龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理講義

1、 地區(qū)公司總經(jīng)理 工程造價(jià)副總營銷研發(fā)副總財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理 工程部經(jīng)理造價(jià)采購部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理營銷部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理行政部經(jīng)理 地區(qū)公司總經(jīng)理 項(xiàng)目a項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目b項(xiàng)目經(jīng)理財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理 人力資源經(jīng)理 工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理 矩陣式組織 一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程 二、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn) 三、三、公司計(jì)劃管理體系公司計(jì)劃管理體系 一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程一、項(xiàng)目基本開發(fā)流程 投資決策投資決策 土地購買土地購買 項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目銷售項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目交房項(xiàng)目交房 三、公司計(jì)劃管理體系三、公司計(jì)

2、劃管理體系 三、公司計(jì)劃管理體系三、公司計(jì)劃管理體系 項(xiàng)目投資分析 模型 項(xiàng)目整體進(jìn)度 （節(jié)點(diǎn)）計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度 計(jì)劃 （子分部工程深度） 施工方項(xiàng)目施工總 進(jìn)度計(jì)劃 （分項(xiàng)工程深度） 項(xiàng)目工程量清單 （分項(xiàng)工程量） 建設(shè)方項(xiàng)目工作月 度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃 （分部位/分項(xiàng)工 程） 施工方項(xiàng)目施工月 度計(jì)劃（分部位 /分項(xiàng)工程） 項(xiàng)目施工周報(bào) 施工方項(xiàng)目材料 設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃 項(xiàng)目工程師 月度工作 計(jì)劃 施工方月度 材料設(shè)備供 應(yīng)計(jì)劃 項(xiàng)目月度計(jì)劃執(zhí)行 及反饋 1 2 3 4 5 項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃需明確各階段關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn) 征地 立項(xiàng) 選址定點(diǎn) 國土證辦理 土地移交 概念設(shè)計(jì)及批復(fù) 方案設(shè)計(jì)

3、及批復(fù) 初步設(shè)計(jì)及批復(fù) 三通一平 施工圖設(shè)計(jì)及審查 施工招投標(biāo) 施工許可證辦理 基礎(chǔ)開工 樣板房售樓部建設(shè) 開盤銷售 竣工備案 項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃的編制和調(diào)整可分為三個階段： 項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃是以建設(shè)項(xiàng)目的單位工程和室外工程為對 象，編制深度要達(dá)到主要子分部工程。 項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目施工控制進(jìn)度計(jì)劃（子分部） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目主要材料設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃 公司各職能部門配合工作要點(diǎn) 施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編制的主體為施工單位： 1）是以項(xiàng)目單位工程和室外工程為對象； 2）編制深度要達(dá)到主要分項(xiàng)工程。 在編制過程中應(yīng)符合下列規(guī)定： 1）總包施工方項(xiàng)目經(jīng)

4、理必須考慮各專業(yè)分包方進(jìn)度，結(jié)合公司編制的項(xiàng)目 實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃中的項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃，編制完整的項(xiàng)目施工綜合 進(jìn)度計(jì)劃； 2）施工總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)依據(jù)施工合同、施工進(jìn)度目標(biāo)、工期定額、有關(guān)技術(shù)經(jīng) 濟(jì)資料、施工部署與主要工程施工方案等編制。 3）施工總進(jìn)度計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括:編制說明，施工總進(jìn)度計(jì)劃表，分期分批施 工工程的開工日期、完工日期及工期一覽表，資源需要量及供應(yīng)平衡表等。 4）施工方必須提出主要分項(xiàng)工程的工程量，同時，勞動力、主要材料、預(yù)制件、 半成品及機(jī)械設(shè)備需要量計(jì)劃、資金收支預(yù)測計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃編制。 項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃 項(xiàng)目部實(shí)施月度計(jì)劃 項(xiàng)目工程師月度

5、工作計(jì)劃 月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃 零星材料供應(yīng)計(jì)劃 施工方 公司工程部 1）項(xiàng)目施工月度計(jì)劃深度達(dá)到分片區(qū)（或樓層）的分項(xiàng)工程，并應(yīng)明確施工 負(fù)責(zé)人； 2）月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃須與項(xiàng)目施工月度計(jì)劃配套，同步提出，并明 確無誤地列明品名，規(guī)格型號、技術(shù)參數(shù)、計(jì)量單位、需用數(shù)量、需用時間； 3）項(xiàng)目部工作月度計(jì)劃和項(xiàng)目工程師月度工作計(jì)劃須明確公司項(xiàng)目部月 度工作任務(wù)、責(zé)任人、配合部門及完成時間。 施工周報(bào)應(yīng)包含內(nèi)容 統(tǒng)計(jì)整理上周實(shí)際施工進(jìn)度， 并與月度施工計(jì)劃比較分析 現(xiàn)場勞動力動態(tài) 影響進(jìn)度的原因及分析 下周需要建設(shè)單位、監(jiān)理單位 解決和協(xié)調(diào)的問題 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 項(xiàng)目總監(jiān) 系統(tǒng)自動累加 目標(biāo)成本為

6、設(shè)定值 或依據(jù)項(xiàng)目收益反推 或依據(jù)更細(xì)的費(fèi)項(xiàng)累加測算 或依據(jù)歷史行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估 階段性成果階段性成果 管理的目的管理的目的 明確項(xiàng)目 信息流的管理， 每階段成果完成后向 項(xiàng)目成員發(fā)出可進(jìn)入 下一階段的明確信號 對階段性成果 的完成質(zhì)量， 由總經(jīng)理、下游項(xiàng)目 職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù) 責(zé)人進(jìn)行評價(jià) 項(xiàng)目運(yùn)營知識的積 累和共享 54 運(yùn)營會議體系非運(yùn)營會議體系 公司會議管理體系公司會議管理體系 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 55 會議體系 pmo預(yù)案決策會 pmo項(xiàng)目 啟動會 階段成果審 查會 pmo關(guān)鍵決 策會 半年年度總 結(jié)會 pmo月度運(yùn) 營會 項(xiàng)目周例會 與經(jīng)濟(jì)分 析會合并 拿地前 取得土

7、地 后15日內(nèi) 項(xiàng)目階段 成果審查 根據(jù)需要 6月15日或 12月15日 每月前3個工作日 每周五 如何開會 1 4 2 3 5 6 7 會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 56 辦公周例會 季度綜合指 標(biāo)回顧會 跨部門研討 會 高層座談會 半年年度總 結(jié)會 年度總結(jié)會 每周一 每季結(jié)束 后15日內(nèi) 根據(jù)需要 每季或不 定期 半年 年度 1 4 2 3 5 6 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 57 會議體系如何開會 會議目的議題準(zhǔn)備議題審批召集人會議內(nèi)容 會議時間主持人參會人員列席人員 會議成果成果整理成果審批成果送達(dá) 會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 58 會議體系如何開會 1、一個會議成功的關(guān)鍵在于：會議的

8、準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理； 2、沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量 不要放在例會的議程之內(nèi)，只宜放在專 題會中的“頭腦風(fēng)暴會”之中； 3、若某種會議較多的時間總在通報(bào)某 一類信息，則宜將這類信息以電子版 本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員 傳送； 4、在會上傳送或者展示的信息如果越多， 盡量采用ppt的形式；如果傳遞的信息很專 業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料； 如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需要幫助別人 建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、 模型、實(shí)物等； 5、公司會對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求； 會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 59 6、主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會人 員、列席

9、人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會 議；會議可以連續(xù)開，但并非全體人 員都必須從頭至尾參加，會議通知時 召集人應(yīng)給出預(yù)告； 會議體系如何開會 7、主持人對突發(fā)的占用太多時間的議 題，應(yīng)有權(quán)及時打斷、中止；對一時 難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主 持專題會議，且指定反饋時間，并由 召集人擔(dān)任跟蹤檢查者； 8、公司會對某一類會議的紀(jì)要定義出 模板，給出明確要求；對會議要求落 實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢 查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者， 或召集人自動成為約定的跟蹤檢查者； 9、會議紀(jì)要通常要在會上宣讀一次 (特殊情況除外)，會后由召集人送主 持人審批后生效(不再多人會簽)； 會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 60

10、 會議體系如何開會如何運(yùn)營決策 1、pmo會議中最重要的兩個議題是： 預(yù)案決策會和項(xiàng)目啟動會； 2、預(yù)案決策會的質(zhì)量取決于對市場趨勢的 判斷、對城市地段及發(fā)展的解讀、預(yù)案深度、 企業(yè)在溢價(jià)和成本上的競爭力； 3、關(guān)鍵中的關(guān)鍵會議是項(xiàng)目啟動會，若該 會議質(zhì)量差，通常會導(dǎo)致后期會議大量增加； 4、每次pmo會議必須作出決定； 5、不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的 人員不能參會，不愿承諾、胡亂承諾的人員 不得成為pmo成員； 6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在pmo會 議上就承諾內(nèi)容(往實(shí)施深度的方向)向承諾 人追問； 會議內(nèi)容 61 會議體系如何開會如何運(yùn)營決策 7、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向于把職能負(fù)

11、 責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會議，表 現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高； 8、動輒即將問題推向pmo會議或者頻繁動 議召開臨時pmo會議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé) 人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或pmo召集人的能力有待提 高； 9、上訴會議是根據(jù)不同目的作出的定義， 實(shí)際操作中公司根據(jù)情況會將某些會議合并 召開； 會議內(nèi)容 62 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 會議目的 1、著眼于組織發(fā)展、企業(yè)文化、企業(yè)外部市場、政府、競爭環(huán)境的研究和解決； 2、除項(xiàng)目運(yùn)營之外的企業(yè)問題研究決策 會議內(nèi)容 1、周辦公例會的決議執(zhí)行情況滾動追蹤； 2、就行業(yè)發(fā)展、市場、政府、競爭等外部環(huán)境的新動向以及城市規(guī)劃的新趨勢等 內(nèi)容進(jìn)

12、行通報(bào)； 3、企業(yè)文化以及與員工溝通情況的通報(bào)與分析(包括:核心價(jià)值觀、工作習(xí)慣、標(biāo) 準(zhǔn)等) 4、部門建設(shè)與部門間的協(xié)調(diào)(包括:對部門的內(nèi)部管理方式及心得、需各部門配合 解決的事物等) 5、公司及各職能部門與外部公共關(guān)系的管理(包括政府、媒體、掌握話語權(quán)的重要 人士和組織等) 6、人力資源問題(包括:各部門提出的人力資源需求和人力資源調(diào)配問題，并討論 解決辦法) 7、非項(xiàng)目運(yùn)營層面的和推薦給公司非項(xiàng)目運(yùn)營層面的知識管理內(nèi)容(知識管理內(nèi)容 包括:制度、流程、模板、指引的創(chuàng)建、更新和案例剖析) 8、例外管理(對公司 或部門遇到的突發(fā)性、特殊事務(wù)的處理方式進(jìn)行討論，沉淀 管理方法，減少例外發(fā)生) 9

13、、宣講公司的戰(zhàn)略意圖及重大決定； 63 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 會議時間 會議時間:周一下午，通常在1-2小時 與會人員 參會人員:公司總經(jīng)理，各職能部門負(fù)責(zé)人 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)可擴(kuò)大到職能板塊項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人或其他臨時列席人員 64 會議目的 1、新項(xiàng)目的研討及決策； 會議內(nèi)容 1、就發(fā)展、營銷、設(shè)計(jì)提供給資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性； 2、找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目競爭力和風(fēng)險(xiǎn)控制 水平； 3、對項(xiàng)目達(dá)成共識，對重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量作出承諾； 會議時間 會議時間:不定期，項(xiàng)目取得前；通常會持續(xù)3-6個工作小時甚至更長

14、與會人員 參會人員:pmo成員 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 65 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 會議目的 盡快對項(xiàng)目進(jìn)行推演和設(shè)定決策點(diǎn)、控制點(diǎn)； 作出項(xiàng)目第一次(也是最重要的)決策； 會議內(nèi)容 1、在項(xiàng)目獲得后對項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演； 2、對項(xiàng)目一二級計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理； 3、向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底； 4、進(jìn)一步達(dá)成共識，對計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹 配 會議時間 會議時間:項(xiàng)目取得后15個工作日內(nèi)；通常會持續(xù)12-24個工作小時 與會人員 參會人員:pmo成員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人(盡量)

15、 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員 66 會議目的 對項(xiàng)目階段性成果進(jìn)行審查 會議內(nèi)容 1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將階段性成果逐項(xiàng)向pmo成員展示； 2、與會成員對照上一階段的階段性成果系統(tǒng)分析討論其間的聯(lián)系、成果的質(zhì)量，揭示 可能的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及提出改進(jìn)意見 會議時間 會議時間:按計(jì)劃擬定的時間召開；通常會持續(xù)1-2個工作小時 與會人員 參會人員:pmo成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 67 會議目的 遇到項(xiàng)目周例會中第(3)和(4)情況時 會議內(nèi)容 1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表述問題和遇到的決策困難； 2、與會人員

16、討論決策； 3、達(dá)成共識或由公司總經(jīng)理最后裁定。 會議時間 會議時間:不定期，根據(jù)實(shí)際需要，但pmo召集人應(yīng)事先預(yù)告 與會人員 參會人員:pmo成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 68 會議目的 以月為單位，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧 會議內(nèi)容 1、有財(cái)務(wù)審計(jì)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個維度的變化引 起的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化； 2、對項(xiàng)目一、二級計(jì)劃進(jìn)行回顧； 3、與會人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對策 4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時間做出承諾。 會議時間 會議時間

17、:半年或年末最后3個工作日之前 與會人員 參會人員:pmo成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 69 會議目的 以半年或年度為單位，對項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行回顧； 可與當(dāng)月的月度運(yùn)營會合并召開； 會議內(nèi)容 1、有財(cái)務(wù)審計(jì)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個維度的變化引 起的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化； 2、對項(xiàng)目一、二級計(jì)劃進(jìn)行回顧； 3、與會人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對策 4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時間做出承諾。 會議時間 會議時間:每月最后3個工作日之前 與會人員 參會人員:pmo成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員 會議體系如何開會會議內(nèi)容如何運(yùn)營決策 70 會議目的 每周在四個項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策； 會議內(nèi)容 1、不影響公司項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成共識并得到承諾 后，可直接調(diào)整計(jì)劃。 2、不影響公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人不能達(dá)成一致時， 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可要求相關(guān)職能負(fù)責(zé)人參加并達(dá)成共識，會后可直接調(diào)整