【商業(yè)地產(chǎn)】金科天湖美鎮(zhèn)消費(fèi)研究及形態(tài)討論87PPT尚美佳

1、尚美佳企劃攜手尚美佳企劃攜手2004 金科六一水庫別墅項(xiàng)目金科六一水庫別墅項(xiàng)目 消費(fèi)研究及形態(tài)討論消費(fèi)研究及形態(tài)討論 好的產(chǎn)品和觀念是反映消費(fèi)好的產(chǎn)品和觀念是反映消費(fèi) 欲望欲望, ,而不是設(shè)計(jì)語言解構(gòu)而不是設(shè)計(jì)語言解構(gòu)! ! 隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，重慶高收入人群和高隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，重慶高收入人群和高 消費(fèi)群體在不斷的膨脹，從物質(zhì)生活到精神生活，消費(fèi)群體在不斷的膨脹，從物質(zhì)生活到精神生活， 從片面到全面，從單一到復(fù)雜，在這種不斷升華從片面到全面，從單一到復(fù)雜，在這種不斷升華 和變遷中，作為開發(fā)商，此時(shí)肩負(fù)著推動(dòng)郊區(qū)化和變遷中，作為開發(fā)商，此時(shí)肩負(fù)著推動(dòng)郊區(qū)化 低密度住宅且賦予重慶人一種

2、全新的生活模式，低密度住宅且賦予重慶人一種全新的生活模式， 讓眾多的富裕階層離開鋼筋水泥所構(gòu)建的都市，讓眾多的富裕階層離開鋼筋水泥所構(gòu)建的都市， 享受與自然融合的貴族式生活。目前重慶的別墅享受與自然融合的貴族式生活。目前重慶的別墅 項(xiàng)目雖不乏，卻缺少精品，眾多開發(fā)商先后涉足項(xiàng)目雖不乏，卻缺少精品，眾多開發(fā)商先后涉足 這一領(lǐng)域，但是除個(gè)別項(xiàng)目外，銷售情況都談不這一領(lǐng)域，但是除個(gè)別項(xiàng)目外，銷售情況都談不 上十分優(yōu)秀。上十分優(yōu)秀。 購買別墅的欲望是什么購買別墅的欲望是什么? ? 富豪進(jìn)化論富豪進(jìn)化論 黑色誘惑期黑色誘惑期紅色誘惑期紅色誘惑期 藍(lán)色誘惑期藍(lán)色誘惑期 黑色誘惑期黑色誘惑期 核心價(jià)值核心價(jià)

3、值: :權(quán)利欲權(quán)利欲, , 財(cái)富占有欲財(cái)富占有欲 價(jià)值表現(xiàn)價(jià)值表現(xiàn): :擺闊攀比，名貴奢華享受。擺闊攀比，名貴奢華享受。 以財(cái)富確定身份以財(cái)富確定身份 他們往往身穿上萬元的西裝（袖子上還留著商標(biāo)），腳他們往往身穿上萬元的西裝（袖子上還留著商標(biāo)），腳 穿運(yùn)動(dòng)鞋，系著穿運(yùn)動(dòng)鞋，系著 “ “一拉得一拉得”紅領(lǐng)帶。紅領(lǐng)帶?！皩?duì)于穿衣、禮對(duì)于穿衣、禮 節(jié)，沒有多少人特別講究。節(jié)，沒有多少人特別講究。 不少企業(yè)家出身貧微，從小對(duì)物質(zhì)缺乏的體不少企業(yè)家出身貧微，從小對(duì)物質(zhì)缺乏的體 驗(yàn)使其在富有后開始進(jìn)行補(bǔ)償性占有，這是驗(yàn)使其在富有后開始進(jìn)行補(bǔ)償性占有，這是 窮奢極欲和缺乏窮奢極欲和缺乏“修養(yǎng)修養(yǎng)”的特性在一

4、些企業(yè)的特性在一些企業(yè) 家身上共存的原因。家身上共存的原因。 紅色誘惑期紅色誘惑期 核心價(jià)值核心價(jià)值: :名利場(chǎng)名利場(chǎng), ,名譽(yù)，身份地位名譽(yù)，身份地位 價(jià)值表現(xiàn)價(jià)值表現(xiàn): :人大代表、政協(xié)委員、人大代表、政協(xié)委員、 embaemba、名譽(yù)博士，協(xié)會(huì)會(huì)長，峰會(huì)、名譽(yù)博士，協(xié)會(huì)會(huì)長，峰會(huì) 論壇上亮相發(fā)言。論壇上亮相發(fā)言。 以名譽(yù)確定身份以名譽(yù)確定身份 隨著財(cái)富迅速積累，富豪們的生活隨著財(cái)富迅速積累，富豪們的生活 開始變得驕奢淫逸。中國有富人沒開始變得驕奢淫逸。中國有富人沒 有貴族；有有貴族；有“暴發(fā)戶暴發(fā)戶”沒有資本家。沒有資本家。 “歐洲三代培養(yǎng)一個(gè)貴族，中國的新歐洲三代培養(yǎng)一個(gè)貴族，中國的新

5、 富們雖然積累起巨額財(cái)富，但缺少成富們雖然積累起巨額財(cái)富，但缺少成 為貴族的環(huán)境和鍛煉。為貴族的環(huán)境和鍛煉。 這種環(huán)境和鍛煉機(jī)會(huì)在哪里？這種環(huán)境和鍛煉機(jī)會(huì)在哪里？ 藍(lán)色誘惑期藍(lán)色誘惑期 核心價(jià)值核心價(jià)值: :身心解放，身心解放， 對(duì)大自然的占有對(duì)大自然的占有 價(jià)值表現(xiàn)價(jià)值表現(xiàn): :游艇、高爾夫及相關(guān)高尚活動(dòng)，游艇、高爾夫及相關(guān)高尚活動(dòng)， 高尚沙龍社交，稀缺資源的享有高尚沙龍社交，稀缺資源的享有 以品位確定身份以品位確定身份 藍(lán)色誘惑己脫離黑色誘惑、紅色誘惑種種藍(lán)色誘惑己脫離黑色誘惑、紅色誘惑種種 垢病，成為新時(shí)期財(cái)富群體的特征。垢病，成為新時(shí)期財(cái)富群體的特征。 例如高爾夫球也取代了麻將和例如高

6、爾夫球也取代了麻將和ktvktv，成為企業(yè)，成為企業(yè) 家們放松交際的新方式。不少老板樂于表現(xiàn)自家們放松交際的新方式。不少老板樂于表現(xiàn)自 己對(duì)于高爾夫的迷戀并展示球技。己對(duì)于高爾夫的迷戀并展示球技。 現(xiàn)在已經(jīng)處于藍(lán)色誘惑的成熟期。高爾夫、現(xiàn)在已經(jīng)處于藍(lán)色誘惑的成熟期。高爾夫、 名車、名表、豪宅已經(jīng)是富豪階層的日常名車、名表、豪宅已經(jīng)是富豪階層的日常 消費(fèi)品。開始追求對(duì)稀缺品的絕對(duì)占有。消費(fèi)品。開始追求對(duì)稀缺品的絕對(duì)占有。 經(jīng)過了驕奢淫逸的風(fēng)氣之后，現(xiàn)在需要返樸經(jīng)過了驕奢淫逸的風(fēng)氣之后，現(xiàn)在需要返樸 歸真，從大俗返回到大雅。一位社會(huì)學(xué)者說，歸真，從大俗返回到大雅。一位社會(huì)學(xué)者說， 這種返樸歸真的生

7、活正在變成現(xiàn)實(shí)。這種返樸歸真的生活正在變成現(xiàn)實(shí)。 其中海歸、干部、知識(shí)分子等是敢于做第一其中海歸、干部、知識(shí)分子等是敢于做第一 個(gè)吃螃蟹的人。個(gè)吃螃蟹的人。 現(xiàn)象解讀現(xiàn)象解讀 19901990年代中期大量回國的海歸派將玩的精神年代中期大量回國的海歸派將玩的精神 及西方現(xiàn)代的生活理念帶到了國內(nèi)。比如搜及西方現(xiàn)代的生活理念帶到了國內(nèi)。比如搜 狐網(wǎng)的創(chuàng)建人張朝陽身上，就有很多愛玩的狐網(wǎng)的創(chuàng)建人張朝陽身上，就有很多愛玩的 特性，從玩滑板，到攀巖，到攀登珠穆朗瑪特性，從玩滑板，到攀巖，到攀登珠穆朗瑪 峰。這些新的氣息讓老板們意識(shí)到，企業(yè)家峰。這些新的氣息讓老板們意識(shí)到，企業(yè)家 也需要工作以外的樂趣和娛樂

8、。也需要工作以外的樂趣和娛樂。 富裕起來的中國企業(yè)家們，如何才富裕起來的中國企業(yè)家們，如何才 能像國外的貴族那樣，能像國外的貴族那樣，自由享受財(cái)自由享受財(cái) 富的同時(shí)，優(yōu)雅而受人尊敬？富的同時(shí)，優(yōu)雅而受人尊敬？ 欲望沒減退，由赤裸裸的斗富欲望沒減退，由赤裸裸的斗富 過渡到有禮儀規(guī)則的富貴攀比過渡到有禮儀規(guī)則的富貴攀比, 再升級(jí)到更高級(jí)的品位及格調(diào)再升級(jí)到更高級(jí)的品位及格調(diào) 來區(qū)分的社交圈中來相互影響來區(qū)分的社交圈中來相互影響 或模仿跟風(fēng)?；蚰７赂L(fēng)。 富豪們的共同特征富豪們的共同特征 不斷的尋求對(duì)自己的社會(huì)身不斷的尋求對(duì)自己的社會(huì)身 份屬性或階層的維護(hù)和鞏固份屬性或階層的維護(hù)和鞏固 社會(huì)地位維護(hù)

9、和階層關(guān)系鞏固社會(huì)地位維護(hù)和階層關(guān)系鞏固 需要財(cái)富作基礎(chǔ)外，更需要什需要財(cái)富作基礎(chǔ)外，更需要什 么來支撐富豪們的面子工程？么來支撐富豪們的面子工程？ 名牌服飾，名車等等己成標(biāo)準(zhǔn)配置了，還名牌服飾，名車等等己成標(biāo)準(zhǔn)配置了，還 要什么最有利是有效提升富豪們的生活品要什么最有利是有效提升富豪們的生活品 位和社交圈內(nèi)的影響力或美譽(yù)度呢？位和社交圈內(nèi)的影響力或美譽(yù)度呢？ 不動(dòng)產(chǎn)及稀缺資源的占有，不動(dòng)產(chǎn)所依附不動(dòng)產(chǎn)及稀缺資源的占有，不動(dòng)產(chǎn)所依附 的能動(dòng)性社交商務(wù)圈交流機(jī)制和環(huán)境將成的能動(dòng)性社交商務(wù)圈交流機(jī)制和環(huán)境將成 為富豪們新一輪爭(zhēng)相添置的寵愛！為富豪們新一輪爭(zhēng)相添置的寵愛！ 奢侈已經(jīng)不再是富翁們對(duì)環(huán)境

10、的主奢侈已經(jīng)不再是富翁們對(duì)環(huán)境的主 要追求，舒適、異國情調(diào)和遠(yuǎn)離塵要追求，舒適、異國情調(diào)和遠(yuǎn)離塵 世的感受更重要。世的感受更重要。 買的欲望買的欲望 通過對(duì)稀缺資源的絕對(duì)占有，來維護(hù)和鞏固富通過對(duì)稀缺資源的絕對(duì)占有，來維護(hù)和鞏固富 豪們的社會(huì)地位及身份！豪們的社會(huì)地位及身份！ 是身份的新款外衣，是現(xiàn)實(shí)交際的靈丹妙藥。是身份的新款外衣，是現(xiàn)實(shí)交際的靈丹妙藥。 六一水庫項(xiàng)目六一水庫項(xiàng)目 金科集團(tuán)與生態(tài)別墅社區(qū)的金科集團(tuán)與生態(tài)別墅社區(qū)的 第一次親密接觸第一次親密接觸 湖資源湖資源與稀有的與稀有的峽谷特質(zhì)峽谷特質(zhì)將是項(xiàng)目將是項(xiàng)目 規(guī)劃及整合運(yùn)用的兩大脈絡(luò)規(guī)劃及整合運(yùn)用的兩大脈絡(luò). . 風(fēng)格別墅風(fēng)格別墅

11、 峽谷別墅峽谷別墅 這座位于加利福尼 亞santa monica峽 谷的別墅，周身環(huán) 繞在紅杉和尤加利 樹之中，甚至門廳 都有一棵紅杉穿天 花板而出，完美演 繹了人與植物的共 融共生。 拉丁風(fēng)情別墅拉丁風(fēng)情別墅 東 方 夏 灣 拿 花 園 以 townhouse為主力戶型， 另外有少量獨(dú)立庭院、 多層酒店式公寓和商鋪， 以聯(lián)排屋為主打戶型， 面積從130平方米到380 平方米不等，容積率只 有0.6。 新美國式別墅新美國式別墅 別墅充分體現(xiàn)家居 生活的灑脫和自由， 客廳與家庭空間各自 獨(dú)立，配置舒適合理 的活動(dòng)區(qū)、生活區(qū)和 輔助區(qū)；主人能獨(dú)享 三層的私密空間，外 加一個(gè)超大面積的雙 車庫。 起

12、源于英國維多利亞女王全盛時(shí)期“歌特式”別墅。美國建筑 師在吸取各種建筑養(yǎng)分基礎(chǔ)上，不斷再創(chuàng)造，歷經(jīng)200多年的復(fù) 興和演變，逐步形成風(fēng)格。二次大戰(zhàn)后，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。 又由美國本土和外來移民建筑師的重新開發(fā)，把風(fēng)格穩(wěn)定下來。 強(qiáng)調(diào)平緩的屋頂與古典柱式及各部件比例的協(xié)調(diào)，蘊(yùn)含復(fù)古情 懷。 英式利物浦式別墅英式利物浦式別墅 源于中世紀(jì)文藝復(fù)興時(shí)期，受教堂和修道院等建筑影響，體現(xiàn)莊 重、沉穩(wěn)。主要特征：山墻面和外墻有半露式木構(gòu)架，紅磚腳底， 紅瓦鋪頂，斜網(wǎng)格窗，還有壁爐、煙囪和莊重樸實(shí)的大門。 別墅底層生活區(qū)和輔助 區(qū)左右分開，互不干擾； 大面積客廳散發(fā)濃郁貴族 氣息；三層閣樓造型獨(dú)特， 更是家庭

13、娛樂、視聽和休 憩的好場(chǎng)所。 法式香榭麗別墅法式香榭麗別墅 采用由法國古典主義建筑大師弗朗索瓦孟沙設(shè)計(jì)的“孟沙式”坡 頂，突出陡直契型屋面；輔以精巧裝飾煙囪、圓型考慮窗；門和 窗突出拱式造型，注重裝飾，極具立體感。使源于拿破侖三世時(shí) 期，素有“第一頂”美譽(yù)的法國建筑，在此表演得淋漓盡致。 香榭麗別墅寬暢高挑的玄關(guān)， 兼具前廳功能；氣派非凡的弧 型樓梯，會(huì)成為訪客的視線焦 點(diǎn)；拾級(jí)而上是兩間溫馨的臥 室及主人套房；上面寬大的平 屋頂，更能成為家人和親友觀 景休憩的好去處。 意大利威尼斯式別墅意大利威尼斯式別墅 源于意大利米開朗其羅創(chuàng)導(dǎo)的“巴洛克”風(fēng)格，曾在羅馬等主要 城市風(fēng)行。威尼斯總讓人和水聯(lián)

14、想在一起，威尼斯的建筑也和水 一樣，軟和淡雅。低坡度屋頂、窗戶分格細(xì)致，為典型特征。 底層大客廳內(nèi)弧型墻面鑲嵌五扇 高達(dá)3.2米的落地長窗，讓陽光普 照整室；且獨(dú)具匠心，將玄關(guān)貫 通上下二層，又把廚房、餐廳和 客廳似隔非隔地連成一體；餐廳 里大面積長窗，再次把主、客的 視線引向室外的水景；頂層主臥 室寬暢氣派，且能獨(dú)享書房、休 憩區(qū)的自由空間。 現(xiàn)代貝式別墅現(xiàn)代貝式別墅 現(xiàn)代貝式別墅在表達(dá)空間概念上，采用片墻，平坡屋頂，大片玻 璃，懸空式過道等手法，濾除多余裝飾，外觀簡(jiǎn)潔明快，室內(nèi)功 能性極強(qiáng)。 別墅融合中西方文化精髓，以 高墻為引導(dǎo)空間，由小段走廊 進(jìn)入挑高客廳，讓人頓悟柳暗 花明，豁然開朗

15、。生活區(qū)與廚 房、傭人房、車庫，以玻璃過 廊連接，主次分明，互不影響。 二層主臥及平臺(tái)占據(jù)一端，與 客房以懸空走道相接，體現(xiàn)主 人的尊貴。 其它歐式別墅其它歐式別墅 歐陸風(fēng)格的別墅居住感覺豪華、舒適、大氣；其次在一些細(xì)節(jié)上充 分體現(xiàn)了一些歐式建筑符號(hào)，商業(yè)街也是純歐式，旨在營造一種濃 郁的浪漫、古典氛圍。 整體開發(fā)建造的社區(qū)型別墅，整個(gè)別墅整體開發(fā)建造的社區(qū)型別墅，整個(gè)別墅 區(qū)獨(dú)立獨(dú)戶別墅住宅統(tǒng)一建筑格調(diào)并以區(qū)獨(dú)立獨(dú)戶別墅住宅統(tǒng)一建筑格調(diào)并以 劃地選建的方式推出，即購地位，發(fā)展劃地選建的方式推出，即購地位，發(fā)展 商提供客戶可選擇的設(shè)計(jì)圖紙，客戶擇商提供客戶可選擇的設(shè)計(jì)圖紙，客戶擇 好修建。好修

16、建。 產(chǎn)品聯(lián)想產(chǎn)品聯(lián)想 可以可以“打打”的別墅的別墅 打水上高爾夫打水上高爾夫 可以可以“買買”的別墅的別墅 買商業(yè)街上的名品專賣買商業(yè)街上的名品專賣 可以可以“吃吃”的別墅的別墅 吃特色美食吃特色美食 可以可以“玩玩”的別墅的別墅 玩極限攀巖、游主題公園玩極限攀巖、游主題公園 可以可以“動(dòng)動(dòng)”的別墅的別墅 動(dòng)各式各樣的康樂設(shè)施動(dòng)各式各樣的康樂設(shè)施 功能定位功能定位 長期居住長期居住 休閑度假休閑度假 商務(wù)接待商務(wù)接待 投資經(jīng)營投資經(jīng)營 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 會(huì)館：會(huì)館：club + houseclub + house club+house:100%club+house:100%的房子，的房子，1

17、00%100%的會(huì)所（模的會(huì)所（模 糊房子和會(huì)所的概念）糊房子和會(huì)所的概念）. . 理由是：理由是：vacation house=domestic clubvacation house=domestic club 關(guān)于會(huì)館的設(shè)想關(guān)于會(huì)館的設(shè)想 將會(huì)所概念將會(huì)所概念“泛化泛化”，即獨(dú)棟別墅、連排別，即獨(dú)棟別墅、連排別 墅變成墅變成“私人會(huì)館私人會(huì)館”，洋房或公寓也可以成，洋房或公寓也可以成 為私人會(huì)館，名曰為私人會(huì)館，名曰“私人生活會(huì)館私人生活會(huì)館”，家就，家就 是會(huì)館。是會(huì)館。 這樣，本項(xiàng)目在概念上變成這樣，本項(xiàng)目在概念上變成“會(huì)館會(huì)館”，包括，包括 公共會(huì)所和私人會(huì)館（住宅部分）。公共會(huì)所和

18、私人會(huì)館（住宅部分）。 業(yè)主除用于居住外，可以拿來做商務(wù)接待業(yè)主除用于居住外，可以拿來做商務(wù)接待 （如搞（如搞partyparty等）；也可以做一些高檔的享樂等）；也可以做一些高檔的享樂 設(shè)施，并適度經(jīng)營，如設(shè)施，并適度經(jīng)營，如“管家服務(wù)管家服務(wù)”。 價(jià)值點(diǎn)：價(jià)值點(diǎn)：增加物業(yè)附加值增加物業(yè)附加值 從根本上說，是在尋找、制造讓客戶來到、留下、購買從根本上說，是在尋找、制造讓客戶來到、留下、購買 的理由。的理由。 從客戶角度而言，可以強(qiáng)化商務(wù)功能，滿足其商務(wù)、圈從客戶角度而言，可以強(qiáng)化商務(wù)功能，滿足其商務(wù)、圈 子交往的需求，增加項(xiàng)目對(duì)財(cái)富人士的吸引力。子交往的需求，增加項(xiàng)目對(duì)財(cái)富人士的吸引力。 通

19、過賦予物業(yè)一定的商業(yè)價(jià)值，讓買家花了幾百萬后覺通過賦予物業(yè)一定的商業(yè)價(jià)值，讓買家花了幾百萬后覺 得有補(bǔ)償、物有所值。得有補(bǔ)償、物有所值。 可以把分散的價(jià)值點(diǎn)統(tǒng)一起來，即統(tǒng)一到可以把分散的價(jià)值點(diǎn)統(tǒng)一起來，即統(tǒng)一到“會(huì)館會(huì)館”這樣這樣 一個(gè)大概念下。一個(gè)大概念下。 特特 點(diǎn)點(diǎn) 物業(yè)性質(zhì)：不會(huì)改變成商業(yè)，還是住宅物業(yè)性質(zhì)：不會(huì)改變成商業(yè)，還是住宅 業(yè)主使用和經(jīng)營業(yè)主使用和經(jīng)營 金科及物業(yè)公司均不參與經(jīng)營。金科及物業(yè)公司均不參與經(jīng)營。 業(yè)主可以把家裝修成商務(wù)、商業(yè)類物業(yè)形象，業(yè)主可以把家裝修成商務(wù)、商業(yè)類物業(yè)形象， 是否對(duì)外經(jīng)營及收費(fèi)由他自定，不公開宣傳。是否對(duì)外經(jīng)營及收費(fèi)由他自定，不公開宣傳。 但是

20、，他不能對(duì)外招商。業(yè)主可以聘請(qǐng)管家、但是，他不能對(duì)外招商。業(yè)主可以聘請(qǐng)管家、 大廚，也可以請(qǐng)求管理處提供，即大廚，也可以請(qǐng)求管理處提供，即“管家服管家服 務(wù)務(wù)”。 弱化經(jīng)營概念，強(qiáng)化服務(wù)，不引進(jìn)第三方經(jīng)營。弱化經(jīng)營概念，強(qiáng)化服務(wù)，不引進(jìn)第三方經(jīng)營。 公共會(huì)所的餐飲、超市等，則引進(jìn)商家。公共會(huì)所的餐飲、超市等，則引進(jìn)商家。 突出私人享受概念等。突出私人享受概念等。 服務(wù)體系服務(wù)體系：管家服務(wù)管家服務(wù) 物業(yè)管理公司提供全套完善的物業(yè)管理公司提供全套完善的“管家服務(wù)管家服務(wù)”： （1 1）吃：提供訂餐、送餐服務(wù)，提供私房菜（到家侍候）吃：提供訂餐、送餐服務(wù)，提供私房菜（到家侍候） （2 2）?。菏覂?nèi)

21、清潔、洗衣、叫醒、房子托管等服務(wù)）住：室內(nèi)清潔、洗衣、叫醒、房子托管等服務(wù) （3 3）接待：專車接送，并提供客房（集中在會(huì)所或公寓），）接待：專車接送，并提供客房（集中在會(huì)所或公寓）， 給訪客給訪客 （4 4）玩：預(yù)訂出租車、家庭宴會(huì)、高爾夫，擬定度假計(jì)劃等）玩：預(yù)訂出租車、家庭宴會(huì)、高爾夫，擬定度假計(jì)劃等 （5 5）商務(wù)：提供小區(qū)里的私人秘書、廚師等）商務(wù)：提供小區(qū)里的私人秘書、廚師等 代訂機(jī)票、船票，代辦簽證、通行證等代訂機(jī)票、船票，代辦簽證、通行證等 提供會(huì)議室、網(wǎng)絡(luò)、國內(nèi)國際傳真等提供會(huì)議室、網(wǎng)絡(luò)、國內(nèi)國際傳真等 尚美佳別墅尚美佳別墅2003-2004別墅別墅8盤全程攻略盤全程攻略 北

22、京萬萬樹北京萬萬樹/天津汐岸國際天津汐岸國際/天津萬科水晶天津萬科水晶 城城/深圳萬科十七英里深圳萬科十七英里/蘇州姑蘇格蘭蘇州姑蘇格蘭/杭州杭州 夢(mèng)溪筆談夢(mèng)溪筆談/麗江雪山水城麗江雪山水城/西安山水唐詩西安山水唐詩 核心手段核心手段:圈子文化建立圈子文化建立,低調(diào)低調(diào) 營銷組合營銷組合,氛圍推廣策略氛圍推廣策略 基礎(chǔ)溝通基礎(chǔ)溝通 汐岸國際汐岸國際:生活不在家 萬科十七英里萬科十七英里 半島坡地?zé)o干擾視界，全深圳唯一無阻礙私家海半島坡地?zé)o干擾視界，全深圳唯一無阻礙私家海 岸領(lǐng)域，獨(dú)特稀缺資源中的海天私人商務(wù)會(huì)館。岸領(lǐng)域，獨(dú)特稀缺資源中的海天私人商務(wù)會(huì)館。 我能與這個(gè)世界保持的距離！我能與這個(gè)世

23、界保持的距離！ 傳播主題 萬科水晶城萬科水晶城: :一切都很自然一切都很自然 萬萬樹萬萬樹: :案名案名, ,概念主題概念主題, ,口號(hào)一體化口號(hào)一體化 讓自己感動(dòng)才能讓消費(fèi)者感動(dòng)讓自己感動(dòng)才能讓消費(fèi)者感動(dòng) 讓文化品味成為豪宅的首要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)！讓文化品味成為豪宅的首要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)！ thanks！ 購物中心調(diào)整、提升的必要性和購物中心調(diào)整、提升的必要性和 實(shí)施策略實(shí)施策略 演講嘉賓演講嘉賓 邱志東邱志東 先生先生 1、購物中心調(diào)整和提升的目的、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容、購物中心調(diào)整提

24、升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略、購物中心調(diào)整實(shí)施過程中的策略 目錄目錄 一、購物中心調(diào)整和提升的目的一、購物中心調(diào)整和提升的目的 購物中心調(diào)整和提升的目的購物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購物中心定位、完善購物中心定位 2、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 3、滿足消費(fèi)者需求、滿足消費(fèi)者需求 4、提升租值、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整二、什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整 和提升和提升 1、部分經(jīng)營項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊、部分經(jīng)營項(xiàng)目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生偏差、部分經(jīng)營項(xiàng)目原先定位逐漸與項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)生

25、偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴(yán)重租情況比較嚴(yán)重 什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 4、部分經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項(xiàng)目不、部分經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項(xiàng)目不 能有效產(chǎn)生互動(dòng)能有效產(chǎn)生互動(dòng) 5、需要增加其他種類的經(jīng)營項(xiàng)目，以完善配套功能、需要增加其他種類的經(jīng)營項(xiàng)目，以完善配套功能 或商品結(jié)構(gòu)或商品結(jié)構(gòu) 6、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓、更高級(jí)別的品牌進(jìn)駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓 層的換位調(diào)整層的換位調(diào)整 什么情況下購物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升什么情況下購

26、物中心必須進(jìn)行調(diào)整和提升 7、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營需要、同行之間的競(jìng)爭(zhēng)而引發(fā)的錯(cuò)位經(jīng)營需要 8、經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績?cè)鲩L有較大市場(chǎng)空間、經(jīng)營項(xiàng)目業(yè)績?cè)鲩L有較大市場(chǎng)空間 9、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整、項(xiàng)目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整 什么情況下購物中心什么情況下購物中心 必須進(jìn)行經(jīng)營項(xiàng)目的調(diào)整和提升必須進(jìn)行經(jīng)營項(xiàng)目的調(diào)整和提升 三、購物中心調(diào)整提升前必須考三、購物中心調(diào)整提升前必須考 量的內(nèi)容量的內(nèi)容 購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 1、購物中心定位的檢討、購物中心定位的檢討 2、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性、購物中心項(xiàng)目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性 3、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營和對(duì)抗性、市場(chǎng)同業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營和對(duì)抗性 4、消費(fèi)者的潛在需求、消費(fèi)者的潛在需求 5、購物中心?？偷南M(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析、購物中心常客的消費(fèi)行為、習(xí)慣和消費(fèi)水平分析 6、 原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時(shí)間狀況原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時(shí)間狀況 7、 市場(chǎng)營銷推廣策略的得失及未來方向市場(chǎng)營銷推廣策略的得失及未來方向 8、 擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況擬引進(jìn)租戶的市場(chǎng)拓展方向和市場(chǎng)布點(diǎn)情況 9、 業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的思路、業(yè)務(wù)能力