房開企業(yè)土地價(jià)款含稅不含稅在不同環(huán)節(jié)的計(jì)算口徑(20201229231015)

1、 房開企業(yè)收入確認(rèn)問題 1. 土地增值稅清算收入的確認(rèn) 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管 規(guī)定的公告(國家稅務(wù)總局公告 2016年第70號(hào))規(guī)定，適 用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 土地增值稅清算收入不含增值稅應(yīng)納稅額，即 土地增值稅清算收入=含稅銷售收入+ (1+5%) 采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人，其轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)的土地增值稅清算收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，即: 土地增值稅清算收入=含增值稅銷售收入-銷項(xiàng)稅額=含 稅銷售收入-銷售額X稅率=含稅銷售收入-(全部價(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用-土地價(jià)款以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用)+(1+11%)X 11% 根據(jù)上述分析，按

2、規(guī)定允許土地價(jià)款扣減銷售額而減少 的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入，不是調(diào)減納稅人 在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本。 2. 采用一般計(jì)稅方法，計(jì)算繳納土地增值稅的影響分析 (1) 按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事 房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與 房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20%扣除。按規(guī)定選擇“允許以本 項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額 ,應(yīng)調(diào)增土地 增值稅清算收入”，而不是選擇“調(diào)減納稅人在土地增值稅 清算時(shí)確認(rèn)的土地成本”，雖收入調(diào)增和土地成本調(diào)減數(shù)額 大小一樣，但是計(jì)算“其他扣除項(xiàng)目”時(shí)，土地成本可以加 計(jì) 20%扣除，進(jìn)而放大土地成本調(diào)減數(shù)額為

3、原數(shù)額的 （2）根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的 通知 （國稅函 2010220 號(hào)）第三條第 （一） 項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù) 費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻?供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè) 銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā) 成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 第（二） 項(xiàng)規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取 得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額 之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 因此，按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地

4、價(jià)款扣減銷售額而減少 的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)調(diào)增土地增值稅的清算收入，而不是選擇調(diào) 減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本，進(jìn)而影響 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”或“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的計(jì)算基 數(shù)，選擇“調(diào)增土地增值稅清算收入”比選擇“調(diào)減納稅人 在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本”，在計(jì)算土地增值稅 時(shí)，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”或“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除金 額大。 (3) 通過上述兩項(xiàng)分析，按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣 減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)調(diào)增土地增值稅的清算收入， 而不是選擇調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成 本，既影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目在計(jì)算 土地增值稅的可扣除成本，又影響了土

5、地增值稅計(jì)算的增值 額。 同時(shí)考慮到土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，以增值 額與扣除項(xiàng)目金額的比例確定企業(yè)適用的稅率，所以上述因 素還影響了土地增值稅清算適用的稅率。 案例分析 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，開發(fā)的 A 項(xiàng)目 是按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，土地增值稅清算時(shí)，取得項(xiàng)目銷售 收入( 含增值稅 )88.8 億元。假設(shè)增值稅允許扣除的土地價(jià)款 和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為 27.75 億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 15 億元， 甲企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴?供金融機(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支 付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算 扣除，不考慮其他情況

6、，則： (1) 土 地 增 值 稅 清 算 收入 =88.8-(88.8- 27.75) + (1+11%)X 11%=88.8 -6.05=82.75(億 (2) 計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本 ( 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本) 中土地價(jià)款和拆 遷 補(bǔ) 償 費(fèi) 用 為 27.75 億 ， 不 是 25 億 元 27.75- (27.75 + 1.11 X 11%)，貝廿： 其他扣除項(xiàng)目 =( 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +開發(fā)成 本)X 20%=(27.75+15) X 20%=8.55(億元)，并不是 8 億元 (25+15) X 20%。 (3) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =(27.75+15) X 10%=4.275(億元 ) 。 3. 其他需要關(guān)注事項(xiàng) (1) 在計(jì)算土地增值稅清算收入 ( 不含稅銷售額 ) 時(shí)，含稅 銷售額減除的不是銷售發(fā)票上注明的增值稅額，而是根據(jù)含 稅銷售額減去上述差額計(jì)稅辦法計(jì)算出的銷項(xiàng)稅額，換算為 不含稅銷售額。 (2) 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通