酒店改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目考察報(bào)告

1、上海市中心城區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀淺析上海虹葉酒店（三星）改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項(xiàng)目考察報(bào)告項(xiàng)目名稱：上海虹葉酒店地址：上海虹口區(qū)長春路158號(hào)商業(yè)區(qū)：外灘附近參觀人員： 一、項(xiàng)目背景：上海虹葉養(yǎng)老院前身為上海虹葉酒店：上海虹葉酒店是一座集餐飲、住宿、娛樂、商務(wù)為一體的三星級(jí)涉外酒店。星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：準(zhǔn)3星 開業(yè)時(shí)間1998年，新近裝修時(shí)間2008年，樓高7層，共有客房總數(shù)97間（套），標(biāo)間面積27平米。坐落于四平路、溧陽路口的長春路上，豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)客房寬敞舒適、裝飾典雅、設(shè)施先進(jìn)，國際電話、高級(jí)音響及彩色衛(wèi)星電視一應(yīng)俱全。酒店擁有不同規(guī)格、格調(diào)高尚的餐飲包房12余間。宴會(huì)廳可同時(shí)容納300人。轉(zhuǎn)型之勢(shì)，迫在眉睫

2、：在車水馬龍的大上海，很少有人關(guān)注一個(gè)準(zhǔn)三星酒店的存亡與否，雖然門庭不再喧囂，但是內(nèi)部裝修正在緊鑼密鼓的進(jìn)行著。上海雖為國際化旅游大都市，但酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)慘烈，作為一家地理位置和硬件條件都不算出色的準(zhǔn)三星酒店，面對(duì)每況愈下的入住率，勉強(qiáng)經(jīng)營起來很艱難，及時(shí)轉(zhuǎn)型不置可否。酒店式養(yǎng)老院作為新興的養(yǎng)老模式，有其得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)條件，客房、餐廳、宴會(huì)廳廚房等酒店設(shè)施只需稍加改建，只需要添置些助老服務(wù)設(shè)施即可。于是在這種大勢(shì)所趨的環(huán)境之下，虹葉養(yǎng)老院便應(yīng)運(yùn)而生了。政策支持：上海市虹口區(qū)全力推進(jìn)為老服務(wù)工作-民政部一是及時(shí)部署全年老齡工作。召開2013年區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作會(huì)議，對(duì)2013年工作進(jìn)行部署，三級(jí)甲

3、等醫(yī)院與政府合作簽約，探索養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“養(yǎng)醫(yī)結(jié)合”新途徑，目前已在8家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展第一批試點(diǎn)工作。與工技大合作，形成了完善虹口區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系研究課題報(bào)告，為下一步為老服務(wù)工作奠定了基礎(chǔ)。 二是積極推進(jìn)各項(xiàng)為老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。積極推進(jìn)養(yǎng)老床位建設(shè)，川北街道溧陽路虹葉養(yǎng)老院改建項(xiàng)目已啟動(dòng)，目前已基本完工，擬建床位200余張。加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)消防安全管理，開展“生命通道體驗(yàn)”消防疏散演練和“軍徽映夕陽”，消防部隊(duì)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展軍民共建活動(dòng)。完成2013年度養(yǎng)老機(jī)構(gòu)評(píng)估考核工作，對(duì)25家達(dá)標(biāo)單位實(shí)施運(yùn)營補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化老年活動(dòng)室建設(shè)和管理，在全區(qū)165個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化老年活動(dòng)室開展“晚霞心苑快樂之家”為老服務(wù)項(xiàng)目，

4、由社會(huì)組織進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作。完成新建、改建10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化老年活動(dòng)室立項(xiàng)工作，7家新（改）建的標(biāo)準(zhǔn)化老年活動(dòng)室已通過驗(yàn)收，3家也即將完成裝修。啟動(dòng)并實(shí)施100戶適老性改造項(xiàng)目。 三是認(rèn)真開展社區(qū)為老服務(wù)。抓好高溫期間老年人防暑降溫工作，延遲老年活動(dòng)室開放時(shí)間。全年投入560萬元，繼續(xù)實(shí)施90歲以上老年人特殊補(bǔ)貼政策。投入65萬元新增居家寶1000戶，并對(duì)歷年已安裝“智能居家寶”和“智能隨身?！碑a(chǎn)品的老年人家庭做好后續(xù)完善工作。大力推進(jìn)居家養(yǎng)老，截至目前，新增居家養(yǎng)老人員969名，總?cè)藬?shù)達(dá)到24664名；新增市級(jí)助餐點(diǎn)2家，區(qū)級(jí)7家，總數(shù)分別達(dá)到23家和25家，提前完成今年實(shí)事項(xiàng)目指標(biāo)。開展老

5、年宜居社區(qū)試點(diǎn)工作，曲陽、歐陽作為全市首批試點(diǎn)單位。深化“網(wǎng)上敬老院”服務(wù)，為老服務(wù)熱線開通以來，已提供電話關(guān)愛人次，援助服務(wù)3800余人次，需求服務(wù)22135余人次。 二、上海虹葉養(yǎng)老院改造項(xiàng)目（區(qū)位）近鄰著名商業(yè)街四川北路，距聞名海內(nèi)外的金融街外灘僅二公里，近鐵路4、10號(hào)線海倫站、3號(hào)線東寶興路站，兩站可達(dá)上海站，交通便捷。周圍醫(yī)療：距上海市第一人民醫(yī)院分院僅500米，距中國人民解放軍第411醫(yī)院僅800米，此外還有多個(gè)社區(qū)診所、醫(yī)療體檢中心、康復(fù)中心等都在1公里輻射范圍內(nèi)。周圍文化娛樂：四川北路街道老年大學(xué)，距該養(yǎng)老院僅700米，周邊有多處棋牌室、公園可提供老年活動(dòng)場(chǎng)所。周圍景觀：上海

6、海倫公園、1930老場(chǎng)坊、多倫路文化名人街、魯迅故居、魯迅公園、展覽中心、外灘、四川北路商業(yè)街、上海交通大學(xué)、虹口足球場(chǎng)、四川北路公園周邊美食：巴必隆烤肉約0.32公里 旺角茶餐廳約0.51公里 文錦桂林米粉約0.64公里 仙蹤林（虹口店）約0.83公里 村夫烤魚約0.89公里 小東燒烤約1.02公里 世紀(jì)燒烤店約1.02公里 眾品桂林米粉約1.40公里周邊大廈：榮欣大廈約0.26公里 喜臨門大廈約0.26公里 上海商貿(mào)大廈約0.38公里 埃力生輕工國際大廈約0.45公里 晶鉆博華商廈約0.45公里 盛泰國際大廈約0.45公里 虹誠大廈約0.51公里 方舟大廈約0.57公里大交通：距四川北路商

7、業(yè)街約： 0.2公里；距人民廣場(chǎng)約： 3 公里；距上?；疖囌炯s： 5 公里；距上?；疖嚹险炯s： 18公里；距上海虹橋機(jī)場(chǎng)約： 25 公里；距上海浦東國際機(jī)場(chǎng)約： 50 公里；著名地標(biāo) ：距外灘 2.7公里距南京路步行街 3公里距人民廣場(chǎng) 3.6公里距復(fù)旦大學(xué) 4.2公里距上海馬戲城 3.8公里距東方明珠電視塔 2.7公里距正大廣場(chǎng) 3公里距楊浦大橋 5.6公里距時(shí)代廣場(chǎng) 4.8公里距世紀(jì)公園 8.1公里距金茂大廈 3.5公里三、老年人對(duì)養(yǎng)老院的心理需求 我國養(yǎng)老院的老人一旦生活不能自理，上到養(yǎng)老院的領(lǐng)導(dǎo)，下到老人的子女，對(duì)工作人員的要求都是對(duì)老人進(jìn)行全方位的服務(wù)，使老人能夠衣來伸手、飯來張口，

8、認(rèn)為這就是對(duì)老人的最好照顧。其實(shí)，對(duì)養(yǎng)老要求來說這僅僅是物質(zhì)上的補(bǔ)助，以老年人心理層面來講，任何時(shí)候不能放棄讓老人重新建立生活自理能力的信心和希望。比如：面對(duì)一個(gè)因手臂癱瘓而無法自己吃飯的老人，工作人員就是手把手地教:先把調(diào)羹放在老人的手中，再握住老人的手，然后拿著老人的手一起從碗中把飯送到老人的口中。正是這些細(xì)小的行為能重塑老年人的自理能力，從而讓他們擺脫了一種“活著只比死人多一口氣”的心理，維護(hù)了老年人的尊嚴(yán)和價(jià)值。五、建筑部分一. 規(guī)模及場(chǎng)地分析:虹葉養(yǎng)老公寓，260個(gè)床位，共130間，每間26（含衛(wèi)生間），家屬探親活動(dòng)區(qū)位于一樓，配置有咖啡吧。1.1 規(guī)模分析從人數(shù)上看，虹葉養(yǎng)老公寓屬

9、于特大型的老年人公寓（260人），但人均用地指標(biāo)遠(yuǎn)低于此標(biāo)準(zhǔn)的100110/人。同時(shí)，從其單間面積來看，虹葉養(yǎng)老公寓屬于養(yǎng)老院（建筑面積最低標(biāo)準(zhǔn)為25/人），不符合老年人住宅（30/人）及老年人公寓（40/人）最低面積要求。1.2 場(chǎng)地分析虹葉養(yǎng)老公寓位于市區(qū)且屬于商業(yè)改公建，場(chǎng)地限制，不能為老年人提供適當(dāng)規(guī)模的綠地以及休閑場(chǎng)地，但周邊有些相關(guān)配套場(chǎng)地。同時(shí)，有部分房間朝北，不能日照要求。二. 建筑功能及室內(nèi)設(shè)計(jì)分析：2.1 建筑功能分析建筑功能上看，虹葉養(yǎng)老公寓功能較齊全，從健康活躍老人到全護(hù)理，甚至包含臨終關(guān)懷。一樓主要功能為門廳，同時(shí)配備供家屬探親活動(dòng)的咖啡吧。（平面布置見圖2-1）二樓

10、有醫(yī)務(wù)室和大餐廳（見圖2-2），健身房，以及圖書房。三樓是主要功能為大統(tǒng)間，六床位（見圖2-3），為全護(hù)理的族群設(shè)置，配套有公共浴室、開放式公共活動(dòng)區(qū)以及屋頂花園。（平面布置見圖2-4）四樓至七樓以上是雙床單間（見圖2-5），同時(shí)配備有護(hù)理站和開放式活動(dòng)區(qū)。（平面布置見圖2-6）2.2 室內(nèi)設(shè)計(jì)分析雖然建筑功能齊全，但由于原建筑限制，室內(nèi)設(shè)計(jì)不足方面較多，主要有：1. 公共走廊有效寬度不滿足1.5m，同時(shí)走廊兩端并未設(shè)置輪椅回轉(zhuǎn)面積。（見圖2-7）2. 電梯轎廂尺寸不能容納擔(dān)架。3. 未設(shè)置適合坐姿的洗面臺(tái)及扶手。4. 無單間廚房。5. 同時(shí)，輪椅使用者的臥室短邊凈尺寸小于3.2m。6. 無無

11、障礙客房。配圖：圖2-1 一層平面布置圖圖2-2 大餐廳圖2-3 大統(tǒng)間圖2-4 二層平面布置圖圖2-5 雙床單間圖2-6 四層至七層平面布置圖圖2-7 走廊五、小結(jié) 上海中心城區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀就在今年，這個(gè)不起眼的快捷酒店，將成為一個(gè)擁有200個(gè)床位的養(yǎng)老院，而且入住這家養(yǎng)老院的老人，還能享受到不遜于賓館的優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！拔覀冞@里有200個(gè)房間。如果做快捷酒店，我們不管是地理位置還是設(shè)施、規(guī)模，都沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是如果轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老院，我們的硬件條件已經(jīng)十分領(lǐng)先了，現(xiàn)在養(yǎng)老院還在裝修，沒有對(duì)外宣傳，已經(jīng)登記的就有超過90個(gè)床位了?！痹擆B(yǎng)老院負(fù)責(zé)人這樣介紹。據(jù)介紹，這家敬老院預(yù)計(jì)將于今年年底正式開業(yè)，定

12、位將高中低檔相結(jié)合，分別設(shè)有單人間、雙人間、6人間等不同的檔次，可接納近200名寄養(yǎng)老人同時(shí)入住，并配有醫(yī)療、康復(fù)、休閑等服務(wù)設(shè)施，同時(shí)一樓設(shè)置餐飲、休閑設(shè)施服務(wù)探望家屬，讓老人及家屬在這里享受到不亞于賓館的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。如今，只有因地制宜，充分利用、挖掘有限的資源，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，養(yǎng)老服務(wù)才能跟上時(shí)代的需求，贏得大家的認(rèn)可和贊譽(yù)。為應(yīng)對(duì)日益嚴(yán)峻的老齡化問題，近年來上海政府高度重視養(yǎng)老工作，不僅加大養(yǎng)老事業(yè)的支出和建設(shè)，同時(shí)還對(duì)如何運(yùn)用社會(huì)和市場(chǎng)的力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了有益的探索。由于缺乏相應(yīng)口徑的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，上海養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的具體發(fā)展無法精確量化，為定量化分析上海養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況帶來

13、了極大的阻礙。從一些零散的報(bào)道和文獻(xiàn)中仍然可以發(fā)現(xiàn)，上海養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)有了較大的發(fā)展，但仍存在較多問題。老年消費(fèi)規(guī)模巨大，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年我國老年人口消費(fèi)規(guī)模達(dá)到10000億人民幣，但其中國內(nèi)特別為老年人提供的老年產(chǎn)品和服務(wù)只有3000億。上海的老齡化程度更嚴(yán)重，消費(fèi)水平相對(duì)較高，消費(fèi)需求巨大，但老年人普遍感覺市場(chǎng)上銷售的老年用品數(shù)量少、種類少、地點(diǎn)少、購物難。尤其是老齡化帶來的高齡老人和失能老人增加，對(duì)長期康復(fù)護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)的需求也隨之快速增加，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。目前的養(yǎng)老服務(wù)供給主要還是由政府提供的養(yǎng)老事業(yè)，社會(huì)和市場(chǎng)提供的養(yǎng)老服務(wù)比例較小，市場(chǎng)化程度較低，社會(huì)資金

14、對(duì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的投入較少。隨著老齡化程度的不斷加深，單支柱、單主體的養(yǎng)老服務(wù)供給模式一方面給政府財(cái)政帶來極大的壓力，另一方面由政府提供的養(yǎng)老服務(wù)帶有的福利性和普惠性，無法滿足多層次多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求。新興養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)不斷突破，總體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡上海養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)隨著養(yǎng)老需求的快速增加，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也在逐步細(xì)分化。老年家庭服務(wù)業(yè)、老年康復(fù)護(hù)理產(chǎn)業(yè)等傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，已經(jīng)具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。老年房地產(chǎn)、老年電子商務(wù)等新興養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，上海已經(jīng)進(jìn)行了一些有意義的新的探索。在老年房地產(chǎn)業(yè)，2008年位于浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)的親和源養(yǎng)老社區(qū)正式開園入住，成為上海養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建設(shè)的里程碑。2009年，浦東新區(qū)

15、民政局與美國貝林集團(tuán)開始積極探索籌建針對(duì)中高端老年需求的養(yǎng)老社區(qū)。崇明在2010年申報(bào)“長壽之鄉(xiāng)”的同時(shí)，也在加快規(guī)劃發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老、長壽旅游、養(yǎng)生房地產(chǎn)和生態(tài)長壽食品產(chǎn)業(yè)，積極打造養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)崇明國際示范區(qū)。在老年電子商務(wù)業(yè)，2010年，上海家帝豪電子商務(wù)有限公司通過在線電子商務(wù)模式推出第一款“在線消費(fèi)養(yǎng)老”經(jīng)營模式。但總體而言，上海的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)仍然處于結(jié)構(gòu)失衡的狀況。在現(xiàn)有的上海養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)中傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較快，而含有較高科技含量的新興養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，一些產(chǎn)業(yè)仍然處于萌芽狀態(tài)。養(yǎng)老服務(wù)要求更高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低近年來上海政府不斷加大養(yǎng)老事業(yè)的投入，上海養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)同時(shí)也在積極探索利用社會(huì)和市場(chǎng)的力量滿足養(yǎng)老需求，但養(yǎng)老服務(wù)的供給還是無法滿足養(yǎng)老需求。根據(jù)上海市老齡科研中心2008年對(duì)全市2869位老年人展開的“老年人口狀況及意愿”問卷調(diào)查結(jié)果顯示：上海老年人的養(yǎng)老需求涉及日常生活、精神文化、法律服務(wù)等方方面面，需求巨大，且呈現(xiàn)出多元化、多層次、多方位發(fā)展的特征。而目前的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品牌、生產(chǎn)基地、市場(chǎng)交易、銷售渠道等方面還沒有實(shí)現(xiàn)成熟的規(guī)?；?jīng)營，整體處于小而散的狀態(tài)。很多老年服務(wù)產(chǎn)品品種單一，缺乏創(chuàng)新。同時(shí)，影響?zhàn)B老服務(wù)產(chǎn)業(yè)水平的還有養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)較低、流動(dòng)性極大，無法為老