【廣告策劃PPT】電視欄目招商方案

1、xxxxxxxx 與與平民皇后平民皇后欄目欄目 聯(lián)絡(luò)人：； 電話： 傳真： 北京xxxx公司 北京 郵編： 合作推薦案合作推薦案 我們正在做我們正在做 我們做過(guò)這些我們做過(guò)這些 開心辭典 實(shí)話實(shí)說(shuō) 全家總動(dòng)員 我們的指導(dǎo)原則我們的指導(dǎo)原則 0 +10 投資的效益 創(chuàng)意創(chuàng)意媒介媒介 = x -10 +10 影響范圍影響范圍 節(jié)目效果節(jié)目效果 羅燕身兼制片人、劇作家、演員于一身，擅長(zhǎng)跨中美兩國(guó) 電影制作。2001年，她不僅擔(dān)任了庭院里的女人的總制片， 還在其中擔(dān)任女主角（男主角由威廉德福出演）。影片不僅 成功獲得環(huán)球影業(yè)公司預(yù)購(gòu)，還榮登當(dāng)年中國(guó)票房第三名。 1983和1985年，羅燕分別被提名為中

2、國(guó)最佳女演員和最佳 女配角。1987年，羅燕獲得波士頓大學(xué)美術(shù)學(xué)院的全額獎(jiǎng)學(xué)金 赴美留學(xué)。1990年獲得藝術(shù)碩士學(xué)位，其后在洛杉磯劇院擔(dān)任 制作助理三年。1992年，創(chuàng)立美國(guó)蒙斯通國(guó)際公司，從事進(jìn)出 口貿(mào)易至今。公司運(yùn)營(yíng)良好，管理經(jīng)驗(yàn)豐富。1998年，創(chuàng)立銀 夢(mèng)電影公司，完成好萊塢影片庭院里的女人的開發(fā)、制作， 宣傳及發(fā)行工作。 1993年還出演過(guò)澳大利亞合拍片午夜女郎，并擔(dān)任中 美動(dòng)畫片馬可波羅重返夏那多的策劃。 目前，羅燕不僅繼續(xù)策劃“上海商人”、“竹環(huán)”、“白 人中國(guó)官員”等多部好萊塢大片，還從事國(guó)內(nèi)電視節(jié)目創(chuàng)立。 羅燕 總制作人 我們有這樣的團(tuán)隊(duì)我們有這樣的團(tuán)隊(duì) 張中炎 總策劃人 北京

3、風(fēng)中行文化公司節(jié)目總監(jiān) 上海勝?gòu)?qiáng)影視公司企劃經(jīng)理 上海甫易傳播公司節(jié)目總監(jiān) 總策劃總策劃 ： 金馬獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮、金鐘獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮、金曲獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典 禮等 中央二套 開心辭典、開心辭典2006改版 中央二套 2005及2006 全家總動(dòng)員 2006 中央二套 魅力新搭檔 2006 江蘇衛(wèi)視 絕對(duì)唱響 選秀大賽 浙江衛(wèi)視 天生我才第二季 浙江影視文化頻道 食全食美十點(diǎn)檔 星空衛(wèi)視 愛(ài)情夢(mèng)工廠 中央十套 人物 三大男高音世紀(jì)演唱會(huì)記錄片 2006 浙江衛(wèi)視 中國(guó)電信移動(dòng)彩鈴大賽 廣告： 沙宣、飄柔、skii、護(hù)舒寶/可口可樂(lè)/雀巢/軒尼詩(shī)/英國(guó)johnney walker 年度全球形象廣告/豐田/福特/奧迪

4、/ a8/康師傅 中央二套 開心辭典 中央一套 三星智力快車 中央一套 2005新年新詩(shī)會(huì) 中央一套 實(shí)話實(shí)說(shuō) 上海東方衛(wèi)視 2121 獲獎(jiǎng)： 1、1998年年度時(shí)報(bào)廣告金像獎(jiǎng)銀獎(jiǎng)2座 2、1999年年度亞太廣告獎(jiǎng)銀獎(jiǎng)1座 3、1997年贏得johnney walker 年度全球廣告比搞及制作 劉煒?biāo)?總導(dǎo)演 上海開麥拉影視集團(tuán)廣告監(jiān)制/制作總監(jiān)； 泛華傳播總導(dǎo)演； 美國(guó)維爾康集團(tuán)mtv頻道總導(dǎo)演； 華娛衛(wèi)視“石頭剪子布”總導(dǎo)演； cctv“開心辭典”、“全家總動(dòng)員”、“三星智力快 車”、“實(shí)話實(shí)說(shuō)”總導(dǎo)演； 我們要您了解我們要您了解 l 平民皇后平民皇后是什么節(jié)目？是什么節(jié)目？ 1.1.節(jié)目

5、介紹節(jié)目介紹 2.2.受眾分析受眾分析 3.3.八大特色八大特色 l 節(jié)目的品牌建設(shè)？節(jié)目的品牌建設(shè)？ 1.1.立體交叉式宣傳立體交叉式宣傳 2.2.整合傳播架構(gòu)整合傳播架構(gòu) l 為何要選擇為何要選擇平民皇后平民皇后？ 1.1.價(jià)值分析價(jià)值分析 2.2.價(jià)格成本價(jià)格成本 3.3.客戶回報(bào)客戶回報(bào) 參賽者為獲“皇冠”，講述動(dòng)人故 事，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。 通過(guò)互動(dòng)，當(dāng)場(chǎng)選出本屆“平民皇 后”（五選一）得主。 以超大批量 (單家庭全年用量日用 品)或參賽者愿望物化為獎(jiǎng)品，實(shí) 現(xiàn)愿望。 名稱：平民皇后 播出形式：錄播 類型: 公益型+互動(dòng) 片長(zhǎng)：55分鐘 播出機(jī)構(gòu)：旅游衛(wèi)視 播出時(shí)間：每周六上午10：00-1

6、1：00 主持人：待定 網(wǎng)址： 關(guān)關(guān) 于于 節(jié)節(jié) 目目 選手界定：選手界定： 30-55歲的平民女性。歲的平民女性。 目標(biāo)選手目標(biāo)選手 收看電視的主要人群 受受 眾眾 分分 析析 收視群收視群： 2%-6% 2%-6% 旅游衛(wèi)視覆蓋旅游衛(wèi)視覆蓋：全國(guó)31個(gè)省和300 多個(gè)城市，覆蓋人口3.5億，央視- 索福瑞全部85個(gè)調(diào)查城市中，其 覆蓋54個(gè)，覆蓋率達(dá)63.5%，京 滬津及重慶均全網(wǎng)進(jìn)入。 受受 眾眾 分分 析析 收視群收視群： 2%-6% 2%-6% 目標(biāo)觀眾目標(biāo)觀眾 百姓：百姓： 有同情心，求平等地位，對(duì)人生不失信心的人群。 慈善公益事業(yè)積極參與者： 有社會(huì)責(zé)任心的單位個(gè)體等。 國(guó)內(nèi)互動(dòng)

7、節(jié)目多以年輕人為受眾群，無(wú)一服務(wù)于服務(wù)于30-55 歲女歲女性性，而 這部分被忽視在高收視率互動(dòng)節(jié)目之外的觀眾，卻是社會(huì)主收視及日 用、快速消費(fèi)品的主力購(gòu)買人群。本節(jié)目將填補(bǔ)此空白。 女性為主（30歲以上） 擁有采購(gòu)權(quán)的主要人群 l 立意平民化立意平民化 l 參賽無(wú)門檻參賽無(wú)門檻 l 填補(bǔ)目標(biāo)觀眾互動(dòng)空白填補(bǔ)目標(biāo)觀眾互動(dòng)空白 l 團(tuán)隊(duì)精英化團(tuán)隊(duì)精英化 l 高預(yù)算保證高預(yù)算保證 l 制作高藝術(shù)化制作高藝術(shù)化 l 多平臺(tái)交叉營(yíng)銷多平臺(tái)交叉營(yíng)銷 l 贊助低門檻贊助低門檻 高收視率的保障 八八 大大 特特 色色 廣大的 目標(biāo)消費(fèi)群體 180% 其他欄目的 預(yù)算投資 附加多重的宣傳 使你的品牌 多次曝光

8、 制作+現(xiàn)金=0 大眾消費(fèi)品最佳合作平臺(tái)大眾消費(fèi)品最佳合作平臺(tái) 家用產(chǎn)品、食品、電子產(chǎn)品、化妝品、交通工具、旅行酒店產(chǎn)品等。家用產(chǎn)品、食品、電子產(chǎn)品、化妝品、交通工具、旅行酒店產(chǎn)品等。 節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)獎(jiǎng)品擺放 具強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力！ 宣傳語(yǔ)： l夢(mèng)想面前人人平等； l真實(shí)激蕩心靈，感動(dòng)開啟財(cái)富； l經(jīng)歷就是財(cái)富； 品品 牌牌 建建 設(shè)設(shè) 打造知名品牌電視欄目 2007年49月全年傳播力度峰值表 4 4月月 公眾人 電視廣告 超市媒體 報(bào)紙炒作 -社區(qū)蘭 網(wǎng)絡(luò)廣告 雜志廣告 網(wǎng)絡(luò)活動(dòng) 超市媒體 報(bào)紙炒作 -社區(qū)蘭 - 病毒式傳播 -車體廣告 -報(bào)紙?jiān)u選 -雜志評(píng)選 -網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)評(píng) 選 -電視公佈 5 5月

9、月 6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月 雜志廣告 電視廣告 超市媒體 報(bào)紙炒作 -社區(qū)蘭 參加?jì)D聯(lián)社 區(qū)民政部的 討論會(huì) 召開新聞發(fā)布 會(huì)。邀請(qǐng)相關(guān) 媒體參加 入市就掀起話題 風(fēng)暴 以引爆率最高的 異質(zhì)結(jié)合 “社區(qū)信（選） +報(bào)紙”進(jìn)行上 市期的密集投放 引發(fā)探索欲望 的事件 讓事件本身具 有話題性 互動(dòng)性符合 調(diào)性的活動(dòng) 引發(fā)目標(biāo)群 的參與熱情 與話題 專屬色彩視 覺(jué)呈現(xiàn) 短期媒體與長(zhǎng) 期媒體的配合 媒體的集中性 活動(dòng)的配合性 導(dǎo)入期導(dǎo)入期報(bào)道會(huì)報(bào)道會(huì)廣告廣告poppop活動(dòng)事件活動(dòng)事件網(wǎng)站網(wǎng)站/ /網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)活動(dòng) 旅游衛(wèi)視節(jié)目中滾動(dòng)播出大量宣傳片及報(bào)道（海選參賽者過(guò)程及外采）； 全

10、國(guó)138家旅游城市交換播出節(jié)目； 目標(biāo)觀眾調(diào)查問(wèn)卷； 都市廣播聯(lián)盟同步直播，包括全國(guó)29個(gè)省/市/自治區(qū)/直轄市； 63家城市電臺(tái)； 新浪網(wǎng)直播,報(bào)名參賽,目標(biāo)觀眾群專欄,互動(dòng)專區(qū) sms或ivr投票，有獎(jiǎng)參與 音樂(lè)網(wǎng)站征集作曲 報(bào)刊 全國(guó)城市報(bào)業(yè)發(fā)行網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟，包括北京晚報(bào)、法制晚報(bào),天津日?qǐng)?bào)集團(tuán),哈爾 濱日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、城市晚報(bào)、沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、大連日?qǐng)?bào)、今晚報(bào)、燕趙 都市報(bào)、大眾日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、揚(yáng)子晚報(bào)、杭州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)等50家媒體. 雜志 好管家, 時(shí)尚雜志集團(tuán)各雜志.女友,知音,姐妹觀眾目標(biāo)等30家雜志. 媒體優(yōu)勢(shì)： 密集的人流是戶外廣告的主要受眾，廣告的到達(dá)率和傳播率非常可 觀。欄目開

11、播發(fā)布的欄目公交海報(bào)，畫面精美，幅面巨大，內(nèi)容、形式引人關(guān)注， 搭載宣傳更會(huì)引起注目和聯(lián)帶，并起到弱化企業(yè)廣告的商業(yè)味道，大大提高廣告的 易接受率。 季度及專輯演出、新聞發(fā)布會(huì) 多平臺(tái)交叉銷售多平臺(tái)交叉銷售 l平民皇后平民皇后網(wǎng)站網(wǎng)站 l平民皇后平民皇后的衍生產(chǎn)品的衍生產(chǎn)品 l為廣告廠商提供的數(shù)據(jù)研究為廣告廠商提供的數(shù)據(jù)研究 l電臺(tái)的聯(lián)播的整合營(yíng)銷載體電臺(tái)的聯(lián)播的整合營(yíng)銷載體 價(jià)價(jià) 值值 回回 報(bào)報(bào) 高品質(zhì)的節(jié)目：制作的高預(yù)算高品質(zhì)的節(jié)目：制作的高預(yù)算 和高藝術(shù)化；和高藝術(shù)化； 定位平民，擁有最廣大的收視定位平民，擁有最廣大的收視 群體；群體； 3030歲以上女性，是中國(guó)家庭擁歲以上女性，是中

12、國(guó)家庭擁 有購(gòu)買決策的核心人群；有購(gòu)買決策的核心人群； 贊助低門檻，千人成本很低；贊助低門檻，千人成本很低； 大平臺(tái)合作：除欄目外，還捆大平臺(tái)合作：除欄目外，還捆 綁網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、電臺(tái)營(yíng)銷、地面綁網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、電臺(tái)營(yíng)銷、地面 活動(dòng)營(yíng)銷等?；顒?dòng)營(yíng)銷等。 品牌建設(shè)品牌建設(shè) 高收視率高收視率 低千人成本率低千人成本率 高訴求高訴求 影響購(gòu)買決策影響購(gòu)買決策 強(qiáng)化營(yíng)銷、拉動(dòng)銷售額強(qiáng)化營(yíng)銷、拉動(dòng)銷售額 整整 體體 回回 報(bào)報(bào) 方方 案案 廣告回報(bào)廣告回報(bào) 30貼片廣告：價(jià)值為 11,000 元人民幣 15貼片廣告：價(jià)值為 6,160 元人民幣 指定位置：加收5%-15% 節(jié)目回報(bào)節(jié)目回報(bào) 片頭或片尾5標(biāo)板 片尾

13、字幕鳴謝 主持人口播 片中產(chǎn)品呈現(xiàn) 演播室或屏幕呈現(xiàn)企業(yè)名稱或標(biāo)識(shí) 推廣回報(bào)推廣回報(bào) 所有相關(guān)宣傳 節(jié)目宣傳片 媒體回報(bào)媒體回報(bào) 各電視臺(tái)、都市廣播聯(lián)盟，戰(zhàn)略合作網(wǎng)站新浪網(wǎng)、全國(guó)城市報(bào)業(yè) 發(fā)行網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟等媒介等進(jìn)行立體交互報(bào)道，還可通過(guò)新浪網(wǎng)征集 故事和提交參加節(jié)目申請(qǐng)表或報(bào)名者錄音錄像資料. 媒體聚焦會(huì) 整體回報(bào)方案 整體回報(bào)方案 總冠名展現(xiàn)形式如下圖所注：總冠名展現(xiàn)形式如下圖所注： 全年獨(dú)家總冠名費(fèi)：全年獨(dú)家總冠名費(fèi)： 500500萬(wàn)萬(wàn) 1、所有涉及“平民皇后”的宣傳均冠上“xx (冠名商)平民皇 后”，包括平面、網(wǎng)站、電視、戶外、調(diào)頻等； 2、每期節(jié)目片頭片尾各出現(xiàn)兩次5秒冠名標(biāo)版， 5秒

14、標(biāo)版體現(xiàn) 及主持人口播：“xx平民皇后”； 3、每周一次直播現(xiàn)場(chǎng)演播室主背景板為“xx平民皇后”； 4、每周一次直播現(xiàn)場(chǎng)演播室地板廣告出現(xiàn)企業(yè)名稱和標(biāo)識(shí)； 5、節(jié)目中插播兩次15秒廣告或一次30秒廣告； 6、節(jié)目中熒屏角標(biāo)出現(xiàn)15分鐘冠名客戶的權(quán)益； 7、節(jié)目宣傳片體現(xiàn)冠名客戶權(quán)益，每天不少于2次； 8、媒體每周均報(bào)道xx皇后獎(jiǎng)得主名單； 9、節(jié)目跟蹤報(bào)道xx皇后獎(jiǎng)得主獎(jiǎng)后片段； 10、聯(lián)合策劃并開展“xx平民皇后”系列親民營(yíng)銷活動(dòng)；冠名 商也可在自己經(jīng)營(yíng)商品上使用“xx平民皇后”字樣，以做統(tǒng) 一宣傳。 ： ： 1、每期節(jié)目插播一條15秒廣告，全年共計(jì)52條，6160元/條， 7.5折 24萬(wàn)

15、/套; 2、每期節(jié)目插播一條30秒廣告，全年共計(jì)52條，11000元條， 7折 40萬(wàn)元/套; 3、廣告段位中頻道宣傳片及活動(dòng)冠名商標(biāo)版位置外，指定廣 告正一、倒一位置加收15%；正二、倒二加收10%；正三、 倒三加收5%。 每期每家：贊助商產(chǎn)品價(jià)值不低于y5000 獎(jiǎng)品贊助：無(wú)廣告制作費(fèi)，無(wú)現(xiàn)金購(gòu)買廣告播出 （ 冠名除外 ） 獎(jiǎng)品不求大求貴 （日用品類），但求合適。 廣告同時(shí)段30 秒價(jià)格及制作費(fèi)表格見(jiàn)右表： 廣告價(jià)制作費(fèi) 同時(shí)段30秒費(fèi)用11，000元100-150萬(wàn)元 贊助商現(xiàn)金支出0元0元 每期每家：贊助商產(chǎn)品價(jià)值不低于y5000 廣告權(quán)益：廣告權(quán)益： 1、每期欄目?jī)?nèi)熒屏下方出現(xiàn)字幕，

16、本欄目服裝由“獨(dú)家贊助”； 2、每次不低于10秒、出現(xiàn)頻次不低于2次； 3、欄目片尾字幕鳴謝，出現(xiàn)企業(yè)名稱或標(biāo)識(shí)。 全年獨(dú)家贊助費(fèi)：主持人每期服裝一套 附附: :旅游衛(wèi)視廣告刊例價(jià)旅游衛(wèi)視廣告刊例價(jià) 播出價(jià) 廣告時(shí)段 播出時(shí)間30秒15秒10秒5秒 a特33,88019,36011,6167,744 19:55-22:45 （周六/ 周日） a130,80017,60010,5607,040 19:55-22:15 （周一至周五） 11:05-15:55 （周六/ 周日） 17:50-19:00 （周六/ 周日） a226,40014,9609,0206,050 17:50-19:00 （周一

17、至周五） 19:00-19:55 （周一至周日） 22:15-22:45 （周一至周五） 22:45-00:45 （周一至周日） b114,3007,9204,7303,190 11:05-15:55 （周一至周五） 15:55-17:50 （周一至周日） b211,0006,1603,7402,530 07:00-11:05 （周一至周日） c 00:45-07:00 （周一至周日）8,8004,6202,6401,760 1、a段為節(jié)目首播時(shí)段，b段為白天重播時(shí)段，c段為夜間重播時(shí)段。 2、廣告安排一般以隨機(jī)播出為原則，客戶若需指定位置或組序，則加收20%廣告費(fèi)。 單單位：人民位：人民幣幣

18、（元）（元） 感謝您的合作！ 祝您今日愉快！祝您今日愉快！ 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定

19、位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)

20、買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需

21、求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來(lái)劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 分析分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素， 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專 業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)， 從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)

22、爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng) 占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) g

23、dp、人口、人均gdp、 固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè) 人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、 消費(fèi)水平、人均居住面積、住 宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、 開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣 工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、 價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)

24、、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境 和市場(chǎng)和市場(chǎng) 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動(dòng)階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800800 30003000 30003000 40004000 40004000 80008000 800

25、08000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅 過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配， 將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 / /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資

26、 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.5 5 0.59 7.6

27、 0.5 0 0.55 11.2 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 13 88 2 14 86 7 10 31 3 80 94 96 41 85 24 77 48 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場(chǎng)場(chǎng)分析分析 （住宅

28、）（住宅） 1 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格 2 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn) 行劃分）行劃分） 3 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析 4 4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分 析析 5 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第四步第四步 項(xiàng)目市項(xiàng)目市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征

29、一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo)最

30、終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swo t分析 swot工具（項(xiàng)目+環(huán) 境+競(jìng)爭(zhēng)） swot分析的價(jià)值要素 s/ws/w（優(yōu)（優(yōu) 勢(shì)勢(shì)/ /劣勢(shì)）劣勢(shì)） 的價(jià)值要的價(jià)值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項(xiàng)目 要素 具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要

31、素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/to/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/ /威威 脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值 要素要素 宏觀要素 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （宏觀政策） /重大城市變 革 中觀要素 行業(yè)形勢(shì) （一、二、 三級(jí)市場(chǎng)）/ 城市規(guī)劃 （交通、市 政配套、開 發(fā)重點(diǎn)、熱 點(diǎn)等） 微觀要素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) （片區(qū)、樓 盤、戶型）/ 客戶流向 觀點(diǎn)的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng) 調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和 機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心 優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們 “挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所 在。 swot分析 我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威

32、脅 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) s 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) o 威脅威脅 t 劣勢(shì)劣勢(shì) w 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的 錯(cuò)誤 1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò) 2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視 項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性 3。 過(guò)于偏重對(duì)過(guò)于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用 4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好 房地產(chǎn)市 場(chǎng)是變化 的，因此 市場(chǎng)分析 應(yīng)貫穿于 整個(gè)項(xiàng)目 開發(fā)過(guò)程， 根據(jù)市場(chǎng) 的變化及 時(shí)調(diào)整戰(zhàn) 略。 地產(chǎn)

33、江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議： 市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！ 數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目）， 便于整理分析；便于整理分析； 基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn) 題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。 excel表格示例1 excel表格示例2 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部

34、分 案例學(xué)習(xí) 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)

35、爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)

36、方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 2

37、。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來(lái)劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 分析分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素， 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專 業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)， 從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)

38、目的市場(chǎng) 占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、 固定資產(chǎn)投資、新批三

39、資企業(yè) 人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、 消費(fèi)水平、人均居住面積、住 宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、 開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣 工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、 價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員

40、訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境 和市場(chǎng)和市場(chǎng) 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動(dòng)階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800800 30003000 30003000 40004000 40004000 80008000 80008000以以 上上 生存、改 善需求兼 有

41、宏觀經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅 過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配， 將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 / /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)

42、指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.5 5 0.59 7.6 0.5 0 0.55 11.2 恩格爾系數(shù)與

43、住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 13 88 2 14 86 7 10 31 3 80 94 96 41 85 24 77 48 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場(chǎng)場(chǎng)分析分析 （住宅）（住宅） 1 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類

44、土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格 2 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn) 行劃分）行劃分） 3 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析 4 4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分 析析 5 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟 和方法 3。方法 第四步第四步 項(xiàng)目市項(xiàng)目市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地