人工智能電話機(jī)器人應(yīng)用房產(chǎn)行業(yè)話術(shù)模板

1、最近很多客戶都在使用人工智能電話機(jī)器人做電銷,發(fā)個(gè)簡(jiǎn)單的話術(shù)制作原理和大家分享一下，覺得對(duì)指導(dǎo)如何購(gòu)買AI電話機(jī)器人還是蠻有意義的，應(yīng)該比單看軟件介紹會(huì)更清晰簡(jiǎn)單一些。AI電話機(jī)器人的價(jià)格最低 1000元/坐席/年，AI名片最低50元/人/年，客流 線索盒最低980元/年，更多資料可歡迎來(lái)電咨詢或進(jìn)入官網(wǎng)了解。一、意向客戶分類標(biāo)準(zhǔn)A類：意向很高的客戶情況1 :觸發(fā)“意向問題”2個(gè)，并且邀約成功B類：意向中等的客戶情況1 :觸發(fā)“意向問題”2個(gè)，并且邀約失敗情況2 :客戶提到“發(fā)短信”、“互加微信”進(jìn)一步了解（此情況也有可能會(huì)歸到 A類，系統(tǒng)會(huì)根據(jù)撥打情況來(lái)定）C類：意向較低、或者待溝通的客戶情

2、況1 :觸發(fā)1個(gè)“問題”后掛機(jī)情況2 : “在忙、開會(huì)、晚點(diǎn)打過來(lái)”（客戶“在忙”的情況）D類：情況1 :連續(xù)拒絕后掛機(jī)情況2 :接聽后即掛機(jī) 情況3 :接聽后超時(shí)掛機(jī)情況 4 ：總機(jī)、傳真E類：占線（通話中）、無(wú)人接、無(wú)法接通F 類： 關(guān)機(jī)、停機(jī)、空號(hào)客戶有意向的程度： A B C D E F二、主流程目錄：?jiǎn)柡蛘Z(yǔ)流程 1 （開場(chǎng)白）流程 2 （位置介紹）流程 3 （價(jià)格介紹）流程 4 （邀約語(yǔ)境）流程 5 （邀約成功）流程 6 （結(jié)束語(yǔ)境）三、主流程場(chǎng)景話術(shù)注意事項(xiàng)看批注問候語(yǔ)：AI:喂您好無(wú)聲音： 您好，在嗎？客戶： 任何：往下走流程 1 、開場(chǎng)白：AI ：您好，我們這邊在西湖文化廣場(chǎng)有

3、一批現(xiàn)房沿街商鋪在售，一個(gè)月租金兩萬(wàn)多的，三證齊全的，可以給您介紹下嗎？客戶：特殊：你誰(shuí)啊、干嘛的、干嘛、做什么的、怎么了、我沒賣房子啊什么事？ 是這樣，我們這邊恒勵(lì)西子花園的現(xiàn)在有一批均價(jià)五萬(wàn)的小區(qū)底商正在出售， 三證齊全，租金很高的，想給您簡(jiǎn)單的介紹一下肯定：- 位置否定：- 挽回中性：- 位置 拒絕：- 挽回流程 2、位置： （樓盤位置、哪里啊、在哪里、哪里的、哪呢、在哪兒、哪個(gè)地方、什么地 方、在哪、哪里的、什么位置、位置怎么樣、位置在哪 ）AI ：我們項(xiàng)目是在中山北路，就是在環(huán)球中心綜合體里面，這邊您知道的吧？不知道我沒來(lái)過杭州?。浚ㄟm用于杭州房地產(chǎn)） 特殊：?jiǎn)栐谀睦?，在哪?西湖文

4、化廣場(chǎng)地鐵口您知道嗎？我們就在西湖文化廣場(chǎng)地鐵 口向南一百米，中山北路與六百弄交叉口這個(gè)位子?？隙ǎ褐?:- 價(jià)格否定：不知道： 西湖文化廣場(chǎng)地鐵口向南一百米，在左手邊您就能看到我們項(xiàng)目了！O肯定、中性：知道、還行吧一一 價(jià)格O否定：不知道一一哦沒關(guān)系，您在杭州嗎，我可以去接下您的，您買過來(lái)是自己做生意還是做投資的？O拒絕一一您是這個(gè)位置不喜歡？還是覺得位置離您太遠(yuǎn)了？拒絕：不用了、不需要 您是這個(gè)位置不喜歡？還是覺得離您太遠(yuǎn)了？ 肯定、中性：熟悉 ,、知道、一般吧、還行、清楚、很少去、去的少 價(jià)格 否定：不熟、不熟悉、不知道、不清楚、沒去過、不曉得、沒聽過、說(shuō)得具體一點(diǎn)，說(shuō)得 清楚一點(diǎn) 西

5、湖文化廣場(chǎng)地鐵口您知道嗎？我們就在西湖文化廣場(chǎng)地鐵口向南一百米， 中山北路與六百弄交叉口這個(gè)位子。肯定、中性：知道 :- 價(jià)格否定：不知道： 西湖文化廣場(chǎng)地鐵口向南一百米，在左手邊您就能看到我們項(xiàng)目 了！O肯定、中性：知道、還行吧一一價(jià)格O否定：不知道一一 哦沒關(guān)系，您在杭州嗎，我可以去接下您的，您買房是自 用還是投資的啊？O拒絕一一您是這個(gè)位置不喜歡？還是覺得位置離您太遠(yuǎn)了？拒絕：不用了、不需要 您是這個(gè)位置不喜歡？還是覺得離您太遠(yuǎn)了？ 拒絕：不需要、不用、不考慮，不想了解，位置不好 您是這個(gè)位置不喜歡？還是覺得 位置離您太遠(yuǎn)了？肯定、否定、中性：是啊（位置不喜歡）、不是（不是位置問題也不是

6、遠(yuǎn)近問題）、 還行吧 價(jià)格特殊、拒絕：離我太遠(yuǎn)了、不需要挽回（二次挽回?zé)o效結(jié)束）流程 3 、價(jià)格： （均價(jià)、房子怎么賣的？多少錢、多少錢、怎么賣的、價(jià)格多少、什么價(jià)格、 什么價(jià)位、多少一平、多少一方、多少一平方、價(jià)格怎么樣、那里應(yīng)該很貴的吧） AI ：我們商鋪整體均價(jià)在五萬(wàn)左右，面積八十來(lái)方，總價(jià)四百多萬(wàn)，具體是一房一價(jià)的。否定：太貴，不在范圍內(nèi)，高了點(diǎn)，有點(diǎn)貴、沒那么高吧、有那么高嗎肯定 ：我們這邊商鋪均價(jià)五萬(wàn)，總價(jià)四百來(lái)萬(wàn)的價(jià)格是很實(shí)惠的了否定、中性 ：像旁邊我們小區(qū)的住宅都已經(jīng)賣到四萬(wàn)塊錢單價(jià)了，我們的底商才 五萬(wàn)的均價(jià)， 而且周邊的租金都已經(jīng)達(dá)到八塊了， 性價(jià)比是很高的， 你可以到我們

7、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地 考察一下，做個(gè)全面的了解的！O肯定、中性一一正常O否定、拒絕：還是太貴了，還是很貴啊、還是挺貴的 挽回（二次挽回?zé)o效結(jié)束拒絕 ：您是覺得價(jià)位不合適嗎？O任何：（肯定、否定、中性、拒絕）一一挽回（二次挽回?zé)o效結(jié)束）肯定、中性：一般吧、價(jià)位還可以 ,、好的，可以，你說(shuō)、嗯，哦，對(duì)的等肯定正常拒絕：不需要、不用、不考慮，不想了解 您是覺得價(jià)位不合適嗎？任何：（肯定、否定、中性、拒絕） 挽回（二次挽回?zé)o效結(jié)束）問題：5 萬(wàn)？ ？五萬(wàn)？ 50000 ？一 400 萬(wàn)？ 是的，我們現(xiàn)在小區(qū)底商均價(jià)在 5 萬(wàn)左右，具體 一鋪一價(jià)，價(jià)格是很實(shí)惠的。最便宜的多少錢？我們 80 方的總價(jià)才 320 萬(wàn)很

8、便宜的。最高價(jià)格是多少？ 我們 130 方的總價(jià)是 600 萬(wàn)的，相對(duì)方數(shù)大，總也高的。毛坯房嗎 -、毛坯多少一平方、精裝多少一平方 - 我們都是毛坯的，均價(jià)五萬(wàn)左右，總價(jià)四 百來(lái)萬(wàn)，性價(jià)比很高的挺便宜的？還便宜的嗎？挺好的？?jī)r(jià)格太低了？太便宜了 - 我們的價(jià)格肯定是比較優(yōu)惠 的，這個(gè)你放心（價(jià)格倒是挺便宜的？會(huì)不會(huì)識(shí)別價(jià)格？）這么便宜的東西你自己有沒有買？ 總價(jià)多少 ?總價(jià)格呢 ? 總價(jià) 400 萬(wàn)左右，均價(jià)在五萬(wàn)左右，租金八塊起，性價(jià)比非常高 有便宜的嗎？ 目前是一房一價(jià)，具體朝向不同價(jià)格也會(huì)不同，我們也是性價(jià)比最高的， 另外的我們有小面積的，小面積的總價(jià)自然就下來(lái)了價(jià)格有沒有優(yōu)惠，有特價(jià)

9、房嗎 ?- 有的，我們這周會(huì)有團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，優(yōu)惠力度也比較大，具體 的話您可以到售樓處看的市場(chǎng)是做什么的？業(yè)態(tài)？做什么生意的？- 我們底商除了不能做重餐飲以外， 另外都是比較不錯(cuò)的， 例如孩子的早教在我們這邊開的話就特別合適， 因?yàn)槲覀冃^(qū)周邊有好幾所幼兒園 和小學(xué)租金問題：（租金多少？包租嗎？怎么出租？包租政策？回報(bào)率？收益多少、包住，幾年回本）我們這邊是不包租的，您可以委托物業(yè)出租或者自己出租，我們這邊租金一個(gè)月達(dá) 2 萬(wàn)一 個(gè)月的，而且小區(qū)馬上就要交房了，即買即收益。沒那么高吧、有那么高嗎 如果您不相信么，可以到實(shí)地考察一下的 租不出去怎么辦？、租不出怎么辦？ - 我們現(xiàn)在就已經(jīng)有很多租客來(lái)

10、售樓處談租商鋪的問 題了。流程 4 、邀約： 邀約 A：AI ：您看明后天要不您來(lái)我們項(xiàng)目售樓部實(shí)地考察一下，我們有實(shí)體商鋪很直觀的？邀約 B：AI ：我們戶型這些都不錯(cuò)，我建議您可以先來(lái)售樓部實(shí)地考察一下，再去考慮要不 要買，您看可以吧？肯定、中性： 成功邀約短信否定、拒絕：不怎么樣、不需要、不用（充分解決價(jià)格位置問題）挽回 （二次走結(jié)束）（未充分解決位置價(jià)格問題） 價(jià)格問題：未介紹那一句位置問題：未介紹那一句邀約 C：AI ：您看這個(gè)周末呢我們剛好就有大型團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，周末嘛人很多， 我們經(jīng)理理也在，可以聽聽他們的看法，而且也可以做申請(qǐng)對(duì)吧，周末您方便過來(lái)嗎？邀約 D：AI ：您看這樣子好不好

11、，具體問題噢我建議您還是到我們現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地來(lái)了解會(huì)更清楚哪？邀約 E：AI ：我看您也是比較感興趣的，要不您先忙，明后天我再具體跟您聯(lián)系好了？流程 5 、成功邀約短信：AI ：好的，那我把信息發(fā)到您的手機(jī)上，到時(shí)候我們?cè)倬唧w聯(lián)系，嗯您貴姓??？流程 6 、結(jié)束語(yǔ)境：結(jié)束（發(fā)短信、拒絕、否定）AI ：那打擾您了，再見！結(jié)束（在忙）AI ：那等您方便的時(shí)候我們?cè)俾?lián)系，再見！ 結(jié)束（成功邀約）：AI ：好的，那您先忙，我們后面再聯(lián)系，再見！挽回語(yǔ)境：AI ：您可以做個(gè)投資嘛，我們總價(jià)也不高，而且年收益高達(dá)7% ，收益還是很可觀的特殊：有這么高嗎、沒那么高吧 收益可以對(duì)比周邊已經(jīng)在營(yíng)業(yè)的沿街底商的 肯定、中

12、性、 正常流程走否定、拒絕： 結(jié)束戶型語(yǔ)境：（多少平米？幾個(gè)平方？面積、多少平方的、房子多大的、戶型怎么樣、哪些戶型、什么戶 型、多大戶型、大方，小方，大的還是小的，大的多少？小的多少？）AI ：我們主力戶型是 80-130 方的，戶型都很方正的。 肯定、中性：一般吧、可以，你說(shuō)、不錯(cuò) 正常流程 否定、拒絕：不怎么樣 您是覺得戶型不好嗎？肯定、中性：是的、還好、一般吧、還行 我們這邊戶型很方正的，部分的還有 一拖二的那種O還是太?。和旎胤穸ǎ翰皇且灰?您是想買大的還是小的呢O肯定：都可以啊邀約O否定、拒絕：都不是、都不需要、不需要一一挽回（二次挽回?zé)o效結(jié)束）拒絕、不需要：挽回（二次挽回?zé)o效結(jié)束

13、）大的多少錢、大方的多少錢、大面積的多少錢、100方左右的呢一一 我們這邊商鋪單價(jià)在 5 萬(wàn)左右，一般總價(jià)在 400萬(wàn)左右。大的有多少平方？大面積的有嗎？最大的多少平方？大一點(diǎn)的呢？大方的呢？大的多少？大的我們是130方的小的多少錢、小方的多少錢、小面積的多少錢一一最小的戶型是80平的內(nèi)鋪，總價(jià)在 400萬(wàn)左右.小的呢？小一點(diǎn)的？小的有多大？小的有多少平方？小方的多少？最小的有多少平方？太大了，有小一點(diǎn)的嗎？-小的我們是80方朝向怎么樣，朝南的嗎？朝陽(yáng)的嗎？什么朝向的、朝南、朝北、朝東還是朝西、朝南還是朝北、南北朝向的嗎、朝陽(yáng)的、一一我們朝向都有的，這個(gè)您可以來(lái)我們項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看的樓距怎么樣，

14、采光怎么樣一一我們樓盤采光非常好，周邊沒有遮擋的，不會(huì)影響各個(gè)樓宇的采光南北通風(fēng)、是不是南北通透 我們邊套沿街商鋪是南北朝向的，內(nèi)商是東西朝向的，這 個(gè)的話您可以到我們售樓處樣板房這邊來(lái)看一下，這樣會(huì)更清晰哪。房子結(jié)構(gòu)怎么樣一一 我們項(xiàng)目是框架結(jié)構(gòu)的，鋪位之間有墻體隔斷，但可以打通，鋪且上下也可以相連，具體的您可以到我們售樓處來(lái)看的X室X廳的對(duì)吧？有沒有 X室X廳的？你們有 X室X廳？幾個(gè)房間啊？ 我們沿街商鋪是層高約6米的平層可做成loft形式，內(nèi)鋪是一拖二的，我們是新樓盤，各個(gè)戶型都還有，具體的你可以到我們現(xiàn)場(chǎng)來(lái)了解的開發(fā)商語(yǔ)境：（哪個(gè)企業(yè)？誰(shuí)開發(fā)的？哪一個(gè)地產(chǎn)商？哪個(gè)地產(chǎn)公司開發(fā)？什么開

15、發(fā)商？開發(fā)商怎么樣？開發(fā)公司哪個(gè)？開發(fā)商是誰(shuí)？）AI :開發(fā)商是恒勵(lì)集團(tuán)，我們浙江比較知名的房地產(chǎn)企業(yè)，在杭州有好幾個(gè)住宅項(xiàng)目的，你可以網(wǎng)上查一下的肯定、中性一一邀約否定：開發(fā)商沒聽過？-它 是我們杭州本地的本土開發(fā)商否定、肯定：知道、不知道一一邀約拒絕：不需要一一挽回（二次走結(jié)束）問題：誰(shuí)建的，誰(shuí)造？一 一我們也是恒勵(lì)集團(tuán)傾力打造的。開發(fā)哪些項(xiàng)目-很多啊，像西子花園項(xiàng)目、南京玫瑰園項(xiàng)目、安吉龍王溪谷項(xiàng)目都是我們做的。物業(yè)語(yǔ)境：（哪家物業(yè)？物業(yè)哪家？哪個(gè)物業(yè)管理公司？物業(yè)公司呢？哪家管理公司？）AI :物業(yè)是恒勵(lì)自己的物業(yè)物業(yè)費(fèi)語(yǔ)境： （水電費(fèi)呢？物業(yè)費(fèi)多少？水電費(fèi)多少？物業(yè)怎么算的？水電怎么

16、算的？）AI ：物業(yè)費(fèi)是誰(shuí)用誰(shuí)出的，水電是商用的，水3.1 元每噸，電 1.2 元每度太貴了這個(gè)不貴的，都是國(guó)家統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。都是一樣的。商用電嗎？民用電嗎？商用水嗎？民用水嗎？ 我們目前都是商用的產(chǎn)權(quán)語(yǔ)境： （幾年、多少年、 40 年、50 年、 70 年、三證，住宅，商業(yè)、房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)）AI ：我們是商業(yè)產(chǎn)權(quán)是 40 年的，三證都齊全，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的 肯定：中性：可以，你說(shuō)、不錯(cuò)、一般吧 邀約 拒絕：拒絕：挽回（二次走結(jié)束）特殊：40 年的啊，五十年、四十年、 我們是 40 年產(chǎn)權(quán)的，三證齊全，有獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)的七十年； 70 年 - 七十年的我們暫時(shí)沒有，要不我這邊幫你先記一下，到時(shí)候有了我第一

17、時(shí) 間通知你好吧；商業(yè)地產(chǎn)嗎？商業(yè)地產(chǎn)？酒店式公寓嗎？ 對(duì)的，我們是商鋪。40 年的？ 是的，我們是 40 年產(chǎn)權(quán) 住房還是商鋪？商住兩用的嗎？你們是公寓嗎？是住宅嗎？店面？單身公寓?什么公寓？門頭房？門面房？商品房？ 我們是商鋪到期了怎么辦？過期了怎么辦？ 這個(gè)不影響的， 到期補(bǔ)交點(diǎn)土地出讓金就可以繼續(xù)使用 的，跟普通的住宅是一樣的40 年的產(chǎn)權(quán)有什么用？四十年的產(chǎn)權(quán)有什么用？- 商業(yè)地產(chǎn)都是 40 年的項(xiàng)目是什么土地性質(zhì) ?使用年限是多少 ?什么時(shí)間到什么時(shí)間 ?- 商業(yè)性質(zhì)的 ,使用年限是 40年的 ,從 2014 年至 2054 年 .是工業(yè)用地還是商業(yè)用地？ - 我們是商業(yè)用地的 落

18、戶可以嗎？落戶？落戶可以的吧？能落戶嗎？ 落戶是沒辦法落戶的，商業(yè)地產(chǎn)都是 不能落戶的交通配套語(yǔ)境：AI ：我們項(xiàng)目門口就是中山北路， 10 分鐘左右就能到地鐵口啦，旁邊就是上塘高架交通都 特別的方便問題：公交車有嗎？什么公交、公交怎么樣、公交有哪些、公交線路、公交路線 我們項(xiàng)目在 市區(qū)核心位置，旁邊公交線路基本上都比較多的生活配套：（菜場(chǎng)？商場(chǎng)？生活配套？超市？菜市場(chǎng)）AI ：我們周邊環(huán)球中心，西湖文化廣場(chǎng)都離我們這邊特別的近 菜場(chǎng)有嗎？菜市場(chǎng)呢？超市有嗎？ 有的醫(yī)療配套： （看病、醫(yī)院、醫(yī)療、醫(yī)療設(shè)施、醫(yī)療條件、醫(yī)療環(huán)境）AI ：周邊醫(yī)院都挺多的拿地時(shí)間：（拿的地、拿地時(shí)間、交付、交付時(shí)間

19、）AI ：我們是在 2014 年 4 月拿的地，交付時(shí)間是 2017 年 7 月。問題：能不能按時(shí)交房這個(gè)您放心，我們現(xiàn)在都已經(jīng)是現(xiàn)房銷售的，七月底就能拿到房產(chǎn)證。這么早拿的地還沒建好一一我們現(xiàn)在已建好，現(xiàn)房在售 太晚了，能早點(diǎn)交付嗎？-我們現(xiàn)在都已經(jīng)是現(xiàn)房銷售的，交房后兩個(gè)月內(nèi)就能拿到房產(chǎn)證。建筑占地面積：（樓盤面積多大、整體有多少面積、總建筑面積、幾棟樓、多少棟、總面 積呢、總面積多少、樓盤總面積多少、總占地多少、項(xiàng)目多大、盤子多大、小區(qū)多大、總共 幾幢、多少畝、幾畝？）AI :我們占地面積120畝，總建筑面積15多萬(wàn)方層數(shù)：（樓層？多高？總層數(shù)呢？層高多少？單層多高？）AI :我們沿街商

20、鋪一層的層高 4.95米，問題：層高太低了？-這個(gè)層高已經(jīng)很高了一梯幾戶：（幾梯幾戶？總戶數(shù)？總共多少戶？）AI :我們每幢樓的戶數(shù)都是不同的車位語(yǔ)境：（車位呢、車庫(kù)、地下車庫(kù)、車位賣嗎、車位怎么賣、地下車位多少錢、有車位送嗎、車位是買的還是送的？車位送的呢、車位賣的呢？車位送了？車位賣了？）AI :我們這邊機(jī)動(dòng)車停車位 557個(gè)，其中地下210個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位11132個(gè)，我們的車 位免費(fèi)給客戶使用。問題：車位配比怎么樣？車位比例？一我們有557個(gè)機(jī)動(dòng)車位，11132個(gè)非機(jī)動(dòng)車位四、全局語(yǔ)境 : 注意事項(xiàng)看批注未識(shí)別：（一）問題識(shí)別出關(guān)鍵詞沒有發(fā)現(xiàn)回復(fù)：第一層：1 次： 抱歉，我這邊沒聽清楚，

21、您能說(shuō)的慢一點(diǎn)嗎？2 次： 正常第二層：1 次：稍等下，信號(hào)不好，您剛才是問什么呢？2 次：要不您到我們現(xiàn)場(chǎng)看一下，我們也有樣板房，這樣了解的會(huì)更深一點(diǎn)。3 次：正常第三層：1 次 ：正常走2 次：這樣我先給您發(fā)個(gè)短信，您先作個(gè)了解，感興趣的話也可以隨時(shí)聯(lián)系我的。（二）一般語(yǔ)句未識(shí)別關(guān)鍵詞沒有發(fā)現(xiàn)回復(fù)：1 次：??？什么？2 次：正常3 次：我們樓盤性價(jià)比很高，我覺得你會(huì)感興趣4 次：正常走5 次：不好意思？我們這邊信號(hào)不好邀約6 次 :這樣我先給您發(fā)個(gè)短信，您先作個(gè)了解，感興趣的話也可以隨時(shí)聯(lián)系我的。重復(fù)： （什么東西、再說(shuō)一下、再說(shuō)一次、沒聽清、沒聽清楚、怎么了、怎么啦、怎么啊、 什么啊、聽

22、不清、再說(shuō)一遍、你剛說(shuō)什么、什么呢） ：重復(fù)上一語(yǔ)句 循環(huán)超過三次： 您看這樣吧，電話里面也不可能把全部問題就講清楚的，您要么還是 到我們現(xiàn)場(chǎng)來(lái)聊好了，今天咱們就先這樣，再見超時(shí)：第1 遍：喂？第2 遍：喂，聽的到嗎？第3 遍：不好意思，這邊沒聲音，我先掛了，再見！在忙：（開車、開會(huì)、不方便、沒空、沒時(shí)間）AI ：那一般您什么時(shí)候方便呢？五、其它問題列表 注意事項(xiàng)看批注 您買商鋪是自己做生意還是投資？做生意 我們是小區(qū)下面的住宅底商， 而且我們馬上就要交房了， 現(xiàn)在周邊的一個(gè)租金都 已經(jīng)達(dá)到八塊了，我們這邊的回報(bào)率是很高的。投資； 考慮投資 投資是非常好的， 我們項(xiàng)目最適合做投資， 因?yàn)槲覀冃?/p>

23、區(qū)底商的好處就 是現(xiàn)房銷售，周邊租金已經(jīng)成型了，非常具有投資價(jià)值肯定、中性： 邀約拒絕、否定： 您是覺得租金太低了嗎？肯定、中性：是的、很低 怎么說(shuō)呢，像我們租金是穩(wěn)定的，房?jī)r(jià)是很有升值空間的O任何：肯定、中性、否定、拒絕一一 正常拒絕：不需要、不用 結(jié)束否定：不是 那您考慮買房嗎？O肯定、中性邀約O否定、拒絕一一結(jié)束學(xué)校有嗎？教育配套：（教育配套？教育配套？學(xué)校？讀書的地方？上學(xué)方？學(xué)區(qū)房？）學(xué)校有的，我們旁邊就有兩所幼兒園以及朝暉實(shí)驗(yàn)小學(xué)可以做學(xué)區(qū)房嗎 - 可以的，提前一年報(bào)名就行了；你說(shuō)： 正常走下一個(gè)流程賣房子嗎？是房地產(chǎn)嗎？是不是房地產(chǎn)？西子花園嗎？ 是的，我們的樓盤叫恒勵(lì)西子花園你

24、是哪里？哪個(gè)單位？你們是中介還是代理？你們是做什么的？你們是哪個(gè)樓盤我們是恒勵(lì)西子花園樓處的。項(xiàng)目叫什么名字？什么樓盤？叫什么？叫什么樓盤？什么項(xiàng)目？ 我們樓盤名稱叫恒勵(lì) 西子花園，我們就在西湖文化廣場(chǎng)地鐵口向南一百米，中山北路與六百弄交叉口這里 樓盤名稱怎么寫，怎么寫 恒是永恒的恒，勵(lì)是勵(lì)的勵(lì)。恒勵(lì)西子花園你們售樓部在哪里的？你們?cè)谀睦锏模?我們售樓部是在中山北路與六百弄交叉口 具體位置在哪里的？具體在哪條路的？ 我們售樓部是在中山北路與六百弄交叉口 位置不好、地段不好 地段是很好的，位于西湖文化廣場(chǎng)板塊的核心位子， 人流量？有人氣嗎？ 這里人流是非常充足，西湖文化廣場(chǎng)板塊有五六個(gè)小區(qū)，容納

25、的人 口將達(dá)到三四萬(wàn)人 太偏、有點(diǎn)偏 這個(gè)位置不偏的，在西湖文化廣場(chǎng)板塊核心位置，后期升值空間大的 房?jī)r(jià)都在跌??？怕跌??？ 現(xiàn)在調(diào)控的主要是住宅，我們商業(yè)地產(chǎn)是不限購(gòu)不限貸的，而 且我們項(xiàng)目這個(gè)地段擺在這里，整體的一個(gè)消費(fèi)水平非常好的。地塊升值也很大深入 整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)都是一路飚漲，主要是因?yàn)榍皟赡晔切星榈凸龋偌由犀F(xiàn)在銀行貸 款政策的放開，也算是理性上漲，不管現(xiàn)在怎么調(diào)控，近幾年都會(huì)以平穩(wěn)為主的 限購(gòu)限貸？限購(gòu)嗎？限貸嗎 ? 商業(yè)產(chǎn)權(quán)都是不限購(gòu)不限貸的，所以形式對(duì)我們商業(yè)投資 來(lái)講是非常有利好的 限購(gòu)？沒資格買了；沒資質(zhì)買了 目前全國(guó)只有住宅限貸，商業(yè)貸款像公寓和商鋪都是不受套數(shù)影響您已經(jīng)買了

26、幾套都沒關(guān)系，首付是 50% 的； 你們是期房嗎？什么時(shí)候交付？什么時(shí)候結(jié)頂？什么造好？什么時(shí)候交房？什么時(shí)候可以 ??？ 我們是現(xiàn)房，交付時(shí)間是 17 年 10 月 31 號(hào) 可不可以零首付 - 公寓都 是 50% 的首付的。首付最低多少？ 首付 50% ，商業(yè)地產(chǎn)都是五成的比例 銀行貸款可以嗎？ 可以的，我們首付五成，后面五成可以銀行貸款都可以的 只能是商業(yè)貸款嗎 ? 對(duì)，公寓是不能用公積金的。按揭什么銀行？利率多少？ 我們開發(fā)商是和農(nóng)村信用社合作的 怎么轉(zhuǎn)手？可以抵押?jiǎn)?？可以轉(zhuǎn)賣嗎？ 拿到房產(chǎn)證后可以轉(zhuǎn)賣也可以抵押都可以的 房子怎么樣？ 我們是本地開發(fā)商開發(fā)的，所以房子的整體品質(zhì)服務(wù)各方面

27、都是很不錯(cuò)的 你們這邊通天然氣嗎？煤氣嗎？煤氣管道？排煙管道？ 這個(gè)是不通的 公攤面積是多少 公攤面積大概在 10% ，您也知道從商業(yè)地產(chǎn)角度講我的得房率是相當(dāng)高 你們那兒有沒有樣板房 有的 + 邀約我們這個(gè)地段和周邊配套，加上這樣的價(jià)格性價(jià)比肯定很高的啊性價(jià)比哪里高了？尾盤嗎？還有房子嗎？還有什么戶型？還有什么樓層？還有多少平方的？一我們都是今年剛推出的房源，已經(jīng)賣了很多了，現(xiàn)在有實(shí)體房，您可以到我們現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看的屬于哪個(gè)區(qū)的一 我們是屬于杭州市下城區(qū)是不是騙人的，是不是真的一 當(dāng)然是真的，房子這東西又不會(huì)騙人的，你肯定要看過之后才會(huì)決定買不買的是吧想問你個(gè)問題，有個(gè)問題想問你，有個(gè)問題問你？我

28、問你個(gè)問題？，再問一下，問你一下嗯您說(shuō)等一下、等等、稍等一下一一 哦，好的改天來(lái)看一下-成功邀約短信有沒有在聽我講話一 哦，不好意思，您請(qǐng)講！快，快點(diǎn)說(shuō)，說(shuō)重點(diǎn)一好的+正常流程我在外地，我在出差，我不在衢州發(fā)我信息吧、發(fā)個(gè)短信給我、發(fā)條信息給我、發(fā)個(gè)地址給我、發(fā)到我手機(jī)上、叫什么樓盤發(fā)我下一哦，那我這邊先發(fā)個(gè)短信給你，您先做個(gè)了解，等您方便的時(shí)候我們可以聯(lián)系的我不感興趣；我不是杭州的一 挽回我買了，買好了，已經(jīng)買過了 一挽回暫時(shí)不買；暫時(shí)不想買-杭州現(xiàn)在投資行情非常好，位置的話也是不錯(cuò)的；加個(gè)微信可以嗎？發(fā)到我微信上 -好的，那我發(fā)您的微信上，您貴姓??？你叫什么？你姓什么？你怎么稱呼？一我姓來(lái)

29、，你叫我小來(lái)就可以了你電話多少？一 這樣吧，我稍后給您發(fā)個(gè)短信，上面有我的個(gè)人手機(jī)號(hào)碼我們?cè)趺磿?huì)有我號(hào)碼？你怎么知道我電話的，哪里拿的我的號(hào)碼，你怎么知道我信息的一是電腦隨機(jī)撥號(hào)碼段的 怎么這么多人給我打電話？ 因?yàn)楝F(xiàn)在項(xiàng)目賣的很火，很多客戶都過來(lái)買打過了不要再打了、打過好多次了不要再打了，怎么天天打給我不要再打了 我們打電話 給您也是把樓盤的最新動(dòng)態(tài)告訴您，為了您能買到更好的房子，希望您能理解 你太不專業(yè)了？這個(gè)都不知道??？ 不好意思哦，我這邊是新來(lái)的，您理解下！ 你是機(jī)器人嗎？ 這不重要啦，主要是我們的樓盤性價(jià)比確實(shí)比較高，您看什么時(shí)候有 空過來(lái)看一下？你們有沒有預(yù)售證??？預(yù)售證有沒有？預(yù)

30、售證有嗎？ 這個(gè)您放心，我們都有的 信號(hào)不好 喂，能聽到嗎？打錯(cuò)了： 1 、開場(chǎng)白：是這樣，我們。（繼續(xù)介紹）2、其他語(yǔ)境：當(dāng)拒絕處理走挽留房子配套，小區(qū)配套，樓盤配套（房子，小區(qū)，樓盤）設(shè)施 我們附近設(shè)施很齊全的，交 通，醫(yī)療，生活，學(xué)校等等都是有的那里應(yīng)該很貴吧？ 我們商鋪均價(jià)五萬(wàn)左右，很劃算的。有沒有房子， 有沒有濱江的房子， 有沒有好一點(diǎn)的房子， 有其它房子嗎？有其它樓盤嗎？有 沒有其它的房子？其他商鋪有嗎？ 我們現(xiàn)在有恒勵(lì)西子花園與中山北園，因?yàn)槲恢煤眯?價(jià)比高么，所以賣得的非?；穑∧茨苣┓奖氵^來(lái)嗎？是不是哪個(gè)站？在。哪個(gè)站？ 是的，我們就在西湖文化廣場(chǎng)這里的 有健身房嗎？ 有的

31、，旁邊的商業(yè)綜合體里面都有健身房，運(yùn)動(dòng)健身很不錯(cuò)的 地鐵 地鐵的話目前是一號(hào)線是早都開通的有那么近嗎？ 是的，我們很方便的。沒打算來(lái)（去）看，不來(lái)（去）看 ：我們是現(xiàn)房，過來(lái)直接看房很方便的開車過來(lái)？一一自己開車的話您直接導(dǎo)航我們項(xiàng)目名稱恒勵(lì)西子花園就可以到我們這里的, 到了后我?guī)湍才跑囄?。免費(fèi)班車？有專車接送嗎？一一到我們這邊看房很方便的，這個(gè)我晚點(diǎn)讓我們的客戶經(jīng)理與您看看怎么樣方便吧有興趣再來(lái)-我們?cè)诟骺h市都有看房班車的，您可以安排下時(shí)間和我們一起去看看，省的您自己開車這么辛苦嗎你們車子接送哪里？你們車子是哪里的?。磕睦锒冀訂?？怎么去，怎么來(lái)接我，怎么接我，怎么去看房？哪個(gè)地方都接嗎？那

32、明天什么時(shí)候來(lái)接我？什么時(shí)候來(lái)接、來(lái)看看？什么時(shí)候能看房？怎么走？怎么看房？一一這個(gè)您可以放心，稍后呢我們會(huì)安排客戶經(jīng)理與您聯(lián)系做對(duì)接，確認(rèn)具體的時(shí)間和地點(diǎn)的改天、就這兩天去看看、明后天、上班、過兩天、再說(shuō)，這兩天我在忙，我明天可以過去嗎？ 下周，這兩天、明天、后天、周一周二周三周四周五， 再考慮考慮、先考慮一下、再想一下、 到時(shí)候再說(shuō)一一 那行，我先把項(xiàng)目信息發(fā)到您手機(jī)上，您先做個(gè)了解，我到時(shí)再給您來(lái)電， 我這邊姓來(lái)，您可以叫我小來(lái)，您貴姓？周末、周六、周日：那行，那我們就約周末，我先把項(xiàng)目信息發(fā)到您手機(jī)上，我周五再與您確認(rèn)一下，我姓馮，您叫我小來(lái)就可以了，我怎么稱呼您呢？沒錢；打工；很窮；

33、手里緊張；最近缺錢-我們房子性價(jià)比很高，可以先了解了解的，買不買可以先過來(lái)看下，我們的戶型您看了一定會(huì)喜歡的。買不起-您太謙虛了，我們首付 50%，我們這邊租金達(dá) 2萬(wàn)一個(gè)月的，升值空間很大的！ 首開；加推；-我們不是首開的，之前賣過幾期，因?yàn)楸容^火爆，基本開一幢賣一幢的。什么時(shí)候開的盤？啥時(shí)開始賣的-17年5月份開盤的;等/ 你聽不聽得到我在講話 / 半天沒聽進(jìn)去 / 聽不懂我說(shuō)什么 / 你聽不進(jìn)嗎 / 我講話你在沒在聽/ 你能聽到我講話嗎等、說(shuō)完了沒 /介紹完了沒 / 你說(shuō)完了該我說(shuō)了 - 不好意思，您說(shuō) 買不了房了 /不能買房了 /名下房子滿了 /已經(jīng)有房子了 /房子很多 /不想了解 /

34、沒這個(gè)打算 /杭 州不想買 /名下有 X 套房子還能買嗎 / 我不是杭州人、你看我像是杭州人么 /我是哪里的，你 知道不 /你知道我哪里的不 / 現(xiàn)在不是買不來(lái)了么又能買了 /臨平的不要、不太去 商鋪不 限購(gòu)不限貸的，投資前景也非常不錯(cuò)，可以考慮下的。小孩；老人；學(xué)生 - 好的，那我發(fā)個(gè)短信在您手機(jī)上，方便的時(shí)候在聯(lián)系。打電話什么事 / 打電話干嘛 / 你賣什么東西 - 我們是恒勵(lì)西子花園售樓中心的， 是賣房子的。 發(fā)一個(gè)消息 / 信息給我 / 地址給我 / 發(fā)我看一下 - - 發(fā)短信可以分期嗎 / 首付多少 / 每個(gè)月貸款付多少錢； 可以的，具體讓我們銷售經(jīng)理給你回個(gè)電話吧？（走結(jié)束）哪個(gè)區(qū)

35、；哪個(gè)??；哪個(gè)市； - 我們是杭州市下城區(qū)的 去看過 /已經(jīng)看過的 /去過- 發(fā)短信（至少 B 類） 聽不懂 /不懂- 重復(fù) 我這就過來(lái) 成功發(fā)短信你的微信號(hào) 這樣吧，我稍后給您發(fā)個(gè)短信，上面有我的微信和個(gè)人手機(jī)號(hào)碼。我是中介 / 自己也在賣房子 ;我是同行；我自己也是做這個(gè)的； 哦，打擾您了，再見； 怎 投資 - 我們總價(jià)四百來(lái)萬(wàn)， 周邊一個(gè)月的租金就要兩萬(wàn)多， 再加上我們自己商鋪本身的 增值，投資是非常適合的。那邊不方便（意思并不是他忙） 不麻煩的，我們都有專車接送的。告你、投訴你 那打擾您了，再見； 社保；公積金 - 社保是不需要的，然后貸款不接受公積金。 給我來(lái) X 套/ 我要 X 套

36、、你發(fā)個(gè)卡號(hào)給我，我把定金給你 / 定金要不要先打過去 - 、報(bào)機(jī)票么/ 機(jī)票免費(fèi)么 可以的，具體還是讓我們銷售經(jīng)理給你回個(gè)電話吧。 外地人可以買房和我在外地沖突；我不是本地戶口，可以買房嗎； - 可以的。我們這里不 限購(gòu)不限貸。那里最貴的多少；最貴的多少 - 這個(gè)您可以到我們現(xiàn)場(chǎng)看的，我們首付是 200 萬(wàn)起，均價(jià) 在五萬(wàn)左右的隔兩層是要自己隔的么 / 隔兩層要不要審批手續(xù)； 我們可以的，這個(gè)你可以來(lái)我們現(xiàn)場(chǎng)和客戶經(jīng)理來(lái)聊一下；單層；雙層；一層；兩層；現(xiàn)房；收房（什么時(shí)候收房）；房 期限； 我們每幢樓都是不一樣的，層高呢是 4 米的，今年年底交付。在那里買了；在這里買了 您都買了說(shuō)明這個(gè)房子

37、不錯(cuò)，你可以介紹想投資買房的親戚或朋友來(lái)看下，和你買一起。不住杭州；不住那邊；離得遠(yuǎn)；好遠(yuǎn)；太遠(yuǎn)；這么遠(yuǎn)；我是xx （xx ：除了本城市以外的地區(qū)） - 投資又不分遠(yuǎn)近的咯，來(lái)我們這里也很方便，您有時(shí)間可以去實(shí)地看看再說(shuō)，好嗎； 精裝修；裝修風(fēng)格；裝修什么東西；裝修包括什么 我們商鋪是毛坯的，到時(shí)候您可以根據(jù)自己的風(fēng)格和喜好來(lái)裝修， 具體的我建議您還是來(lái)看一下我們實(shí)地樣板房， 這樣會(huì)更清晰 一點(diǎn)；八、，什么小區(qū)；怎樣地小區(qū)；商場(chǎng)還是住房；沿街還是住房 - 我們是沿街商鋪； 商鋪可以注冊(cè)公司嗎？辦公？可以用來(lái)工作嗎？ 商鋪可以用來(lái)買賣東西的， 也可以注冊(cè)公司的；離 xx （地點(diǎn)）好遠(yuǎn) （這么遠(yuǎn)

38、/ 太遠(yuǎn)） - 不遠(yuǎn)的，來(lái)我們這看房也很方便，您可以安排下時(shí)間實(shí) 地來(lái)考察一下 我在 xx （地點(diǎn)）；我是 xx （xx ：除了本城市以外的地區(qū)） - 我們?cè)诤贾萦袑＼嚱铀涂捶?的；是否有中央空調(diào) - 商鋪是沒有裝修的，我們是按照誰(shuí)經(jīng)營(yíng)誰(shuí)裝修的原則，所以性價(jià)比特別 高；有沒有贈(zèng)送面積 - 商鋪是沒有贈(zèng)送面積的； 不是聽說(shuō)商鋪不是很好賣嗎？商鋪不是那么好賣的 - 不會(huì)啊，現(xiàn)在行情很好，我們這邊賣 得很火爆的，您可以到我們現(xiàn)在來(lái)感受下的； 離高鐵多遠(yuǎn)；到高鐵需要多長(zhǎng)時(shí)間；到高鐵需要多久 - 我們離高鐵很近的， 10 分種車程就 到了。離火車多遠(yuǎn)；到火車需要多長(zhǎng)時(shí)間；到火車需要多久 - 離市區(qū)多遠(yuǎn)；

39、到市區(qū)需要多長(zhǎng)時(shí)間；到市區(qū)需要多久 - 是 xx （地點(diǎn)）的商鋪 - 是恒勵(lì)西子花園的商鋪，我們這里到哪兒都很便捷； 那邊（這邊）不考慮；那邊不喜歡 - 哪你考慮什么位置，什么地段呢，我這邊可以幫你看 下有沒有好房源 ，稍后會(huì)有我們客戶經(jīng)理聯(lián)系和你聯(lián)系；正想要買商鋪；正想買 xx （地點(diǎn)）的商鋪 - 那正好啊，我們商鋪首付 200 來(lái)萬(wàn)，位置也相 當(dāng)好，最主要是不限購(gòu)不限貸的；商鋪可以拿來(lái)自用嗎？商鋪可以拿來(lái)自己經(jīng)營(yíng)嗎 - 我們商鋪可以自己經(jīng)營(yíng)的； 貸款最大限額；最多可以貸幾年 - 我們最長(zhǎng)貸款年限是 10 年。 貸款需要哪些資料；貸款要帶什么證件 - 這個(gè)的話我建議您還是直接過來(lái)和我們的專員

40、細(xì) 聊，這樣會(huì)更清楚一點(diǎn)；合約期內(nèi)如果要出售怎么辦？合同期內(nèi)如果要出售怎么辦？ - 帶合約一起出售就可以了 ,在 過戶前按揭還清即可。合同名字可以寫多個(gè)嗎？ - 可以的，名字?jǐn)?shù)量的話目前國(guó)家還沒有限制。商鋪怎么樣；商鋪什么樣；商鋪環(huán)境 - 我們商鋪很不錯(cuò)的，環(huán)境都是很好的，人流量也大， 我建議您還是到我們現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看會(huì)更清楚一點(diǎn)。買的人多嗎 - 哦，我們現(xiàn)在房子是已經(jīng)交付了的。得房率也是相當(dāng)高的，人流量也大，很 適合投資或做生意；Loft 是什么意思？什么是 loft ？ -loft 是可以做復(fù)式的，隔兩層用的，一般層高都在 4 米 以上的； 一拖二是什么意思；一拖二 由一層和上面一層打通連貫起來(lái)

41、作為一個(gè)單獨(dú)的整體項(xiàng)目?？梢詿垎幔靠梢宰鲲垎?？ - 可以用電磁爐燒飯的； 答非所問 - 哦，不好意思，可能是信號(hào)不好，沒聽清吧； 入住率 入住率現(xiàn)在有 90% 以上了得房率 - 得房率我們很高的， 85% 左右 是出租房子的還是賣房子的 是的，我們是賣商鋪的；能不能升值？能不能掙錢？ - 當(dāng)然了，我們現(xiàn)在租金一個(gè)月都 2 萬(wàn)多了，人流量也很大， 肯定能掙錢的 多少平方一層（適用于復(fù)式） 我們是 80-120 方都有的。均價(jià)和實(shí)價(jià)有什么區(qū)別？ 實(shí)價(jià)的話不同樓層不同朝向都不一樣的。有沒有電梯 - 有的，我們是一梯兩戶的。我過來(lái)你招不招待的？ 招待的啊我又不做生意，要商鋪干什么？ - 挽回 你這個(gè)

42、是付 50% 嗎？ 是的，首付是 50% 的有陽(yáng)臺(tái)什么的嗎？有的，你可以過來(lái)看的。精裝標(biāo)準(zhǔn)是多少呢？（適用于精裝修） 我們 2500 一平的裝修標(biāo)準(zhǔn) 辦理銀行按揭應(yīng)收取什么費(fèi)用？ - 保險(xiǎn)費(fèi)、開戶費(fèi)、抵押登記費(fèi)等，具體費(fèi)用等（具體待 合同簽訂、辦理按揭程序時(shí)確定落實(shí)）。對(duì)貸款人的年齡是否有什么規(guī)定？貸款的最后還款期限男女不超過 65 周歲?？煞裉崆斑€款？如何辦理手續(xù)？ 可以，需要先向銀行提前申請(qǐng)（一般要交滿一年），具體可以咨詢貸款銀行相關(guān)政策。利息 按約定利率和實(shí)際發(fā)生天數(shù)執(zhí)行（按約定國(guó)家貸款利率調(diào)整也做相應(yīng)調(diào)整）。按揭提前還款的利息如何計(jì)算？按約定利率和實(shí)際發(fā)生天數(shù)執(zhí)行（按約定國(guó)家貸款利率調(diào)整也做相應(yīng)調(diào)整）。 外地人能貸款嗎？可以，本項(xiàng)目為商業(yè)性質(zhì)，不限購(gòu)不限貸。按揭期間可否轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)？可以，但您必須先還清貸款，撤銷銀行抵押才能轉(zhuǎn)讓產(chǎn)