總公司目標(biāo)成本管理辦法(試行)草案

1、試行 )草案一、目的1) 目標(biāo)成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一， 是實(shí)施工程成本事前控制的重要手段；2) 明確目標(biāo)成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責(zé)，實(shí)行全員參與、歸口分級(jí)、全過程管理。二、目標(biāo)成本管理層的組織1) 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理。2) 目標(biāo)成本編制的中心：成本合約部、財(cái)務(wù)部。3) 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心(委員會(huì))：成本合約部、財(cái)務(wù)部、總工辦。4) 目標(biāo)成本的發(fā)生中心：項(xiàng)目管理部 / 項(xiàng)目公司、總工辦、采購(gòu)部、營(yíng)銷部等。三、目標(biāo)成本管理層的職責(zé)劃分1) 目標(biāo)成本確定的發(fā)布中心職責(zé)：審批并簽發(fā)公司目標(biāo)成本、修訂目標(biāo)成本。2) 目標(biāo)成本編制中心的職責(zé)：成

2、本合約部負(fù)責(zé)目標(biāo)工程成本的編制， 包括開發(fā)前期的勘察、 設(shè)計(jì)、 三通一平， 主體建安、 公共配套管網(wǎng)、 公建設(shè)施、 園林景觀、開發(fā)間接費(fèi)中的工程管理費(fèi)； 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)除工程成本外的其他成本的編制， 包括：土地成本，開發(fā)前期的報(bào)批報(bào)建，開發(fā)間接費(fèi)中的項(xiàng)目部 / 公司工程管理費(fèi)、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費(fèi)。成本合約部組織目標(biāo)成本的匯報(bào)工作。3) 目標(biāo)成本執(zhí)行的指導(dǎo)與監(jiān)控中心的職責(zé)： 建立健全目標(biāo)成本費(fèi)用管理體系， 制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理及其相關(guān)規(guī)范、制度。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)復(fù)核目標(biāo)成本， 成本合約部定期發(fā)布成本信息動(dòng)態(tài)報(bào)告， 分析評(píng)估目標(biāo)成本費(fèi)用執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見。4) 目標(biāo)

3、成本發(fā)生中心的職責(zé)： 遵照目標(biāo)成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動(dòng)； 配合并接受成本費(fèi)用指導(dǎo)監(jiān)控中心按章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)； 根據(jù)目標(biāo)成本的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開展限價(jià)設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、銷售租賃等業(yè)務(wù)工作，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、設(shè)計(jì)單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)， 在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)（見費(fèi)用發(fā)生部門的職責(zé)控職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。明細(xì)表）工程費(fèi)用發(fā)生部門的職責(zé)明細(xì)表類別成本分項(xiàng)責(zé)任部門具體職責(zé)內(nèi)容開發(fā)前 期費(fèi)用勘察總工辦有計(jì)劃性開展勘察工作；通過招投標(biāo)確定勘察單位；勘 察測(cè)量費(fèi)用與報(bào)告的準(zhǔn)確性掛鉤；復(fù)核實(shí)際完成的勘察 工作量規(guī)劃設(shè)計(jì)總工辦根據(jù)目標(biāo)限價(jià)，合理安排各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；推廣限

4、額設(shè) 計(jì)；設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付與設(shè)計(jì)質(zhì)量掛鉤；三通一平項(xiàng)目工程臨時(shí)圍墻、道路力求永久化；臨時(shí)水電管線敷設(shè)盡可能 利用庫存的舊材料，完工后對(duì)可利用材料作好回收；臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)目工程加強(qiáng)臨時(shí)設(shè)施的重復(fù)利用性主體工 程建安 費(fèi)用主體建安項(xiàng)目設(shè)計(jì)做好施工圖會(huì)審工作，將設(shè)計(jì)不合理的現(xiàn)象消滅在施工 之前，避免引起設(shè)計(jì)變更、簽證費(fèi)用成本合約部 項(xiàng)目工程招投標(biāo)選擇優(yōu)秀而可信的施工隊(duì)伍；編制完善、嚴(yán)密的 施工承包合同；設(shè)計(jì)變更、簽證做到先估價(jià)、審批后實(shí) 施，避免出現(xiàn)盲目變更；按實(shí)復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證的工 程量，有效控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的發(fā)生；審核竣工圖等結(jié)算資 料，確保結(jié)算資料的準(zhǔn)確性；項(xiàng)目工程審核施工方案合理性、經(jīng)濟(jì)性；通過研究

5、新工藝、新材 料、新技術(shù)有效降低工程成本；裝飾材料及設(shè)備項(xiàng)目設(shè)計(jì)根據(jù)目標(biāo)成本的材料限價(jià)，確定材料的規(guī)格、檔次、品 種；項(xiàng)目工程 采購(gòu)部根據(jù)目標(biāo)成本的材料限價(jià)，開展甲供材料的招投標(biāo)工 作；項(xiàng)目工程 采購(gòu)部嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收材料，對(duì)不合格的產(chǎn)品進(jìn)行扣款；處理 好供貨商與施工單位的材料收發(fā)工作，對(duì)不按期供貨等 進(jìn)行扣款；公共管 網(wǎng)配套 工程費(fèi) 用室外水電 煤等配套 工程項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目工程盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分； 嚴(yán)格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證； 對(duì)水、電、煤氣等附屬配套公建工程實(shí)行全面招投標(biāo)； 合理安排配套工程的施工工期；園林景觀項(xiàng)目設(shè)計(jì)嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)

6、行限價(jià)設(shè)計(jì)；特別做好綠 化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費(fèi) 用項(xiàng)目工程 采購(gòu)部直觀性裝飾材料實(shí)行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選用經(jīng)濟(jì) 美觀的建筑裝飾材料項(xiàng)目工程簽訂嚴(yán)密的施工合同；嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)的變更及簽證；公建配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)；嚴(yán)格控制會(huì) 所等配套公建的室內(nèi)裝飾工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；特別做好裝修 工程的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費(fèi)用；項(xiàng)目工程 采購(gòu)部直觀性裝飾材料實(shí)行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選用經(jīng)濟(jì) 美觀的建筑裝飾材料項(xiàng)目工程 成本合約部工程全面實(shí)行招投標(biāo)，簽定嚴(yán)密的施工合同；嚴(yán)格控制 現(xiàn)場(chǎng)的艾更及簽證；工程管理費(fèi)項(xiàng)目工程 成本合約部通過招投標(biāo)確定

7、工程監(jiān)理單位；項(xiàng)目工程工程監(jiān)理費(fèi)用的支付與工程質(zhì)量掛鉤；施工合同外的獎(jiǎng) 金必須做到有據(jù)可查（以上根據(jù)公司權(quán)責(zé)體系確定責(zé)任部門）四、目標(biāo)成本的形成1）項(xiàng)目定位階段-估算成本。編制依據(jù)是：1地塊的綜合情況資料；2項(xiàng)目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)的方案，3公司的利潤(rùn)要求。2）方案實(shí)施階段-測(cè)算成本。編制依據(jù)是：1立項(xiàng)階段的項(xiàng)目估算成本；2總工辦提供的初步（擴(kuò)初）建筑、景觀設(shè)計(jì)圖。3）施工圖階段-目標(biāo)成本。編制依據(jù)是：1主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計(jì)；2初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)確定的測(cè)算成本；3總工室門提供的施工圖及圖紙會(huì)審紀(jì)要；4主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計(jì)4）編制

8、流程：詳見流程文件。五、目標(biāo)成本的審批和修訂1）審批流程：成本合約部負(fù)責(zé)目標(biāo)成本確定審批表的審批過程，成本管理的相關(guān)部門：成本合約部、財(cái)務(wù)部等完成目標(biāo)成本的編制，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行會(huì)簽， 分管副總經(jīng)理核定目標(biāo)成本后送公司總經(jīng)理審批，經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標(biāo)成本將由成本合約部下發(fā)至各項(xiàng)目部/項(xiàng)目公司。2）修訂流程：各部門在執(zhí)行過程中若對(duì)原目標(biāo)成本進(jìn)行修改，提出部門必須以書面形式先報(bào)公司分管副總經(jīng)理進(jìn)行審批，經(jīng)公司同意后，成本合約部進(jìn)行修改的費(fèi)用測(cè)算，并填報(bào)目標(biāo)成本變更審批表，報(bào)公司審批；經(jīng)公司總經(jīng)理審 批通過的目標(biāo)成本變更將由成本合約部下發(fā)至各項(xiàng)目部/公司部門。六、目標(biāo)成本的執(zhí)行1) 執(zhí)行原則 :

9、限額設(shè)計(jì)原則，限價(jià)采購(gòu)原則，先算后干原則，審批原則。2) 動(dòng)態(tài)報(bào)告： 在項(xiàng)目實(shí)施過程中， 應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況， 由成本合約部定期出一份項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告 ，各項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因成本控制管理的專項(xiàng)分析；成本控制的問題及建議；項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告 后報(bào)送公司總經(jīng)理層及各相關(guān)部門經(jīng)理； 收到 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告 ， 總經(jīng)理組織召開項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告匯報(bào)會(huì)， 聽取動(dòng)態(tài)成本的情況，并解決信息報(bào)告中提出的問題3) 目標(biāo)成本的總結(jié)評(píng)估： 工程項(xiàng)目竣工后， 完成項(xiàng)目的結(jié)算成本， 比較結(jié)算成本與目標(biāo)成本的差異， 總結(jié)分析原因； 工程項(xiàng)目結(jié)算后， 應(yīng)按目標(biāo)成本科目分

10、類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的excel 數(shù)據(jù)表作為新項(xiàng)目測(cè)算的依據(jù)。七、目標(biāo)成本的科目分類根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。目標(biāo)成本項(xiàng)目一般包括下列九項(xiàng)( 個(gè)別科)：1) 土地獲得費(fèi)用： 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 主要包括以下內(nèi)容：政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)；合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等；紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償

11、費(fèi)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。2) 開發(fā)前期費(fèi)： 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、 項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、 測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下 內(nèi)容:前期研究策劃費(fèi)：市場(chǎng)調(diào)研、可研編制、策劃顧問費(fèi)等；勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等；報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)

12、、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、 新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、 教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、 拆遷管理費(fèi)、 招投標(biāo)管理費(fèi)等；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)；可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等；建筑研究用房費(fèi)，包括材料及施工費(fèi)；“三通一平”費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整費(fèi)用；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、辦公、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)。3) 主體建筑安裝工程成本：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：主體基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基檢測(cè)及檢測(cè)費(fèi)、降水。主體土建：

13、包括土建結(jié)構(gòu)、裝飾等項(xiàng)目；主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項(xiàng)目；主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；主體設(shè)備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設(shè)備；其他：包括土方、各項(xiàng)施工配合費(fèi)4) 社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施成本： 指項(xiàng)目紅線內(nèi)的各項(xiàng)水電煤等公共管網(wǎng)的配套項(xiàng)目。 主要包括室外給、排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng)、園林綠化等費(fèi)用。5) 公共配套設(shè)施成本： 指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于

14、開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；如建造會(huì)所、幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。6) 開發(fā)間接費(fèi)： 指房屋開發(fā)過程中開發(fā)單位和項(xiàng)目公司管理費(fèi)， 主要包括行政管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)、物業(yè)管理完善費(fèi)等7) 財(cái)務(wù)成本：包括資本化利息和融資成本。8) 營(yíng)銷推廣費(fèi)：是指和項(xiàng)目銷售、租賃、推廣相關(guān)的費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆促銷活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)宣傳資