健全保障性住房體系促進(jìn)天津社會(huì)和諧發(fā)展

1、健全保障性住房體系促進(jìn)天津社會(huì)和諧發(fā)展羅永泰住房是人們的棲息場(chǎng)所，住房問題是最大的民生問題，是全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，關(guān)系到人們的基本生存需求和整個(gè)社會(huì)的安定。早在 1981 年 4月倫敦召開的“城市住宅問題國際研討會(huì)”上通過的，住宅人權(quán)宣言就將人們的居住權(quán)列為基本人權(quán)之一。不論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，都將實(shí)施保障性住房建設(shè)作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要政策工具。加快住房保障體系建設(shè)，實(shí)行住房分類供應(yīng)體系，解決普通市民尤其是困難群眾和低收入家庭的住房問題，是政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的首要責(zé)任，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。因此，加大住房保障工作力度，加快保障性住房建設(shè)，讓老百姓特

2、別是困難群眾“居者有其屋” ，能夠安居樂業(yè)，體現(xiàn)全社會(huì)住房的公正與公平性，是國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要任務(wù)。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，我國在2009 年底、 2010 年初果斷出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控措施，如“國四條” 、 “國十一條”和“提高存款準(zhǔn)備金率”等，從而限制了投資、投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大了住房保障力度。保障性住房是指由政府主導(dǎo)的，并由政府作為其執(zhí)行主體，以政策作為主要分配手段，保障特定群體的居住性房屋，與市場(chǎng)行為下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房是兩個(gè)范疇?？梢哉f，保障性住房是由政府主導(dǎo)的，而商品房是由市場(chǎng)主導(dǎo)的。保障性住房政策是

3、政府根據(jù)住房市 場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，針對(duì)特定的主體需求，在一定程度上的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐結(jié)果，集中體現(xiàn)政府的價(jià)值取向。從近年來我國的實(shí)際情況看，保障性住房現(xiàn)有種類包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和公共廉租住房等。保障性住房不公要注意根據(jù)當(dāng)期情況進(jìn)行分配的問題，還要注意后期的管理工作。一、天津市保障性住房建設(shè)取得的成效1990 年2008 年，天津市住宅累計(jì)投資額為 2276.42 億元，竣工面積共計(jì) 2.91 億平方米，極大地改善了天津市人民群眾的居住條件。圖 1 是1990 年 2008 年天津市城鎮(zhèn)住宅開發(fā)投資、建設(shè)的相關(guān)情況。近十年來，天津市以新型生態(tài)居住區(qū)建設(shè)、散片平房改造、示范小城鎮(zhèn)建設(shè)以及保障性住

4、房建設(shè)為著力點(diǎn)，住房開竣工規(guī)模、人均建筑面積等指標(biāo)連續(xù)多年保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。 2000 年2008 年，天津市累計(jì)新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目 1.24 億平方米， 竣工 1.07 億平方米， 完成銷售 8686 萬平方米，2008 年人均住房建筑面積達(dá)28.5 平方米。天津市政府及相關(guān)部門高度重視住房保障工作，把建立、健全城鎮(zhèn)居民住房保障制度，為低收入家庭提供住房保障作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，列為關(guān)注民生、惠民愛民、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。為貫徹落實(shí)國務(wù)院，關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國發(fā) 200724 號(hào)） 和住建立關(guān)于請(qǐng)督促做好住房建設(shè)計(jì)劃和住房建設(shè)規(guī)劃制定和公布工作（建辦規(guī)函 2

5、007740 號(hào)）要求，促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展， 保障中低收入居民住房需求， 2008 年 5 月 1 日天津市委、 市政府制定了住房保障工作2008 年2012 年五年發(fā)展規(guī)劃，明確了住房保障工作目標(biāo)。這一規(guī)劃對(duì)于加強(qiáng)天津市近期住房建設(shè)的控制和引導(dǎo)，調(diào)整住房供求比例，加大保障性住房建設(shè)力度，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)天津市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展具有重要意義。二、健全保障性住房體系的建議天津市住房保障工作雖然取得了明顯成效，但住房保障工作還存在供需矛盾突出、建設(shè)任務(wù)重、財(cái)政壓力大和廉租住房配套滯后等問題，如何更好地健全和完善住房保障機(jī)制，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難，是我們必須

6、認(rèn)真思考和研究的重要民生問題。（一）科學(xué)布局，合理規(guī)劃保障性住房要堅(jiān)持以人為本，充分考慮中低收入家庭的居住成本和生活成本。既要保證保障性住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，又要考慮在交通便利、設(shè)施完善的區(qū)位優(yōu)先發(fā)展普通住宅；落實(shí)住房和科教文衛(wèi)等社會(huì)發(fā)展指標(biāo)，完善公共交通和市政公共服務(wù)設(shè)施，使享受住房保障的家庭在就業(yè)、生活以及教育等方面也獲得便利，并與其他市民享有同等的社會(huì)福利。（二）利用保障性住房投資基金發(fā)展公租住房建設(shè)天津市現(xiàn)已初步形成分層保障性住房保障政策體系，為改善中低收入群眾的住房條件、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)揮了重要作用，但隨著住房保障工作的 深入發(fā)展，還存在需要進(jìn)一步優(yōu)化和完善的方面。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，濱

7、海新區(qū)的開發(fā)開放，引進(jìn)人才、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員將不斷增加，天津市應(yīng)加強(qiáng)公租住房建設(shè)。公租住房即公共租賃住房，其產(chǎn)權(quán)為政府或公共機(jī)構(gòu)所有，以低于市場(chǎng)的價(jià)格或承租者所能承受的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新畢業(yè)的大學(xué)生，還有一些外地遷入的人員。因此，在保障性住房建設(shè)方面，如能結(jié)合我國的實(shí)際情況，妥善安排專項(xiàng)政策，充分利用房地產(chǎn)投資基金的自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大膽創(chuàng)新，完全能夠以發(fā)行公租住房投資基金的產(chǎn)品的方式，拓寬融資渠道，加快完善天津市住房保障體系。保障性住房er-its 實(shí)質(zhì)是將公共租賃住房資產(chǎn)證券化為信托基金，再將信托基金投入保障性住房建設(shè)，在我國保障性住房建設(shè)事業(yè)中探索出一條行之有效的解決路

8、徑。此外，政府在公共租賃住房領(lǐng)域還可采取特許經(jīng)營的模式，即由政府出資，委托房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)租賃住房開發(fā)，企業(yè)可通過招標(biāo)的方式獲得特許經(jīng)營權(quán)，在指定的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行特許經(jīng)營和物業(yè)管理，政府則通過減免稅收等方式提供優(yōu)惠政策，以促進(jìn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營。通過這種模式既可以滿足經(jīng)濟(jì)租賃住房的社會(huì)需求，又可以實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。（三）完善限價(jià)商品房定價(jià)機(jī)制現(xiàn)行限價(jià)商品房?jī)r(jià)格是單個(gè)項(xiàng)目申報(bào)，由于每個(gè)項(xiàng)目取得土地的時(shí)間 不同，可能造成同時(shí)推出的樓盤價(jià)格差異較大，價(jià)格引導(dǎo)信息的扭曲將人 為地形成供求關(guān)系扭曲。因此，應(yīng)由對(duì)整個(gè)項(xiàng)目一次性核定銷售均價(jià)改為 根據(jù)屆時(shí)商品房?jī)r(jià)格，按銷售批次分批核定，使限價(jià)商

9、品房?jī)r(jià)格與商品房 價(jià)格的聯(lián)動(dòng)更緊密，并掌握好限價(jià)商品房項(xiàng)目的上市節(jié)奏，既滿足中低收 入群眾的需求，又促進(jìn)住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。（四）通過多種形式吸收社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)天津市是老工業(yè)基地，歷史包袱較重，低收入、住房困難家庭較多， 地方財(cái)政困難，再加上受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響、土地出讓凈收益下降等因素， 建設(shè)資金缺口較大。因此，應(yīng)推進(jìn)多元化、多層次、富有中國特色的住房 保障體系建設(shè)，發(fā)揮國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的作用，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等 社會(huì)力量成為保障性住房建設(shè)的重要輔助力量。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)參與保障 性住房建設(shè)，是加快解決中低收入家庭住房問題的有效途徑。與商品房相 比，保障性住房的建設(shè)、銷售更具穩(wěn)定性

10、，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，更適合一些穩(wěn) 健經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)。在對(duì)保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格 等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，應(yīng)讓保障性住房市場(chǎng)面向國企、民企平等開發(fā), 形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面。為了引導(dǎo)社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)，有效緩解財(cái)政壓力，增加保 障性住房房源的有效供給，對(duì)于社會(huì)投資主體參與微利甚至零利潤(rùn)的保障性住房建設(shè)設(shè)定合理的激勵(lì)機(jī)制是十分必要的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接開發(fā)的保障性住房，應(yīng)從低征收土地出讓金，減免建設(shè)性規(guī)費(fèi)，可采用稅費(fèi)減免、補(bǔ)貼、簡(jiǎn)化手續(xù)、與優(yōu)勢(shì)地塊商品房項(xiàng)目捆綁共同開發(fā)等措施予以激勵(lì)，以小投入撬動(dòng)大市場(chǎng)。金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先予以融資，財(cái)政可以貼息，盡可能降低企業(yè)的建設(shè)成本。加快房屋租賃市場(chǎng)

11、建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，使有能力的中等收入者通過租房解決住房問題，從而減少對(duì)保障住房的需求。此外，在城市化不斷加快的同時(shí)，要關(guān)注外來務(wù)工人員的住房保障問題，逐步解決這部分人群的住房問題。應(yīng)當(dāng)允許有條件的單位特別是濱海新區(qū)的企業(yè)建設(shè)用于解決職工住房困難的可周轉(zhuǎn)和流動(dòng)的保障性住房，并給予相應(yīng)的政策支持。（五）完善住房保障基層組織體系建設(shè)建設(shè)部已于2007 年底成立了住房保障司， 其主要職責(zé)包括： 擬定住房保障的政策法規(guī)并監(jiān)督執(zhí)行，擬定住房公積金歸集、管理、使用和監(jiān)督、查處等制度。住房保障司從房改背景下的保障處，成為與房地產(chǎn)業(yè)司并列的行政部門，顯示出市場(chǎng)與保障并駕齊驅(qū)的局面已經(jīng)來臨，標(biāo)志著我國保障性住房制度建設(shè)已經(jīng)邁進(jìn)了一大步。但僅成立一個(gè)住房保障司顯然是不夠的，還需要立法對(duì)保障性住房機(jī)構(gòu)的組織體系進(jìn)行明確規(guī)定，使地方和中央能夠統(tǒng)一