宿遷“汽車旅游文化小鎮(zhèn)”運(yùn)營(yíng)方案說(shuō)明

1、.WORD 格式 .資料.宿遷“汽車旅游文化小鎮(zhèn)”運(yùn)營(yíng)方案一、項(xiàng)目概述汽車文化旅游小鎮(zhèn)（暫名）位于江蘇省宿遷市宿城區(qū)徐淮路與環(huán)城南路交匯處東側(cè)，宿遷國(guó)際汽車城商圈內(nèi)。以此為基礎(chǔ)、以特色小鎮(zhèn)為發(fā)展契機(jī)，打造融“秀麗山水、人文景觀、汽車文化、展示交易、旅游度假、休閑娛樂(lè)”于一體的蘇北小鎮(zhèn)。汽車文化旅游小鎮(zhèn)占地約30 公頃，總投資逾25 億元，采用“汽車產(chǎn)業(yè)+”的創(chuàng)新發(fā)展模式，促進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)與新經(jīng)濟(jì)模式的充分“嫁接、契合、互融”，積極推動(dòng)文化創(chuàng)意、休閑旅游、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、汽車金融等新興業(yè)態(tài)發(fā)展，構(gòu)建形成多鏈條、高融合的新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，具體分為四大功能區(qū)：一是結(jié)合宿遷國(guó)際汽車城，通過(guò)汽車文化博覽館、

2、汽車體驗(yàn)園、汽車運(yùn)動(dòng)營(yíng)、汽車俱樂(lè)部、汽車金融大廈、文化旅游特色街區(qū)、檢測(cè)及綜合服務(wù)區(qū)的建設(shè)打造汽車小鎮(zhèn)的核心區(qū)，作為對(duì)外服務(wù)的主體部分；二是主題展示展銷區(qū)，包括世界名車?yán)?、平行進(jìn)口展廳、豪車匯、新能源汽車、特種汽車、認(rèn)證二手車，以新車發(fā)布、整車展示展銷功能為主；三是以汽配、用品、改裝、美容、維修等為代表的產(chǎn)業(yè)區(qū)；四是以物聯(lián)網(wǎng)、 ERP電子網(wǎng)倉(cāng)、阿里巴巴商盟為核心的配送服務(wù)區(qū)。按照“三年見(jiàn)成效”的總體思路，將堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，積極打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)特色明顯、地方文化獨(dú)特、生態(tài)環(huán)境優(yōu)專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.美、“產(chǎn)、城、人”三位一體的省內(nèi)唯一的汽車全業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，使

3、之成為長(zhǎng)三角地區(qū)乃至全國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)的新樣板、新典范。項(xiàng)目計(jì)劃至 2019 年底，開發(fā)建設(shè)面積50 萬(wàn)平方，完成固定投資25億元，吸引 60 家世界品牌、 1000 家業(yè)內(nèi)知名企業(yè)、 30 個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐；同時(shí)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值50 億元，產(chǎn)生年稅收收入1 億元以上，集聚服務(wù)、技術(shù)、貿(mào)易、金融、物流、電子商務(wù)等方面高級(jí)專業(yè)人才1000 人以上，提供就業(yè)崗位 10000 人。我們分小鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)兩部分來(lái)闡述這個(gè)項(xiàng)目：一、小鎮(zhèn)的打造原則：“特色”，鮮明的特色是打造小鎮(zhèn)模式的首要原則，也是小鎮(zhèn)的特質(zhì)、魅力、生命力的表現(xiàn)；“文化的原生性、鮮活性” ，這是獨(dú)特的自然風(fēng)貌、人文文化等社會(huì)性生態(tài)元素的組合；“產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融

4、合”，做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)籌考慮， 保持小鎮(zhèn)持久繁榮。扶持新興業(yè)態(tài)發(fā)展，構(gòu)建形成多鏈條、高融合的新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，甚至結(jié)合宿遷的旅游市場(chǎng)（三臺(tái)山、駱馬湖）實(shí)際情況，在項(xiàng)目范圍內(nèi)做好項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)：把“房車營(yíng)地” 、“汽車影院”、“非標(biāo)賽道”、“攝影基地”等等拓展起來(lái)；另外，“提供便捷完善的設(shè)施服務(wù)、彰顯傳統(tǒng)文化、建設(shè)秀麗環(huán)境”也是我們作為保護(hù)性開發(fā)小鎮(zhèn)的重要元素。專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.二、產(chǎn)業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)策略鎖定品牌商戶、嚴(yán)把招商質(zhì)量關(guān)通過(guò)全國(guó)汽車后市場(chǎng)總會(huì)、廣東省工商聯(lián)、佛山市企業(yè)家聯(lián)合會(huì)、廣東省汽車用品商會(huì)、浙江省汽摩配行業(yè)協(xié)會(huì)等單位，正在積極完成：1、引進(jìn)世界知名品牌43 家，包括：倍耐

5、力、德國(guó)馬牌、泰國(guó) FINIXX飛靂士、米其林、普利司通、鄧祿普、固特異、固鉑、橫濱、佳通、 3M 、殼牌 、美孚、嘉實(shí)多、道達(dá)爾、福斯、康普頓、 BP、昆侖、長(zhǎng)城、統(tǒng)一、五福金牛、朗格世明、瑞朗、紅鴕鳥、御馬、鴻盛原宇森、愛(ài)車屋、東莞雷鷹、思卡華、佳明、任我行、紐曼、中恒、新科、神行者、萬(wàn)利達(dá)、華峰、征服者、昂達(dá)、動(dòng)感車夫、凌度、途美等。2、引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)商盟 12 家，包括：“阿里巴巴 ” 、“中馳車福 ”、“汽車超人”、 “途虎養(yǎng)車”、 “典典養(yǎng)車”、 “諸葛修車”、 “I 保養(yǎng)”、“淘氣云修”、“康眾汽配”、“正時(shí)汽配”、“京東海拉”、 “精米商城”。3、.引進(jìn)全國(guó)性連鎖品牌6 家，包括：

6、“六連橫” 、“華勝豪車”、“小拇指”、“領(lǐng)馳汽修”、“迪歐本寶”、“福仕嘉”。4、引進(jìn)汽配用品批發(fā)大戶77 家。（另附名錄）5、引進(jìn)二手車大戶： 北京“優(yōu)車誠(chéng)品”6、引進(jìn)知名汽車俱樂(lè)部8 家，包括：悍馬會(huì)、越野E 族、愛(ài)卡、清風(fēng)車影、大陸汽車俱樂(lè)部、安吉汽車俱樂(lè)部、蘇友汽車俱樂(lè)部、帕拉丁汽車俱樂(lè)部。專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.7、引進(jìn)汽車金融、創(chuàng)投資本服務(wù)機(jī)構(gòu)3 家，包括：廣汽匯理汽車金融、桑坦德消費(fèi)金融、 建信投資。8、引進(jìn)市場(chǎng)聯(lián)盟4 家：包括：金恒德、萬(wàn)品、陳田、廣源。9、引進(jìn)全國(guó)休閑、餐飲知名品牌16 家，包括：星巴克、母米粥、避風(fēng)塘、真功夫、味千拉面、同湘會(huì)、澳門街、旺角漁

7、村、北海漁村、外婆家、海底撈、滿記、綠茵閣、俏江南、小南國(guó)、迪歐咖啡。10、引進(jìn)精品酒店北京天九。待完成：（正在協(xié)商）1、引進(jìn)二手車大戶： 上海“車王”、 “瓜子二手車”、 “273 平臺(tái)”。2、引進(jìn)市場(chǎng)聯(lián)盟：上海汽配城。3、引進(jìn)五星級(jí)酒店：華美達(dá)。4、引進(jìn)知名物流配送企業(yè)：順風(fēng)物流、安東物流。5、本地經(jīng)營(yíng)戶。三、開發(fā)模式創(chuàng)新及差異化經(jīng)營(yíng)1、定位目標(biāo)立足宿遷、依托長(zhǎng)三角、輻射蘇北，集交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算、生活配套等服務(wù)于一體。圍繞此定位，在產(chǎn)品規(guī)劃和業(yè)態(tài)選擇上才能做到適度超前和合理布局。2、規(guī)劃布局（附設(shè)計(jì)文本）3、開發(fā)模式專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.在

8、整個(gè)建設(shè)中，招商工作先行，并以“合作建房”模式分區(qū)域鎖定自營(yíng)商戶，實(shí)現(xiàn)“以銷定產(chǎn)”的定制式建設(shè)。對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏把握到位：先開發(fā)低密度大規(guī)模建設(shè)、后大體量多層建筑開發(fā)；符合前期資金回收和經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)與項(xiàng)目整體形象展示。目前已完成60000 平方米的銷售鎖定。4、差異化經(jīng)營(yíng)順應(yīng)宏觀與微觀的需求，把相關(guān)供應(yīng)鏈的體系整合起來(lái)，建成了生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的綜合型專業(yè)市場(chǎng)這種超前的商業(yè)模式。在做好傳統(tǒng)“展銷、發(fā)布、汽配、用品、維修、保養(yǎng)、檢測(cè)、牌照、保險(xiǎn)、金融、物流”等業(yè)務(wù)的同時(shí)，大力培育“新能源”、“工程機(jī)械配件”、“專汽配件”、“改裝拆件”、“電子精品”等業(yè)態(tài)板塊，從而拉長(zhǎng)貿(mào)易距離及延伸服務(wù)深度，形成蘇北地區(qū)獨(dú)特

9、的市場(chǎng)竟?fàn)幜?。另外，以特色小?zhèn)為基礎(chǔ)，努力打造好生態(tài)旅游、汽車運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、美食商務(wù)等互動(dòng)元素，最大化的實(shí)現(xiàn)“人流、物流、現(xiàn)金流”。5、投資組合優(yōu)化項(xiàng)目以 PPP 模式進(jìn)行，投資組合由市城投公司代表政府方、國(guó)企為社會(huì)資本牽頭方、中汽全聯(lián)為運(yùn)營(yíng)方，三方聯(lián)合開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。最大程度地保障了項(xiàng)目的成功。6、保障措施得力：資本運(yùn)作+政策扶持 +金融服務(wù)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的成功主要?dú)w納于對(duì)資本運(yùn)作的嫻熟，充分發(fā)揮資金的價(jià)值最大化；發(fā)揮了資金的杠桿效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.政府政策與金融資源：享受政府在工商、稅務(wù)、重點(diǎn)項(xiàng)目等方面的優(yōu)惠政策，政府駐點(diǎn)服務(wù)，聯(lián)席辦公；中國(guó)工商、

10、農(nóng)業(yè)、中國(guó)銀行、江蘇銀行、民豐銀行進(jìn)駐為經(jīng)營(yíng)者提供各種金融服務(wù)。三、組織機(jī)構(gòu)公司實(shí)行公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會(huì)決定公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會(huì)確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營(yíng)管理工作。本項(xiàng)目計(jì)劃勞動(dòng)定員為 30 人。所需人員除部分中高級(jí)管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會(huì)上公開招聘，通過(guò)考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃施工及竣工計(jì)劃：1、本項(xiàng)目開竣工分為：主力店及風(fēng)情街部分（ 129776 平方米），專業(yè)市場(chǎng)部分（ 153045 平方米）和高層部分（ 176912 平方米）。2、建設(shè)次序： 201

11、7 年建主力店及風(fēng)情街， 2017 年底建專業(yè)市場(chǎng)部分，2019 年建高層部分。3、交樓和開業(yè)次序：3.1 主力店及風(fēng)情街部分： 2016 年 12 月份開工建設(shè)， 2017 年 7 月底封頂；2017 年“五一”前完成 80%的去化，回籠建設(shè)金額。預(yù)計(jì) 2017 年 10 月份開業(yè)進(jìn)入試營(yíng)業(yè)階段。3.2 專業(yè)市場(chǎng)部分： 2017 年 9 月份開工建設(shè)， 12 月底封頂； 2017 年 10前完成 80%的去化，回籠建設(shè)金額。預(yù)計(jì)2018 年 5 月份進(jìn)入營(yíng)業(yè)階段。3.3 高層部分： 2018 年 3 月份開工建設(shè)，2019 年 5 月份封頂并進(jìn)入銷售階段。專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料

12、.投資估算根據(jù)國(guó)家概算指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行初步估算。一、投資估算編制依據(jù)1、委托編制可行性研究報(bào)告協(xié)議書；2、宿遷市規(guī)劃局關(guān)于地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書；3、現(xiàn)狀地形圖及基礎(chǔ)資料；4、其他文件；5、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策；6、有關(guān)部門頒布的工程建設(shè)定額標(biāo)準(zhǔn)；7、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版；8、投資項(xiàng)目可行性研究指南 。二、項(xiàng)目總投資估算見(jiàn)城投公司估算表三、項(xiàng)目銷售回款估算按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期三年。各期的銷售回款計(jì)劃為：2017 年“五一” 前完成主力店及風(fēng)情街部分 80%的去化，每平方均價(jià)為 6500 元，回籠建設(shè)金額預(yù)計(jì) 84440 萬(wàn)元。2017 年 10 前完成專業(yè)市場(chǎng)部分 80%的去化，每平方均價(jià)為 6200 元，回籠建設(shè)金額預(yù)計(jì) 94888 萬(wàn)元。專業(yè) .整理.WORD 格式 .資料.2019 年 5 月份高層部分封頂并進(jìn)入銷售階段。 每平方均