優(yōu)秀實(shí)習(xí)報(bào)告

1、優(yōu)秀實(shí)習(xí)報(bào)告 善意第三人審判委員會(huì) 序 首先，我想向所有為我的實(shí)習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平 市中級(jí)人民法院的工作人員和我的指導(dǎo)老師致謝, 感謝你們 為我的順利實(shí)習(xí)所作的幫助和努力。 我的實(shí)習(xí)是由南開(kāi)大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。 通過(guò)實(shí)習(xí)，我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工作經(jīng) 驗(yàn)，鞏固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識(shí)水平。實(shí)習(xí)期間， 我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過(guò)程 , 在一些案件的審 理中還擔(dān)任了書(shū)記員的工作 , 并且對(duì)部分參與案件提出了自 己的想法。在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及民事訴訟法 對(duì)程序問(wèn)題有了更深的理解 , 將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 我的工作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和

2、較好的評(píng)價(jià)。 實(shí)習(xí)期間我主要對(duì)關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公 司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及尹 杰買賣合同糾紛一案進(jìn)行了深入的研究，參加了案件審理的 全過(guò)程，并被特許參加合議庭評(píng)議。案件具體情況如下： 一、案件的由來(lái)和審理經(jīng)過(guò) 郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院 20 xx 年 4 月 29 日作出 (20 xx) 四西民二初字第 349 號(hào)民 事判決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于 20 xx 年 7 月 4 日立案，并依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行 了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，

3、被上訴人四平 市中興經(jīng)貿(mào)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司 ） 委托代理人胡振儒， 被上訴人四平市中興建筑公司 （ 以下簡(jiǎn)稱建筑公司 ） 委托代理 人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 （ 以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā) 公司） 委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹(shù)法 到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況 上訴人 （原審原告 ） ：郭繼魁委托代 理人：蓋如濤。 被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。 法定代表人：劉連貴 委托代理人：胡振儒 被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興建筑公司 法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇 軍， 被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、公司 法定代表人：吳孝貴 委托代理人：付佳賓， 被上訴人 （ 原審第三人 ） 尹杰， 委托代理人：竇樹(shù)法 三、原判要點(diǎn)和上訴的主要內(nèi)容 原告郭繼魁訴稱： 20 xx 年 6 月 7 日原告與被告四平市 中興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書(shū)，將中興二期工程-， 2/0A-B 軸約 86 平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交 房款 30 萬(wàn)元，后又于 20 xx 年 9 月 26 日、 9 月 30 日分 兩筆交增面積款 13 萬(wàn)元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至 今未履行合同，交付房屋。此房于 20 xx 年 5 月被被告四平 市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復(fù)買賣，這種行 為是無(wú)效的。現(xiàn)

5、原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。 被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司 ） 辯稱： 原告所述無(wú)異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合 同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人， 交付了全部房款，應(yīng)予以保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是重復(fù)買賣行為，開(kāi)發(fā)公司發(fā)現(xiàn)重復(fù) 出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支 付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了 20 萬(wàn)元房款，是無(wú)效合同，經(jīng) 貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。 被告四平市中興建筑公司 （ 以下簡(jiǎn)稱建筑公司 ） 辯稱：被 告建筑公司與原告簽訂的購(gòu)房合同合法

6、有效，原告已按合同 約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 簽訂了購(gòu)房合同屬于重復(fù)買賣，是無(wú)效合同，不應(yīng)支持。 被告四平市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（ 以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司 ） 在法定期限內(nèi)未做答辯。 第三人尹杰訴稱：第三人于 XX 年 4 月 6 日與被告 開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào) 公司已確認(rèn)了第三人的買賣關(guān)系 ; 他們之間是惡意串通，損 害了第三人的利益。 原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售 房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開(kāi)發(fā)公司具有銷售房屋 的主體資格，雖然原告購(gòu)房時(shí)間早于第三人買房時(shí)間，但原告 與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上

7、，故不存在 初始買受權(quán)問(wèn)題，原告與被告建筑公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū) 無(wú)效。但被告建筑公司明知不具有預(yù)售商品房條件就與原告簽 訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司在同意此房賣給 原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被告的行為對(duì) 原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商品房出售許可 證為由，愿將爭(zhēng)議房屋賣給原告，但許可證是在 20 xx 年 7 月取得的，不能對(duì)抗以前的買賣行為。被告開(kāi)發(fā)公司發(fā) 現(xiàn)該商網(wǎng)重復(fù)出售后，于 20 xx 年 9 月 6 日向第三人發(fā)出通 知，因無(wú)權(quán)出售此房，要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于 20 xx 年 5 月 17 日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù) 的行為就

8、是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思 表示，解除合同是單方行為，是無(wú)效的。 因此，第三人與被告開(kāi)發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是合法有效的。 依照中華人民共和國(guó)合同法第六十條、中華人民共和 國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平 市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效， 其買賣關(guān)系成立 ; 被告四平市中興建筑公司與原告郭繼魁簽 訂的合同無(wú)效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生法律 效力之日起立即返還原告郭繼魁購(gòu)房款 43 萬(wàn)元，并給予房 款 43 萬(wàn)元一倍的賠償損失，兩項(xiàng)合計(jì) 86 萬(wàn)元。被告四平 市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。 上訴人郭繼魁請(qǐng)求撤銷原審法院判決，依法重

9、新判決郭繼 魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買 受權(quán)。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此 房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用 于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于 20 xx 年 7 月取得商品房 銷（預(yù)）售許可證后，又對(duì)建筑公司買房行為再次予以確認(rèn)。 郭繼魁買房是 20 xx 年 6 月 7 日，尹杰重復(fù)買該房合同是二 年后的 20 xx 年 5 月，同尹杰算帳“換據(jù)”是 20 xx 年 6 月，均在經(jīng)貿(mào)公司 20 xx 年 7 月取得商品房銷 （預(yù)） 售許可證之前。但尹杰的購(gòu)房合同，此前賣房人已聲明 廢止，而對(duì)上訴人購(gòu)房協(xié)議，賣房人在取得商品房

10、銷（ 預(yù)） 售許可證后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng)認(rèn)定初始購(gòu)房合同有效， 此后重復(fù)購(gòu)房合同無(wú)效。 被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開(kāi)發(fā)公司對(duì)上訴人的 上訴請(qǐng)求及理由無(wú)異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌?人的損失。 被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應(yīng)予維持。上訴 人郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開(kāi)發(fā)公司之間惡意串通 損害第三人的利益。尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房銷售合 同是合法有效的，購(gòu)房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng) 貿(mào)公司以開(kāi)具購(gòu)房款收據(jù)的形式予以確認(rèn)，因而尹杰的合 法權(quán)益應(yīng)受到保護(hù)。 四、對(duì)事實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定 1996 年 9 月四平市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)座落于四平 市鐵西區(qū)英雄大街 20 號(hào)： 020

11、4-39 的站前批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)人是開(kāi)發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司， 建筑施工是建筑公司。工程于 1998 年 6 月開(kāi)工。 20 xx 年 6 月 7 日郭繼魁與建筑公司簽訂了購(gòu)房協(xié) 議書(shū) （ 建筑公司對(duì)外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托） ，郭繼 魁購(gòu)買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-， 2/0A-B 軸，建筑 面積約 86 平方米，交付房款 30 萬(wàn)元，同年 9 月 26 日、 9 月 30 日又交增面積款 13 萬(wàn)元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程 未完工，未能交付使用。 20 xx 年 4 月 25 日尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房銷 （ 預(yù)） 售合同，尹杰購(gòu)買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-

12、， 2/0A-B ，軸建筑面積平方米，按合同約定交付房款萬(wàn)元，建 筑公司開(kāi)據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。該建 筑面積與郭繼魁購(gòu)買的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。 起訴前，尹杰在未取得進(jìn)戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下， 對(duì)該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。 20 xx 年 9 月 25 日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師 （ 經(jīng) 貿(mào)公司法律顧問(wèn) ） 胡振儒的見(jiàn)證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限責(zé) 任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開(kāi)發(fā)公司三家相互關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立 法人資格的企業(yè)法人代表，對(duì)站前批發(fā)市場(chǎng)新建樓房（ 中興 二期工程建筑樓房 ） 的所有權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方協(xié)商一致， 確認(rèn)該新建批發(fā)市場(chǎng)樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，

13、該公司對(duì)此批 發(fā)市場(chǎng)樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)。 20 xx 年 7 月 29 日經(jīng)貿(mào)公司取得商品房銷 （預(yù)） 售許可證后，對(duì) 過(guò)去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽 訂的購(gòu)房協(xié)議再一次進(jìn)行確認(rèn)。 20 xx 年 9 月 6 日開(kāi)發(fā)公 司以無(wú)權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達(dá)了解除商品房銷 售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強(qiáng)行占有了 合同約定房屋， 20 xx 年 10 月 23 日郭繼魁向鐵西區(qū)法院 提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。 證據(jù)： 1、郭繼魁與建筑公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)及建筑公司出 具的購(gòu)房款收據(jù)。 2、尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司 出具的購(gòu)房

14、款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。 3、批發(fā)市場(chǎng)新建樓所有權(quán)確認(rèn)書(shū)。 4、商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷 （ 預(yù)）售許可證。 5、開(kāi)發(fā)公司給尹杰送達(dá)的通知。 6、經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書(shū)。 7、國(guó)有土地使用證。 8、產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書(shū)及移交收據(jù)。 9、施巍證言材料。 10、王金榮的證言材料。 11、其它相關(guān)證據(jù)材料。 五、解決糾紛的意見(jiàn)和理由 根據(jù)原審判決，上訴人上訴請(qǐng)求及理由，被上訴人的 答辯，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的 房屋買賣協(xié)議書(shū)和尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同， 哪一個(gè)合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法律保護(hù)。 經(jīng)二審開(kāi)庭審理合議庭評(píng)議認(rèn)為： 1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其 買賣關(guān)系

15、應(yīng)受到法律保護(hù)。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房 預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定 有效”。又根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的 人處分他人財(cái)產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后 取得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)建 筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的 商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開(kāi)發(fā)公司作為 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或 效力待定狀態(tài)。它需要這一項(xiàng)目明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)

16、所有人申領(lǐng)商品房銷 （ 預(yù)） 售許可證后，對(duì)這些合同進(jìn)行 確認(rèn)，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)， 其效力并未確定。但后來(lái)項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有 人，并取得了商品房銷 （預(yù)） 售許可證，他對(duì)建筑公司與 郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)，使該協(xié)議由 效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng) 事人的買賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所 有。 2、尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無(wú)效，尹杰 受到的損失按規(guī)定應(yīng)得到賠償。 尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)所有 人沒(méi)有確定，商品房銷 （預(yù)） 售許可證尚未取得，因而其 合同效力也處于待定狀態(tài)。

17、但項(xiàng)目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán) 所有人，取得商品房銷 （預(yù)） 售許可證后，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)公 司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認(rèn)，依據(jù)最高人民法 院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的 解釋第二條的規(guī)定，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化， 由效力待定狀態(tài)，成為無(wú)效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款 人是建筑公司，后來(lái)還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公 司當(dāng)時(shí)既不是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是商品房銷（ 預(yù)） 售許可證 持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司 成為所有權(quán)人，取得商品房銷 （ 預(yù)） 售許可證后，開(kāi)發(fā)公 司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開(kāi)發(fā)公司與尹杰簽訂 的合同，發(fā)生在建筑公司與

18、郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依 中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭 繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保 護(hù)。 合議庭評(píng)議時(shí)還認(rèn)為，造成尹杰與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同無(wú)效，其責(zé)任完全在于開(kāi)發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建 筑公司。開(kāi)發(fā)公司與尹杰簽訂合同時(shí)，購(gòu)房款由建筑公司收 取并出具發(fā)票，后來(lái)又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購(gòu)房款收據(jù)，因而 這三家企業(yè)對(duì)房屋重復(fù)出售是明知的。而尹杰對(duì)開(kāi)發(fā)公司的 重復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不知道的，買受行為是善意的，所以， 其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以賠償。最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解 釋第九條第一款三項(xiàng)規(guī)定：“出賣人訂

19、立商品房買賣合 同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解 除的，買賣人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失， 并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： (三) 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償 安置房屋的事實(shí)”。依據(jù)這一規(guī)定，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)返還尹杰 購(gòu)房款 345, 元，并給予購(gòu)房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、 建筑公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任。 由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審判委員會(huì)， 其中包括我個(gè)人的意見(jiàn)在內(nèi)的合議庭意見(jiàn)一并提交。審判委 員會(huì)對(duì)合議庭意見(jiàn)大部分予以支持，但由于對(duì)于法律條文理 解不同以及考慮多方客觀因素，對(duì)第三人獲賠問(wèn)題經(jīng)激烈討 論采取了其他觀點(diǎn)

20、，即由于尹杰在本案中沒(méi)有向法院請(qǐng)求返 還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。 綜上，二審法院認(rèn)為，原審判決有誤，適用法律不當(dāng)， 上訴人郭繼魁上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級(jí)人民法院 20 xx 年第 39 次審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)中華人民共 和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款二、三項(xiàng)的規(guī)定， 判決： 一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院 (20 xx) 四西民二初字第 349 號(hào)民事判決 ; 二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效， 買賣關(guān)系成立 ; 三、中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合 同無(wú)效。 一、二審案件受理費(fèi) 22, 元，由中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、 中興經(jīng)貿(mào)公司、中興建筑公司負(fù)擔(dān)。 通過(guò)對(duì)本案的深入研究 , 我認(rèn)為四平市中院 , 認(rèn)定事實(shí)清 楚, 適用法律正確 , 判決公正。但是 ,其中對(duì)于第三人尹杰的 賠償問(wèn)題我仍堅(jiān)持在合議庭中我提出的意見(jiàn) :1 第二審案件 的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴