744901865盤錦地區(qū)房地產(chǎn)投資調(diào)研分析

1、2011年1月 瑞麒地產(chǎn)營銷策劃 盤錦地區(qū)房地產(chǎn)投資調(diào)研分析 盤錦市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，是否 存在機會市場 了解縣域整體規(guī)劃及發(fā)展，尋找縣域內(nèi)重 點發(fā)展區(qū)域，研究每一區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā) 展情況 了解盤錦房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，尋 找機會市場，探索地產(chǎn)發(fā)展模式 對目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)微觀市場（產(chǎn)品、消費 者、價格、銷售進度等）進行探討和分析， 進而深入研究土地獲取模式 盤錦地區(qū)有四個房地產(chǎn)重點開發(fā)市場：盤 錦市（興隆臺區(qū)）及大洼縣的大洼鎮(zhèn)(縣 城)、遼濱開發(fā)區(qū)和田家鎮(zhèn)四個區(qū)域房地產(chǎn) 市場均有較好發(fā)展前景，存在市場機會。 工作說明 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地

2、產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱

3、點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 地理位置：地理位置：盤錦市位于遼寧省西部， 總面積4071平方公里（市 區(qū)256平方公里）。 行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：轄2區(qū)（雙臺區(qū)、興隆臺區(qū)）、 2縣（大洼縣、盤山縣）。 城市地理位置與行政區(qū)劃 城市人口 盤錦市總?cè)丝诒P錦市總?cè)丝冢?28.2萬人，其中非農(nóng)人口比重較高，為78.9萬人，僅低于沈陽、本溪和撫順。 市區(qū)人口市區(qū)人口：60.87

4、萬人（興隆臺區(qū)40.87萬，雙臺區(qū)20萬），總戶數(shù)22.5萬（平均每戶2.7人），市區(qū) 人口密度大，約為沈陽的1.7倍。 暫住人口暫住人口：5萬余人（主要為從事建筑、運輸、經(jīng)商和服務(wù)行業(yè)人員）。 人口年齡構(gòu)成人口年齡構(gòu)成：雖然相對于沈陽市來說，老齡化的速度較慢，但歷史地看，已經(jīng)在向老齡化方向發(fā)展。 3560歲人口超過44%。 盤錦市與沈陽市人口年齡構(gòu)成比較 u現(xiàn)象現(xiàn)象：盤錦生產(chǎn)總值總量增速緩慢，遠低于沈陽和全省平均水平，07年與02年相 比，盤錦生產(chǎn)總值占全省和沈陽的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。 07年人均 生產(chǎn)總值位列遼寧省第二二位，雖高于全省平均水平，但增長速度明顯減慢

5、u結(jié)論結(jié)論：盤錦屬于資源型城市，“因油而生，緣油而興”，經(jīng)濟來源主要為石油資 源，油氣開采及相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻值近65%。自1996年生產(chǎn)進入遞減階段，最終導(dǎo)致經(jīng) 濟增速緩慢。資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型：資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型：確定重點培育壯大石油化工業(yè)、裝備制造業(yè)、 塑料及新型建材業(yè)、綠色有機食品業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)五大接續(xù)產(chǎn)業(yè)。 地區(qū)生產(chǎn)總值 20022007年地區(qū)生產(chǎn)總 值統(tǒng)計 20052007年地區(qū)人均 生產(chǎn)總值統(tǒng)計 全省全省沈陽沈陽盤錦盤錦 工薪收入661171698101 占比58.87%56.75%61.53%61.53% 經(jīng)營凈收入6888331119 占比6.13%6.59%8.50%8.50% u

6、從居民可支配收入情況可看出，盤錦居民消費能力較強（收入 增長速度略低于沈陽，消費增長速度平均每年高出沈陽2%）。 u居民可支配收入來源中，工資和經(jīng)營兩方面所占比重達到70%， 遠高于沈陽和全省平均水平，主要源于當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)發(fā)展情況（大型 工業(yè)為支撐，私營業(yè)主比例大） u城市居民家庭兩居室及以上類型住宅比重達到92%，從消費觀 念方面看，盤錦在與居住相關(guān)支出方面比例較低，可能的原因： 前期區(qū)域內(nèi)無高品質(zhì)居住場所供應(yīng)；區(qū)域住宅價格水平低于其他 城市。 u2007年城市居民人均可支配收入14907元，人均消費性支出為 11708元，均居全省第二位（僅次于大連），城市家庭恩格爾系 數(shù)為31.6%（沈陽為3

7、5.3%），已達到富裕水平。 城市居民可支配收入與消費性支出 20022006年城市居民可支配收入統(tǒng)計 2006年城市居民可支配收入來源 2006年城市居民消費支出方向及數(shù) 量統(tǒng)計 全省全省沈陽沈陽盤錦盤錦 食品28.43%27.16%24.73% 衣著7.76%7.22%10.01% 家庭設(shè)備用品 及服務(wù) 3.32%2.94%2.80% 醫(yī)療保健7.03%8.52%9.06% 交通和通信7.31%7.75%8.37% 教育文化娛樂7.83%8.23%8.80% 居住8.33%8.19%4.54%4.54% 購房支出8.78%13.40%6.20%6.20% 車輛保險支出0.04%0.08%0

8、.20%0.20% 石石 化化 工工 業(yè)業(yè) 原原 油油 開開 采采 經(jīng)濟經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟格局及重點項目分布 城市宏觀背景政治環(huán)境 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展

9、規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市規(guī)劃布局 遼河遼河 路路 雙興雙興 路路 紅旗紅旗 大街大街工業(yè)工業(yè) 大街大街 石油石油 大街大街 雙臺雙臺 河河 盤錦市房地

10、產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析

11、 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 07年盤錦增幅省均增幅 施工面積129萬33.9%22.1% 竣工面積49.4萬24.2%19.0% 商品房銷售面積52萬19.7%18.0% 住宅銷售面積50.4萬20.3%17.5% 商品房開發(fā)投資19.7億37.6%30.6% 住宅開發(fā)投資14.8億26.8%36.5% 商品

12、房銷售額9.5億21.8%29.3% 住宅銷售額8.9億22.8%27.5% r發(fā)展速度：發(fā)展速度：盤錦房地產(chǎn)行業(yè)雖起步晚，但發(fā)展速度較快。08年房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫， 前四個月房地產(chǎn)開發(fā)額達到6.6億元，同比增長879.6%。新建、續(xù)建的重點項目近20個。 計劃08全年總開發(fā)面積達160萬平方米，預(yù)計完成開發(fā)面積100萬平方米，總投資22億元。 r房屋價格：房屋價格：盤錦房價0506年期間在全省處于較低水平，商品房和住宅的銷售單價僅 為全省平均水平70%左右。07年以后增長速度較快，現(xiàn)商品房均價3300左右。 房地產(chǎn)市場歷史及發(fā)展趨勢 全市共有棚戶區(qū)、平房區(qū)全市共有棚戶區(qū)、平房區(qū)萬平方米，共涉

13、及居民萬平方米，共涉及居民萬戶，主要萬戶，主要 集中在雙臺子老城區(qū)和興隆臺區(qū)的部分村屯集中在雙臺子老城區(qū)和興隆臺區(qū)的部分村屯 建成正和園、湖畔、書香苑、慶平家園等小區(qū)建成正和園、湖畔、書香苑、慶平家園等小區(qū)個，錦湖花園、湖個，錦湖花園、湖 濱四季城、晟華苑等在建小區(qū)濱四季城、晟華苑等在建小區(qū) 個，總建筑面積個，總建筑面積萬平方米，約萬平方米，約 有有萬戶原平房居民已入住建成小區(qū)萬戶原平房居民已入住建成小區(qū) 截止截止0707年，建成區(qū)內(nèi)尚存平房區(qū)面積年，建成區(qū)內(nèi)尚存平房區(qū)面積萬平方米萬平方米 0808年平房區(qū)改造重點推進湖濱四季城三期，計劃完成建筑面積年平房區(qū)改造重點推進湖濱四季城三期，計劃完成

14、建筑面積15.815.8 萬平方米；錦湖花園計劃完成建筑面積萬平方米；錦湖花園計劃完成建筑面積1010萬平方米；夾信子屯計劃萬平方米；夾信子屯計劃 完成回遷樓建筑面積完成回遷樓建筑面積5 5萬平方米；振雷花園小區(qū)計劃完成建筑面積萬平方米；振雷花園小區(qū)計劃完成建筑面積 1.51.5萬平方米。總計完成萬平方米?？傆嬐瓿扇f平方米的平房區(qū)改造任務(wù)。萬平方米的平房區(qū)改造任務(wù)。 棚戶區(qū)、平房區(qū)改造工程 開發(fā)企業(yè)數(shù)量及運營模式 公司名稱公司背景運營模式 盤錦振興盤錦振興 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 隸屬遼寧振興生態(tài)集團，獨立開發(fā)了遼河油田 翠南小區(qū)、黨校小區(qū)、振北小區(qū)、生態(tài)園小 區(qū)，參與開發(fā)建設(shè)了遼河油田科研小區(qū)、文化

15、小區(qū)、世紀(jì)小區(qū)、幸福小區(qū)及迎賓小區(qū)等住宅 小區(qū)，累計完成建筑面積完成建筑面積100100余萬平方米余萬平方米 主要建造面向油田職工高端產(chǎn)品面向油田職工高端產(chǎn)品(園區(qū)規(guī)模 大，綠化率高，居住密度低，配套完善三 到四居130平以上戶型為主) 代表項目：生態(tài)園 在建項目：藍色康橋 盤錦新廣盤錦新廣 廈房地產(chǎn)廈房地產(chǎn) 創(chuàng)建于1998年，具有國家二級開發(fā)資質(zhì)，有自 己的物業(yè)管理公司 項目主要分布在市內(nèi)熱點區(qū)域，主要面向項目主要分布在市內(nèi)熱點區(qū)域，主要面向 高端消費群體高端消費群體 代表項目：新廣廈花園 在建項目：廣廈新城 盤錦興隆盤錦興隆 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 遼寧興隆大家庭商業(yè)集團06年涉足房地產(chǎn)領(lǐng) 域，以為

16、集團以為集團發(fā)展連鎖建設(shè)商場為主，并圍繞發(fā)展連鎖建設(shè)商場為主，并圍繞 商場做完整的地產(chǎn)開發(fā)項目商場做完整的地產(chǎn)開發(fā)項目，07年與浙江日月 集團共同投資，開始向?qū)I(yè)化發(fā)展，產(chǎn)品主要 面向高端消費群體 前期項目主要分布在其連鎖商場附近分布在其連鎖商場附近，項 目優(yōu)勢即交通、生活便利，品質(zhì)中檔，配 套較少 在建項目：日月興城 盤錦瀚新盤錦瀚新 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 成立于2002年3月，有政府資源有政府資源，可拿到優(yōu)惠政 策；盤錦市農(nóng)村城市化改造項目農(nóng)村城市化改造項目，完成建筑面 積43萬平，在建項目建面50萬平 項目主要分布在城中分布在城中，樓盤屬中端品質(zhì) 代表項目：瀚新花園 在建項目：紫潤茗都 區(qū)域現(xiàn)有

17、區(qū)域現(xiàn)有7575家房地產(chǎn)公司家房地產(chǎn)公司 雙臺子區(qū)住宅板塊結(jié)構(gòu)及特征 主要項目晟華苑 銷售均價2700 板塊特征 價格低廉價格低廉 舊城改造項目， 規(guī)模小，無景觀 和配套建設(shè)，產(chǎn) 品質(zhì)量低，無智 能化物業(yè)管理， 多為多層，兩居 室為主，面積在 120平以下，回遷 戶較多 主要項目銷售均價板塊特征 四季城、湖濱四 季城、湖畔花園、 錦湖花園、水榭 春城 3300 景觀環(huán)境景觀環(huán)境 提升區(qū)域居住質(zhì)量的項目聚焦地，項目具備一定規(guī)模，注重景觀和配套建設(shè)， 小區(qū)實行智能化管理，高層、小高產(chǎn)品為主，戶型跨度較大，基本無小戶型， 有躍層戶型，購房者多為追求居住質(zhì)量的區(qū)域高端群體 錦湖花園錦湖花園(31.98

18、(31.98萬平萬平) ) 四季城四季城(33.83(33.83萬平萬平) ) 水榭春城水榭春城 湖濱四季城湖濱四季城 晟華苑晟華苑( (共五期共五期) ) 湖畔花園湖畔花園(10(10萬平萬平) ) 南遷小區(qū)南遷小區(qū) 2500-3000 2000-2500 3000-3500 3500以上 雙臺子區(qū)主要商品住宅項目分布示意圖雙臺子區(qū)主要商品住宅項目分布示意圖 沿湖板塊 舊城板塊 興隆臺區(qū)住宅板塊結(jié)構(gòu)及特征 3000-3500 2500-3000 3500-4000 4000以上 興隆臺區(qū)主要商品住宅項目分布示意圖興隆臺區(qū)主要商品住宅項目分布示意圖 水木清華水木清華(35(35萬萬) ) 日月

19、興城日月興城(80(80萬萬) ) 藍色康橋藍色康橋( (建面建面200200萬，一期萬，一期3939萬萬) ) 長湖新城長湖新城(19(19萬萬) ) 西水灣西水灣( (二期二期1818萬萬) ) 鼎信佳苑鼎信佳苑 紫潤茗都紫潤茗都(50(50萬萬) ) 生態(tài)園生態(tài)園(80(80萬萬) ) 新廣廈新廣廈(25(25萬萬) ) 廣廈新城廣廈新城(48.4)(48.4) 河畔花園河畔花園(20.67)(20.67) 裕祥小區(qū)裕祥小區(qū) 遼河南岸新區(qū)遼河南岸新區(qū) 塞納灣塞納灣 學(xué)府園學(xué)府園(43(43萬萬) ) 沿河板塊 城中板塊 油田板塊 板塊沿河板塊 主要 項目 日月興星 水木清華 均價3900

20、 板塊 特征 景觀環(huán)境景觀環(huán)境 均為新建項 目，規(guī)模大 理念新，以 高層、小高 為主，輔以 少量別墅和 洋房，景觀 和配套完備， 以90-120平 的兩到三居 戶型為主， 主要面向具 有先進生活 理念，適應(yīng) 現(xiàn)代化生活 節(jié)奏、追求 時尚和品位 的30-45歲 成功人士 城中板塊 學(xué)府園、紫潤 茗都、鼎信佳 苑、長湖新城 3200 商業(yè)、交通便商業(yè)、交通便 利條件利條件 項目規(guī)模和開 發(fā)水平參差不 齊，舊城改造 項目居多，多 為多層/小高/ 高層復(fù)合項目， 有基本的景觀 和配套，除交 通、生活便利 外其他賣點少， 有小戶型，主 力為80-120的 兩至三室，主 要面向注重生 活便利性的中 端消費

21、群體 油田板塊 新廣廈、廣廈 新城、藍色康 橋、生態(tài)園 4000 油田生活配套油田生活配套 規(guī)模大，景觀 配套完備質(zhì)量 高，注重社區(qū) 綜合服務(wù)和個 性化服務(wù)，注 重社區(qū)文化建 設(shè)和社區(qū)活動 開展。產(chǎn)品豐 富，以低層住 宅為主，居住 密度低，基本 無小戶型住宅， 多為130平以 上的單層戶型 和200平左右 的復(fù)式戶型， 主要面向油田 職工 各板塊銷售及未來供應(yīng)情況比較 舊城板塊城中板塊沿湖板塊沿河板塊油田板塊 核心力價格低廉商業(yè)、交通便利景觀環(huán)境景觀環(huán)境油田生活配套 定位舊城改造項目舊城改造提升居住質(zhì)量 項目聚焦地 提升居住質(zhì)量 項目聚焦地 油田居住質(zhì)量提升項目 價格2700 32003300

22、39004000 市場容量50萬180萬100萬125萬375萬（藍色康橋200萬） 個案規(guī)模 （建面） 5萬以下20萬20萬61.5萬65萬（除藍色康橋外， 其他平均40萬） 消化量 （建面） 每年10萬左右每年約1015萬每年約15萬未開始銷售， 預(yù)計15萬左右 每年約20萬（藍色康橋 08年4、5月銷售10萬平） 消費者回遷戶較多注重生活便利性 的中端消費群體 追求居住質(zhì)量 的雙臺區(qū)高端 群體 追求時尚和品 位的30-45歲 成功人士 油田職工 未來供應(yīng) 量（建面） 現(xiàn)總供應(yīng)量不 到10萬，未來 供應(yīng)量視區(qū)域 拆遷情況而定 共100萬，每年 約20萬 每年25萬共125萬，每 年約20萬

23、 230萬（藍色康橋180 萬），每年約35萬 個案規(guī)模個案規(guī)模：沿湖、沿河、油田板塊個案規(guī)模均在2020萬萬以上，城中和舊城板塊以5 51515萬萬居多。 銷售情況銷售情況：個案年消化量在215萬不等，平均5萬左右，油田板塊高端產(chǎn)品銷售進度快，舊城板塊 和城中板塊銷售穩(wěn)定。 未來供應(yīng)未來供應(yīng)：市場競爭激烈，潛在供應(yīng)量大，未來供應(yīng)主要集中在高端產(chǎn)品市場未來供應(yīng)主要集中在高端產(chǎn)品市場：沿河板塊和油田板 塊。其他區(qū)域發(fā)展較穩(wěn)定。 未來熱點區(qū)域分析 未來熱點區(qū)域：未來熱點區(qū)域： 沿河板塊舊城板塊沿河板塊舊城板塊 異地專業(yè)開發(fā)商，進駐區(qū)域排序為：異地專業(yè)開發(fā)商，進駐區(qū)域排序為： 沿河板塊沿河板塊 油田

24、板塊油田板塊 城中板塊城中板塊 舊城板塊舊城板塊 湖濱板塊湖濱板塊 未來供求及價格分析 r0808年市場總需求量約年市場總需求量約6060萬，總供給量在萬，總供給量在 100100萬平左右。萬平左右。 近兩年房價增長迅速，平均每年漲近兩年房價增長迅速，平均每年漲 幅約幅約32%32%。 未來價格仍會持續(xù)走高，但上升幅未來價格仍會持續(xù)走高，但上升幅 度應(yīng)有所減小。度應(yīng)有所減小。 2008年供給量預(yù)測 各板塊代表樓盤價 格變動情況 房地產(chǎn)市場運行特點總結(jié) 未來供求未來供求：市場供給和消化能力均呈逐年上升趨勢，08年預(yù)計供給面積為供給面積為100100萬，消化量在萬，消化量在6060萬以上萬以上。

25、個案消化能力不均，平均每年在個案消化能力不均，平均每年在5 5萬左右萬左右，最高年消化量可達到15萬以上 熱點區(qū)域熱點區(qū)域：沿河板塊沿河板塊為新開發(fā)區(qū)域，未來發(fā)展和增值空間大；舊城板塊舊城板塊是平房區(qū)改造重點。這兩板塊 為未來熱點區(qū)域 項目規(guī)模項目規(guī)模：沿河板塊和油田板塊項目規(guī)模均較大，平均個案建面為7070萬萬；其他區(qū)域項目規(guī)模不均，以 5 51515萬萬居多 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型：新開發(fā)項目均以小高新開發(fā)項目均以小高/ /高層為主高層為主；舊城板塊平房區(qū)改造項目中普通多層比例較大；洋房和 別墅等高端產(chǎn)品占比較小 面積區(qū)間面積區(qū)間：8080120120平二、三居戶型為市場主力平二、三居戶型為市場

26、主力。油田板塊以大戶形為主，平均在130左右，160以上 占一定比例；舊城板塊以80110兩、三室戶型為主，一居室戶型占一定比例；其他三板塊均以二、 三室戶型為主，但面積區(qū)間為90120 價格范圍價格范圍：基本在基本在2500250045004500范圍內(nèi)范圍內(nèi)，沿河板塊和油田板塊為高端人群聚焦地，價格最高，基本在 4000以上；沿湖板塊雖具備景觀、環(huán)境優(yōu)勢，但受區(qū)域發(fā)展影響，價格低于沿河板塊和油田板塊，均 價在35004000之間；城中板塊為3500左右；舊城板塊均價在3000以下。各板塊價格在06、07年增幅 相差不大 消費群體消費群體：按消費能力分三類：高端消費群體（油田職工、企事業(yè)單位

27、中高管和私營業(yè)主，多為重復(fù)油田職工、企事業(yè)單位中高管和私營業(yè)主，多為重復(fù) 置業(yè)可接受總價置業(yè)可接受總價5050萬以上房款萬以上房款）、中端消費群體（機關(guān)、企事業(yè)單位普通工作人員，可接受總價機關(guān)、企事業(yè)單位普通工作人員，可接受總價3030 5050萬房款萬房款）、低端消費群體（平房區(qū)拆遷戶，基本為首次置業(yè)，可接受的房款額在平房區(qū)拆遷戶，基本為首次置業(yè)，可接受的房款額在3030萬以下萬以下） 銷售情況銷售情況：個案年消化量在215萬不等，平均平均5 5萬左右萬左右，油田板塊高端產(chǎn)品銷售進度快，舊城板塊和 城中板塊銷售穩(wěn)定。 未來土地供應(yīng)未來土地供應(yīng) 集中在雙臺區(qū)南部棚戶區(qū)、興隆臺區(qū)沿河區(qū)域 和南部

28、城郊 市區(qū)也可拆遷出讓，但以商業(yè)為主，且拆遷成 本高 土地價格土地價格 每畝100萬左右（出讓金、拆遷費用和配套 費），必須以外資形式進入 土地出讓標(biāo)準(zhǔn)土地出讓標(biāo)準(zhǔn) 凈地出讓（政府負(fù)責(zé)拆遷） 市中市中 心心 土地市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 擬出讓地塊分析 八里堡地塊八里堡地塊 臨城中板塊，但位于城市的最南端，項目四 至及面積不確定。容積率約為2.5，樓面價 500元/平，周邊樓盤均價3500元 地塊優(yōu)勢：無明顯優(yōu)勢配套，地價比其他區(qū) 域低1020萬/畝 周邊樓盤：西水灣 遼河沿兒地塊遼河沿兒地塊 屬于沿河板塊，項目四至及面積不確定。容積率可 做到3，樓面價600元/平，周邊樓盤均價4000元/平 地塊

29、優(yōu)勢：新開發(fā)區(qū)域升值空間大，教育資源（臨 市重點高中、油田高中）、景觀（沿河板塊） 競爭樓盤：水木清華、日月興城 油田地塊油田地塊 屬于油田板塊，油田退回地塊，約500畝；容積率在22.5之間，樓面價660元/ 平，周邊樓盤均價40004500以上 地塊優(yōu)勢：地塊位于盤錦富人區(qū)，高端配套齊全（油田生活配套、新瑪特、美術(shù) 館、 體育館、興隆三百）、客戶資源（油田職工） 競爭樓盤：新廣廈、廣廈新城、生態(tài)園、藍色康橋 土地現(xiàn)狀：破產(chǎn)企業(yè)，拆遷周期短 市中 心 3.53.5公公 里里 2.52.5公公 里里 3 3公里公里 結(jié)論結(jié)論 綜合地塊特征、競爭態(tài) 勢、銷售風(fēng)險及城市發(fā) 展趨勢，遼河沿地塊綜 合

30、性價比最高。 油田板塊代表樓盤藍色康橋 基本信息基本信息 由盤錦振興房地產(chǎn)公司開發(fā)，是盤錦最大的 住宅小區(qū)，占地131萬，建面200萬，17500戶， 一期占地24萬，建面39萬。08年4月開盤，最 早入住時間為08年底。整個項目以“水系” 為最大的景觀特色，巧妙地將水引入小區(qū)的 各個組團，確保了大部分住戶能夠欣賞到水 景 產(chǎn)品產(chǎn)品 以小高層（11層）為主，輔以部分多層（6、 7層）和高層，面積70200平，高層主力面 積為100平二、三室，小高和多層基本為130 平以上戶型，將飄窗、雙衛(wèi)、外陽臺、坡屋 頂，大戶型設(shè)空中花園 價格價格 3000（少數(shù)頂數(shù)）4200（復(fù)式），均價 3800，總房

31、款2184萬，車庫預(yù)計6000 7000 銷售情況銷售情況 一期一組團08年4月推出1700套，截止5月末 銷售1000套，約為推出房源的60%，購買人群 以油田職工為主，另有少量市內(nèi)高端客戶 生態(tài)園樓盤圖 戶型圖 總平面 圖 七區(qū)鳥瞰圖 八區(qū)鳥瞰圖 基本信息基本信息 盤錦市十五落實“生態(tài)立市”戰(zhàn)略的重點生態(tài) 建設(shè)項目。由盤錦振興房地產(chǎn)公司開發(fā)，歐式 風(fēng)格，建面83萬，分五期八個園區(qū)，共5000住 戶。03年4月開工，07年全部完工入住。設(shè)高爾 夫球場，12000米綠色基地、休閑廣場、東西二 湖、觀鳥園等十二處景觀及酒店、商業(yè)中心、 幼兒園、圖書室、健身中心、籃球場等配套。 一樓贈送進深5米私

32、家花園，六樓贈送15-18平 小庫房，95%以上為油田職工，重視社區(qū)文化建 設(shè)，業(yè)主活動豐富多彩，有社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品產(chǎn)品 每期產(chǎn)品類型不同，全園區(qū)涵蓋別 墅/洋房/多層/小高/高層，不同園 區(qū)主力戶型面積區(qū)間不同，但大戶 型所占比例高于普通樓盤 價格價格 現(xiàn)二手清水房40004500元，裝修房在5000左 右 銷售情況銷售情況 油田職工和本市客戶可八成30年貸 款，油田職工還可公積金七成貸款 油田板塊代表樓盤生態(tài)園 沿河板塊代表樓盤水木清華 基本信息基本信息 由盤錦凱晨房地產(chǎn)公司開發(fā)，臨市重點高中，占地29.47萬，建面35萬，綠化率60%， 分兩期，園區(qū)五大主題分區(qū)，休閑、體育、兒童、娛樂九大

33、主題休閑景觀，油田物 業(yè)。08年6月15日開盤，09年6月入住 產(chǎn)品產(chǎn)品 短板寬景板式樓/蝶式觀景塔樓/多層電梯 洋房，現(xiàn)推多層和18層高層，面積56 120平 價格價格 價格區(qū)間為35004000，均價3800，開 盤前交誠意金得卡，開盤時憑卡選房 基本信息基本信息 由盤錦瀚新房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地35.8萬，建面43萬，總投資6.4億，建于02年，已于07 年底全部完工入住。臨遼油一高，是盤錦市重點農(nóng)村城市化改造項目，項目突顯其生活的 便利性，區(qū)域內(nèi)建有國家重點瀚新實驗小學(xué)、瀚新家居城。小區(qū)內(nèi)自行建有1.5萬平大型 購物中心及業(yè)主會館和雙語幼兒園 產(chǎn)品產(chǎn)品 高層/小高/多層 面積區(qū)間：302

34、00 10.5 米進深， 9米開間會客廳，客廳 6 米挑空， 180 度弧形落地窗，五明布置 價格價格 二手房均價3000元 城中板塊代表樓盤瀚新花園 沿湖板塊代表樓盤四季城 基本信息基本信息 盤錦市唯一的自然湖水入園的大型水景園林社 區(qū)，由盤錦福興房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地19萬， 建面33.83萬，同濟規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，共45棟 小高住宅，綠化率48%，社區(qū)幼兒園、老年活 動中心、小型超市、沿街商建等社區(qū)配套。共 三期，現(xiàn)銷售二期，三期08年下半年開盤，自 己物業(yè)公司 產(chǎn)品產(chǎn)品 小高層（11層），面積區(qū)間：88 252兩室、三室及躍層住宅，主 推90150 價格價格 一般樓層36003800，頂樓

35、3000，均價3600， 一次性付款9.8折 銷售情況銷售情況 現(xiàn)為二期尾盤，約5套，分別為 98.57平（4套）和160平（頂樓復(fù) 式）， 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田

36、家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評價及開發(fā)建議綜合評價及開發(fā)建議 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 機會機會威脅威脅 區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)好，居民收入水平高，整體消費 能力強 地價較低，開發(fā)成本小，營銷推廣費用低，利 潤空間較大 區(qū)域房地

37、產(chǎn)市場并未受到一線城市降價的影響， 價格和需求持續(xù)較快增 居民提升居住品質(zhì)需求增長速度較快，但當(dāng)?shù)?高品質(zhì)項目發(fā)展還不夠完善，不能完全滿足人們 不斷提高的對高品質(zhì)住宅項目的需求水平 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，前期價格低于全省 同類城市水平，因此近兩年價格增長幅度大，雖 然未來增幅會減小，但仍有增長空間 主要購房群體（1860歲）占總?cè)丝诒壤^大， 為70.5% 區(qū)域內(nèi)資源型產(chǎn)業(yè)增長緩慢，影響經(jīng)濟發(fā)展速度 土地存量小，且政府要求房地產(chǎn)開發(fā)以外資形式進 入 大面積的平房區(qū)、棚戶區(qū)改造會對商品房銷售帶來 沖擊 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)量雖不算多，但部分企業(yè)均具有 一定背景，經(jīng)過幾年的運作，已具備一定的本土開發(fā)

38、 經(jīng)驗，項目整體質(zhì)量已經(jīng)達到一定水平 住宅市場未來潛在供應(yīng)量較大 購買力最強的油田職工對油田外房地產(chǎn)項目存在排 斥性 其他：拆遷周期和產(chǎn)業(yè)投資時間的不確定性；國家 宏觀經(jīng)濟及金融政策調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)帶來的負(fù)面影響 區(qū)域房地產(chǎn)市場具備較好發(fā)展前景，利潤空間較大，可進駐；區(qū)域房地產(chǎn)市場具備較好發(fā)展前景，利潤空間較大，可進駐； 區(qū)域綜合評價 優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 具備先進房地產(chǎn)運作理念，在土地 獲取模式、項目概念策劃和多盤聯(lián)動 方面有較開闊和系統(tǒng)的思路 有大盤規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃經(jīng)驗 融資能力強，自有資金利潤率高 重視客戶資源的開發(fā)、利用與維護 集團的文化產(chǎn)業(yè)背景 無地方政府資源 無運作三線城市房地產(chǎn)項目和

39、異地運作 項目的經(jīng)驗 企業(yè)投資優(yōu)劣勢分析 區(qū)域開發(fā)建議 進駐板塊興隆臺區(qū)沿河板塊 項目規(guī)模占地面積20萬（建筑面積50萬以上） 項目定位高品質(zhì)大盤 消費者定位追求時尚和品位的3045歲成功人士；市重點高中學(xué)生家庭；有車族 產(chǎn)品策略復(fù)合產(chǎn)品，以洋房和高層為主，配少量別墅和小高層產(chǎn)品，沿河建景觀 高層，洋房、別墅等產(chǎn)品可引入“合院”等概念 戶型及面積以90140平二、三室戶型為主，輔以少量200平左右的越層戶型提升樓 盤品質(zhì)，注重戶型的創(chuàng)新，突出與傳統(tǒng)戶型的差異化，形成賣點 配套建設(shè)會所、雙語幼兒園等文化配套建設(shè)、超市等生活配套建設(shè) 價格策略略高于區(qū)域市場同類項目價格水平 開發(fā)進度先主推洋房和別墅

40、等產(chǎn)品，輔以少量高層，建立項目高端形象，后期主 要推高層產(chǎn)品。每年推出約10萬平左右即可。 其他發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢，注重會員開發(fā)與維護和園區(qū)文化建設(shè) 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼

41、濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 地理位置地理位置 大洼縣位于盤錦市南部，距市區(qū)15公里，總面積1683平 方公里，縣城大洼鎮(zhèn)轄區(qū)面積23平方公里，中心城區(qū)建 設(shè)總用地8.42平方公

42、里。 人口人口 全縣戶籍總?cè)丝?9.37萬，大洼鎮(zhèn)總?cè)丝?.73萬， 3.09萬戶，非農(nóng)人口6.47萬。 城市宏觀背景自然環(huán)境 u地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值：2007大洼縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值為91.2億（排名前四位的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別是田家鎮(zhèn)、唐家鄉(xiāng)、二界溝鎮(zhèn)和大洼鎮(zhèn)），人均17538元， 三次產(chǎn)業(yè)比重為33.4:45.5:21.1。 u居民可支配收入居民可支配收入：全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7500元，農(nóng)村人均 純收入6250元，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為44.1%。 u大洼縣被列為?。ù笸菘h被列為?。?515個）發(fā)展縣域重點縣（市），縣域經(jīng)濟綜合實個）發(fā)展縣域重點縣（市），縣域經(jīng)濟綜合實 力全省名列第八位。

43、力全省名列第八位。 區(qū)域綜合經(jīng)濟指標(biāo) 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價

44、區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 區(qū)域經(jīng)濟格局及布局 臨市經(jīng)臨市經(jīng) 濟帶濟帶 臨港經(jīng)臨港經(jīng) 濟帶濟帶 臨路經(jīng)臨路經(jīng) 濟帶濟帶 大洼 鎮(zhèn) 田家 鎮(zhèn) 田莊 臺鎮(zhèn) 遼濱開 發(fā)區(qū) 城鎮(zhèn)體系空間組織結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)體系空間組織結(jié)構(gòu) 規(guī)劃以莊林路、盤營公路為主發(fā)展軸，貫穿大洼鎮(zhèn)、大洼鎮(zhèn)、 田家、田莊臺、榮興、盤

45、錦船舶修造園田家、田莊臺、榮興、盤錦船舶修造園等城鎮(zhèn)密集 區(qū)，其軸線帶動南北區(qū)域發(fā)展，是大洼縣房地產(chǎn)開大洼縣房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)、工業(yè)現(xiàn)代化的重要區(qū)域發(fā)建設(shè)、工業(yè)現(xiàn)代化的重要區(qū)域 城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃 以大洼縣城為中心，遼濱、田家、田莊臺等重點鎮(zhèn) 為副中心 城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)：綜合型城鎮(zhèn)綜合型城鎮(zhèn)，是全縣的中心，是行政、經(jīng) 濟、金融、交通、文化、科技中心，具有 較發(fā)達的第三產(chǎn)業(yè) 遼濱開發(fā)區(qū)：工業(yè)型城鎮(zhèn)工業(yè)型城鎮(zhèn) 田家鎮(zhèn)：服務(wù)型城鎮(zhèn)服務(wù)型城鎮(zhèn)，是以承接盤錦市城市擴散產(chǎn) 業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)型城鎮(zhèn) 縣域總體規(guī)劃 規(guī)劃到2010年，大洼縣總?cè)丝趯⑦_到41.5萬人（大

46、洼縣城10萬，遼濱5萬，田家鎮(zhèn)7.2萬）， 城鎮(zhèn)化水平達到35%，城鎮(zhèn)人口將達到14.5萬人。 有發(fā)展前景的區(qū)域主要有三個：大洼鎮(zhèn)、遼濱開發(fā)區(qū)和田家鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)、遼濱開發(fā)區(qū)和田家鎮(zhèn)。 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼

47、濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 以向東、向北發(fā)展為主，控制性地向西發(fā)展。按照北部工業(yè)區(qū)、南部老城區(qū)和東部新

48、區(qū) 的“一城三區(qū)”發(fā)展框架構(gòu)筑大洼縣城 南部組團南部組團 縣城的經(jīng)濟活動中心及 生活居住區(qū)，規(guī)劃面積 6.5平方公里。 以舊城改造、用地整合 為主。 重點發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 居住建筑以多層為主， 小區(qū)建設(shè)突出“舒適方便” 的特點。 東部組團東部組團 是縣城的發(fā)展新區(qū)，是行政、辦公、文化、娛樂、體 育等聚集區(qū)。規(guī)劃面積3.4平方公里。 向東是大洼縣城近期重點建設(shè)區(qū)域，居住建筑以多層為 主，可適當(dāng)建設(shè)低層低密住宅，小區(qū)建設(shè)突出“時尚、環(huán) 境優(yōu)雅、具有時代感和現(xiàn)代城市風(fēng)貌”特點。 北部組團北部組團 縣城工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面 積5平方公里。 以培植循環(huán)經(jīng)濟、食 品工業(yè)和新材料工業(yè) 為主，強化與盤錦市 的聯(lián)系，

49、通過田家鎮(zhèn) 實現(xiàn)與盤錦市區(qū)的對 接。 房地產(chǎn)市場運行情況 湖畔花園湖畔花園興隆家園興隆家園 開發(fā)商盤錦天安房地產(chǎn)開發(fā)集團有限 公司（二級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)）， 該公司在遼濱還有一在建項目 玉帶明珠 浙江日月集團和遼寧興隆百貨集團 （中國服務(wù)企業(yè)500強第222位）共 同投資，兩家公司在盤錦市興隆臺 區(qū)還有在建項目 地理位置 位于東湖新城區(qū)，臨近東湖， 環(huán)境好 位于南部老城區(qū)商業(yè)中心，緊臨鎮(zhèn) 內(nèi)唯一購物廣場（興隆三百）和農(nóng) 貿(mào)市場，交通便利 項目規(guī)模占地14萬，建面23萬，共兩期， 33棟，一期16棟1080戶 占地1.5萬，建面2.5萬，共9棟樓， 280戶 土地價格04年8月拿地，樓面價240元

50、/平不詳 產(chǎn)品及服 務(wù) 普通多層，品質(zhì)好于興隆家園， 半智能化服務(wù)，規(guī)劃有幼兒園 普通多層，1、2樓為商業(yè)，無智能 化服務(wù)，無會所、車庫等配套 面積區(qū)間81.96一127，主力面積80二室 兩廳一衛(wèi) 39112，主力7090二室 價格范圍07年2000，現(xiàn)為2300 總價1930萬 車庫4000元 07年團購價格16001800，現(xiàn)價 18802298，三、五樓22602280， 四樓2298，頂樓1880（最低），總 房款727萬 開盤及入 住 07年8月開盤，08年9月30日入 住 08年5月開盤，08年10月入住 在售樓盤基礎(chǔ)信息 湖畔花園效果圖湖畔花園效果圖 在售樓盤銷售信息 湖畔花園

51、湖畔花園興隆家園興隆家園 客戶群體縣城內(nèi)希望適當(dāng)提高居住質(zhì)量的中端人群， 基本無外地人購買 縣城中更注重交通、生活便利的中端人群，基 本無外地人購買 營銷模式常規(guī)售樓處銷售，分兩期銷售，一期房源一 次性推出 將所有房源信息（位置、面積、單價、總價） 一次性推出，無銷控手段； 會員政策：5萬元定金辦理會員卡，享受優(yōu)先 選房，購房享受0.98折優(yōu)惠，會員在選房時限 定半小時之內(nèi)選購，每次限制12人一輪，選定 后如遇退房者可供下一位會員選購。（截止5月 27日，會員卡已辦理240張，且不再辦理）； 非會員購房無任何優(yōu)惠政策 銷售隊伍售樓員售前有培訓(xùn)，但不系統(tǒng)（僅限于小區(qū) 配套、物業(yè)服務(wù)等），專業(yè)知識

52、了解較少 基本無售前培訓(xùn)，售樓員對樓盤了解較少，專 業(yè)知識淺 銷售情況一期16棟1080戶已售766戶（銷售周期10個 月，月均銷售76.6套，銷售率為71%），年 銷售量約7萬平，月銷售量約6000平 前期團購30套，5月份會員排號選房，截止27日 已售70%，頂樓基本無人購買 ，月銷售量約1.5 萬平 區(qū)域未來供求分析 需求需求供給供給 改善居住條件的升級需求量改善居住條件的升級需求量：大洼鎮(zhèn)現(xiàn)有人 口6.7萬，3.09萬戶。改善居住條件戶數(shù)比例 按每年2%的標(biāo)準(zhǔn)計算，平均每年600戶，約有5 萬平米的住宅需求。 新增居住需求量新增居住需求量：按規(guī)劃2010年人口達到8萬， 保守估計按人均

53、標(biāo)準(zhǔn)25平方米計算（規(guī)劃為人 均35.51平方米），新增人口需32.5萬平米的 住宅需求。 縣城每年的住宅總需求量在縣城每年的住宅總需求量在1515萬平方米左右，萬平方米左右， 約為約為18001800套套。 從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀看，現(xiàn)有樓樓 盤未來盤未來2 2年內(nèi)總供給量為年內(nèi)總供給量為16.716.7萬平方萬平方 米米（其中有3.7萬平方米現(xiàn)在為可售 狀態(tài)，其他13萬平方米尚未拆遷 完）。 結(jié)論結(jié)論：該區(qū)域未來兩年內(nèi)平均每年還有7萬平方米（約850套）的需求未得到滿 足。 未來熱點區(qū)域分析 南部組團 東部組團 區(qū)域東部組團 優(yōu)勢規(guī)劃中的新城區(qū)，臨湖環(huán)境好，有未開發(fā)土地， 土地成本相對較低

54、劣勢目前周邊配套不足 適合的住 宅項目 面向追求生活質(zhì)量的城市中、高端消費群體的 高端住宅項目。鑒于盤錦市現(xiàn)有高端住宅項目 周邊均無較好環(huán)境，此處如建高端項目還可吸 引盤錦市內(nèi)高端人群 北部組團 房地產(chǎn)市場運行特點總結(jié) 開發(fā)商開發(fā)商：均為盤錦本地開發(fā)商，開發(fā)商雖無高檔樓盤開發(fā)經(jīng)驗，但有在三、四線城市開發(fā) 樓盤的經(jīng)驗 開發(fā)項目開發(fā)項目：項目少，規(guī)模小 園區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃：園區(qū)規(guī)模小，物業(yè)服務(wù)水平較低，園區(qū)景觀單一，除沿街商業(yè)外，基本無配套 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型單一，均為普通多層，配有少量商業(yè)和地上車庫。 面積區(qū)間面積區(qū)間：面積基本在120平以下，以80平左右兩室住宅為主 價格范圍價格范圍：0

55、7年均價1800元/平，08年達到2200元/平，上升22% 消費群體消費群體：購買本地樓盤的客戶基本為本地中層次消費群體（本地高端消費群體基本在盤 錦市興隆臺區(qū)購置住宅，一方面是因為大洼與興隆臺區(qū)距離近，僅15公里；另一方面大洼 本地相對高端住宅項目），這部分人的購買動機均為自住，更關(guān)注居住的便利性和實用性 營銷推廣營銷推廣：僅有簡單宣傳單和戶型圖，無其他宣傳手段。售樓員只對客戶做戶型方面推介， 基本無促銷活動 銷售情況銷售情況：湖畔花園07年銷量7萬平左右，因在售樓盤較少，所以整體銷售呈較好態(tài)勢 結(jié)合土地價格現(xiàn)狀，初步核算該區(qū)域投資潛力，若土地價格按樓面價300元/平，多層磚混 建安費按7

56、00元/平，未來銷售均價2300元計算，每平米的利潤約為1000元 三百、農(nóng)貿(mào)市場、客運站三百、農(nóng)貿(mào)市場、客運站 東湖賓館、興隆賓館東湖賓館、興隆賓館 商業(yè)商業(yè) 縣人大、縣委、縣政府縣人大、縣委、縣政府機關(guān)機關(guān) 縣高中、體育中心縣高中、體育中心教育教育 湖畔花園、興隆家園湖畔花園、興隆家園 人民銀行、農(nóng)業(yè)銀行人民銀行、農(nóng)業(yè)銀行銀行銀行 縣醫(yī)院、縣醫(yī)院、醫(yī)院醫(yī)院 樓盤樓盤 價值地塊信息（一） 東東 部部 組組 團團 南南 部部 組組 團團 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn) 疙疙 瘩瘩 樓樓 水水 庫庫 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn) 4.54.5公里公里 價值地塊信息（二） 投資建議 地塊一地塊二地塊三 項目 定位 普通居住社區(qū)商業(yè)

57、區(qū)域高端居住社 區(qū) 建集旅游、休閑娛樂、住 宅于一體的綜合地產(chǎn)項目 或者純粹的土地投資 消費 者定 位 對價格敏感，更注重交 通、生活便利的中端人 群 縣城內(nèi)希望適當(dāng) 提高居住質(zhì)量的 高端人群 縣城內(nèi)希望適當(dāng)提高居住 質(zhì)量的中偏高端人群本地 及盤錦市高端人群 產(chǎn)品 策略 67層普通住宅，以70 90二居室戶型為主 （55%），90120三居 （30%），4050一居 （10%），一樓沿街商 業(yè)（5%） 67層多層 （60%）、11層小 高（35%）、別墅、 洋房產(chǎn)品（5%） 略 價格 策略 略低于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品 價格 略高于區(qū)域內(nèi)同 類產(chǎn)品價格 略 開發(fā) 進度 整塊拿地：分三期開發(fā)， 每年一期

58、，每期推67 萬（建面）；也可分塊 拿地 略略 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場運行狀況房地產(chǎn)市場運行狀況 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 宏觀市場宏觀市場 微觀市場微觀市場 熱點區(qū)域分析熱點區(qū)域分析 供求及價格分析供求及價格分析 土地市場分析土地市場分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域綜合評價區(qū)域綜合評價 區(qū)域市場特點區(qū)域市場特點 未來供求分析未來供求分析 熱點區(qū)域分

59、析熱點區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場分析土地市場分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來供求分析未來供求分析 市場運行現(xiàn)狀市場運行現(xiàn)狀 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 功能定位功能定位 以造船、游艇、快艇及配件、石油化工、裝備制造、物流相關(guān)產(chǎn) 業(yè)為主，兼顧休閑旅游度假的生態(tài)型臨港工業(yè)綜合體。06年10月 重點開始作為遼寧省“五點一線”沿海開發(fā)開放戰(zhàn)略的重點。 規(guī)劃面積110平方公里，未來人口達

60、到40萬，計劃2010年達到5萬。 綜合服務(wù)區(qū)：含商業(yè)金融與辦公、教育培訓(xùn)、 公用服務(wù)設(shè)施、居住及市政設(shè)施用地、綠地。 東南側(cè)延伸部分18平方公里（含島4.1平方 公里，陳政高省長欽點，建造旅游區(qū)） 船舶修造及配套工業(yè)用地、石化工業(yè)用地 港口物流、臨港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 港口碼頭，計劃建成年吞量一億噸的大港 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 工業(yè)發(fā)展工業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀 除原有遼濱村約有 80008000戶居民戶居民外，其他 均為沿海灘地沿海灘地，屬未 利用土地，無地上物， 無拆遷成本。區(qū)域內(nèi) 現(xiàn)已有34.6平方公里 達到五通一平，滿足 企業(yè)入駐條件。地價 方面，工業(yè)用地在無 基礎(chǔ)設(shè)施時1