成本管理信息系統(tǒng)管理制度

1、鑫苑（中國(guó)）成本管理信息系統(tǒng)管理制度第一章 總則第一條 為規(guī)范集團(tuán)成本管理軟件的操作與管理，保證成本管理軟件數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，提高集團(tuán)成本信息管理水平。第二條 集團(tuán)成本設(shè)計(jì)中心及生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。第三條 鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司及其各分子置業(yè)公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。第四條 本制度適用于鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司及其各分子置業(yè)公司所有成本管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)工作。第二章 成本系統(tǒng)管理制度與過(guò)程控制第五條 成本管理軟件總體要求與原則1.1 成本管理軟件能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映項(xiàng)目成本情況，成為成本數(shù)據(jù)的反饋中心、存儲(chǔ)中心。1.2 各部門在操作成本管理軟件過(guò)程中應(yīng)分工合理、運(yùn)作

2、協(xié)調(diào)，提高效率并減少重復(fù)勞動(dòng)。1.3 成本管理軟件應(yīng)涵蓋各分子置業(yè)公司在建和新建的所有項(xiàng)目。第六條 成本管理軟件各功能模塊的使用要求2.1 基礎(chǔ)資料設(shè)置：2.1.1 開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置為三級(jí)：一級(jí)為公司名稱，二級(jí)為項(xiàng)目名稱，三級(jí)為一期、二期、跨期分?jǐn)?、，能確定幵發(fā)期數(shù)的項(xiàng)目應(yīng)盡量將各期列出，一般不設(shè)后期, 如項(xiàng)目期數(shù)和方案較難確定，可設(shè)置后期。三級(jí)即為幵發(fā)項(xiàng)目設(shè)置的最低級(jí)，其下不設(shè)置子級(jí)項(xiàng)目，不同類型產(chǎn)品 （多層、商業(yè)等）的成本反映由軟件的成本分?jǐn)偣δ苣K完成。幵發(fā)項(xiàng)目設(shè)置結(jié)果及核算內(nèi)容如下：項(xiàng)目設(shè)置核算內(nèi)容鑫苑置業(yè)（XYZY）中央花園西（ZYHYX）核算項(xiàng)目的全部成本，為三級(jí)之和?？缙诜?jǐn)偅↘Q）

3、核算跨期合同，目標(biāo)成本本項(xiàng)目為零。一期（1Q）核算各期直接成本以及由待分?jǐn)傓D(zhuǎn)入的成本。二期（2Q）后期HQL般不設(shè)）核算暫未確定幵發(fā)規(guī)劃方案的后續(xù)土地成本。城市之家（CSZJ）跨期分?jǐn)偅↘Q）一期（1Q）二期（2Q）幵發(fā)項(xiàng)目及機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)碼如下:名稱簡(jiǎn)碼名稱簡(jiǎn)碼河南鑫苑HAX項(xiàng)目X取項(xiàng)目名稱前一字拼音首字母山東鑫苑SD跨期分?jǐn)侹Q湖南鑫苑HNY期YQ （Y為數(shù)字）江蘇鑫苑JS后期HQ2.1.2集團(tuán)成本科目及代碼統(tǒng)一設(shè)置，標(biāo)準(zhǔn)成本科目詳見下表，一級(jí)（如4301）、二級(jí)（如01）成本科目及代碼不能改變，下根據(jù)產(chǎn)品類型、樓號(hào)不同允許自行增減外, 其他成本科目及代碼一律不能改變。標(biāo)準(zhǔn)成本科目表:成本科目代碼

4、成本科目名稱4301項(xiàng)目總成本4301.01土地費(fèi)用招拍掛土地土地價(jià)款非招拍掛土地拆遷費(fèi)用安置補(bǔ)償費(fèi)用出讓金合作價(jià)款大配套費(fèi)契稅/公證/傭金土地使用稅4301.02前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)/初步設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)園景設(shè)計(jì)費(fèi)自來(lái)水設(shè)計(jì)費(fèi)電力設(shè)計(jì)費(fèi)熱力設(shè)計(jì)費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱燃?xì)庠O(shè)計(jì)費(fèi)人防設(shè)計(jì)費(fèi)日照分析費(fèi)交通流量分析費(fèi)其他設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探地質(zhì)勘察文物鉆探三通一平臨時(shí)供電臨時(shí)道路臨時(shí)用水平整場(chǎng)地臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻臨時(shí)用房臨時(shí)圍板臨時(shí)景觀其他臨時(shí)設(shè)施行政事業(yè)性收費(fèi)辦理十地征費(fèi)用成本科目代碼成本科目名稱辦理用地規(guī)劃許可證費(fèi)用辦理建筑規(guī)劃許可證費(fèi)用辦理施工許可證費(fèi)用檢測(cè)費(fèi)其他辦證費(fèi)用4301.02.

5、放驗(yàn)線費(fèi)4301.02.拔地釘樁費(fèi)4301.02.其它辦證費(fèi)前期其它費(fèi)用市政補(bǔ)償臨時(shí)用地及占道費(fèi)其他費(fèi)用4301.03基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)供水工程紅線外供水部分紅線內(nèi)供水部分供電工程紅線外電力、電纜部分室外電力、電纜工程電力監(jiān)理費(fèi)高可靠用電保證費(fèi)用雨水污水工程紅線外雨、污水外網(wǎng)成本科目代碼成本科目名稱紅線內(nèi)雨、污水外網(wǎng)室外中水系統(tǒng)熱力工程入網(wǎng)費(fèi)紅線外熱力外網(wǎng)紅線內(nèi)一次熱網(wǎng)紅線內(nèi)二次熱網(wǎng)換熱站（含土建）燃?xì)庵悄芑こ虒?duì)講系統(tǒng)家庭安防系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)紅外系統(tǒng)才匕宇.&廠廠 冃景曰樂(lè)電子巡更門禁系統(tǒng)智能化線網(wǎng)控制室景觀工程成本科目代碼成本科目名稱道路景觀綠化其他車位水電消防系統(tǒng)信息系統(tǒng)有線電視電話

6、寬帶網(wǎng)遠(yuǎn)程抄表標(biāo)識(shí)牌夜間照明系統(tǒng)工程其他配套開路口市政建設(shè)費(fèi)其他配套費(fèi)4301.04建筑安裝工程費(fèi)建安費(fèi)用住宅部分4301.04.多層住宅4301.04.1125#成本科目代碼成本科目名稱4301.04.小高層4301.04.0714#4301.04.高層4301.04.011#4301.04.別墅4301.04.0000#4301.04.公寓:4301.04.013#4301.04.底層商業(yè)4301.04.其他其他建筑形態(tài)裝修費(fèi)用主體門窗工程主體火災(zāi)報(bào)警工程及設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)其他地基處理工程住宅部分4301.04.多層住宅4301.04.1024#4301.04.小高層4301.04.0714#

7、4301.04.高層4301.04.011#4301.04.別墅4301.04.公寓4301.04.底層商業(yè)4301.04.其他其他建筑形態(tài)護(hù)坡樁試樁成本科目代碼成本科目名稱材料設(shè)備采購(gòu)進(jìn)戶門電梯屋面瓦配電箱單元對(duì)講門成品挑沿人防門散熱器主體通風(fēng)、空調(diào)工程設(shè)備給排水設(shè)備（水泵、控制柜）消防系統(tǒng)設(shè)備其他其他4301.05公共配套建設(shè)費(fèi)會(huì)所及裝修、設(shè)備會(huì)所主體建安工程二次裝修游泳池設(shè)備通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)成本科目代碼成本科目名稱材料設(shè)備采購(gòu)（水泵）外部效果燈熱水系統(tǒng)設(shè)備娛樂(lè)設(shè)施辦公、家具等會(huì)所其他系統(tǒng)地下車庫(kù)車庫(kù)建安（含降水、護(hù)坡）通風(fēng)系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)消防噴淋系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)（設(shè)備材料）氣體

8、滅火系統(tǒng)及滅火器水泵其他地下車庫(kù)工程教育設(shè)施（幼兒園/學(xué)校）主體及裝修教學(xué)器材其他垃圾用房大門成本科目代碼成本科目名稱文娛設(shè)施物業(yè)管理用房其他公共配套4301.06開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)工資福利費(fèi)統(tǒng)籌、醫(yī)療交通費(fèi)差旅費(fèi)辦公費(fèi)租金業(yè)務(wù)費(fèi)低值易耗品攤銷折舊費(fèi)維修費(fèi)宣傳費(fèi)其他保險(xiǎn)費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)文明費(fèi)臨時(shí)用工施工合同外獎(jiǎng)金成本科目代碼成本科目名稱印花稅其他評(píng)估、咨詢費(fèi)用評(píng)估費(fèi)用預(yù)、結(jié)算編審費(fèi)其他監(jiān)理費(fèi)用施工、采購(gòu)合同印花稅物業(yè)前期介入管理費(fèi)其他4301.07預(yù)備費(fèi)建筑變更不可預(yù)見費(fèi)用部分4301.08資本化利息4301.09管理費(fèi)用4301.10銷售費(fèi)用營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)售樓部、接待廳裝修、裝飾費(fèi)樣板間其他銷售費(fèi)用

9、媒介廣告費(fèi)展銷費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱促銷活動(dòng)費(fèi)宣傳資料及禮品費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)銷售管理費(fèi)工資、福利看樓交通費(fèi)名家會(huì)費(fèi)用銷售代理費(fèi)及傭金中介策劃及咨詢費(fèi)辦證費(fèi)交易服務(wù)費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)銷售道具制作費(fèi)其他4301.11財(cái)務(wù)費(fèi)用2.1.3 “跨期分?jǐn)偂?（KQ）的成本項(xiàng)目設(shè)置土地獲得價(jià)款、幵發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)三大類成本科目，錄入并歸集所有幵發(fā)分期均受益的成本合同及成本事項(xiàng)。 在錄入合同的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃分期情況，及時(shí)拆分到相應(yīng)期相應(yīng)的成本科目，該 項(xiàng)目跨期分?jǐn)傁滤械暮贤瑧?yīng)是“完全拆分”狀態(tài)，當(dāng)規(guī)劃條件變化引起拆分標(biāo)準(zhǔn) 變化，已經(jīng)竣工結(jié)算的項(xiàng)目所承擔(dān)的拆分金額不再變動(dòng)。雖屬上述三大

10、類科目但非為所有幵發(fā)期別受益的成本事項(xiàng)，不歸集到“KQ項(xiàng)目，直接記入開發(fā)當(dāng)期，如分期發(fā)生的土地出讓金、分別開展的施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等。主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、園林環(huán)境、開發(fā)間接費(fèi)等科目發(fā)生的成本事項(xiàng)，如在受益當(dāng)期的同時(shí)也受益于其他開發(fā)期，該成本合同或事項(xiàng)直接錄入合同發(fā)生的開發(fā)當(dāng) 期，并按當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)拆分相應(yīng)成本給其他受益的開發(fā)期。此后若建筑規(guī)劃面積調(diào)整， 引起分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)變化，如果開發(fā)當(dāng)期已經(jīng)竣工結(jié)算，不再重新改變成本拆分金額，如 果開發(fā)當(dāng)期未竣工結(jié)算，應(yīng)重新改變成本拆分金額。2.1.4 同一開發(fā)期中，包含不同類型的產(chǎn)品，應(yīng)在基礎(chǔ)資料中設(shè)置成本分?jǐn)倢?duì) 象，分?jǐn)倢?duì)象設(shè)置要簡(jiǎn)單、合理，有利于成本的核算。一般來(lái)說(shuō)，成

11、本分?jǐn)倢?duì)象根據(jù)產(chǎn)品成本或售價(jià)的不同可為：別墅、多層住宅、 小高層住宅、高層住宅、多層商鋪、高層商鋪、車庫(kù)、幼兒園等，當(dāng)產(chǎn)品類型較為 單一時(shí)各根據(jù)產(chǎn)品差異特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)細(xì)分，如多層細(xì)分為公寓和洋房；按指定的分 攤標(biāo)準(zhǔn)“占地面積、建筑面積、可售面積”輸入?yún)?shù)，當(dāng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)變動(dòng)，并 且有設(shè)計(jì)部確定的正式文件依據(jù)，應(yīng)及時(shí)更新該基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2.1.5 必須根據(jù)鑫苑中國(guó)合同分類編號(hào)規(guī)則進(jìn)行成本管理軟件中的合同編 碼規(guī)則設(shè)置。各分公司應(yīng)制定合同變更簽證、結(jié)算、付款計(jì)劃與付款單統(tǒng)一的分類 編號(hào)規(guī)則，并按照規(guī)則在成本管理軟件中進(jìn)行相應(yīng)的編碼設(shè)置。鑫苑中國(guó)公司供應(yīng)商編碼規(guī)則是體現(xiàn)公司、項(xiàng)目、和業(yè)務(wù)類型進(jìn)行，每個(gè)供

12、應(yīng) 商只能存在一個(gè)類型中，供應(yīng)商名稱是全稱。2.2 目標(biāo)成本2.2.1 取得土地證后 10個(gè)工作日內(nèi)， 必須完成在估算錄入模塊錄入可行性研究 報(bào)告成本測(cè)算數(shù)據(jù) （最新版本 ） ，并直接將可行性研究報(bào)告成本測(cè)算表上傳到項(xiàng)目文 檔中。2.2.2 目標(biāo)成本必須分期確定，不設(shè)置跨期分?jǐn)偝杀?（ 即跨期分?jǐn)倿?0），目標(biāo)成本應(yīng)錄入工作量、單位、單價(jià)、說(shuō)明等項(xiàng)目。目標(biāo)成本電子文檔（目標(biāo)成本控制責(zé)任書、目標(biāo)成本測(cè)算表、跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明書與跨期成本分?jǐn)偯骷?xì) 表）須在經(jīng)公司審批后5個(gè)工作日內(nèi)上傳至相應(yīng)項(xiàng)目各期項(xiàng)目文檔，目標(biāo)成本修訂后須及時(shí)更新。223目標(biāo)成本按程序?qū)徟瓿珊?5個(gè)工作日內(nèi)，必須準(zhǔn)確錄入到成本

13、管理軟 件，主體的目標(biāo)成本必須按照項(xiàng)目的各產(chǎn)品類型和樓號(hào)錄入，并在各產(chǎn)品類型目 標(biāo)成本表功能模塊中，按產(chǎn)品類型分?jǐn)偰繕?biāo)成本，準(zhǔn)確得到各產(chǎn)品類型的目標(biāo)成 本，并與上傳的目標(biāo)成本電子文檔的數(shù)據(jù)一致。2.2.4可研成本錄入時(shí)，可研報(bào)告成本測(cè)算表的錄入由地產(chǎn)部完成。2.2.5目標(biāo)成本錄入完成后，須經(jīng)過(guò)地產(chǎn)部部門負(fù)責(zé)人的審核確認(rèn)，目標(biāo)成本除規(guī)劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經(jīng)確定，不得隨意修訂。成本管理軟 件上，目標(biāo)成本的變動(dòng)只有通過(guò)目標(biāo)成本修訂完成，并且目標(biāo)成本的修訂必須符合 集團(tuán)相關(guān)規(guī)定。2.3 預(yù)算管理：本模塊可暫不使用。2.4 合同管理：2.4.1合同錄入應(yīng)及時(shí)，一般應(yīng)在合同簽訂后3個(gè)工作日

14、完成。2.4.2合同錄入信息必須全面，其中合同類型、合同編號(hào)、合同名稱、簽約乙方、合同金額、造價(jià)性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時(shí)間、形成方式以及招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)信息必須填完整。合冋類型責(zé)任部門錄入時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)土地合同地產(chǎn)部土地證取得的當(dāng)日合同金額，項(xiàng)目分期面積和產(chǎn)品占地面積準(zhǔn)確。上傳電子文檔設(shè)計(jì)合同規(guī)劃設(shè)計(jì)部合同簽訂完畢的當(dāng)日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔工程、施工合同工程配套部合同簽訂完畢的次日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔配套采購(gòu)合同工程配套部合同簽訂完畢的次日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔預(yù)算咨詢合同預(yù)算部合同簽訂完畢的次日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔營(yíng)

15、銷合同營(yíng)銷部合同簽訂完畢的當(dāng)日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔零星工程合同工程配套部合同簽訂完畢的次日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔非合同成本財(cái)務(wù)部合同簽訂完畢的次日內(nèi)合同金額、項(xiàng)目受益分類準(zhǔn)確。上傳電子文檔244直接錄入各期的合同，原則上應(yīng)在合同的錄入完畢后及時(shí)進(jìn)行拆分，對(duì)于不能立即拆分的合同（僅限于金額不能確定或預(yù)計(jì)變化很大的合同）應(yīng)先暫估合同金額（如單價(jià)合同）然后再拆分。錄入待分?jǐn)偟暮贤诖_定跨期分?jǐn)偝杀驹瓌t說(shuō)明 書后進(jìn)行完全拆分；分?jǐn)傊梁笃诘某杀?，待?guī)劃方案確定后對(duì)待分?jǐn)偤贤M(jìn)行二 次分?jǐn)?，后期更改為相?yīng)各期。2.4.5主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)科目下每一個(gè)合

16、同都必須準(zhǔn)確將其金 額直接歸屬到相應(yīng)的產(chǎn)品類型。對(duì)于費(fèi)率合同，可以合同暫估的金額拆分到各產(chǎn)品 類型。2.4.6合同為暫估價(jià)的合同或者單價(jià)合同，一旦合同實(shí)際造價(jià)確定后，允許修 訂合同價(jià)及修改合同拆分相應(yīng)的金額。2.4.7合同信息錄入到軟件后不允許隨意刪除，存在變更簽證、結(jié)算信息與付 款信息的合同不允許進(jìn)行刪除；需要?jiǎng)h除合同必須經(jīng)過(guò)地產(chǎn)部與財(cái)務(wù)管理部的同意 （審批文本）方可刪除，刪除合同后必須進(jìn)行書面說(shuō)明，并將電子文檔上傳到合同 模塊。2.5 合同執(zhí)行2.5.1變更與簽證按對(duì)應(yīng)的合同錄入，其中合同調(diào)整類型、調(diào)整單編號(hào)、調(diào)整 單名稱、調(diào)整時(shí)間、提出部門、調(diào)整金額、調(diào)整說(shuō)明等項(xiàng)必須填寫。所有的變更與

17、簽證須做到一單一錄，每月發(fā)生的變更與簽證，在月底前須按照按月核算書審批數(shù) 據(jù)逐單錄入到成本管理軟件中。2.5.2 主體合同變更簽證必須拆分到各類產(chǎn)品，能做到將變更金額直接歸屬到 產(chǎn)品的應(yīng)直接歸屬到該產(chǎn)品；合同結(jié)算錄入前，該合同的所有變更簽證的金額應(yīng)是 “已確定造價(jià)” 。2.5.3 合同結(jié)算：所有錄入的合同必須進(jìn)行結(jié)算，合同執(zhí)行完成后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行 合同的結(jié)算，合同結(jié)算審批完畢后當(dāng)月必須將結(jié)算錄入成本管理軟件，其中結(jié)算編 號(hào)、結(jié)算名稱、結(jié)算造價(jià)、是否最后結(jié)算、編制人、審核人、審定人及相應(yīng)的時(shí)間 為必須填寫的信息。2.5.4 結(jié)算拆分：在合同結(jié)算錄入的同時(shí)應(yīng)進(jìn)行結(jié)算拆分，結(jié)算拆分條件一般 與合同拆分條

18、件相同。2.5.5 合同結(jié)算完成后，不允許再修改合同金額及相應(yīng)的拆分，也不允許刪改 其變更簽證金額。2.6 資金計(jì)劃2.6.1 付款計(jì)劃：每次合同付款時(shí)，應(yīng)做合同付款計(jì)劃，付款計(jì)劃錄入信息需 齊全。2.6.2 付款錄入：每次合同付款時(shí)均應(yīng)錄入付款金額，并生成付款憑證，付款 錄入需填寫編號(hào)、付款說(shuō)明、合同完成摘要、金額、付款日期、對(duì)應(yīng)計(jì)劃和審核人， 沒(méi)有付款計(jì)劃的付款錄入應(yīng)將“對(duì)應(yīng)計(jì)劃”后的空格雙擊打開再關(guān)閉即可保存。2.7 動(dòng)態(tài)成本2.7.1 非合同性成本錄入：月底前須將當(dāng)月發(fā)生的非合同性成本及時(shí)從本模塊 錄入。2.7.2 待發(fā)生成本預(yù)測(cè)： 待發(fā)生成本必須經(jīng)常調(diào)整， 否則動(dòng)態(tài)成本反映不準(zhǔn)確，待

19、發(fā)生成本預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出待發(fā)生成本的工程量、單價(jià)，并作必要的說(shuō)明；待發(fā)生成本的調(diào)整至少每月一次，并在月底前的 3 個(gè)工作日內(nèi)完成。2.7.3 主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)必須根據(jù)各產(chǎn)品類型的待發(fā)生成本進(jìn) 行調(diào)整，并應(yīng)用直接歸屬功能歸屬到該產(chǎn)品和樓號(hào)。2.7.4 全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表必須能準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目實(shí)際動(dòng)態(tài)成本情況，使用成本 管理軟件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本表出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)及時(shí)查找、分析原因并進(jìn)行修正。2.7.5 各產(chǎn)品類型動(dòng)態(tài)成本表必須能準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的動(dòng)態(tài)成本情 況，各產(chǎn)品類型的分?jǐn)偡桨疙氄_。2.7.6 待發(fā)生成本預(yù)測(cè)中的工程管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)等由財(cái)務(wù)部完成， 其他成本預(yù)測(cè)由

20、地產(chǎn)部完成。2.8 成本拆分原則 地下建筑物只分?jǐn)偟叵陆ò渤杀?，?xiàng)目產(chǎn)品成本按照誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行。2.8.1 土地成本按地上建筑物的占地面積分?jǐn)偂?按照項(xiàng)目產(chǎn)品占地面積計(jì)算，再按建筑面積分?jǐn)偟疆a(chǎn)品；分期的土地成本，按 照項(xiàng)目期占地面積分?jǐn)?，再按建筑面積分?jǐn)偟疆a(chǎn)品。2.8.2 前期工程費(fèi)按照地上建筑物的建筑面積分?jǐn)偂?分期的前期工程費(fèi)，歸屬單期的成本，按照建筑面積分?jǐn)?；屬于多期的成本?先按照屬期的占地面積先行分?jǐn)偟巾?xiàng)目，后在項(xiàng)目中再按建筑面積分?jǐn)偟疆a(chǎn)品。2.8.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按照地上建筑物的建筑面積分?jǐn)偅?分期的前期工程費(fèi)，歸屬單期的成本，按照建筑面積分?jǐn)偂?.8.4 配套設(shè)施費(fèi)按照營(yíng)業(yè)性

21、和非營(yíng)業(yè)性的性質(zhì)拆分； 營(yíng)業(yè)性配套（小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、地下車庫(kù)等）按照自身受益原則歸集、拆分成本，整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)性配套資產(chǎn)，按照自身建筑面積歸集成本。非營(yíng)業(yè)性配套（配電房、熱交換站、物業(yè)用房、地下人防、公廁、大門等）按轄區(qū)內(nèi)的可售建筑面積分?jǐn)偂?.8.5 開發(fā)間接費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)?；分期的開發(fā)間接費(fèi)，歸屬單期的成本，按照建筑面積分?jǐn)偂?.8.6 建筑安裝工程費(fèi)按照建筑面積分?jǐn)偅ê叵率遥?；建筑安裝工程費(fèi)按照建筑面積和樓號(hào)歸集成本、按照產(chǎn)品類型分?jǐn)偝杀尽?.8.7 資本化利息按照建筑面積分?jǐn)偟疆a(chǎn)品中。2.9 產(chǎn)品分類2.9.1 可售產(chǎn)品分為多層住宅、小高層住宅、高層住宅、多層公寓、高層公寓、

22、 多層商鋪、高層商鋪、寫字樓；2.9.2 配套產(chǎn)品類型分為營(yíng)業(yè)性配套和非營(yíng)業(yè)性配套 營(yíng)業(yè)性配套有：小學(xué)、幼兒園、會(huì)所、地下車庫(kù)、地下室。 非營(yíng)業(yè)性配套有：配電房、熱交換站、物業(yè)用房、地下人防、公廁、大門等。2.9.3 產(chǎn)品成本歸集與分配項(xiàng)目成本分?jǐn)偘凑找?guī)定把成本歸集到可售產(chǎn)品和配套產(chǎn)品中， 非營(yíng)業(yè)性配套產(chǎn) 品成本最終分配到可售產(chǎn)品中去。2.10. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編制、確認(rèn)和審核 房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分為建筑面積、銷售面積和占地面積。這些面積是房地 產(chǎn)成本分?jǐn)偟幕A(chǔ)。2 10.1 建筑面積是在施工圖完成或主體招投標(biāo)完成后 5 天內(nèi)，由預(yù)算部編制 各種產(chǎn)品的建筑面積明細(xì)表，錄入房地產(chǎn)成本系統(tǒng)。210.2

23、 銷售面積是在取得預(yù)售證后 5 天內(nèi)，由預(yù)算部編制各種產(chǎn)品的銷售面積，經(jīng)營(yíng)銷部審核后、錄入房地產(chǎn)成本系統(tǒng)2.10.3占地面積是在取得土地證后，在項(xiàng)目規(guī)劃圖出具后5天內(nèi)，由地產(chǎn)部編制項(xiàng)目產(chǎn)品的占地面積，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核后，錄入房地產(chǎn)成本系統(tǒng)第三章成本管理軟件執(zhí)行程序3.1 成本管理軟件使用人員相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)：集團(tuán)總裁辦、各中心總經(jīng)理、三總師、分子公司總經(jīng)辦、財(cái)務(wù)部經(jīng) 理、預(yù)算部經(jīng)理、工程配套部經(jīng)理、地產(chǎn)部經(jīng)理；相關(guān)部門及人員：成本設(shè)計(jì)中心、地產(chǎn)發(fā)展中心、各分子公司地產(chǎn)部、預(yù)算部、 規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程配套部、財(cái)務(wù)部、綜合事務(wù)部。3.2 權(quán)限設(shè)置各分子公司應(yīng)設(shè)置一名成本管理軟件用戶管理員（由地產(chǎn)部經(jīng)理指定）

24、，由用戶管理員給各用戶設(shè)置權(quán)限，具體權(quán)限設(shè)置參考如下:使用人員權(quán)限用戶管理員權(quán)限設(shè)置、查詢權(quán)公司領(lǐng)導(dǎo)查詢權(quán)副總查詢權(quán)經(jīng)理查詢權(quán)、管理權(quán)成本操作員所操作模塊的查詢權(quán)、管理權(quán)其他人員查詢權(quán)（可設(shè)置公共用戶）3.3職責(zé)劃分成本管理軟件的使用由各分子置業(yè)公司地產(chǎn)部負(fù)責(zé)管理與協(xié)調(diào)，由財(cái)務(wù)部、預(yù)算部及其他相關(guān)部門負(fù)責(zé)配合應(yīng)用相關(guān)功能模塊，并由集團(tuán)成本設(shè)計(jì)中心、分子置業(yè)公司綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)成本管理軟件的使用進(jìn)行監(jiān)督，具體職責(zé)劃分如下：3.3.1系統(tǒng)維護(hù)、估算成本、目標(biāo)成本、投資計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、合 同管理、合同執(zhí)行主要由地產(chǎn)部完成，財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程配套部、 綜合事務(wù)部進(jìn)行必要的配合，系統(tǒng)維護(hù)由系統(tǒng)管理員配合完成。3.3.2付款計(jì)劃由相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)錄入，付款錄入由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。3.3.3動(dòng)態(tài)成本中非合同性成本錄入由各責(zé)任部門或財(cái)務(wù)部完成