前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)專業(yè)技術(shù)方案

1、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件（示范文本）項目編號：項目名稱：招標(biāo)人：（蓋章）法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章）日期：年月日第一章招標(biāo)項目概況按照國務(wù)院物業(yè)管理條例 、浙江省物業(yè)管理條例和建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法的規(guī)定，現(xiàn)決定對（項目名稱）的前期物業(yè)服務(wù)進行 （公開 /邀請）招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)企業(yè)以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。1招標(biāo)項目的簡要說明1 1 本項目位于湖州市:(招標(biāo)項目座落地址)，四至范圍：東至西至南至北至；（或見附圖）。12本項目規(guī)劃設(shè)計的物業(yè)類型為：。1 3 本項目總用地面積用地構(gòu)成為：建筑用地平方米。平方米；（其中公建用地平方米）；道路用地綠化用地其它用地1 4 本項

2、目總建筑面積其中：地下總建筑面積地上總建筑面積住宅建筑面積平方米；平方米；平方米。平方米。平方米，平方米；平方米，戶數(shù)戶；商業(yè)用房建筑面積平方米；辦公用房建筑面積平方米其他物業(yè)建筑面積平方米；以上面積為施工圖預(yù)測面積，實際面積以產(chǎn)權(quán)實測面積為準(zhǔn)。15 本項目共計建筑物幢（其中高層幢平方米，小高層幢平方米，多層幢平方米，別墅幢平方米，排屋或疊屋幢平方米，其他幢平方米）；建筑結(jié)構(gòu)為。1 6 本項目的建筑密度為% ；容積率；綠化率為%。1 7 本項目規(guī)劃建設(shè)機動車停車位（庫）其中地上停車位（庫）個，地下停車位（庫）個，個，其中為公共停車位；按照規(guī)劃設(shè)計建造了非機動車停車場所平方米。2項目開工和竣工交

3、付使用時間21 本項目于年月開工建設(shè)， 共分期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計劃于年月竣工并交付使用；整個建設(shè)項目（計劃）于年月全部建成竣工交付使用。3物業(yè)管理用房的配置情況31 物業(yè)管理企業(yè)辦公用房：建筑面積為平方米；坐落位置：。3 2 物業(yè)管理經(jīng)營用房：建筑面積為平方米；坐落位置：3 3 業(yè)主委員會活動用房：建筑面積為平方米；坐落位置：。34社區(qū)辦公活動用房：建筑面積為坐落位置：平方米；。4房屋專項維修資金建立情況41 由建設(shè)單位按標(biāo)準(zhǔn)在房屋交付使用前一次性向住房專項維修資金管理機構(gòu)繳存，物業(yè)交付時由建設(shè)單位向業(yè)主收取。5招標(biāo)書的發(fā)售51 投標(biāo)企業(yè)應(yīng)于 年 月 日 時分前至湖州市 （地址）（領(lǐng)取 /

4、購買）招標(biāo)書。（出售的招標(biāo)書每套標(biāo)書收取成本費 元整）。6投標(biāo)時間地點6 1投標(biāo)截止時間年月日時分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不予接受；6 2投標(biāo)地點：。7招投標(biāo)說明會7 1招標(biāo)人于 年 月 日 時 分邀請合格的投標(biāo)企業(yè)對物業(yè)現(xiàn)場及周圍環(huán)境進行踏勘， 以便投標(biāo)企業(yè)獲取有關(guān)編制投標(biāo)文件和簽署合同所涉及現(xiàn)場的資料。 投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)踏勘現(xiàn)場所發(fā)生的自身費用。7 2 招標(biāo)人向投標(biāo)企業(yè)提供的有關(guān)現(xiàn)場的數(shù)據(jù)和資料，是招標(biāo)人現(xiàn)有的能被投標(biāo)企業(yè)利用的資料，招標(biāo)人對投標(biāo)企業(yè)做出的任何推論、理解和結(jié)論均不負責(zé)任。7 3 經(jīng)招標(biāo)人允許，投標(biāo)企業(yè)可為踏勘目的進入招標(biāo)人的項目現(xiàn)場，但投標(biāo)企業(yè)不得因此使招標(biāo)人承擔(dān)有關(guān)

5、的責(zé)任和蒙受損失。投標(biāo)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)踏勘現(xiàn)場的責(zé)任和風(fēng)險。74 投標(biāo)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)其編制投標(biāo)文件與遞交投標(biāo)文件所涉及的一切費用。 不管投標(biāo)結(jié)果如何， 招標(biāo)人對上述費用不負任何責(zé)任。8開標(biāo)時間、地點81開標(biāo)時間：年月日時分8 2 開標(biāo)地點：第二章招標(biāo)文件9招標(biāo)文件的組成9 1 招標(biāo)文件包括下列內(nèi)容第一章招標(biāo)項目概述第二章招標(biāo)文件第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求第四章投標(biāo)文件第五章開標(biāo)、評標(biāo)第六章評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法第七章物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明9.2 除 9.1 內(nèi)容外，招標(biāo)人在提交投標(biāo)文件截止時間日前，以書面形式發(fā)出的對招標(biāo)文件的澄清或修改內(nèi)容，均為招標(biāo)文件的組成部分，對招標(biāo)人和投標(biāo)企業(yè)起約束作用。9.3 投標(biāo)企業(yè)

6、獲取招標(biāo)文件后，應(yīng)仔細檢查招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，如有殘缺等問題應(yīng)在獲得招標(biāo)文件后 3 日內(nèi)向招標(biāo)人提出，否則，由此引起的損失由投標(biāo)企業(yè)自己承擔(dān)。投標(biāo)企業(yè)同時應(yīng)認真審閱招標(biāo)文件中所有的事項、格式、條款和規(guī)范要求等，若投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)文件沒有按招標(biāo)文件要求提交全部資料， 或投標(biāo)文件沒有對招標(biāo)文件做出實質(zhì)性響應(yīng)， 其風(fēng)險由投標(biāo)企業(yè)自行承擔(dān)，并根據(jù)有關(guān)條款規(guī)定，該投標(biāo)有可能被拒絕。招標(biāo)文件的解釋9.4 投標(biāo)企業(yè)若對招標(biāo)文件有任何疑問，應(yīng)于投標(biāo)截止日期前日以書面形式向招標(biāo)人提出澄清要求，送至（地點和單位名稱）。無論是招標(biāo)人根據(jù)需要主動對招標(biāo)文件進行必要的澄清， 或是根據(jù)投標(biāo)企業(yè)的要求對招標(biāo)文件做出澄清，招標(biāo)

7、人都將于投標(biāo)截止時間日前以書面形式予以澄清，同時將書面澄清文件向所有投標(biāo)企業(yè)發(fā)送。投標(biāo)企業(yè)在收到該澄清文件后，應(yīng)以書面形式給予確認，該澄清作為招標(biāo)文件的組成部分，對投標(biāo)企業(yè)具有約束作用。10 招標(biāo)文件的修改10 1 招標(biāo)文件發(fā)出后，在提交投標(biāo)文件截止時間15 日前，招標(biāo)人可對招標(biāo)文件進行必要的澄清或修改。10 2 招標(biāo)文件的修改將以書面形式發(fā)送給所有投標(biāo)企業(yè)，投標(biāo)企業(yè)收到該修改文件，應(yīng)以書面形式給予確認。招標(biāo)文件的修改內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分，具有約束作用。10 3 招標(biāo)文件的澄清、修改、補充等內(nèi)容均以書面形式明確的內(nèi)容為準(zhǔn)。當(dāng)招標(biāo)文件、招標(biāo)文件的澄清、修改、補充等在同一內(nèi)容的表述上不一致時

8、，以最后發(fā)出的書面文件為準(zhǔn)。104 為使投標(biāo)企業(yè)在編制投標(biāo)文件時有充分的時間對招標(biāo)文件的澄清、修改、補充等內(nèi)容進行研究，招標(biāo)人可以酌情延長提交投標(biāo)文件的截止時間，具體時間將在招標(biāo)文件的修改、補充通知中予以明確。105 補充通知須報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門備案。11 合格投標(biāo)企業(yè)111 取得建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的級及以上物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求12 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容121 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護；122 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護；123 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理；124 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機動車和非機動車）行駛

9、、停放及場所管理；124 供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調(diào)和管理；126 物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；12 7 物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費用的帳務(wù)管理；128 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；129 其它13 物業(yè)管理服務(wù)的要求131 按專業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員；132 物業(yè)管理服務(wù)與收費質(zhì)價相符；133 其它14 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)141 本物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到中物協(xié)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等標(biāo)準(zhǔn)（試行）級服務(wù)等級。（下面內(nèi)容按確定的服務(wù)等級相應(yīng)調(diào)整）142 基本要求1服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，

10、雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6公示小時服務(wù)電話。急修小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。7根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。10 每年至少1 次征詢業(yè)

11、主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率%以上。143 房屋管理1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的， 及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3每日巡查1 次小區(qū)房屋單元門、 樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案， 告知裝修人有關(guān)裝飾裝修

12、的禁止行為和注意事項。每日巡查1 次裝修施工現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。144 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理1對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外） 。2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保

13、養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃，按相關(guān)規(guī)定組織實施。5載人電梯點正常運行。6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。9路燈、樓道燈完好率不低于% 。10容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。145 協(xié)助維護公共秩序1小區(qū)主出入口小時站崗值勤。2對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查1 次；3對進出小區(qū)的車輛進行管理

14、，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。5對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。146 保潔服務(wù)1按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運次。每天清理不少于 2 次，桶體每周清洗不少于3 次，動態(tài)廢棄物必須在30分鐘內(nèi)清除。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日保潔時間不得少于 12 小時（早晨 6： 00 下午 18 ：00 ），夏天延長至晚上 20 ： 00 ，首次清掃于早晨 7： 00 前結(jié)束，清空垃圾桶，并實行巡回保潔；電梯廳、 樓道每日清掃 1 次，公共車庫及車庫公共通

15、道每周打掃不少于 2 次，每 拖洗 2 次；樓梯扶手每 日擦洗 2 次；共用部位玻璃每 日清潔 1 次；路燈、樓道燈每 日清潔1 次；及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。樓梯間在本單元住戶裝修完畢后進行維修。檢查3區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每1 次，并視檢查情況及時清掏； 化糞池每月檢查月1 次，每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。147 公共綠化的養(yǎng)護管理1有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。3定期清除綠地雜草、雜物。4適時組織澆灌、施肥和松土，

16、做好防澇、防凍。5適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。148 其他服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）15 物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算形式（包干制 /酬金制）。16 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的配置及說明(詳見附件 1) 。17 公建配套設(shè)施及說明(詳見附件 2) 。18 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限181 本招標(biāo)項目前期物業(yè)服務(wù)合同的期限為物業(yè)交付前三個月起至首屆業(yè)主委員會任期結(jié)束， 首屆業(yè)主委員會成立后提出終止前期物業(yè)報務(wù)合同的， 經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后， 前期物業(yè)服務(wù)合同終止，中標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時與業(yè)主委員會做好移交工作（包括由開辦費用所購置的各類物業(yè)管理設(shè)備用具進行移交）。第四章投標(biāo)文件編制格式19 投標(biāo)文件的語言191 投標(biāo)文件及投

17、標(biāo)企業(yè)與招標(biāo)人之間與投標(biāo)有關(guān)的來往通知、信函和文件均使用中文。20 投標(biāo)文件包含的內(nèi)容201 法定代表人身份證明書；202 投標(biāo)全權(quán)代表授權(quán)委托書；203 投標(biāo)函；204 投標(biāo)企業(yè)概況（1） 投標(biāo)企業(yè)簡介；（2） 投標(biāo)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（3） 投標(biāo)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)證書復(fù)印件；（4） 投標(biāo)保證金交納收據(jù)復(fù)印件（原件在開標(biāo)現(xiàn)場備查）；（5） 投標(biāo)企業(yè)上一年度財務(wù)狀況（包括損益表、 資產(chǎn)負債表、審計報告、資信證明等）；（6） 投標(biāo)企業(yè)業(yè)績和物業(yè)管理獲獎情況；（7） 招標(biāo)人要求提供的或投標(biāo)企業(yè)認為需要提供的其它資料。205 項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度編制項目管理機構(gòu)、 工作職能組織運行圖，

18、闡述項目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法。206 管理服務(wù)人員配備、培訓(xùn)、管理根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項目實際情況擬配置各崗位人員的數(shù)量和崗位職責(zé)。1.管理人員配備包括：合理配備各崗位管理人員的人數(shù)、主要管理人員的簡歷、各類人員的專業(yè)素質(zhì)要求；2.管理人員培訓(xùn)包括： 對各類人員各階段的培訓(xùn)計劃、方式、內(nèi)容和目標(biāo)；3.管理人員管理包括：錄用與考核辦法、激勵機制、淘汰機制及獎懲措施等。207 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（1）對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）

19、業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)方案；（8）擬分包的物業(yè)管理內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量控制方法；（9）檔案的建立與管理（10）208 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（4）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（5）電梯故障的應(yīng)急措施；（6）消防應(yīng)急措施。（7）（8

20、）209 豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施2010 智能化設(shè)施的管理與維修方案2011 施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預(yù)案2012 提供業(yè)主臨時管理規(guī)約的建議稿2013 投標(biāo)報價小區(qū)物業(yè)管理費基準(zhǔn)價為元/平方米；業(yè)管理費基準(zhǔn)價為元/平方米；商業(yè)用房物業(yè)管理費基準(zhǔn)價為元/平方米；（不含能耗）；地上車庫，地下停車位物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為元 /個，以上各物業(yè)類型除地上車庫，地下物停車位外，測算浮動范圍均在-5% 10% 之間。投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)此浮動范圍寫明本項目的每月物業(yè)服務(wù)收費報價總金額、 分項收費報價金額及測算依據(jù)。 投標(biāo)方只允許有一個報價， 招標(biāo)方不接受有任何選擇的報價。1報價計價單

21、位住宅、 商鋪按建筑面積元 /每平方米月計算，地上汽車庫、 地下汽車位按個計算， 并按季向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。自行車庫，人防地下車位均不得收費。 按照湖州市相關(guān)規(guī)定，商鋪物業(yè)費測算不包括門前三包費（環(huán)境、衛(wèi)生、綠化及人行道市政設(shè)施維護）。2前期咨詢服務(wù)費的測算和報價（報價不得大于1 元 /M2 ）前期咨詢內(nèi)容：（ 1）熟悉掌握物業(yè)項目的總體規(guī)劃、設(shè)計方案、配套建設(shè)項目和基本建設(shè)情況，提出合理意見或建議； （ 2）對項目的客戶群體定位提出意見或建議； （3）對開發(fā)商營銷方式提出意見或建議；（ 4）提出物業(yè)管理智能化管理方案； （ 5）對物業(yè)項目的配套設(shè)計、配置及布局提出意見和建議； （6）物業(yè)工

22、程管理人員在施工階段提前介入， 熟悉各種設(shè)備和線路、 管線走向。3開辦費的組成內(nèi)容和報價清單（報價不得大于1 元/M2）。4物業(yè)經(jīng)營用房、共用設(shè)施經(jīng)營收入不得計入物業(yè)收入，不作為測算依據(jù)， 該部分純收益專項存儲， 待業(yè)主委員會成立后，決定其使用用途。21 投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署211 投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書共8套，其中正本一套，副本7套，并明確注明 “正本 ”和“副本 ”字樣，投標(biāo)文件“正本”和“副本”如有不一致之處，以正本為準(zhǔn)，“正本”和“副本 ”字樣均以黑體小初字標(biāo)注在文本封面右上角；212 投標(biāo)文件正本和副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水書寫或打印，由投標(biāo)企業(yè)法定代表人或委托代理

23、人按招標(biāo)文件要求簽字、蓋章；213 全套投標(biāo)文件不應(yīng)涂改或行間插字和增刪, 如有修改，修改處應(yīng)由投標(biāo)企業(yè)加蓋投標(biāo)企業(yè)的印章或由投標(biāo)文件簽字人簽字或蓋章；214 投標(biāo)文件不得活頁裝訂，每頁均應(yīng)加蓋連續(xù)頁碼，中間不得插頁、缺頁。字體要求：標(biāo)題 2 號字體，黑體；正文 4 號字，宋體；頁面要求，綜： 22 行，列： 32 字；紙型規(guī)格：統(tǒng)一采用 A4 白紙張。22 投標(biāo)有效期22 1 投標(biāo)有效期為開標(biāo)日日前，在此期限內(nèi)， 凡符合本招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件均保持有效。222 在特殊情況下，招標(biāo)人在原定投標(biāo)有效期內(nèi)，可以根據(jù)需要以書面形式向投標(biāo)企業(yè)提出延長投標(biāo)有效期的要求，對此要求投標(biāo)企業(yè)須以書面形式予以

24、答復(fù)。 投標(biāo)企業(yè)可以拒絕招標(biāo)人這種要求， 而不被沒收投標(biāo)保證金。 同意延長投標(biāo)有效期的投標(biāo)企業(yè)既不能要求也不允許修改其投標(biāo)文件， 但需要相應(yīng)的延長投標(biāo)保證金的有效期。23 投標(biāo)保證金23 1 投標(biāo)企業(yè)應(yīng)向招標(biāo)人交納萬元投標(biāo)保證金， 投標(biāo)保證金是投標(biāo)文件的一個組成部分，投標(biāo)保證金必須從投標(biāo)人的銀行帳戶中匯出，匯入招標(biāo)人指定的銀行賬戶中，不得通過第三者轉(zhuǎn)入或現(xiàn)金解入，否則視為該投標(biāo)人無投標(biāo)誠意，其投標(biāo)將被拒絕。未按規(guī)定交納投標(biāo)保證金的，不得參加投標(biāo)；投標(biāo)保證金的收取單位名稱：帳號：交納地點：232 未中標(biāo)的投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)保證金，招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書后7 天內(nèi)退還，中標(biāo)人的投標(biāo)保證金在簽訂合同后7

25、天內(nèi)退還。23 3 如投標(biāo)企業(yè)發(fā)生下列情況之一時，投標(biāo)保證金將被沒收：（ 1）投標(biāo)企業(yè)無正當(dāng)理由退出投標(biāo)的；（ 2）評標(biāo)委員會或行政主管部門認定投標(biāo)企業(yè)串通投標(biāo)的；（ 3）中標(biāo)人未能在中標(biāo)通知書規(guī)定期限內(nèi)與招標(biāo)人簽訂合同協(xié)議；（ 4）其它違反法律法規(guī)行為。24 投標(biāo)文件的遞交241 投標(biāo)文件的密封投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件裝訂成冊，裝入文件袋密封， 在封口處加蓋企業(yè)公章，并標(biāo)明投標(biāo)方的名稱、地址、投標(biāo)項目名稱及正本或副本。242 投標(biāo)文件的提交2421 投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的地點，于截止時間前提交投標(biāo)文件；2422 由招標(biāo)人（或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)）對投標(biāo)截止時間前送達的投標(biāo)文件進行檢查，確認投標(biāo)文

26、件 （或投標(biāo)補充文件）的包裝、密封、標(biāo)識、投標(biāo)人全稱、投標(biāo)文件送達時間等均符合招標(biāo)文件要求后，該投標(biāo)文件才能進入開標(biāo)。243 投標(biāo)文件的修改和撤銷（1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間之前可書面通知招標(biāo)人補充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間之后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。（2）投標(biāo)方對投標(biāo)文件修改或補充的書面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進行編寫、密封、標(biāo)注和遞交，并注明 “修改或補充投標(biāo)文件 ”字樣。（3）在投標(biāo)截止日期與招標(biāo)文件中規(guī)定的投標(biāo)有效期終止日之間這段時間內(nèi)， 投標(biāo)人不能撤回投標(biāo)文件，否則其投標(biāo)保證金將被沒收。第五章、開標(biāo)和評標(biāo)25 開標(biāo)251

27、招標(biāo)人將于本招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點公開開標(biāo)，所有投標(biāo)企業(yè)均應(yīng)準(zhǔn)時參加開標(biāo)。參加開標(biāo)的投標(biāo)企業(yè)的法定代表人或授權(quán)代理人應(yīng)出具其身份證、資格證明書或授權(quán)委托書，投標(biāo)企業(yè)的法定代表人或授權(quán)代理人未參加開標(biāo)會議或遲到的將視為自動棄權(quán)；252 開標(biāo)由監(jiān)督方主持。開標(biāo)時，由各投標(biāo)人、招標(biāo)人和委托的招標(biāo)代理機構(gòu)檢查投標(biāo)文件的密封情況，并由法定代表人或授權(quán)代理人在各自的投標(biāo)文件上簽字認可。經(jīng)確認無誤后， 由招標(biāo)人當(dāng)眾啟封開標(biāo)， 宣讀投標(biāo)書、 投標(biāo)總報價、 分項收費報價、前期咨詢費、開辦費和其他招標(biāo)人認為有必要的內(nèi)容。253 投標(biāo)文件有下列情況之一者,投標(biāo)書不予受理；（1）未密封的；（2）逾期送達的；254

28、投標(biāo)文件有下列情況之一者，由評標(biāo)委員會初審后按廢標(biāo)處理。（1）未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；（2）未能按照招標(biāo)文件要求編制，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、辨認不清的；（3）投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保證金的；（4）投標(biāo)人名稱或組織機構(gòu)與資格預(yù)審時不一致的；（5）投標(biāo)文件確定的服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)低于招標(biāo)文件要求的物業(yè)服務(wù)等級的；（6）投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受條件的；（7）投標(biāo)報價超出各基準(zhǔn)價范圍（車位除外）的；（8）投標(biāo)文件無法區(qū)分正、副本的；（9）有出現(xiàn)不符合20.13 、 21.4 條款的；26 有效投標(biāo)以不出現(xiàn) 25.1 、25.3 條款的各投標(biāo)人的每月物業(yè)服務(wù)總收費報價為有效投

29、標(biāo)；27 評標(biāo)271 評標(biāo)委員會與評標(biāo)2711 評標(biāo)委員會由招標(biāo)人依據(jù)有關(guān)規(guī)定組建，負責(zé)評標(biāo)活動。評標(biāo)委員會遵循公正、公平、科學(xué)合理，競爭優(yōu)選為原則；2712 本項目的評標(biāo)委員會成員共設(shè)5 人。其中，招標(biāo)人代表 2 人，由招標(biāo)人從市物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員3 人。招標(biāo)人與投標(biāo)人之間有股權(quán)、隸屬或其它利害關(guān)系的，招標(biāo)人代表不得進入評標(biāo)委員會。2713 開標(biāo)結(jié)束后，開始評標(biāo)，評標(biāo)工作在有關(guān)行政監(jiān)督管理部門的監(jiān)督下，采用保密方式進行。28 評標(biāo)過程的保密281 開標(biāo)后，直至授予中標(biāo)人合同為止，凡屬于對投標(biāo)文件的審查、 澄清、評價和比較的有關(guān)資料以及中標(biāo)候選人的推薦

30、情況，與評標(biāo)有關(guān)的其他任何情況均嚴(yán)格保密。282 在投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人推薦以及授予合同的過程中， 投標(biāo)企業(yè)向招標(biāo)人和評標(biāo)委員會施加影響的任何行為，都將會導(dǎo)致其投標(biāo)被拒絕。283 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人不對未中標(biāo)人就評標(biāo)過程以及未能中標(biāo)原因作出任何解釋。未中標(biāo)人不得向評標(biāo)委員會組成人員或其他有關(guān)人員索問評標(biāo)過程的情況和材料。29 投標(biāo)文件的澄清291 為有助于投標(biāo)文件的審查、評價和比較，評標(biāo)委員會可以書面形式要求投標(biāo)企業(yè)對投標(biāo)文件含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或說明， 投標(biāo)企業(yè)應(yīng)采用書面形式進行澄清或說明，但不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。30 投標(biāo)文件的評審301

31、評標(biāo)時，評標(biāo)委員會將首先評定每份投標(biāo)文件是否在實質(zhì)上響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求。所謂實質(zhì)上響應(yīng)， 是指投標(biāo)文件應(yīng)與招標(biāo)文件的所有實質(zhì)性條款、條件和要求相符， 無顯著差異或保留。302 如果投標(biāo)文件實質(zhì)上不響應(yīng)招標(biāo)文件的各項要求，評標(biāo)委員會將予以拒絕， 并且不允許投標(biāo)企業(yè)通過修改或撤銷其不符合要求的差異或保留，使之成為具有響應(yīng)性的投標(biāo)。303 在評審過程中 ,評標(biāo)委員會可以書面形式要求投標(biāo)企業(yè)就投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容進行書面說明并提供相關(guān)材料。304 評標(biāo)委員會依據(jù)本招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，并推薦一至三名排序的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員

32、會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。305 評標(biāo)報告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。對評標(biāo)結(jié)論持有異議的評標(biāo)委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標(biāo)委員會成員拒絕在評標(biāo)報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論， 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)對此作出書面說明并記錄在案。 評標(biāo)委員會向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報告后，評標(biāo)委員會即告解散。306 招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，將在湖州建設(shè)信息網(wǎng)上向社會公示 5 天，接受社會各界監(jiān)督。307 評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。所有投標(biāo)被否決后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法

33、重新招標(biāo)。308 因有效投標(biāo)不足三個使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，招標(biāo)人有權(quán)拒絕全部投標(biāo)。所有投標(biāo)被拒絕的， 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新組織招標(biāo)。31 中標(biāo)通知書311 確定中標(biāo)人后在投標(biāo)有效期截止前，招標(biāo)人將以書面形式發(fā)出中標(biāo)通知書，通知中標(biāo)的投標(biāo)企業(yè)其投標(biāo)被接受；312 中標(biāo)通知書為合同的組成部份；313 中標(biāo)人應(yīng)根據(jù)中標(biāo)通知書中規(guī)定的時間、地點，由法定代表人或授權(quán)代理人與招標(biāo)人代表簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；314 招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的同時，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)企業(yè)，并返還其投標(biāo)書。32 履約保證金32.1 中標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后天內(nèi)并在簽訂合同協(xié)議書之前，應(yīng)按招標(biāo)物業(yè)可銷售面積0.

34、5 元/平方米提交萬元履約保證金； 履約保證金由市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會物業(yè)專業(yè)委員會統(tǒng)一保管，專項儲存，首屆業(yè)主大會召開，成立業(yè)主委員會后30日內(nèi)返還本金。322 為取得履約保證金所需的費用，由招標(biāo)人自行負責(zé)。33 物業(yè)服務(wù)合同簽訂33 1 招標(biāo)人與中標(biāo)人將根據(jù)中華人民共和國合同法的規(guī)定，依據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件，參照建設(shè)部前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本） 的格式簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離協(xié)議實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；33 2 招標(biāo)人如不與中標(biāo)人訂立協(xié)議，或者招標(biāo)人、中標(biāo)人訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，同時依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；33 3 中標(biāo)人如不

35、按規(guī)定與招標(biāo)人訂立合同，則招標(biāo)人將廢除授標(biāo)，投標(biāo)保證金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)擔(dān)保數(shù)額的， 還應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償，同時依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。334 中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行義務(wù)，對中標(biāo)項目實行前期物業(yè)管理，不得將中標(biāo)項目整體轉(zhuǎn)讓給他人。第六章評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法34 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)341 本招標(biāo)項目評分分為企業(yè)資信、項目管理、投標(biāo)報價和現(xiàn)場答辯四部分， 總分 100 分，權(quán)重比例為 15 ：35：35 ：15 。35 評標(biāo)辦法351 企業(yè)資信（ 15 分）35 11 企業(yè)資質(zhì)等級（5 分）。一級 5 分；二級 3 分；三級及以下1 分；3512 物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過國家質(zhì)量管理體系論證（3

36、分），得3分；351 3 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（ 3 分），全國、部級 3 分，省級 2 分，市級 1 分；（不重復(fù)計算，以最高獎項進行計分）3514 企業(yè)經(jīng)營狀況（ 4 分）。上一年度企業(yè)物業(yè)管理市場經(jīng)營盈利占總收入的 8% 及以上，得 4 分，盈利占總收入 1%8% ，得 2 分，盈利占總收入的1% 以下不得分。352 項目管理（ 35 分）35.2.1 項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度（5 分）35.2.2 管理服務(wù)人員配備、培訓(xùn)、管理（7 分）1.管理人員配備包括：合理配備各崗位管理人員的人數(shù)、各類人員的專業(yè)素質(zhì)要求(5 分)2.管理人員培訓(xùn)包括： 對各類人員各階段的培訓(xùn)計劃、方式、內(nèi)容和目

37、標(biāo)(1 分)3.管理人員管理包括：錄用與考核辦法、激勵機制、淘汰機制及獎懲措施等 (1 分)35.2.3 物業(yè)管理服務(wù)方案（10 分）35.2.4 物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（5 分）35.2.5 豐富社區(qū)文化， 加強業(yè)主相互溝通的具體措施（ 5 分）35.2.6 智能化設(shè)施的管理與維修方案（3 分）353 投標(biāo)報價（ 35 分）3531 物業(yè)服務(wù)報價評分（30 分）1物業(yè)服務(wù)收費測算思路清晰、數(shù)據(jù)真實、科學(xué)合理，有合理的利潤（ 5 分）；2物業(yè)服務(wù)報價（25 分）以全部有效投標(biāo)的每月物業(yè)管理總收費報價的平均值作為最佳報價，各有效投標(biāo)人的每月物業(yè)管理總收費報價與最佳報價進行比較， 按以下公式求出

38、百分比K 值（保留小數(shù)點后一位，第二位四舍五入）：K=（投標(biāo)報價 最佳報價） /最佳報價 *100% ，不足 1% 的按1% 計算；當(dāng) K 值等于零時，得滿分 25 分；當(dāng) K 值大于零時， K 值每增 1% ，在總分上扣 2 分；當(dāng) K 值小于零時， K 值每減 1% ，在總分上扣 1 分。最低得分為 0 分。3532 前期咨詢服務(wù)費報價評分（報價不得大于1 元/M 2）（3 分）1前期咨詢服務(wù)內(nèi)容符合小區(qū)實際，費用測算合理 （1 分）；2前期咨詢服務(wù)費報價（2 分）前期咨詢服務(wù)費報價等于或低于有效投標(biāo)前期咨詢服務(wù)費報價的平均值得2 分，高于有效投標(biāo)的平均值得1 分。3533開辦費報價評分

39、（報價不得大于1 元/M2）（2分）。開辦費報價低于有效投標(biāo)開辦費報價的均值得2 分，高于有效投標(biāo)的平均值得1 分。354現(xiàn)場答辯（15 分）3541 投標(biāo)人 (1 人)介紹情況，包括：企業(yè)概況、標(biāo)書重點、管理理念及設(shè)想、承諾、主要管理人員的簡歷等(5 分)3542 投標(biāo)人 (2 人)回答評委提問，包括：標(biāo)書內(nèi)容及管理事項、物業(yè)管理的法規(guī)知識、物業(yè)管理中發(fā)生的實際問題的處理等 (8 分)3543 答辯人的儀容、儀表、表達能力等(2 分 )355 投標(biāo)人得分計算各評委根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)對各個分項進行獨立評分，并匯總計算出每位評委對各投標(biāo)人的評分(保留到小數(shù)點后一位)，計算各投標(biāo)人的最后得分時， 從各評委的評分中去掉一個最高分和一個