建筑與工程行業(yè)深度研究：房地產(chǎn)平穩(wěn)之時恰住宅精裝修突破之機0327

1、9% 0% -18% -27% 相關(guān)研究 建筑與工程行業(yè) 由“無投資評級”調(diào)整為“看好” 行業(yè)深度 研究報告 2012-3-24 房地產(chǎn)平穩(wěn)之時 恰住宅精裝修突破之機 行業(yè)內(nèi)重點公司推介 公司代碼 公司名稱投資評級 002375亞廈股份推薦 報告要點 中國精裝修住宅發(fā)展緩慢之惑 1998 年商品房貨幣化改革開啟了房地產(chǎn)飛速發(fā)展時代，次年建設(shè)部提出推 廣精裝修住宅?？v觀過去十余年，住宅精裝修市場聚集了諸多有利因素：天 002482 002081 002310 002431 600496 601886 廣田股份 金螳螂 東方園林 棕櫚園林 精工鋼構(gòu) 江河幕墻 推薦 推薦 推薦 推薦 推薦 推薦 時

2、在商品房貨幣化改革之后的第二年就開始推動；地利房地產(chǎn)市場 長達(dá) 10 多年的高速增長；人和中央政府和地方政府的高度重視與大力行業(yè)相對市場表現(xiàn)（近 12 個月） 推動。然而，我們發(fā)現(xiàn)，無論是政策目標(biāo)的完成情況、精裝比例的提升進(jìn)度、 還是與海外國家的對比，我國住宅精裝修的發(fā)展都顯得差強人意。 -9% 探究精裝修成長之謎 -36% 為揭開精裝修的成長之謎，我們分別從精裝修住宅的供給、需求兩個方面進(jìn) -45% 2011/32011/62011/92011/12 行解析。最終發(fā)現(xiàn)，阻礙精裝修住宅發(fā)展的核心癥結(jié)主要有三點：一是房地 產(chǎn)行業(yè)的非理性高速增長導(dǎo)致了住宅市場在發(fā)展中重量不重質(zhì)；二是過去的 購房需

3、求中投資性購房需求占比較大對精裝修住宅形成抑制；三是消費普及 建筑與工程 資料來源：wind 資訊 滬深300 時期居民的消費水平偏低。 行業(yè)內(nèi)跟蹤公司比較 亞廈股份 11a12e13e 日本住宅精裝修和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的啟示 日本在 1966-1975 年經(jīng)歷了住宅精裝修和產(chǎn)業(yè)化的黃金發(fā)展時期，其驅(qū)動 因素主要有三點：戰(zhàn)后一代對城市住宅的條件和裝修的要求較高、裝修裝飾 人工成本上升使得批量化裝修成為必行之路、以及在政策推動下精裝修住宅 的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化。我國當(dāng)前所處的經(jīng)濟發(fā)展階段與日本在 1966-1975 年較為 pe pb ev/ebitda 廣田股份 pe pb ev/ebitda 28.86

4、4.51 20.53 11a 27.68 2.93 22.06 18.95 3.16 15.05 12e 20.76 2.34 18.69 13.06 2.37 9.53 13e 14.83 1.88 13.85 類似，因此，日本當(dāng)時的住宅精裝修與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有一定的借鑒意義。 中國住宅精裝修市場的明天 中國目前已基本具備日本 1966-1975 年間的三大驅(qū)動因素，只是在政策推 動上稍顯乏力。同時，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸企穩(wěn)進(jìn)入平穩(wěn)增長階段以后，我國 住宅精裝修市場將出現(xiàn)以下轉(zhuǎn)機：住宅市場將更多依靠品質(zhì)與附加價值進(jìn)行 競爭、剛性需求逐步上升、消費升級時期居民對于住宅要求提高；這些因素 將使原先的阻

5、礙癥結(jié)逐漸消失。根據(jù)我們的測算，在 2014 年以后，住宅精 裝修市場的規(guī)模將超過一萬億元，從現(xiàn)在起到 2015 年的行業(yè)年均增速約為 25%左右。 我們重點推薦全面覆蓋裝飾行業(yè)、跨區(qū)域可復(fù)制經(jīng)營初顯成效的亞廈股份， 以及掌握優(yōu)質(zhì)客戶資源，深耕住宅精裝市場的廣田股份。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 分析師： 史恒輝 (8621)68751072 執(zhí)業(yè)證書編號：s0490511090003 聯(lián)系人： 楊靖鳳 (8621) 68751636 2 正文目錄 投資邏輯與主要觀點. 5 中國精裝修住宅發(fā)展緩慢之惑 . 5 精裝修之來龍去脈 . 5 精裝修之政策歷程 . 7 精裝修之成長之惑 . 8

6、探究精裝修成長之謎. 12 供給因素一：我國商品房住宅市場處于供不應(yīng)求的狀況 . 12 供給因素二：房地產(chǎn)開發(fā)商需加快周轉(zhuǎn)以實現(xiàn)利潤最大化 . 12 供給因素三：房地產(chǎn)井噴式增長時代 精裝修的價值被弱化. 13 需求因素一：投資性購房需求對于精裝修住宅的擠壓. 14 需求因素二：70 后、80 后的購房需求區(qū)別 . 15 需求因素三：消費普及階段對精裝修的需求較低. 15 日本住宅精裝修和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的啟示 . 17 日本住宅精裝修和產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程 . 17 戰(zhàn)后一代對城市住宅的條件和裝修的要求較高 . 17 裝修裝飾人工成本上升 批量化裝修成為必行之路 . 18 政策推動下精裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)

7、一化 . 19 中日經(jīng)濟指標(biāo)對比 當(dāng)前中國與日本 1966-1975 階段較類似. 19 中國住宅精裝修市場的明天. 21 中國已基本具備日本 1966-1975 年間的三大驅(qū)動因素. 21 中國住宅精裝修市場的轉(zhuǎn)機 . 23 中國住宅精裝修市場的空間 . 25 公司推薦. 29 亞廈股份跨區(qū)域可復(fù)制擴張初顯成效. 29 廣田股份掌握優(yōu)質(zhì)客戶資源 深耕住宅精裝市場 . 30 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 3 行業(yè)研究（深度報告） 圖表目錄 圖 1：“精裝修”業(yè)務(wù)在我國裝修裝飾行業(yè)的位置 . 6 圖 2：近幾年一線城市平均精裝修比例約為 20%. 9 圖 3：1999 年以來二線城市精裝修比

8、例大都不及 2 成. 9 圖 4：1999-2011 北京所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 9 圖 5：1999-2011 上海所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 9 圖 6：1999-2011 廣州所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 9 圖 7：1999-2011 深圳所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 9 圖 8：1999-2011 杭州所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 10 圖 9：1999-2011 南京所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 10 圖 10：1999-2011 天津所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 10 圖 11：1999-2011 武漢所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 . 10 圖

9、 12：2011 年我國各大城市精裝修住宅比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家平均水平 . 11 圖 13：商品房住宅的銷售面積與竣工面積的不對稱增長. 12 圖 14：精裝修住宅示例工程工期計算. 13 圖 15：1997 年以來地產(chǎn)開發(fā)商的收入維持高速增長 . 13 圖 16：2000 年以來地產(chǎn)開發(fā)商的利潤的提升巨大 . 13 圖 17：消費者購房首要決策因素調(diào)查. 14 圖 18：消費者購房次要決策因素調(diào)查. 14 圖 19：2011 年前半年我國各大城市二手房租售比情況 . 15 圖 20：“消費剩余”快速增長反映居民的投資需求強烈. 15 圖 21：按人均 gdp 為界對我國消費普及和消費升級階段

10、的劃分. 16 圖 22：1966 年之前日本戶均住房套數(shù)不足 1 套 . 18 圖 23：1975 年是日本 20-40 歲人口數(shù)量增長的分界線. 18 圖 24：1966-1975 年期間日本的人工工資快速上升 . 18 圖 25：1966-1975 年期間新開工居民建筑數(shù)量維持高位. 18 圖 26：日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程 . 21 圖 27：中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及預(yù)測 . 21 圖 28：近幾年農(nóng)民工工資上升迅速 . 22 圖 29：建筑業(yè)的人工工資保持快速上升趨勢 . 22 圖 30：我國房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)增長期. 24 圖 31：高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程將帶來穩(wěn)定的剛性購房需求 . 25 圖 32：

11、消費升級時代即將到來. 25 圖 33：精裝修住宅比例穩(wěn)步提升 . 26 圖 34：房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展期住宅竣工面積增速放緩. 26 圖 35：2015 年我國精裝修市場規(guī)模將超萬億 . 27 圖 36：二線城市的精裝修比例提升空間巨大 . 28 圖 37：2011 年上海市各地區(qū)的精裝修比例 . 28 圖 38：近幾年亞廈股份的營業(yè)收入增長情況 . 29 圖 39：近幾年亞廈股份的營業(yè)利潤維持高速增長. 29 圖 40：2011 年公司營業(yè)收入按業(yè)務(wù)分類. 30 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 4 圖 41：2011 年公司營業(yè)收入按地區(qū)分類. 30 圖 42：近幾年廣田股份的營業(yè)收入情況 .

12、 31 圖 43：近幾年廣田股份的營業(yè)利潤情況 . 31 圖 44：近年來廣田股份營業(yè)收入按業(yè)務(wù)分. 31 圖 45：2011 年廣田股份營業(yè)收入按地區(qū)分 . 31 表 1：精裝修房與毛坯房、住宅產(chǎn)業(yè)化的對比 . 6 表 2：中央政府出臺的推動精裝修住宅的相關(guān)政策文件. 7 表 3：各地方政府的推動精裝修住宅的政策和會議 . 7 表 4：各城市實際精裝修比例情況與政策目標(biāo)的對比 . 8 表 5：當(dāng)前部分發(fā)達(dá)國家的室內(nèi)裝修行業(yè)的情況. 11 表 6：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 70 后、80 后、90 后的購房心態(tài)差別 . 15 表 7：日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程 . 17 表 8：1966-1975 年日本推動住

13、宅建筑、裝修產(chǎn)業(yè)化的政策一覽 . 19 表 9：中國、日本各項經(jīng)濟指標(biāo)對比. 20 表 10：日本住宅產(chǎn)業(yè)化、中國精裝修住宅的核心推動政策對比 . 23 表 11：我國住宅精裝修市場預(yù)測的計算過程 . 26 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 5 行業(yè)研究（深度報告） 投資邏輯與主要觀點 自 2011 年以來，國家加大了以限購、限貸、限價為核心的地產(chǎn)調(diào)控政策以及緊縮信貸的宏 觀貨幣政策；截止到 2012 年一季度全國兩會的閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控沒有明顯的松動跡 象，房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮時代已經(jīng)結(jié)束，未來將步入平穩(wěn)增長的階段。在此背景之下， 市場普遍擔(dān)心，住宅精裝修市場是否會受到很大的負(fù)面影響？

14、未來的增速會不會大幅下滑？ 我們認(rèn)為，影響住宅精裝修市場發(fā)展的核心因素有兩點：一是房地產(chǎn)行業(yè)的整體增速，二是 精裝修住宅在新建住宅中的比例提升。過去幾年支撐住宅精裝修市場發(fā)展的因素主要是前 者，而未來幾年將是后者發(fā)揮越來越大的作用。因此，盡管房地產(chǎn)增速將回落，但是住宅精 裝修市場仍有望保持年均 25%左右的高速增長，前景可期。 我們的分析如下： 1、過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長帶動了住宅精裝修市場的發(fā)展，但也掩蓋了很多問題 精裝修住宅在新建住宅中的占比一直低于政策目標(biāo)、一二線城市的精裝修住宅占比還不 到 20%、國內(nèi)住宅市場仍以毛坯房為主的現(xiàn)狀迥異于主要發(fā)達(dá)國家等。 2、我們從房地產(chǎn)市場的供給

15、與需求兩個角度來剖析住宅精裝修比例較低的原因，最終發(fā)現(xiàn)， 阻礙精裝修住宅發(fā)展的核心癥結(jié)主要有三點：一是房地產(chǎn)行業(yè)的非理性高速增長導(dǎo)致了住宅 市場在發(fā)展中重量不重質(zhì)；二是過去的購房需求中投資性購房需求占比較大對精裝修住宅形 成抑制；三是消費普及時期居民的消費水平偏低。 3、我國當(dāng)前所處的經(jīng)濟發(fā)展階段與日本在 1966-1975 年較為類似，因此，日本當(dāng)時的住宅 精裝修與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有一定的借鑒意義。日本在 1966-1975 年經(jīng)歷了住宅精裝修和產(chǎn)業(yè) 化的黃金發(fā)展時期，其驅(qū)動因素主要有三點：戰(zhàn)后一代對城市住宅的條件和裝修的要求較高、 裝修裝飾人工成本上升使得批量化裝修成為必行之路、以及在政策推動

16、下的精裝修住宅的標(biāo) 準(zhǔn)統(tǒng)一化。 4、中國目前已基本具備日本 1966-1975 年間的三大驅(qū)動因素，只是在政策推動上稍顯乏力。 同時，在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸企穩(wěn)進(jìn)入平穩(wěn)增長階段以后，我國住宅精裝修市場將出現(xiàn)以下轉(zhuǎn)機： 住宅市場將更多依靠品質(zhì)與附加價值進(jìn)行競爭、剛性需求逐步上升、消費升級時期居民對于 住宅要求提高；這些因素將使原先的阻礙癥結(jié)逐漸消失。根據(jù)我們的測算，在 2014 年以后， 住宅精裝修市場的規(guī)模將超過一萬億元，從現(xiàn)在起到 2015 年的行業(yè)年均增速約為 25%左右。 中國精裝修住宅發(fā)展緩慢之惑 精裝修之來龍去脈 以房屋的裝修情況來看，我國的住宅通常分為毛坯房和精裝修房。 毛坯房指房屋結(jié)構(gòu)

17、和部分安裝工程竣工，任何的功能空間必須經(jīng)過裝飾裝修才能滿足居住使 用要求，通常即指未經(jīng)裝修的房屋。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 毛坯房 國內(nèi) 精裝修 6 精裝修房進(jìn)行了正常所需的所有裝修，并且配備了所有應(yīng)該有的設(shè)備和家具，從理論上講， 可以提包入住。 此外市場上還有全裝修的概念，全裝修通常指國家對保障房等房屋裝修的推薦裝修標(biāo)準(zhǔn)，一 般低于市場的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。本報告旨在分析裝修市場的整體發(fā)展和未來趨勢，因此將全裝修 視為較低成本的精裝修一并進(jìn)行分析。 國外與國內(nèi)的裝修行業(yè)差別較大，當(dāng)前階段，國外發(fā)達(dá)國家的住宅一般都是成品房，即交給 客戶的住房是包含了室內(nèi)裝修的部分，并沒有所謂的“毛坯房”和“

18、精裝修房”之分。在國 外的裝修發(fā)展歷程中，住宅室內(nèi)裝修一直是作為住宅產(chǎn)業(yè)化的組成部分，在這種背景下，國 外住宅裝修行業(yè)的發(fā)展與住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展是同步的。住宅產(chǎn)業(yè)化是指采用工業(yè)化生產(chǎn)的方 式生產(chǎn)住宅，將材料、建筑、裝修全部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化、批量化生產(chǎn)。具體說是以建材、輕工業(yè) 為依托，以工廠化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、成品、半成品，然后現(xiàn)場裝配，將整個住宅生產(chǎn)過 程聯(lián)接為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。 表 1：精裝修房與毛坯房、住宅產(chǎn)業(yè)化的對比：精裝修房與毛坯房、住宅產(chǎn)業(yè)化的對比 優(yōu)點缺點 1、需自行裝修，較為繁瑣； 1、價格相對便宜； 2、前后裝修時間不一致導(dǎo)致環(huán)境 2、發(fā)揮空間大可隨個人喜好裝修。 污染和噪音污染。

19、 1、裝修更為高效、快捷；1、各住宅樣式相同，較為單一； 2、開發(fā)商統(tǒng)一、批量裝修，可降 2、目前國內(nèi)精裝房質(zhì)量良萎不齊， 低裝修成本。 易產(chǎn)生糾紛； 3、減少裝修污染，節(jié)能環(huán)保。3、住宅價格相對較高。 1、目前國內(nèi)仍屬于初步推廣階段， 國外住宅產(chǎn)業(yè)化 1、提高了住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率；實際市場中十分少見，可能是國內(nèi) 2、降低生產(chǎn)成本。 的未來發(fā)展方向； 2、對工業(yè)化要求較高。 資料來源：長江證券研究部整理 根據(jù)我國建筑裝飾行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，裝修裝飾行業(yè)分為公共建筑裝飾、住宅裝修裝 飾和幕墻三類，而住宅裝修裝飾又包括個體家裝業(yè)務(wù)和住宅精裝修業(yè)務(wù)。 圖 1：“精裝修精裝修”業(yè)務(wù)在我國裝修裝飾

20、行業(yè)的位置業(yè)務(wù)在我國裝修裝飾行業(yè)的位置 公共建筑裝飾 個體家裝 裝修裝飾行業(yè) 住宅裝修裝飾 住宅“精裝修” 幕墻 資料來源：長江證券研究部整理 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 1999 2008 2006杭州 7 行業(yè)研究（深度報告） 精裝修之政策歷程 在 1998 年我國實行商品房貨幣化改革之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展時期。 同期，自 1999 年起，中央政府及地方政府即開始逐步出臺推動精裝修住宅發(fā)展、取消毛坯 房的政策。 從中央政府的政策歷程上看，政府一直對精裝修住宅寄予較大的期望并進(jìn)行指引，但截至目 前為止，仍未有全國性的精裝修標(biāo)準(zhǔn)和強制性條款出臺。 表 2：中央政府出臺

21、的推動精裝修住宅的相關(guān)政策文件：中央政府出臺的推動精裝修住宅的相關(guān)政策文件 時間頒布部門 建設(shè)部 文件名稱 關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住 宅質(zhì)量若干意見 相關(guān)政策 首次以政府文件的形式提出了加強住宅裝修管理，積極 推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成 的破壞結(jié)構(gòu)、浪費建材和擾民等現(xiàn)象。 規(guī)范和推動了住宅裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展，提出住宅設(shè)計 要從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，向精細(xì)化發(fā)展，提倡住宅裝 2002 2003 2005 建設(shè)部 中裝協(xié) 建設(shè)部 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 修一體化設(shè)計和菜單式精裝修滿足住戶的個性需求，逐 步取消毛坯房，從而達(dá)到對資源、能源的充分合理利用， 提高生產(chǎn)效率，降

22、低生產(chǎn)成本。 關(guān)于印發(fā)的通知 修設(shè)計、施工的創(chuàng)新。 新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅，在房屋交鑰匙前， 商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則 所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi) 生間的基本設(shè)備全部安裝完成。 制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次 住房與城鄉(xiāng)建 關(guān)于進(jìn)一步加強住宅裝飾裝修管理 裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實際，科學(xué)規(guī) 設(shè)部 的通知 劃，分步實施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費者提 供全裝修成品房的目標(biāo)。 2011 住房與城鄉(xiāng)建 設(shè)部 建筑業(yè)“十二五”規(guī)劃 提出要鼓勵和推動新建保障性住房和商品住宅菜單式 全裝修交房。 資料來源：長江證券研究部整理 從地方政府

23、的政策變化來看，精裝修政策在我國一線城市的推廣和落實相對較好，同時在部 分地區(qū)也出現(xiàn)了部分強制性條文對精裝修的比例進(jìn)行了規(guī)定。 表 3：各地方政府的推動精裝修住宅的政策和會議：各地方政府的推動精裝修住宅的政策和會議 時間頒布部門文件/會議名稱 關(guān)于推進(jìn)杭州市區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 工作的實施意見 相關(guān)政策 積極推進(jìn)全裝修商品房。積極推廣住宅全裝修或菜單式 裝修模式并采用綠色環(huán)保、降噪、阻燃的建筑裝飾材料。 到 2008 年，新建商品住宅項目全裝修率達(dá)到 50以上。 2008 2008 2008 上海 深圳 北京 關(guān)于本市新建住宅節(jié)能省地發(fā)展的 到 2010 年，全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心

24、指導(dǎo)意見 城區(qū)將達(dá)到 60%70%，其他地區(qū)力爭達(dá)到 30%40%。 關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的行動方 作為全國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展改革首個試點城市，深圳將力 案 爭 2010 年底前，銷售住宅基本實現(xiàn) 100%一次性裝修。 北京市廉租房、經(jīng)濟適用房及兩限 經(jīng)濟適用房、廉租房、兩限房的裝修宜按相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則 一次到位。 我國首部系統(tǒng)的成品住宅裝修工程的地方標(biāo)準(zhǔn)，對住宅 2008重慶成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程裝修的設(shè)計、材料、部品、施工、監(jiān)理、驗收。以及售 后質(zhì)保做了相應(yīng)的規(guī)定。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 8 2009長沙湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會議 未來，要加快制定推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的政

25、策，逐步以精裝 修成品房取代毛坯房。 全國第一部確定有強制性條文的住房裝修標(biāo)準(zhǔn)，并明確 2010江蘇省成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)了江蘇省全裝修商品房的推進(jìn)時間表:到 2012 年，蘇南 中心城區(qū)新建住宅比例達(dá)到 50%，其他地區(qū) 30%。 資料來源：長江證券研究部整理 精裝修之成長之惑 縱觀過去的十多年，住宅精裝修市場其實積聚了天時、地利、人和的多重有利因素： 天時：在商品房貨幣化之后的第二年 1999 年就開始推動； 地利：房地產(chǎn)市場長達(dá) 10 多年的高速發(fā)展； 人和：中央政府和地方政府的高度重視和大力推動。 然而，在這些有利條件下，我國的住宅精裝修比例仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家水平，過去十年精 裝修市

26、場的發(fā)展疑惑重重、推廣緩慢。 疑惑之一：各城市 2011 年精裝修比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政策目標(biāo) 2006 年以后，根據(jù)住建部的相關(guān)政策和文件，各地方城市陸續(xù)出臺了推動精裝修住宅的政 策，其中部分城市確定了對未來精裝修住宅的發(fā)展目標(biāo)。截止 2011 年底，部分城市的政策 目標(biāo)時間已經(jīng)過去，有的也即將到期，但當(dāng)前各城市的精裝修住宅比例仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政策目標(biāo)。 表 4：各城市實際精裝修比例情況與政策目標(biāo)的對比：各城市實際精裝修比例情況與政策目標(biāo)的對比 城市 實際精裝修情況 2010 2011 政策目標(biāo)的時間 政策目標(biāo) 政策目標(biāo)值 北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 天津 武漢 30.36% 13.59% 50.

27、86% 15.29% 21.18% 8.81% 16.49% 8.79% 21.27% 21.40% 32.90% 3.11% 10.26% 9.76% 13.93% 0.32% 無 2010 年 無 2010 年 2008 年 2012 年 無 無 無 中心地區(qū) 60%-70%； 其他地區(qū) 30%-40%。 無 銷售住宅基本實現(xiàn) 100%一次性裝修。 新建商品住宅項目全裝修率達(dá)到 50以上。 蘇南中心城區(qū)新建住宅比例達(dá)到 50%，其他 地區(qū) 30%。 無 無 資料來源：長江證券研究部整理 疑惑之二：歷經(jīng)十年 精裝修住宅的推動見效甚微 我國住宅精裝修的推動政策始于 1999 年，地方性政策文件

28、開始于 2006 年，截止 2011 年， 精裝修的發(fā)展歷時已經(jīng)十年有余。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)特別是商品房市場高速發(fā)展的同時， 精裝修住宅的推動卻見效甚微。目前，我國一線城市平均精裝修住宅比例僅為 20%，二線 城市大都遠(yuǎn)不足 2 成。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 9 行業(yè)研究（深度報告） 圖 2：近幾年一線城市平均精裝修比例約為：近幾年一線城市平均精裝修比例約為 20% 60% 50% 圖 3：1999 年以來二線城市精裝修比例大都不及 2 成 25% 20% 40% 30% 近幾年一線 城 市平均精裝 修 住宅比例約 為 15% 二線城市精裝 修住宅大部分 遠(yuǎn)不及2成。 20%。 10

29、% 20% 10% 0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 5% 0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 北京上海 廣州深圳 杭州南京天津 武漢 資料來源：長江證券研究部整理 圖 4：1999-2011 北京所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 50000000 45000000 40000000 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000

30、000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 資料來源：長江證券研究部整理 圖 5：1999-2011 上海所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 45000000 40000000 35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 北京新開樓盤精裝修面積（平方米）北京當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 上海新

31、開樓盤精裝修面積（平方米）上海當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 資料來源：長江證券研究部整理 圖 6：1999-2011 廣州所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 16000000 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 資料來源：長江證券研究部整理 圖 7：1999-2011 深圳所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2

32、000000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 廣州新開樓盤精裝修面積（平方米） 資料來源：長江證券研究部整理 廣州當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 深圳新開樓盤精裝修面積（平方米） 資料來源：長江證券研究部整理 深圳當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 0 10 圖 8：1999-2011 杭州所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 18000000 16000000 圖 9：1999-2011 南京所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 35000000 30000000 14000000

33、 25000000 12000000 10000000 8000000 20000000 15000000 6000000 10000000 4000000 2000000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 5000000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 杭州新開樓盤精裝修面積（平方米）杭州當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米）南京新開樓盤精裝修面積（平方米）南京當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 資料來源：長

34、江證券研究部整理 圖 10：1999-2011 天津所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 資料來源：長江證券研究部整理 圖 11：1999-2011 武漢所有新開樓盤與精裝修樓盤情況 25000000 30000000 25000000 20000000 15000000 20000000 15000000 10000000 10000000 5000000 5000000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 200

35、8 2009 2010 2011 天津新開樓盤精裝修面積（平方米） 資料來源：長江證券研究部整理 天津當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 武漢新開樓盤精裝修面積（平方米） 資料來源：長江證券研究部整理 武漢當(dāng)年新開樓盤總面積（平方米） 疑惑之三：放眼海外 中國的毛坯房現(xiàn)狀實屬罕見 對于大多數(shù)發(fā)達(dá)國家而言，其商品房住宅均為成品房，即建筑和裝修均已完成的住宅。平均 而言，發(fā)達(dá)國家的精裝修住宅占比約為 80%，相比之下，我國毛坯房占主流的現(xiàn)狀實屬罕 見。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 深 圳 杭 州 南 京 天 津 平 均 北 京 上 海 廣 州 武 漢 發(fā) 達(dá) 國 家 日本 韓國 美國 法國 德國

36、11 行業(yè)研究（深度報告） 圖 12：2011 年我國各大城市精裝修住宅比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家平均水平 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 發(fā)達(dá)國家平均北京上海廣州深圳杭州南京天津武漢 資料來源：長江證券研究部整理 表 5：當(dāng)前部分發(fā)達(dá)國家的室內(nèi)裝修行業(yè)的情況：當(dāng)前部分發(fā)達(dá)國家的室內(nèi)裝修行業(yè)的情況 國家當(dāng)前室內(nèi)裝修的狀況 日本所有在售住宅都是精裝修房。日本的住宅早已不在全裝修房初級發(fā)展 層面上，對住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。 韓國沒有所謂建筑設(shè)計師和室內(nèi)設(shè)計師之分，每個項目都是整體全盤考 慮， 從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修，各個設(shè)計

37、環(huán)節(jié)由一家設(shè)計單位 系統(tǒng)進(jìn)行。 美國住宅建設(shè)已實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，市場上出售的都是全裝修房，基本沒有為個 體服務(wù)的裝修企業(yè)。 法國多層和高層集合式住宅基本上沒有毛坯房，其裝修特點是“輕硬裝 ， 重軟裝”， 裝修很簡單，按照中國人概念裝修過的恐怕只有衛(wèi)生間和廚 房。 德國裝修住宅產(chǎn)業(yè)化水平不如日本和美國，市場上仍有少量毛坯房出售， 但住宅的節(jié)能卻處于世界領(lǐng)先水平。 資料來源：長江證券研究部整理 綜合來看，過去十多年，在房地產(chǎn)維持高速發(fā)展和政府大力推動住宅精裝修的背景之下，我 國住宅精裝修的發(fā)展卻疑惑重重、進(jìn)展緩慢。對于市場而言，這無疑成為一個難以解讀的“成 長之謎”。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明

38、12 探究精裝修成長之謎 為揭開精裝修市場的成長之謎，我們分別從供給、需求兩個方面進(jìn)行解析，試圖找出我國精 裝修市場的癥結(jié)所在。 供給因素一：我國商品房住宅市場處于供不應(yīng)求的狀況 若以住宅房屋的竣工面積作為商品房的供給指標(biāo)，我們由圖 13 可以看到，自 1999 年以來， 商品房住宅銷售面積與竣工面積基本維持平衡，但在 2005 年以后，住宅房屋的竣工面積開 始低于商品房住宅的銷售面積，并且差距有愈發(fā)擴大的趨勢。 雖然銷售面積只能衡量出市場的部分購買需求，但這樣的發(fā)展?fàn)顩r卻很好的詮釋了我國商品 房住宅的供給不足、需求過剩的情況，而在購房需求大于房屋供給的市場之下，房地產(chǎn)開發(fā) 商只需提供房屋的“

39、量”即可完成良好的銷售，難以對精裝修等房屋的附加價值給予重視。 圖 13：商品房住宅的銷售面積與竣工面積的不對稱增長：商品房住宅的銷售面積與竣工面積的不對稱增長 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1999200020012002200320042005200620072008200920102011 商品房住宅銷售面積(萬平方米) 住宅房屋竣工面積(萬平方米) 資料來源：wind, 長江證券研究部 供給因素二：房地產(chǎn)開發(fā)商需加快周轉(zhuǎn)以實現(xiàn)利潤最大化 在住宅市場呈現(xiàn)供方市場的時期，盡量縮短工程周期、提高資金周轉(zhuǎn)率以實現(xiàn)更多的房屋供 給便成為房地產(chǎn)開發(fā)

40、商的首要目標(biāo)。 根據(jù)我們的計算，一個普通七層住宅工程，如果只是進(jìn)行毛坯房建設(shè)，其總工期約在 355 天；如果進(jìn)行精裝修，則工期會拉長到 415 天。也就是說，普通七層精裝修住宅的工期相比 毛坯房會拉長 17%左右，而工期的拉長會使得項目的時間成本與資金成本上升。 如果住宅市場為供需平衡市場，精裝修的樓盤優(yōu)勢及裝修利潤或許可以彌補工期拉長的成 本；但在供不應(yīng)求的住宅市場中，資金的快速周轉(zhuǎn)可以為開發(fā)商帶來豐厚的利潤（即占地為 王、加快周轉(zhuǎn)的策略）。因此，在考慮了短期內(nèi)精裝修的成本和收益以后，大多開發(fā)商選擇 了以毛坯房直接出售的方式。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 13 行業(yè)研究（深度報告） 圖

41、 14：精裝修住宅示例工程工期計算：精裝修住宅示例工程工期計算 住宅精裝修工程總工期（415天） 場地平整、土方開 樁基礎(chǔ)及地基處理 基礎(chǔ)施工 地上主體施工 精裝修 斜屋面、假期、天 30天 75天 30天 190天 60天 30 計算示例的條件為：考慮場地土方平整和小區(qū)主要硬化道路基層施工、考慮總包提前到樁基施工、階段進(jìn)場做施工前準(zhǔn)備，預(yù)制樁、 七層多層精裝房、斜屋面、跨雨季和一個春節(jié)施工。 資料來源：長江證券研究部 供給因素三：房地產(chǎn)井噴式增長時代 精裝修的價值被弱化 在過去十多年中，特別是 2004 年以后，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了井噴式的非理性增長。從 1997 年到 2010 年，在這

42、14 年中，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營總收入相比 1997 年翻了 14.57 倍， 收入年均增速達(dá)到了 25.3%；同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量翻了 3.5 倍。從 2001 年到 2010 年，十年間全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤翻了 48.7 倍，利潤年均增速達(dá) 57.6%。 在這種非理性增長之下，大多數(shù)城市的住宅市場都呈現(xiàn)出一種粗放式建設(shè)，忽略了精裝修住 宅等房屋的附加價值。 圖 15：1997 年以來地產(chǎn)開發(fā)商的收入維持高速增長圖 16：2000 年以來地產(chǎn)開發(fā)商的利潤的提升巨大 5000060% 7000120% 45000 40000 35000 30000 25000 50% 40%

43、30% 6000 5000 4000 3000 100% 80% 60% 20000 15000 10000 20% 10% 2000 1000 40% 5000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0% 0 (1000) 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20% 0% 全國:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入(億元) 資料來源：wind，長江證券研究部 全國:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入增速 全

44、國:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤(億元) 資料來源：wind，長江證券研究部 全國:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤增速 精裝修可以有效提升商品房的附加價值、減少裝修成本、實現(xiàn)房屋批量化裝修，并實現(xiàn)住宅 建筑、裝修的一體化。然而，在過去的這些年中，由于住宅市場的非理性高速增長以及供不 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 交通 5% 14 應(yīng)求等原因，房地產(chǎn)開發(fā)商的住宅項目的核心競爭力在于樓盤的地理位置和樓盤的相對價 格。因此，精裝修的價值在過去這些年中被弱化，精裝修市場難以出現(xiàn)爆發(fā)。 圖 17：消費者購房首要決策因素調(diào)查：消費者購房首要決策因素調(diào)查圖 18：消費者購房次要決策因素調(diào)查：消費者購房次要決策因素調(diào)查

45、 升值潛力 8% 5% 配套設(shè)施 戶型其他 2% 1% 地理位置 39% 升值潛力 8% 交通 戶型 4% 其他 6% 價格 24% 12% 環(huán)境 14% 價格 配套設(shè)施 12% 地理位置 環(huán)境 19% 26%15% 地理位置價格 環(huán)境升值潛力交通配套設(shè)施戶型其他 價格 環(huán)境地理位置配套設(shè)施交通升值潛力戶型其他 資料來源：公開網(wǎng)站，長江證券研究部資料來源：公開網(wǎng)站，長江證券研究部 需求因素一：投資性購房需求對于精裝修住宅的擠壓 商品房住宅兼有消費品和投資品兩種屬性，因此，通常我們將購房需求分為消費性購房需求 和投資性購房需求。投資性購房需求的購房目的在于預(yù)期房價上漲，從而獲取超額的投資回 報，

46、因此，對于投資性購房需求而言，對于住宅的選擇主要考慮住宅未來的升值空間。 在此情景之下，精裝修房對于投資性購房人而言，更顯累贅，原因有二： 1、精裝修房提高了購房成本，增加了投資成本和風(fēng)險； 2、投資購房者的投資策略為持有住宅并等待升值，而精裝修房相比毛坯房的折舊更多，提 高了投資者的持有成本，降低了利潤空間。 最能反映投資性購房需求的指標(biāo)是第二套房及多套住宅占房地產(chǎn)銷售量的比例，然而，我國 目前沒有這方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。我們采取二手房屋的租售比和居民“消費剩余”對投資性購房 需求進(jìn)行觀察。 租售比是指每平方米的月租金與每平方米房價之間的比值，由于租房是一種真實的居住需 求，因此，當(dāng)一個城市的房價

47、上升過快而租賃市場價格沒有明顯增長，表明該地區(qū)存在較多 的投資性購房需求，表現(xiàn)為二手房租售比較低。一般發(fā)達(dá)國家的合理租售比為 1:200，而我 國幾個一線、二線城市的租售比卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個比值，表明我國的購房市場充斥著大量的投 資性購房需求。 “消費剩余”為人均可支配收入減去人均消費性支出的剩余額，這一指標(biāo)可以有效反映人 們對投資品的潛在需求。過去十多年中，我國“消費剩余”的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 gdp 的增速， 居民手中的剩余資產(chǎn)有著強烈的投資需求。 因此，過去十多年房地產(chǎn)市場是一個充斥大量投資性購房需求的市場，精裝修住宅的發(fā)展受 到嚴(yán)重的擠壓。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 19 97 19 9

48、8 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 70 后 80 后 90 后 15 行業(yè)研究（深度報告） 圖 19：2011 年前半年我國各大城市二手房租售比情況圖 20：“消費剩余消費剩余”快速增長反映居民的投資需求強烈快速增長反映居民的投資需求強烈 700025% 1:200 6000 20% 5000 1:300 4000 3000 15% 10% 1:600 1:550 1:600 1:500 2000 5% 1000 00% 杭州北京上海南京天津國外合理水平 杭州北京上海南

49、京天津 國外合理水平消費剩余(元)消費剩余增速(% ) 資料來源：公開網(wǎng)站整理，長江證券研究部資料來源：公開網(wǎng)站，長江證券研究部 需求因素二：70 后、80 后的購房需求區(qū)別 如果以 30-45 歲群體作為購房的主力人群，2000 年到 2010 年間的購房群體的出生年代約 為 1955 年-1980 年。即過去十年中的主力購房人群主要以 60 后、70 后為主，而從 2010 年以后，80 后人群開始進(jìn)入主力購房人群，隨著時間的推移，80 后人群所占比例也勢必逐 步擴大。 根據(jù)相關(guān)調(diào)查，80 后人群主要的購房需求屬于剛性需求，因而對于住宅的居住功能要求最 為苛刻；而 60 后、70 后人群中

50、有相當(dāng)部分人群并非剛性需求群體，對住宅的精裝修需求相 對要低很多。 表 6：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 70 后、80 后、90 后的購房心態(tài)差別 購房心態(tài) 概括起來，70 后最看重的不是房子的居住功能，而是房屋 的其他效益。 最早的 80 后，已經(jīng)步入三十而立的年紀(jì)，他們的購房需 求，也向 70 后看齊，但大部分 80 后還在為解決剛需問題 努力。 參與調(diào)查的 90 后中，48%將房子的實用性放在了首位，36% 的則更喜歡個性時尚。 資料來源：搜房網(wǎng)，長江證券研究部整理 需求因素三：消費普及階段對精裝修的需求較低 同一地理位置和樓盤，精裝修房的價格要高于毛坯房的價格，正因如此，我國目前大部分精 裝修

51、房都出現(xiàn)在較為高檔的樓盤，這對居民的消費能力提出了一定的要求。 根據(jù)日本、韓國和臺灣的發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)人均 gdp 達(dá)到 6000 美元時，將會出現(xiàn)較為明顯的 消費和服務(wù)升級。按第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國 2011 年人均 gdp 約為 5400 美元，過去仍 處于消費普及階段，尚未進(jìn)入消費升級階段。因此，從消費角度，過去消費普及階段居民對 精裝修的需求較低，只有在消費升級以后人們對精裝修的需求才會大幅提升。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 2

52、0 10 20 11 20 12 e 20 13 e 20 14 e 20 15 e 16 圖 21：按人均：按人均 gdp 為界對我國消費普及和消費升級階段的劃分 8000 7000 6000 消費普及階段 拐點出現(xiàn) 消費升級階段 6333 5863 5000 4000 3000 2000 1000 0 人均g d p （美元） 資料來源：wind，長江證券研究部 回首過去十年精裝修住宅市場的發(fā)展，或受供給、或受需求的影響，精裝修市場推廣緩慢、 精裝比例提升較少。 在國內(nèi)住宅精裝修的發(fā)展遭遇“瓶頸”之時，我們不禁想起目前發(fā)達(dá)國家基本沒有毛坯房的 現(xiàn)狀，國外的精裝修市場又是如何發(fā)展的？在對比了

53、眾多發(fā)達(dá)國家的住宅發(fā)展歷史之后，我 們認(rèn)為，鄰國日本的住宅精裝修的歷程對我們具有較大的借鑒和指導(dǎo)意義。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 17 行業(yè)研究（深度報告） 日本住宅精裝修和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的啟示 日本住宅精裝修和產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程 現(xiàn)如今，日本的大眾住宅從建筑結(jié)構(gòu)到室內(nèi)裝修，幾乎全部采用一體化的流程，由開發(fā)單位 統(tǒng)一建造和裝修，一步到位?？v觀過往，日本精裝修住宅的發(fā)展是與住宅產(chǎn)業(yè)化同步的，而 日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展始于 20 世紀(jì) 60 年代左右，在 1966-1975 年期間跨越了初步發(fā)展和 快速發(fā)展兩個階段，這個階段屬于日本住宅產(chǎn)業(yè)化的“黃金發(fā)展時期”。 表 7：日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程：

54、日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程 時間 1945-1960 階段 準(zhǔn)備階段 主要內(nèi)容 為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，日本政府建立了通產(chǎn)?。ìF(xiàn)為經(jīng) 濟產(chǎn)業(yè)省）和建設(shè)?。ìF(xiàn)為國土交通?。﹥蓚€專門機構(gòu)來負(fù) 責(zé)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)工作。 隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，日本的人口急劇膨脹，并不斷向大城 1960-1972 初步發(fā)展階段 1973-1984 快速發(fā)展階段 市集中，因而城市住宅需求量迅速擴大。大規(guī)模的住宅建設(shè)， 尤其是以解決工薪階層住房的大規(guī)模公營住宅建設(shè)，為住宅 產(chǎn)業(yè)化的初步發(fā)展開辟了途徑。 日本國民生產(chǎn)總值已接近人均 4000 美元，開始步入第二次經(jīng) 濟騰飛時期。日本的住宅產(chǎn)業(yè)自此進(jìn)入快速發(fā)展階段。 1985 年，

55、日本幾乎已經(jīng)沒有采用傳統(tǒng)方式建造的住宅了，全 部住宅都采用了新材料、新技術(shù)，其中工廠化生產(chǎn)的裝配式 1984-至今 成熟發(fā)展階段 住宅約占 20%。到 20 世紀(jì) 90 年代，日本的住宅產(chǎn)業(yè)在滿足住 宅需求的同時，也完成了產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn) 入成熟階段。 資料來源：長江證券研究部整理 回顧那段歷史，我們認(rèn)為，1966-1975 年日本精裝修住宅飛速發(fā)展的驅(qū)動因素主要有三個： 戰(zhàn)后一代對城市住宅的條件和裝修的要求較高 1966-1975 年是日本經(jīng)濟增長的“黃金十年”，日本的人口在急劇膨脹的同時，人均 gdp 水平大幅提升，然而這段時期前半段日本的戶均住房套數(shù)仍不足 1 套，居民對住

56、房的需求巨 大。在經(jīng)濟快速增長和人口急劇增加的背景下，日本人特別是戰(zhàn)后的一代對城市住宅的數(shù)量 和質(zhì)量的要求不斷提高，這從客觀上推動了精裝修在日本的發(fā)展。 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 19 48 年 19 51 年 19 54 年 19 57 年 19 60 年 19 63 年 19 66 年 19 69 年 19 72 年 19 75 年 19 78 年 19 81 年 19 84 年 19 87 年 19 90 年 197219751978198119481963196619511954195719601969198419871990 18 u 圖 22：1966 年之前日本戶均住房套

57、數(shù)不足 1 套圖 23：1975 年是日本 20-40 歲人口數(shù)量增長的分界線 1.8 1.6 37800 37600 37400 分界線 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 戶均住房開始 到達(dá)1套 37200 37000 36800 36600 36400 36200 36000 35800 35600 1953195819631968197319781983 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 戶均住房套數(shù)人均房間數(shù) 日本20-40歲人口數(shù) 資料來源：ministry of land, infra

58、structure, transport and tourism，長江證券研 究部 注：日本統(tǒng)計局中年齡細(xì)分結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)最早公布到 1970 年 資料來源：日本統(tǒng)計局，長江證券研究部 裝修裝飾人工成本上升 批量化裝修成為必行之路 1966-1975 年期間，住宅產(chǎn)業(yè)化邁入快速發(fā)展階段，新開工居民建筑數(shù)量維持高位增長。同 期，人工工資成本出現(xiàn)了高速的增長。 在這種背景之下，一方面大規(guī)模的建筑開工急需數(shù)量龐大的建筑、裝修工人，但另一方面房 地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨技術(shù)工、熟練工短缺和人工工資成本不斷上升的現(xiàn)實。為了消除兩者 之間的矛盾，批量化精裝修和產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)成了必行之路。 圖 24：1966-197

59、5 年期間日本的人工工資快速上升 100 90 圖 25：1966-1975 年期間新開工居民建筑數(shù)量維持高位 2,500,000 新開工居 民 建筑數(shù)量 維 80 70 2,000,000 持高 位 60 人工工資快 1,500,000 50 40 30 20 10 速上升 1,000,000 500,000 0 0 ja pa n w a g es ind ex (im f,2005=100) 資料來源：international monetary fund，長江證券研究部 p roperty c onstruction s ta rted : r esid entia l (ja pa n, nit) 資料來源：ministry of land, infrastructure and transport，長江證券研究部 請閱讀最后一頁評級說明和重要聲明 、 、 1968 年 1972 年 19 行業(yè)研究（深度報告） 政策推動下精裝修住宅的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化 為實現(xiàn)住宅的批量化裝修，政府分別制定“住宅性能標(biāo)準(zhǔn)”“住宅性能測定方法和住宅性能 等級標(biāo)準(zhǔn)”以及“施工機具標(biāo)準(zhǔn)”“設(shè)計方法標(biāo)準(zhǔn)”等硬性規(guī)定，使得住宅有了統(tǒng)一的裝修 標(biāo)準(zhǔn)，并且頒布了相應(yīng)的法律進(jìn)行強制推動。 自 1960 年以來，日本的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)入快速發(fā)展階段，在此之后，日本的精裝修住宅比例 大幅提升。我們認(rèn)為這一成效主要歸功于