中國(guó)現(xiàn)行土地制度

1、土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動(dòng)過(guò)程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。 我國(guó)總土地面積為960萬(wàn)平方公里，其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。 應(yīng)當(dāng)說(shuō)我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平。 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。 土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來(lái)越普遍，隨著體制改

2、革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過(guò)產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓?zhuān)揽抠Y本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行的。 本文先后闡述了我國(guó)土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度；我國(guó)集體土地的五項(xiàng)征用原則；國(guó)有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)入股和劃撥的形式。 并著重介紹了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的四種形式：一.以協(xié)議方式出讓土地；二.以招標(biāo)方式出讓土地；三.以拍賣(mài)方式出讓土地；四.以協(xié)議方式出讓土地。 在最后介紹了目前我國(guó)閑置土地的認(rèn)定方法及國(guó)家對(duì)其處置的方案。 集體土地國(guó)有土地土地使用權(quán)一中國(guó)現(xiàn)行土地制度的內(nèi)容 我國(guó)土地目前的利用現(xiàn)狀 土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動(dòng)過(guò)程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)

3、基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。 我國(guó)總土地面積為960萬(wàn)平方公里，其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。 應(yīng)當(dāng)說(shuō)我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平。 再加上長(zhǎng)期以來(lái)，人們無(wú)法使用土地，對(duì)科學(xué)開(kāi)發(fā)和利用土地問(wèn)題重視不夠，亂占濫用等現(xiàn)象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問(wèn)題的矛盾將日益尖銳。 為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規(guī)，以便更好地用法律手段調(diào)整土地關(guān)系，保護(hù)土地資源。 為了適應(yīng)土地管理和全面建設(shè)小康社會(huì)的需要，提高土地的集中節(jié)約

4、利用水平，緩解建設(shè)用地指標(biāo)不足的壓力，滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求，近年來(lái)開(kāi)封市政府按照河南省政府常務(wù)會(huì)議關(guān)于開(kāi)展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據(jù)國(guó)務(wù)院加強(qiáng)耕地保護(hù)的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績(jī)，這樣，不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費(fèi)，更能促進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)。 土地的所有權(quán)制度 土地的所有權(quán)，是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。 土地所有權(quán)制度是保護(hù)土地所有制的法律工具我國(guó)憲法和土地管理法都明確規(guī)定我國(guó)土地所有制為社會(huì)主義公有制，即全民

5、所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 集體所有，即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的所有權(quán)。 目前我國(guó)存在兩種土地所有制形式，即土地的國(guó)家所有制和土地的農(nóng)村集體所有制。 中華人民共和國(guó)憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 ”同時(shí)，中華人民共和國(guó)土地管理法第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 ”顯然，我國(guó)現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國(guó)家推行的社會(huì)制度即公有制是相適應(yīng)的。 土地的使用權(quán)制度 土地的使

6、用權(quán)，是指土地使用人依照法律的規(guī)定，對(duì)占有的土地進(jìn)行合理利用的權(quán)利。 所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。 我國(guó)土地管理法規(guī)定，國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。 使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。 單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。 我國(guó)的土地使用權(quán)制度，應(yīng)視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。 一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無(wú)償?shù)摹?不僅如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村

7、集體所有的土地也是無(wú)償?shù)?，比如宅基地，?duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，除了法律規(guī)定的無(wú)償使用者外，就連中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有償?shù)摹?中華人民共和國(guó)土地管理法第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。 但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外。 ” 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。 土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來(lái)越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過(guò)產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓?zhuān)揽抠Y本市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行的。 二我國(guó)集體

8、土地的征用原則 我國(guó)將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，在征用土地時(shí)，土地管理部 門(mén)和用地單位必須嚴(yán)格遵守以下原則： 珍惜耕地、合理利用土地的原則 土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和生活的基礎(chǔ)，我國(guó)耕地具有明顯的特點(diǎn)：人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴(yán)重、后備資源不足。 但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時(shí)必須要堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅(jiān)決反對(duì)征而不用、多征少用、浪費(fèi)土地的做法。 保證國(guó)家建設(shè)用地原則 在征用土地時(shí)應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端：一是以

9、節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門(mén)占用土地。 因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目所必須的土地。 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 由于中國(guó)土地遼闊，各地情況差異較大，補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)很難確定，更不易統(tǒng)一，但補(bǔ)償、補(bǔ)助要求適度。 所謂適度，是既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過(guò)大的提高農(nóng)民的生活水平或超過(guò)當(dāng)?shù)氐纳钏健?有償使用土地的原則 有償使用土地，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。 在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，土地使用制度將實(shí)行雙軌制，既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)

10、劃撥兩種制度長(zhǎng)期并存。 依法征地的原則 建設(shè)單位征用土地，必須依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門(mén)或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書(shū)和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。 凡無(wú)征地手續(xù)或無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位批準(zhǔn)使用的土地或超權(quán)限批準(zhǔn)使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護(hù)。 三國(guó)有土地有償使用的形式 國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人 使用，而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)的行為。 目前，國(guó)有土地有償使用的形式如下： 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由

11、土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議、掛牌交易的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 出讓的最高年限是由國(guó)務(wù)院規(guī)定，應(yīng)當(dāng)簽定書(shū)面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門(mén)的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán) 金。 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆

12、滿(mǎn)前不得收回。 國(guó)有土地使用權(quán)出租 國(guó)有土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 在我國(guó)土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開(kāi)發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽定租賃合同，其內(nèi)容不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務(wù)；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時(shí)，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股 對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作

13、價(jià)出資方式配置土地。 經(jīng)國(guó)務(wù)院改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)國(guó)土資源部審批；其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)土地所在的省級(jí)土地行政主管部門(mén)審批。 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國(guó)家將該幅土地交付給土地使用者使用，或國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。 我國(guó)下列幾種建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地。 在這里需要說(shuō)明，對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶

14、持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。 但是對(duì)于以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)以有償使用方式提供土地使用權(quán)。 四土地取得的程序及有關(guān)規(guī)定 集體土地征用的程序 嚴(yán)密可行的工作程序，對(duì)于提高工作效率、防止失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。 征用集體土地一般按照下列工作程序辦理：先申請(qǐng)用地，建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明。 凡土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批工作，對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)

15、目在30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門(mén)審查，經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。 建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用證書(shū)之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理。 建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)提出土地登記申請(qǐng)，經(jīng)測(cè)繪部門(mén)測(cè)繪，核定用地面積，確認(rèn)土地權(quán)屬界限，地籍管理部門(mén)注冊(cè)登記后由人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的形式 為了進(jìn)一步對(duì)國(guó)有土地的管理，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公開(kāi)、公平、公正原則，在我國(guó)除涉及國(guó)家安全和保密外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。 招標(biāo)

16、、拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的原則，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供地，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為，保障依法行政。 1.以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)主要適用于：高科技項(xiàng)目用地；福利住宅用地；國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公共設(shè)施等非營(yíng)利性用地；政府批準(zhǔn)的其他用地。 土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，并于規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。 出讓方在收到上述有關(guān)文件后，應(yīng)于規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)。 如果

17、雙方均有意向，就可進(jìn)一步協(xié)商，直至達(dá)成協(xié)議。 土地使用者可與土地管理部門(mén)簽定合同并支付定金。 土地使用者支付出讓金后，可向土地管理局或房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理使用登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。 2.以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面的形式投標(biāo)，競(jìng)投某一地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)人經(jīng)過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)中標(biāo)者的出讓方式。 其程序是依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃等擬訂招標(biāo)公告，包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間等內(nèi)容，邀請(qǐng)有意向的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)。 招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和定向招標(biāo)。 投標(biāo)人提出申

18、請(qǐng)后，招標(biāo)人對(duì)其資格能力等方面進(jìn)行審查，然后向符合條件的投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)文件，投標(biāo)人在拖表結(jié)束前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱，并交納保證金，標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后不可撤回，如果撤回投標(biāo)書(shū)，則投標(biāo)人喪失保證金，但在投標(biāo)截止日期前如果需要修改標(biāo)書(shū)可另投修改好的標(biāo)書(shū)，原標(biāo)書(shū)歸于無(wú)效。 招標(biāo)人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，推選代表檢查標(biāo)箱的密封情況，應(yīng)當(dāng)開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布招標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容最后由評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，中標(biāo)者保證金可轉(zhuǎn)為定金，亦有地方規(guī)定可抵作出讓金，未中標(biāo)者可退還保證金，中標(biāo)者在拿到中標(biāo)通知書(shū)之后，在一定時(shí)間內(nèi)和招標(biāo)人簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同并支付規(guī)定數(shù)額的定金，在簽約后60日內(nèi)支付全部土

19、地使用權(quán)出讓金，過(guò)期不全部支付的，招標(biāo)人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。 3.以拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以通過(guò)拍賣(mài)這種競(jìng)爭(zhēng)性交易方式得到較為充分的對(duì)價(jià)。 其程序是拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定底價(jià)，在拍賣(mài)前七日，拍賣(mài)人應(yīng)通過(guò)報(bào)紙和其他新聞媒體發(fā)布拍賣(mài)公告。 公告內(nèi)容包括：拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)、出讓地點(diǎn)的編號(hào)、位置、

20、面積、用途、使用條件、出讓年限；競(jìng)拍人應(yīng)當(dāng)具備條件，并辦理相關(guān)手續(xù)。拍賣(mài)當(dāng)天，由主持人介紹有關(guān)拍賣(mài)的情況，宣布起叫價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)，最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人，應(yīng)當(dāng)注意競(jìng)買(mǎi)人不足三人，或競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣(mài)。拍賣(mài)成交后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書(shū)，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)持拍賣(mài)出具的成交證明和有關(guān)材料向土地管理部門(mén)辦理證照變更手續(xù)。 4.國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)協(xié)議方式出讓給土地使用者。在我國(guó)只有除法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新 增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的土地協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊

21、所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資方式取得應(yīng)按政府收取出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股金。以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門(mén)的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 五.我國(guó)閑置土地的處置辦法 閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 在我國(guó)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工