房地產(chǎn)法律制度

1、第_次課摘 要授 課 題 目 （章、節(jié)） 7 房地產(chǎn)法律制度（1）教學(xué)內(nèi)容及重點(diǎn)難點(diǎn)：教學(xué)內(nèi)容：介紹城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用方式以及房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)重點(diǎn)難點(diǎn)：城市房地產(chǎn)管理法內(nèi) 容復(fù)習(xí)：招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定7.1概述一、城市房地產(chǎn)管理法的概念城市房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整城市房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的范圍非常廣泛，具體而言，可以概括為房地產(chǎn)開發(fā)用地管理關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)管理關(guān)系、房地產(chǎn)交易管理關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理關(guān)系四類經(jīng)濟(jì)關(guān)系。城市，是指一個(gè)相對永久性的、高度組織起來的、人口集中的地方。城市是人類發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是人類由原始時(shí)代進(jìn)入文明時(shí)代的

2、一個(gè)重要標(biāo)志。關(guān)于城市這一概念的法律表述見于1989年12月26日第七屆全國人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過的中華人民共和國城市規(guī)劃法第3條規(guī)定：“本法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)?！边@里所說的鎮(zhèn)，是指建制鎮(zhèn)。所謂房地產(chǎn)，是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般又稱作不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)橥恋睾头课輰儆诓豢梢苿?dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就要喪失其極大價(jià)值的物體。我們所指的地產(chǎn)主要是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。作為我國的一個(gè)新興

3、行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。二、城市房地產(chǎn)管理法的基本原則根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法總則的相關(guān)規(guī)定，可以歸納出本法的三項(xiàng)原則，這三項(xiàng)原則的精神貫穿于本法的各章節(jié)之中，是從事房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓、劃撥以及房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理均應(yīng)遵循的基本原則。（一）國有土地有償、有限期使用原則。這一原則包含了以下三方面的含義：1國有土地有償使用。房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，一般通過土地使用權(quán)出讓途徑獲得，即國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金；2國有土地有限期使用。實(shí)行國

4、有土地使用制度改革后，改變了無限期使用國有土地的做法，國家出讓給土地使用者的土地使用權(quán)是有一定年限的；3在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以采取無償、無限期的土地使用權(quán)劃撥方式供應(yīng)土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了可以適用土地使用權(quán)劃撥的四種情形：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（二）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。經(jīng)濟(jì)效益是指在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域講求經(jīng)濟(jì)核算，強(qiáng)調(diào)投入產(chǎn)出的比例，為

5、投資者帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益指的是房地產(chǎn)開發(fā)為整個(gè)社會(huì)帶來的正面影響以及產(chǎn)生的積極效果。環(huán)境效益是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須注重環(huán)境的優(yōu)化，力求達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的最佳狀態(tài)。環(huán)境效益不僅包括自然環(huán)境，還包括社會(huì)環(huán)境。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任務(wù)就是謀求三者結(jié)合的最佳點(diǎn)。（三）維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的原則。在我國，房地產(chǎn)權(quán)利人是指依法對房地產(chǎn)享有某種權(quán)利的公民和法人。為了保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，城市房地產(chǎn)管理法作了一系列重要的規(guī)定：一是規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯；二是國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在

6、出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；如遇特殊情況需要提前收回，應(yīng)予相應(yīng)的補(bǔ)償；土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，可以申請續(xù)期；三是依法取得的土地使用權(quán)，可以作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)；依法取得的房屋所有權(quán)連通該房屋占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)均可設(shè)定抵押權(quán)；四是為了更好的保障商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備的條件；五是規(guī)定國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度等。三、我國房地產(chǎn)法的立法概況1988年的憲法修正案確立了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的制度。在此基礎(chǔ)上，國家修改了土地管理法，頒布了城市規(guī)劃法，國務(wù)院相繼頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

7、暫行條例、外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的條例、規(guī)定。各省、市、自治區(qū)根據(jù)這些立法精神，也相繼先后頒布了一系列地方性房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的法律調(diào)整，促使房地產(chǎn)業(yè)如火如荼的發(fā)展起來。為了進(jìn)一步完善我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)法律體系，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展， 1994年7月5日，第八屆全國人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，并于1995年1月1日起施行。這是我國城市房地產(chǎn)管理的基本法，為我國城市房地產(chǎn)管理的規(guī)范化，奠定了法制基礎(chǔ)。城市房地產(chǎn)管理法第2條明確指出了該法的適用范

8、圍是：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。四、房地產(chǎn)管理部門城市房地產(chǎn)管理法第6條第1款規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合管理全國房地產(chǎn)工作?！眹鴦?wù)院建設(shè)行政主管部門指的是建設(shè)部，1998年3月國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，繼續(xù)保留建設(shè)部，把它作為綜合管理全國建設(shè)事業(yè)的政府部門。它的主要職能是：城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設(shè)和管理等。國務(wù)院土地管理部門指的是1998年3月國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革中設(shè)立的國土資源部，該部由原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土

9、地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組建，其主要職能是：主管土地資源、礦產(chǎn)資源、海洋資源等自然資源的規(guī)劃、管理、保護(hù)與合理利用。城市房地產(chǎn)管理法第6條第2款規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！蹦壳埃覈牡胤礁骷壏慨a(chǎn)管理、土地管理部門的設(shè)置及職責(zé)各不相同。有的城市設(shè)國土房管局，有的城市設(shè)規(guī)劃國土局，有的城市設(shè)規(guī)劃國土房管局，因此，城市房地產(chǎn)管理法將縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及職權(quán)劃分交由省級人民政府確定。7.2房地產(chǎn)開發(fā)用地一、土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的概念及特點(diǎn)土地使用權(quán)出讓，是指國家將國

10、有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓具有以下的法律特征：第一，土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的主體身份具有特定性。土地使用權(quán)出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由于國家是國有土地的所有權(quán)人，因此出讓一方只能是國家。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第14條第2 款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權(quán)作為國有土地所有者的代表出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者。城市房地產(chǎn)管理法沒有對受讓方的范圍作出限制。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓

11、暫行條例第3條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營”、由此規(guī)定可見，受讓方一般不受限制，除非法律另有規(guī)定。第二，土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。城市房地產(chǎn)管理法第15條和第16條分別規(guī)定了土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第15條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償?！钡?6條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約

12、定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償?！钡谌?，土地使用權(quán)出讓的客體是一定年限的國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓的客體是國有土地使用權(quán)，而不是國有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法第10條的規(guī)定，我國實(shí)行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式；國有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說明的是，出讓土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。此外，規(guī)定出讓土地使用權(quán)的期限，是土地使用權(quán)出讓的重要內(nèi)

13、容。第四，土地使用權(quán)出讓是要式法律行為。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時(shí)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果不簽訂書面出讓合同并辦理土地使用權(quán)登記，則土地使用權(quán)出讓行為無效。（二）土地使用權(quán)出讓的年限出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限。考慮到我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程中的一系列變化的因素，城市房地產(chǎn)管理法對土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定”。據(jù)此，中華人民共和國國有土地使用

14、權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用40年；（5）綜合或者其他用地50年。（三）土地使用權(quán)的出讓方式土地使用權(quán)的出讓方式是指國有土地的代表（地方人民政府）將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方式，城市房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不

15、能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！薄安扇‰p方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。”因此，我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。1拍賣出讓拍賣出讓，是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)利用公開場合，由政府的代表者主持拍賣土地使用權(quán)，土地公開叫價(jià)競報(bào)，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種方式。拍賣出讓方式引進(jìn)了競爭機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。2招標(biāo)出讓招標(biāo)出，是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者

16、個(gè)人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競報(bào)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價(jià)，也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià)，又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。3協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓

17、土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。協(xié)議、招標(biāo)、拍賣是法定的三種使用權(quán)的出讓方式。在具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓時(shí)，由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際情況決定采用哪種方式，一般對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計(jì)投資回報(bào)率高的地塊，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣方式；反之，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。（四）土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家（出讓人）與土地使用者（受讓人）之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互間權(quán)

18、利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。國有土地使用權(quán)出讓，必須通過合同形式予以明確。城市房地產(chǎn)管理法第14條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓合同包括以下幾方面的內(nèi)容。1出讓方的權(quán)利義務(wù)出讓方享有的權(quán)利主要有兩項(xiàng)：一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：第一，按照土地使用

19、權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)；第二，向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。2受讓方應(yīng)履行的義務(wù)受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項(xiàng)：第一，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證；第二，依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地；第三，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。在我國現(xiàn)有的土地使用權(quán)出讓實(shí)踐中，出讓合同一般包括下列主要內(nèi)容：1出讓土地的位置、面積

20、、界線等土地自然狀況；2出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；3土地使用期限；4建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，也稱使用條件；5定金及違約責(zé)任。（五）土地使用權(quán)的終止和續(xù)期1土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止，是指因法律規(guī)定的原因致使受讓人喪失土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了導(dǎo)致受讓人土地使用權(quán)終止的四種原因：（1）使用年限屆滿城市房地產(chǎn)管理法第21條第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！保?）根據(jù)社會(huì)公共利益的需要而提前收回城市房地產(chǎn)管理法第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用

21、年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”（3）因逾期開發(fā)而被無償收回根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第25條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。（4）土地滅失土地滅失，是指由于自然力量造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。如因地震而使原有土地

22、變成湖泊或河流等。土地滅失，導(dǎo)致土地使用權(quán)客體喪失，受讓人因此而終止其土地使用權(quán)。2土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。對于土地使用者的續(xù)期申請，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。二、土地使用權(quán)劃撥（一）土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法

23、規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。劃撥國有土地使用權(quán)是國有土地?zé)o償、有限期使用制度的一種例外和補(bǔ)充。（二）土地使用權(quán)劃撥的范圍根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第23條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 7.3房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開

24、發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，國務(wù)院于1998年7月20日頒布并實(shí)施了城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例。條例第2條明確規(guī)定：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為?！保ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的原則城市房地產(chǎn)管理法第24條對房地產(chǎn)開發(fā)的原則、方針作了規(guī)定。1房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃城市規(guī)劃法第29條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)建設(shè)的重要

25、組成部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，這也是城市規(guī)劃得以落實(shí)的重要保證。2房地產(chǎn)開發(fā)必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)不僅在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)舉足輕重的位置，同時(shí)也對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和發(fā)展以及社會(huì)文化發(fā)展帶來深刻的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)不僅要盡可能提高自身的經(jīng)濟(jì)效益以及對國家、社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)要提高房地產(chǎn)開發(fā)對社會(huì)文化發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的效益，并且要做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。3房地產(chǎn)開發(fā)必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要方針，也是我國房地產(chǎn)開發(fā)的有效經(jīng)驗(yàn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的條件1開發(fā)主體合

26、法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。2依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的合法途徑（出讓和劃撥），取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有國有土地使用證。城市房地產(chǎn)管理法第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！?在規(guī)定的期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)房地產(chǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有三種：房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)（通稱專營公司），是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)。根據(jù)建設(shè)部于1993年11月16日頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理