江蘇鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 (青蘋(píng)果)

1、1.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目基地處于市中心老的建成區(qū)，南臨雙元路，周邊以老式多層公房為主。 基地以北為鹽城市規(guī)劃的景觀河道串場(chǎng)河，目前河邊老城區(qū)處于拆遷改造中。 基地西側(cè)為解放路實(shí)驗(yàn)小學(xué)，目前小學(xué)內(nèi)有兩幢辦公樓在建。 基地東面、南面靠近解放南路為三個(gè)新建商品房樓盤(pán)，其中金色家園和怡景花園處于開(kāi)發(fā)后期，宏祥苑基本售完。 周邊文教配套包括：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽馬路小學(xué)、教院附中、鹽城師范等各級(jí)學(xué)校。 周邊醫(yī)院設(shè)施有：廣濟(jì)醫(yī)院、紅十字醫(yī)院 周邊商業(yè)配套有：解放路沿街商業(yè)、鹽馬路沿街商業(yè)，以及怡景花園項(xiàng)目在建的雙元路特色商業(yè)街。雙元路 解放南路金色家園 怡景花園圖1-3：項(xiàng)目周邊環(huán)境圖2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

2、2.1 鹽城市宏觀環(huán)境研究2.1.1 鹽城市城市概述圖2-2：鹽城市行政區(qū)域圖圖2-1：江蘇省行政區(qū)域圖鹽城市地處蘇北平原中部，東臨黃海，西襟淮揚(yáng)，南與南通市接壤，北與連云港市毗鄰。1983年由地區(qū)改市，實(shí)行市管縣體制，下轄東臺(tái)、大豐2個(gè)縣級(jí)市和建湖、射陽(yáng)、阜寧、濱海、響水5個(gè)縣。全市有799.86萬(wàn)人口，總面積1.5萬(wàn)平方公里，是江蘇面積第一、人口第二的市。市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個(gè)區(qū)和鹽城開(kāi)發(fā)區(qū)，市轄區(qū)面積1696平方公里，人口約150萬(wàn)。鹽城歷史悠久，西漢時(shí)即建立鹽瀆縣，東晉時(shí)更名為鹽城縣，以“環(huán)城皆鹽場(chǎng)”而得名。古代以盛產(chǎn)“淮鹽”而享譽(yù)華夏。鹽城歷經(jīng)了兩千多年的歷史沉淀，處處散發(fā)著濃郁的海

3、鹽文化。鹽城的海洋和灘涂資源十分豐富，沿海灘涂總面積4550平方公里。石油天然氣資源蘊(yùn)藏較多，已探明石油天然氣蘊(yùn)藏量達(dá)800億立方米，預(yù)計(jì)總儲(chǔ)量達(dá)2000億立方米，為中國(guó)東部沿海地區(qū)陸上最大的油氣田。農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)突出。鹽城還是江蘇最大的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。鹽城的生態(tài)旅游資源獨(dú)具特色，市域東部擁有太平洋西海岸、亞洲大陸邊緣最大的海岸型濕地，被列入世界重點(diǎn)濕地保護(hù)區(qū)，正在規(guī)劃建設(shè)鹽城濕地生態(tài)國(guó)家公園，打造“東方濕地之都”。鹽城地處蘇北里下河水網(wǎng)地區(qū)，市區(qū)河流縱橫交錯(cuò)，蜿蜒曲折，數(shù)量眾多，水鄉(xiāng)特色顯著，號(hào)稱“百河之城”。流經(jīng)市區(qū)的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串場(chǎng)河、皮岔河、小洋河與通榆河等，是鹽城主要

4、的生態(tài)水脈和生態(tài)走廊。鹽城也是革命老區(qū)，“皖南事變”爆發(fā)后，中共中央立即在鹽城重建新四軍軍部。鹽城擁有全國(guó)規(guī)模最大、資料最全、最具代表性的新四軍紀(jì)念設(shè)施。2.1.2 鹽城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析鹽城位于沿海、沿江、歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)帶，是京滬東線的重要節(jié)點(diǎn)，是江蘇省沿海中部城鎮(zhèn)群的區(qū)域性中心，而且在上海三個(gè)小時(shí)交通圈范圍內(nèi)，可以成為上海北翼濱江沿海發(fā)展軸的重要組成部分，為鹽城實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇。l 經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階圖2-3：鹽城市歷年gdp總量數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局鹽城統(tǒng)計(jì)快報(bào)2005經(jīng)初步核算，2005年全市實(shí)現(xiàn)gdp1011.36億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.3%，創(chuàng)10年來(lái)新高。經(jīng)濟(jì)總

5、量成為繼徐州之后蘇北第二年、全省第七家超千億的地級(jí)市。人均gdp達(dá)12658萬(wàn)，標(biāo)志著鹽城綜合實(shí)力躍上一個(gè)新臺(tái)階。“十五”時(shí)期，鹽城實(shí)現(xiàn)gdp年均增長(zhǎng)12.5%，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的上升軌道上穩(wěn)健前行。圖2-4：鹽城市歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局鹽城統(tǒng)計(jì)快報(bào)2005l 投資總量實(shí)現(xiàn)新突破2005年全市堅(jiān)定不移的實(shí)施項(xiàng)目推進(jìn)，強(qiáng)化和改進(jìn)招商引資，狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破500億元，增長(zhǎng)35%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達(dá)264億元，增長(zhǎng)39.6%，增幅列全省第一。東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車第二工廠、沿海風(fēng)力發(fā)電等一批重大項(xiàng)目取得突破，成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。圖2-5：鹽城市

6、歷年全社會(huì)消費(fèi)品零售額數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局鹽城統(tǒng)計(jì)快報(bào)2005l 消費(fèi)需求拓展新空間2005年預(yù)計(jì)全市的全社會(huì)消費(fèi)品零售總額可達(dá)297億元，增長(zhǎng)16.1%，是“九五”以來(lái)增速最快的一年。住房、汽車、旅游、信息服務(wù)等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。消費(fèi)需求的快速增長(zhǎng)為全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展拓展了新的空間。l 富民進(jìn)程取得新成就圖2-6：鹽城市歷年人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局鹽城統(tǒng)計(jì)快報(bào)20052005年，鹽城市區(qū)居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10580元，比上年增長(zhǎng)13%，“十五”時(shí)期年均增長(zhǎng)10.3%。預(yù)計(jì)農(nóng)民人均純收入可達(dá)4850元，比上年增長(zhǎng)9%。富民步伐的加快，使全市人民的生活水平得

7、到顯著改善。圖2-7：江蘇省各轄市居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局鹽城統(tǒng)計(jì)快報(bào)2005鹽城的市區(qū)居民人均可支配收入高于蘇北的平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增長(zhǎng)率也居于蘇北第二、全省中游。2.1.3 鹽城市域總體規(guī)劃鹽城市域即鹽城市行政區(qū)范圍，包括鹽城市區(qū)、響水縣、濱?？h、阜寧縣、射陽(yáng)縣、建湖縣、東臺(tái)市、大豐市的全部。鹽城市總體發(fā)展目標(biāo)分為三個(gè)階段：(1) 富民目標(biāo)（現(xiàn)在至2007年）：城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，東臺(tái)、大豐、城區(qū)要努力超過(guò)蘇中平均發(fā)展水平，盡快融入長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)域；鹽都、建湖、射陽(yáng)、阜寧要達(dá)到蘇中平均發(fā)展水平；濱海、響水要以高于全市平均水平的速度向前發(fā)展，提

8、升在蘇北的位次。(2) 社會(huì)目標(biāo)（2007至2013年）：全市爭(zhēng)取總體上全面達(dá)小康。(3) 環(huán)境目標(biāo)（2013至2020年）：全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，保證良好的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，全市建成經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、法制健全、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市。人口規(guī)劃目標(biāo)為：到2007年達(dá)到800萬(wàn)人口，2020年達(dá)到821萬(wàn)人。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為：鞏固第一產(chǎn)業(yè)，壯大第二產(chǎn)業(yè)，培育第三產(chǎn)業(yè)。城市化水平規(guī)劃調(diào)整為2007年40%、2020年55%。市域綜合交通：鐵路有新長(zhǎng)鐵路、沿海鐵路，公路有寧靖鹽、徐宿淮鹽、連鹽通高速公路以及204等一級(jí)公路。內(nèi)河航道有通榆運(yùn)河、串場(chǎng)河、蘇北灌溉總渠等。機(jī)場(chǎng)保留現(xiàn)狀。將重點(diǎn)建

9、設(shè)大豐港、配套完善射陽(yáng)港、陳家港、濱海港。鹽城市發(fā)展戰(zhàn)略是貫徹集約經(jīng)營(yíng)和集聚發(fā)展思路，做強(qiáng)中心城市鹽城市區(qū)，加快縣(市)城區(qū)和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)的建設(shè)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，并充分考慮與南通市、泰州市、揚(yáng)州市、淮安市、連云港市等周邊城市的區(qū)域協(xié)調(diào)，共同實(shí)現(xiàn)蘇中和蘇北的全面飛躍式發(fā)展。2.1.4 鹽城主城區(qū)規(guī)劃鹽城市市區(qū)占地1728平方公里，其中主城區(qū)占地423平方公里，主城區(qū)主要范圍為：寧靖鹽高速公路及其東延段；?；贷}高速公路；沿海高速公路。市區(qū)各片區(qū)劃分：以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河

10、東六大片區(qū)。 城中片區(qū)：以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城南片區(qū)：以居住和行政、文化、教育功能為主，保留悅達(dá)工業(yè)園和市開(kāi)發(fā)區(qū)用地，以串場(chǎng)河為界，維持“東工西宿”格局。 城西片區(qū)：以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 西南片區(qū)：以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)等功能用地。 城北片區(qū)：基本維持現(xiàn)狀功能，沿204國(guó)道可布置一定規(guī)模的工業(yè)用地，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要的物流、倉(cāng)儲(chǔ)用地。 河?xùn)|片區(qū)：居住、工業(yè)相對(duì)平衡的城市新區(qū)，以世紀(jì)大道與開(kāi)發(fā)大道為界分為南北組團(tuán)，北組團(tuán)以經(jīng)十一路為界，形成“東工西宿”格局；南組團(tuán)以鹽瀆路為界，形成“南工北宿”格局2004年鹽城市主城

11、區(qū)現(xiàn)狀人口為70萬(wàn)人，建設(shè)用地面積為68平方公里。到2007年，規(guī)劃鹽城市主城區(qū)人口為60萬(wàn)人，建設(shè)用地面積為71.6平方公里。鹽城市主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)椋骸爸攸c(diǎn)西南，適度向西，整合城北，啟動(dòng)河?xùn)|?！背鞘薪ㄔO(shè)重點(diǎn)為：優(yōu)化城市功能布局和結(jié)構(gòu)形態(tài)，改善城市環(huán)境景觀。調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)，加快主城區(qū)工業(yè)向工業(yè)園區(qū)的集聚。以城市中心區(qū)為重點(diǎn)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。放慢老城改造步伐，加快城市新區(qū)建設(shè)。以高速公路建設(shè)為重點(diǎn)，優(yōu)化城市交通系統(tǒng)。以改善水環(huán)境質(zhì)量為重點(diǎn)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境?！竞暧^經(jīng)濟(jì)及城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目投資的啟示】近年來(lái)，鹽城市宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了發(fā)展速度加快、發(fā)展后勁增強(qiáng)的良好態(tài)勢(shì)。2005年，鹽城市g(shù)dp突

12、破1000萬(wàn)，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅為全省最高，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)孕育了良好的投資環(huán)境。根據(jù)鹽城市總體規(guī)劃，未來(lái)人口的擴(kuò)張和城市化水平的逐步提高，將進(jìn)一步擴(kuò)大城市住宅的需求量。而居民可支配收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，拓展了城市的消費(fèi)需求空間，也提升了居民改善生活水平的能力。2.2 鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1 鹽城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從投資規(guī)?？?，2004年全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)31.1億元，是2000年的2.6倍，年均增長(zhǎng)27.5%。其中，住宅投資25.8億元，是2000年的3.1倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資3.24億元，是2000年的4.2倍。估計(jì)2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將達(dá)到40億元。圖2-8：鹽城市歷年房地

13、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)絡(luò)、江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒2.2.2 鹽城市房產(chǎn)市場(chǎng)分析圖2-9：鹽城市歷年房地產(chǎn)供需情況數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽城統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)絡(luò)、江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒從商品房的供給情況看，2001-2004年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工房屋面積達(dá)到514萬(wàn)平方米，以年均11.3%的速度遞增。其中，竣工住宅461萬(wàn)平方米，年均遞增12%?？⒐ぷ≌娣e占全部竣工房屋面積的89.7%，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體。從商品房的銷售情況看，1998年停止福利分房以后，鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量大幅增加，需求旺盛，個(gè)人逐步成為房地產(chǎn)的消費(fèi)主體。2001-2004年，全市商品房銷售面積和銷售金額分別為434萬(wàn)平方米、55.5億元，年均分別

14、增長(zhǎng)11.4%、20.7%。進(jìn)入2004年，隨著以多層、小高層、別墅為主的大批商品房竣工交付，帶動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲，全市商品房平均銷售單價(jià)為1552元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)39.0%，住宅銷售單價(jià)為1416元/平方米，同比增長(zhǎng)34.8%。鹽城市區(qū)商品房平均銷售單價(jià)為 2077元/平方米，同比增長(zhǎng) 40.7%，住宅銷售單價(jià)為 2003元/平方米，增長(zhǎng)41.0%。數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)圖2-10：鹽城市區(qū)近年土地成交情況2.2.3 鹽城市區(qū)土地市場(chǎng)分析根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2004年，鹽城市區(qū)共成交26幅土地，成交總面積達(dá)39.24萬(wàn)平方米，土地成交均價(jià)為59萬(wàn)元/畝。2005年市區(qū)成交了

15、22幅土地，成交總面積達(dá)77.73萬(wàn)平方米，土地成交均價(jià)為74萬(wàn)元/畝。這些公告出讓的土地，將在未來(lái)1-2年內(nèi)建成上市，粗略計(jì)算，其中商品住宅的未來(lái)供應(yīng)量將在150萬(wàn)平方米左右?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目投資的啟示】近年來(lái)，鹽城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐步增加，商品房基本保持供需兩旺的局面，住宅價(jià)格增幅較大。城市中心區(qū)商業(yè)氛圍濃厚、區(qū)域配套成熟，其所體現(xiàn)的地段優(yōu)勢(shì)明顯，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有很強(qiáng)的吸引力。另一方面，城南新區(qū)成為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這里也是未來(lái)的投資熱點(diǎn)。3. 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析3.1 周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)概述圖3-1：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖3.1.1 鹽城市區(qū)房地產(chǎn)分布格局以建軍中路

16、、解放路、大慶路、鹽馬路、開(kāi)放大道等主干道為界線，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。 城北板塊：該板塊的劃分區(qū)域主要為毓龍路以北、開(kāi)放大道以西地帶。城北板塊主要為老城改造項(xiàng)目，涉及的拆遷量較大，拆遷工作的展開(kāi)有一定困難，因此該板塊的上市量較小。而且由于此區(qū)域多為老公房，當(dāng)?shù)厝藢?duì)城北的區(qū)域印象較差，當(dāng)?shù)匾灿小皩幫弦怀?，不往北一寸”的說(shuō)法。但該區(qū)域的配套成熟，加上部分品牌開(kāi)發(fā)商的介入，如悅達(dá)，使得城北板塊還是受到了一部分人的追捧。 城中板塊：該板塊的劃分區(qū)域主要為建軍中路沿線、大慶路沿線、開(kāi)放大道以西、鹽馬路以東地帶。該板塊處在鹽城市最繁華商圈建軍路和解放路沿線，區(qū)域

17、配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，因此致使該板塊內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格為整個(gè)鹽城市最高點(diǎn)，扮演著領(lǐng)跑者的角色，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。 城南板塊：該板塊的劃分區(qū)域主要為大慶路以南、世紀(jì)大道沿線、開(kāi)放大道以西地帶。城南板塊將是鹽城市重點(diǎn)打造的區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，隨著周邊配套的成熟，相信該板塊的房?jī)r(jià)可以和城中板塊相抗衡。 西南板塊：該板塊的劃分區(qū)域主要為鹽馬路以西地帶。西南板塊僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點(diǎn)“福佑”的區(qū)域。受市政府和鹽中等利好的輻射，以及城西南自身優(yōu)越的地理位置、自然環(huán)境和較高的人居指數(shù)，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購(gòu)房者的

18、認(rèn)可。隨著一些品質(zhì)樓盤(pán)的誕生，西南板塊將是鹽城市中產(chǎn)階級(jí)的首選。 城東板塊：該板塊的劃分區(qū)域主要為開(kāi)放大道以東地帶。受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對(duì)于其他板塊，開(kāi)發(fā)得較晚。但從城市發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，它將是百萬(wàn)人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，又一個(gè)城市的新中心。其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，有著巨大的發(fā)展空間。3.1.2 鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 各板塊樓盤(pán)分布圖錦江冠城恒達(dá)東園東方花園五星小區(qū)錢(qián)江方洲中原世創(chuàng)文華名城現(xiàn)代華庭繽紛亞洲娛樂(lè)花園桃源居金品花園榮盛公寓金色家園怡景花園中茵海華鴻基奧園永基時(shí)代旺角鼎盛時(shí)代a先峰島概念規(guī)劃b新西門(mén)路兩側(cè)地塊規(guī)劃c迎賓南路舊城改造項(xiàng)

19、目本項(xiàng)目acb圖3-2：鹽城市區(qū)樓盤(pán)分布圖目前各板塊主要在售或在建樓盤(pán)有： 城北板塊：悅達(dá)東園、錦江冠城等。 城中板塊：中茵海華廣場(chǎng)、金色家園、怡景花園、鴻基奧園、永基時(shí)代旺角、鼎盛時(shí)代等。 城南板塊：文華名城、繽紛亞洲、娛樂(lè)花園、現(xiàn)代華庭、錢(qián)江方洲、中原世創(chuàng)等。 西南板塊：榮盛公寓、金品花園、桃源居等。 城東板塊：東方花園、五星小區(qū)等。 未來(lái)供應(yīng)量分析 1-3年內(nèi)潛在供應(yīng)量據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前各板塊11個(gè)主要的在售項(xiàng)目未來(lái)潛在的市場(chǎng)供應(yīng)量在20萬(wàn)左右，如果加上06年上半年開(kāi)盤(pán)的文華名城（27萬(wàn)）、永基時(shí)代旺角（1.63萬(wàn)）、現(xiàn)代華庭（約5.5萬(wàn)）、3年內(nèi)土地供應(yīng)面積（至少150萬(wàn)）以及其他樓盤(pán)

20、放量，預(yù)計(jì)1-3年市場(chǎng)供應(yīng)總量將遠(yuǎn)超過(guò)200萬(wàn)。 3年后潛在供應(yīng)量此期間主要供應(yīng)量集中在城南板塊、以及市政規(guī)劃舊城改造項(xiàng)目（地理位置祥見(jiàn)樓盤(pán)分布圖）。l 城南板塊 目前已知該板塊共有兩個(gè)項(xiàng)目，一是蘇嘉地塊（錢(qián)江方洲），本地塊位于解放路東側(cè)、青年路北側(cè)，屬于未來(lái)城市幾何中心，以新城商業(yè)中心（市級(jí)商業(yè)中心）為核心的綜合功能區(qū)，主要為商服、商辦、高檔住宅、賓館酒店、文化娛樂(lè)，項(xiàng)目總占地60公頃，預(yù)計(jì)總建面積90.14萬(wàn)。二是中原世創(chuàng)，位于解放路東側(cè)、東進(jìn)路北側(cè)，目前建筑面積不詳。l 舊城改造項(xiàng)目 迎賓南路舊城改造項(xiàng)目迎賓南路（大慶路-青年路）兩側(cè)地塊舊城改造項(xiàng)目，是由鹽城國(guó)飛綠色置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)

21、，以商業(yè)、住宅為主，配以適當(dāng)?shù)霓k公。用地面積12.4公頃，預(yù)計(jì)總建筑面積18.5萬(wàn)。 先峰島概念規(guī)劃先峰島位于鹽城市中心區(qū)核心地段，用的呈三角形，用地性質(zhì)以商業(yè)為主，居住為輔，同時(shí)兼文化休閑性質(zhì)集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)、教育為主。 新西門(mén)路兩側(cè)地塊新西門(mén)路兩側(cè)地塊位于城市中心，是整個(gè)鹽城文化復(fù)興工程，本方案沿東西向做兩條平行軸線，一條為中部曲線形的商業(yè)步行街，一條為南部沿串場(chǎng)的文化景觀帶，形成一個(gè)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀景相互融合的結(jié)合體?？偨Y(jié)：據(jù)目前已知的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，總建面已達(dá)到了108.5萬(wàn)蘇嘉地塊（90萬(wàn)）及迎賓南路舊城改造項(xiàng)目（18.5萬(wàn)），3年以后全市供應(yīng)量較目前呈倍數(shù)增長(zhǎng)。 產(chǎn)品狀況分析

22、樓盤(pán)名物業(yè)類型悅達(dá)東園多層、小高層錦江冠城多層、小高層中茵海華廣場(chǎng)小高層、酒店式公寓金色家園多層、小高層怡景花園多層、小高層鴻基奧園小高層、酒店式公寓永基時(shí)代旺角小高層、酒店式公寓鼎盛時(shí)代小高層、商住文華名城多層、小高層繽紛亞洲酒店式公寓娛樂(lè)花園多層、小高層榮盛公寓小高層現(xiàn)代華庭小高層?xùn)|方花園多層、小高層分析： 從上表可見(jiàn)，目前主要在售項(xiàng)目大多數(shù)由小高層或者多層、小高層混合組成。 在混合型小區(qū)內(nèi)，其中多層產(chǎn)品占整個(gè)項(xiàng)目的半數(shù)以上，比如悅達(dá)東園、錦江冠城、金色家園等。 中茵海華廣場(chǎng)、鴻基奧園、永基時(shí)代旺角與繽紛亞洲除住宅項(xiàng)目外，商業(yè)項(xiàng)目也同樣是樓盤(pán)整體開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，如中茵海華廣場(chǎng)，總建面16萬(wàn)，商

23、業(yè)項(xiàng)目占12萬(wàn)。 上述4個(gè)樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)都規(guī)劃有酒店式公寓產(chǎn)品，從目前的銷售情況來(lái)看，該類產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高，其中中茵海華廣場(chǎng)推出的1幢酒店式公寓，一天內(nèi)就全部售罄，鴻基奧園、繽紛亞洲目前僅剩于少量房源，永基時(shí)代旺角將于06年4月份開(kāi)盤(pán)。圖3-3：鹽城市區(qū)各板塊平均價(jià) 各板塊住宅價(jià)格現(xiàn)狀比較分析： 從上表可見(jiàn)，各板塊間的價(jià)格差距較大，城中板塊以3200元/的均價(jià)領(lǐng)跑于全市樓價(jià)，而城東板塊則以2200元/的價(jià)格墊底。 從價(jià)格走勢(shì)及發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，城南和西南這兩個(gè)板塊的價(jià)格增幅較快，這同政府和學(xué)區(qū)的南移以及整個(gè)城市規(guī)劃是密不可分的，因此城南和西南未來(lái)的升值空間也較大，尤其是城南板塊，目前在售的項(xiàng)目除繽紛

24、亞洲外，文華名城、娛樂(lè)花園等樓盤(pán)均價(jià)都在2500-2600元/左右，與緊鄰的城中板塊相比，價(jià)格還是有一定的上升空間。 另外，各板塊也有個(gè)別樓盤(pán)的售價(jià)明顯高于板塊均價(jià)，比如城中板塊的中茵海華廣場(chǎng)報(bào)價(jià)3600-3900元/，金色家園均價(jià)3350元/；城南板塊中的繽紛亞洲推出的全裝修酒店式公寓，報(bào)價(jià)3740-3850元/。 消費(fèi)群體分析自2002年起，鹽城近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，形成了一批有相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者，順理成章，積壓已久的購(gòu)買(mǎi)力在房產(chǎn)市場(chǎng)上得以爆發(fā)。據(jù)目前的市調(diào)情況來(lái)看，各樓盤(pán)的主力購(gòu)買(mǎi)群體來(lái)自于市區(qū)內(nèi)，另外輔以少量的郊縣區(qū)域的消費(fèi)者，大多數(shù)都是以改善居住環(huán)境為購(gòu)房主導(dǎo)需求

25、。3.2.2 城南板塊市場(chǎng)分析 產(chǎn)品狀況分析樓盤(pán)名物業(yè)類型文華名城多層、小高層繽紛亞洲酒店式公寓娛樂(lè)花園多層、小高層現(xiàn)代華庭小高層分析： 整個(gè)板塊中，只有繽紛亞洲為酒店式公寓項(xiàng)目，共規(guī)劃188套房源，在經(jīng)過(guò)3個(gè)月的銷售，目前僅剩下2套120的二房。 其余三個(gè)樓盤(pán)均為純住宅概念項(xiàng)目，由小高層或者多層、小高層混合組成，其中文華名城、現(xiàn)代華庭將于06年2月份上市。 文華名城、娛樂(lè)花園小區(qū)內(nèi)多層產(chǎn)品要明顯多于小高層產(chǎn)品。 市場(chǎng)價(jià)格分析樓盤(pán)名均價(jià)（元/）文華名城預(yù)計(jì)2500-2600繽紛亞洲3740-3850娛樂(lè)花園2500現(xiàn)代華庭預(yù)計(jì)3000以上分析： 繽紛亞洲由于推出的是55-120全裝修小戶型酒店式公寓，因此價(jià)格較高，售價(jià)為3740-3850元/。 06年2月份上市的文華名城、現(xiàn)代華庭，其中現(xiàn)代華庭預(yù)估開(kāi)盤(pán)價(jià)在3000元/以上，而文華名城則預(yù)計(jì)為2500-2600元/，比較符合區(qū)域板塊均價(jià)。 位于解放南路、世紀(jì)大道交匯處的娛樂(lè)花園，06年2月份全部交付使用，目前售價(jià)穩(wěn)定在2500元/左右。 各案房型面積分析樓盤(pán)名文華名城繽紛亞洲娛樂(lè)花園現(xiàn)代華庭1房7555-59/2房90103-120/3房130-133/99-136113-1524房/154-173/分析：