工程維修部工作手冊

1、工程部工作手冊目 錄第一部分崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé) 4維修領(lǐng)班崗位職責(zé) 佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司綜合技工崗位職責(zé) .6智能化弱電維修工崗位職責(zé) 8第二部分工作制度值班、交接班管理制度9供電管理制度 .11氣壓罐房管理制度 .12配電房管理制度.13臨時動火管理制度 .14臨時用電管理制度 .15水泵房管理制度 .17安全作業(yè)管理制度 .18設(shè)備、設(shè)施事故處理制度 20給排水管理制度 .22第三部分工程維修作業(yè)操作規(guī)程電梯故障或停電困人救援方法 .24供配電設(shè)備、設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程 25供配電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程 26給排水設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程 27給排水設(shè)備、設(shè)施運行管理規(guī)程 30弱

2、電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 32弱電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程 3740弱電設(shè)備、設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程 38 應(yīng)急事件操作作業(yè)規(guī)程公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 45特約維修操作作業(yè)規(guī)程.49工程主管崗位職責(zé)1、對物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，確保整個園區(qū)的設(shè)備設(shè)施運行正常2、對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，制定下屬各崗位 規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及設(shè)備檢修保養(yǎng) 制度。3、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的安裝驗收、安全運行管理工作。4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好與供電、給排水、消防及有關(guān)施工單位的公共關(guān) 系。在各種設(shè)備維修對外業(yè)務(wù)聯(lián)系中盡力維護(hù)物業(yè)管理處的利益。5、根據(jù)客服部門發(fā)來的工程維修單，及時安排人員

3、提供上門 維修服務(wù)，保證維修工作按時進(jìn)行。6、協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理處理屬于設(shè)備設(shè)施引起的業(yè)主投訴事 件及突發(fā)性的事故，及時安排人員處理。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。維修領(lǐng)班崗位職責(zé)1、領(lǐng)班在物業(yè)服務(wù)中心工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織本班維修人員開展專業(yè)維修工作2、負(fù)責(zé)處理業(yè)戶維修申請，及時安排維修人員為業(yè)戶提供服務(wù)， 核定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗證維修工作。3、組織房屋和公共設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，改建、擴建計劃項目的 施工，現(xiàn)場監(jiān)督質(zhì)量，辦理竣工驗收和工作量的核實。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機電設(shè)備的定期檢查、保養(yǎng)工作， 把好維修質(zhì)量關(guān)。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè) 備的種

4、類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、 位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽 命。6、編制本班保養(yǎng)工作計劃，及時提出設(shè)備設(shè)施的更新和質(zhì)量管 理建議。7、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主、住用人。8、了解本班人員思想動態(tài)，做好思想教育工作。9、了解本班組配置工具的使用、保管情況。10、經(jīng)常檢查所屬員工工作記錄情況。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綜合維修技工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作；所有管道 日常維修，熟悉管道閥門用途，走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè) 施完好。2、熟悉園區(qū)供電系統(tǒng)線路圖和控制方法，機電設(shè)備的性能和使 用狀況，保證

5、低壓配電設(shè)備的正常運行； 保證園區(qū)公共用水設(shè)備的正 常進(jìn)行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過 時，大修不拖延，特殊維修及時報上審批，會判斷和處理發(fā)生的故障 和事故。4、各類電氣設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時必須切斷電源， 掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方 可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所（如工作地狹窄或工作 地周圍有對地電壓在250v以上的裸露導(dǎo)體等）禁止帶電作業(yè)，如必 須帶電工作，應(yīng)采取必要的安全措施。6、積極主動為住戶服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在 最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi) 容及所用

6、材料，請住戶在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向住戶說 明情況。7、每天要巡查設(shè)備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末 端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電 設(shè)備的完好率和運行率。8、嚴(yán)格執(zhí)行園區(qū)水泵維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程。做好維修記錄，每月匯 總后由領(lǐng)班上報給工程主管，送物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一建檔。9、每天要清掃值班房、機電房一次，保持環(huán)境整潔。10、發(fā)生停電、斷電、火警等情況時，迅速查明原因，采取應(yīng)急 措施，及時報告上級并通知有關(guān)部門。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。智能化弱電維修工職責(zé)1、智能化弱電維修工是在維修領(lǐng)班的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對園區(qū)智能7佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司化弱電設(shè)備設(shè)

7、施的運行管理及維修保養(yǎng)的實施。2、熟悉園區(qū)內(nèi)智能系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施線路及控制位置, 設(shè)備的性能及使用狀況，不斷提高操作保養(yǎng)及設(shè)備維修技能。3、嚴(yán)格按照機電設(shè)備保養(yǎng)操作規(guī)程，對攝像監(jiān)視系統(tǒng)、線路的 維護(hù)，做到小修不過時，大修用不拖延。4、每天對設(shè)備設(shè)施巡視檢查，發(fā)現(xiàn)控制失靈、虛焊松脫、短路 等現(xiàn)象，并迅速查明原因，立即采取措施。5、按規(guī)定定期對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證其運轉(zhuǎn)正常。6、設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)嚴(yán)重故障，應(yīng)及時向維修領(lǐng)班報告，并配合支 援人員及時搶修，迅速恢復(fù)正常。7、及時了解現(xiàn)場信息反饋，并指導(dǎo)當(dāng)值人員正確使用信息。8、無論是每日巡視，還是維修養(yǎng)護(hù)都要及時登記完整記錄，及 時歸檔。9、宣傳

8、教育住戶愛護(hù)智能化設(shè)備及弱電設(shè)施，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn) 象，要及時制止，以防造成不良后果。10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。值班、交接班管理制度1、目的#佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司規(guī)范值班、交接班管理，確保值班、交接班工作質(zhì)量。2.、適用范圍適用于本公司管轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施運行、維修值班、交接班管 理。3、內(nèi)容3.1 值班人員必須堅守崗位，不得擅自無故離崗（運行值班時， 若因工作需要臨時離崗的，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗 的時間及去向）；不得擅自串崗（若確需調(diào)班時，須報物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理同意）；值班工作時不得會客。3.2 運行值班3.2.1 根據(jù)崗位責(zé)任制的要求，值班人員應(yīng)密切注視所管設(shè)備運

9、行狀態(tài)，按時巡查，并作好記錄，若出現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)及時處理，若當(dāng) 值人員不能處理，及時報告領(lǐng)班。3.2.2 物業(yè)服務(wù)中心值班人員接到報修通知時，要及時安排當(dāng)值 人員進(jìn)行維修。3.2.3 夜間值班時，重要設(shè)備、設(shè)施每班巡視檢查1至2次，發(fā)現(xiàn)情況及時解決。3.2.4 夜間值班的作息時間為18: 30至次日8: 00, 22: 00后允 許就寢（適用維修值班人員和高壓配電室值班人員）。3.3 維修值班3.3.1 維修值班實行24小時全天制，報修電話見各物業(yè)服務(wù)中心 通知。3.3.2 若發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障情況均應(yīng)及時排除，如未能得到及時排除 的故障應(yīng)向維修領(lǐng)班及時匯報，以便組織人員搶修。3.3.3 遇突發(fā)性事故

10、應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理匯報，即時組織 搶修，有關(guān)人員在接到通知后，應(yīng)以最快的速度趕到現(xiàn)場參于搶修， 使損失減至最小。3.3.4 夜間值班人員接到業(yè)主、住用人要求服務(wù)時，值班人員必 須隨叫隨到，工作負(fù)責(zé)。若確因條件限制不能完成時，須向業(yè)主、住 用人說明情況，取得諒解后交于次日處理；確需及時解決的，應(yīng)立即 匯報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理實施解決。3.4 交接班管理制度3.4.1 交班人員必須提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備，檢查并確保設(shè)備 運行正常，搞好值班室和設(shè)備衛(wèi)生工作，接班人員必須提前15分鐘到達(dá)值班崗位。3.4.2 接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各類設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn) 異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班

11、人處理，接班人員協(xié)助， 確認(rèn)無異常情況后，再進(jìn)行交接班。3.4.3 交班人員應(yīng)主動、簡要地向接班人員介紹設(shè)備運行狀況和 方式，重點講明注意事項，接班人員應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班 人員提問，直至雙方清楚為止。3.4.4 接班人員查看上班的運行記錄，檢查圖紙、安全用具等物 品是否齊全完好，交接雙方確認(rèn)無誤后在交接班記錄上簽名認(rèn)可。3.4.5 交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人員負(fù)責(zé)。3.4.6 有下列情況之一的不能交接班a）上一班運行情況未交代清楚、記錄不規(guī)范、工作場地不清潔。b）接班人員未到崗。c）接班人員醉酒或其它情況而未找到接班人。d）在倒閘或事故處理過程中。供電管理制度1、目的為規(guī)范供電管

12、理工作，確保供配電設(shè)備、設(shè)施處于完好狀態(tài)11佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司2、適用范圍適用于管轄區(qū)內(nèi)的供配電管理。3、內(nèi)容3.1 電工必須熟悉園區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備、設(shè)施的工作原理，裝置位 置及運行狀況。3.2 做好巡視檢查工作，確保供電的正常。3.3 做好正常情況下和非正常情況下的停送電管理。3.3.1 正常情況下的停電是有計劃的停電。a）停電前維修領(lǐng)班應(yīng)填寫停電申請表報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理， 經(jīng)批準(zhǔn)后，由物業(yè)服務(wù)中心提前二天以有效方式告知業(yè)主、住用人停電起止時間。b）停電前要將電梯降至基站，消防中心控制柜切入備用電源。c）電網(wǎng)恢復(fù)供電時，按“輕、重、緩、急”的送電原則進(jìn)行操作。3.3.2 非正常情況下的

13、停電是非人為因素導(dǎo)致的突發(fā)性停電。a）供電部門導(dǎo)致的突發(fā)性停電發(fā)生時，高壓配電房值班電工要立 即與供電部門取得聯(lián)系，詢問停電的起因和恢復(fù)供電時間，同時，將 信息及時反饋物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主、住用人做好說 明告示工作。b）發(fā)現(xiàn)電氣設(shè)備冒煙、短路、觸電等異常情況或發(fā)生火警等重大 事故時，高壓值班電工有權(quán)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作，并將信息反饋給物業(yè)服務(wù)中心，以便物業(yè)服務(wù)中心向業(yè)主、住用人做好告 示工作。c）遇設(shè)備故障而引起開關(guān)跳閘，若故障點較為明顯的，可先將電 器撤出，再查明原因，如未能查明原因，則可根據(jù)自我判斷進(jìn)行一次 試合，如果仍然跳閘，嚴(yán)禁再次強送電，待徹底查明原因，排除故

14、障 點后，方可合閘恢復(fù)電網(wǎng)供電。3.4 業(yè)主、住用人應(yīng)做好安全用電，發(fā)現(xiàn)供配電異常情況時應(yīng)及 時與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，嚴(yán)禁擅自處理，嚴(yán)禁超供電能用電。3.5 業(yè)主、住用人因施工需要臨時用電時，應(yīng)按臨時用電管理 制度執(zhí)行，并填寫臨時用電申請表報物業(yè)服務(wù)中心審批。氣壓罐房管理制度1、目的#佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司氣壓罐房是消防設(shè)施的重要組成部分，直接關(guān)系到業(yè)主、住用人 的生命和財產(chǎn)安全。規(guī)范氣壓罐房的管理，確保其正常運行。2、適用范圍適用于本公司管轄區(qū)內(nèi)的氣壓罐房的管理。3、內(nèi)容3.1 消防管理員、保安員根據(jù)消防運行管理作業(yè)規(guī)程進(jìn)行氣 壓罐房的巡視工作，檢查水泵、管道接頭和閥門有無漏水，以及壓力

15、是否在設(shè)定范圍內(nèi)。3.2 檢查水泵控制柜的開關(guān)位置(自動)指示燈是否正常，電接 點、壓力控制表指示壓力是否在正常范圍(0.10.18mpa)內(nèi)。3.3 根據(jù)消防維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程做好定期保養(yǎng)工作。3.4 加強消防意識，確保消防器材及應(yīng)急照明完好。3.5 氣壓罐房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品。3.6 氣壓罐房內(nèi)門、窗應(yīng)完好上鎖，非值班人員不得入內(nèi)，若工 作需要進(jìn)入的，必須填寫機房出入登記表。3.7 消防管理員必須保持氣壓罐房的整潔，確保良好的工作環(huán)境。配電房管理制度1、目的為規(guī)范配電房管理工作，確保安全、正常供電。ii佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司2、適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的配電房

16、管理。3、內(nèi)容3.1 高、低壓電工必須持證上崗，負(fù)責(zé)配電房的管理。3.2 配電房（高配）實行24小時運行值班。3.3 高、低壓電工必須熟悉配電設(shè)備一次接線，繼電保護(hù)配備和 運行狀態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行電工安全操作規(guī)程。3.4 供配電的倒閘操作必須按有效指令執(zhí)行。3.5 根據(jù)供配電運行管理作業(yè)規(guī)程做好配電房的巡視工作， 發(fā)現(xiàn)問題及時排除，并做好記錄工作。3.6 根據(jù)供配電維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程對供配電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行 定期維修保養(yǎng)工作。3.7 加強消防意識，確保配電房消防器材及應(yīng)急照明的完好。3.8 配電房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品。3.9 配電房內(nèi)門、窗應(yīng)完好上鎖，非值班人員不得入內(nèi)，若因工 作需

17、要進(jìn)入的，必須填寫機房出入登記表。3.10 高、低壓電工必須保持配電房的整潔，確保良好的工作環(huán)境。為規(guī)范臨時動火管理工作，確保防火安全。2、適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的臨時動火管理。3、內(nèi)容3.1在本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的建筑物和設(shè)備附近進(jìn)行動火施工均屬 臨時動火作業(yè)，為了保證房屋及設(shè)備的安全，任何單位、部門在進(jìn)行 動火作業(yè)時，必須嚴(yán)格遵守下列臨時動火作業(yè)規(guī)定。a）因安裝、維修裝修等工程需要進(jìn)行燒焊、切割、設(shè)爐生火等動 火作業(yè)，必須執(zhí)行先申報后動火制度，經(jīng)所屬物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)后， 方可施工，在必要時還需有人監(jiān)護(hù)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自動火作業(yè)。b）施工部門書面提出臨時動火申請，根據(jù)動火等級，分別由物

18、業(yè) 服務(wù)中心、公安消防部門審批。c）經(jīng)批準(zhǔn)的臨時動火作業(yè)，要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)定。d）焊割作業(yè)人員必須持有效證件作業(yè)，禁止無證上崗。e）施工前必須做好防火措施。f）動火作業(yè)完成后，施工人員應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心報告，撤銷本次 臨時動火許可證。臨時用電管理制度#佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司1、目的為規(guī)范臨時用電管理工作，確保人身及消防安全。2、適用范圍適用于本公司管轄區(qū)內(nèi)的臨時用電管理。3、內(nèi)容3.1 在臨時線路中嚴(yán)禁把導(dǎo)線打結(jié)，用鐵絲捆扎懸掛，或隨便在 地上拖來拖去和不用桿頭直接用線頭桿入桿座等違章裝置。3.2 臨時用電裝置的容量較小時（暫定20a）單相220v三相380v 允許三蕊和四蕊堅韌的橡皮或

19、塑料護(hù)套線。但長度不宜超過100m,離地高不應(yīng)低于2.5m敷設(shè)必須牢固可靠。3.3 導(dǎo)線截面的選擇應(yīng)符合實際負(fù)荷需要，對保護(hù)線路的熔斷器 熔體應(yīng)符合規(guī)范，不得任意用其它不合格金屬絲代用。3.4 電氣設(shè)備應(yīng)按電氣裝置規(guī)程進(jìn)行安裝，不準(zhǔn)亂裝亂用，各種 零部件及導(dǎo)線應(yīng)選用完整無損的合格品。3.5 架設(shè)線路時應(yīng)先接用電端，再接電源一端。拆除線路時，順 序相反。3.6 臨時用電裝置的電源端必須裝設(shè)漏電保護(hù)、過載保護(hù)、短路 保護(hù)。在操作處應(yīng)裝操作開關(guān)。裝在室外開關(guān)，熔斷器等應(yīng)用防雨開 關(guān)箱。3.7 對升降機用電，具操作開關(guān)必須裝設(shè)在操作人員能看見電動 機的運轉(zhuǎn)及卷揚機升降的地方。對手持式電動機械等必須可靠

20、接地。3.8 臨時線路中的接地線與中性線應(yīng)有明顯的標(biāo)志。照明等單相17佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司電氣裝置嚴(yán)禁一線一地的違章作業(yè)。3.9 臨時用電一般不超過三個月，每月一次檢查，內(nèi)容包括各種用電設(shè)備的保護(hù)接地線的連接是否可靠， 絕緣電阻是否符合要求，保 護(hù)電器是否良好，使用時有否違章現(xiàn)象。3.10 施工臨時用電，必須做到領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，專人負(fù)責(zé)，裝置合格，嚴(yán)禁亂拉，定期檢查，過期拆，如需繼續(xù)使用必須重新辦理手續(xù)。1 .目的水泵房是提供生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位，直接關(guān)系到 業(yè)主、住用人生活和生命財產(chǎn)安全，因此應(yīng)加強水泵房管理，以 確保正常供水。2 .適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的水泵房的管理。3

21、.內(nèi)容3.1 維修工根據(jù)給排水運行管理作業(yè)規(guī)程做好巡視工作，檢 查水泵、閥門、管道有無漏水現(xiàn)象。3.2 檢查水泵控制柜上各儀表，轉(zhuǎn)換開關(guān)、指示燈的工作情況。3.3 檢查各儲水壓力表是否正常。進(jìn)水： 0.2mpa;出水：多層 0.24-0.28 mpa;小高層 0.3-0.37 mpa3.4 水池（箱）的溢水管應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止小動物進(jìn)入。3.5 備用生活泵每月試運行一次，消防泵、噴淋泵每月盤車一次, 每季試車一次，確保消防泵、噴淋泵處于完好狀態(tài)。3.6 根據(jù)給排水維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程，對水泵、控制柜進(jìn)行定期 維修保養(yǎng)。3.7 加強消防意識，確保水泵房消防器材及應(yīng)急照明的完好。3.8 水泵房內(nèi)

22、嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品。3.9 水泵房內(nèi)門、窗應(yīng)完好上鎖，非值班人員不得入內(nèi)，若因工 作需要進(jìn)入的，必須填寫機房出入登記表。3.10 維修工必須保持水泵房的整潔，確保良好的工作環(huán)境。安全作業(yè)管理制度#佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司1 .目的確保人身安全和設(shè)備正常。2 .適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的各項安全作業(yè)。3 .項目內(nèi)容3.1 電氣類3.1.1 電氣維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照國家電氣安裝工作規(guī)程作業(yè)。 高壓配電作業(yè)時必須嚴(yán)格按照電業(yè)安全操作規(guī)程執(zhí)行。裝設(shè)臨時 線路時，應(yīng)按臨時用電制度執(zhí)行，并填寫臨時用電申請表在 管轄范圍內(nèi)的建筑物和設(shè)備附近進(jìn)行動火施工時，應(yīng)按臨時動火制度執(zhí)行。并填

23、寫臨時動火許可證，交物業(yè)服務(wù)中心審批。3.1.2 在進(jìn)行電氣維修時，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配 備絕緣良好的電工工具，非特殊況，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。若因特殊需要必 須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)隔離檔板或采取確實有效的預(yù)防措施，并有專人監(jiān)護(hù)，而且至少二人進(jìn)行。3.1.3 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和 技術(shù)措施，值班員、維修員必須熟記和嚴(yán)格執(zhí)行。維修領(lǐng)班應(yīng)在分配 工作的同時向維修人員說明工作中的注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。3.1.4 若發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)設(shè)法迅速使觸電者脫離電源，如情況 嚴(yán)重應(yīng)先現(xiàn)場搶救，后再送往醫(yī)院。3.1.5 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無誤，

24、拆除所 有安全措施，全體維修人員撤出現(xiàn)場后，方可送電。3.1.6 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手 上，應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)識牌。3.2 管道及其它機械類3.2.1 對一切運行的工作電器、機械設(shè)備，在維修保養(yǎng)時，必須 切斷電源，并懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)識牌。3.2.2 對發(fā)熱設(shè)備或零部件維修時，應(yīng)戴手套。3.2.3 嚴(yán)禁在轉(zhuǎn)動部件作業(yè)時戴手套。3.2.4 拆卸零部件時，不可盲目用力過猛，以免活脫。遇設(shè)備設(shè) 施有壓力（氣壓或液壓）時，維修人員應(yīng)避開壓力排口正面，放盡設(shè) 備設(shè)施內(nèi)壓力后，方可工作，以保人身安全。3.2.5 如需明火作業(yè)，應(yīng)先辦理動火審批手續(xù)，落實

25、防火措施后, 方可工作。3.2.6 易燃、易爆物品不得帶入各類機房和配電房，如因工作需 要，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，有專人負(fù)責(zé)并落實防范措施。3.2.7 使用砂輪時，操作者必須站在砂輪側(cè)面，并切忌將工件位 于水平中線以上，并控制進(jìn)刀量。3.3 登高作業(yè)3.3.1 在登高作業(yè)前，必須仔細(xì)檢查登高工具，保險帶是否牢固、 可靠。3.3.2 登高作業(yè)時需傳遞物品，應(yīng)使用傳遞繩索，物品必須綁扎 牢固。3.3.3 如有必要，地面人員應(yīng)對登高作業(yè)人員時進(jìn)行監(jiān)護(hù)，登高 作業(yè)人員必須聽從地面人員指揮。3.3.4 切忌帶電登高作業(yè)。3.4 消防類3.4.1 各類場所必須按規(guī)定配備相應(yīng)的滅火器，并保證完好。3.4.2 當(dāng)發(fā)生

26、火災(zāi)時，應(yīng)立即切斷火災(zāi)現(xiàn)場供電。3.5 安全用具及勞動保護(hù)用品的使用3.5.1 在高壓設(shè)備操作時，必須按規(guī)定使用輔助的安全用具。3.5.2 在低壓設(shè)備操作時，必須按規(guī)定使用輔助的安全用具3.5.3 各工種在作業(yè)時，應(yīng)使用相應(yīng)的勞動保護(hù)用品。設(shè)備、設(shè)施事故處理規(guī)定1 .目的為規(guī)范設(shè)備、設(shè)施事故分析處理，避免設(shè)備、設(shè)施事故的發(fā)生。2 .適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施事故分析處理。3 .內(nèi)容3.1 設(shè)備、設(shè)施事故：凡設(shè)備、設(shè)施因非正常的損壞，導(dǎo)致無法使用 或效能降低，均稱為事故。3.1.1 設(shè)備、設(shè)施事故的分類a）一般事故：因設(shè)備、設(shè)施損壞而不能使用造成間斷 8小時以上 或修理費在5

27、00元-1000元以內(nèi)；園區(qū)內(nèi)一層以上（包括一層）供電 斷60分鐘。b）重大事故：因設(shè)備、設(shè)施損壞而不能在 5晝夜修復(fù)或修理費用 在1000元以上；園區(qū)內(nèi)二層以上斷電120分鐘。3.1.2 設(shè)備、設(shè)施事故的處理：設(shè)備發(fā)生事故，應(yīng)立即切斷電源。（除不及時搶救會擴大事故損失外） 應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告領(lǐng)班和物 業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，一般事故由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理召集有關(guān)人員進(jìn)行調(diào) 查分析，重大事故由物管部負(fù)責(zé)進(jìn)行調(diào)查分析。3.1.3 事故發(fā)生后，應(yīng)積極組織搶修，分析原因，從中吸取教訓(xùn)， 采取措施，防止類似事故發(fā)生，特別對重大事故，一定要做到“三不 放過”：a）事故原因分析不清楚，不放過；b）事故責(zé)任者與群眾未

28、受教育不放過；c）沒有防范措施不放過。3.1.4 事故責(zé)任的處理規(guī)定：由于不可控制原因引起設(shè)備損壞， 任何部門或個人不承擔(dān)責(zé)任。但由于設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人或操作者的工 作疏忽而引起的設(shè)備、設(shè)施事故，按員工崗位績效考核規(guī)定執(zhí)行, 并按設(shè)備、設(shè)施修復(fù)所需材料費的 20%作為賠償。3.1.5 由事故報告人在事故發(fā)生后二日內(nèi)填寫 事故報 告單，一般事故由物業(yè)服務(wù)中心調(diào)查發(fā)生原因，報總公司核實審批 后由物業(yè)服務(wù)中心歸檔，重大事故由物業(yè)服務(wù)中心和相關(guān)責(zé)任部門共 同調(diào)查核實后報總經(jīng)理審批，由公司職能部門歸檔。給排水管理制度1 .目的為規(guī)范給排水管理工作，確保給排水設(shè)備、設(shè)施處于完好狀態(tài)。2 .適用范圍適用于本園

29、區(qū)管轄范圍內(nèi)的給排水管理。3 .內(nèi)容3.1 給排水工必須熟悉管轄區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)的水管、水池、水泵、 開關(guān)、閥門及分閥門的位置。3.2 定期巡視檢查給排水泵以及自動裝置是否正常；供排水系統(tǒng) 有無漏水或堵塞現(xiàn)象，水池、水箱有無破裂、滲漏的發(fā)生。3.3 定期做好清潔水池、水箱的工作，以保證清潔衛(wèi)生。3.4 檢查消防輸水設(shè)備，若發(fā)現(xiàn)損壞，及時修復(fù)，嚴(yán)禁消防器材 挪作他用。3.5 經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上和渠道底 的垃圾，以防下雨時渠水受阻而出現(xiàn)水浸現(xiàn)象。3.6 園區(qū)內(nèi)的水表故障時，應(yīng)告知相關(guān)用戶，并立即檢修。3.7 若業(yè)主、住用人戶內(nèi)的水喉、水管出現(xiàn)滿溢等異常情況，應(yīng) 報物業(yè)服務(wù)中心

30、，在無法通知業(yè)主、住用人時，應(yīng)立即關(guān)閉閥門以阻 止水流擴大，隨后設(shè)法通知業(yè)主、住用人，以便盡快修理。3.8 加強供水系統(tǒng)的管理，確保業(yè)主、住用人用水的連續(xù)性。3.8.1 正常性停水，即指有計劃的停水。a）維修領(lǐng)班填寫停 申請表報物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，經(jīng)批 準(zhǔn)后，由物業(yè)服務(wù)中心在設(shè)定停水時間的前兩天通知業(yè)主、住用人， 以便做好貯水準(zhǔn)備。b）停水期間，物業(yè)服務(wù)中心做好業(yè)主、住用人的解釋說明工作。3.8.2 異常情況下停水，是指非人為因素而導(dǎo)致的停水。a）供水部門導(dǎo)致的突發(fā)性停水時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)及時與供水部 門聯(lián)系，詢問停水原因以及恢復(fù)供水時間，及時向業(yè)主、住用人做好 告知工作。b）若因水管爆裂等突發(fā)

31、故障而導(dǎo)致停水的， 維修領(lǐng)班不僅要組織 有關(guān)人員及時搶修，而且要將情況匯報物業(yè)服務(wù)中心， 以便物業(yè)服務(wù) 中心向業(yè)主、住用人做好說明告知工作。電梯故障或停電困人救援方法25佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司電梯出現(xiàn)故障或停電困人，需要把困在轎廂內(nèi)的人員救出， 可由 本單位經(jīng)過專門訓(xùn)練的、持有電梯維修證的維修人員按下述方法實施 救出。1、切斷電梯主要電源，防止電梯意外的啟動，但必須保留轎廂 照明。2、設(shè)法弄清電梯轎廂的位置。3、當(dāng)電梯停在距某平層位置約士 500mm范圍的位置時，維修人 員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門鑰匙打開廳門， 并用手拉開 轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4、當(dāng)電梯停在非上述的

32、位置時，則必須用機械的方法移動轎廂后救人。步驟如下：(1)轎門應(yīng)該保持關(guān)閉，如轎門已拉開，則要乘客把轎門手動 關(guān)上。通知被困乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎內(nèi)， 不要亂動(此步工作如電梯有對講電話時可充分利用之)。(2)拆去曳引電動機軸尾罩蓋，將盤車上手輪裝上。(3)兩人把持盤車手輪，防止電梯在釋放制動器時意外或過快 地移動，然后另一人用機械的方法一松一緊地釋放制動器(見附圖)，注意僅當(dāng)要轎廂移動時，才可松開制動器，否則應(yīng)馬上撤消釋放制動 器的動作。(4)按正確方向使轎廂繼續(xù)地緩慢地移動到平層的士 500mm位 置上。注：當(dāng)轎廂未超出頂層或底層的平層位置時， 可向較省力的方向 移動轎

33、廂。而當(dāng)電梯超出頂層(或底層)平層時，則應(yīng)向頂層(或底 層)方向移動轎廂，必要時利用盤車手輪移動轎廂。(5)使制動器恢復(fù)正常，然后在對應(yīng)層站的廳門外用廳門鑰匙 打開廳門，拉開轎門，并協(xié)助乘客安全撤出轎廂。1 .目的為規(guī)范供配電設(shè)備、設(shè)施運行管理工作，確保供配電設(shè)備、設(shè)施 處于良好運行狀態(tài)。2 .適用范圍適用于本園區(qū)管轄范圍內(nèi)的供配電設(shè)備、設(shè)施的運行管理。3 .職責(zé)3.1 工程主管、維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控供配電設(shè)備、設(shè)施的運行情況，3.2 維修工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、設(shè)施的運行巡視管理工作。4 .巡視周期4.1 電工負(fù)責(zé)低壓配電房日巡視和層間配電房的周巡視，并認(rèn)真 填寫在低壓配電房日巡視記錄表和層間配電房周

34、巡視記錄表 上。4.2 維修工如遇下列情況，如：雷雨、臺風(fēng)、大霧等必須增加巡 視次數(shù)，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及時排除，如不能解決的，應(yīng)向領(lǐng)班 報告，低壓配房值班電工，應(yīng)認(rèn)真填寫配電房、水泵房日巡視記錄5 .巡視內(nèi)容5.1 檢查有無異常響聲或氣味。5.2 檢查各種儀表、指示燈是否正常。供配電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程#佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司一、工作職責(zé)1、維修工負(fù)責(zé)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作二、低壓操作程序：低壓操作根據(jù)上級指令合上或斷開相關(guān)的開關(guān)。1、斷開開關(guān)，應(yīng)有明顯的開路點；2、驗電，確認(rèn)無電；3、掛上“有人工作，禁止合閘”標(biāo)志牌于停電開關(guān)處，盡量雙 手作業(yè)。一、供水泵1、確認(rèn)供水泵進(jìn)、出水閥是

35、否處于開啟狀態(tài)，必要時排 盡水泵體內(nèi)的空氣。2、手盤水泵軸轉(zhuǎn) 3圈，應(yīng)靈活無阻滯。3、合上供水泵控制柜內(nèi)電源隔離開關(guān)。4、合上供水泵分供電空氣開關(guān)。5、檢查電壓表，信號燈指示情況。6、將水泵功能選擇開關(guān)置于“手動”位置。7、按水泵啟動按鈕，啟動后，注意起動電流，若起動電流過大，且起動時間超過10秒，則應(yīng)立即停止，查找原因，排除故障后放能再啟動。8、啟動成功后，讓其運轉(zhuǎn)5分鐘，觀察水泵運行電流,壓力是否正常，有無異聲和異味及漏水情況。9、確認(rèn)一切正常后，按水泵“停止”按鈕，水泵停止運行，同時觀察止回閥狀況。10、將水泵功能選擇開關(guān)置于“自動”位置，水泵應(yīng)處于 自動啟用或待用狀態(tài)來判水位控制器是否

36、正常。二、排污泵1、確認(rèn)排污泵出水閥處于開啟狀態(tài)。2、水位必須高于泵體或控制啟動時間，以確保泵不受損。3、合上控制箱內(nèi)空氣開關(guān)。4、按下啟動按鈕，啟動指示燈啟亮，若發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及 時查找原因，排除故障后才能啟動。5、啟動后，觀察排污泵有無異?，F(xiàn)象。6、確認(rèn)正常后，按停止按鈕，觀察止回閥關(guān)閉情況。7、將排污泵功能選擇開關(guān)置于“自動”位置，排污泵處 于待用狀態(tài)或啟用狀態(tài)來判斷水位控制器是否正常。三、消防、噴淋泵1、確認(rèn)主、備泵進(jìn)、出水閥處于開啟狀態(tài)。2、合上控制電源隔離閘刀和主供電源開關(guān)。3、按下啟動按鈕，同時觀察電流、若起動電流過大，且 起動時間超過 10秒，則應(yīng)立即停止，查找原因，待排除故障

37、后方能啟動。4、確認(rèn)正常后，按停止按鈕，將選擇開關(guān)置“自動”位 置。5、在啟動消防、噴淋泵時注意控制運行時間。四、補壓泵1、確認(rèn)進(jìn)、出水閥門處于開啟狀態(tài)。2、確認(rèn)電接點壓力表內(nèi)的上下限在設(shè)定壓力限定值內(nèi)。3、合上控制柜內(nèi)的空氣開關(guān)。4、將選擇開關(guān)置于“手動”位，按下啟動按鈕，啟動指示燈 亮，觀察泵運動情況，若發(fā)現(xiàn)異常情況，則立即停止，待排除 故障后再啟動。5、確認(rèn)泵運行正常后，按“停止”按鈕后，將選擇開關(guān)31佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司置“自動”位置。五、雨、污水（管）的疏通。1、選擇適當(dāng)?shù)淖鳂I(yè)時間，提前通知業(yè)主在作業(yè)時間內(nèi)暫 停向雨、污水管排放。2、在雨、污水管總管彎頭前檢查口用壓力槍沖刷管道

38、內(nèi) 壁，注意沖刷壓力，避免因壓力大而損壞管道，同時察看出口 客井的出水狀況。3、在進(jìn)行雨、污水管的疏通作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置標(biāo)識牌，落 實安全措施。六、雨、污水（池）井的清理1、用鐵鉤打開檢查井蓋。2、用長竹片捅搗井內(nèi)的粘附物。3、用鐵鏟或硬掃把將粘在池（井）內(nèi)壁的雜物清理干凈4、放回檢查井蓋，把垃圾用桶或袋（需瀝干）裝后運至 垃圾中轉(zhuǎn)站。5、用水沖洗地面。6、在進(jìn)行雨、污水池（井）的清理作業(yè)時，應(yīng)設(shè)置標(biāo)識 牌并落實安全措施。一、工作職責(zé)1、維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)控運行管理工作。2、維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備、設(shè)施的運行巡視管理工作。3、維修人員負(fù)責(zé)泵房的巡視工作。二、巡視周期1、維修工應(yīng)每天巡視轄區(qū)內(nèi)水泵房

39、，并填寫在水泵房 日巡視記錄表，每周巡視一次轄區(qū)內(nèi)給排水管網(wǎng)、閘閥及雨、 污水井（池）。2、維修人員應(yīng)在巡視工作的同時，填寫配電房巡視記 錄表。三、巡視內(nèi)容1、水泵房內(nèi)有無異常響聲、振動。2、電機、控制柜有無異常氣味。3、電機溫升是否正常（變頻器散熱是否暢通，實際壓力是 否在設(shè)定壓力范圍內(nèi) ）。4、電壓表、電流表、壓力表指示值是否處于正常位置， 控制柜上信號燈顯示是否正確。5、水池、水箱水位是否正常。6、閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線狀， 標(biāo)識是否齊全清晰。7、止回閥、水位控制器是否運作可靠。8、臨時接駁用水情況。9、給排水管道、雨、污水（池）井、化糞池是否有滲漏、堵塞現(xiàn)象。四、異

40、常情況的處理：維修工在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備、設(shè)施有異常情況時，應(yīng)及時采取措施加以處理，并填寫房屋、設(shè)備、設(shè)施維修單，處理不了的問題應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)中心匯報，請求協(xié)助解決。37弱電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1 .目的為規(guī)范弱電設(shè)備、設(shè)施（監(jiān)控、紅外線周邊報警、樓宇對講、樓 宇設(shè)備（ba）自動控制）的維修保養(yǎng)工作，確保弱電設(shè)備、設(shè)施性能 處于良好的工作狀態(tài)。2 .適用范圍適用于本園區(qū)管轄區(qū)范圍內(nèi)的弱電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)。3 .職責(zé)3.1 維修領(lǐng)班依據(jù)弱電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，負(fù)責(zé)組織并落 實該計劃執(zhí)行。3.2 智能化弱電工負(fù)責(zé)對弱電設(shè)備設(shè)施實施維修保養(yǎng)。4 .保養(yǎng)周期4.1 1監(jiān)控設(shè)備設(shè)施每

41、月維修保養(yǎng)一次（錄像機磁鼓頭、監(jiān)視器屏 幕每季清潔一次）。4.2 紅外線周邊報警每月維修保養(yǎng)一次。4.3 樓宇對講、樓宇設(shè)備自動控制（baa每年維修保養(yǎng)二次。5 .弱電設(shè)備維修保養(yǎng)注意事項5.1 智能化弱電工應(yīng)熟悉弱電設(shè)備、設(shè)施功能作用，接線方案。5.2 維修保養(yǎng)時，應(yīng)做好對強電、弱電電線的區(qū)分、隔離、絕緣、 標(biāo)識工作，如需帶電作業(yè)（電壓高于 36v時）應(yīng)做好相應(yīng)的安全、絕 緣措施。5.3 注意安全操作，帶電維修測量時，切忌與相鄰焊點相碰及線 路板與金屬物相碰5.4 正確判斷故障部位，切忌亂拆亂調(diào)。6 .維修方法6.1 觀察法、觸摸法、替代法、靜態(tài)測量法、信號跟蹤法。7 .弱電設(shè)備設(shè)施的維修7

42、.1 監(jiān)控系統(tǒng)維修7.1.1 監(jiān)視器圖像模糊a）將圖像切換至另一臺監(jiān)視器，調(diào)節(jié)監(jiān)視器上相關(guān)電位器或利用菜單調(diào)節(jié)畫面，如仍不正常，執(zhí)行下面操作。b）檢查攝像機至監(jiān)視器間的視頻連線是否松動，如松動重新整修 連接。c）調(diào)整攝像焦距，使其呈最佳狀態(tài)。d）清理鏡片及防塵罩上的灰塵。e）檢查攝像機是否故障，鏡頭是否損壞，可采用替代法來判斷攝 像機是否正常。f）通過第一個方法若監(jiān)視器圖像正常，則應(yīng)排除是監(jiān)視器故障， 以此類推查找原因。7.1.2 監(jiān)視器無圖像a）檢查攝像機是否通電b）檢查矩陣切換器或畫面分隔器是否將該圖像切至監(jiān)視器，如換 臺后仍無圖像，應(yīng)檢查攝像機，矩陣切換器、畫面分隔器及監(jiān)視器之 間的視頻

43、連線是否松動，否則重新整修連接。c）試切換另一攝像畫面至監(jiān)視器，如有圖像，檢查原攝像畫面是 否被刪除，若恢復(fù)所刪除畫面后，如仍無圖像，應(yīng)檢查攝像機、監(jiān)視 器及矩陣切換器、畫面分隔器，并逐一排除故障。7.1.3 云臺不能操作a）檢查矩陣切換器是否將云臺切換至當(dāng)前畫面。b）檢查云臺，解碼器是否通電，若有電，檢查云臺、解碼器、矩 陣切換器是否故障，并逐一排除。7.1.4 錄像回放無圖像a）檢查畫面分隔器“ tape鈕是否按下。b）檢查錄像機磁鼓頭是否磨損，錄像帶是否失效，若是應(yīng)更換。7.2 紅外線周邊報警系統(tǒng)7.2.1 防區(qū)長時間報警a）紅外線發(fā)射器與接收器之間有障礙物，排除障礙。7.2.2 操作鍵

44、盤防區(qū)報警指示燈長亮，但無報警聲a）紅外發(fā)射器與接收器位置未對準(zhǔn)，應(yīng)將其位置對準(zhǔn)。7.2.3 防區(qū)不報警a）檢查紅外線發(fā)射器與接收器信號線，電源接線是否松脫，如是 應(yīng)重新接線。b）檢查紅外線接收器的繼電器是否故障，若是更換同規(guī)格繼電奧ttitoc）檢查操作鍵盤是否將該防區(qū)隔離，若是應(yīng)重新釋放布防。d）如上述卻都不是，應(yīng)逐一檢查主機及鍵盤，以排除故障。7.3 樓宇對講（非可視）的維修7.3.1 室內(nèi)聽不到鈴聲。a）檢查主機按鈕開關(guān)及室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)整修或更換。b）檢查振鈴及放大電路是否故障，若是排除。7.3.2 不能對講。a）檢查通話線，室內(nèi)分機放大電路、揚聲器是否正常，

45、否則應(yīng)檢 修或更換。7.3.3 分機不能啟開樓下大門。a）檢查鎖舌部件是否靈活，開鎖電磁線圈接線是否良好，線圈是 否燒焦，若是應(yīng)檢修或更換同規(guī)格電磁線圈。b）檢查分機開鎖按鈕是否正常，開鎖繼電器是否動作可靠，開鎖 電路有無元件損壞，若有問題逐一檢查并排除故障。7.3.4 主機無電源。a）檢查整流二極管、電源調(diào)整管或三端穩(wěn)壓器有無損壞。電源變 壓器是否燒焦，若是應(yīng)更換同規(guī)格元件。7.4 樓宇對講（可視）維修7.4.1 無圖像，但開鎖正常。a）調(diào)節(jié)亮度電位器，觀察屏幕有無光柵，如有光柵應(yīng)檢查室內(nèi)機 與門口機的視頻線是否連接良好，否則應(yīng)接好。b）調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕無光柵，應(yīng)檢查室內(nèi)機的電源及行掃描電

46、 路等，逐級檢查排除故障。7.4.2 通話無聲音。a）檢查聽筒與室內(nèi)機的接線是否良好，否則重新接好。b）調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里有交流聲，重點檢查門機上的麥克風(fēng), 若麥克風(fēng)損壞應(yīng)更換。7.4.3 不能開啟樓下大門，按本規(guī)程6.3.3條款進(jìn)行。7.5 樓宇設(shè)備（bq自動控制系統(tǒng)維修。7.5.1 檢查被控設(shè)備取樣點至控制器的連接線是否松動。7.5.2 總站及各子站內(nèi)電源是否正常。8 .弱電設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)內(nèi)容8.1 監(jiān)控的保養(yǎng)8.1.1 每月對監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行以下項目的維護(hù)保養(yǎng)。a）檢查清潔各攝像機防塵罩，擦洗凈鏡頭。b）檢查攝像設(shè)備、立桿、支架、護(hù)套的固定及銹蝕情況，必要時 加固及調(diào)換、油漆。c

47、）檢查監(jiān)控各控制設(shè)備至監(jiān)視器連線是否接觸良好。d）對于室外攝像設(shè)備，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封是否良 好。8.2 每季度對監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行以下項目的維修保養(yǎng)。8.2.1 清潔錄像機磁鼓頭及監(jiān)視器屏幕。8.3 紅外線周邊報警的保養(yǎng)8.3.1 每月對紅外線周邊報警設(shè)備設(shè)施進(jìn)行以下項目的維護(hù)保養(yǎng)。8.3.2 檢查主機與各對射探頭的連線接觸是否良好，并除塵清潔8.3.3 清潔各紅外線對射器外罩。8.3.4 檢查紅外線對射器支桿的固定及銹蝕情況，必要時加固、 油漆。佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司弱電設(shè)備、設(shè)施操作作業(yè)規(guī)程一、工作職責(zé)1、工程部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)控消防監(jiān)控員對弱電設(shè)備的操作。2、消防監(jiān)控員負(fù)責(zé)對

48、消防監(jiān)控中心的弱電設(shè)備的操作。二、操作程序1、合上控制臺上的電源總開關(guān)，攝像機電源總開關(guān)，監(jiān)視器電源總開關(guān)。2、合上控制臺上的各設(shè)備（矩陣切換器、畫面分隔器，錄像機）的電源開關(guān)。3、開啟各監(jiān)視器電源開關(guān)。4、若監(jiān)視器畫面隨外界光線變化時，適當(dāng)調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的亮度和對比度電位器。5、若需要跟蹤目標(biāo)時，可以在監(jiān)視器上進(jìn)行跟蹤，也可以利用矩陣切換器將攝像圖像切至各監(jiān)視器上實現(xiàn)目標(biāo)放大 識別跟蹤。6、畫面選擇的操作：按畫面分隔器上相對應(yīng)于攝像機編號序號鈕，使該攝像畫面放大監(jiān)視（單畫面），也可按分隔鈕將畫面分隔成 2、4、9、16畫面進(jìn)行監(jiān)視。7、消防監(jiān)控中心、監(jiān)控員對操作中發(fā)現(xiàn)有異常情況應(yīng)及時記錄、報修

49、。一、工作職責(zé)1、智能化弱電工負(fù)責(zé)具體的弱電設(shè)備、設(shè)施的運行巡視管理工作。2、監(jiān)控員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心弱電設(shè)備的運行監(jiān)控。二、監(jiān)控員 24小時對監(jiān)控中心弱電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。三、運行監(jiān)控內(nèi)容1、密切注意監(jiān)控設(shè)備的運行情況a）各監(jiān)視器的可調(diào)電位器旋鈕位置是否適合；b）監(jiān)視器的攝像畫面是否在園區(qū)的重要位置，如不是應(yīng)調(diào)整至重要位置；c）錄像機是否處于正常錄像，包括錄像時間是否正確；d）當(dāng)丟失畫面時，檢查畫面分隔器，矩陣切換器及監(jiān)視器后面的視頻進(jìn)出線是否松脫，如松脫將其旋（插）緊；e）觀察監(jiān)視器上的電梯樓層指示的層顯是否正確；f）嚴(yán)密監(jiān)視各監(jiān)視器攝像畫面，特別是電梯內(nèi)攝像畫面， 發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象立即進(jìn)行畫面跟蹤，并

50、通知保安前去查看。2、紅外線周邊報警系統(tǒng)a）當(dāng)防區(qū)報警時，立即通知保安前去檢查；b）如檢查后無異常情況，且頻繁誤報，可將此防區(qū)暫時旁路，并通知維修人員檢查；c）當(dāng)故障排除后，及時釋放被旁路的防區(qū)。四、監(jiān)控中心設(shè)備24小時實施運行監(jiān)控，當(dāng)值人員需暫時離開時，需要保安人員暫時替代。并交待值班注意事項，且41離開時間不宜過長。五、弱電設(shè)備若發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)進(jìn)行記錄，同時通知 維修人員檢查。六、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容1、檢查各弱電井設(shè)施是否完好。2、檢查各攝像機立桿、支架、防護(hù)罩有無損傷，如有應(yīng) 及時報修。3、檢查紅外線周邊報警紅外探頭防護(hù)罩是否損傷。4、檢查電子巡更信號鈕是否脫落，如脫落應(yīng)及時通知維

51、修人員補上。七、工程人員接到報修或在巡視中發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備施有異常 時，應(yīng)及時采取措施加以處理，并填寫房屋設(shè)備、設(shè)施施工 單，處理不了的問題及時向物業(yè)服務(wù)中心匯報，請求協(xié)助解 決。一、工作職責(zé)1、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急事件發(fā)生時的協(xié)調(diào)和組織 人員進(jìn)行搶修的實施工作。2、保安班負(fù)責(zé)應(yīng)急事件發(fā)生時的控制、協(xié)助工作。3、維修班負(fù)責(zé)具體的搶修工作。二、應(yīng)急事件的操作程序1、暴雨及臺風(fēng)a）檢查所有公共門窗是否關(guān)上及牢固。b）檢查天臺上的廣告牌、設(shè)施是否牢固，清理天溝內(nèi)的雜 物，確保排水渠道的暢通，消除安全隱患。c）檢查地下層各處的排水渠道是否暢通，確保無雜物，塑 料袋等，確認(rèn)各排污泵工作狀態(tài)正常。d）在園

52、區(qū)內(nèi)告示牌貼上臺風(fēng)警告，通知業(yè)主關(guān)閉窗戶。e）在地下層可能進(jìn)水處（地下停車庫進(jìn)口處和各階梯入口 處四周）作好應(yīng)急準(zhǔn)備，并密切注意事態(tài)的發(fā)展，必要時用沙 包堆成擋水墻。f）隨時檢查地下停車庫進(jìn)口斜坡下、樓道至地下車庫入口 階梯下，電梯前室的污水池內(nèi)水位及排污泵的工作狀態(tài)2、給排水損壞或爆裂a）若發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象時，應(yīng)立即檢查漏水部位及所屬水質(zhì) （生活水、排污水等）并在能力許可下，立即設(shè)法制止漏水， 如關(guān)上供水閥門。若不能制止應(yīng)立即通知維修人員，在人員未佛山創(chuàng)意者物業(yè)服務(wù)有限公司到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。b）觀察四周環(huán)境，漏水是否影響電梯、配電、用電設(shè)備、設(shè)施。c）為防止漏水滲入電梯時，應(yīng)

53、迅速將電梯駛離發(fā)水區(qū)域，停放至發(fā)水區(qū)域的上方，關(guān)閉電梯電源開關(guān)。d）配電、用電設(shè)備、設(shè)施在發(fā)生水浸時應(yīng)關(guān)閉電源。e）通知保潔員清理現(xiàn)場的積水，檢查受影響范圍。f）若漏水可能影響設(shè)備，應(yīng)做好記錄或拍照以便追溯。3、停水本園區(qū)設(shè)有地下蓄水池和屋頂水箱，所以只有部份斷水的可能性。其處理方法：先檢查斷水部位的供水閥開閉情況，如果閥門在開啟狀態(tài)下，則應(yīng)檢查該供水管是否淤塞或閥門損 壞。否則應(yīng)由管道工進(jìn)行排除。a）由供水部門導(dǎo)致的突發(fā)性停水，應(yīng)及時與供水部門聯(lián) 系，詢問停水原因以及恢復(fù)供水時間，及時向業(yè)主做好告知工作。b）若因內(nèi)部供水設(shè)施發(fā)生突發(fā)性故障而導(dǎo)致停水時，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)立即查明原因，組織人員搶修

54、。向業(yè)主做好說明告知工作，并采取臨時供水措施。4、停電由于設(shè)備故障或人為誤操作引起的跳開關(guān)而無電，稱為斷電。其處理方法：如故障點較為明顯的，可先將故障電器撤出， 再查明原因。如果未能查出明顯故障，則可根據(jù)自我判斷，進(jìn)行一次性合閘，如果仍跳閘，嚴(yán)禁再次強送。待徹底查明原因，排除故障后，方可合閘送電。此間應(yīng)告知相應(yīng)用戶。因市電網(wǎng)供電中斷，稱為停電。其處理方法：先解困在電梯轎廂內(nèi)的乘客。并告知各業(yè)主，說明停電原因。做好安全保 衛(wèi)檢查工作，嚴(yán)格盤查出入人員，防止發(fā)生治安事件。待電網(wǎng) 恢復(fù)送電后，按輕重緩急要求，按照送電程序進(jìn)行送電。a）應(yīng)及時與供電部門聯(lián)系，詢問停電原因以及恢復(fù)供電時間，及時向業(yè)主做好

55、告知工作。b）查詢電梯轎廂內(nèi)是否有乘客，若有須立即實施解困工 作。c）做好安全保衛(wèi)檢查工作，嚴(yán)格盤查出入人員，防止發(fā)生治安事件。5、電梯困人a）電梯故障或停電時，監(jiān)控中心的值班員要立即通知保安班長，并通告電梯管理員。b）保安人員要立即趕赴現(xiàn)場，協(xié)助電梯管理員實施解救工作。c）切斷電梯主電源，防止電梯意外的啟動，但必須保留轎 廂照明。d）消防監(jiān)控值班人員用對講電話問訊和安撫轎廂內(nèi)的乘客，并告知“請等待，我們已經(jīng)設(shè)法采取措施解救你們?！眅）用平層區(qū)域標(biāo)志來判斷電梯轎廂的位置f)當(dāng)電梯停在距某平層位置約士500mm范圍的位置時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門鑰匙打開廳門， 并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。g)當(dāng)電梯停在非上述的位置時，