目標(biāo)成本分析

1、怎么樣在房地產(chǎn)做好成本分析?1. 制定目標(biāo)目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、 在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)， 是項(xiàng)目 成本的控制線。許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是： 事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是 相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè) 大致的數(shù)”而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè) 大致的數(shù)”往往就經(jīng)不 起推敲，無法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是 假目標(biāo)/計(jì)劃”其結(jié)果導(dǎo)致 走一步看一步”拍腦袋做決策”成本失控就不足為奇了。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解； 再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上， 把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過

2、程中 把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因1 ）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要， 房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始 招標(biāo)”施工”邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然 施工圖設(shè) 計(jì)”未能在 招標(biāo)”施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì) 合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用 費(fèi)率招 標(biāo)”方式取代 總價(jià)招標(biāo)”工程量清單招標(biāo)”這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大 的隱患

3、。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的 合同變更”其中很重要的一個(gè)原因就是采用了 費(fèi)率招標(biāo)”的模式。欲速則不達(dá)”為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī) 范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)”招標(biāo)環(huán)節(jié)，積極推行 目標(biāo)成本管理”取得了不錯(cuò)的 效果。2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系:從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。 項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定 目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順 利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的 目標(biāo)成本管理規(guī)范”規(guī)范的目的:保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制

4、定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目 差異而不同。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析， 可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中 潛在的問題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提 供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在 歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。規(guī)范的方法：建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全 成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長期步入成熟期， 地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要 想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng) 費(fèi)用的支出。建立規(guī)范的流程：定義

5、如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì) 估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在規(guī)劃設(shè)計(jì)” 擴(kuò)充設(shè)計(jì)”施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成 本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。2. 明確崗位職責(zé) 責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反 饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。 責(zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做 什么的問題。誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部 門。完成上述四要素的

6、定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減 少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到 權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”責(zé)任成本范圍：責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此 責(zé)任成本體系”中的 責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說，責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自 成本結(jié)構(gòu)樹”理論上，我們還可以把 成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個(gè)分支都作為 責(zé) 任范圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中， 考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進(jìn)行定義并加以

7、實(shí)施。作業(yè)過程管理:明確了責(zé)任成本體系”按照部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的 責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以 得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門 /崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？ 為此，我們需要定義一套完整的 作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是 說，必須從 制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是作業(yè)過程管理”我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作 業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)， 包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過程 控制，真正的

8、將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長期步入成熟期， 地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要 想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng) 費(fèi)用的支出。3. 跟蹤執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本法經(jīng)過前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了 目標(biāo)明確”責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步： 目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤 一一動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本， 通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn) 對(duì)成本的控制。全動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平

9、方單方綜合造價(jià)是多少？我們強(qiáng)調(diào) 在項(xiàng)目執(zhí)行過程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成 本、輔助營銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本 核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為 時(shí)已晚。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算？一一一個(gè)中心，三條主線動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng) 性最大的部分，其高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而 非合同性成本”如政 府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制 的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為變更黑洞”款項(xiàng)

10、超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨氁院贤瑸橹行摹比龡l主線：動(dòng)態(tài)成本”實(shí)際發(fā)生成本”實(shí)付成本”動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目 的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布： 實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與 動(dòng)態(tài)成本” 對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與 實(shí)際發(fā)生成本”寸比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本 執(zhí)行的全貌。成本管理系統(tǒng)一一管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、 成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是

11、一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、 規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的 核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié) 算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、 歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡(jiǎn)化， 它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人 員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。 系統(tǒng)通過即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異， 大幅提 升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。4. 業(yè)績?cè)u(píng)估一一優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說話制定目標(biāo)成

12、本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三 個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評(píng)估。將項(xiàng)目最終的 動(dòng)態(tài)成本”與目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平； 將執(zhí)行過程 實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與責(zé)任成本體系”中的評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可 以很好的對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)行評(píng)估，并真正做到優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說話成本數(shù)據(jù)庫的建立：在我們完成對(duì)業(yè)績?cè)u(píng)估的同時(shí)，還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行 及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目 目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上， 提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的 成本數(shù)據(jù)庫”

13、通過 成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所 有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對(duì)未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。成本數(shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn) 知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的 沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。省錢就是賺錢”誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！什么是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理分析摘要：目標(biāo)成本管理是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)及企業(yè)自身狀況進(jìn)行的一種全過程全動(dòng)態(tài)的成本管理方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤成本管理，有效控制成本，能夠?yàn)轫?xiàng)目決策提供有效依據(jù)，因此，值得 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目借鑒的一種成本管理方

14、式。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；目標(biāo)成本；成本控制目標(biāo)成本法來源于成本企劃，融會(huì)了目標(biāo)管理的思想。目標(biāo)成本是企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)營管理目標(biāo)，既 是一個(gè)目標(biāo)概念，又是一個(gè)成本概念。作為目標(biāo)概念，目標(biāo)的一種具體形式，企業(yè)預(yù)先確定的一定時(shí) 期內(nèi)所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，即想要達(dá)到成本水平、數(shù)值或指標(biāo)。一般包括三個(gè)相互聯(lián)系的方面：目標(biāo) 成本額、單位產(chǎn)品成本目標(biāo)和成本的降低目標(biāo)。作為成本概念，為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)目的而發(fā)生的資本耗 費(fèi)，內(nèi)涵和外延擴(kuò)大了成本概念，一什么是房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理分析 種經(jīng)營管理型成本?？梢姡繕?biāo)成本既有目標(biāo)的屬性，又有成本的屬性，二者的統(tǒng)一。一、目標(biāo)成本管理的基本模式按照全面完整的目標(biāo)成本管理體

15、系的要求，基本流程應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：1 目標(biāo)成本的制定。目標(biāo)成本管理，首先是制定成本目標(biāo)，按照科學(xué)性原則，充分掌握資料。充分 掌握資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行加工處理，形成對(duì)決策有用的資料；然后進(jìn)行成本決策分析，提供各種備選 方案，進(jìn)行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解和落 實(shí)，最后形成目標(biāo)成本計(jì)劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。2 目標(biāo)成本的分解。目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門，成為各部門的責(zé)任成本，各部門成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體；縱向是把目標(biāo)成本按作業(yè)程序進(jìn)行分解，形成每個(gè)生產(chǎn)期間的成本控制底線。3

16、.目標(biāo)成本的控制。目標(biāo)成本管理體系的核心在于控制，這里的控制是指在項(xiàng)目成本形成的過程中， 為降低成本，達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)，所進(jìn)行的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動(dòng)。包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面控制，達(dá)到預(yù)定 的目標(biāo)。4 .目標(biāo)成本的分析和考核。 目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測(cè)分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過程控制、反饋控制以及考核評(píng)價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料， 對(duì)各層次的目標(biāo)責(zé)任者， 按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和逐級(jí)考核，肯定成績發(fā)現(xiàn)不足，為進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條

17、件。上述幾個(gè)方面構(gòu)成了目標(biāo)成本管理的什么是房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理分析 基本模式。二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效控制，必須清楚開發(fā)成本的構(gòu)成和各種成本發(fā)生的階段。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本總的來說一般包括以下幾項(xiàng)：1 土地獲得價(jià)款，指的為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：政府地價(jià)及市政配套費(fèi)、合作款項(xiàng)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。3 主體建筑工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體

18、內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：基礎(chǔ)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)、門窗工程、公共部位精裝修費(fèi)、戶內(nèi)精裝修費(fèi)等。4 主體安裝工程費(fèi)，主要包括：室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)、弱電系統(tǒng)費(fèi)等。5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)，主要包括：室外給排水系統(tǒng)費(fèi)、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)、室外電氣 及高低壓設(shè)備費(fèi)、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)等。6 園林環(huán)境工程費(fèi)，指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路、廣 場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)等。7 配套設(shè)施費(fèi)，指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償 轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。8 開發(fā)間接費(fèi)，指與項(xiàng)目開

19、發(fā)直接 什么是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理分析 相關(guān)、但不能明確屬于 特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理流程目標(biāo)成本管理運(yùn)用到 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目上一定要遵守市場(chǎng)導(dǎo)向原則、顧客滿意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的一）目標(biāo)成本的制定目標(biāo)成本的制定以市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意為原則，以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。開發(fā)前期階段，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財(cái)務(wù)成本管理人員、工程審計(jì)人員、市場(chǎng)營銷人員與工程技術(shù)人員在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市

20、場(chǎng)情況和相關(guān)的歷史同類項(xiàng)目成本資料對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行制定。各 成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算 得出；單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)，圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)市場(chǎng)行情計(jì)算得出。具體的制定步驟如下：第一步，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的目標(biāo)收入。第二步，制定目標(biāo)利潤。第三步，制定目標(biāo)成本。二）目標(biāo)成本的優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一般可分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)小階段。除了概念設(shè)計(jì)之外的其他三個(gè)小階段要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā) 成本。所以在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)完成之后均需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行優(yōu)化。設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制最重要的階段。設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵工作