休閑商業(yè)上海金山新城濱海名邸商業(yè)策略報告

1、上海上海金山新城濱海名邸金山新城濱海名邸 商業(yè)商業(yè)策略策略提報提報 2 0 0 9 . 8 . 12 0 0 9 . 8 . 1 2 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax匯報綱要 contents 壹市場概況壹市場概況 貳貳項目綜述項目綜述 叁叁項目定位項目定位 肆肆商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃 伍招商策略伍招商策略 陸陸運營建議運營建議

2、 內(nèi)容綱要內(nèi)容綱要 前言一 我們的目標(biāo) 我們的一切研究都以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)， 以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向，包括： 消費者導(dǎo)向 形象業(yè)態(tài)布局商業(yè)租戶的組合 開發(fā)利潤商業(yè)人氣 核心問題核心問題 項目界定項目界定 解決方案解決方案 市場環(huán)境：市場環(huán)境： 市場概況市場概況 區(qū)域感知區(qū)域感知 房產(chǎn)感知房產(chǎn)感知 市場競爭市場競爭 四大目標(biāo)：四大目標(biāo)： 區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升 業(yè)態(tài)組合優(yōu)化業(yè)態(tài)組合優(yōu)化 實踐企業(yè)使命實踐企業(yè)使命 企業(yè)品牌提升企業(yè)品牌提升 非期望結(jié)果：由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果非期望結(jié)果：由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果：不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果期望結(jié)果：不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 此岸此岸

3、( (項目條件項目條件) )自我認(rèn)知自我認(rèn)知 彼岸彼岸 自我實現(xiàn)自我實現(xiàn) ( (項目目標(biāo)項目目標(biāo)) ) r1r1r2r2 ? ? 前言二 界定問題 5 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax1 1、市場概況、市場概況 6 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄

4、、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn位于上海西南，杭州灣北岸，西與浙江省平湖、嘉 善市相鄰；東接奉賢區(qū)；南瀕杭州灣；北靠青浦區(qū) 和松江區(qū) 。 n杭州灣跨海大橋的正式建成通車，金山成為連接中 國經(jīng)濟(jì)最活躍地區(qū)的重要交通節(jié)點和上海南翼輻射 長三角的“橋頭堡”區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯. n金山區(qū)占地586平方公里，現(xiàn)在人口約62萬人，其 中城鎮(zhèn)人口27.49萬人，城市化水平44.9%。 n楓涇古鎮(zhèn)為江南水鄉(xiāng)四大古鎮(zhèn)之一，已有1000多年 歷史

5、；金山農(nóng)民畫極富農(nóng)民特色；擁有23.3公里海 岸線。 n區(qū)域亮點：優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、悠 久的歷史、深厚的文化底蘊。 城市風(fēng)貌：金山，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心，是長 三角聯(lián)動發(fā)展的重要區(qū)域,史有“控扼大海，襟帶兩浙”之說。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述 7 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax城鎮(zhèn)

6、體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃 金山區(qū)城鎮(zhèn)體系由金山新城、新市鎮(zhèn)和中心村三個金山區(qū)城鎮(zhèn)體系由金山新城、新市鎮(zhèn)和中心村三個 層次組成層次組成, ,形成形成“一城九鎮(zhèn)中心村一城九鎮(zhèn)中心村”構(gòu)架構(gòu)架. . 規(guī)劃至2020年，金山區(qū)人口總規(guī)模為10萬人，區(qū)域城 市化水平達(dá)到85%。 n 一城一城:金山新城。是金山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心， 規(guī)劃至2020年總?cè)丝?0萬人。 n 九鎮(zhèn)九鎮(zhèn):為楓涇、朱涇、亭林、張堰、漕涇、呂巷、廊 下、金山衛(wèi)鎮(zhèn)、山陽鎮(zhèn)等，是鎮(zhèn)域政治、經(jīng)濟(jì)文化 中心，規(guī)劃至2020年總?cè)丝跒?0萬人。 n 中心村中心村: :規(guī)劃“中心村

7、”至2010年100個左右，至 2020年80個左右，村域規(guī)模5平方公里左右。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述 8 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn 布局布局1:1: 金山市級工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積44平方公里， 主要發(fā)展化工醫(yī)藥、新型材料、電子信息、現(xiàn)代 裝備制造。 n 布局布局2:2: 兩大化工基地的配套區(qū)，包括：金山

8、第二 工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，主要發(fā)展石油化 工下游產(chǎn)品、精細(xì)化工及有機(jī)化學(xué)新材料;上?；?學(xué)工業(yè)區(qū)金山分區(qū)，重點發(fā)展物流、倉儲和化工 檢修為主的現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 n 布局布局3:3: 包括：金山西部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積15.8平 方公里，主要發(fā)展服裝機(jī)械、紡織服裝、汽車及 摩托車等先進(jìn)制造業(yè)；金山北部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面 積9平方公里，主要發(fā)展輕工機(jī)械、新型合金材料 加工、建筑裝潢材料、服裝和旅游用品；金山中 部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積6平方公里，主要發(fā)展機(jī)械電 子、汽車零部件、金屬復(fù)合材料制品和家紡業(yè)。 至至20202020年，金山工業(yè)將基本完成年，金山工業(yè)將基本完成“1+2+3”“1+2+3”的工業(yè)

9、布局的工業(yè)布局 和和“一線二軸一線二軸”的發(fā)展模式，形成的發(fā)展模式，形成“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā)一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā) 展展”的產(chǎn)業(yè)格局。的產(chǎn)業(yè)格局。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述 9 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax區(qū)域規(guī)劃：以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；區(qū)域規(guī)劃：以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)

10、業(yè)基地； 都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；以城市海景為代表的、體現(xiàn)金山文化特色的、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；以城市海景為代表的、體現(xiàn)金山文化特色的、 城市功能齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際化工城。城市功能齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際化工城。 n 一線一線: : 是杭州灣北岸的金山段海岸線，全長 23.3公里，是上海城市和濱江產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 重要組成部分，由上海石化、金山新城、 公共碼頭化工物流、上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)等四 大片區(qū)組成。 n 二軸二軸: : 是沿亭楓和亭衛(wèi)公路形成兩條發(fā)展軸。 亭楓發(fā)展軸貫穿金山北部的東西向，逐步 形成城鎮(zhèn)與區(qū)級工業(yè)區(qū)結(jié)合的亭林組團(tuán)、 朱涇組團(tuán)和楓涇組團(tuán)。亭衛(wèi)發(fā)展軸貫通金 山東部的南北向，逐

11、步形成金山市級工業(yè) 區(qū)組團(tuán)和金山新城組團(tuán)。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述 10 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax交通體系：以軌道交通、公路、內(nèi)河航運等組成的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，旨在建立一交通體系：以軌道交通、公路、內(nèi)河航運等組成的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，旨在建立一 個服務(wù)全市、面向全國的綜合交通體系個服務(wù)全市、面向全國的綜合交通體系

12、 。 軌道交通軌道交通: 滬杭鐵路、滬杭客運專線，使新金山成為 浙江和南方各省快速進(jìn)出上海的橋頭堡；浦東鐵路 由東向西進(jìn)入金山區(qū)域，并伸專用線進(jìn)入上?；瘜W(xué) 工業(yè)區(qū)；鐵路金山支線將改造成市郊快速鐵路；規(guī) 劃市域快速鐵r1線，由奉賢區(qū)進(jìn)入金山新城；規(guī)劃 市域快速鐵r4線從松江區(qū)經(jīng)朱涇鎮(zhèn)進(jìn)入楓涇鎮(zhèn)。 公路公路: 規(guī)劃建設(shè)與區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的，功能 布局完善的“六橫八縱”區(qū)域主要公路網(wǎng)格?！傲?橫”為亭楓高速、亭楓大亭公路、朱呂公路、 廊漕公路、莘奉金高速、金山大道。“八縱”是滬 杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新衛(wèi)高 速、松衛(wèi)公路、車亭亭衛(wèi)公路、嘉金高速。 內(nèi)河航運內(nèi)河航運: 根據(jù)黃浦江

13、上游水系規(guī)劃的結(jié)構(gòu)布局，規(guī) 劃金山區(qū)骨干河道水系為“十一橫，十一縱”的框 架。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述 11 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn2008年金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）311.8億元，同比增長2.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值9.8億元， 同比增長7.0%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加

14、值198.5億元，同比增長0.7%，占國內(nèi) 生產(chǎn)總值比重為63.6%，其中工業(yè)增加值185.8億元，同比增長0.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值103.5億元， 同比增長4.0%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為33.2%。三次產(chǎn)業(yè)占比為3.158.938.0 。完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn) 值（按現(xiàn)行價格）1041.3億元，比上年增長0.9%. n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)為3.158.938.0，其中第一、第三產(chǎn)業(yè)比重分別比上年上 升0.2個、0.6個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年降低0.8個百分點。 宏觀經(jīng)濟(jì)：金山區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)：金山區(qū)20082008年經(jīng)濟(jì)增長率為年經(jīng)濟(jì)增長率為2.1%,2.1%,其總體經(jīng)濟(jì)水平距離上海市平

15、均其總體經(jīng)濟(jì)水平距離上海市平均 水平尚有較大差距水平尚有較大差距. . 注：上實市場部數(shù)據(jù) 2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽 12 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax2009年第一季度，金山消費品市場呈現(xiàn)以下四個特點: n社會消費品零售總額保持平穩(wěn)態(tài)勢,同比略降1.4% n個體私營經(jīng)濟(jì)占市場主導(dǎo)地位,同比下降1.3%,但依

16、舊占社會總消費額的71.3% n餐飲業(yè)零售額繼續(xù)保持增長,同比增長3.2% n國有集體單位零售額下降 以上特點顯示金山消費品市場以分散性為住,集中性的購物場所尚有較大的潛力以待挖掘。 城市消費：金山區(qū)城鄉(xiāng)社會消費品零售總額呈平穩(wěn)增長態(tài)勢城市消費：金山區(qū)城鄉(xiāng)社會消費品零售總額呈平穩(wěn)增長態(tài)勢 ，20082008全年實現(xiàn)社會消費品全年實現(xiàn)社會消費品 零售總額零售總額171.7171.7億元，比上年增長億元，比上年增長10.110.1% %。 注：上實市場部數(shù)據(jù) 2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽 13 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，

17、 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn2008年城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居 民家庭人均年可支配收入達(dá)到22100元， 比上年增長10.5%；農(nóng)村居民家庭人均年 可支配收入達(dá)到10312元，比上年增長 10.4%. n2008全年完成固定資產(chǎn)投資102.8億元， 比上年下降33.8%， n2008全年實現(xiàn)財政總收入76.6億元，同 比增長1.7%. 居民生活：居民生活：居民收入水平增長較快提高，為居民收入水平增長較快提高，

18、為 本地本地房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境。 注：上實市場部數(shù)據(jù) 2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽 14 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn 商業(yè)物業(yè)租金水平：從金山區(qū)的大型 商用物業(yè)（包括辦公、零售）的調(diào)研 情況來看，租金水平視物業(yè)定位檔次 和經(jīng)營管理水平不同，從1.2到.5rmp/ 平方

19、米不等，而像上海服裝城出于培 育市場的考慮目前租金水平降到了 0.4rmp/平方米，后期應(yīng)該會大幅度 提價。 n 商用物業(yè)新增供應(yīng)量：根據(jù)09年新增 的物業(yè)商業(yè)部分累加計算（以網(wǎng)上公 布的面積為準(zhǔn)），金山2009年新增的 商用物業(yè)面積超過了20萬平方米。 金山商用物業(yè)租金水平 3 3、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 15 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax

20、從上海、金山區(qū)的調(diào)研結(jié)果來看從上海、金山區(qū)的調(diào)研結(jié)果來看, ,金山區(qū)大型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘金山區(qū)大型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。 n2008年上海新增物業(yè)供應(yīng)量212萬平方米， 比上年小幅增長5。8%，商業(yè)物業(yè)成交量 167萬平方米，比上年下降27.5%； n新增供應(yīng)梁60%位于外環(huán)以外，主力供應(yīng) 區(qū)域和成交范圍繼續(xù)向外圍擴(kuò)張。 n2008年整體成交均價為11120元/平方米， 租金增副放緩； n金山地區(qū)2009年主要商用物業(yè)成交均價約 為9000，距離上海市平均水平尚有較大差距； n2009年寫字樓市場依舊低迷，但商鋪已經(jīng) 回升到正常水平。 3 3

21、、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 16 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax注：上實市場部數(shù)據(jù) n地理位置：楓涇古鎮(zhèn) n開業(yè)時間：一期已于2006年10月 n建筑面積：450，000平方米 n市場定位：高檔 n業(yè)態(tài)定位：奧特萊斯（outlets）是現(xiàn)代歐 美最為流行的一種商業(yè)形態(tài)，被稱為“品牌 直銷購物中心”或“品牌折扣中心”，

22、主要 經(jīng)營精品服飾，品牌體驗，超值享受 n主要零售品牌：國內(nèi)外一、二線主力品牌 n經(jīng)營方式：只租不售租金報價：1.6rmp/ 平方米 n亮點：一流的品牌+驚喜的折扣價格+市郊 舒適的購物環(huán)境 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)上海服裝城上海服裝城 17 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)

23、案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)山鑫城市廣場山鑫城市廣場 n地理位置：金山區(qū)石化衛(wèi)清西路（金山新 城板塊） 開業(yè)時間：2008年6月 n建筑面積：244，000平方米 n市場定位：甲級寫字樓 n業(yè)態(tài)組合：寫字樓 n租金報價：2.5rmp/平方米 n銷售價格：寫字樓90009800rmp/平方 米商鋪15000rmp/平方米 n經(jīng)營方式：可租可售 n亮點：定位為甲級寫字樓,是金山區(qū)唯一 一幢高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,地處金山區(qū)樂購邊上, 面對區(qū)政府的中央景觀大道.周邊有成熟 的高檔住宅區(qū),生活配套設(shè)施齊全,交通便 利 。 18 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任

24、何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)金山國際貿(mào)易城金山國際貿(mào)易城 n地理位置：金山區(qū)金山大道3888號 開業(yè)時間：2008年7月 n建筑面積：619，000平方米 n市場定位：經(jīng)營服飾、機(jī)電五金、家居生活 用品、建材、電子產(chǎn)品的主題專業(yè)市場 n業(yè)態(tài)組合：服飾、機(jī)電五金、家居生活用品、 建材、文具用品 n租金報價：前期租金0.4元、平方米（出于培 育市場考慮） n銷售

25、價格：4200rmp平方米 n亮點：浙滬聯(lián)手打造，上海第一個專業(yè)交易 市場，仿效義烏小商品交易市場，得到了相 關(guān)部門的大力支持 19 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)金山化工建材市場金山化工建材市場 n地理位置：上海市金山區(qū)龍勝東路297弄（金 山新城板塊） 開業(yè)時間：200

26、6年8月31日 n建筑面積：100，000平方米 n市場定位：集倉儲銷售、物流配送、信息會 展、賓館酒店、休閑娛樂于一體大型綜合化 工產(chǎn)品和建筑裝飾材料交易市場 n場業(yè)態(tài)組合：化工產(chǎn)品、建材、商務(wù)休閑 n租金報價：鋪租金約2-2.5元/平方米/天，商 務(wù)樓租金在1-1.2元/平方米 n銷售價格：已售完 n亮點：地理位置得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢顯著， 依托金山化學(xué)工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代化的交通網(wǎng) 絡(luò)，化工產(chǎn)業(yè)帶的優(yōu)惠政策 20 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。

27、中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn金山城市沙灘位于杭州灣北岸。西與浙江省平 湖、嘉善市相鄰，東接奉賢區(qū)，南瀕杭州灣， 北靠青浦區(qū)和松江區(qū)。 n距上海市中心只有72公里，距離虹橋、浦東機(jī) 場直線距離只有40公里，現(xiàn)建成的有莘奉金 （a4）高速公路，連接市區(qū)的內(nèi)、外環(huán)線。圍 水面積達(dá)1.5平方公里。 n形成上海的半小時交通圈，在上海通往浙江杭 州灣對岸的跨海大橋建成后將極大的縮短了與 市區(qū)和兄弟省市的運行時間，促進(jìn)了本地區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展。 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)城市沙灘城市沙灘 21

28、 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax“城市沙灘”是海岸線開發(fā)建設(shè)的重中之重，是長三 角最具有海派風(fēng)格的城市海岸景觀。 n門票：金山城市沙灘在09年6月10日到9月10日 對市民實行收費。周一到周五30元，周末和假 日50元（包含游泳費用）本地區(qū)市民周一到周 五入場憑卡免費，游泳費用免費。 n游泳區(qū)開放時間 （周一 周五） 9

29、:00-21:00 （周六 周日） 9:00-22:00 n自駕游路線: 在莘莊上a4（莘奉金高速），在“亭衛(wèi)公路” 出口下高速，左轉(zhuǎn)彎，走亭衛(wèi)公路，到金山大 道，再走衛(wèi)零路新城路到文化宮轉(zhuǎn)向東（大轉(zhuǎn)） 到紅綠燈向南（小轉(zhuǎn)），就是城市沙灘3號入口 了。 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)城市沙灘城市沙灘 22 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 tel

30、fax金山區(qū)坐擁海岸景觀線23.3公里，可供開發(fā)的 公共岸線12.6公里。城市沙灘毗鄰項目,每年 吸引了大量游客 楓涇古鎮(zhèn)為江南水鄉(xiāng)四大名鎮(zhèn)之一，保存了完 整的水鄉(xiāng)風(fēng)貌 陸地東南6.2公里海面上的大金山、小金山和 浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長著上 海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動植物。 獨特” 金山農(nóng)民畫“被譽為藝術(shù)奇珍。 長三角黃金旅游圈。金山處于兩省一市的樞紐 地位，將從長三角旅游一體化框架中直接受益。 世博會帶來的輻射效應(yīng)將使得金山獲得直接、 間接的收益。 4 4、區(qū)域資源梳理、區(qū)域資源梳理 23 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)

31、投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax目前金山配套設(shè)施不足目前金山配套設(shè)施不足, ,很難留住游客很難留住游客, ,需要深度挖掘旅需要深度挖掘旅 游資源價值。游資源價值。 n選擇金山當(dāng)日往返客戶占6成多，遠(yuǎn)高于杭州和千島 湖。這與當(dāng)?shù)芈糜闻涮自O(shè)施不足有很大關(guān)系； n金山位于上海旅游點的陰影區(qū)由于缺乏高品質(zhì)的配套 服務(wù)設(shè)施游客逗留時間短很難深度挖掘旅游資源價值； n知名度不高是影響

32、消費者前往金山游玩的主要原因， 其次的原因分別是無好的休閑度假項目和景點少； 5 5、外向交流情況、外向交流情況 24 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn消費者評價消費者評價: :相對來說金山在來滬的游客中 認(rèn)知度一般； n知名度分析：知名度分析：金山的區(qū)位認(rèn)知度一般，有 62.11%的旅游者愿意到金山； n消費者調(diào)查：消

33、費者調(diào)查：大多數(shù)旅游者期望城市沙灘 附近有綜合性的餐飲、旅游紀(jì)念品、休閑 會所等消費項目。 結(jié)論：本項目位于濱海地區(qū)，毗鄰城市沙灘，擁有結(jié)論：本項目位于濱海地區(qū)，毗鄰城市沙灘，擁有 優(yōu)異的景觀資源及交通資源，融海景于商業(yè)中，若優(yōu)異的景觀資源及交通資源，融海景于商業(yè)中，若 項目定位準(zhǔn)確，且建設(shè)與營銷的把控有力，則項目項目定位準(zhǔn)確，且建設(shè)與營銷的把控有力，則項目 發(fā)展前景值得期待。發(fā)展前景值得期待。 5 5、外向交流情況、外向交流情況 25 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及

34、其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax2 2、項目概況、項目概況 26 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax1 1、項目基本數(shù)據(jù)指標(biāo)、項目基本數(shù)據(jù)指標(biāo) 具體位置：隆安路、杭州灣大道具體位置：隆安路、杭州灣大道 占地面

35、積：占地面積：2290822908平米平米 總建筑面積：總建筑面積：111842111842平方米平方米 容積率：容積率：3.913.91 車位數(shù)：車位數(shù)：189189（地上）（地上）+423+423（地下）（地下）=612=612泊泊 擬業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公樓擬業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公樓+ +住宅住宅+ +商業(yè)廣場商業(yè)廣場 商業(yè)面積：商業(yè)面積：1300313003平方米平方米 27 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222

36、-225室 telfax西北西北 東東 西南西南 西西 four dynamic factors 東南緊貼運石河，是 主要景觀資源所在帶 西北面緊靠隆安路， 是主要交通動線 運河和其他地塊 地塊概況地塊概況 杭州灣大道是主 要車流干道及城 市海灘 2 7 2 2、項目區(qū)域資源分析、項目區(qū)域資源分析 28 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室

37、 telfax地塊地塊swotswot分析分析 機(jī)遇機(jī)遇 劣勢劣勢 威脅威脅 優(yōu)勢優(yōu)勢 n 瀕臨海岸景觀線，融海景于項目中瀕臨海岸景觀線，融海景于項目中 n 城市沙灘帶來的休閑度假人流城市沙灘帶來的休閑度假人流 n 發(fā)展商實力雄厚發(fā)展商實力雄厚 n 國際化工城及區(qū)內(nèi)多個工業(yè)園區(qū)帶來的休國際化工城及區(qū)內(nèi)多個工業(yè)園區(qū)帶來的休 閑度假需求閑度假需求。 n 項目周邊尚未完全成熟，配套相對項目周邊尚未完全成熟，配套相對 不是很完善不是很完善 n 項目總體規(guī)模不大項目總體規(guī)模不大 n世博會帶來的輻射效應(yīng)，金山屬于世博會帶來的輻射效應(yīng)，金山屬于1001

38、00公里公里 內(nèi)的重要輻射點內(nèi)的重要輻射點 n杭州灣和寧波跨海大橋的修建使金山成為長杭州灣和寧波跨海大橋的修建使金山成為長 三角橋頭堡三角橋頭堡 n長三角區(qū)域旅游一體化，金山處于兩省一市長三角區(qū)域旅游一體化，金山處于兩省一市 的樞紐地位的樞紐地位 n 項項目周邊存在一定目周邊存在一定競爭威脅，楓涇上海競爭威脅，楓涇上海 服裝城建成后將是上海最大的品牌折扣服裝城建成后將是上海最大的品牌折扣 店（店（outlets),outlets),商業(yè)總量達(dá)商業(yè)總量達(dá)4848萬方，且位萬方，且位 于千年古鎮(zhèn)楓涇。于千年古鎮(zhèn)楓涇。 2 2、項目區(qū)域資源分析、項目區(qū)域資源分析 29 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使

39、用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxl資源開發(fā)利用深度不夠：資源開發(fā)利用深度不夠：金山擁有豐富的度假旅游資源，但目前度假產(chǎn)品相對單一，但目前度假產(chǎn)品相對單一， 資源缺少整合，沒有串珠成鏈。資源缺少整合，沒有串珠成鏈。游客基本上在城市浴場附近曬太陽、洗海澡，沒有 更多的休閑度假場所。缺乏特色主題餐飲、日常休閑的場所遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。 l產(chǎn)業(yè)鏈延伸不夠：產(chǎn)業(yè)鏈

40、延伸不夠：抓好餐飲、度假休閑等產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和培育，構(gòu)建更豐富、更多 元化的產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)。努力實現(xiàn)游客的“常留、常住、常來”。通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈， 延伸消費鏈，提升價值鏈延伸消費鏈，提升價值鏈。 l淡旺季反差巨大：淡旺季反差巨大：針對目前主要存在的城市沙灘游玩游淡季問題，提升項目的開發(fā) 檔次；大力營造濱海主題餐飲、養(yǎng)身業(yè)態(tài)。打造全年、全天候的良性穩(wěn)定經(jīng)營。大力營造濱海主題餐飲、養(yǎng)身業(yè)態(tài)。打造全年、全天候的良性穩(wěn)定經(jīng)營。 2 2、項目區(qū)域資源分析、項目區(qū)域資源分析 30 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本

41、報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxn 本項目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基礎(chǔ) 不具備做購物中心或大型百貨商廈形態(tài)的條件； n 與區(qū)域缺失功能高擬合度的優(yōu)點, 確立金山新生物業(yè)的精致典范； n 物業(yè)基礎(chǔ)的可控性，舒展了定位的空間。我們做出的定位結(jié)論和建議， 都是在這一彈性空間的允許范圍內(nèi)，符合客觀條件的要求，并滿足可 操作性的要求。 3 3、項目綜合研判、項目綜合研判 結(jié)論：結(jié)論：本項目商業(yè)定位思路應(yīng)針對本區(qū)域缺失旅

42、游商業(yè)中心地產(chǎn)，深度利用這 些旅游資源，緊緊圍繞如何讓”客人“留下來和再次光臨，合理布置各種業(yè)態(tài)， 真正做到深度利用優(yōu)勢資源。 31 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax3 3、項目定位、項目定位 32 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全

43、部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax項目是否具有差異化，直接決定了競爭的優(yōu)劣勢項目是否具有差異化，直接決定了競爭的優(yōu)劣勢 如果不能做到差異化，我們將處于競爭的劣勢：如果不能做到差異化，我們將處于競爭的劣勢： 1）規(guī)模不占優(yōu)勢，體量有限、分散，缺乏規(guī)模效應(yīng)； 2）位置不占優(yōu)勢（運河的景觀優(yōu)勢也形成了天然阻隔）； 3）高速公路（滬杭公路）破壞了沿街面的完整性，商業(yè)可見性一般、消費直達(dá) 性差，大大削弱商業(yè)吸引力。 如果不能做到差異化，項目就必須面臨殘酷的

44、市場競爭環(huán)境：如果不能做到差異化，項目就必須面臨殘酷的市場競爭環(huán)境： 即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場飽和、顧客爭奪、惡性競爭和利潤瓜分。即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場飽和、顧客爭奪、惡性競爭和利潤瓜分。 1 1、項目定位思路解析、項目定位思路解析 33 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化 從三

45、個方面創(chuàng)建差異化，打造核心競爭優(yōu)勢從三個方面創(chuàng)建差異化，打造核心競爭優(yōu)勢 n 定位差異化：規(guī)避傳統(tǒng)底商千篇一律、零售、餐飲規(guī)劃散亂的做法，做到主題鮮明的 定位； n 內(nèi)容差異化：引進(jìn)有特色的商家，吸引錯位消費客群，做到人無我有、人有我特； n 形式差異化：結(jié)合項目獨特的地形地貌和規(guī)劃布局，結(jié)合不同的空間特色，設(shè)計不同 檔次、不同功能、滿足不同消費需求的業(yè)態(tài)。做到“大小皆相宜、前后有特色”。兩 者相得益彰、前后珠聯(lián)璧合，能夠?qū)⒄w的商業(yè)價值最大化。 1 1、項目定位思路解析、項目定位思路解析 34 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，

46、 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax機(jī)遇機(jī)遇 -本項目優(yōu)越的海灘、景觀資源對長期工作、生活在城市的本項目優(yōu)越的海灘、景觀資源對長期工作、生活在城市的“財智一族財智一族”具有一定具有一定 吸引力，且此類人群具有消費能力強(qiáng)、逗留時間長的特點，也是本項目支撐客群。吸引力，且此類人群具有消費能力強(qiáng)、逗留時間長的特點，也是本項目支撐客群。 使用方使用方/ /需求需求上海市區(qū)財智階層、具有國際化眼光人士上海市區(qū)財智階層、具有國際化眼光

47、人士 逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑 2 2、項目發(fā)展機(jī)遇及客源、項目發(fā)展機(jī)遇及客源 依存指數(shù)：依存指數(shù)： 35 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax機(jī)遇機(jī)遇 位于上海市區(qū)的各類企事業(yè)單位，對于商務(wù)活動、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、位于上海市區(qū)的各類企事業(yè)單位，對于商務(wù)活動、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、teambuildingteamb

48、uilding等等 活動往往需要環(huán)境優(yōu)美但距離市區(qū)有所聯(lián)系的場所，這也構(gòu)成了本項目特色消費群。活動往往需要環(huán)境優(yōu)美但距離市區(qū)有所聯(lián)系的場所，這也構(gòu)成了本項目特色消費群。 使用方使用方/ /需求需求市區(qū)企事業(yè)公司市區(qū)企事業(yè)公司 逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑 依存指數(shù)：依存指數(shù)： 2 2、項目發(fā)展機(jī)遇及客源、項目發(fā)展機(jī)遇及客源 36 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 tel-

49fax機(jī)遇機(jī)遇 項目區(qū)域內(nèi)的旅游資源豐富，尤其是夏日的城市海灘資源吸引著上海市區(qū)內(nèi)游項目區(qū)域內(nèi)的旅游資源豐富，尤其是夏日的城市海灘資源吸引著上海市區(qū)內(nèi)游 客，主要特點為消費頻次多、消費能力一般，是構(gòu)成本項目消費的主要客群之一。客，主要特點為消費頻次多、消費能力一般，是構(gòu)成本項目消費的主要客群之一。 使用方使用方/ /需求需求旅游散客旅游散客/ /團(tuán)隊團(tuán)隊 逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑 2 2、項目發(fā)展機(jī)遇及客源、項目發(fā)展機(jī)遇及客源 依存指數(shù)：依存指數(shù)： 37 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限

50、公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax機(jī)遇機(jī)遇 -本案所在區(qū)域周邊有大量待開發(fā)和在建住宅項目，從而將引入許多新的居住人口，本案所在區(qū)域周邊有大量待開發(fā)和在建住宅項目，從而將引入許多新的居住人口， 他們將成為本項目輔助消費群體他們將成為本項目輔助消費群體。 使用方使用方/ /需求需求周邊區(qū)域居民周邊區(qū)域居民 逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑 2 2、項目發(fā)展機(jī)遇及客源、項目發(fā)

51、展機(jī)遇及客源 依存指數(shù)：依存指數(shù)： 38 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax3 3、潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論、潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論 何種消費者可能被吸引至本案？（從權(quán)重高到低排列）何種消費者可能被吸引至本案？（從權(quán)重高到低排列） 周邊區(qū)域居民 上海市內(nèi)企事業(yè)公司 市中心區(qū)域財智一族 旅游散客/團(tuán)隊 消費者有機(jī)會采用何種措施？（從

52、權(quán)重高到低排列）消費者有機(jī)會采用何種措施？（從權(quán)重高到低排列） 休閑、體驗式消費 豐富的餐飲服務(wù) 商務(wù)配套服務(wù) 文化休閑、娛樂設(shè)施 零售服飾購物 39 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax4 4、潛在的商業(yè)機(jī)遇和各部分功能需求、潛在的商業(yè)機(jī)遇和各部分功能需求 使用方使用方/ /需求需求零售零售餐飲餐飲娛樂娛樂休閑休閑配套服務(wù)配

53、套服務(wù) 市區(qū)企事業(yè)單位市區(qū)企事業(yè)單位中一高中一高高高中一高中一高高高高高 城市財智階層城市財智階層中一高中一高高高高高高高中一高中一高 城市旅游團(tuán)隊散城市旅游團(tuán)隊散 客客 高高中一高中一高高高中一高中一高高高 周邊區(qū)域居民周邊區(qū)域居民高高中一高中一高中一高中一高中中高高 40 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax金山濱海名邸金

54、山濱海名邸總體形象定位總體形象定位 5 5、項目定位、項目定位 本項目作為以本項目作為以匯集金山高端消費人群匯集金山高端消費人群、旅居者為主要客群的特、旅居者為主要客群的特 色主題性建筑，是以公寓、辦公樓、商場構(gòu)成了特有的綜合型色主題性建筑，是以公寓、辦公樓、商場構(gòu)成了特有的綜合型 商務(wù)休憩中心商務(wù)休憩中心的形象。的形象。 41 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 tel-021-588995

55、56 fax專業(yè)化專業(yè)化 配套配套 時尚性時尚性 人群人群 主題性主題性 人群人群游憩游憩 生活生活 中心中心 q主題性中心：主題性中心：作為一個主題獨特的地標(biāo)，吸引半徑1-2公 里內(nèi)的目的性消費（旅居人士、居民）。 q人性化配套：人性化配套：為游客和居民提供游憩生活的補充配套，作 為主題鮮明的商業(yè)中心輻射于周邊。 q時尚型人群：時尚型人群：針對于獨有的商務(wù)、旅居等金山高端消費群 體，根據(jù)其需求塑造時尚、高檔次的消費模式。 綜合各項條件，建議將本項目商業(yè)定位為：一站式游憩生活中心一站式游憩生活中心， 其內(nèi)涵包括： 綜合條件綜合條件 5 5、項目定位、項目定位 42

56、本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfaxq餐飲功能：餐飲功能：滿足城市海灘旅居客群和商務(wù)人士休憩、養(yǎng)身和 社交需求； q休閑娛樂：休閑娛樂：滿足時尚人群度假休閑享受的需求； q配套功能：配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活及城市海灘工作人員 內(nèi)部配套需求。 q零售功能：零售功能：區(qū)域內(nèi)居民和游客時尚購物、主題性旅游紀(jì)念品 購買的需求

57、； 建議本項目在功能上定義為 餐飲、休閑、配套、零售餐飲、休閑、配套、零售，注重彌 補周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯位優(yōu)勢。 餐飲 一站式旅居 休憩中心 配套 休閑零售 功能定位功能定位 5 5、項目定位、項目定位 43 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax項目案名項目案名“濱海新天地濱海新天地” 金山區(qū)域內(nèi)，具有中高層次餐飲中

58、高層次餐飲和休閑娛樂休閑娛樂 的旅居休憩中心 根據(jù)本項目綜合形象，客群構(gòu)成，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性以及商業(yè)產(chǎn)品的差 異性，本項目將做如下定位： “時尚時尚rbd”rbd” 5 5、項目定位、項目定位 44 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax定位理由 n 區(qū)域內(nèi)乃至整個金山區(qū)目前都缺乏真正的針對中高檔旅居客群休憩、消費逗留的高品

59、 質(zhì)場所； n 主打“餐飲、休閑”有利于直接點中主題，直接呼喚出消費者需求，有利于項目在短 期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位； n 人氣不足是目前項目的致命傷，而餐飲和休閑等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人 流，同時大大延長人流停駐時間（如高檔餐飲、會所等）； n 選擇高層次旅居和商務(wù)團(tuán)體作為切入點，提供契合的餐飲、休閑服務(wù)類業(yè)態(tài)，真正成 為區(qū)域中占主導(dǎo)地位的標(biāo)志性主題地標(biāo)。 5 5、項目定位、項目定位 45 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室 telfax本項目作為區(qū)域的門戶，聯(lián)接旅游景區(qū)和本項目作為區(qū)域的門戶，聯(lián)接旅游景區(qū)和cbdcbd，對區(qū)，對區(qū) 位價值的提升有舉足輕重的作用。位價值的提升有舉足輕重的作用。 nrbd一般位于遇有區(qū)域的出入口或旅 游基地，“門戶”作用顯而易見，引 人入勝的景觀，一般是不可忽視的細(xì) 節(jié)。 n其次，rbd本身是個“休息區(qū)”，作 為旅游景點與外部空間的過渡，為游 人提供休閑、餐飲、交通、購物、娛 樂、住宿等服務(wù)。 nrbd