柳州龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃

1、柳州“龍?zhí)豆珗@” 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 王立法 2004年 6 月 目錄 第一章 項(xiàng)目概況 1. 1 項(xiàng)目來源 “云林居”項(xiàng)目位于廣西柳州市，地塊及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)屬于柳州市和佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司。和佳公司已支付所有土地款，擁有項(xiàng)目的土地使用證，且無任何抵押或貸款行為。 和佳公司原股東因內(nèi)部原因，將項(xiàng)目公司的股份轉(zhuǎn)讓給和一集團(tuán)，由和一集團(tuán)的下屬 公司上海和居企業(yè)發(fā)展有限公司（持有 70%的股份）和深圳市澄和投資有限公司（持有 30% 的股份）共同持有。轉(zhuǎn)讓款合計(jì) 10220 萬元，目前已經(jīng)支付 7550 萬元。 1.2 建設(shè)地點(diǎn) “云林居” 項(xiàng)目地塊總面積為 337.7 畝，位于柳州市龍?zhí)豆珗@風(fēng)景區(qū)入口處

2、， 距市中心 僅三公里，緊靠柳州市南線快速干道柳石路，交通十分便捷。 龍?zhí)豆珗@是自治區(qū)AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)，位于柳州市區(qū)南部，規(guī)劃面積 544公頃。 本項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)擁有約 40 畝的原始次生林， 地塊四周山環(huán)水繞， 堪比桂林。 不僅是 在柳州，甚至在全國的百萬以上人口城市的市區(qū)中，該項(xiàng)目的自然環(huán)境都是十分罕見的。 目前該塊土地評估價(jià)格在 3 億元以上。 1. 3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 規(guī)劃建設(shè) 100 套聯(lián)排別墅和低密度的多層住宅，綜合容積率為 1.2 。 本項(xiàng)目總建筑面積為 22.7 萬平方米。 其中住宅建筑面積 21.7 萬平方米； 商業(yè)建筑面積 5000 平方米；公建配套設(shè)施建筑面積 5000

3、 平方米。 1. 4 投資預(yù)算和資金來源 經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總計(jì)為 4.05 億元（含土地費(fèi)用），本項(xiàng)目建設(shè)資金由項(xiàng)目股 東提供 1.4 億元作為項(xiàng)目建設(shè)的資本金，自有資金率達(dá)到 35，其余部分由項(xiàng)目公司通過 銀行貸款等方式自籌解決。 1. 5 財(cái)務(wù)效益 初步測算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入 6.14 億元，稅前利潤預(yù)計(jì)為 2.06 億元，稅前投資利 潤率（ 2.06 億元/4.05 億元）為 50%；自有資金回報(bào)率（ 2.06 億元/1.4 億元）為 147， 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益好，具有很強(qiáng)的競爭力。 由于龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目所在環(huán)境的不可替代性和產(chǎn)品定位的高起點(diǎn)，龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目將多層 住宅價(jià)格定為 270

4、0 元 / 平方米，聯(lián)排別墅價(jià)格定為 3000 元/ 平方米，是完全合理而且具有 相當(dāng)競爭力的。因此對項(xiàng)目銷售的預(yù)期是較為準(zhǔn)確的。 第二章項(xiàng)目規(guī)劃方案 充分利用該地段無可替代的天然環(huán)境； 融入嶺南地區(qū)深厚的文化底蘊(yùn)； 注入世界一流的住宅設(shè)計(jì)理念； 17.96 規(guī)劃以五、六層多層建筑為主，輔之三層聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)多層住宅總建筑面積 萬平方米，聯(lián)排別墅總建筑面積 3.63萬平方米，容積率僅為1.2 ； 住宅建筑面積適中，便于控制房屋總價(jià)； 房型設(shè)計(jì)與功能性設(shè)置適合現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)，方便日常生活。 主要建筑技術(shù)指標(biāo) 序號 指 標(biāo) 數(shù)值 1、 總占地面積（平方米） 225132 可建筑用地面積（平方米） 1

5、88761 2、 總建筑面積（平方米） 226513 其中：商品住宅（平方米） 216513 商業(yè)建筑（平方米） 5000 公建設(shè)施（平方米） 5000 3、 綜合容積率 1.2 4、 綠地率（% 50% 第三章 項(xiàng)目市場分析 31、柳州社會經(jīng)濟(jì)概況 柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150 公里， 南距廣西首府南寧市 264 公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中 腹地。全市轄兩縣五區(qū)，總面積 5307.24 平方公里，市區(qū)面積 658.31 平方公里，全市人口 183.48 萬人。柳州是國務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文化名城和國家甲級旅游城市，也是國務(wù)院

6、批準(zhǔn)的 一類口岸城市。 柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運(yùn)中心和鐵路樞紐。經(jīng)過半個(gè)多世紀(jì)，特別是改革 開放二十多年的發(fā)展，全市已形成了汽車、機(jī)械、冶金、造紙和包裝印刷、輕紡、日化、 建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系，擁有一批在國內(nèi)外市場上具有較強(qiáng)競爭力和較 高市場占有率的優(yōu)勢企業(yè)和名牌產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?柳州市素有 桂中商埠 的美稱，柳州市市區(qū)共有大小市場 138 個(gè)，包括農(nóng)副產(chǎn)品、日 用工業(yè)消費(fèi)品、鋼材、汽車、建材、裝潢、奇石、家具、竹木等種類，初步形成了數(shù)量眾 多，門類較全的商品市場體系；建成一批商貿(mào)、餐飲、服務(wù)設(shè)施，大大增強(qiáng)了商貿(mào)發(fā)展實(shí) 力。以龍城路、魚峰路為主體的中心服務(wù)區(qū)，以

7、飛鵝路等六個(gè)特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局 已漸成氣候；各類名牌專賣店、連鎖商店以及開始啟動的流通信息網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)等標(biāo)志 著現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)正篷勃興起。 九五 時(shí)期，柳州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上一個(gè)新臺階。到 2001 年末，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破達(dá) 205.31 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為 21.23 億元， 第二產(chǎn)業(yè)增加值為 100.14 億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值為 83.94 億元，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是推動國 民經(jīng)濟(jì)增長的主動力。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 36.21 億元；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 334.11 億元；全社會 固定資產(chǎn)投資 40.87 億元；外貿(mào)出口總額達(dá)到 2.65 億美元；社會消費(fèi)品零售

8、總額達(dá)到 81.01 億元；財(cái)政收入達(dá)到 42.02 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7547 元，農(nóng)民人均純收入 2176 元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 166.82 億元；科技、教育、旅游、衛(wèi)生、文化、體育、 廣播、電視、社會保障、新聞、出版等事業(yè)都有新的發(fā)展，社會治安狀況良好。 32、柳州房地產(chǎn)市場概況 3.2.1 、柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長 圖一：柳州市二十年工業(yè)總產(chǎn)值增長柱狀圖 圖二：柳州市二十年固定資產(chǎn)增長柱狀圖 圖三：柳州市二十年城市居民收入變化 數(shù)據(jù)解析： 一、柳州市進(jìn)入 90 年代以后， 工業(yè)總產(chǎn)值增長非常迅猛， 最新數(shù)據(jù)顯示： 柳州市 2003 年的GDP達(dá)

9、至U 327.81億元，增長13.2 %，其中第二產(chǎn)業(yè)154.76億元，增長17.2 %，所占 比例接近為 47。 二、從圖二中可以看出固定資產(chǎn)投資的增長步伐與工業(yè)產(chǎn)值的增長是基本一致的，而 工業(yè)產(chǎn)值的增長要滯后一點(diǎn)， 因?yàn)橥顿Y變成產(chǎn)值需要一定時(shí)間。 柳州 2002年的固定資產(chǎn)投 資比 2000年翻了一倍多，這部分投資的效果在 2002年的工業(yè)總產(chǎn)值中還無法完全釋放， 它必將在今后幾年逐步產(chǎn)生效應(yīng)。 三、而工業(yè)的發(fā)展帶來職工收入增加，進(jìn)而刺激消費(fèi)，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程 就還要滯后一些，這一點(diǎn)對比圖三城市居民可支配收入的增長狀況可以看出 322、柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析

10、 圖四：柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資相關(guān)數(shù)據(jù) 2002?年 2001 年 增幅 完成投資 14.9億元 7.27億元 105% 施工面積 303.1 萬 M 134.25 萬 M 126% 開工面積 201.3 萬 M 77萬M 161% 竣工面積 92.1 萬 M 54.6 萬 M 69% 售出面積 105.3 萬 M 69.7 萬 M 51% 售房合同金額 14.3億元 11.9億元 20% 售房收入 12億元 9.2億元 30% 平均售價(jià) 1650/M2 1608/ M 上述數(shù)據(jù)顯示，2001、2002兩年間售出住宅175萬平方米，此間城區(qū)人口增加了 22萬 （2000年時(shí)為74

11、萬，2002年時(shí)為96萬），相當(dāng)于新增人口每人購買了 7.9個(gè)平方，市 場的需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。2000年人口普查時(shí)公布的人均居住面積為 9.54平方米， 對比同期公布的其它城市這是一個(gè)很低的水平（北京16.5，廣州13.1，長沙10.4 ）。 據(jù)了解，柳州現(xiàn)在二手房買賣與出租的市場并不十分火熱，這是因?yàn)榱葸@樣的城市 沒有可供炒作的熱點(diǎn)，流動人口也不多，所以柳州人買房還是以自住為主，投資性需求 3% 空置面積 10.1 萬 M 15.58 萬 M -36% 所占的比例很低 3、柳州市“十五”計(jì)劃中的市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動，城市面貌已經(jīng)發(fā)生改天換 地的變化，城市低矮危舊房屋比例較大，

12、其成片拆遷所帶來的舊城改造，使房地產(chǎn)業(yè)有 了較大的發(fā)展空間。具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面： （ 1）、舊房被拆除，現(xiàn)實(shí)的迫切的住房需求 就出現(xiàn)了；（2）、貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w政策使拆遷居民有了更多的選擇余地和購買能力。 4、最后一點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)，近幾年柳州的工業(yè)企業(yè)通過大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資進(jìn)行 改制改造，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，使這個(gè)歷史上的老工業(yè)基地生機(jī)勃發(fā)。前面已經(jīng)分析過，最 近幾年大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資必將在今后幾年逐步產(chǎn)生效應(yīng)， 而由于工業(yè)的發(fā)展使得職 工收入增加，進(jìn)而刺激消費(fèi)，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程就還要滯后一些，因此，今 后幾年住宅的消費(fèi)有實(shí)際的購買力支撐。 3.3 、項(xiàng)目市場優(yōu)勢 大龍?zhí)秴^(qū)域新開發(fā)小

13、區(qū)較少，老公房房齡都接近二十年左右，二手房價(jià)格目前在 1800-2000 元每平方左右。新建小區(qū)龍?zhí)稓W洲花園情況如下 地理位置： 魚峰區(qū)龍?zhí)堵?，靠近龍?zhí)豆珗@ 開 發(fā) 商： 柳州市雋鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 配套設(shè)施： 網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、幼兒園、休閑活動點(diǎn) 占地面積： 21204.82 平方米 綠 化 率： 48% 總建筑面積： 36850 平方米， 8 棟六至七層建筑 樓盤價(jià)格： 均價(jià) 2700元/ 平方米（毛坯、現(xiàn)樓） 銷售電話： 3171528 本項(xiàng)目與龍?zhí)稓W洲花園相比起來，環(huán)境優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢更為明顯，而本項(xiàng)目多層住宅 定價(jià) 2700元/ 平方米，聯(lián)排別墅定價(jià) 3000元/平方米，

14、應(yīng)該說是具有相當(dāng)?shù)母偁幜Φ摹?第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 41 項(xiàng)目工程實(shí)施進(jìn)度 12004年1月2004年 10月，前期設(shè)計(jì)、報(bào)建及土地平整工作； 22004年11月 2006年 9月，完成項(xiàng)目的建設(shè)； 42 銷售實(shí)施計(jì)劃 1 2004年 9 月起開始進(jìn)行前期宣傳工作； 2 2005年 3月至 2006年 9月完成住宅和商鋪的銷售； 3 確保項(xiàng)目所有銷售款項(xiàng)在 2006年9月 30日前全部回籠完畢。 第五章 投資分析 51 投資估算 1 項(xiàng)目總投入： 1789元/平方米 X 226513平方米= 4.05 億元； 2 自有資金投資：不高于 1.4 億元人民幣； 3 投入起止時(shí)間： 2004年1月至

15、 2005年3月； 4 其余建設(shè)資金全部由項(xiàng)目公司自籌解決 本項(xiàng)目從 2004年 1月開始發(fā)生現(xiàn)金支出， 2004年 12月累計(jì)凈現(xiàn)金支出達(dá)到最高值， 為 13414 萬元，其中土地及土地平整費(fèi)用支出 11069萬元，占 83%。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排，在時(shí)間十分充裕的前提下，至 2005年 1月底，和佳公司四 證辦理齊全，可向當(dāng)?shù)劂y行申請項(xiàng)目貸款。根據(jù)銀行提供項(xiàng)目總投資30%作為貸款投入的 原則，本項(xiàng)目可獲得約 1 億元的貸款。就貸款的事宜，和一集團(tuán)與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行進(jìn)行了大 量的前期溝通工作，建行承諾在本項(xiàng)目四證齊全的條件下向項(xiàng)目公司發(fā)放 1 億元的貸款。 2005年3月開始收取業(yè)主預(yù)訂商品

16、房定金， 預(yù)計(jì)到 2005年4月底，公司不但收回全部 先期現(xiàn)金支出，而且還產(chǎn)生現(xiàn)金凈流入 1718 萬元（前提是一億元開發(fā)貸款到位，如果不能 到位，則正現(xiàn)金流出現(xiàn)于 2005年 8月），項(xiàng)目投入現(xiàn)金流動周期為 16個(gè)月。至 2006年 9 月底，項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入為 20609 萬元，是項(xiàng)目自有投資的 1.47 倍，按月計(jì)算內(nèi)部收 益率為 8.24 。 詳細(xì)分析見附表。 52 資本金和資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金由項(xiàng)目法人提供 1.4 億元作為資本金，其中已支出近 8000 多萬元。其 余部分由項(xiàng)目法人自籌解決，主要通過銷售回籠和申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 第六章 財(cái)務(wù)效益初步分析 61 營業(yè)收入預(yù)測

17、 龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目多層住宅價(jià)格定為 2700元/ 平方米（可售面積為 179600平方米），聯(lián)排別 墅價(jià)格定為 3000元/平方米（可售面積為 36300 平方米），商業(yè)建筑價(jià)格按平均 4000 元/ 平方米計(jì)算出售 （ 可售面積為 5000平方米 ） ，合計(jì)可獲收入約 6.14 億元。 62 營業(yè)利潤預(yù)測 經(jīng)初步測算，本項(xiàng)目稅前利潤為 2.06 億元。 第七章 結(jié)論 本項(xiàng)目各方面手續(xù)較為完備，土地使用證已取得，截至 2004 年 6 月，已經(jīng)累計(jì)投入 近 8000 多萬元，項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建工作已經(jīng)開始。 本項(xiàng)目地理位置絕佳，既享有交通便利的優(yōu)勢，又臨近柳州市省 AAAA級風(fēng)景名勝- 龍?zhí)豆珗@，地塊旁邊群山環(huán)繞 ,具有不可多得的山景、森林資源。項(xiàng)目占地 337.7畝，開發(fā) 總量近23萬m2具有一定的規(guī)模，將成為柳州市最具有影響