物流園區(qū)的規(guī)劃建設與經營

1、主講人:彭良濤 (博士) 物流園區(qū)概述 物流園區(qū)管理模式 物流園區(qū)盈利模式 物流園區(qū)規(guī)劃與建設 物流園區(qū)發(fā)展建議 物流園區(qū)的定義物流園區(qū)的定義 物流園區(qū)建設的條件物流園區(qū)建設的條件 物流園區(qū)的布局物流園區(qū)的布局 也稱物流基地，是為了實現(xiàn)物流設施集約化和 物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間 布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中 建設的物流設施群與眾多物流業(yè)者在地域上的 物理集結地。（GB/T18354） 物流超市（實現(xiàn)各種物流功能和要素的聚集） 物流企業(yè)孵化器（物流企業(yè)合作融合，共同提 升核心競爭力） 物流地產（地產經營和物業(yè)管理的特征） 物流園區(qū)（Distribution Park）

2、 三個優(yōu)勢 1 1、經濟圈優(yōu)勢、經濟圈優(yōu)勢 2 2、交通圈優(yōu)勢、交通圈優(yōu)勢 3 3、政策機制優(yōu)勢、政策機制優(yōu)勢 1 1、物流企業(yè)服務資源、物流企業(yè)服務資源 2 2、物流設施設備資源、物流設施設備資源 3 3、貨主企業(yè)貨物資源、貨主企業(yè)貨物資源 三種資源 1 1、政府行使管理職能（宏觀調、政府行使管理職能（宏觀調 控制、政策導向、物流運作和控制、政策導向、物流運作和 諧環(huán)境的構建）諧環(huán)境的構建） 2 2、中介服務機構職能（信息、中介服務機構職能（信息、 結算、保險、質押、咨詢、培結算、保險、質押、咨詢、培 訓、安保等訓、安保等 ） 3 3、企業(yè)營銷服務職能（提供交、企業(yè)營銷服務職能（提供交 易展

3、示廳、產品分銷、批發(fā)貿易展示廳、產品分銷、批發(fā)貿 易等）易等） 三個職能 物流園區(qū)大都布局在市中心區(qū)邊緣或市區(qū)邊 緣，交通條件較好、用地充足的地方。 此外，還要考慮物流市場需求、地價、交通 設施、勞動力成本、環(huán)境等經濟、社會、自然 等多方面因素。 1 1、布局思路、布局思路 依托運輸組織樞紐進行布局依托運輸組織樞紐進行布局 依托交通樞紐進行布局依托交通樞紐進行布局 依托制造業(yè)基地進行布局依托制造業(yè)基地進行布局 2 2、布局方式、布局方式 即物流園區(qū)往往伴隨著樞紐港口、機場、 鐵路貨站（場）、公路運輸主樞紐進行布局， 或直接與運輸樞紐合而為一，最大限度地利用 運輸組織樞紐在貨源集中和運輸便利上的

4、優(yōu)勢。 如北京空港物流園、深圳物流園、廈門現(xiàn)代 物流園、南京龍?zhí)段锪鲌@、寧波空港物流園、連 云港港口物流園區(qū)等； 位于兩種運輸方式的線路交叉點，或 不同方向的同一種運輸方式的干線網(wǎng)絡節(jié) 點上，區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿流通型物 流園區(qū)多采用此種空間布局方式。 如上海西北綜合物流園區(qū)（公鐵聯(lián)運 陸路口岸型綜合園區(qū)）、青島前灣國際物 流園、泰州物流園、山東蓋世物流園區(qū)等； 依托經濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、產業(yè)園 區(qū)、保稅區(qū)等園區(qū)進行布局，逐步具備 輔助生產和加工貿易的綜合物流能力。 如為制造業(yè)的原材料采購、產品生產、 產成品銷售等的物流組織與管理提供便 捷的服務。 如蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、大連保 稅物流園區(qū)、

5、順德保稅物流基地、南昌 進出口物流園區(qū)、浙江傳化物流基地等。 例如德國在全國范圍內布置物流結點主要 考慮以下三個原因： 1、至少有兩種以上的運輸方式連接（特別是公 路和鐵路） 2、選擇交通樞紐中心地帶（使物流園區(qū)網(wǎng)絡與 運輸樞紐網(wǎng)絡相適應） 3、經濟合理性（運輸方式的選擇與利用，環(huán)境 保護與生態(tài)平衡、物流園區(qū)經營成員的利益等） 、物流園區(qū)布局案例、物流園區(qū)布局案例 德國物流園德國物流園 區(qū)區(qū)位圖區(qū)區(qū)位圖 不來梅不來梅 物流園物流園 物流園區(qū)的運作模式及分析 物流園區(qū)規(guī)劃的技術路線 物流園區(qū)建設中應注意的問題 物流園區(qū)布局規(guī)劃的方法 設施布置規(guī)劃方法 -SLP 原始資料：P、Q、R、S、T 及作

6、業(yè)單位 1. 物流 2. 作業(yè)單位相互關 系 3. 相互關系圖解 4. 所需面積 5. 可用面積 6. 面積關系圖解 7. 修正因素 8. 實際條件限制 方案 X 方案 Z 方案 Y 9. 評價 選出的最佳布置方案 、確定功能區(qū)域劃分、確定功能區(qū)域劃分 某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積 2 2、功能區(qū)域間物流強度分析、功能區(qū)域間物流強度分析 2 2、功能區(qū)域間物流強度分析（續(xù)）、功能區(qū)域間物流強度分析（續(xù)） 3 3、明確各個區(qū)域的相互基準關系、明確各個區(qū)域的相互基準關系 3 3、明確各個區(qū)域的相互基準關系（續(xù)）、明確各個區(qū)域的相互基準關系（續(xù)） 4 4、確定各個區(qū)域的優(yōu)先權順序

7、、確定各個區(qū)域的優(yōu)先權順序 5 5、確定功能區(qū)域的相關位置圖、確定功能區(qū)域的相關位置圖 6 6、繪出總體布局圖、繪出總體布局圖 U 4 2 中 梁 山 I 0 3 - 2 中 梁 山 I 0 3 - 3 中 梁 山 I 0 7 - 1 中 梁 山 I 0 7 - 3 W 2 G 2 2 R 2 2 R 2 G 2 2 鐵 路 專 用 線 （ 6 0 0m ) 收 貨 區(qū) 一 期 （ 1 2 0 0 0m ) 發(fā) 貨 區(qū) 一 期 （ 1 2 0 0 0m ) 配 貨 區(qū) 一 期 （ 8 0 0 0m ) 收 貨 區(qū) 二 期 （ 1 2 0 0 0m ) 發(fā) 貨 區(qū) 二 期 （ 1 2 0 0 0

8、m ) 配 貨 區(qū) 二 期 （ 8 0 0 0m ) 貨 車 停 車 場 一 期 （ 1 0 0 0 0m ) 貨 車 停 車 場 二 期 （ 2 8 0 0 0m ) 生 活 區(qū) （ 6 0 0 0m ) 交 易 區(qū) 二 期 （ 5 0 0 0 0m ) 商 務 寫 字 樓 一 期 （ 占 地 5 0 0m ) 商 務 寫 字 樓 二 期 （ 占 地 5 0 0m ) 加 工 區(qū) 一 期 （ 1 0 0 0 0m ) 綠 化 用 地 （ 1 0 0 0 0m ) 加 工 區(qū) 二 期 （ 1 5 0 0 0m ) 預 留 地 （ 3 0 0 0 0 m ) 商 務 停 車 場 （ 6 0 0

9、0m )2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 室 外 倉 儲 區(qū) 一 期 （ 1 0 0 0 0m ) 室 內 倉 儲 區(qū) 一 期 B （ 2 2 0 0 0m ) 室 內 倉 儲 區(qū) 一 期 A （ 1 8 0 0 0m ) 室 內 倉 儲 區(qū) 二 期 A （ 5 0 0 0 0m ) 室 內 倉 儲 區(qū) 二 期 B （ 3 8 0 0 0m ) 室 外 倉 儲 區(qū) 二 期 A （ 2 6 0 0 0m ) 室 外 倉 儲 區(qū) 二 期 B （ 2 6 0 0 0m ) 2 2 2 2 2 2 2 2 物流園區(qū)的規(guī)劃應結合國家物流產業(yè)規(guī)劃要求、所 屬地的物流產業(yè)導向，

10、根據(jù)所屬地的城市總體規(guī)劃、 用地規(guī)劃和交通設施規(guī)劃等進行選址，編制符合所 屬地城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的物流園區(qū)詳細 規(guī)劃，并通過規(guī)劃評審。 物流園區(qū)建設應做好各功能區(qū)的規(guī)劃，建設適合物 流企業(yè)集聚的基礎及配套設施，吸引區(qū)域內物流企 業(yè)逐步集中，引導物流企業(yè)向物流園區(qū)聚集。 物流園區(qū)建設應加強土地集約使用， 貨運服務型、 生產服務型和貿易服務型物流園區(qū)所配套的行政辦 公、商業(yè)及生活服務設施用地面積應小于園區(qū)總用 地面積的15%，綜合服務型應小于20%。 、規(guī)劃與評審、規(guī)劃與評審 應對物流園區(qū)建設項目對區(qū)域內各類交通 設施的供應與需求的影響進行分析。如：分 析交通需求與路網(wǎng)容納能力是否匹配；建

11、設 項目內部交通與外部交通的銜接等問題。 物流園區(qū)應建有能滿足入駐企業(yè)活動所需 的由主要道路、次要道路和輔助道路構成的 道路系統(tǒng)，其主要道路、次要道路應納入城 市道路系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃建設。 、交通影響評價與規(guī)劃、交通影響評價與規(guī)劃 物流園區(qū)規(guī)劃與建設應進行環(huán)境影響評價，并按環(huán)境 影響評價的要求，采取有效措施，減少環(huán)境污染，保護 環(huán)境。 物流園區(qū)應建立與其規(guī)模相適應的環(huán)境保護和監(jiān)管系 統(tǒng)，并定期開展環(huán)境質量監(jiān)測活動。 物流園區(qū)的環(huán)境空氣應達到GB 3095中的二級標準。 物流園區(qū)裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應達到JTJ231中裝卸作 業(yè)庫場標準，非裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應符合GB12348中規(guī) 定的類標準。 物流

12、園區(qū)應規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設施，組織收集入駐企業(yè)產生的 廢棄物，并委托有資質的經營單位來收購和處理這些廢 棄物。 鼓勵物流園區(qū)的入駐企業(yè)通過GB/T 24001環(huán)境管理體 系認證。 、環(huán)境影響評價與建設、環(huán)境影響評價與建設 新建園區(qū)運營管理公司； 委托或整合現(xiàn)有的公司； 吸引來自運輸和物流行業(yè)的私營企業(yè)參與。 1 1、國外物流園區(qū)的運作經驗、國外物流園區(qū)的運作經驗 物流園區(qū)的發(fā)展方式 前期開發(fā)和后期運營管理分開進行的公司， 前者的核心工作是園區(qū)選址，與政府相關部 門和其它行業(yè)的協(xié)調工作。后者的核心工作 是園區(qū)規(guī)劃和具體實施。 同時負責園區(qū)前期開發(fā)和后期運營管理的 公司。 物流園區(qū)的開發(fā)組織可以分為兩類 1

13、 1、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)） 開發(fā)公司業(yè)務范圍包括該園區(qū)的開發(fā)、市 場推廣、招商。 如果開發(fā)公司的業(yè)務范圍僅限于園區(qū)交 通和物流優(yōu)化的控制和協(xié)調工作，開發(fā)階段 結束后成立管理委員會完成后續(xù)工作。 物流園區(qū)的開發(fā)公司的業(yè)務范圍 1 1、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)） 規(guī)劃階段 土地開發(fā)和入駐階段 運營階段 1 1、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)） 物流園區(qū)的開發(fā)階段及各個階段主要任務 在規(guī)劃階段并不一定需要成立開發(fā)公司或者 有明確的股東組成。因此，物流園區(qū)開發(fā)的第一 階段中首先由當?shù)卣闪⒐ぷ餍〗M，進行地

14、點 選擇和可行性研究。此階段的工作和所得數(shù)據(jù)是 建立開發(fā)公司的基礎。開發(fā)公司可以承擔整個項 目或參與它的實施。 規(guī)劃階段的任務 土地開發(fā)和入駐階段的任務 規(guī)劃服務的融資、獲得土 地的融資、開發(fā)土地的融 資、將開發(fā)完畢的土地市 場化（招商） 地點鑒定、建設規(guī)劃、土 地平整和建筑工程施工規(guī) 劃等； 任務描述任務描述 開發(fā)公司作為開發(fā)商 或在土地招商時起中 介作用,在規(guī)劃服務合 同的基礎上承接任務。 融資和土融資和土 地管理地管理 規(guī)劃服規(guī)劃服 務務 政府負責規(guī)劃和法規(guī)制 定；園區(qū)內事務通過開 發(fā)公司協(xié)調；以服務商 形式承接合同； 備備 注注 任務范圍任務范圍 運營階段的任務 主要是與工業(yè)生產模式混

15、合的企業(yè) （運輸、倉儲、生產、批發(fā)） 對物流園區(qū)實施的協(xié)調 與國內或者國外物流園區(qū)的永久聯(lián)盟、暫 時的聯(lián)盟 (例如一次性的物流工程合作) 如物流園區(qū)交通運輸管理控制系統(tǒng)與城 市交通信號系統(tǒng)的統(tǒng)一 提供技術和組織機構支持 任務描述任務描述 備備 注注 合作活動的組織協(xié)調 物流園區(qū)附加的服務范圍和實施 與其他物流結點的合作 處理物流園區(qū)的政府資助企業(yè)和私營 企業(yè)的利益和目標的適度協(xié)調 入駐企業(yè)共有資源間的合作（集體采購 等）貨運交通的減少（如城市物流） 自營或者外包的決定, 或者通過外部物流服務商 或者通過物流園區(qū)內部合作的共同投資與操作 非商業(yè)性的物流園區(qū)觀念的持續(xù)促進 商業(yè)的銷售位置 控制物流

16、園區(qū)入駐企業(yè)結構 協(xié)調公共關系/培育市場 規(guī)劃的可實施性;為園區(qū)的 土地開發(fā)和交通銜接提供 法律和財政上的支持;保證 園區(qū)目標的完整實施和可 繼續(xù)發(fā)展;招商； 降低對城市交通造成的壓力； 保護能源資源；將公路運輸 轉移至鐵路或水路運輸；鼓 勵和引導企業(yè)遷入園區(qū)，改 善城市的經濟結構； 政政 府府 物流園區(qū)內，對建筑和 物流設施投資;物流園區(qū) 發(fā)展的專業(yè)協(xié)助;參與決 策（例如園區(qū)開發(fā)公 司）;參與協(xié)作達到改善 其經濟性和提高競爭能 力;招商； 任務任務 目標目標 對入駐區(qū)域的支配權;優(yōu)化 與園區(qū)外交通運輸網(wǎng)絡的 連接;利用物流園區(qū)的基礎 設施和服務外包來減少增 值過程中間環(huán)節(jié);在保持自 身獨立性

17、的條件下參與企 業(yè)合作； 私營經濟私營經濟 政府及私營經濟在園區(qū)發(fā)展中的目標和任務 1 1、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經驗（續(xù)） 2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來承擔土地的開發(fā)和銷售工作，它的 主要

18、特點和融資方式如下表所示。 特特 點點 政府自己負責土地的開發(fā)工作 政府自行將土地租讓給園區(qū)的入駐企業(yè) 組組 織織 政府負責所有的組織工作 融融 資資 資金來源于政府撥款和借助于政府貸款 二次融資二次融資 資金來源于出讓土地的收入 租讓土地獲得的收入逐步（長期的）流入政府的 財政收入 結結 果果 政府必須自行負責銷售工作（在物流方面的能力 和知識可能不夠） 企業(yè)入駐的決定權在政府 從長遠來看政府在物流園區(qū)并無其他任務 2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資

19、集團承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來負責土地的開發(fā)工作和所有的組織工作， 銷售工作交給投資商，能夠更靈活的滿足入駐企業(yè)的 要求。 特特 點點 政府自己負責土地的開發(fā)工作 政府將已開發(fā)的土地全部租讓給單個投資商 組組 織織 政府負責所有的組織工作 融融 資資 土地開發(fā)費用來源于政府撥款和借助于政府貸款 二次融資二次融資 資金來源于出讓土地的收入 來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內流 入政府的

20、財政收入 結結 果果 政府不必負責銷售工作 政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小 私有投資者有業(yè)務能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的 要求 2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由投資商和使用商組成聯(lián)合投資集團來負責銷售工 作，政府可以在較

21、短的時間內獲得土地出讓的收入。 特特 點點 政府自己負責土地的開發(fā)工作 政府將所有開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合 投資集團 組組 織織 政府負責所有的組織工作 融融 資資 土地開發(fā)費用來源于政府撥款和借助于政府貸款 二次融資二次融資 資金來源于出讓土地的收入 來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內流入政府 的財政收入 結結 果果 政府不必負責銷售工作 政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小 政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團，如作為監(jiān)督機構 聯(lián)合投資集團有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶 2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已

22、開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給一個投資商，由 該投資商來負責土地的開發(fā)工作，政府從租讓土 地中獲得收入。 特特 點點 政府將未開發(fā)的土地租讓給一個投資商 土地的開發(fā)工作由投資商負責 組組 織織 政府僅有非常小的組織任務 融融 資資 不必政府撥款 二次融資二次融資 從租讓土地獲得的收入可立即流入政

23、府財政 結結 果果 政府不必負責銷售工作 政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小 私有投資者有業(yè)務能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè) 的要求 2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給投資商和使用商組 成的聯(lián)合投資集團的方式

24、，土地的開發(fā)工作由聯(lián)合 投資集團來負責，政府收入從租讓土地中獲得。 特特 點點 政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商 組成的聯(lián)合投資集團 聯(lián)合投資集團負責土地開發(fā)工作 組組 織織 政府僅有非常小的組織任務 融融 資資 不必政府撥款 二次融資二次融資 從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政 結結 果果 政府不必負責銷售工作 政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小 政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團，如作為 監(jiān)督機構 聯(lián)合投資集團有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶， 因而能夠靈活地滿足入駐企業(yè)的需求 2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開

25、發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(PPP)(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給由公司合作組成的開發(fā)公司，由其 負責土地的開發(fā)工作，政府作為開發(fā)公司的股東之一，并從銷售土 地和出租物流設施中獲得收入。 特特 點點 政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由公私合作組成的開發(fā)公司 開發(fā)公司負責土地開發(fā)工作，政府是開發(fā)公司的股東之一 組組 織織 所有開發(fā)期的組織

26、工作均由開發(fā)公司負責 政府無太多組織工作 融融 資資 開發(fā)土地的融資工作由開發(fā)公司負責 不必利用政府貸款 開發(fā)公司可以自己建立倉庫并將其出租 二次融資二次融資 從土地銷售中獲得收入 可以從出租的倉庫中獲得收入 從銷售和出租獲得的收入緩慢地流入開發(fā)公司，因而也流入政府財政 政府可以從開發(fā)公司的其他收入中獲得利益 結結 果果 政府不必負責銷售工作 政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較大 由于政府在開發(fā)公司的作用，可以保證本規(guī)劃的目標得以實現(xiàn)，即改 善物流現(xiàn)狀 政府可以從發(fā)展策略出發(fā)，有目的的將土地或者倉庫租讓給特定的企 業(yè)，如用于搬遷或土地交換 開發(fā)公司可以將業(yè)務能力、客戶親和力以及公眾利益結合在一起

27、 有時會出現(xiàn)意見不一致的情況 2 2、國外物流園區(qū)的成功實施模式案例、國外物流園區(qū)的成功實施模式案例 公私合伙公司（PPP）是管理物流園區(qū)的公司最 常采用的組織結構模型。股份資本由參與分享利潤的 公有和私有合伙人所持有，但是大多數(shù)情況下，在物 流園區(qū)完成前管理公司會將利潤進行再投資。 意大利博洛尼亞Interporto物流園區(qū) 奧地利Graz 貨運中心(CCG) 坐落在意大利的北部，是承載及配送意大利以及海外貨 物的節(jié)點。該物流園區(qū)發(fā)展公司“Interporto Bolojna SpA” 建立于1971年，其組織形式為公私合作模式。股份資本總共約 14億歐元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亞

28、縣、博洛尼亞 商會、意大利鐵路公司。私有的合作者大部分是銀行，保險公 司，工業(yè)協(xié)會，當?shù)剡\輸組織。 股東股東 組成圖組成圖 總體鳥瞰總體鳥瞰 圖圖 CCG是1996年11月鐵路基礎設施融資公司依據(jù) 鐵路基礎設施融資法成立，其任務是對奧地利鐵路 基礎設施建設資金進行管理。 2002年9月,CCG與運營聯(lián)合體簽定了合同，成 立了一個由私營運輸企業(yè)和貨代、三家當?shù)刈畲蟮?銀行、Graz市所在州以及聯(lián)邦政府聯(lián)合新型的公司 模式(PPP)。 CGG所在的Graz地區(qū)，是奧地利南部最大的經 濟區(qū)，Graz貨運中心作為鐵路基礎設施企業(yè)通過與 一個能力極強的鐵路運營商州屬公司STLB合作， 能夠保證運營的中立

29、性。由于Graz貨物中心的中轉 站直接與公路和鐵路相接，因此是一個極佳的集裝 箱、交換式載貨箱、托車等交通中心。 主要業(yè)務范圍：海關；貨運代理商；將貨物通過卡車送 至公鐵聯(lián)運站或從聯(lián)運站載出的組織；出租中轉、辦公和倉儲 面積和空地；出租起吊集裝箱、交換箱等設備；物流咨詢；海 運集裝箱維修服務；存放海運空集裝箱；?；芳b箱暫存。 總體鳥瞰總體鳥瞰 圖圖 CCG組織組織 結構圖結構圖 1、管理委員會制、管理委員會制 2、股份公司制、股份公司制 政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委 員會對物流園區(qū)進行管理，提供企業(yè)登記、土 地使用、人事代理等服務，物業(yè)管理等具體工 作則委托專業(yè)公司來做。這種形式適

30、合規(guī)模很 大的物流園區(qū)。 采取公司制管理園區(qū)，設立董事會、總經 理、監(jiān)事會與相關部門，按照責權利相結合的 原則對園區(qū)進行管理。如果開發(fā)商是物流龍頭 企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。 3、業(yè)主委員會制、業(yè)主委員會制 4、協(xié)會制、協(xié)會制 由物流行業(yè)協(xié)會負責整個園區(qū)的經營管理， 組織、協(xié)調園區(qū)企業(yè)開展物流服務。這種形式 和業(yè)主委員會制的不同在于，協(xié)會所代表的物 流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對 園區(qū)進行直接投資。 由參與園區(qū)開發(fā)建設的物流企業(yè)組成業(yè)主 委員會，成為園區(qū)決策機構，組建管理部門負 責具體的經營。 5、房東制、房東制 投資商完成土地開發(fā)、基礎物流設 施建設之后，把土地、倉庫、辦公

31、樓、 信息平臺等設施出租給物流公司，投資 商自己成為“房東”，只收取租金，不 參與經營。園區(qū)為企業(yè)提供的服務職能 則由政府有關部門提供，或者委托給專 業(yè)公司。 五種管理模式比較五種管理模式比較 這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決 定的，各有優(yōu)劣。管理委員會制行政色彩比較 強，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制 運營效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委 員會制和協(xié)會制決策層比較松散，難于取得一 致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對 整個園區(qū)的開拓能力較差。 傳統(tǒng)盈利模式 創(chuàng)新盈利模式 我國物流園區(qū)的經營理念仍停留在建造設 施、招商引資、獲取實物資產經營收入的傳統(tǒng) 觀念上。園區(qū)更多的是扮演

32、工業(yè)地產商角色， 即通過規(guī)劃和土地劃撥或轉讓對園區(qū)實施基 礎設施開發(fā)并獨立建設或合資合作共建倉庫、 辦公樓及其他商用配套設施。通過轉讓成熟土 地，出售、出租辦公房、倉庫、車間、堆場、 停車場等實物資產，以及提供餐飲住宿商場等 生活服務獲取收入。 1 1、以實物資產經營為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實物資產經營為主體的盈利模式現(xiàn)狀 從入住園區(qū)的物流企業(yè)經營情況分析，主要 還是靠提供單一性的物流運輸、倉庫儲存、指定 性的貨物配送來獲取收入，由于服務內容單一， 服務手段落后，成為勞動密集型的勞務服務，在 市場競爭中缺乏優(yōu)勢。一方面價格競爭失去了盈 利成長空間；另一方面，因沒有物流網(wǎng)絡和信息 技術支撐，增加

33、了車輛空載率，降低了倉庫周轉 率。使物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。 物流園區(qū)調查： 93有庫房貨場租金 63有物業(yè)管理費 30有設備租金 20有所屬物流企業(yè) 17有物流信息服務 10有國家撥款和稅收優(yōu)惠 7有土地增值后出售出租 1 1、以實物資產經營為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實物資產經營為主體的盈利模式現(xiàn)狀 2、傳統(tǒng)盈利模式的弊端、傳統(tǒng)盈利模式的弊端 缺少市場機制盲目發(fā)展，造成大量 空置 忽視資源整合，建設成本上升，缺 乏吸引力 信息技術落后，物流服務和經營水 平低下 1、創(chuàng)新盈利模式的思路、創(chuàng)新盈利模式的思路 通過對”需求鏈、供應鏈、信 息鏈、管理鏈”四個物流產業(yè)基本 運行要素的有序整合

34、，以需求鏈為 主線供應鏈為配套，信息鏈為手 段、管理鏈為核心，實現(xiàn)設計需求 鏈，整合供應鏈再造產業(yè)鏈的創(chuàng) 新盈利發(fā)展目標。 2、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑 開發(fā)資源平臺，以資源整合吸引供應鏈聚集開發(fā)資源平臺，以資源整合吸引供應鏈聚集 拓展信息技術服務功能，提高物流供應鏈服務水平拓展信息技術服務功能，提高物流供應鏈服務水平 主要通過整合主要通過整合交通資源交通資源（各種運輸方式和運輸環(huán)節(jié)，（各種運輸方式和運輸環(huán)節(jié)， 提供綜合運輸服務）、提供綜合運輸服務）、網(wǎng)絡資源網(wǎng)絡資源（形成多主體聯(lián)合，依托（形成多主體聯(lián)合，依托 中心城市的區(qū)域乃至國家骨干物流運作系統(tǒng)和網(wǎng)絡合作）、中心城市

35、的區(qū)域乃至國家骨干物流運作系統(tǒng)和網(wǎng)絡合作）、 市場資源市場資源（依托物流運作平臺，拓展電子商務、構筑電子（依托物流運作平臺，拓展電子商務、構筑電子 商務交易平臺；通過以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產品交易，商務交易平臺；通過以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產品交易， 獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強大市場輻射，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強大市場輻射， 帶動物流網(wǎng)絡化、一體化的形成。）三大資源。帶動物流網(wǎng)絡化、一體化的形成。）三大資源。 例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場，實例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場，實 行行“統(tǒng)進分銷統(tǒng)進分銷”，通過開展，通過開展“代采購業(yè)務代采

36、購業(yè)務” ” ，實現(xiàn)鋼材采，實現(xiàn)鋼材采 購的規(guī)模經濟。開展購的規(guī)模經濟。開展“倉儲電子交易倉儲電子交易”的交易模式，降的交易模式，降 低交易成本，獲取交易管理費。低交易成本，獲取交易管理費。 建立綜合信息網(wǎng)絡平臺，提供信息發(fā)布、物流交易、物 流載配、物流跟蹤、遠程車輛監(jiān)控等服務功能；同時利用資 源整合優(yōu)勢，實施區(qū)域合作和聯(lián)盟。采用“虛擬物流”運作 方式 ，形成更大的運輸配置、倉庫管理、流通加工、包裝儲 運等一條龍網(wǎng)絡服務。 通過使用GIS、GPS、EDI等先進的物流技術裝備，可以改 進物流服務質量提高物流服務效率，實現(xiàn)物流標準化，為 物流集約化、甚至國際化合作奠定基礎。 2、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑 利用需求鏈、供應鏈、信息鏈資源集聚，開發(fā)利用需求鏈、供應鏈、信息鏈資源集聚，開發(fā) 管理鏈的增值服務管理鏈的增值服務 以產業(yè)融合理念設計需求鏈，延伸服務鏈，再以產業(yè)融合理念設計需求鏈，延伸服務鏈，再 造產業(yè)鏈造產業(yè)鏈 通過調集和管理組織園區(qū)其他企業(yè)或者組織的單項服務、資源、 能力和技術，運用自身的管理模式和運籌技術，整合提供一個綜