā)展局勢(shì)較好。第三章 市場(chǎng)篇3.1土地市場(chǎng)09年土地掛牌與成交信息一覽表編號(hào)土地位置土地面積（）用途競(jìng)得單位成交價(jià)格（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/）成交日期2009-g001二環(huán)東路西側(cè)，膠濟(jì)鐵路以北17253居住濟(jì)南大強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3882.00 150.00 1046.53 2009年2月17日2009-g002歷下區(qū)工業(yè)南路以北，大辛河西側(cè)，化纖廠路東側(cè)20228.8居住2009-g003歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路東側(cè)92914居住濟(jì)南城市建設(shè)投資有限公司24387.75 174.99 1640.48 2009年4月2日2009-g