房地產(chǎn)-DOC-2房地產(chǎn)策劃-DOC08年上半年包頭房地產(chǎn)市場分析報告-55DOC

1、2008年1-5月份包頭房地產(chǎn)市場分析報告2008年5月1號目 錄第一部分 包頭市城市概況 3- 9第二部分 包頭市房地產(chǎn)1-5月份市場動態(tài) 10-11第三部分 包頭市新建商品房1-5月份市場交易情況 12-13第四部分 青昆兩區(qū)1-5月份度客戶分析 14-19-第五部分 市場分析總結 20-21第六部分 個案樓盤概況 22-23第七部分 代表性樓盤分析 23-53第八部分 總結 54第一部分 包頭市城市概況包頭市城市概況歷史沿革包頭地名的由來，一說是蒙語包克圖的音譯，意思是有鹿的地方；另一說，過去曾是西部地區(qū)最大的皮毛集散地，有水旱碼頭之稱，也被稱作泊頭，隨著時間的推移，逐漸演變?yōu)榘^。包頭

2、的歷史可以追溯到6000年前的新石器時代，是歐亞大陸草原文明和黃河流域農(nóng)業(yè)文明的交匯地段，歷史文化遺存十分豐富，有趙長城、秦長城、麻池古城遺址，南北朝時期還有兩位皇帝定都于此。地理位置及氣候包頭位于內蒙古自治區(qū)西部，地處渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河上游資源富集區(qū)交匯處，北部與蒙古國接壤，南臨黃河，東西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫貫中部。包頭的地理座標是東經(jīng)度分至度分、北緯度分至度分，面積為平方公里。 包頭境內有陰山山脈的大青山、烏拉山（以昆都侖河為界），山峰平均海拔米，最高峰海拔米。包頭市由中部山岳地帶、山北高原草地和山南平原三部分組成，呈中間高，南北低，西高東低的地勢。黃河流經(jīng)包頭市境內

3、公里，公路、鐵路兩橋并行飛架黃河南北。 包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風氣候。這里景色宜人，氣溫適度。據(jù)包頭市2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2002年包頭市年均氣溫.，年最低氣溫.，年最高氣溫.， 年降水總量.毫米，年最大風速.米秒，平均風速.米秒，年日照時數(shù)小時，年平均相對濕度，全年沙塵天氣次。夏秋之時，是包頭絕佳季節(jié)，清風送爽，花香色艷，瓜果豐盛，蔬菜充足，是理想的避暑勝地。冬春二季，冰封雪飄，銀裝素裹，別具北國特色。行政區(qū)劃及土地面積包頭市轄個旗、縣、區(qū)，其中：個市區(qū)（昆都侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）個礦區(qū)（白云鄂博礦區(qū)、石拐區(qū)），個農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)（土默特右旗、達爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽縣、九

4、原區(qū)）。總面積平方公里人口數(shù)量2007年末包頭市戶籍總人口263萬人，目前主要城區(qū)人口123萬人。包頭宏觀經(jīng)濟狀況綜合經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展加速提質。初步測算，包頭市gdp總量800億元，按可比價格計算，比上年增長24%，為近9年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值32億元，增長3%；二產(chǎn)業(yè)增加值444億元，增長29%；三產(chǎn)業(yè)增加值324億元，增長20%。按常住人口計算，人均gdp為32000元。在經(jīng)濟快速增長的同時，經(jīng)濟運行的質量明顯提高，包頭市實現(xiàn)財政總收入102.2億元，增長39.4%，創(chuàng)歷史新高。結論：包頭人均gdp指數(shù)已經(jīng)逼近4000美元大關，初步達到了中等發(fā)達國家水平，人均收入及支出2006年

5、，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15211元，人均消費性支出11625元，恩格爾系數(shù)下降為32.3%。隨著收入水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民生活水平和消費觀念發(fā)生了重大變化，生活消費支出全面增長，消費結構日趨合理，消費檔次明顯提升，具有現(xiàn)代家庭生活標志的許多耐用消費品，如移動電話、空調、電腦、小轎車等開始進入尋常百姓家庭。結論：包頭城鎮(zhèn)居民中等收入者人均收入約為2萬元，則以雙職工家庭為例，年收入約為4萬元，則可承受的住房消費約為18萬元25萬元。工業(yè)結構包頭市以加快工業(yè)改組改造和結構優(yōu)化升級作為經(jīng)濟結構調整的主攻方向，并運用高新技術和先進適用技術改造傳統(tǒng)工業(yè)，加快以電子信息為代表的高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展，

6、大力發(fā)展稀土、綠色產(chǎn)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)，構筑了新型的工業(yè)結構體系。自主增長機制的初步形成，經(jīng)濟效益明顯改善，經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、協(xié)調、健康發(fā)展的良好態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)今年一季度，我市在建房地產(chǎn)項目總投資129.4億元，項目總規(guī)模794.2萬平方米，其中住房項目總規(guī)模660.4萬平方米。經(jīng)濟適用住房處于合理的比例范圍，其新建項目規(guī)模占住房新建項目規(guī)模的21.6%。在建房地產(chǎn)項目保持良好發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，達到37.17%，住宅產(chǎn)業(yè)集中度更是突破40%，達到41%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作能力顯著增強。有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在建項目總投資超億元的開發(fā)企業(yè)數(shù)量占到48.8%，5000萬

7、到1億元的開發(fā)企業(yè)數(shù)量占到18.89%，1000萬元以下的開發(fā)企業(yè)僅1家。房地產(chǎn)開發(fā)項目中，從在建項目總投資角度分析，億元以上在建項目個數(shù)占到37.07%，5000萬到1億元在建項目個數(shù)占到18.97%，1000萬元以下在建項目個數(shù)僅3個，在建項目資本運作規(guī)模不斷擴大；從在建項目規(guī)模角度分析，10萬平方米以上在建項目占在建項目總數(shù)的18.1%，而不足1萬平方米在建項目僅有3個，住房開發(fā)建設中，10萬平方米以上在建項目占項目總個數(shù)的14.29%，5萬平方米到10萬平方米在建項目占項目總個數(shù)的21.43%，不足1萬平方米項目僅6個。房地產(chǎn)投資2007年1至11月份，包頭市房地產(chǎn)市場整體上保持持續(xù)、

8、健康、平穩(wěn)的運行發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模達到729.40萬平方米，較去年全年（562.4萬平方米）增長167萬平方米，與去年同期相比增長36.9%；住宅建設規(guī)模629.97萬平方米，同比增長49.6%；商業(yè)營業(yè)用房建設規(guī)模74.54萬平方米，同比下降30.4%。其中，今年新開工面積449.54萬平方米，同比增長17.7%；住宅新開工面積377.29萬平方米，同比增長13.5%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積48.89萬平方米，同比增長2.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成77.95億元，同比增長45.5%，占全市固定資產(chǎn)投資785億元的9.93%，占第三產(chǎn)業(yè)投資361.91億元的21.54%。住宅完成投資6

9、4.68億元，同比增長49.6%，商業(yè)營業(yè)用房完成投資10.56億元，同比增長5.4%。其中，市四區(qū)及高新區(qū)房地產(chǎn)投資分別為（昆區(qū)）19.64億元，（青山區(qū)）23.12億元，（東河區(qū)）14.94億元，（九原區(qū)）1.40億元，（高新區(qū)）15.95億元。今年一季度，全市各類房屋登記辦證4729套、面積42.06萬平方米、金額6.97億元，同比增長了10.5%、3.3%、-3.9%，環(huán)比下降了37.6%、35%、34.8%。其中新建商品房登記辦證2628套、面積23.2萬平方米、金額4.24億元，同比增長了6.1%、22.6%、-9.2%，環(huán)比下降了45.3%、42%、42.6%；存量房登記辦證21

10、01套、面積18.86萬平方米、金額2.73億元，同比增長了16.4%、-13.4%、5.8%，環(huán)比下降了24.4%、23.7%、17.3%。房地產(chǎn)抵押登記共辦理2935件，抵押登記面積54.91萬平方米，抵押登記金額為11.16億元，同比增長了14.1 %、-24.8%、41.6%，環(huán)比增長了29.6%、-32.7%、-36.4%。通過數(shù)據(jù)反映，我市房地產(chǎn)開發(fā)建設與投資繼續(xù)保持較高幅度的增長，其中，住宅開發(fā)建設增長較高，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)建設有所下降。包頭市未來規(guī)劃1. 市域城鎮(zhèn)體系進一步強化市四區(qū)作為主城的核心地位，重點發(fā)展旗、縣政府所在地城鎮(zhèn)和若干建制鎮(zhèn)。城市化水平由現(xiàn)狀的59.5%發(fā)展到

11、2010年67%。在市域內逐步形成以主城鎮(zhèn)為一級城鎮(zhèn)，以薩拉齊鎮(zhèn)、金山鎮(zhèn)、百靈廟鎮(zhèn)、白云礦區(qū)、石拐礦區(qū)為二級城鎮(zhèn)，以110國道沿線為發(fā)展主軸，以呼白、包白、薩托為發(fā)展次軸，職能分工明確的市域城鎮(zhèn)體系。. 城市發(fā)展目標到規(guī)劃期末，城市綜合實力達到全國較大城市平均水平，一、二、三產(chǎn)業(yè)結構合理，城市經(jīng)濟繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、服務功能完善，各項基礎設施配套，生態(tài)環(huán)境顯著改善的現(xiàn)代化城市。3. 城市性質和規(guī)模規(guī)劃將城市性質調整為“包頭市是以冶金、稀土、機械為主的綜合性工業(yè)城市，是內蒙古中西部的經(jīng)濟中心”。確定2010年城市人口規(guī)模124萬人，城市建設用地規(guī)模131平方千米，人均城市建設用地105平方

12、米。4. 總體布局規(guī)劃確定包頭市城市建設用地拓展方向為新市區(qū)向南拓展，東河和九原區(qū)向西北拓展，逐步形成一市二城的布局結構。其基本形態(tài)是青山區(qū)和昆區(qū)為一個城區(qū)組團，東河區(qū)和九原區(qū)為一個城區(qū)組團，兩組團相對獨立的帶狀組團城市。工業(yè)區(qū)分散在城區(qū)邊緣，生活區(qū)集中布置，工業(yè)區(qū)與生活區(qū)之間設大面積防護林帶。第二部分 包頭市房地產(chǎn)1-5月份市場動態(tài)一季度，我市房地產(chǎn)市場供應充足，消費需求繼續(xù)保持旺盛勢頭，商品住房價格同2007年四季度價格水平基本持平，略有上漲，但漲幅不大，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康平穩(wěn)運行態(tài)勢。房地產(chǎn)市場供應充足，產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，規(guī)?；?jīng)營成為主流。一季度，我市在建房地產(chǎn)項目總投資129.4

13、億元，項目總規(guī)模794.2萬平方米，其中住房項目總規(guī)模660.4萬平方米。經(jīng)濟適用住房處于合理的比例范圍，其新建項目規(guī)模占住房新建項目規(guī)模的21.6%。在建房地產(chǎn)項目保持良好發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高，達到37.17%，住宅產(chǎn)業(yè)集中度更是突破40%，達到41%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本運作能力顯著增強。有開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在建項目總投資超億元的開發(fā)企業(yè)數(shù)量占到48.8%，5000萬到1億元的開發(fā)企業(yè)數(shù)量占到18.89%，1000萬元以下的開發(fā)企業(yè)僅1家。房地產(chǎn)開發(fā)項目中，從在建項目總投資角度分析，億元以上在建項目個數(shù)占到37.07%，5000萬到1億元在建項目個數(shù)占到18.97%，

14、1000萬元以下在建項目個數(shù)僅3個，在建項目資本運作規(guī)模不斷擴大；從在建項目規(guī)模角度分析，10萬平方米以上在建項目占在建項目總數(shù)的18.1%，而不足1萬平方米在建項目僅有3個，住房開發(fā)建設中，10萬平方米以上在建項目占項目總個數(shù)的14.29%，5萬平方米到10萬平方米在建項目占項目總個數(shù)的21.43%，不足1萬平方米項目僅6個。從包頭市目前的項目來看，住宅項目開發(fā)體量較大，且銷售的較好，商業(yè)項目體量有限，銷售的不太理想，公寓寫字樓項目呈逐年上升趨勢。從幾個區(qū)域來看：昆區(qū)的房價較高，項目定位較高，除個別樓盤外銷售的都較好。青山區(qū)住宅項目較多，受人們消費理念的影響（賣在昆區(qū)，住在青山），青山區(qū)的住

15、宅銷售的都比較好（除個別戶型面積較大的樓盤）。近幾年，九原區(qū)的房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，幾乎所有的住宅項目銷售的都比較理想，原因有以下幾點：、九原區(qū)的房價較低，是很多中底收入者的首選。、九原區(qū)拆遷規(guī)模較大，拆遷戶購房很多。、包頭市的整體規(guī)劃是發(fā)展建設路兩邊，是一個城市發(fā)展新的重點，且各大機關單位都往建設路兩邊遷移。、該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、交通便利、空氣清新，發(fā)展的空間較大，升值空間較大。東河區(qū)、東河區(qū)開發(fā)面積較大，以舊城改造為主，房價較低，道路較亂，開發(fā)重點在東河槽兩岸和北梁。周邊旗縣，固陽縣、白云區(qū)、達茂旗、土右旗正處于起步發(fā)展階段，房價較低，石拐區(qū)由于地質淪陷所以人口都是外遷，開發(fā)幾乎沒有。第三部分

16、 包頭市新建商品房第一季度市場交易情況房地產(chǎn)市場消費需求旺盛，市場周期仍處于上行區(qū)間，交易金額穩(wěn)步增漲，商品住房交易面積有所下滑。2008年一季度我市房地產(chǎn)市場成交金額13.83億元，其中住房成交金額10.11億元。商品房交易面積達到34.93萬平方米，交易金額11.11億元，商品住房交易面積30.32萬平方米，（1月8萬平方米，2月6.92萬平方米，3月15.4萬平方米）交易金額8.51億元。存量房交易面積18.86萬平方米，交易金額2.7億元，其中存量住房交易面積14.05萬平方米，交易金額1.6億元。市四區(qū)及稀土高新區(qū)商品房交易金額同比穩(wěn)步增長，交易面積有所下滑。市四區(qū)及稀土高新區(qū)商品住

17、房價格相比2007年四季度，上漲0.51%。商品住房銷售金額需求彈性19.73，表明商品住房價格上漲，交易金額也在增長，市場有效需求依然旺盛，房地產(chǎn)市場周期仍處于上升周期。商品住房銷售面積需求彈性是28.57，絕對值偏大有房貸新政對交易量的影響，也說明消費市場對價格變化比較敏感，如果房價漲幅比較大，將引起交易面積大幅下降。空置商品住房面積有所增長，主要來源于144平方米以上商品住房，我市商品住房市場應加大中低價位、中小套型普通商品住房以及經(jīng)濟適用住房供應，增大市場容量。房地產(chǎn)抵押市場、租賃市場保持良好的發(fā)展勢頭。一季度房地產(chǎn)抵押登記面積54.91萬平方米，抵押登記金額11.16億元，其中住宅抵

18、押登記面積30.13萬平方米，抵押登記金額2.8億元。商業(yè)用房租賃登記備案63.56萬平方米。一季度我市房地產(chǎn)市場規(guī)?；?jīng)營程度越來越高，市場競爭日益激烈，與此同時，受信貸政策影響，需注意市場供應結構調整，滿足百姓需求?？偨Y：今年一季度我市商品房放量仍然很大，同比上一年度有較大的增幅，但從銷售角度來看，一季度商品房交易面積有所下滑，可以看出今年包頭市房地產(chǎn)業(yè)從銷售角度來看面臨的壓力較大。 第四部分 青昆兩區(qū)1-5月份成交客戶分析 、昆區(qū)客戶資料分析1、 客戶來源2、 選擇媒體3、戶型面積需求4、 購房用途5、購房者職業(yè)6、購房者年齡 、青山區(qū)客戶資料分析1、 客戶來源2、 選擇媒體3、戶型面積

19、需求4 購房用途5、購房者職業(yè)6、購房者年齡第五部分 市場分析總結一、分析小結n 包頭市是內蒙古經(jīng)濟實力最強的地去，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且該地的地理位置優(yōu)越，處于呼包鄂東中心，往來交通便利，利于區(qū)域內房地產(chǎn)高端項目客源的拓展。n 包頭市08年房地產(chǎn)項目開發(fā)建設規(guī)模增長快，商品住宅供應量充足。n 08年1-5月份包頭市房地產(chǎn)市場交易形勢喜人，新建商品房成交套數(shù)、成交面積及成交均價均同比上年同期有上漲。n 包頭市四區(qū)房地產(chǎn)市場價格差距顯著：昆區(qū)最高，東河區(qū)最低。東河區(qū)該季度的成交均價均低于全市同期平均水平。青山區(qū)該季度成交均價比全市平均水平略高，值得關注。n 包頭市目前的投資性購房主要選擇在昆區(qū)

20、和青山區(qū)的商業(yè)中心。n 高新區(qū)該季度新建商品房成交量增長率居全市之首。n 昆區(qū)南部該季度的土地方量較大。n 昆區(qū)地處包頭市的中心地帶，是包頭市政治、經(jīng)濟、商業(yè)、商務中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設施建全。房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，有多家外地開發(fā)商在此進行開發(fā)，主要以福建、廣東、浙江為主。目前在售的項目有恒隆公寓、天天公寓、金茂豪庭等，整體均價在3800-4500元平方米區(qū)間，甚至有的樓盤達到6000。區(qū)域內整體主力戶型以80-100平方米區(qū)間的兩居為主，120-136的三居為輔，以及少量的150-170的三居和200以上的復式結構。區(qū)域目標購買客戶群主要集中在包鋼的高級管理層、醫(yī)院，學校教師、個

21、體生意人及銀行和政府公務員，還有來自東勝、呼市、山西等外地和一小部分的本地投資客戶。根據(jù)包頭市整體規(guī)劃，區(qū)域內未來的發(fā)展方向將向昆區(qū)的北部和南部傾斜，將約有10多萬平方公里左右的土地進行收購整理掛牌出售。土地價格在90-100萬/畝，通過我司對國土局走訪，獲悉該區(qū)域南部已有幾塊土地掛牌，每畝價格在95-105萬不等。東亞信華、保利等大公司已經(jīng)獲得土地。青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購物服務設施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。目前在售的項目有九星國際、意城晶華、歐鹿生活城、青山國際等，整體均價在3500-4200之間，甚至達到4

22、500。區(qū)域內整體主力戶型以85-105兩居為主，120-135三居為輔，還有少量的130-150的三居。目標購買客戶群主要集中在一機、二機、個體生意人及東勝、呼市、山西、北京的投資客戶。n 九原區(qū)是包頭四城區(qū)之一，位于包頭市中心位置，處于東河區(qū)和青山區(qū)之間，由建設路貫穿連接東河區(qū)、九原區(qū)、青山區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通通訊便利，伴隨包頭市的經(jīng)濟發(fā)展以及城市規(guī)劃落實，市政府的遷入、商務區(qū)的完善、新都市城區(qū)的建設、市體育場館的落成，九原區(qū)已成為包頭市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的主城區(qū)。目前在售的項目較少，價格偏低，均價在2500-3200之間。戶型以一居60-70，兩居80-90左右，三居所占比率較少。

23、區(qū)域內購買客戶群主要是工薪層和當?shù)噩F(xiàn)住居民以及部分外區(qū)域看好區(qū)域發(fā)展方向的少部分投資客戶。n 東河區(qū)以舊城老城改造為主，開發(fā)重點在東河槽和北梁地區(qū)，代表性樓盤有鹿鳴苑、龍藏新城、東豪國際、鼎泰風華等，均價在2300-2800之間，戶型以一居50-70，兩居80-110左右，有較少一部分大面積或復式結構住宅。區(qū)域購買客戶群主要是東河區(qū)工薪階層和較少一部分投資課。第六部分 個案樓盤概況（一）在售競爭樓盤銷售概況項目主力面積銷售套數(shù)銷售周期銷售率銷售均價（元/）都市豪庭10870014個月4500恒隆公館4530014個月5100新星壹品110-2704745個月4400天天公寓60-9059210

24、個月803950歐風麗景125-19552420個月704200田城御庭苑124-18048012個月653450鼎泰風華60-1502289個月90%3100鹿鳴苑90-1207867個月75%2900恒通國際公寓121-18121611個月754680/時代天驕80-14052219個月902450東豪國際城80-120122211個月952650/寧鹿水岸90-12026217個月992800/明日星城（東）85-15890050%2300多層2800小高南海鴻龍灣200-3001256個月30%8000別墅保利百合（東）90-1388008個月99%2800東河國際100平以下9004

25、0%2400龍藏新城90-1301400未開預定60%預計2900龍宇國際60-1395個月2500九郡嘉園92-1105437個月100%2700蘭溪花園88-12065524個月90%2500山水佳苑70-12034312個月652650/現(xiàn)代城70-20053912個月703750/新泰花苑77-21724412個月922900/松石名第89-1953369個月703600/金茂豪庭120-187180-28復式5326個月一期80%5000/鹿港小鎮(zhèn)80-130109310個月3400/日月豪庭50-16013119個月一期售完3500/陽光國際公寓183-2281316個月17%44

26、00/陽光雅居101-2478067個月60%4070/寶林苑80-1903508個月92%3200金頂商務大廈120-130019613個月95%5600九星-soho領寓30-702404個月70%4500第七部分 代表性樓盤個案分析昆區(qū)樓盤個案分析1、恒隆公館地理位置包頭市昆區(qū)鋼鐵大街，海德酒店西側發(fā)展商包鋼恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式公寓、住宅、商鋪產(chǎn)品類型高層占地面積10370建筑面積55327容積率5.34綠化率30總棟數(shù)2棟高層總套數(shù)住宅（含公寓）484套開盤時間2007年6月1日戶型二室二廳119 34套，二室二廳138 2套，三室二廳136 25套，三室二廳153 68套，

27、四室二廳172194 82套，敞開式（公寓）4147 238套，敞開式（公寓）8192 20套，敞開式（公寓）122139 15套主力戶型三室二廳153，四室二廳172194，敞開式（公寓）4147最低價3500元/整體均價4900元/普通住宅均價4300元/公寓均價5000元/物業(yè)收費未定優(yōu)惠政策位定銷售情況售出390套左右銷售率81周邊配套項目地處昆百商圈，周邊配套完善項目配套速8酒店，會所，空中花園智能化配套小區(qū)24小時實施攝像監(jiān)控；24小時電子巡更；可視對講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通情況交通便利，25路、11路、5路等公交線路從此經(jīng)過。廣告主題百年尊崇 貴族領域點評：項目所處位置優(yōu)越，前

28、期引進速8酒店做返租式公寓，面積小，總價低銷售的比較好，后期推出一棟小豪宅，面積稍大，加上市場變動，銷售的不是很好2、萬豪國際地理位置包頭賓館院內西樓發(fā)展商包頭市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)態(tài)形式公寓、寫字樓、賓館產(chǎn)品類型高層占地面積79774建筑面積1224萬容積率194綠化率316總棟數(shù)1總套數(shù)836開盤時間2007101戶型公寓41平米，寫字樓80平米主力戶型敞開式公寓 寫字樓最低價5450整體均價6000寫字樓均價6100公寓均價5950物業(yè)收費公寓225 寫字樓2.80優(yōu)惠政策沒有銷售情況售出近400套銷售率寫字樓80%公寓50%周邊配套地處包百商圈，周邊配套完善項目配套公寓、寫字樓、5a級

29、酒店智能化配套5a級智能化標準交通情況10、1、11、25等公交路經(jīng)于此，交通便利廣告主題鹿城首家5a級商務品牌點評：項目所處位置優(yōu)越，包頭賓館迎賓樓改造項目，配套高檔，在售的有寫字樓、公寓、底商。寫字樓銷售的較好，已經(jīng)本售完，由于公寓是廂房，銷售比較慢。3、都市豪庭地理位置包頭市昆區(qū)白云路與鋼鐵大街交匯路口發(fā)展商包鋼恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、公寓、酒店、soho辦公、商鋪產(chǎn)品類型小高層占地面積33437建筑面積30339容積率0.91綠化率30總棟數(shù)首期6棟小高層總套數(shù)住宅220套（其中70套為回遷戶）開盤時間2007.4.22首期戶型二房94-96 40套二房108 100套二房

30、109 60套三房146 20套主力戶型108、109二房（首期產(chǎn)品）最低價3800元/均價4350元/物業(yè)收費未定優(yōu)惠政策開盤當天，一次性99折，且贈送廚房用品微波爐或電磁爐；11樓送閣樓和空中花園銷售情況小面積基本售完，大面積銷售狀況不理想消化率85%周邊配套項目地處昆百商圈，周邊配套完善項目配套項目規(guī)劃設計有園林、會所智能化配套小區(qū)24小時實施攝像監(jiān)控；周界紅外對射報警；24小時電子巡更；可視對講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通狀況在鋼鐵大街上有1、5、11、15、23、25、40、101、134路公共汽車，在白云路上有1、5、8、12、19、29、101路公共汽車廣告主題市中心 爵版 觀禮上流

31、生活點評：項目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，社會配套完善，首期推出產(chǎn)品以100平米左右的戶型吸引消費者的購買欲，但加推的150平米大戶型的產(chǎn)品線銷售速度明顯放慢。4、新星壹品（御園）地理位置包頭市昆區(qū)團結大街阿爾丁植物園北側發(fā)展商大連新星房地產(chǎn)開發(fā)集團生有地產(chǎn)分公司業(yè)態(tài)形式住宅，車庫產(chǎn)品類型多層，小高層占地面積190畝建筑面積30193平方米容積率077綠化率41總棟數(shù)23棟總套數(shù)住宅1120套開盤時間2007.6.1戶型二室二廳107120 31套，二室二廳124144 10套，二室二廳155189 19套，二室二廳256 3套，三室二廳113118 6套，三室二廳124150 73套，三室二

32、廳154189 38套，三室二廳200256 12套主力戶型二室二廳107120，三室二廳124150，三室二廳154189最低價3350元/均價4280元/物業(yè)收費優(yōu)惠政策一次性98折銷售情況售出58套左右消化率30%周邊配套中小學：青松小學，包四十三中，包頭蒙中；醫(yī)院：市腫瘤醫(yī)院，北方醫(yī)院項目配套項目規(guī)劃設計有園林、會所智能化配套小區(qū)24小時實施攝像監(jiān)控；周界紅外對射報警；24小時電子巡更；可視對講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通狀況10、11、20、23、134路公共汽車廣告主題前期是“新星壹品，領秀生活”；目前是“只有唯一才值得品鑒”點評：項目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。項目主要借助

33、緊鄰阿爾丁植物園的優(yōu)勢來宣傳自身的區(qū)位優(yōu)勢。5、天天公寓地理位置包頭市昆區(qū)鋼鐵大街北側、林蔭路西側發(fā)展商包頭裕華置業(yè)有限公司業(yè)態(tài)形式公寓產(chǎn)品類型小高層占地面積不詳建筑面積30480容積率不詳綠化率不詳總棟數(shù)1棟多層、1棟小高層總套數(shù)592套開盤時間2007年6月1日產(chǎn)品戶型一室40平方米二室一廳70-80平方米主力戶型一室40平方米，二室一廳70-80平方米起價3680元/均價3900元/物業(yè)收費不詳優(yōu)惠政策無銷售情況銷售約550套銷售率95周邊配套項目地處昆百商圈，周邊配套完善項目配套無智能化配套無交通狀況在鋼鐵大街上有1、5、11、15、23、25、40、101、134路公共汽車，在林蔭路

34、上有20、23、33、134路公共汽車廣告主題2007包頭前沿時尚引領者點評：項目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，社會配套完善。項目針對昆區(qū)的單身白領階層。6、金茂豪庭地理位置友誼大街74號金茂豪庭發(fā)展商包頭市金茂房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型小高層占地面積57564建筑面積82708容積率07綠化率36%總棟數(shù)17總套數(shù)532開盤時間20079戶型/ 11718 / 116.97 / 兩室兩廳/ 150.98 / 151.19 / 161.28 / 166.73 / 165.19三室兩廳主力戶型12041 1384 最低價4260整體均價5000普通住宅均價物業(yè)收費未定優(yōu)惠政策位定銷售情況一

35、期基本銷售完畢銷售率一期85%周邊配套學校、市場等配套齊全項目配套設有會所、游泳館，充足的地上、地下車位配比，保證業(yè)主及訪客的需求。智能化配套智能化小區(qū)管理，智能化管理地下車場。交通情況周邊有多條公交路線，道路寬闊，交通便利廣告主題城市原點構筑，皇家豪門地界點評：該項目前期積累的客戶較好，加上市里領導在此購房的較多，所以該項目前期銷售的比較好，由于該項目的面積偏大，前期的銷售熱潮過去以后后期銷售的不太理想。7、歐風麗景地理位置昆區(qū)民族東路西側，麗日花園北側，金稅佳苑南側發(fā)展商包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪、車庫產(chǎn)品類型多層、小高層、高層占地面積75173萬建筑面積83431萬容

36、積率1.11綠化率43總棟數(shù)7棟總套數(shù)住宅542套開盤時間2006.8.8戶型情況多層：二室二廳119120 34套，三室二廳149 18套，躍三室二廳169174 6套，躍四室二廳193244 22套小高層、高層：二室一廳120 2套，二室二廳118125 23套，三室二廳161179 197套，四室二廳184200 110套，躍四室二廳197313 36套主力戶型多層：二室二廳119120，躍四室二廳193244；小高層、高層：三室二廳161179，四室二廳184200最低價4200元/平方米整體均價4650元/多層均價3850元/小高層、高層均價4800元/物業(yè)收費1.4元/平方米月優(yōu)惠

37、政策99折銷售情況售出440套銷售率80%周邊配套中小學：青松小學，包四十三中，新城中學；醫(yī)院：市腫瘤醫(yī)院，北方醫(yī)院；綜合市場：凱星建材中心項目配套項目規(guī)劃設計有意大利新古典主義風格藝術園林，但目前小區(qū)內園林和綠地未做。項目還規(guī)劃有米蘭風情商街。項目有會所（會所里有健身館、桑拿、兒童天地及網(wǎng)球場）、景觀泳池、私家車庫、地上及地下停車位。智能化配套小區(qū)還配套有24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周邊界防范系統(tǒng)、家居報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)。交通狀況26路廣告主題前期“擇鄰而居”，目前“意式闊居，傳世加冕”點評：項目處于市區(qū)邊緣地帶，周邊環(huán)境較好，但公共交通不便，社會配套離項目較遠。項目突出意大

38、利新古典主義風格藝術園林的宣傳。8、華麗家族地理位置高新區(qū)昭潭東路西側，聯(lián)通包頭分公司東側發(fā)展商包頭市佰嘉偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪產(chǎn)品類型多層、小高層、別墅占地面積10萬平方米建筑面積7萬平方米容積率0.7綠化率30總棟數(shù)5棟小高層，14棟多層總套數(shù)約800套推出時間2007.4.28首期戶型二室二廳90-110三室二廳120-140四室二廳150-180復式170-180主力戶型110-140平方米二房/三房（首期產(chǎn)品）最低價2960元/平方米整體均價3800元/平方米多層均價小高層均價別墅起價6600元/平方米銷售情況售出約650套銷售率80物管費1.2元/月，一樓的物

39、業(yè)0.9元/月優(yōu)惠政策一次性及按揭首付50，99折；多層6樓送閣樓周邊配套中小學：富林小學，包六中，包鋼三中；醫(yī)院：云龍骨科醫(yī)院；綜合市場：金榮裝飾建材城，趙家營子綜合貿(mào)易市場項目配套園林、會所、車庫智能化配套小區(qū)24小時實施攝像監(jiān)控；周界紅外對射報警；24小時電子巡更；可視對講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)。交通狀況2路廣告主題華麗家族（項目品牌）點評：項目地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，但公共交通不便只有2路。項目在對外宣傳上只利用戶外廣告宣傳項目品牌，以凸顯項目地位的顯赫。但項目未再利用其它媒體做廣告，開盤信息也未做宣傳，而且也只給實際認購的客戶提供樓書。項目的這種宣傳手法在包頭獨有，銷售的也比較好。

40、 青山區(qū)樓盤個案分析1、恒通國際公寓地理位置包頭市青山區(qū)鋼鐵大街南側，海關大廈東側開發(fā)商包頭市恒通（集團）有限公司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型高層占地面積1472建筑面積35198容積率23.91綠化率30%總棟數(shù)1棟高層總套數(shù)住宅232套開盤時間2007年5月1日戶型二室二廳121 58套，三室二廳134 58套，三室二廳174 58套，四室二廳180181 58套主力戶型二室二廳120121，三室二廳129134，三室二廳174，四室二廳180181起價4150元/平方米均價4700元/平方米物業(yè)收費15/每平米優(yōu)惠政策98折銷售情況售出58套左右消化率80%周邊配套中小學：哈達道小學，南開小學，

41、包四十五中；醫(yī)院：電力中心醫(yī)院；綜合市場：永盛成超市，五一市場，深港家具城，武銀福鋼材市場項目配套美特好超市，空中花園交通狀況5路廣告主題鹿城boss點評：項目周邊環(huán)境較好，但公共交通不便，周邊配套離項目較遠。2、寶林苑地理位置科學路與民主路交叉口發(fā)展商包頭市新大新房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型多層、小高層占地面積45210建筑面積45634容積率1綠化率36%總棟數(shù)5總套數(shù)350開盤時間20071026戶型主力戶型兩室92.82/87.48/80.39/87.75/94.11四室191.60/最低價3000整體均價3500普通住宅均價公寓均價物業(yè)收費未定優(yōu)惠政策99折銷售情況售出250戶

42、銷售率71%周邊配套周邊銀行、學校、購物、醫(yī)療配套齊全項目配套小區(qū)內建有網(wǎng)球場、大型商務休閑會所,內設健身房，棋牌室.大型商務酒店，安排了會所、超級市場，地下車庫等智能化配套不詳 交通情況交通四通八達，5路、10路、2路、11路、134路公交方便快捷。廣告主題點評：該項目所處位置較好，戶型面積較為合適，廣告以工地圍墻為主，投資者以青山區(qū)居民為主。3、田城御庭院地理位置包頭市青山區(qū)勞動路與龍江道交匯處發(fā)展商包頭田城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪產(chǎn)品類型小高層、高層占地面積27484建筑面積71104.79容積率2.59綠化率41總棟數(shù)4棟小高層，1棟高層總套數(shù)住宅433套開盤時間2007年

43、6月7日首期戶型二室二廳114117 128套，三室二廳124 10套，三室二廳158186 234套，三室二廳223252 6套，躍二室二廳153 1套，躍三室二廳183189 13套，躍四室二廳196307 31套主力戶型二室二廳114117，三室二廳158186最低價2900元/均價3400元/物業(yè)收費1.2元/月優(yōu)惠政策一次性付款99折銷售情況售出約310套消化率71周邊配套中小學：南開小學，包四十五中；醫(yī)院：電力中心醫(yī)院；綜合市場：永盛成超市，五一市場，深港家具城，武銀福鋼材市場項目配套項目規(guī)劃設計有園林、健身房、網(wǎng)球場、棋牌室、醫(yī)療室智能化配套小區(qū)24小時實施攝像監(jiān)控；周界紅外對射

44、報警；24小時電子巡更；可視對講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通狀況29路廣告主題用心雕琢，讓心感動點評：該項目推廣力度不夠，銷售案場較為混亂，加上當前市場處于觀望階段，所以銷售不是很理想。4、九星-soho領地理位置富強路8號街坊發(fā)展商包頭市京榮勝開發(fā)公司業(yè)態(tài)形式公寓產(chǎn)品類型小高層占地面積5000建筑面積11873容積率23綠化率30%總棟數(shù)1總套數(shù)238開盤時間20071213戶型50 / 60 / 77標準間主力戶型標準間最低價4300整體均價4500物業(yè)收費未定優(yōu)惠政策銷售情況銷售率周邊配套周邊配套齊全，其中包括醫(yī)療、教育、購物、就餐、交通、金融等項目配套未知智能化配套未知交通情況公交線路：2

45、路、10路、131路、11路、33路、及通往各旗縣的線路車，交通方便廣告主題5、陽光雅居地理位置幸福南路37號發(fā)展商內蒙古泓德房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型多層占地面積44207建筑面積78254容積率177綠化率30%總棟數(shù)10總套數(shù)806開盤時間2007914戶型兩室101.64/三室127.6四室154.27/217.05主力戶型兩室101.64/三室127.6四室154.27/217.05最低價3500整體均價4070物業(yè)收費優(yōu)惠政策銷售情況銷售480銷售率60%周邊配套周邊學校、交通、市場等生活配套設施齊全項目配套智能化配套交通情況廣告主題開發(fā)區(qū)樓盤個案分析1、鹿港小

46、鎮(zhèn)地理位置恒為路5號鹿港小鎮(zhèn)花園發(fā)展商包頭市銳利房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型小高層、高層占地面積16212建筑面積65735容積率4綠化率35總棟數(shù)5總套數(shù)537開盤時間2007914戶型兩室85.5/110.5三室123.6/125/139145四室179/161主力戶型兩室85.5/110.5三室123.6/125/139145四室179/161最低價3200整體均價3400物業(yè)收費未知優(yōu)惠政策銷售情況423銷售率75%周邊配套周邊配套不夠完善項目配套未知智能化配套未知交通情況沒有公交廣告主題點評：該小區(qū)打價格戰(zhàn)，推廣力度較大，銷售的比較好2、日月豪庭地理位置稀土高新區(qū)新光東路3#發(fā)

47、展商中國農(nóng)房公司包頭公司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型多層、小高層占地面積110000建筑面積119373容積率1綠化率30總棟數(shù)9總套數(shù)1311開盤時間2007723戶型一室40/55/51兩室97/117/94/100/114/78/83三室124/133/141/162四室主力戶型一室40/55/51兩室97/117/94/100/114/78/83三室124/133/141/162四室最低價2930整體均價3500物業(yè)收費未知優(yōu)惠政策銷售情況一期已售完銷售率70%周邊配套周邊配套不夠完善項目配套未知智能化配套未知交通情況沒有公交廣告主題3、松石名地地理位置林蔭南路5號發(fā)展商包頭市松石房地產(chǎn)開發(fā)公

48、司業(yè)態(tài)形式住宅產(chǎn)品類型小高層占地面積65582建筑面積48426容積率07綠化率39%總棟數(shù)4總套數(shù)336開盤時間200761戶型一室兩室90.96/89.76/97.74/94.89/106/97.64三室168.03/137.62/138.39/129.79/147/115/121四室178.97/195.64主力戶型一室兩室90.96/89.76/97.74/94.89/106/97.64三室168.03/137.62/138.39/129.79/147/115/121四室178.97/195.64最低價2800整體均價3400物業(yè)收費未知優(yōu)惠政策98折銷售情況售出230銷售率70%周邊配套項目具有濃厚的學府之脈氣息，鄰近鐵路、政府機構、文化教育。項目配套廣場、兒童樂園