我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析

1、2002年-2003年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析2002年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點分析總體景氣沖高回落2002年房地產(chǎn)景氣呈沖高回落的態(tài)勢，主要表現(xiàn)在以下方面：(1) 房地產(chǎn)投資增長沖高回落，出現(xiàn)逐漸降溫的趨勢2000年-2001年房地產(chǎn)投資平均增長23%，其中2001年第三季度增長率接近32 %，在經(jīng)過一個季度的調(diào)整后，到2002年一季度房地產(chǎn)投資再次加速，前兩 個月增幅高達(dá)41 %，4月份創(chuàng)1996年以來的月度增長新高，為43.4 %。1-4月 份累計，房地產(chǎn)投資增長了 38.8 %，比上年同期增幅提高23.4個百分點。但從 隨后幾個月的增長趨勢看，這種過猛的高增長在需求增長減退和各種刺激效應(yīng)遞

2、 減的影響下，呈現(xiàn)逐漸回落的趨勢。2002年全年增長28.2 %。估計這一趨勢還 會延續(xù)。商品房銷售增長明顯降溫這是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落的重要原因。商品房銷售景氣最高點是2001年的第一季度，之后，商品住房消費增長開始明顯回落，2002年特別是第一、第二季度降幅進(jìn)一步增大。一季度末商品房銷售額同比增長16.7%，比上年同期回落32.2 個百分點；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分別增長22.4 %和 31.9 %，但總體仍呈降溫態(tài)勢。商品房積壓持續(xù)增加 是2001年末以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個最值得注意的問題，這一情況顯示房地產(chǎn) 降溫并不是短期的，至少具有中期調(diào)整的特征。盡管房地產(chǎn)保持

3、了連續(xù)多年供銷 兩旺的局面，但房地產(chǎn)新的積壓卻越來越嚴(yán)重，2000年商品房新增積壓面積（一 段時間內(nèi)商品房竣工面積減去銷售面積）為6043.8萬平方米，2001年則上升到 6524萬平方米，2002年1-9月份商品房新增積壓面積為 213萬平方米，而2001 年同期仍然是需求大于供給。估計 2002年商品房新增積壓量不會低于上年，可 能超過7000萬平方米。因此，連續(xù)三年商品房的總積壓量將接近兩億平方米。而且目前商品房施工面積已接近 7億平方米，潛在的供給能力極大。這不論是對 房地產(chǎn)業(yè)本身，還是對整個經(jīng)濟(jì)都會是一種巨大的壓力。地區(qū)冷熱不均總體而言，此輪房地產(chǎn)投資和消費熱，在區(qū)域上表現(xiàn)為，東部地

4、區(qū)持續(xù)“高燒”（將退），而中西部景氣熱度卻并不太咼。我國最近兩年房地產(chǎn)景氣咼漲卻掩蓋了 地區(qū)間的巨大差距?？梢哉f，東部地區(qū)房地產(chǎn)已明顯持續(xù)“發(fā)高燒”，而中西部 地區(qū)除少數(shù)大城市（成都、重慶等）外均處于“想熱難熱”的狀態(tài)。從增長率數(shù)據(jù)來看，似乎1999年以來房地產(chǎn)熱在東部地區(qū)不太明顯，反而是中西部地區(qū)更明顯。實際情況是東部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已出現(xiàn)過熱（盡管整個東部地區(qū)熱度也不均勻）、而西部仍然是熱度不夠。理由是：一是就整體而言1998年時，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)完成了早期超高速成長階段，進(jìn)入到一個相對平穩(wěn)增長時期。在進(jìn)入相對平穩(wěn)增長時期，如果其增長速度連續(xù)兩年以上超過國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的一倍（即高于

5、15%），可以認(rèn)為已出現(xiàn)了過熱。而中西部 地區(qū)則不然，因為中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于初始階段， 受規(guī)模較小的影響，開始增長速度會很高，這就意味著其增長率的高低與東部地區(qū)不具有可比性。 中 西部地區(qū)如果在這一時期連續(xù)保持 20 %-30 %的年增長，并不意味著出現(xiàn)了過熱 的情況，只有連續(xù)超過50 %以上的增長時才可認(rèn)為過熱。這一點可以從東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)前期增長中得以佐證，1986年-1995年間，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)年 均增長率為50.57 %，其中在1993年-1995年間，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資年均增 長率曾超過一倍，由此也就出現(xiàn)了我國房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次大泡沫。因此，穩(wěn)妥一點來講，中西部地區(qū)只

6、要房地產(chǎn)增長不連續(xù)超過40 %，就不會出現(xiàn)過熱的情況。相反，低于20%的增長可能是偏冷的。二是從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)看房地產(chǎn)投資嚴(yán)重傾斜于東部地區(qū)，中西部房地產(chǎn)投資所占比重嚴(yán)重偏低。這與整個經(jīng)濟(jì)增長和投資增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)形成明顯反差。20世紀(jì)90年代以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)總投資的比重均超過70%，1998年這一比重高達(dá)79.6 %，之后雖有緩慢下降的趨勢，但2001年末仍高達(dá)72.0 %，比國內(nèi)生產(chǎn)總 值和投資所占比重偏差12個百分點左右。如2001年東部地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值占 全國的比重為59.61 %，東部地區(qū)投資占全國的比重為 59.04 %。東部地區(qū)房地 產(chǎn)投資占全國的比重長期偏高，

7、且增幅持續(xù)多年保持20 %以上，也說明當(dāng)前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過度的情況。房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)近兩年來的房地產(chǎn)持續(xù)高速增長有重要的體制和政策基礎(chǔ)，但過快的增長已顯示 存在較大的泡沫，對此要高度警惕。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)中內(nèi)生性增長還比較弱， 不能 人為地制造繁榮，吹大房地產(chǎn)泡沫，到頭來，不僅擴(kuò)大不了內(nèi)需，反而使購買力 過度消耗。當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在以下方面：(1)近年來房地產(chǎn)炒作的意味太濃，這主要體現(xiàn)在大炒地皮上經(jīng)過1996年以來的8次降息，1998年后國家出臺的一系列擴(kuò)大內(nèi)需政策，金融部門不斷加大對房地產(chǎn)消費信貸的投放，2001年4月國家宣布取消了 47項房地產(chǎn)稅收。在這些政策刺激下，房地產(chǎn)

8、開發(fā)進(jìn)入到一個新的高漲期。全國興起大盤熱，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運動”，動輒圈地幾千畝，據(jù)著名的房地產(chǎn)商 王石介紹，有一房地產(chǎn)商一次圈地便達(dá) 15000畝，即相當(dāng)于10平方公里；而且 絕大部分開發(fā)項目都是追求豪華、氣派，人為增大成本和售價。尤其是 2002年 7月1日起國家實行商業(yè)、旅游、住宅用地的拍賣制度，許多地方開發(fā)商為了搭 末班車，提前傾其所能，盡全力圈地、占地。據(jù)資料反映，去年7月12日杭州市土地公開拍賣，曾出現(xiàn)過每畝1800萬元的高價中標(biāo)記錄。廈門市區(qū)的一處地 價曾被炒高到每畝2000萬元以上。這是房地產(chǎn)過熱的明顯征兆，一種真實的房 地產(chǎn)泡沫。(2) 短期內(nèi)房價持續(xù)暴漲是房地產(chǎn)泡沫的

9、直接表現(xiàn)地價的高漲必然導(dǎo)致房價的高企，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房價格均達(dá)到或 超過4000元。(3) 住房消費增長明顯趕不上住房投資和施工面積的增長。 2001年我國商品房施 工面積達(dá)77213.5萬平方米，其中住宅施工面積為 59766.1萬平方米，商品房 的竣工面積為27303.2萬平方米，而銷售面積僅為 20779.2萬平方米。施工面 積與銷售面積的差距及竣工面積與銷售面積的缺口越來越大。 房地產(chǎn)投資的高增 長已明顯缺乏消費持續(xù)快速增長的支撐。2002年1-8月份，全國商品房銷售額 同比增長25.3 %，其中商品住宅銷售額同比增長 25.1 %，分別比投資增長率低 4.7和9.1個百分

10、點。在中國，房地產(chǎn)泡沫都是區(qū)域性的，難以演化為全國性泡沫。如果是后者，那將 是一種真正的災(zāi)難。但不能掉以輕心的是，局部的大泡沫卻是帶有全國性影響的， 特別是這種泡沫往往是非市場力量所為，其危害性很大。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題 供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫節(jié) 房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫節(jié)的問題是導(dǎo)致目前商品房積壓增多的主要原因， 也 是影響房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的重要問題， 而且是帶有全國性的普遍問題。這與高 價房暴利有關(guān)，特別顯示房地產(chǎn)商存在普遍的短視行為。房地產(chǎn)收入價格比嚴(yán)重偏高，很快將形成需求斷層在存量住房多數(shù)不能上市流通而使我國住房價格一開始定價便相對偏高及大炒地皮和房價的影響下，我國房地產(chǎn)價格嚴(yán)重偏高

11、，致使房地產(chǎn)收入價格比在世界 上居畸高的水平，在日本東京，目前居民的年收入與房價比大概是 1： 4.8，即 使在1990年“土地神話”時期最高值才是1 : 8到1 : 15，而目前在我國大部分城市是1 : 8-15。除了初始定價就偏高外，房價被人為炒高是重要原因。廣大 工薪階層是難以承受這一收入價格比的，只有少數(shù)高收入階層能夠買得起這樣高 價格的房子，不久，這一階層的需求將逐漸被消耗掉，從而出現(xiàn)明顯的消費斷層。要高度警惕房地產(chǎn)泡沫破滅可能對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)的沖擊炒作房地產(chǎn)的不僅是企業(yè)，而且有許多個人參與。特別是各地都出現(xiàn)了假按揭現(xiàn) 象，有多少這類現(xiàn)象不得而知，但的確有不少高收入者將購買住房作為投

12、資行為。當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率仍然偏高， 這與低利率政策有關(guān)，一旦房價大幅回 調(diào)或房產(chǎn)長期大量積壓，房地產(chǎn)商特別是后加入的房地產(chǎn)商將可能面臨巨大的損 失或出現(xiàn)破產(chǎn)。目前中國住宅動工面積高達(dá)5.1億平方米，估計涉及資金高達(dá)1.5萬億元人民幣。 如果房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)銷售放緩，這些動工項目一旦出現(xiàn)周轉(zhuǎn)問題， 銀行 難免不受影響。個人住房貸款目前也成為金融機(jī)構(gòu)的重要資金出路。截至2002年6月底，金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款總額已達(dá)6600多億元。有關(guān)專家估算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款總額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比率估計約為10 %。就宏觀角度來講，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中頭等重要的事是采取有力的宏

13、觀調(diào)控措施使 房地產(chǎn)“軟著陸”，而不能任其自然膨脹和讓泡沫自然破滅，如果是后者，其對 房地產(chǎn)業(yè)本身的傷害是巨大的，另外還會拖累金融機(jī)構(gòu)。但真正最大的傷害也許 在于對宏觀經(jīng)濟(jì)的傷害。我國經(jīng)濟(jì)增長新的內(nèi)生性快速增長還沒有最終形成，房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)育是這種內(nèi)生性增長因素之一，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)“硬著陸” 的情形，那么，將使宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整，這對社會穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)大調(diào)整的進(jìn)度 均會造成明顯的負(fù)面影響。影響2003年房地產(chǎn)景氣走勢的因素短期內(nèi)房地產(chǎn)投資比例偏高，存在內(nèi)在的調(diào)整要求。2001年房地產(chǎn)投資占全社會投資的比例已上升到19.1 %, 2002年上半年則上升到25.1 %這一前所未有的 高水平。而

14、1995年這一比例僅為15.73 %，年平均以1個百分點的速度提高， 顯然這是難以持續(xù)的。住宅建設(shè)投資占 GDP的比例短期也存在偏大和提高過快 的問題。2000年我國城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比例為8.49 %，其中城鎮(zhèn)住宅投 資占城鎮(zhèn)GDP的比例為9.92%。據(jù)有關(guān)資料介紹，住宅建設(shè)投資與人均GDP存在著內(nèi)在關(guān)系，人均GDP在500美元以下時，住宅建設(shè)投資占 GDP的比例 在2%以下；人均GDP達(dá)到1000美元時，這一比例為5%;人均GDP達(dá)到1500 美元時，這一比例達(dá)到最高值6% -7%。此后，住宅建設(shè)隨著人均GDP的增加， 絕對值增加，但占GDP的比例呈下降趨勢。2001年和2002年城鄉(xiāng)

15、住宅投資占 GDP的比例和城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn) GDP的比例仍在繼續(xù)提高，已明顯超過了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長所能支撐的水平?？梢哉f，近幾年房地產(chǎn)已出現(xiàn)了過度投資的情況， 即供給量大大超過了需求量。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨巨大 的調(diào)整壓力。相應(yīng)地，房地產(chǎn)消費的短期透支問題也同樣比較嚴(yán)重。當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)增長不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持超過20%的高增長。盡管2002年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢明顯好于預(yù)期，也好于 2001年，但主要是靠國債投資和出口增 長的強(qiáng)勁帶動，除非有新的外部強(qiáng)大推動力加入，否則，2003年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長不會脫離過去多年形成的調(diào)整型增長態(tài)勢（增長7% -8%）而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。相反， 受投資和出

16、口增長均將有所回落及消費增長仍然不足的影響，2003年經(jīng)濟(jì)增長很可能將重演2001年的情況而出現(xiàn)小幅回落，這會對房地產(chǎn)消費和投資產(chǎn)生一定的壓力。就中長期而言，不存在獨立于宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的房地產(chǎn)周期。短期購買力的壓力將增大。過去 3年短期購買力消耗過大。1999年-2000年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄新增加額是明顯減少的， 這與連續(xù)降息、股市相對活躍有相當(dāng)?shù)?關(guān)系，更與住房貨幣化改革和房地產(chǎn)熱完全一致， 即有很大一部分儲蓄是因為房 改和房地產(chǎn)消費增長而分流的。這一階段，儲蓄新增量減少既來自于高收入階層， 也來自于占人數(shù)眾多的工薪階層。從2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲蓄再次顯著增加，2001年新增9430億元

17、；2002年前三季度則增加了 10374.7億元（不是同比， 而是與年初比），按此速度，2002年全年新增儲蓄額將達(dá)1.25萬億元。這顯示 兩個重要信息：一是儲蓄猛增，部分與資本市場不景氣和總體消費增長偏弱有關(guān)， 也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系， 這一點在2002年表現(xiàn)得最為明顯。2002 年儲蓄新增量如果真的達(dá)1.25億元，那么，年增幅將達(dá)到30%。我們有理由相 信，股市不景氣影響儲蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾個月儲蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。二是2001年和2002年新增儲蓄的來源與1999年-2000年新增儲蓄減少的原因明顯不同，且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響 也完全不

18、同。新增儲蓄無疑主要源于高收入階層。有資料顯示，我國居民總儲蓄 中，占10 %的高收入階層占儲蓄總額的80 %。儲蓄代表潛在的購買力。一般而 言，儲蓄增加盡管可能是由于短期消費降溫，但其強(qiáng)大的潛在購買力卻能在不長的時間內(nèi)（周期性的）再次釋放而支撐住房等方面的消費。但去年以來的儲蓄大量 增加對房地產(chǎn)需求的影響卻不能這么看， 因為一方面，新增儲蓄主要來自于高收 入階層，而高收入階層的住房可以說已基本飽和，因此，這一潛在購買力卻難以在短期甚至中期轉(zhuǎn)化為住房實際購買力。儲蓄與住房的關(guān)系明顯沒有其與股市的 關(guān)系那樣富有彈性；另一方面，工薪階層的儲蓄前期被大量消耗， 近期增加也不 會很多，因此，這部分潛在

19、購買力的釋放將會受到很大的限制，限制主要是潛在購買力不足。因此，住房消費增長的調(diào)整已在儲蓄或潛在購買力上得到了反映。房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減。房價過高對住房新增需求的壓力正在明顯加大。如2002年中期以來在北京等地流行起設(shè)計精巧的小戶型住房，實際就是住房價格過高對住房消費需求的壓力增 大的一種反映。對2003年房地產(chǎn)景氣趨勢的預(yù)測以上五大因素都是將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和消費降溫的因素，但卻沒有什么因素支撐房地產(chǎn)繼續(xù)升溫或繼續(xù)保持高速平穩(wěn)增長（年增長20%以上）?；诖?，我們對2003年房地產(chǎn)景氣趨勢作以下預(yù)測：房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢2002年前三季度房地產(chǎn)投

20、資增長 29.4%,全年增長28.2 %，比上年略高。2003 年房地產(chǎn)投資增長可能回落到15 %左右，而住宅投資增長放慢將更為明顯，可 能回落12個百分點以上，即增長16%-18%。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅回落總體將大于中西部2002年前三季度東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率為 29.4 %，與全國平均值持平。2003年東部地區(qū)投資增幅估計將降一半左右，中西部地房地產(chǎn)投資增長可能略高于東部，估計增長20 %左右。房地產(chǎn)消費增長將明顯減緩2002年商品房消費形勢總體不錯，但區(qū)域增長形勢的變化，正在預(yù)示2003年住房消費將明顯降溫。三大龍頭只有上海仍繼續(xù)保持景氣高漲；2002年1-9月份上海商品房銷售額增長78 %，這與房價的上升較快有一定的關(guān)系，而北京、 廣東商品房銷售在明顯降溫，北京 2002年達(dá)到高峰，隨后趨于下降，2002年 1-4月份，北京商品房消費增長54.3%，而1-9月僅增長19.6 %。