貴州黃果樹(shù)新城商業(yè)中心項(xiàng)目建議書(shū)技術(shù)部分2009-

1、黃果樹(shù)新城項(xiàng)目建議書(shū)技術(shù)部分 目 錄一、項(xiàng)目發(fā)展背景分析3（一）“多彩貴州”漸入佳境的貴州旅游3（二）貴州旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)安順黃果樹(shù)新城4二、對(duì)本項(xiàng)目的總體判斷5（一）處于黃果樹(shù)新城核心商業(yè)中心，區(qū)位條件極佳5（二）年均400萬(wàn)游客，提供了本項(xiàng)目的基礎(chǔ)消費(fèi)客源5（三）景區(qū)現(xiàn)有商業(yè)的兩面性，為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)遇6（四）黃果樹(shù)新城未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地位提升、升級(jí)所帶來(lái)的機(jī)會(huì)，也是本項(xiàng)目所需考慮的必要因素6三、對(duì)黃果樹(shù)民俗文化的梳理布依、苗族共存的民族文化7四、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要解決的問(wèn)題7五、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的概念構(gòu)想8（一）以古鎮(zhèn)休閑聚落開(kāi)發(fā)模式，打造黃果樹(shù)新城特色商業(yè)文化名片9（二）構(gòu)建滿(mǎn)足多重群體消費(fèi)需求的休閑

2、商業(yè)聚落9（三）靈活的運(yùn)營(yíng)手段和嚴(yán)格的管理方法，助力項(xiàng)目發(fā)展10（四）項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局初步構(gòu)想11（五）分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)12六、總體定位12（一）形象及案名13（二）功能定位14（三）目標(biāo)客戶(hù)定位14（四）消費(fèi)群體定位15（五）目標(biāo)定位16七、本項(xiàng)目的景區(qū)化打造手法17（一）商業(yè)業(yè)態(tài)休閑化171、業(yè)態(tài)的休閑化提升172、休閑項(xiàng)目的引入17（二）地域文化名片化18（三）相關(guān)輔助工程18八、項(xiàng)目工作建議20九、技術(shù)組織措施22十、項(xiàng)目質(zhì)量控制體系23特別說(shuō)明：本建議書(shū)僅為沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上、對(duì)項(xiàng)目本身考察后形成的初步思路，并不代表項(xiàng)目組進(jìn)入該項(xiàng)目后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研與系統(tǒng)分析得出的正式方案。一、

3、 項(xiàng)目發(fā)展背景分析（一）“多彩貴州”漸入佳境的貴州旅游進(jìn)入“十一五”以來(lái)，省委、省政府更加明確大力培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)方針，制定了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的重大政策措施，為旅游業(yè)的加快發(fā)展提供了重要保障，多元化的旅游投資格局正在逐步形成，貴州正在成為中國(guó)西部地區(qū)投資開(kāi)發(fā)旅游的熱點(diǎn)地區(qū)之一。在面臨金融危機(jī)和甲型流感帶來(lái)的巨大壓力背景下，貴州旅游業(yè)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。今年1至7月，全省旅游總收入48352億元，同比增長(zhǎng)50。特別是最近三個(gè)月，旅游接待持續(xù)升溫，出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，旅游消費(fèi)已成為全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的助推器。 與此同時(shí)，貴州旅游供需矛盾突出的情況進(jìn)一步凸顯，處于旺季的7、8月，酒店、車(chē)隊(duì)、導(dǎo)游等旅

4、游基礎(chǔ)軟、硬件配套紛紛告急，相當(dāng)一部分旅行社因接待能力不足只能遺憾退團(tuán)。由此可以看出，面對(duì)漸入佳境的貴州旅游，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條尚不完善，其基礎(chǔ)配套設(shè)施目前缺口較大。 （二）貴州旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)安順黃果樹(shù)新城擁有貴州兩大5A級(jí)旅游景區(qū)的安順市，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，全國(guó)甲類(lèi)旅游開(kāi)放城市，全國(guó)唯一的深化改革，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分共生繁榮，加快發(fā)展改革試驗(yàn)區(qū)，貴州歷史文化名城，是“貴州加快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，2009年度中國(guó)十大特色休閑城市，世界喀斯特風(fēng)光旅游優(yōu)選地區(qū)，全國(guó)六大黃金旅游熱線之一和貴州西部旅游中心。談起貴州的旅游發(fā)展，安順市勢(shì)必起著舉足輕重的作用，其境內(nèi)的黃果樹(shù)瀑布、龍宮早已成為貴州旅游的一張推廣

5、名片。再看當(dāng)前的旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，傳統(tǒng)的觀光、文化體驗(yàn)已不能滿(mǎn)足人們對(duì)旅游品質(zhì)的需求，超越自然風(fēng)景之外的休閑度假需求越來(lái)越強(qiáng)烈，也驅(qū)動(dòng)了各類(lèi)旅游房地產(chǎn)和高端山野、濱水生態(tài)休閑項(xiàng)目的發(fā)展。山水觀光、文化體驗(yàn)與生態(tài)休閑度假的結(jié)合是現(xiàn)階段景區(qū)發(fā)展的主流趨勢(shì)。由此安順旅游發(fā)展應(yīng)順應(yīng)旅游發(fā)展的大趨勢(shì)，爭(zhēng)取設(shè)立旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以?xún)?yōu)約政策發(fā)展條件進(jìn)行招商引資，深化旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、豐富相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，以區(qū)域的整體發(fā)展?fàn)I造更為“多彩”的貴州旅游。黃果樹(shù)新城的規(guī)劃建設(shè)正是“旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)”良好載體，將旅游小城鎮(zhèn)與旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)相結(jié)合，提高區(qū)域知名度，提升區(qū)域價(jià)值，成為發(fā)展黃果樹(shù)新城的創(chuàng)新思路模式。二、對(duì)本項(xiàng)目的總體判斷（

6、一）處于黃果樹(shù)新城核心商業(yè)中心，區(qū)位條件極佳黃果樹(shù)新城項(xiàng)目位于黔西南地區(qū)的黃金旅游圈，毗鄰于中國(guó)貴州省安順地區(qū)的黃果樹(shù)風(fēng)景名勝區(qū)，距省會(huì)貴陽(yáng)市128公里，距西部旅游中心城市安順市區(qū)45公里，有滇黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、黃果樹(shù)機(jī)場(chǎng)、320國(guó)道、貴（陽(yáng)）黃（果樹(shù)）高等級(jí)公路貫通全境，新建的清（鎮(zhèn)）黃（果樹(shù)）高速路直達(dá)項(xiàng)目地。本項(xiàng)目實(shí)為黃果樹(shù)景區(qū)出入口結(jié)構(gòu)商業(yè)街，同時(shí)也是黃果樹(shù)瀑布景區(qū)唯一商業(yè)中心，區(qū)位條件極佳，具備了中心區(qū)強(qiáng)勁的向心力和極高的含金量。（二）年均400萬(wàn)游客，提供了本項(xiàng)目的基礎(chǔ)消費(fèi)客源2007年黃果樹(shù)瀑布景區(qū)游客接待量突破400萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)30.4%；門(mén)票收入1.27億元，同比增長(zhǎng)

7、22%；實(shí)現(xiàn)旅游收入14億元。2008年1-11月，景區(qū)接待游客總?cè)舜芜_(dá)415萬(wàn)，同比增長(zhǎng)6.81%；旅游總收入達(dá)22億元，同比增長(zhǎng)64%。國(guó)家旅游局將旅游收入分為交通、住宿、餐飲、游覽、娛樂(lè)、購(gòu)物及其它7大類(lèi)。將前4項(xiàng)作為基本旅游消費(fèi)收入項(xiàng)，后3項(xiàng)作為非基本旅游消費(fèi)收入項(xiàng)。目前我國(guó)旅游市場(chǎng)基本旅游消費(fèi)支出比重過(guò)大，而非基本旅游消費(fèi)比重偏低。旅游消費(fèi)構(gòu)成會(huì)因不同的地區(qū)、不同的季節(jié)，數(shù)據(jù)比例會(huì)有不同。例如：到香港的旅游基本上就是“購(gòu)物游”，購(gòu)物花費(fèi)所占比例就高；到黃山旅游，就是為了看山景，購(gòu)物花費(fèi)的比例相對(duì)較低。參照市場(chǎng)平均值，我國(guó)旅游者基本消費(fèi)占總消費(fèi)的比重高達(dá)85%，而非基本消費(fèi)僅占15%。

8、在旅游發(fā)達(dá)國(guó)家，非基本旅游消費(fèi)高達(dá)60%以上。由此粗略估計(jì)，黃果樹(shù)景區(qū)游客的娛樂(lè)、購(gòu)物非基本旅游消費(fèi)額仍有較大的上漲空間，參考08年景區(qū)旅游收入額，其消費(fèi)額預(yù)估為3.313.2億元。那么本項(xiàng)目作為為黃果樹(shù)景區(qū)唯一中心商業(yè)區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展空間極大。（三）景區(qū)現(xiàn)有商業(yè)的兩面性，為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)遇目前景區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境多屬于自發(fā)性、缺乏管理的“散戶(hù)式經(jīng)營(yíng)”，僅僅在景區(qū)入口處形成了一些旅游商品集中上街，但是其規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境與景區(qū)極不協(xié)調(diào)，且整個(gè)景區(qū)休閑氛圍極度缺乏，繼續(xù)注入新的活力，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了廣闊的空間。同時(shí)，現(xiàn)有景區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)又構(gòu)成了本項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)展銷(xiāo)售、招商、承租的首批潛在客戶(hù)，對(duì)本項(xiàng)目初

9、期經(jīng)營(yíng)起到了一定的支撐作用。（四）黃果樹(shù)新城未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地位提升、升級(jí)所帶來(lái)的機(jī)會(huì)，也是本項(xiàng)目所需考慮的必要因素如前所述隨著軟硬件配套設(shè)施的逐步完善“多彩貴州”畢竟迎來(lái)旅游發(fā)展的新局面，那么安順旅游發(fā)展如能以旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)的“新姿態(tài)”引領(lǐng)貴州旅游整體發(fā)展，那么黃果樹(shù)新城這個(gè)“旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)”的良好載體的功能與地位必將得到顯著提升。由此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)充分的預(yù)留這個(gè)可提升發(fā)展空間，審時(shí)度勢(shì)分期開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。三、對(duì)黃果樹(shù)民俗文化的梳理布依、苗族共存的民族文化 黃果樹(shù)瀑布群位于貴州省黔中丘原的鎮(zhèn)寧、關(guān)嶺布依族 苗族自治縣境內(nèi)，多年來(lái)留下來(lái)無(wú)數(shù)文化和少數(shù)民族民風(fēng)民俗相互交融的痕跡，其形成的文化

10、底蘊(yùn)是歷盡歲月而彌足珍貴的，更是異地游客所向往、渴求深度體驗(yàn)的民俗文化。將這些深厚的文化具象化、產(chǎn)品化，將是本項(xiàng)目能夠構(gòu)建商業(yè)項(xiàng)目自身特色核心力、并獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的關(guān)鍵所在。僅從本項(xiàng)目地塊塊本身而言，沒(méi)有特殊的文化內(nèi)涵，但從泛資源角度來(lái)看，黔南的少數(shù)民族文化都是本項(xiàng)目可以整合利用的文化資源。本項(xiàng)目文化特征的體現(xiàn)，可以從如下方向入手，即將購(gòu)物、民俗文化與旅游三者很好的融合起來(lái)，促進(jìn)他們之間的共同繁榮，將本項(xiàng)目打造成為外地人必來(lái)、必游且具有有強(qiáng)烈游覽愿望的人文商業(yè)項(xiàng)目。四、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要解決的問(wèn)題黃果樹(shù)新城中心商業(yè)街已由美國(guó)SAI完成概念性設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃思路及空間布局等作了明確的闡述。然而，已完成的概

11、念規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目整體與旅游景區(qū)相融合、相協(xié)調(diào)的“旅游化”發(fā)展把控、指導(dǎo)尚顯不足，尚不能很好、有效地指導(dǎo)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目“游人必游”的建設(shè)初衷，本項(xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃還需解決以下幾個(gè)核心問(wèn)題，主要包含以下九大問(wèn)題：1) 民俗文化資源的整合及有效利用問(wèn)題；2) 主題定位的準(zhǔn)確性及特色化問(wèn)題；3) 項(xiàng)目形象定位及品牌塑造問(wèn)題；4) 項(xiàng)目休閑化業(yè)態(tài)的合理配置問(wèn)題； 5) 項(xiàng)目特色文化的挖掘與包裝問(wèn)題；6) 項(xiàng)目品牌宣傳營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題；7) 項(xiàng)目重點(diǎn)區(qū)塊景觀策劃設(shè)計(jì)問(wèn)題；8) 項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)及盈利模式構(gòu)建問(wèn)題；9) 項(xiàng)目有效開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的時(shí)序問(wèn)題。以上若干問(wèn)題的解決，應(yīng)從文化破題，即以民俗文化為依托，生態(tài)

12、文化為本底，并運(yùn)用商業(yè)街“景區(qū)化”建設(shè)思路實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與旅游景區(qū)的完美結(jié)合、可持續(xù)發(fā)展。五、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的概念構(gòu)想通過(guò)以上分析，我們可以得出：布依族、苗族的民俗文化是項(xiàng)目地典型的地域文化，因此在本項(xiàng)目策劃中我們選擇民俗文化串聯(lián)整個(gè)街區(qū)，將民俗文化與街區(qū)內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行整合開(kāi)發(fā)，作為整個(gè)商業(yè)街區(qū)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力和著力點(diǎn)，形成特色吸引力，從而推動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展。（一）以古鎮(zhèn)休閑聚落開(kāi)發(fā)模式，打造黃果樹(shù)新城特色商業(yè)文化名片所謂文化名片，必須能代表地域特色，傳承地域文化底蘊(yùn)，展示出發(fā)展活力。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須要充分挖掘地域特色文化，即布依族、苗族民俗文化，在業(yè)態(tài)休閑和景觀提升等方面也要融入相應(yīng)的文化元素，通過(guò)各種

13、手法去營(yíng)造濃郁的布依族、苗族民俗文化主題，使民俗文化貫穿到項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)方面中，最終成為黃果樹(shù)新城的一張商業(yè)文化名片。本項(xiàng)目總建筑面積約26萬(wàn)平米，這相對(duì)傳統(tǒng)旅游商業(yè)街區(qū)的開(kāi)發(fā)體量較大，由此本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)傳統(tǒng)概念下的商業(yè)街區(qū)，而更是一個(gè)集布依族、苗族民俗風(fēng)情與休閑商業(yè)相結(jié)合的古鎮(zhèn)休閑聚落，是若干民俗休閑產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，而項(xiàng)目本身也將是一個(gè)極具民俗風(fēng)情的“古城（鎮(zhèn)）景區(qū)”，成為黃果樹(shù)新城特色商業(yè)文化名片。（二）構(gòu)建滿(mǎn)足多重群體消費(fèi)需求的休閑商業(yè)聚落滿(mǎn)足多重消費(fèi)群體的休閑商業(yè)聚落，主要是兩層含義，一是打造休閑商業(yè)中心，現(xiàn)在人們購(gòu)物行為已不單純是買(mǎi)東西了，特別是在景區(qū)商業(yè)街，全國(guó)范圍內(nèi)的旅游紀(jì)念品

14、嚴(yán)重同質(zhì)化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能成為拉動(dòng)游客消費(fèi)的吸引力，因而以?shī)蕵?lè)、休閑、文化體驗(yàn)為主導(dǎo)在精神層面上的消費(fèi)滿(mǎn)足感，已成為當(dāng)今景區(qū)行商業(yè)發(fā)展主要模式。因此，本項(xiàng)目要營(yíng)造良好的休閑氛圍，通過(guò)休閑項(xiàng)目的引入，給游客耳目一新的感覺(jué)。二是兼顧多重消費(fèi)群體的需求，主要包括部分周邊社區(qū)居民未來(lái)新城常駐人口等等。再者就是部分高端商務(wù)休閑、會(huì)議市場(chǎng)需求。消費(fèi)群體業(yè)態(tài)功能旅游者、商務(wù)游客設(shè)置旅游商品一條街，此條街主要售賣(mài)極具民俗風(fēng)情的藝術(shù)品、可參與體驗(yàn)式消費(fèi)品；可在項(xiàng)目地內(nèi)設(shè)置1家高檔次賓館輔以民俗客棧、可售型酒店公寓，高檔次酒店可提升本項(xiàng)目的整體形象滿(mǎn)足商務(wù)旅游，民俗酒店主要是降低外地游客的出行成本和針對(duì)旅行社推出，留住

15、游客產(chǎn)生消費(fèi)。在項(xiàng)目“四方街”內(nèi)，打造系列具有本地民俗風(fēng)情的演藝節(jié)目，成為黃果樹(shù)民俗文化展演的代表性節(jié)目。特色餐飲美食街“長(zhǎng)龍宴”休閑娛樂(lè)設(shè)施等未來(lái)新城固定居民主要是日常消費(fèi)購(gòu)物功能，包括日常生活購(gòu)物店 (如超市、便利店)、生活配套設(shè)施(如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、維修店、書(shū)店音像店、家庭服務(wù)店)，以及休閑娛樂(lè)設(shè)施等。（注：以上為我們?cè)跊](méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作以概念性判斷得出的初步結(jié)論）。（三）靈活的運(yùn)營(yíng)手段和嚴(yán)格的管理方法，助力項(xiàng)目發(fā)展靈活的運(yùn)營(yíng)手段和管理方法，主要包括如：合理延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，使?fàn)I業(yè)時(shí)間與游客的流動(dòng)規(guī)律相一致，這里要充分考慮到留下過(guò)夜游客的夜間休閑消費(fèi)需求?？梢圆扇∫?/p>

16、時(shí)制宜（節(jié)假日適當(dāng)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）、因季制宜（隨季節(jié)變化調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）、因地制宜（隨商業(yè)街所處的地段不同來(lái)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）等不同手段。通過(guò)營(yíng)業(yè)時(shí)間的調(diào)整，可以吸引更多客流。當(dāng)然，這還需要其它配套設(shè)施的建設(shè)。在購(gòu)物區(qū)實(shí)行銷(xiāo)售假冒偽劣商品一律重罰并清除出購(gòu)物區(qū)的政策，保證消費(fèi)者權(quán)益，打消消費(fèi)者購(gòu)物顧慮，營(yíng)造良好的旅游購(gòu)物環(huán)境。（四）項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局初步構(gòu)想我們將本項(xiàng)目作為古城（鎮(zhèn)）休閑商業(yè)度假區(qū)的模式來(lái)打造。其中度假客棧面積約占60%，它包含C地塊黃果樹(shù)古寨產(chǎn)權(quán)酒店、6#、7#地塊的山野民俗休閑養(yǎng)生客棧，及部分特色民俗客棧；經(jīng)營(yíng)性商業(yè)約占40%，其分布于黃果樹(shù)大街沿街12層商鋪結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目可初步定位為，以

17、“布依八景”、“民俗長(zhǎng)龍宴街”（布依族蠟染等特色民俗裝飾風(fēng)情裝飾黃果樹(shù)大街）；沿黃果樹(shù)大街主街道向地塊兩邊形成若干廣場(chǎng)式延伸結(jié)構(gòu)，以若干廣場(chǎng)形成獨(dú)立的分區(qū)，廣場(chǎng)外延臨街部分形成沿街（黃果樹(shù)大街）鋪面結(jié)構(gòu)對(duì)外銷(xiāo)售。中心廣場(chǎng)形成不同民俗風(fēng)情“四方街”，包含民俗表演、特色餐飲等等，力爭(zhēng)將每個(gè)四方街打造為各個(gè)不同民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)，前期可以免費(fèi)引導(dǎo)游客前來(lái)參觀，后期待項(xiàng)目整體發(fā)展成熟且形成知名度后，還可適當(dāng)?shù)氖杖￠T(mén)票，來(lái)提高項(xiàng)目總體收益。同時(shí)結(jié)合具有民俗符號(hào)水景、水車(chē)、建筑風(fēng)貌、景觀等等的打造，最終形成布依、苗族風(fēng)情的古寨度假村新鎮(zhèn)中的古鎮(zhèn)，黃果樹(shù)的麗江、瀑布下的麗江、布依族的麗江。C地塊可命名為“新

18、城中的古鎮(zhèn)”，沿山體向320國(guó)道延伸為由具有布依文化符號(hào)的高層建筑向低層逐漸過(guò)渡的產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議酒店等為一體的新城中的古鎮(zhèn)酒店聚集區(qū)（五）分期開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總體可分為兩期開(kāi)發(fā)，一期項(xiàng)目初步建議開(kāi)發(fā)8#、9#、11#地塊，其中延黃果樹(shù)大街兩側(cè)的可售型商鋪是項(xiàng)目整體的一個(gè)重要“贏利點(diǎn)”之一，其內(nèi)部“四方街”則是項(xiàng)目初期引導(dǎo)游人進(jìn)入商業(yè)區(qū)并產(chǎn)生消費(fèi)的“吸引點(diǎn)”。項(xiàng)目二期建設(shè)重點(diǎn)為項(xiàng)目地C地塊，此地塊初步定為與酒店式公寓等可售型產(chǎn)品，此部分的銷(xiāo)售收入將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最為重要的盈利所在。另外的6#、7#、10#地塊可作為一期項(xiàng)目的補(bǔ)充，或做為項(xiàng)目后期品質(zhì)提升的預(yù)留空間，在項(xiàng)目初步具有留客能力

19、及知名度后，以發(fā)展休閑娛樂(lè)，甚至康體健身的休閑度假業(yè)態(tài)為主。六、總體定位不可否認(rèn)黃果樹(shù)目前面臨的最大問(wèn)題是接待能力不足。近幾年，黃果樹(shù)景區(qū)的游客人數(shù)屢創(chuàng)新高，2005年突破200萬(wàn)人次，2006年突破300萬(wàn)人次，2007年已突破400萬(wàn)人次。作為貴州僅有的兩家5A級(jí)國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)，黃果樹(shù)旅游資源豐富，共有黃果樹(shù)大瀑布景區(qū)、天星景區(qū)、滴水灘景區(qū)、郎宮休閑景區(qū)、灞陵河峽谷訪古景區(qū)和石頭寨景區(qū)六大景區(qū)，游客無(wú)法在一天時(shí)間內(nèi)游覽完成。但由于住宿、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施跟不上，絕大多數(shù)游客來(lái)黃果樹(shù)僅是“驚鴻一瞥”的一日游，黃果樹(shù)景區(qū)收獲的僅是門(mén)票經(jīng)濟(jì)。因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)必須以解決上述不足為出發(fā)點(diǎn)，

20、將游人留下來(lái)，徹底扭轉(zhuǎn)黃果樹(shù)景區(qū)“門(mén)票經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)狀。我們可以綜合游人的需要定位我們休閑購(gòu)物場(chǎng)所，它應(yīng)該是如下感覺(jué)：n 特色的購(gòu)物感覺(jué)n 休閑的購(gòu)物環(huán)境n 方便的業(yè)態(tài)布局n 舒適的商場(chǎng)動(dòng)線n 齊全的消費(fèi)品種n 靈活變通的商品檔次n 綜合餐飲，娛樂(lè)及購(gòu)物的便利（一） 形象及案名“天書(shū)古鎮(zhèn)”休閑商業(yè)度假區(qū)“天書(shū)”去意為“紅崖天書(shū)”，它在貴州省安順地區(qū)關(guān)嶺布依族苗族自治縣境內(nèi)的斷橋鄉(xiāng)龍爪村東南的曬甲山西側(cè)巖壁上，有一塊長(zhǎng)約100米、高3米的土紅色的石壁，上面分布有20余個(gè)非鐫非刻、非陰非陽(yáng)、似隸非隸、似篆非篆、形若古文的符號(hào)，字跡紅艷似火，虬結(jié)怪誕，這就是被世人稱(chēng)為絕世之謎的“紅崖天書(shū)”。自明朝弘治初

21、年被發(fā)現(xiàn)以來(lái)，迄今500年來(lái)尚無(wú)一人能夠真正地破譯，有研究者認(rèn)為，“紅崖天書(shū)”的神秘性完全不亞于古埃及的金字塔、秘魯納期卡地畫(huà)、巴比倫空中花園等世界奇跡。我們將本項(xiàng)目取名為“天書(shū)古鎮(zhèn)”，首先是因?yàn)楹檠绿鞎?shū)位于關(guān)嶺布依族、苗族自治縣境內(nèi)，在一定意義上講它代表了布依族以及苗族的民俗文化，這恰恰貼合了本項(xiàng)目所要深度挖掘的的民族文化。另外洪崖天書(shū)的神秘還可寓意著布依文化、苗文化的深邃，使游人對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生好奇感，產(chǎn)生游覽意愿。我們還可直接引用布依語(yǔ)言發(fā)音的“香格里拉”、“吉祥”、“安康”等作為本項(xiàng)目的案名，同樣別具韻味。（二） 功能定位本項(xiàng)目是一個(gè)“集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、住宿、民俗文化體驗(yàn)為一

22、體，多種休閑經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著濃郁地域少數(shù)民主風(fēng)情文化的古鎮(zhèn)休閑聚落”。（三）目標(biāo)客戶(hù)定位1、投資型客戶(hù)包括散戶(hù)型投資客戶(hù)和專(zhuān)業(yè)型投資客戶(hù)。散戶(hù)型投資客戶(hù)。本案作為黃果樹(shù)景區(qū)唯一商業(yè)中心的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引安順、貴陽(yáng)、乃至周邊省市投資群體的踴躍投資。因?yàn)檫@類(lèi)投資客戶(hù)具有隨機(jī)性，相比之下他們的專(zhuān)業(yè)性稍弱，他們用于投資的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎。所以，項(xiàng)目前景、投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的重要一環(huán)。專(zhuān)業(yè)型投資客戶(hù)，專(zhuān)業(yè)型投資客戶(hù)往往具備以下特征：專(zhuān)業(yè)性：目前，針對(duì)景區(qū)配套型商業(yè)，市場(chǎng)已經(jīng)積累了一部分專(zhuān)業(yè)型投資客，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專(zhuān)業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)

23、現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。短期性：與一些長(zhǎng)線投資客戶(hù)不同，這類(lèi)投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一般來(lái)說(shuō)，三年五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。有組織性：這些投資客可能是某些專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類(lèi)投資客戶(hù)慣常采取的方式。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。綜合這類(lèi)客戶(hù)的特征和本項(xiàng)目的投資特性，此類(lèi)客戶(hù)將是本項(xiàng)目核心客戶(hù)的重要組成部分。2、經(jīng)營(yíng)型客戶(hù)本項(xiàng)目因?yàn)闄n次較高，主題明確，對(duì)招商的要求無(wú)疑將設(shè)定較高的門(mén)檻。從本項(xiàng)目的特色定位和發(fā)展前景看，本項(xiàng)目定能吸引貴州乃至周邊省市已有積累的

24、分散型品牌經(jīng)營(yíng)客戶(hù)以及部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，以借形象與氛圍獲得更大的利潤(rùn)。（四）消費(fèi)群體定位 本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要分為四類(lèi)：一是到黃果樹(shù)的旅游人群，旅游人群又分為兩部分，一部分為大眾休閑游客，另一部分為未來(lái)日益興盛的商務(wù)客戶(hù)群體；二是憑借項(xiàng)目自身吸引力，吸引周邊市場(chǎng)和過(guò)境市場(chǎng)目標(biāo)群體；三是未來(lái)黃果樹(shù)新城居住的居民；四是景區(qū)定期休閑度假消費(fèi)群體。（五）目標(biāo)定位黃果樹(shù)新城的商業(yè)文化名片和新城文化名片；景區(qū)配套商業(yè)街投資者的首選物業(yè)，能夠開(kāi)啟景區(qū)型商鋪投資新時(shí)代；國(guó)家5A級(jí)旅游區(qū)核心組成部分之一，最終形成黃果樹(shù)旅游“一鎮(zhèn)三瀑”的景區(qū)結(jié)構(gòu)。綜合以上定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)可以概括為：n 主題形象“天書(shū)古鎮(zhèn)”休閑商

25、業(yè)度假區(qū)n 商業(yè)業(yè)態(tài)多種休閑業(yè)態(tài)相互融合，結(jié)構(gòu)合理 n 消費(fèi)需求滿(mǎn)足多種群體的不同需求 n 商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)與文化的結(jié)合，商業(yè)與旅游的交融 n 影響能力吸引貴州，輻射周邊省市，黃果樹(shù)新城的商業(yè)文化名片和城市文化名片 七、本項(xiàng)目的景區(qū)化打造手法（一）商業(yè)業(yè)態(tài)休閑化1、業(yè)態(tài)的休閑化提升打破固有的買(mǎi)賣(mài)模式，可借鑒王府井的銷(xiāo)售模式，讓銷(xiāo)售人員穿著代表商品特色的服裝，邀請(qǐng)顧客進(jìn)入商店購(gòu)物；當(dāng)然民俗特色更是本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)表現(xiàn)的方面，身著民俗服飾的銷(xiāo)售人員勢(shì)必給游人們帶來(lái)一定的“親近感”。與電視臺(tái)合作舉辦各種購(gòu)物娛樂(lè)項(xiàng)目等，使游客能在購(gòu)物中獲得樂(lè)趣；舉辦各種類(lèi)型的比賽，如美食大賽等，吸引旅游者參與，提高互動(dòng)性等

26、等。2、休閑項(xiàng)目的引入休閑娛樂(lè)項(xiàng)目是本項(xiàng)目必不可少的內(nèi)容，好的娛樂(lè)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的休閑化、景區(qū)化打造尤為重要，我國(guó)比較成功的景區(qū)商業(yè)街，都有自己獨(dú)特的休閑項(xiàng)目。結(jié)合本項(xiàng)目外地商務(wù)游客的實(shí)際，可考慮進(jìn)行部分高檔休閑項(xiàng)目的引入，如引入一系列具有地域特色的旅游演藝活動(dòng)；定期舉辦旅游演藝表演，承辦各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)等；還可以與電臺(tái)合作辦節(jié)目，將錄制現(xiàn)場(chǎng)搬到本項(xiàng)目來(lái)，舉各類(lèi)購(gòu)物性質(zhì)的比賽等，提高游客參與度，增加產(chǎn)品曝光率等；另外，還可打造如民俗手工藝品DIY一條街等。特色小吃鋪的業(yè)態(tài)引入也可以增強(qiáng)商業(yè)的休閑氛圍：以布依族、苗族民俗小吃為主，兼具貴州其它地方的特色小吃，成為長(zhǎng)龍宴特色美食項(xiàng)目。（二）地域文化名片

27、化地域文化名片化是要把握地域少數(shù)民族特有的文化底蘊(yùn)，通過(guò)文化的挖掘、演繹、引入等，塑造本項(xiàng)目特色，并進(jìn)一步將此主題形象落地到項(xiàng)目地的方方面面；同時(shí)，通過(guò)宣傳、教育等手段，擴(kuò)大和滲透該形象的影響力，最終形成黃果樹(shù)新城的“城市名片”。進(jìn)行商業(yè)街打造時(shí)可采用多種手法，如采取情景雕塑、景觀故事化等手法，同一街區(qū)、地塊內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一景觀化、文化豐富化、休閑節(jié)點(diǎn)化等，形成一街一景、一街一項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)組合，包括景觀小品主題的選擇、內(nèi)部氛圍打造等，都應(yīng)與商業(yè)文化相融合。除此，建筑物、構(gòu)筑物、街頭小品、背景音樂(lè)、行為藝術(shù)、休閑旅游產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、店鋪名稱(chēng)、張貼物件等，都可以成為商業(yè)街文化產(chǎn)品化的打造手法。具體做法見(jiàn)下表

28、。 （三）相關(guān)輔助工程1、文化工程文化工程是本區(qū)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)工程，所有板塊、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)必須僅僅圍繞文化進(jìn)行。我們選取了展示地域文化特色的布依族、苗族文化作為著力點(diǎn)，項(xiàng)目都應(yīng)圍繞這一主題展開(kāi)。2、小品工程設(shè)計(jì)精良的景觀小品，是景區(qū)的點(diǎn)睛之筆，既能美化環(huán)境，豐富園趣，為游人提供文化休息和公共活動(dòng)的方便，又能使游人從中獲得美的感受和良好的教益，充分展示景區(qū)的文化功能。本項(xiàng)目的小品設(shè)計(jì)應(yīng)貫穿各個(gè)區(qū)塊，在整個(gè)商業(yè)街景區(qū)化打造中占有很大比重，應(yīng)與布依族文化、苗文化主題相適應(yīng)。打造手法上可采用多元化，如情景雕塑、石碑、牌坊、“活體雕像”等。3、燈光工程燈光工程的好壞，直接影響到景區(qū)的夜景效果，是貫穿整個(gè)景

29、區(qū)的配套工程。各街區(qū)的通道、街區(qū)間的開(kāi)敞地段，更應(yīng)加強(qiáng)燈光設(shè)置，同時(shí)應(yīng)盡量采用節(jié)能設(shè)備，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。4、導(dǎo)覽系統(tǒng)工程導(dǎo)覽系統(tǒng)是本項(xiàng)目旅游景區(qū)化打造有序發(fā)展的主導(dǎo)，要實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的景區(qū)化打造，必須完善相關(guān)導(dǎo)覽系統(tǒng)，如相關(guān)的導(dǎo)游圖、全景圖、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、引導(dǎo)系統(tǒng)、解說(shuō)系統(tǒng)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)體現(xiàn)文化與創(chuàng)新特色，只有突破常規(guī)，才能吸引眼球。5、4A景區(qū)打造工程本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，不是必須打造4A級(jí)景區(qū)，但是可以通過(guò)4A級(jí)景區(qū)打造的過(guò)程，提高本項(xiàng)目的知名度和擴(kuò)大影響力，但建設(shè)的過(guò)程不應(yīng)拘泥于4A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行突破，將傳統(tǒng)民俗文化與休閑業(yè)態(tài)相融合，打造城市文化名片；另外，也可以申請(qǐng)國(guó)家步行街行業(yè)委員會(huì)的著名特色民俗休閑商業(yè)街的稱(chēng)謂，以增強(qiáng)項(xiàng)目的知名度。八、項(xiàng)目工作建議（一）工作任務(wù)及報(bào)價(jià)黃果樹(shù)新城商業(yè)中心項(xiàng)目總體策劃及概念性規(guī)劃 50萬(wàn)元（二）工作內(nèi)容與提交成果黃果樹(shù)新城商業(yè)中心項(xiàng)目相關(guān)工作的開(kāi)展應(yīng)該在了解地域歷史文化和充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，形成項(xiàng)目發(fā)展的總體策劃及概念性規(guī)劃，準(zhǔn)確進(jìn)行功能定位以及形象定位、文化定位等；深