鄭州建業(yè)森林半島老房子商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告98PPT

1、以城出世以城出世 萬(wàn)象新天萬(wàn)象新天 武漢舵落口項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位報(bào)告 二、二、swot分析分析 四、項(xiàng)目總體定位四、項(xiàng)目總體定位 一、項(xiàng)目概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、項(xiàng)目概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 三、市場(chǎng)信息與項(xiàng)目定位有效互動(dòng)三、市場(chǎng)信息與項(xiàng)目定位有效互動(dòng) 六、項(xiàng)目功能定位及業(yè)態(tài)初步劃分六、項(xiàng)目功能定位及業(yè)態(tài)初步劃分 八、項(xiàng)目的定價(jià)定位八、項(xiàng)目的定價(jià)定位 五、集成與演繹：五、集成與演繹： 市場(chǎng)與定位的對(duì)照檢測(cè)系統(tǒng)市場(chǎng)與定位的對(duì)照檢測(cè)系統(tǒng) 七、目標(biāo)客戶(hù)群定位七、目標(biāo)客戶(hù)群定位 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一章第一章 項(xiàng)目概況以及經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目概況以及經(jīng)濟(jì) 發(fā)展環(huán)境分析發(fā)展環(huán)境分析 1.1 1.1 項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件項(xiàng)目的基礎(chǔ)條

2、件 區(qū)位地段區(qū)位地段 該項(xiàng)目位于鄭州市文化腹地，東 風(fēng)路與豐慶路交叉口北豐慶路， 森林半島一期別墅東側(cè)，東臨豐 慶路。 地形條件地形條件 周邊家樂(lè)福、世紀(jì)聯(lián)華、香格里 拉大酒店。整個(gè)商業(yè)街整個(gè)規(guī)劃 如同一個(gè)鎮(zhèn)，以“老房子”為龍 頭，期于商業(yè)為院落的形式，2層 為主，局部3層，分布于公園內(nèi)， 形成地標(biāo)性商業(yè)街 （圖中星狀為項(xiàng)目所在地）（圖中星狀為項(xiàng)目所在地） 定位要求定位要求 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模 地面總建筑面積：26248 。 商業(yè)街面積：商業(yè)街地上商業(yè)面積18530。 老房子主題餐廳：2694。 酒店式公寓面積：5024。 地下商業(yè)面積：648， 停車(chē)位：地下層面積 8854，地下停車(chē)位176個(gè)

3、，地上停車(chē)位 38個(gè)。 1.2 1.2 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境 項(xiàng)目地理環(huán)境項(xiàng)目地理環(huán)境 金水區(qū)位于河南省省會(huì)鄭州市的東北隅，是河南省綜合改革試點(diǎn)區(qū)，因金水河流經(jīng)轄 區(qū)而得名。南連管城回族區(qū)、二七區(qū)，西接中原區(qū)，北靠惠濟(jì)區(qū)。地理位置為東經(jīng) 1134011347北緯30503457,轄區(qū)總面積242.平方公里，其中 城區(qū)面積5平方公里，轄15個(gè)街道辦事處，2個(gè)鎮(zhèn)，是鄭州市面積最大、人口最多的 城區(qū)。 人口環(huán)境人口環(huán)境 至2006年末，鄭州市總?cè)丝?24.3萬(wàn)人，其中女性350.0萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口436.3萬(wàn)人 （非戶(hù)籍常住人口200萬(wàn)左右）；農(nóng)業(yè)人口282.8萬(wàn)人。全市人口出生率9.13，死

4、亡 率4.78，自然增長(zhǎng)率4.35。 金水區(qū)是河南省綜合改革試點(diǎn)區(qū)，地處鄭州東北隅，因金水河流經(jīng)境內(nèi)而得名。2005 年年末，全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到101萬(wàn)人，建成區(qū)人口達(dá)到86.5萬(wàn)人，分別比“九五”末凈 增10平方公里和16.5萬(wàn)人。 鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 黨的十七大報(bào)告提出，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值到2020年比2000年翻兩番。而鄭州市要 提前10年，也就是在2010年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值、人均生產(chǎn)總值比2000年翻兩番。 中共鄭州市第九屆委員會(huì)召開(kāi)第七次全體會(huì)議，對(duì)2004年制定的鄭州市全面建 設(shè)小康社會(huì)規(guī)劃綱要進(jìn)行了修訂。大會(huì)上，修訂稿獲得原則性通過(guò)，進(jìn)一步修 改后將公布。 1去年省會(huì)城市

5、中鄭州gdp排第九 2爭(zhēng)取進(jìn)入“第二方陣” 3人均3000美元目標(biāo)將提前實(shí)現(xiàn) 商貿(mào)布局規(guī)劃中的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境商貿(mào)布局規(guī)劃中的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 農(nóng)業(yè)路以北，南陽(yáng)路以東的 北部城區(qū)，是鄭州大中專(zhuān)院校比 較集中的區(qū)域，近幾年城市面貌 得到了很大的發(fā)展，成為繼鄭東 新區(qū)之后的又一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱 點(diǎn)區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)已從以中檔 低向中高檔轉(zhuǎn)型；大中型商業(yè)物 業(yè)（商業(yè)、商務(wù)、辦公及酒店等） 已從無(wú)到有，從有到大。 “東移北擴(kuò)”，是鄭州城市空間發(fā)展的主格局。在鄭州市政府的發(fā)展規(guī)劃中，東移是 主發(fā)展軸，而北擴(kuò)是副發(fā)展軸。鄭東新區(qū)是城市未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)（cbd）；而本項(xiàng)目所 處在的城市北部區(qū)域則可以被發(fā)展為城市的副中心，在城市的整

6、體發(fā)展中也具有相當(dāng)重 要的地位。 【定位詮釋二【定位詮釋二】 周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要分析周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要分析 天旺廣場(chǎng)步行街北部城區(qū)的 核心龍頭商業(yè)項(xiàng)目，總建面積近10萬(wàn) 平方米，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑 于一體的大型綜合性商業(yè)步行街。世 紀(jì)聯(lián)華、阿五美食、重慶富僑等一大 批商家進(jìn)駐。提高了北部城區(qū)的商業(yè) 零售業(yè)發(fā)展水平，已初步形成了以天 旺廣場(chǎng)為核心的區(qū)域型商圈。 已基本建成與天旺廣場(chǎng)隔街毗鄰 的香格里拉大酒店，即將開(kāi)工建設(shè)的 開(kāi)祥置業(yè)項(xiàng)目，也將配套有較大體量 的商業(yè)和商務(wù)功能，這將進(jìn)一步豐富 和促進(jìn)北部城區(qū)商圈。 第二章第二章 swot分析分析 2.1 2.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) （1）位于作為全省政

7、治中心的金水區(qū)內(nèi)，具有一定的地域優(yōu)勢(shì)地域優(yōu)勢(shì)； （2）項(xiàng)目基地的地塊非常方正，具有地形優(yōu)勢(shì)地形優(yōu)勢(shì)； （3）項(xiàng)目位于東風(fēng)路與豐慶路交叉口北豐慶路，具有一定的臨街優(yōu)勢(shì)臨街優(yōu)勢(shì)； （4）項(xiàng)目本身和同一品牌的森林半島住宅區(qū)互為依傍，互相支撐，具有很大的聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)； （5）項(xiàng)目比鄰綠蔭公園，具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)； （6）發(fā)展商有很大的實(shí)力，且管理成熟，具有的很大開(kāi)發(fā)流程與管理優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)流程與管理優(yōu)勢(shì)； （7）本項(xiàng)目是鄭州市內(nèi)目前最具有建筑風(fēng)情的商業(yè)建筑，具有極大的特色優(yōu)勢(shì)特色優(yōu)勢(shì)； （8）項(xiàng)目體量不大，可以迅速消化市場(chǎng)存量，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，減緩市場(chǎng)壓力，降低 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)奉賢我，有體量?jī)?yōu)勢(shì)

8、有體量?jī)?yōu)勢(shì)； （9）本項(xiàng)目的發(fā)展商為河南省最具口碑的建業(yè)集團(tuán)，在市場(chǎng)推廣方面，具有很大的品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)。 2.2 2.2 項(xiàng)目的劣勢(shì)項(xiàng)目的劣勢(shì) （1）項(xiàng)目雖然位于國(guó)家機(jī)關(guān)林立的金水區(qū)內(nèi)，但是處在金水區(qū)的邊緣地帶，原先被認(rèn)定的 地域優(yōu)勢(shì)被無(wú)情地消解了許多； 劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：多強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處的金水區(qū)的地域優(yōu)勢(shì)，盡量淡化本項(xiàng)目在劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：多強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所處的金水區(qū)的地域優(yōu)勢(shì)，盡量淡化本項(xiàng)目在 實(shí)際地段上的邊緣地帶，區(qū)位的劣勢(shì)無(wú)法直接改變，我們只能在順乎自然的情況下實(shí)際地段上的邊緣地帶，區(qū)位的劣勢(shì)無(wú)法直接改變，我們只能在順乎自然的情況下 最大程度地加以引導(dǎo)和控制最大程度地加以引導(dǎo)和控制 （2

9、）交通還不是十分便利，影響消費(fèi)人流的快速凝聚，降低消費(fèi)者的消費(fèi)熱情； 劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：隨著鄭州城市規(guī)劃與發(fā)展的步伐，交通狀況一定會(huì)有大的劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：隨著鄭州城市規(guī)劃與發(fā)展的步伐，交通狀況一定會(huì)有大的 改善；此外，我們也可以利用開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐薮蟮挠绊懥?，積極影響政府的規(guī)劃方改善；此外，我們也可以利用開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)鼐薮蟮挠绊懥Γe極影響政府的規(guī)劃方 向，使市政規(guī)劃朝著有利于改善本項(xiàng)目的方向發(fā)展向，使市政規(guī)劃朝著有利于改善本項(xiàng)目的方向發(fā)展 （3）項(xiàng)目周邊商務(wù)中心和政府行政單位較少，無(wú)形中喪失了很多的高端客戶(hù)，對(duì)于 我們定位中高端餐飲的計(jì)劃而言，是一個(gè)沖擊； 劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：項(xiàng)目周邊缺乏

10、高檔的商務(wù)中心和國(guó)家行政機(jī)關(guān)，這是一個(gè)劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：項(xiàng)目周邊缺乏高檔的商務(wù)中心和國(guó)家行政機(jī)關(guān)，這是一個(gè) 無(wú)法直接進(jìn)行改變的事實(shí)，在這種情況下，我們就要想辦法另僻蹊徑，挖掘本項(xiàng)目無(wú)法直接進(jìn)行改變的事實(shí)，在這種情況下，我們就要想辦法另僻蹊徑，挖掘本項(xiàng)目 的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的地域輻射力，把其它區(qū)域的高端客戶(hù)吸引過(guò)來(lái)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的地域輻射力，把其它區(qū)域的高端客戶(hù)吸引過(guò)來(lái) （4）周邊高檔小區(qū)目前入住率不高，同時(shí)北區(qū)作為正在發(fā)展中的區(qū)域，人口密度有限， 整個(gè)區(qū)域平均消費(fèi)不高； 劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：隨著北區(qū)的發(fā)展擴(kuò)張，人口密度正在增大，區(qū)域的消費(fèi)能力劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：隨著北區(qū)的發(fā)展擴(kuò)張

11、，人口密度正在增大，區(qū)域的消費(fèi)能力 也會(huì)有所提高，而如果能夠真正發(fā)掘本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功操作也會(huì)從側(cè)也會(huì)有所提高，而如果能夠真正發(fā)掘本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功操作也會(huì)從側(cè) 面改善這種情況，比如，商業(yè)氛圍越來(lái)越濃，配套設(shè)施越來(lái)越完善，這都會(huì)從側(cè)面提面改善這種情況，比如，商業(yè)氛圍越來(lái)越濃，配套設(shè)施越來(lái)越完善，這都會(huì)從側(cè)面提 高周邊高檔小區(qū)的入住率，關(guān)鍵是要利用現(xiàn)有的資源把這種良好的互動(dòng)效應(yīng)搞起來(lái)高周邊高檔小區(qū)的入住率，關(guān)鍵是要利用現(xiàn)有的資源把這種良好的互動(dòng)效應(yīng)搞起來(lái) （5）項(xiàng)目作為新開(kāi)發(fā)的一個(gè)商業(yè)中心，需要一定的培育期，目前，正處在培育期尚 未結(jié)束的艱難階段； 劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：采

12、取積極進(jìn)取的態(tài)度，不在市場(chǎng)培育期中等市場(chǎng)，劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：采取積極進(jìn)取的態(tài)度，不在市場(chǎng)培育期中等市場(chǎng)， 而是在培育中創(chuàng)造市場(chǎng)、引領(lǐng)市場(chǎng)，把市場(chǎng)變革的主動(dòng)權(quán)握在我們自己的而是在培育中創(chuàng)造市場(chǎng)、引領(lǐng)市場(chǎng)，把市場(chǎng)變革的主動(dòng)權(quán)握在我們自己的 手中手中 （6）車(chē)位匱乏，影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常展開(kāi)，會(huì)造成商業(yè)街內(nèi)的車(chē)流停泊與運(yùn)行 的混亂 劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：在科學(xué)的規(guī)劃中，合理增加一定數(shù)量的車(chē)位，提高劣勢(shì)制控與轉(zhuǎn)化措施：在科學(xué)的規(guī)劃中，合理增加一定數(shù)量的車(chē)位，提高 地面的利用率，在許可的范圍內(nèi)適度增加地面車(chē)庫(kù)數(shù)量，打消經(jīng)營(yíng)者疑慮，地面的利用率，在許可的范圍內(nèi)適度增加地面車(chē)庫(kù)數(shù)量，打消經(jīng)營(yíng)者疑慮， 給消

13、費(fèi)者便利給消費(fèi)者便利 2.3 2.3 項(xiàng)目的機(jī)遇項(xiàng)目的機(jī)遇 （1）北區(qū)被定位為鄭州城市副中心，其發(fā)展立意高遠(yuǎn)，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了一 個(gè) 大的利益支撐； （2）北區(qū)作為鄭州居住區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，能夠?yàn)楸卷?xiàng)目今后的發(fā)展提供豐富的終端 消費(fèi)人群； （3）項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套日趨完善，有利于項(xiàng)目中高檔餐飲街的開(kāi)發(fā)，而本項(xiàng)目的商 業(yè)開(kāi)發(fā)，又將進(jìn)一步提升周邊形象和強(qiáng)化周邊的商業(yè)氛圍，形成良性循環(huán)； 項(xiàng)目以森林半島高端住宅為依拖，有利于吸引高端客戶(hù)，打造一個(gè)集中高端餐飲、休 閑為一體的區(qū)域，這個(gè)與本項(xiàng)目的定位是契合的； （4）項(xiàng)目原有餐飲的拆遷將在短期內(nèi)造成周邊餐飲商業(yè)的供應(yīng)緊張，造成一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)， 本項(xiàng)

14、目的運(yùn)作恰恰可以填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，獲得成功； （5）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售森林半島的住宅部分時(shí)，就已經(jīng)儲(chǔ)備了大量的客戶(hù)資源，本項(xiàng) 目的投資商還在鄭州市區(qū)開(kāi)發(fā)了大量的高品質(zhì)住宅樓盤(pán)，也儲(chǔ)備了數(shù)量可觀的潛在的投資客 戶(hù)資源，如果能夠把這些資源高效釋放出來(lái)，一定會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)良好的機(jī)遇。 （6）天旺廣場(chǎng)是本項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尤其是其中的餐飲部分，但是由于天 旺廣場(chǎng)整體定位的失敗，其餐飲部分也不可避免地受到某種挫敗，其由于失敗定位而錯(cuò)失的 市場(chǎng)份額，形成一個(gè)新的市場(chǎng)空白點(diǎn)，這個(gè)空白點(diǎn)恰恰可以被我們的項(xiàng)目填補(bǔ)，而借由這個(gè) 市場(chǎng)空白點(diǎn)產(chǎn)生的市場(chǎng)份額也可又我們的項(xiàng)目加以吸收，所以，天旺廣場(chǎng)

15、既是我們項(xiàng)目的威 脅，更是我們項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇。 2 24 4 項(xiàng)目的威脅項(xiàng)目的威脅 （1）區(qū)域內(nèi)終端消費(fèi)客戶(hù)群的相對(duì)匱乏，對(duì)本項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)構(gòu)成一定程度 的威脅； 威脅化解之道：優(yōu)化整體定位，打造本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目對(duì)區(qū)域外的威脅化解之道：優(yōu)化整體定位，打造本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目對(duì)區(qū)域外的 輻射能力，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群不足的缺憾輻射能力，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群不足的缺憾 （2）周邊天旺廣場(chǎng)的一層臨街商業(yè)和頂層的餐飲街與本項(xiàng)目產(chǎn)生竟?fàn)帲瑯?gòu)成了威脅； 威脅化解之道：天旺廣場(chǎng)不單單是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也和我們項(xiàng)目有互動(dòng)的威脅化解之道：天旺廣場(chǎng)不單單是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也和我們項(xiàng)目有互動(dòng)的

16、關(guān)系，形成某種復(fù)雜的竟合關(guān)系。從某種意義上來(lái)說(shuō)，我們樂(lè)于見(jiàn)到天旺廣場(chǎng)的關(guān)系，形成某種復(fù)雜的竟合關(guān)系。從某種意義上來(lái)說(shuō)，我們樂(lè)于見(jiàn)到天旺廣場(chǎng)的 成功。現(xiàn)在，天旺廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并不成功，它以反面教材的身份從側(cè)面幫助我們更成功?，F(xiàn)在，天旺廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并不成功，它以反面教材的身份從側(cè)面幫助我們更 好地找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位。同時(shí)，由于其經(jīng)營(yíng)的不甚理想，反倒為我們項(xiàng)目預(yù)留了很好地找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位。同時(shí)，由于其經(jīng)營(yíng)的不甚理想，反倒為我們項(xiàng)目預(yù)留了很 大的市場(chǎng)空間，機(jī)遇遠(yuǎn)甚于威脅大的市場(chǎng)空間，機(jī)遇遠(yuǎn)甚于威脅 （3）周邊商業(yè)的租金較低，周邊租金水平不足以支撐我項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)成本， 對(duì)本項(xiàng)目打造中高檔餐飲的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)構(gòu)成了威脅；

17、威脅化解之道：本項(xiàng)目的品質(zhì)在周邊區(qū)域內(nèi)處于絕對(duì)領(lǐng)先的水平，所威脅化解之道：本項(xiàng)目的品質(zhì)在周邊區(qū)域內(nèi)處于絕對(duì)領(lǐng)先的水平，所 以，我們的租金限制可以跳出這個(gè)區(qū)域限制，獲得一個(gè)逆市上飄的結(jié)以，我們的租金限制可以跳出這個(gè)區(qū)域限制，獲得一個(gè)逆市上飄的結(jié) 果，只要我們能用最佳的市場(chǎng)語(yǔ)言把我們的品質(zhì)和核心優(yōu)勢(shì)彰顯出來(lái)，果，只要我們能用最佳的市場(chǎng)語(yǔ)言把我們的品質(zhì)和核心優(yōu)勢(shì)彰顯出來(lái)， 我們就能夠吸引到區(qū)外，包括中心區(qū)以及鄭州全市范圍內(nèi)的消費(fèi)群前我們就能夠吸引到區(qū)外，包括中心區(qū)以及鄭州全市范圍內(nèi)的消費(fèi)群前 來(lái)，如此一來(lái)，我們也能夠吸引到高檔次的投資客戶(hù)前來(lái)投資經(jīng)營(yíng)，來(lái)，如此一來(lái)，我們也能夠吸引到高檔次的投資客戶(hù)前

18、來(lái)投資經(jīng)營(yíng)， 從而拉抬租金水準(zhǔn)，突破價(jià)格瓶頸從而拉抬租金水準(zhǔn)，突破價(jià)格瓶頸 （4）另一方面，餐飲業(yè)的租金承受能力也是普遍偏低的，這個(gè)低租金承受能 力與我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)價(jià)格也存在很大的矛盾，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格目標(biāo)的達(dá)致， 構(gòu)成了很大的威脅。 威脅化解之道：與傳統(tǒng)的購(gòu)物相比，餐飲行業(yè)的租金承受能力的確比較威脅化解之道：與傳統(tǒng)的購(gòu)物相比，餐飲行業(yè)的租金承受能力的確比較 偏低，但是，餐飲行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，在其它市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)存在大偏低，但是，餐飲行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，在其它市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)存在大 量不確定因素的時(shí)候，為了確保項(xiàng)目能夠穩(wěn)定盈利，減少開(kāi)發(fā)商的投資量不確定因素的時(shí)候，為了確保項(xiàng)目能夠穩(wěn)定盈利，減少開(kāi)

19、發(fā)商的投資 風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們選擇了特色餐飲。對(duì)于租金偏低的問(wèn)題，我們有幾種風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們選擇了特色餐飲。對(duì)于租金偏低的問(wèn)題，我們有幾種 解決之道：一是以自身的品質(zhì)提高檔次，從而也提高了租金的承受能力；解決之道：一是以自身的品質(zhì)提高檔次，從而也提高了租金的承受能力； 二是，我們可以在餐飲之外，增加一定比例的購(gòu)物比例，從而在緩沖投二是，我們可以在餐飲之外，增加一定比例的購(gòu)物比例，從而在緩沖投 資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高項(xiàng)目的租金承受能力，增大贏利的空間，化解資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高項(xiàng)目的租金承受能力，增大贏利的空間，化解 在租金承受力過(guò)低方面的威脅在租金承受力過(guò)低方面的威脅 第三章第三章 有效的市場(chǎng)信

20、息有效的市場(chǎng)信息 與項(xiàng)目定位互動(dòng)的原則有效與項(xiàng)目定位互動(dòng)的原則有效 3.1 3.1 尋找精準(zhǔn)有效的市場(chǎng)信息尋找精準(zhǔn)有效的市場(chǎng)信息 大多數(shù)市場(chǎng)信息都是某種既定的現(xiàn)實(shí)存在，它們或許在大環(huán)境下對(duì)本項(xiàng)目的發(fā) 展有很大的影響，但是這種影響基本是恒定的，它既不能真正改變本項(xiàng)目的發(fā) 展景況，也不會(huì)額外地使本項(xiàng)目遭遇更大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，這些信息，基本上屬于 “正確的廢話”，可以出現(xiàn)在我們的市場(chǎng)報(bào)告中，但不應(yīng)該成為我們進(jìn)行研究 的重要對(duì)象，更不是我們進(jìn)行項(xiàng)目定位所需要過(guò)度詳查的，大多數(shù)宏觀市場(chǎng)環(huán) 境都屬于這種所謂的“正確的廢話”的范疇。 大部分宏觀市場(chǎng)信息都可以直接排斥在我們?cè)敿友芯康姆懂?，比如中?guó)和河南省 乃至鄭

21、州市的經(jīng)濟(jì)總量，城市整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)等等，對(duì)我們本項(xiàng)目的定位研 究判斷不會(huì)發(fā)生任何實(shí)質(zhì)性的影響。因?yàn)檫@些大的數(shù)據(jù)縱使在宏觀上確實(shí)支撐了 整體商業(yè)環(huán)境，但對(duì)個(gè)案研究沒(méi)有太大的意義。因?yàn)檫@些大的數(shù)據(jù)已經(jīng)是基本恒 定的，又是我們無(wú)法改變與左右的，且在可預(yù)測(cè)的范疇內(nèi)不會(huì)發(fā)生什么大的發(fā)展 變故，因此，基本可以屏棄在我們的研究范疇之外。 3.2 3.2 以初步的項(xiàng)目定位來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)信息的梳理和篩選以初步的項(xiàng)目定位來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)信息的梳理和篩選 首先，我們可以用一個(gè)個(gè)開(kāi)放性的方案逐條選擇來(lái)檢驗(yàn)大方向定位的合理性。我們要假 定在餐飲定位之外的合理性問(wèn)題，也就是定位的可選性問(wèn)題與優(yōu)先原則。 為什么我們不把本項(xiàng)目定位

22、為綜合性的商業(yè)中心呢？因?yàn)檫@種定位能更好地體現(xiàn)商 業(yè)經(jīng)營(yíng)的高端價(jià)值，如果能有足夠的市場(chǎng)來(lái)支撐這種定位的話，那么這個(gè)初步定位是最 優(yōu)的，應(yīng)處在我們的最優(yōu)先選擇范圍之內(nèi)。但是市場(chǎng)卻不能為這個(gè)較高端的定位提供強(qiáng) 大支撐。原因有如下幾條： （1 1）周邊較弱的商業(yè)氛圍很難支撐這種傳統(tǒng)的綜合性商業(yè)中心的發(fā)展模式；）周邊較弱的商業(yè)氛圍很難支撐這種傳統(tǒng)的綜合性商業(yè)中心的發(fā)展模式； （2 2）本項(xiàng)目屬于住宅區(qū)的附屬項(xiàng)目，而且規(guī)模比住宅部分小得太多，在視覺(jué)效果上很容易）本項(xiàng)目屬于住宅區(qū)的附屬項(xiàng)目，而且規(guī)模比住宅部分小得太多，在視覺(jué)效果上很容易 被住宅部分所覆蓋，這種情況下，很難把它做成綜合性的商業(yè)中心，因?yàn)橐曈X(jué)

23、效果的被住宅部分所覆蓋，這種情況下，很難把它做成綜合性的商業(yè)中心，因?yàn)橐曈X(jué)效果的 反差太大了，做成綜合性的商業(yè)中心，消費(fèi)者不容易理解和認(rèn)可，有太大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；反差太大了，做成綜合性的商業(yè)中心，消費(fèi)者不容易理解和認(rèn)可，有太大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； （3 3）本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格也不適合被打造成傳統(tǒng)的綜合性商業(yè)中心；）本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格也不適合被打造成傳統(tǒng)的綜合性商業(yè)中心； （4 4）作為一個(gè)綜合性的商業(yè)中心，本項(xiàng)目較小的體量也難以充分承擔(dān)起）作為一個(gè)綜合性的商業(yè)中心，本項(xiàng)目較小的體量也難以充分承擔(dān)起 這樣的重任；這樣的重任； （5 5）本項(xiàng)目周?chē)呀?jīng)有一個(gè)較大的，體量超過(guò)）本項(xiàng)目周?chē)呀?jīng)有一個(gè)較大的，體量超過(guò)1

24、010萬(wàn)平方米的綜合性商業(yè)萬(wàn)平方米的綜合性商業(yè) 中心中心-天旺廣場(chǎng)，在如此近距離內(nèi)再建一個(gè)綜合性的商業(yè)中心，天旺廣場(chǎng)，在如此近距離內(nèi)再建一個(gè)綜合性的商業(yè)中心， 會(huì)構(gòu)成過(guò)度血腥的競(jìng)會(huì)構(gòu)成過(guò)度血腥的競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系，使本來(lái)就不充沛的市場(chǎng)變得更加局爭(zhēng)關(guān)系，使本來(lái)就不充沛的市場(chǎng)變得更加局 促和緊張，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失?。淮俸途o張，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗； （6 6）天旺廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)失敗，以活生生的事實(shí)告訴我們，在這個(gè)地段范圍內(nèi)）天旺廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)失敗，以活生生的事實(shí)告訴我們，在這個(gè)地段范圍內(nèi) 打造大型的綜合性商業(yè)中心的條件還極不成熟，假如一意孤行，只能打造大型的綜合性商業(yè)中心的條件還極不成熟，假如一意孤行，只能 失敗。

25、失敗。 偉大的哲學(xué)家和神學(xué)家?jiàn)W卡姆以偉大的哲學(xué)家和神學(xué)家?jiàn)W卡姆以“奧卡姆剃刀奧卡姆剃刀”的理的理 論為現(xiàn)代科學(xué)奠定了革命性的發(fā)展基礎(chǔ)，這個(gè)理論告訴我論為現(xiàn)代科學(xué)奠定了革命性的發(fā)展基礎(chǔ)，這個(gè)理論告訴我 們：凡是可以找出直接原因的，就不必再尋找其它離奇的們：凡是可以找出直接原因的，就不必再尋找其它離奇的 原因。原因。 如果我們一直尋找不出天旺廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中導(dǎo)致失敗的其它重大如果我們一直尋找不出天旺廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中導(dǎo)致失敗的其它重大 錯(cuò)誤的話，那么，在不正確的時(shí)候不正確的地段打造不正確的產(chǎn)品（就錯(cuò)誤的話，那么，在不正確的時(shí)候不正確的地段打造不正確的產(chǎn)品（就 是項(xiàng)目定位）就是其失敗的最重大和

26、最直接的原因。所以，面對(duì)他人的是項(xiàng)目定位）就是其失敗的最重大和最直接的原因。所以，面對(duì)他人的 失敗，我們要決然地加以規(guī)避，堅(jiān)決不可重蹈覆轍。失敗，我們要決然地加以規(guī)避，堅(jiān)決不可重蹈覆轍。 既然定位為綜合性商業(yè)中心是不可行的，那么定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有沒(méi)有經(jīng)營(yíng)發(fā)展空間呢？顯然， 經(jīng)過(guò)大概的思考，我們也能得出顯見(jiàn)的結(jié)論：這種定位同樣不可行。原因也有如下幾條： （1）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展早已成熟，現(xiàn)在很難找出太大的合宜的市場(chǎng)空間，經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，發(fā) 展風(fēng)險(xiǎn)較大； （2）大部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)通常格調(diào)不高，本項(xiàng)目雖然無(wú)法定位為傳統(tǒng)的綜合性商業(yè)中心，但也 不必要定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)； （3）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)人群來(lái)源較為單一，又需

27、要大量人群進(jìn)行運(yùn)營(yíng)支撐，與本項(xiàng) 目周邊相對(duì)清談的商業(yè)人流不符，無(wú)法滿(mǎn)足正常的足夠的可見(jiàn)客戶(hù)人群，沒(méi)有充分的 市場(chǎng)資源加以支撐，很難獲得成功； （4）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的外在形象，通常是人聲鼎沸，人群穿梭，十分嘈雜，與本項(xiàng)目相對(duì)靜 謐的氛圍嚴(yán)重沖突； （5）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)所需的建筑場(chǎng)所通常是較為大型的封閉式集中式建筑，與本項(xiàng)目開(kāi)放性 院落式的建筑風(fēng)格格格不入。 那么，定位為主題商業(yè)廣場(chǎng)呢？我們知道，主題商業(yè)廣場(chǎng)也就是具有某一個(gè)主題 的綜合性商業(yè)中心，它的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境與綜合性商業(yè)中心的要求大致相當(dāng)，所以，從 前面的分析來(lái)看，本項(xiàng)目定位為主題商場(chǎng)顯然也是極其不合適的。 所以，在確定了初步的項(xiàng)目定位后，我們可以大致地

28、確認(rèn)那些精確有用的市場(chǎng)信息，來(lái) 加以分析研究。那么，哪些市場(chǎng)信息是我們這個(gè)項(xiàng)目所急需要了解、考察、分析和研究 的呢？我認(rèn)為，大致可以有以下幾類(lèi)信息： （1 1）鄭州市餐飲行業(yè)分布的狀況；）鄭州市餐飲行業(yè)分布的狀況； （2 2）鄭州市餐飲行業(yè)餐飲種類(lèi)的分類(lèi)；）鄭州市餐飲行業(yè)餐飲種類(lèi)的分類(lèi)； （3 3）鄭州市民的餐飲習(xí)慣；）鄭州市民的餐飲習(xí)慣； （4 4）鄭州市民對(duì)各餐種各菜系的接納與包容狀況；）鄭州市民對(duì)各餐種各菜系的接納與包容狀況； （5 5）鄭州市餐飲業(yè)擴(kuò)張的趨勢(shì)與發(fā)展規(guī)律；）鄭州市餐飲業(yè)擴(kuò)張的趨勢(shì)與發(fā)展規(guī)律； （6 6）鄭州市餐飲文化的發(fā)展?fàn)顩r；）鄭州市餐飲文化的發(fā)展?fàn)顩r； （7 7）我們

29、可以從現(xiàn)有的餐飲文化中進(jìn)行提煉、發(fā)掘和發(fā)展的其它延伸性文化因子；）我們可以從現(xiàn)有的餐飲文化中進(jìn)行提煉、發(fā)掘和發(fā)展的其它延伸性文化因子； （8 8）餐飲行業(yè)的租金情況；）餐飲行業(yè)的租金情況； （9 9）本項(xiàng)目周邊餐飲業(yè)的租金以及經(jīng)營(yíng)情況。）本項(xiàng)目周邊餐飲業(yè)的租金以及經(jīng)營(yíng)情況。 以上這些市場(chǎng)信息就是本項(xiàng)目在定位時(shí)所急需的精確有效的市場(chǎng)信息。以上這些市場(chǎng)信息就是本項(xiàng)目在定位時(shí)所急需的精確有效的市場(chǎng)信息。 根據(jù)以市場(chǎng)信息，我們就可以初步推導(dǎo)出我們項(xiàng)目的初步定位為根據(jù)以市場(chǎng)信息，我們就可以初步推導(dǎo)出我們項(xiàng)目的初步定位為：餐飲。：餐飲。 1.1.3 3 市場(chǎng)信息的收縮與項(xiàng)目定位的放大市場(chǎng)信息的收縮與項(xiàng)目定

30、位的放大 從市場(chǎng)信息初步濃化收縮推導(dǎo)到項(xiàng)目初始定位，這是一個(gè)順藤摸從市場(chǎng)信息初步濃化收縮推導(dǎo)到項(xiàng)目初始定位，這是一個(gè)順藤摸 瓜的過(guò)程；從項(xiàng)目初始定位再放大到市場(chǎng)的二次搜尋與放大，得出項(xiàng)目瓜的過(guò)程；從項(xiàng)目初始定位再放大到市場(chǎng)的二次搜尋與放大，得出項(xiàng)目 的精確定位，這是順瓜摸藤的過(guò)程。只懂得順藤摸瓜，不懂得順瓜摸騰，的精確定位，這是順瓜摸藤的過(guò)程。只懂得順藤摸瓜，不懂得順瓜摸騰， 這是很不完善的，會(huì)喪失很多提升的機(jī)會(huì)（項(xiàng)目定位流于粗糙）；反過(guò)這是很不完善的，會(huì)喪失很多提升的機(jī)會(huì)（項(xiàng)目定位流于粗糙）；反過(guò) 來(lái)，只懂得順瓜摸藤，而不懂得順藤摸瓜，這是很片面的，更是危險(xiǎn)的來(lái)，只懂得順瓜摸藤，而不懂得順藤

31、摸瓜，這是很片面的，更是危險(xiǎn)的 （會(huì)造成主觀性定位的惡果）。只會(huì)順藤摸瓜，我們可能摸不到好瓜（會(huì)造成主觀性定位的惡果）。只會(huì)順藤摸瓜，我們可能摸不到好瓜 （定位不能得到升華）；反之，一上來(lái)就順（定位不能得到升華）；反之，一上來(lái)就順“瓜瓜”摸藤，我們摸到的可摸藤，我們摸到的可 能就不是瓜（主觀性定位，造成定位錯(cuò)誤）。能就不是瓜（主觀性定位，造成定位錯(cuò)誤）。 第四章第四章 項(xiàng)目的總體定位項(xiàng)目的總體定位 4.1 4.1 項(xiàng)目的總體發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目的總體發(fā)展目標(biāo) 依托金水區(qū)現(xiàn)有的建設(shè)成果和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托金水區(qū)現(xiàn)有的建設(shè)成果和區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 成為鄭州城市副中心內(nèi)的特色性產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地成為鄭州城市副中心內(nèi)的特色性產(chǎn)

32、業(yè)的商業(yè)地 標(biāo)，成為引領(lǐng)城市新區(qū)發(fā)展和倡導(dǎo)市民新生活標(biāo)，成為引領(lǐng)城市新區(qū)發(fā)展和倡導(dǎo)市民新生活 模式的城市目的地，引領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)新區(qū)特色模式的城市目的地，引領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)新區(qū)特色 化商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)質(zhì)的飛躍?；虡I(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)質(zhì)的飛躍。 4.2 4.2 項(xiàng)目的總體發(fā)展模式項(xiàng)目的總體發(fā)展模式 采取快速高效的開(kāi)發(fā)模式，引入多元化特色化的采取快速高效的開(kāi)發(fā)模式，引入多元化特色化的 餐飲業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)乃至鄭州市餐飲業(yè)的品質(zhì)更新，餐飲業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)乃至鄭州市餐飲業(yè)的品質(zhì)更新， 打造以特色風(fēng)情餐飲為主題，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為打造以特色風(fēng)情餐飲為主題，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為 一體的特色化商業(yè)街區(qū)。塑造項(xiàng)目在大

33、北部區(qū)域甚至一體的特色化商業(yè)街區(qū)。塑造項(xiàng)目在大北部區(qū)域甚至 整個(gè)鄭州市內(nèi)餐飲領(lǐng)域里不可動(dòng)搖的至尊地位，為鄭整個(gè)鄭州市內(nèi)餐飲領(lǐng)域里不可動(dòng)搖的至尊地位，為鄭 州市民塑造一種全新的品質(zhì)化的新生活模式。州市民塑造一種全新的品質(zhì)化的新生活模式。 4.3 4.3 項(xiàng)目的整體描述項(xiàng)目的整體描述 （1 1）地面總建筑面積：）地面總建筑面積：2624826248 。商業(yè)街地上商業(yè)面積。商業(yè)街地上商業(yè)面積1853018530。老。老 房子主題餐廳：房子主題餐廳：26942694。酒店式公寓面積：。酒店式公寓面積：50245024。地下商業(yè)面積：。地下商業(yè)面積： 648648。地下層面積：。地下層面積：885488

34、54，地下停車(chē)位，地下停車(chē)位176176個(gè)，地上停車(chē)位個(gè)，地上停車(chē)位 3838個(gè)；個(gè)； （2 2）本項(xiàng)目的商業(yè)部分，以特色餐飲為主體，集休閑、娛樂(lè)以及少量）本項(xiàng)目的商業(yè)部分，以特色餐飲為主體，集休閑、娛樂(lè)以及少量 購(gòu)物為一體，購(gòu)物為一體， 有突出的經(jīng)營(yíng)主題，表現(xiàn)為一種院落式的商業(yè)街區(qū)；有突出的經(jīng)營(yíng)主題，表現(xiàn)為一種院落式的商業(yè)街區(qū)； （3 3）項(xiàng)目規(guī)模不是太大，可以實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售；）項(xiàng)目規(guī)模不是太大，可以實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售； （4 4）比鄰綠蔭廣場(chǎng)，周邊具有一定規(guī)模的市民公共設(shè)施，位居金水北部新區(qū)，背）比鄰綠蔭廣場(chǎng)，周邊具有一定規(guī)模的市民公共設(shè)施，位居金水北部新區(qū)，背 靠多個(gè)行政機(jī)關(guān)和大專(zhuān)院校，有政治、

35、文化等多項(xiàng)商業(yè)附加價(jià)值可供挖掘；靠多個(gè)行政機(jī)關(guān)和大專(zhuān)院校，有政治、文化等多項(xiàng)商業(yè)附加價(jià)值可供挖掘； （5 5）立志成為區(qū)內(nèi)引領(lǐng)鄭州特色餐飲產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的標(biāo)志性商業(yè)地標(biāo)，推進(jìn)鄭州市餐）立志成為區(qū)內(nèi)引領(lǐng)鄭州特色餐飲產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的標(biāo)志性商業(yè)地標(biāo)，推進(jìn)鄭州市餐 飲業(yè)的更新?lián)Q代；飲業(yè)的更新?lián)Q代； （6 6）坐落在金水區(qū)內(nèi)，金水區(qū)的綜合實(shí)力位居鄭州市前列，本項(xiàng)目位于這一區(qū)域）坐落在金水區(qū)內(nèi)，金水區(qū)的綜合實(shí)力位居鄭州市前列，本項(xiàng)目位于這一區(qū)域 的外部邊緣地帶，商業(yè)環(huán)境與行政區(qū)內(nèi)的整體商業(yè)環(huán)境有很大的差別，其特定的的外部邊緣地帶，商業(yè)環(huán)境與行政區(qū)內(nèi)的整體商業(yè)環(huán)境有很大的差別，其特定的 競(jìng)爭(zhēng)力也大打折扣，但政府重視北部

36、新區(qū)的城市開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，發(fā)展遠(yuǎn)景還是有利競(jìng)爭(zhēng)力也大打折扣，但政府重視北部新區(qū)的城市開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，發(fā)展遠(yuǎn)景還是有利 好的一面；商業(yè)環(huán)境、交通、人流量，都有明顯的不足，與城市中心區(qū)域相比，好的一面；商業(yè)環(huán)境、交通、人流量，都有明顯的不足，與城市中心區(qū)域相比， 心理心理 （7 7）距離偏大，對(duì)吸引中心區(qū)域和其他行政區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群構(gòu)成一定的）距離偏大，對(duì)吸引中心區(qū)域和其他行政區(qū)內(nèi)的消費(fèi)群構(gòu)成一定的 障礙；障礙； （8 8）本項(xiàng)目依托自身項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅（包括別墅）的成功開(kāi)發(fā)，形象有天）本項(xiàng)目依托自身項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅（包括別墅）的成功開(kāi)發(fā)，形象有天 然優(yōu)質(zhì)的一面，結(jié)合市政規(guī)劃中副發(fā)展軸地位，可以掩蓋本區(qū)域商業(yè)然優(yōu)質(zhì)的一面

37、，結(jié)合市政規(guī)劃中副發(fā)展軸地位，可以掩蓋本區(qū)域商業(yè) 還不太成熟的劣勢(shì)；還不太成熟的劣勢(shì)； （9 9）本項(xiàng)目將以適度合宜的規(guī)模）本項(xiàng)目將以適度合宜的規(guī)模, ,特色化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及差異化的營(yíng)特色化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及差異化的營(yíng) 銷(xiāo)手段，強(qiáng)化項(xiàng)目自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；銷(xiāo)手段，強(qiáng)化項(xiàng)目自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力； （1010）本項(xiàng)目不僅僅要成為北部新區(qū)內(nèi)的地標(biāo)，還可能成為在鄭州市）本項(xiàng)目不僅僅要成為北部新區(qū)內(nèi)的地標(biāo)，還可能成為在鄭州市 具有關(guān)鍵性影響力的特色化餐飲品牌性項(xiàng)目經(jīng)典具有關(guān)鍵性影響力的特色化餐飲品牌性項(xiàng)目經(jīng)典, ,做到引北部新區(qū)、促做到引北部新區(qū)、促 進(jìn)周邊區(qū)域、輻射全鄭州；進(jìn)周邊區(qū)域、輻射全鄭州； （111

38、1）項(xiàng)目可以重塑鄭州市的餐飲品質(zhì)、品位以及更高層次的城市餐）項(xiàng)目可以重塑鄭州市的餐飲品質(zhì)、品位以及更高層次的城市餐 飲文化；飲文化； （1212）項(xiàng)目可以為鄭州市民提供一種更有品質(zhì)更有品位的餐飲休閑生）項(xiàng)目可以為鄭州市民提供一種更有品質(zhì)更有品位的餐飲休閑生 活模式，這種新生活模式的推廣可以提升整個(gè)城市的文化氣質(zhì)和文化活模式，這種新生活模式的推廣可以提升整個(gè)城市的文化氣質(zhì)和文化 品位。品位。 4 44 4項(xiàng)目定位的原則項(xiàng)目定位的原則 （1 1）簡(jiǎn)明有力；）簡(jiǎn)明有力； （2 2）突出產(chǎn)品功能特色；）突出產(chǎn)品功能特色； （3 3）表達(dá)醒目；）表達(dá)醒目； （4 4）注重資源整合；）注重資源整合； （5

39、 5）注重利益回報(bào)最大化；）注重利益回報(bào)最大化； （6 6）注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)；）注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)； （7 7）注重市場(chǎng)反應(yīng)；）注重市場(chǎng)反應(yīng)； （8 8）注重項(xiàng)目所能引發(fā)的社會(huì)效應(yīng)；凸顯產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)）注重項(xiàng)目所能引發(fā)的社會(huì)效應(yīng)；凸顯產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo) 模式的差異化原則。模式的差異化原則。 4.5 4.5 項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位 全生態(tài)多風(fēng)情院落式全生態(tài)多風(fēng)情院落式 休閑餐飲集聚區(qū)休閑餐飲集聚區(qū) 定位簡(jiǎn)明詮釋定位簡(jiǎn)明詮釋 尋找市場(chǎng)空白，在市場(chǎng)空白點(diǎn)上尋找本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)掘本項(xiàng)尋找市場(chǎng)空白，在市場(chǎng)空白點(diǎn)上尋找本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)掘本項(xiàng) 目最大的核心優(yōu)勢(shì)，確立這些核心優(yōu)勢(shì)的原則在于：這些核心優(yōu)勢(shì)是

40、目最大的核心優(yōu)勢(shì)，確立這些核心優(yōu)勢(shì)的原則在于：這些核心優(yōu)勢(shì)是 目前的市場(chǎng)所沒(méi)有的，而又恰恰是本項(xiàng)目所擁有的。挖掘出這些核心目前的市場(chǎng)所沒(méi)有的，而又恰恰是本項(xiàng)目所擁有的。挖掘出這些核心 優(yōu)勢(shì)，就等于尋找到了我們項(xiàng)目的靈魂，優(yōu)勢(shì)，就等于尋找到了我們項(xiàng)目的靈魂，而如果我們的項(xiàng)目定位準(zhǔn)確而如果我們的項(xiàng)目定位準(zhǔn)確 地捕捉到了這些靈魂性的屬性的話，那么，我們的項(xiàng)目定位就一定能地捕捉到了這些靈魂性的屬性的話，那么，我們的項(xiàng)目定位就一定能 夠在市場(chǎng)上產(chǎn)生不可阻擋的核心競(jìng)爭(zhēng)力。夠在市場(chǎng)上產(chǎn)生不可阻擋的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 定位思考路線圖的推演路徑回放定位思考路線圖的推演路徑回放 1. 為什么把我們的項(xiàng)目定位為為什么把我

41、們的項(xiàng)目定位為“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)”？ 什么叫集聚區(qū)？簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是依據(jù)某種特定的功能標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的組團(tuán)或群。依照 這個(gè)簡(jiǎn)明的概念，進(jìn)一步作擴(kuò)大解釋?zhuān)覀兛梢灾?，所謂的“餐飲集聚區(qū)”就是 體現(xiàn)餐飲功能的一個(gè)特定的組團(tuán)或群。 本項(xiàng)目的餐飲業(yè)態(tài)分別由七座相對(duì)獨(dú)立建筑組成，構(gòu)成了建筑組團(tuán)或建筑群的特征， 而如果我們的這些建筑組團(tuán)充分發(fā)揮了釋放餐飲功能、承載餐飲業(yè)態(tài)的特征之后， 我們就可以順理成章地把這些定位為“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)”。 2. 2. 我們需要一個(gè)什么樣的我們需要一個(gè)什么樣的“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)”？ “餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)”是對(duì)我們項(xiàng)目定位的一個(gè)整體和實(shí)質(zhì)性的表達(dá)，解決了一個(gè) 定位的

42、大方向問(wèn)題，是一個(gè)最濃縮最核心的定位表達(dá)語(yǔ)。是定位系統(tǒng)中偏正 結(jié)構(gòu)中“正”的部分。雖然它是一個(gè)定位表達(dá)系統(tǒng)中的主干（主體框架）部 分，但急需要加以細(xì)化、深入，而需要深化的命題就是：我們需要一個(gè)什么 樣的“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)”？ 3 3至此，我們對(duì)項(xiàng)目總體定位的路徑已經(jīng)十分明晰起來(lái)了：至此，我們對(duì)項(xiàng)目總體定位的路徑已經(jīng)十分明晰起來(lái)了： （1）我們需要一個(gè)全生態(tài)的全生態(tài)的“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)” （2）我們需要一個(gè)多風(fēng)情的多風(fēng)情的“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)” （3）我們需要一個(gè)院落式的院落式的“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)” 項(xiàng)目總體定位：餐飲項(xiàng)目總體定位：餐飲-餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)-全生態(tài)的的餐全生態(tài)的的

43、餐 飲集聚區(qū)飲集聚區(qū)-多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)-院落式的餐飲集院落式的餐飲集 聚區(qū)聚區(qū)-有確切細(xì)分市場(chǎng)支撐的特色化餐飲集散地效果有確切細(xì)分市場(chǎng)支撐的特色化餐飲集散地效果 評(píng)判：此定位能夠強(qiáng)有力地提煉激發(fā)出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)評(píng)判：此定位能夠強(qiáng)有力地提煉激發(fā)出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng) 力力 綜合以上的分析與評(píng)述，我們不難發(fā)現(xiàn)，把本項(xiàng)目定位為綜合以上的分析與評(píng)述，我們不難發(fā)現(xiàn)，把本項(xiàng)目定位為“全生態(tài)多風(fēng)情全生態(tài)多風(fēng)情 院落式餐飲集聚區(qū)院落式餐飲集聚區(qū)”是非常合適非常貼切的。這種貼切合宜的表現(xiàn)主要可是非常合適非常貼切的。這種貼切合宜的表現(xiàn)主要可 以濃縮為以下幾個(gè)要點(diǎn)：以濃縮為以下幾個(gè)要點(diǎn)： （1 1）本

44、項(xiàng)目比鄰綠茵廣場(chǎng)，具有生態(tài)特色；）本項(xiàng)目比鄰綠茵廣場(chǎng)，具有生態(tài)特色； （2 2）與住宅部分連為一體，且項(xiàng)目的整體綠化率高，本身可以形成一種森）與住宅部分連為一體，且項(xiàng)目的整體綠化率高，本身可以形成一種森 林化的生態(tài)特色；林化的生態(tài)特色； （3 3）本項(xiàng)目的建筑特色是博采中西，既有江南水鄉(xiāng)的格調(diào)，又有中原腹地）本項(xiàng)目的建筑特色是博采中西，既有江南水鄉(xiāng)的格調(diào)，又有中原腹地 的大氣，還有歐陸經(jīng)典風(fēng)格的汲取，可謂精彩紛呈，極其具有風(fēng)情；的大氣，還有歐陸經(jīng)典風(fēng)格的汲取，可謂精彩紛呈，極其具有風(fēng)情； （4 4）多風(fēng)情并不是制單一的建筑，還有與之相匹配相對(duì)應(yīng)的餐飲特）多風(fēng)情并不是制單一的建筑，還有與之相匹配

45、相對(duì)應(yīng)的餐飲特 色的多風(fēng)情多種類(lèi)。色的多風(fēng)情多種類(lèi)。 （5 5）項(xiàng)目建筑本身的開(kāi)放性支撐項(xiàng)目院落式的定位訴求；）項(xiàng)目建筑本身的開(kāi)放性支撐項(xiàng)目院落式的定位訴求； （6 6）“餐飲集聚區(qū)餐飲集聚區(qū)”直指項(xiàng)目定位的核心，此定位架構(gòu)不但能夠淋直指項(xiàng)目定位的核心，此定位架構(gòu)不但能夠淋 漓漓 盡致地彰顯本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，還極其大氣，既有視覺(jué)沖擊盡致地彰顯本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，還極其大氣，既有視覺(jué)沖擊 力，又能夠最大程度地發(fā)揮市場(chǎng)號(hào)召力。力，又能夠最大程度地發(fā)揮市場(chǎng)號(hào)召力。 4.6 4.6 定位的升華定位的升華 在全生態(tài)等諸多核心價(jià)值的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行升華，力 圖以一種更高意義的“新生活模式新生活模

46、式”來(lái)引領(lǐng)鄭州的餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)，來(lái) 改變鄭州市民的生活模式和消費(fèi)觀念與習(xí)慣。以文化意義上的制高點(diǎn) 來(lái)把控市場(chǎng)的高度，促進(jìn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)我們可以階段性地提出推廣 主題，以“全生態(tài)的餐飲環(huán)境全生態(tài)的餐飲環(huán)境”上升到“全生態(tài)的飲食文化模式全生態(tài)的飲食文化模式”， 再上升到“全生活的飲食生活模式全生活的飲食生活模式”，最后上升到“新都市休閑生活新都市休閑生活 模式模式”和“鄭州市民的新生活模式鄭州市民的新生活模式”的升華性高度。 香港蘭桂坊上海新天地鄭州老房子香港蘭桂坊上海新天地鄭州老房子 把本案打造成為城市目的地：把本案打造成為城市目的地： 4 47 7 建議案名建議案名 我們建議把本項(xiàng)目的案名定為

47、半島印象半島印象老房子風(fēng)情街老房子風(fēng)情街 半島天地半島天地老房子老房子 商業(yè)街商業(yè)街 理由： （1）整合了森林半島的品牌資源； （2）突出了餐飲的主體業(yè)態(tài)功能； （3）突出了本項(xiàng)目最核心的生態(tài)價(jià)值； （4）對(duì)其它商業(yè)功能作了明白無(wú)誤的告示； （5）案名朗朗上口，易記，適合市場(chǎng)表達(dá)。 4.8 4.8 形象定位主題推廣語(yǔ)形象定位主題推廣語(yǔ) 美食頭等艙休閑新天地美食頭等艙休閑新天地 第五章第五章 集成與演繹：集成與演繹： 市場(chǎng)與定位的對(duì)照檢測(cè)系統(tǒng)市場(chǎng)與定位的對(duì)照檢測(cè)系統(tǒng) 5 51 1項(xiàng)目定位依據(jù)的取舍原則項(xiàng)目定位依據(jù)的取舍原則 本項(xiàng)目定位依據(jù)的四大原則 （1 1）市場(chǎng)需要什么；）市場(chǎng)需要什么； （2

48、 2）我們能夠給予市場(chǎng)什么；）我們能夠給予市場(chǎng)什么； （3 3）市場(chǎng)留下了什么空白點(diǎn)；）市場(chǎng)留下了什么空白點(diǎn)； （4 4）我們能給市場(chǎng)空白點(diǎn)里填塞什么亮點(diǎn)。）我們能給市場(chǎng)空白點(diǎn)里填塞什么亮點(diǎn)。 如果我們的定位能夠成功地回答以上四個(gè)問(wèn)題， 那么我們的定位就 是經(jīng)得起現(xiàn)實(shí)檢驗(yàn)的有效能的定位。 5.2 5.2 尋找項(xiàng)目定位突破性的靈魂尋找項(xiàng)目定位突破性的靈魂 （1 1）創(chuàng)造性地培育市場(chǎng)）創(chuàng)造性地培育市場(chǎng) 當(dāng)本項(xiàng)目本區(qū)域周邊的高檔餐飲市場(chǎng)還不夠成熟的時(shí)候，一個(gè)有 宏圖壯志的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者當(dāng)然要?jiǎng)?chuàng)造性地培育市場(chǎng)，因?yàn)槌墒斓氖?場(chǎng)在此時(shí)并不具備，必須以創(chuàng)造者的態(tài)度來(lái)生成市場(chǎng)。而這個(gè)市 場(chǎng)的培育與創(chuàng)造可以為本項(xiàng)

49、目的成功運(yùn)營(yíng)提供資源保障。 （核心提示：市場(chǎng)需要孕育需要?jiǎng)?chuàng)造，而不能僅僅憑借等待。） （2 2）始終把握提升城市餐飲文化的高度）始終把握提升城市餐飲文化的高度 本項(xiàng)目要顛覆單純的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀念，矢志不渝地把它放在提 升城市餐飲文化的高度，提高鄭州餐飲發(fā)展和文化擴(kuò)張的水準(zhǔn)，做 到引領(lǐng)北部新區(qū)、全面提升鄭州餐飲文化的運(yùn)營(yíng)高度。 （核心提示：提升引領(lǐng)鄭州市的餐飲文化，并不是一種務(wù)虛的擺設(shè)， 而是可以改變鄭州市民的消費(fèi)習(xí)慣和生活模式，從而引領(lǐng)消費(fèi)潮流， 直接改善本項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)） （3 3）挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，尋找本項(xiàng)目的突破性靈魂）挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，尋找本項(xiàng)目的突破性靈魂 餐飲集聚區(qū)，有特色的餐飲集聚

50、區(qū)，這就是項(xiàng)目能夠進(jìn)行突破的靈魂所在。 （只要能夠準(zhǔn)確捕捉項(xiàng)目的靈魂，那么，我們的定位就是成功的） 5.3 5.3 集成與演繹：市場(chǎng)與定位的對(duì)照檢測(cè)系統(tǒng)集成與演繹：市場(chǎng)與定位的對(duì)照檢測(cè)系統(tǒng) 由市場(chǎng)推導(dǎo)出定位，這是一個(gè)集成的過(guò)程；定位得到確認(rèn)之后，為了確保定 位的嚴(yán)謹(jǐn)性，必須以定位反推于市場(chǎng)，這就是一個(gè)演繹的過(guò)程。 由市場(chǎng)導(dǎo)向定位，我們思考了以下幾個(gè)問(wèn)題： 1 1在餐飲方面，哪些是目前的鄭州市場(chǎng)所欠缺的？在餐飲方面，哪些是目前的鄭州市場(chǎng)所欠缺的？ 我們通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)觀察，發(fā)現(xiàn)： 鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)餐飲集聚區(qū)；鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)；鄭州市場(chǎng)沒(méi)有

51、任何一個(gè)全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)；鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)； 鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)院落式的餐飲集聚區(qū)。鄭州市場(chǎng)沒(méi)有任何一個(gè)院落式的餐飲集聚區(qū)。 由市場(chǎng)到定位的集成系統(tǒng)由市場(chǎng)到定位的集成系統(tǒng) 2 2這個(gè)現(xiàn)今市場(chǎng)所欠缺的屬性是不是有益于市場(chǎng)且為市場(chǎng)本身所急切需求的？這個(gè)現(xiàn)今市場(chǎng)所欠缺的屬性是不是有益于市場(chǎng)且為市場(chǎng)本身所急切需求的？ 很顯然，這個(gè)答案是肯定的，也就是說(shuō)，我們可以進(jìn)一步得出以下結(jié)論： 一個(gè)餐飲集聚區(qū)的出現(xiàn)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的；一個(gè)餐飲集聚區(qū)的出現(xiàn)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的； 一個(gè)全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的；一個(gè)全生態(tài)的餐飲集

52、聚區(qū)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的； 一個(gè)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的；一個(gè)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的； 一個(gè)院落式的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的。一個(gè)院落式的餐飲集聚區(qū)是鄭州市場(chǎng)所急切需求的。 3 3這些有益的市場(chǎng)屬性或市場(chǎng)特質(zhì)是不是我們項(xiàng)目所擁有的？這些有益的市場(chǎng)屬性或市場(chǎng)特質(zhì)是不是我們項(xiàng)目所擁有的？ 經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真考察推敲，這些有益于市場(chǎng)且為市場(chǎng)所迫切需求的屬性恰恰是 我們項(xiàng)目自身所擁有或能夠加以挖掘的。 一個(gè)餐飲集聚區(qū)是本項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性；一個(gè)餐飲集聚區(qū)是本項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性； 一個(gè)全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)是本項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性；一個(gè)全生態(tài)的餐飲集聚區(qū)是本項(xiàng)

53、目所能生成的市場(chǎng)屬性； 一個(gè)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是本項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性；一個(gè)多風(fēng)情的餐飲集聚區(qū)是本項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性； 一個(gè)院落式的餐飲集聚區(qū)項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性一個(gè)院落式的餐飲集聚區(qū)項(xiàng)目所能生成的市場(chǎng)屬性 通過(guò)這三個(gè)問(wèn)題的解答，我們可以基本確認(rèn)，我們的項(xiàng)目定位是切合市 場(chǎng)發(fā)展需求的。 由定位到市場(chǎng)的演繹系統(tǒng)由定位到市場(chǎng)的演繹系統(tǒng) 由市場(chǎng)到定位的集成已經(jīng)已經(jīng)能夠很好地保證定位系統(tǒng)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，如果，再由定位 反推到市場(chǎng)，通過(guò)演繹過(guò)程來(lái)確認(rèn)具體的市場(chǎng)利益訴求能否落到實(shí)處，如果，通過(guò)這一檢測(cè) 系統(tǒng)，那么，我們的項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性就能確保萬(wàn)無(wú)一失。 居于我們的這種市場(chǎng)定位，我們可以獲得的市

54、場(chǎng)利益點(diǎn)很多： 1. . 總體上，能夠彰顯核心競(jìng)爭(zhēng)力，引領(lǐng)市場(chǎng)；總體上，能夠彰顯核心競(jìng)爭(zhēng)力，引領(lǐng)市場(chǎng)； 2. 2. 這一定位的貫徹實(shí)施，可以以項(xiàng)目的整體輻射力，擴(kuò)大終端消費(fèi)人群；這一定位的貫徹實(shí)施，可以以項(xiàng)目的整體輻射力，擴(kuò)大終端消費(fèi)人群； 3. 3. 在終端消費(fèi)人群大幅擴(kuò)展的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的租金承受能力大幅提高；在終端消費(fèi)人群大幅擴(kuò)展的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的租金承受能力大幅提高； 4 4項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格可以隨之大幅提升，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠，提高項(xiàng)目運(yùn)作的利潤(rùn)率；項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格可以隨之大幅提升，實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠，提高項(xiàng)目運(yùn)作的利潤(rùn)率； 5 5這個(gè)項(xiàng)目定位既立足于現(xiàn)實(shí)，又有很高的立意，可以改變鄭州市民的生活方

55、式，這種長(zhǎng)這個(gè)項(xiàng)目定位既立足于現(xiàn)實(shí)，又有很高的立意，可以改變鄭州市民的生活方式，這種長(zhǎng) 線操作有利于本項(xiàng)目品牌的打造和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。線操作有利于本項(xiàng)目品牌的打造和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 所以，通過(guò)這種市場(chǎng)與定位系統(tǒng)的對(duì)應(yīng)檢測(cè)，所以，通過(guò)這種市場(chǎng)與定位系統(tǒng)的對(duì)應(yīng)檢測(cè)， 我們可以確知，我們的項(xiàng)目定位建基在可信賴(lài)的市我們可以確知，我們的項(xiàng)目定位建基在可信賴(lài)的市 場(chǎng)基礎(chǔ)之上，且能夠切實(shí)地反饋到市場(chǎng)的實(shí)際利益場(chǎng)基礎(chǔ)之上，且能夠切實(shí)地反饋到市場(chǎng)的實(shí)際利益 訴求點(diǎn)上，總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)定位也是可以讓我們信訴求點(diǎn)上，總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)定位也是可以讓我們信 賴(lài)的。賴(lài)的。 第六章第六章 項(xiàng)目功能區(qū)域定位項(xiàng)目功能區(qū)域定位 以及業(yè)態(tài)的初步劃

56、分以及業(yè)態(tài)的初步劃分 6 61 1項(xiàng)目功能區(qū)域的細(xì)分定位以及業(yè)態(tài)的初始劃分項(xiàng)目功能區(qū)域的細(xì)分定位以及業(yè)態(tài)的初始劃分 1.a區(qū)：塞納河畔塞納河畔 功能定位：西餐廳西餐廳 主要選擇品牌：兩岸咖啡、 綠茵閣、法國(guó)第一時(shí)間等 2. b區(qū)：挪威森林挪威森林 功能定位：迪廳、重金屬酒吧迪廳、重金屬酒吧 主要選擇品牌：可以就近選擇 鄭州本地較具知名度的品牌 3c區(qū)：紅館紅館 功能定位：休閑娛樂(lè)美體保健，概括為休閑娛樂(lè)美體保健，概括為“七館七館 一平臺(tái)一平臺(tái)”。（七館：健身館、美麗館、婚藝館、 家藝館、文化館、國(guó)宴(養(yǎng)生)館、私藏館；一 平臺(tái)：城市精英、名流名仕生活商務(wù)平臺(tái)） 主要選擇品牌：金夫人攝影樓、英派

57、斯健身俱 樂(lè)部，其它諸如水會(huì)、spa等休閑品牌，但要考 慮到某些品派對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的要求加以選擇性地 篩選。 4d區(qū)：巴厘島風(fēng)情巴厘島風(fēng)情 功能定位：具有東南亞風(fēng)情的熱帶餐飲具有東南亞風(fēng)情的熱帶餐飲 主要選擇品牌：焦葉餐飲、傣妹火鍋等 5e區(qū)商業(yè)部分：第五大道第五大道 功能定位：潮流精品購(gòu)物潮流精品購(gòu)物 主要選擇品牌：itat品派折扣店， 部分國(guó)內(nèi)知名服飾的品派專(zhuān)賣(mài)以 及其它潮流性精品購(gòu)物等。 6f區(qū)商業(yè)部分：左岸左岸 功能定位：較為純粹的咖啡廳、輕搖慢較為純粹的咖啡廳、輕搖慢 搖型酒吧、交友酒吧，或者檔次較高的搖型酒吧、交友酒吧，或者檔次較高的 全國(guó)性或跨國(guó)連鎖品牌，還可以考慮在全國(guó)性或跨國(guó)連鎖

58、品牌，還可以考慮在 此設(shè)立一個(gè)有點(diǎn)規(guī)模的紅酒專(zhuān)賣(mài)中心，此設(shè)立一個(gè)有點(diǎn)規(guī)模的紅酒專(zhuān)賣(mài)中心， 因?yàn)榉▏?guó)巴黎左岸也盛產(chǎn)葡萄美酒因?yàn)榉▏?guó)巴黎左岸也盛產(chǎn)葡萄美酒 主要選擇品牌：星巴克、babyface、阿 倫故事等，像星巴克能不能開(kāi)到地段如 此偏遠(yuǎn)的地區(qū)，還是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)， 需要在實(shí)踐中及時(shí)靈活地調(diào)整政策，但 可以努力做個(gè)嘗試。 7g區(qū)：徽州風(fēng)情徽州風(fēng)情江南水鄉(xiāng)江南水鄉(xiāng) 功能定位：老房子主題餐廳老房子主題餐廳 主要選擇品牌：首當(dāng)其沖，要選擇一 家有實(shí)力有口碑有品位的徽菜館進(jìn)駐 為該區(qū)的主力店。這個(gè)區(qū)域是我們項(xiàng) 目中體現(xiàn)多風(fēng)情價(jià)值的最核心區(qū)域， 是七大主題中的重中之重，需要向市 場(chǎng)隆重加以推介，使本項(xiàng)目

59、多風(fēng)情的 核心價(jià)值最大程度淋漓盡致地加以凸 顯出來(lái)。 6 62 2 對(duì)一些貌似重疊的業(yè)態(tài)劃分的原則詮釋對(duì)一些貌似重疊的業(yè)態(tài)劃分的原則詮釋 1在“挪威森林”和“左岸”重復(fù)出現(xiàn)了酒吧的業(yè)態(tài)排布，在這里需要 說(shuō)明：“挪威森林”中的酒吧主要是重金屬酒吧，而“左岸”中的酒吧 主要是較為輕盈的酒吧；“挪威森林”里的酒吧偏向本地品牌，而“左 岸”中的酒吧偏向?yàn)檫B鎖品牌；“挪威森林”里的酒吧偏向中檔，而 “左岸”中的酒吧偏向?yàn)楦叨恕?2在“塞納河畔”和“左岸”中都出現(xiàn)了咖啡廳的排布，對(duì)此，我們要 加以說(shuō)明的是，“納拉河畔”中出現(xiàn)的咖啡廳主要表現(xiàn)的是西餐的正餐 功能，而在“左岸”中都出現(xiàn)的咖啡廳主要體現(xiàn)出來(lái)的是

60、純粹的咖啡功 能。 3在“巴厘島風(fēng)情中”，我們可以加入其它一些活辣的菜系進(jìn)入， 并無(wú)損于這一風(fēng)情的定位原則，比如，川菜等西南菜系皆可加入 到這一方陣。 4而在“徽州風(fēng)情江南水鄉(xiāng)”中的菜系也不僅限于徽菜，蘇菜、 浙菜甚至豫菜都可以并入其中，由于這些菜系是以江南菜系為主， 適度的包容并不會(huì)影響區(qū)域功能的細(xì)分定位。 6.3 6.3 功能區(qū)域細(xì)分定位以及業(yè)態(tài)初始排布的圖示功能區(qū)域細(xì)分定位以及業(yè)態(tài)初始排布的圖示 我們對(duì)上述圖表的一些補(bǔ)充性描述：我們對(duì)上述圖表的一些補(bǔ)充性描述： 1. 每個(gè)區(qū)塊全部以切合它們的業(yè)態(tài)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行命名，比如：老房子整個(gè)建筑移自徽 州；餐廳取材于左岸與咖啡有不解之緣；塞納河畔與西餐