IOS全套制度及業(yè)務(wù)流程之竣工物業(yè)交付程序

1、17. 竣工物業(yè)交付程序1 目的和范圍：明確公司與物業(yè)公司之間以及物業(yè)公司與客戶之間接管驗(yàn)收、交付竣工物業(yè)的職責(zé)與流程， 確保公司依法履約順利向客戶交付物業(yè)。 適用于公司新開(kāi)發(fā)的住宅、車(chē)位、商場(chǎng)及公共配套等竣工物業(yè)。2 職責(zé)2.1 總經(jīng)理室負(fù)責(zé)委托物業(yè)管理公司或負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)管理與運(yùn)作的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，簽訂物業(yè)管理合同，并委托其接管竣工物業(yè)。2.2 總經(jīng)理室負(fù)責(zé)確定根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的交付日期確定已竣工物業(yè)接管驗(yàn)收及與客戶之間的交付日期，總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.3 總經(jīng)理室負(fù)責(zé)組織竣工物業(yè)交付工作，工程材料部負(fù)責(zé)具體的交付工作，必要時(shí)由總經(jīng)理室負(fù)責(zé)召開(kāi)專題會(huì)議討論解決竣工物業(yè)交付過(guò)程中存在的諸項(xiàng)

2、問(wèn)題。2.4 總經(jīng)理室法律事務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)交付過(guò)程中出現(xiàn)的需訴諸法律的糾紛提供法律援助。2.5 工程材料部（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)將相關(guān)內(nèi)業(yè)資料移交給物業(yè)公司、公司檔案室及經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部。2.6 工程材料部（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)組織客戶服務(wù)部、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部、監(jiān)理公司、施工單位等將已竣工物業(yè)向物業(yè)公司移交。2.7 工程材料部（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司和施工單位對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的事項(xiàng)進(jìn)行整改，并組織復(fù)驗(yàn)。2.8 工程材料部（項(xiàng)目部）和設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)、分析，并提出改進(jìn)意見(jiàn)，并通過(guò)項(xiàng)目部和監(jiān)理公司督促施工單位及時(shí)進(jìn)行整改。2.9 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)向客戶發(fā)交付入伙通知書(shū)，制作兩書(shū)，培訓(xùn)本部門(mén)員工，配合物業(yè)

3、公司辦理客戶接樓相關(guān)手續(xù)及引導(dǎo)工作；經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)提供客戶名單給物業(yè)公司及對(duì)外聯(lián)絡(luò)部。2.10 對(duì)外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開(kāi)通手續(xù)。2.11 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部負(fù)責(zé)辦理接樓結(jié)清尾款、違約款、產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)代收等；負(fù)責(zé)與物業(yè)公司商談空置物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)及其支付方式，協(xié)調(diào)客戶交納物業(yè)管理費(fèi)的起始時(shí)間等2.12 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)研發(fā)部和工程材料部等相關(guān)部門(mén)解決交付過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。2.13 人力資源部參與交付過(guò)程中可移動(dòng)資產(chǎn)的驗(yàn)收與移交。2.14 物業(yè)公司負(fù)責(zé)代收煤氣費(fèi)、電費(fèi)預(yù)存金、閉路電視初裝費(fèi)等；負(fù)責(zé)向客戶交付竣工物業(yè)。2.15 受公司委托管理與運(yùn)作商業(yè)物業(yè)的分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該類物業(yè)的

4、接管與驗(yàn)收。3 工作程序3.1 物業(yè)公司的接管驗(yàn)收3.1.1 物業(yè)公司的接管驗(yàn)收，是在相關(guān)政府部門(mén)竣工驗(yàn)收合格以后，公司相關(guān)部門(mén)協(xié)同物業(yè)管理公司與施工單位分口逐項(xiàng)進(jìn)行的物業(yè)接管驗(yàn)收，在公司已制定企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)而且該標(biāo)準(zhǔn)在公司與承包商的合同中已明確約定的情況下，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收；否則， 以國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收03.1.2 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部向物業(yè)公司提供項(xiàng)目已售物業(yè)的客戶名單。3.1.3 工程材料部（項(xiàng)目部）在物業(yè)公司接管驗(yàn)收之前向物業(yè)公司提交：竣工驗(yàn)收證明書(shū)、主要建筑材料質(zhì)量保證書(shū)、設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備單體資料、設(shè)備清單、系統(tǒng)設(shè)備主機(jī)使用說(shuō)明書(shū)、竣工圖。3.1.4 工程材料部（項(xiàng)目部）在設(shè)備

5、運(yùn)行正常后向物業(yè)公司提交設(shè)備設(shè)施資料。3.1.5 總經(jīng)理室負(fù)責(zé)確定根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的交付日期確定已竣工物業(yè)接管驗(yàn)收及與客戶之間的交付日期，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3.1.6 總經(jīng)理室負(fù)責(zé)組織竣工物業(yè)的交付工作，工程材料部經(jīng)理具體組織項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位等共同組成接管驗(yàn)收小組，召開(kāi)竣工樓盤(pán)交接籌備會(huì)，進(jìn)一步明確參加驗(yàn)收的部門(mén)、人員、日程安排、職責(zé)分工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收方法等。必要時(shí)由總經(jīng)理室負(fù)責(zé)召開(kāi)專題會(huì)議討論解決竣工物業(yè)交付過(guò)程中存在的諸項(xiàng)問(wèn)題。3.1.7 物業(yè)公司負(fù)責(zé)制作驗(yàn)收房屋交接清單并逐項(xiàng)填寫(xiě)檢查驗(yàn)收記錄，記錄須經(jīng)參與驗(yàn)收的部門(mén)、單位簽字確認(rèn)。3.1.

6、8 接管驗(yàn)收的具體程序3.1.8.1 對(duì)于驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，物業(yè)公司與項(xiàng)目部填寫(xiě)物業(yè)接管移交清單 ，由交接物業(yè)公司、地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位四方代表簽字并加蓋公章后，完成正式接管。3.1.8.2 對(duì)于驗(yàn)收中質(zhì)量有問(wèn)題的項(xiàng)目，填寫(xiě)物業(yè)接管驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并在報(bào)告上寫(xiě)明問(wèn)題的具體內(nèi)容和處理辦法。對(duì)于需要進(jìn)行整改的質(zhì)量問(wèn)題項(xiàng)必須寫(xiě)明整改的意見(jiàn)和完工的期限以及負(fù)責(zé)人，由接管驗(yàn)收小組簽字認(rèn)可，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司、施工單位給予整改。3.1.8.3 有質(zhì)量問(wèn)題的項(xiàng)目整改完工后，項(xiàng)目部監(jiān)督監(jiān)理公司協(xié)同物業(yè)公司進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 復(fù)驗(yàn)合格的， 辦理程序同上述 3.1.8.1 條款。仍存在質(zhì)量問(wèn)題的辦理程序同上述 3.1

7、.8.2 條款。3.1.9 如由于客觀原因無(wú)法在限定的接管驗(yàn)收日程內(nèi)將質(zhì)量問(wèn)題整改完畢，物業(yè)公司必須先予接管以保證與客戶之間的如期交付，由項(xiàng)目繼續(xù)協(xié)同監(jiān)理公司督促施工單位完成整改，并組織復(fù)驗(yàn)。3.1.10 必要時(shí)，由總經(jīng)理室組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)物業(yè)交接專題會(huì)議，討論解決解決物業(yè)交接過(guò)程中存在的諸項(xiàng)問(wèn)題。3.1.11 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部負(fù)責(zé)與物業(yè)公司商談確定空置物業(yè)的管理費(fèi)用及支付方式，協(xié)調(diào)客戶交納物業(yè)管理費(fèi)的起始時(shí)間等，報(bào)總經(jīng)理室審核后，總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。3.1.12 項(xiàng)目部與物業(yè)公司在移交日雙方確定公用水電計(jì)量表讀數(shù)， 劃分交接雙方應(yīng)負(fù)責(zé)的水電費(fèi)用。3.1.13 對(duì)外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)在物業(yè)驗(yàn)收接管后， 與物業(yè)公

8、司共同配合辦理接管樓盤(pán)的公共水電的托收手續(xù)。3.1.14 如物業(yè)交接過(guò)程中涉及產(chǎn)權(quán)屬于公司的可移動(dòng)資產(chǎn)， 工程材料部應(yīng)通知人力資源部根據(jù)經(jīng)審核的施工單位提供的資產(chǎn)清單參與驗(yàn)收、造冊(cè)登記。今后移交給資產(chǎn)使用單位時(shí)，由人力資源部負(fù)責(zé)辦理移 交手續(xù)。3.1.15 公司總經(jīng)理室負(fù)責(zé)組織同物業(yè)管理公司簽署物業(yè)管理委托合同。3.1.16 配套房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主委員會(huì)的房產(chǎn)）向物業(yè)公司交付的過(guò)程參照上述程序執(zhí)行。在業(yè)主委員會(huì)正式成立后，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主委員會(huì)移交。3.2 與客戶的交付3.2.1 與客戶之間的交付，是在與物業(yè)公司接管驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，我司委托物業(yè)公司辦理與客戶之間的交付手續(xù)。3.2.2

9、物業(yè)公司于商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定交付日前30 日以書(shū)面形式告知地產(chǎn)公司物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及接樓流程。3.2.3 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部組織相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)交付前的培訓(xùn)，執(zhí)行培訓(xùn)管理程序 。3.2.4 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部提供客戶名單給對(duì)外聯(lián)絡(luò)部，對(duì)外聯(lián)絡(luò)部負(fù)責(zé)申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開(kāi)通手續(xù)。3.2.5 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部發(fā)入伙通知書(shū)通知客戶接樓，入伙通知書(shū)內(nèi)容應(yīng)包括：辦理入伙日期、辦理地點(diǎn)、需攜帶文件、應(yīng)付費(fèi)用、匯款指示、簡(jiǎn)要的接樓流程等。3.2.6 工程材料部須于商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定交付日前30 日向經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部提供建施圖竣工圖 2 份，水、電管線平面圖 1 份（復(fù)印件） 。3.2.7 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部根據(jù)工程材料部提供的圖

10、紙資料制作住宅質(zhì)量保證書(shū) 、 住宅使用說(shuō)明書(shū) 。3.2.8 客戶至公司辦理結(jié)樓手續(xù)后各部門(mén)主要須辦事宜如下：3.2.8.1 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)為開(kāi)具接樓通知單，并引導(dǎo)辦理相關(guān)手續(xù)。3.2.8.2 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部負(fù)責(zé)辦理接樓結(jié)清尾款、 違約款、 產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)代收等。3.2.8.3 物業(yè)公司負(fù)責(zé)代收煤氣費(fèi)、電費(fèi)預(yù)存金、閉路電視初裝費(fèi)等，并辦理相關(guān)接樓手續(xù)。3.2.9 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)解決交付過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題， 執(zhí)行 客戶服務(wù)程序 ；總經(jīng)理室法律事務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)交付過(guò)程中出現(xiàn)的需訴諸法律的糾紛提供法律援助；設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部（項(xiàng)目部）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量等引發(fā)的投訴難題的研討解決。3.3 商業(yè)物業(yè)的交付3.3.1 商業(yè)物業(yè)指公司新開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)， 出于戰(zhàn)略角度考慮暫不出售， 而由公司通過(guò)招商、租賃方式運(yùn)作的商場(chǎng)及其相關(guān)配套等商業(yè)物業(yè)。3.3.2 商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作與管理由公司下屬的分支機(jī)構(gòu) （目前為元洪購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司和 * 新天地休閑購(gòu)物有限公司） 負(fù)責(zé)， 交付過(guò)程在公司各相關(guān)部門(mén)和公司委托的商業(yè)物業(yè)運(yùn)作與管理者之間進(jìn)行， 具體程序參照上述 3.1條款進(jìn)行。3.3.3 公司總經(jīng)理室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商業(yè)物