康寧居小區(qū)物業(yè)管理

1、康寧居小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)書目錄一、康寧居小區(qū)基本情況 二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求四、管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求五、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求六、對(duì)投標(biāo)企業(yè)的基本要求七、其他需要特別說(shuō)明的問(wèn)題八、物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)包括的基本內(nèi)容附件1 設(shè)備明細(xì)表附件2 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)審紀(jì)律附件3 物業(yè)管理服務(wù)合同 附件4 招標(biāo)活動(dòng)按排一、康寧居小區(qū)基本情況：（一）招標(biāo)人簡(jiǎn)介招標(biāo)人：康寧居業(yè)委會(huì)簡(jiǎn)介：康寧居小區(qū)2002年6月入住。于2003年11月22日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員（7人）；同時(shí)審議通過(guò)了由籌委會(huì)起草的康寧居小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則康寧居小區(qū)業(yè)主公約；于2003年11月

2、29日召了開(kāi)業(yè)委會(huì)第一次會(huì)議推選出主任、副主任；此后業(yè)委會(huì)經(jīng)豐臺(tái)區(qū)小區(qū)辦備案正式成立。（二）房屋基本情況1.坐落位置：北京市豐臺(tái)區(qū)三路居路101號(hào)。2.四至：東至蓮花河西路、西至大件廠宿舍、南至國(guó)管局宿舍、北至小區(qū)規(guī)劃路。3.占地面積：32402.22平方米。4.總建筑面積：81170平方米。5.居住建筑面積：65837.68平方米。6.建筑層數(shù)：地下1、2層；地上10層、11-15層。7.小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，半地下停車庫(kù)。8.住宅套數(shù)：557戶。9.停車位數(shù)量：規(guī)劃401輛；其中地上194輛（待建）；地下207輛。10.小區(qū)共12臺(tái)三菱GPS-CR系列電梯。11.物

3、業(yè)管理用房：1號(hào)樓3單元101號(hào)及2號(hào)樓地下一層兩間備用間。12.共有公攤部位：物業(yè)管理用房、中控室、變電室、水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、樓（電）梯廳、電梯井、過(guò)道、外墻。13.各樓層用途：地下二層：1#樓、4#樓人防。1#樓平時(shí)為汽車庫(kù)；4#樓設(shè)計(jì)中平時(shí)為自行車庫(kù)，現(xiàn)為出租用房；3#樓地下汽車庫(kù)。地下一層：1#、3#、4#為汽車庫(kù)；2#樓為設(shè)備用房。地上1-15層：住宅部分。14.小區(qū)人車分流，遠(yuǎn)紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對(duì)講，24小時(shí)生活熱水。15.物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證未拿到）16.現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：1.57元。二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求1.工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、

4、鍋爐房、中控室。2.物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。說(shuō)明：a.小區(qū)正式電引入前為工程臨時(shí)用電，電費(fèi)高出部分由北京市社團(tuán)住宅合作社補(bǔ)足。b.小區(qū)供熱范圍包括西側(cè)大件廠的四棟六層普通住宅（不含24小時(shí)熱水）。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求（一）中控室運(yùn)行管理中控室負(fù)責(zé)小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。標(biāo)準(zhǔn)：1.24小時(shí)值班，值班人員必須持證上崗；2.保證消防報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線系統(tǒng)運(yùn)行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；3.一般性故障立即排除，維修合格率100%，暫時(shí)不能處理的通知有

5、關(guān)部門采取應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當(dāng)有效；4.定期進(jìn)行消防普查；5.設(shè)備機(jī)房整潔；6.保證設(shè)備機(jī)房的安全。小區(qū)紅外線系統(tǒng)實(shí)際沒(méi)有使用。（二）房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持房屋原有完好等級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。標(biāo)準(zhǔn)：1.定期進(jìn)行房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)定，保證房屋完好率達(dá)98%；2.愛(ài)護(hù)園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得對(duì)園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)；3.及時(shí)完成公共區(qū)域及業(yè)主各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)在接報(bào)后不超過(guò)24小時(shí)完成。（三）給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證園區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用

6、所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。標(biāo)準(zhǔn)：1.控制室24小時(shí)值班，加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；3.加強(qiáng)巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設(shè)備設(shè)施完好；4.二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；5.定期對(duì)水箱進(jìn)行清洗、消毒；6.保持水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；7.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；8.設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率100%，一般性故障排除不過(guò)夜。（四）供電設(shè)備管理維護(hù)供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行對(duì)供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。標(biāo)準(zhǔn)：1.統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；2.供電運(yùn)行

7、和維修人員必須持證上崗；3.配電室24小時(shí)值班；4.加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開(kāi)關(guān)要保證完好；5.設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備零修合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜；6.供電設(shè)備定期維護(hù)；7.嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；8.保證避雷設(shè)備完好、有效、安全。（五）供熱鍋爐的管理和維護(hù)供熱鍋爐的管理和維護(hù)是指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應(yīng)，對(duì)鍋爐設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。標(biāo)準(zhǔn)：1.保證供熱鍋爐運(yùn)行正常、安全；2.按北京市規(guī)定的時(shí)間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；3.供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修

8、合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜。（六）電梯運(yùn)行維修電梯運(yùn)行維修是指為保證園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進(jìn)行的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)和中修。標(biāo)準(zhǔn)：1.電梯采用無(wú)人駕駛，24小時(shí)運(yùn)行；2.安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；3.通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；4.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；5.轎箱、井道保持清潔；6.因故障停梯，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。（七）衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進(jìn)行的日常管理工作。標(biāo)準(zhǔn)：1.樓電梯廳干凈、明亮，地面無(wú)雜物；2.電梯門、轎箱、顯示牌無(wú)塵土、印跡，表面光亮；3.玻璃、門窗無(wú)污跡、裂

9、痕；4.庭院地面清潔無(wú)廢棄物；5.垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整齊，外觀干凈；6.掃雪及時(shí)，地面無(wú)積雪，符合市掃雪辦要求。（八）保安、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門禁系統(tǒng)的運(yùn)行管理保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門禁系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記、查驗(yàn)，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車輛、道路及環(huán)境秩序管理等。標(biāo)準(zhǔn)：1.對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入；2.小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；地下車庫(kù)照明通風(fēng)良好；3.保證消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行；4.各種消防設(shè)施、器材配備合理、

10、更新及時(shí)、使用有效；5.能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問(wèn)題，能迅速有效處置突發(fā)事件；6.對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責(zé)任制。（九）本條中所有要求定期（每年、每月）檢測(cè)、普查的事項(xiàng)均應(yīng)由投標(biāo)人在標(biāo)書中做出具體計(jì)劃。四、管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求（一）管理目標(biāo)成為北京市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。（二）管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)1.杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件；2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)99%；3.消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；4.房屋完好率98%；5.設(shè)備完好率100%；6.智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%；7

11、.零修、報(bào)修及時(shí)率100%，返修率小于1%；8.服務(wù)有效投訴少于1%，處理率100%；9.業(yè)主滿意率95%。五、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求1.房屋及設(shè)施設(shè)備的大中修理費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理成本。大中修理費(fèi)用發(fā)生時(shí)，按住宅公共部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒(méi)交維修基金）2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。3.未達(dá)到委托協(xié)議中服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票有權(quán)修改、終止協(xié)議。4.中標(biāo)企業(yè)要制定財(cái)務(wù)預(yù)算，年終要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。六、對(duì)投標(biāo)企業(yè)的基本要求1.具有北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書的物業(yè)管理企業(yè)和已在北京市國(guó)土資源和房

12、屋管理局登記備案的外?。ㄊ校┪飿I(yè)管理企業(yè)；2.企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)3年以上；3.有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，享有較高的信譽(yù)；4.要求管理小區(qū)的主要負(fù)責(zé)人具有管理居住小區(qū)3年以上工作經(jīng)驗(yàn)；5.招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格預(yù)審的相關(guān)要求見(jiàn)招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告。七、其他需要特別說(shuō)明的問(wèn)題1.現(xiàn)24小時(shí)熱水價(jià)格為9.2元，采暖費(fèi)30元/平方米。2.物業(yè)管理費(fèi)設(shè)標(biāo)底。3.招標(biāo)人將按照法律有關(guān)規(guī)定組織評(píng)標(biāo)。本次招標(biāo)預(yù)計(jì)于2005年2月1日上午九時(shí)在康寧居小區(qū)售樓處開(kāi)標(biāo)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)向康寧居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單（前三名）并標(biāo)明排列順序，提交康寧居小區(qū)業(yè)主大會(huì)。4.由康寧居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主隨機(jī)去前三名

13、投標(biāo)人管理區(qū)域進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，在此基礎(chǔ)上，2005年2月15日召開(kāi)康寧居小區(qū)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人，做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。5.康寧居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議及法律有關(guān)規(guī)定與中標(biāo)人簽定物業(yè)合同。八、物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)包括的基本內(nèi)容（一）公司情況1.投標(biāo)物業(yè)管理公司具有合法資格的相關(guān)文件及資料；2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì)的證書復(fù)印件。（二）管理總體構(gòu)想1.管理模式，各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制；2.人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓(xùn)；3.管理工作必需的物資裝備計(jì)劃情況；4.采購(gòu)制度，成本控制目標(biāo)、方法；5.外包工作選聘的原則、方法；6.計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用。（三）

14、日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取的措施。（四）房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案。（五）財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算1.財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容；2.能源費(fèi)的估算與控制措施；3.物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算明細(xì)；4.物業(yè)管理公司的報(bào)酬金額及取酬方式；5.達(dá)不到管理服務(wù)目標(biāo)愿意接受的經(jīng)濟(jì)懲罰；6.康寧居小區(qū)的接管方案。(六）投標(biāo)保函1.投標(biāo)保證金兩萬(wàn)元整，以銀行保函方式提供，銀行保函有效期為90天。銀行保函應(yīng)由一家中華人民共和國(guó)銀行或在中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)的任何其他國(guó)家的銀行出具。2.發(fā)生以下情況投標(biāo)保證金可能被沒(méi)收：a.投標(biāo)人在中標(biāo)通知書或落標(biāo)通知書發(fā)出前撤回投標(biāo)

15、；b.中標(biāo)人未按標(biāo)書規(guī)定簽定合同，或未履行已簽定的合同。3.未按規(guī)定隨交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為非響應(yīng)性投標(biāo)予以拒絕。4.未中標(biāo)的投標(biāo)人的投標(biāo)保證金，將在通知其未中標(biāo)后十日內(nèi)予以退還；中標(biāo)的投標(biāo)人的投標(biāo)保證金，在投標(biāo)人簽定履行合同后予以退還?？祵幘有^(qū)業(yè)主委員會(huì)2005年1月6日附件1設(shè)備明細(xì)表附件2評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)審紀(jì)律一、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（一）投標(biāo)書評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：總分90分，其中：1、企業(yè)基本情況（5分），主要內(nèi)容應(yīng)包括：企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)及資格情況企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作的特點(diǎn)管理業(yè)績(jī)及歷年業(yè)績(jī)情況2、針對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目提出的物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃（10分），主要內(nèi)容應(yīng)包括：對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查與分析明確可行的管理思

16、路體現(xiàn)該項(xiàng)目特色的管理模式3、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及管理人員的配備（10分），主要內(nèi)容應(yīng)包括：組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置管理人員的配備4、擬采取的工作計(jì)劃及物資裝備情況（5分），主要內(nèi)容應(yīng)包括：分階段的工作計(jì)劃物資裝備與管理5、擬采取的保安管理方案（10分）保安崗位分布保安隊(duì)伍構(gòu)成及培訓(xùn)計(jì)劃(明確保安公司，并附保安公司簡(jiǎn)介）分區(qū)域的安保工作方案安保工作緊急情況處理方案6、停車管理方案（5分）機(jī)動(dòng)車停放管理方案非機(jī)動(dòng)車停放管理方案交通緊急預(yù)案7、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理（5分），主要內(nèi)容應(yīng)包括：管理規(guī)章制度項(xiàng)目管理、檔案的建立與管理8、針對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、措施、承諾指標(biāo)及特約服務(wù)（10分），主要

17、內(nèi)容應(yīng)包括：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、擬采取措施經(jīng)營(yíng)服務(wù)指標(biāo)特約服務(wù)項(xiàng)目、措施及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)9、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（5分），主要內(nèi)容應(yīng)包括：根據(jù)住宅的使用年限，提出房屋建筑各部分的定期維護(hù)和日常養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、方案和所達(dá)到的目標(biāo)10、對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目的接管方案（10分）11、投標(biāo)報(bào)價(jià)（15分）上述11項(xiàng)評(píng)分內(nèi)容應(yīng)在投標(biāo)書中有相應(yīng)的體現(xiàn)，內(nèi)容合理、科學(xué)、可行。評(píng)委根據(jù)企業(yè)投標(biāo)書的內(nèi)容結(jié)合上述評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評(píng)分。（二）現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（總分30分）答辯的主要內(nèi)容包括：1、投標(biāo)書內(nèi)容解釋（10分）；2、物業(yè)管理政策（10分）；3、物業(yè)管理實(shí)務(wù)（案例分析10分）。要求：由投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)代表及擬派駐康寧居小區(qū)

18、的項(xiàng)目經(jīng)理參加。（三）分值計(jì)算1、上述投標(biāo)書分90分、答辯分30分，總分120分。2、評(píng)分時(shí)，每位評(píng)委根據(jù)各分項(xiàng)得分確定該投標(biāo)企業(yè)得分。最后，將各評(píng)委的得分，去掉一個(gè)最高分和最低分，以計(jì)算平均值為該投標(biāo)企業(yè)最終得分。（四）評(píng)標(biāo)過(guò)程中的未盡事宜由評(píng)標(biāo)委員會(huì)解釋、解決。物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分表總項(xiàng) 分 項(xiàng) 得分 備注投 標(biāo) 書 評(píng) 分 企業(yè)基本情況（5分） 針對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目提出的物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃（10分） 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及管理人員的配備（10分） 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及管理人員的配備（10分） 擬采取的保安管理方案（10分） 停車管理方案（5分） 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理（5分） 針對(duì)該項(xiàng)目的物

19、業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、措施、承諾指標(biāo)及特約服務(wù)（10分） 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（5分） 對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目的接管方案（10分） 投標(biāo)報(bào)價(jià)（15分） 現(xiàn)場(chǎng)答辯得分 總分 二、評(píng)審紀(jì)律1、評(píng)委在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，除為會(huì)議服務(wù)的工作人員外，其他人員均不得進(jìn)入會(huì)場(chǎng)。2、評(píng)委在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)單位不得與評(píng)委進(jìn)行任何方式的接觸。3、評(píng)委在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，敬請(qǐng)關(guān)閉呼機(jī)、手機(jī)等通訊工具，或放置于振動(dòng)狀態(tài)。接聽(tīng)電話請(qǐng)?jiān)谥付ㄎ恢谩?、評(píng)委在評(píng)標(biāo)結(jié)束后，請(qǐng)立即將評(píng)標(biāo)意見(jiàn)送交招標(biāo)人，由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)單位。附件3物業(yè)管理服務(wù)合同 甲方：康寧居小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)主任：孫小明 地 址：北京市豐臺(tái)區(qū)三路居路101號(hào) 聯(lián)系電話： 乙方

20、： 法定代表人： 資質(zhì)等級(jí)： ，證書編號(hào)： 地 址： 聯(lián)系電話： 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就康寧居小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：康寧居小區(qū) 物業(yè)類型：_普通住宅座落位置：豐臺(tái)區(qū)三路居路101號(hào)四至范圍（規(guī)劃平面圖）：總建筑面積：_平方米；其中住宅_平方米，地下停車場(chǎng)（庫(kù)）_平方米。 其他：物業(yè)用房 平方米；另有未完成物業(yè)配套用房 平方米，未完成地面停車場(chǎng) 平方米。 物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件二。第二條 乙方提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。（

21、一）物業(yè)專有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)； （二）物業(yè)部分共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；（三）物業(yè)全體共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；（四）房屋設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行；（五）日常綠化、保潔服務(wù)；（六）日常安全防范服務(wù)；（七）車輛停放管理；（八）物業(yè)使用禁止性行為的管理措施；（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；（十）物業(yè)檔案資料的保管；（十一）物業(yè)其他共同事務(wù)的管理服務(wù)；（十二）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。第三條 物業(yè)專有部分（包括自用設(shè)備、毗連部位等）的維修、養(yǎng)護(hù)等事項(xiàng)由業(yè)主自行承擔(dān)；業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務(wù)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方另行約定。第四條 甲方應(yīng)

22、按規(guī)定向乙方提供物業(yè)管理辦公用房建筑面積 平方米，在提供服務(wù)期間供乙方無(wú)償使用。 第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)符合下列約定：（一）物業(yè)專有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件三；（二）物業(yè)部分共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件四；（三）物業(yè)全體共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件五；（四）房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件六；（五）日常綠化、保潔服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件七；（六）日常安全防范的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件八；（七）車輛停放管理的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件九；（八）物業(yè)使用禁止性行為的管理措施，詳見(jiàn)附件十；（九）物業(yè)維修

23、、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用帳務(wù)管理的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件十一；（十）物業(yè)檔案資料保管的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件十二；（十一）物業(yè)其他共同事務(wù)管理的服務(wù)質(zhì)量，詳見(jiàn)附件十三；第六條 乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到下述目標(biāo)：1、房屋外觀和共用區(qū)域完好整潔，房屋完好率達(dá)98%以上；2、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，按照規(guī)定檢修保養(yǎng)，無(wú)重大責(zé)任事故；3、房屋及設(shè)施、設(shè)備圖紙檔案資料齊全；4、綠化管理及養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；5、道路暢通，路面完好，有交通標(biāo)志；6、實(shí)行24小時(shí)保安制度，人員進(jìn)出實(shí)行出入證和登記制度。7、小修合格率達(dá)到100%；8、急修不過(guò)夜，及時(shí)率達(dá)98%以上，合格率達(dá)100%；9、入戶維修建

24、立回訪制度和回訪記錄；10、凡屬自費(fèi)的維修項(xiàng)目，要公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；11、業(yè)主和房屋使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到95%。第七條 甲方應(yīng)在本合同規(guī)定的乙方入住時(shí)，向乙方提供和移交下列物業(yè)資料（下列資料中開(kāi)發(fā)商和現(xiàn)物業(yè)管理公司尚未提供和移交的部分可延期移交）：（1）規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備安裝、使用說(shuō)明、產(chǎn)品合格證明和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。第八條 甲方應(yīng)在乙方入住時(shí)，會(huì)同乙方對(duì)物業(yè)的共用部分（含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并向乙方辦理移交

25、手續(xù)。第九條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)；業(yè)主與使用人對(duì)費(fèi)用負(fù)擔(dān)另有約定的，從其約定。 住 宅：_元/月/平方米 ；用于商業(yè)用途的住宅（包括業(yè)主或出租給他人作為公司等進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所）： 元/月/平方米。 第十條 物業(yè)管理費(fèi)按月計(jì)收。乙方實(shí)行綜合費(fèi)用包干，服務(wù)報(bào)酬在物業(yè)管理費(fèi)中提取。第十一條 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按下列方式向乙方交納物業(yè)管理費(fèi)；逾期交納的，每逾期一日，應(yīng)交納欠費(fèi)總額的萬(wàn)分之貳作為滯納金。在每月20 日前向乙方交納本月的物業(yè)管理費(fèi)。第十二條 停車場(chǎng)（庫(kù)）的使用及管理服務(wù)的費(fèi)用收?。ㄒ唬┩＼噲?chǎng)（庫(kù)）的使用停車場(chǎng)（庫(kù)）的使用人按下列約定向乙方交納使用服務(wù)費(fèi)；停車

26、場(chǎng)（庫(kù)）的使用服務(wù)費(fèi)歸停車場(chǎng)（庫(kù)）的權(quán)利人所有。（1）露天車位：150元/月/車位；（2）車庫(kù)車位：300元/月/車位。乙方在收到上述費(fèi)用后應(yīng)在與權(quán)利人結(jié)算清楚其應(yīng)付的管理服務(wù)費(fèi)后于次月5日前將使用服務(wù)費(fèi)的余額付給權(quán)利人。停車場(chǎng)（庫(kù)）的權(quán)利人應(yīng)按下述約定向乙方交納管理服務(wù)費(fèi)，管理服務(wù)費(fèi)歸乙方所有。1、露天車位：50元/月/車位；2、車庫(kù)車位：70元/月/車位。乙方收取上述停車場(chǎng)（庫(kù)）使用服務(wù)費(fèi)，對(duì)車輛及車內(nèi)物品承擔(dān)的保管責(zé)任約定如下：賠償車輛存放在停車場(chǎng)（庫(kù)）期間因乙方未有效地履行保管責(zé)任而致車輛損失和物品丟失，包括但不限于車輛丟失、盜竊、劃傷等.（二）停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理服務(wù)1、有出入登記制度

27、，并保留該記錄；2、有充分的照明；3、有專人24小時(shí)值守和調(diào)度車輛進(jìn)出和停放。第十三條 物業(yè)共用部分（包括但不限于共用照明、電梯等）運(yùn)行發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)實(shí)際列入物業(yè)管理成本。第十四條 供暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)政府限價(jià)。供暖費(fèi)按照供暖季由乙方在供暖開(kāi)始前收取。供暖費(fèi)必須專款專用，不得挪做他用。乙方負(fù)責(zé)供暖設(shè)備的運(yùn)行和維修、養(yǎng)護(hù)、更新改造，維護(hù)和更新改造必須在9月底之前完成。供暖費(fèi)的收支和使用應(yīng)按照政府規(guī)定，每一個(gè)供暖季后的一個(gè)月內(nèi)須向業(yè)主大會(huì)提交報(bào)告，接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督熱水價(jià)格的確定和調(diào)整應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意。熱水費(fèi)由乙方按月收取。第十五條 乙方根據(jù)業(yè)主公約的約定，一次性向業(yè)主或物業(yè)使用人收取3個(gè)月的

28、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)作為物業(yè)管理儲(chǔ)備金。物業(yè)管理儲(chǔ)備金用于：1、作為業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)的周轉(zhuǎn)金；2、作為全體業(yè)主承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的賠償金或在責(zé)任未確定時(shí)的周轉(zhuǎn)金。乙方將儲(chǔ)備金用于周轉(zhuǎn)后，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主公布并接受業(yè)主監(jiān)督。墊支的周轉(zhuǎn)金應(yīng)由責(zé)任人事后補(bǔ)足，無(wú)法補(bǔ)足的，提交業(yè)主大會(huì)決定處理。第十六條 供暖費(fèi)和熱水費(fèi)結(jié)算的年終節(jié)余或虧損的處理方式：1、有年度節(jié)余的，按以下方式處理：經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，直接納入專項(xiàng)維修資金。2、發(fā)生年度虧損的，按以下方式處理：經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，由業(yè)主追加補(bǔ)足或用物業(yè)管理儲(chǔ)備金周轉(zhuǎn)，并由下年度物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)足物業(yè)管理儲(chǔ)備金；第十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金

29、：（一）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（二）專項(xiàng)維修資金的帳務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)代管；（三）專項(xiàng)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（四）業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或者饋贈(zèng)其物業(yè)時(shí)，所交納的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新。第十八條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行專款專用，用于房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、屬業(yè)主共用的設(shè)施、附屬建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施除日常維修保養(yǎng)以外的大中修、更新費(fèi)用開(kāi)支。第十九條 乙方按有關(guān)規(guī)定，編制專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，乙方不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)不批準(zhǔn)乙方所編制的專項(xiàng)維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經(jīng)濟(jì)損失及

30、法律責(zé)任，由業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后，乙方未及時(shí)按專項(xiàng)維修資金使用方案實(shí)施的，所引致的經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任，由乙方承擔(dān)。第二十條甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)1、監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約，勸阻、制止違反業(yè)主公約的行為。2、授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，采取勸阻、制止 、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失、報(bào)告有關(guān)行政管理部門、訴訟等方式進(jìn)行處理。3、與乙方協(xié)商確定物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。監(jiān)督檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施。4、聘請(qǐng)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)本合同約定的費(fèi)用收支進(jìn)行年度審計(jì)或合同期末審計(jì)。5、協(xié)調(diào)處理本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題；6、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作

31、和宣傳教育、文化活動(dòng)。第二十一條乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)1、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，并委派有崗位資格要求的人員履行本合同 。2、根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，自主開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當(dāng)利益。3、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)合法有效方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題。4、及時(shí)向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，每 6個(gè)月公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支帳目。5、結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年

32、度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。6、本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料，并辦理交接手續(xù)；第二十二條 因下列事由所致的損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由，乙方均不負(fù)賠償之責(zé)：1、天災(zāi)地震等不可抗力的事由所致的損害；2、暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致的損害，但因乙方故意或過(guò)失所致者，不在此限。3、因本合同標(biāo)的物本身固有瑕疵所致的損害。4、因甲方或第三者之故意、過(guò)失所致的損害。5、甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人專有部分的火災(zāi)、盜竊等所致的損害。6、因乙方書面建議甲方改善共用部分（含共用部位、共用設(shè)備設(shè)施）或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所致的損害。7、因延遲交付物業(yè)管理服

33、務(wù)費(fèi)用所致的損害。8、因甲方（包括業(yè)主委員會(huì)）或他方指揮調(diào)派乙方工作人員所致的損害。9、本合同標(biāo)的物之共用部分（含共用部位、共用設(shè)備設(shè)施）自然或人為的任何損壞。但因乙方故意或重大過(guò)失所致的，不在此限。10、除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由的。第二十三條乙方違反本合同的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，業(yè)主有權(quán)要求乙方雙倍返還。第二十四條甲方違反本合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致乙方不能完成本合同第六條約定的管理目標(biāo)，責(zé)任由甲方承擔(dān)，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。同時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。第二十五條乙方違反本合同約定的義務(wù)，導(dǎo)致不能完成本合同第六條約定的管理目標(biāo)，責(zé)任由乙方承擔(dān)

34、，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。同時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。第二十六條 雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在一個(gè)月內(nèi)辦理交接手續(xù)。第二十七條 下列詞語(yǔ)在本合同中，所賦予的定義是：1、專有部分是指在建筑物中依法取得獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為上述空間和區(qū)域內(nèi)專用的計(jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備。2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分以外的，屬于包括全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有，共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)施、設(shè)備。第二十八條雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。第二十九條本合同之附件和招投標(biāo)文件均為合同有效組成部分。本

35、合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十條本合同正本連同附件 頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十一條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第三十二條本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可以通過(guò)協(xié)商和解、向有關(guān)行政部門依法申請(qǐng)解決。和解或調(diào)解不成的，向人民法院提起訴訟。但任何一方均不得擴(kuò)大爭(zhēng)議的范圍。由于擴(kuò)大爭(zhēng)議范圍行為給對(duì)方造成的損失的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此遭受的全部損失。第三十三條 本合同為期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第三十四條，如由于第三方

36、的因素致使在本合同第三十三條規(guī)定的開(kāi)始日期本合同無(wú)法實(shí)際履行，本合同的的開(kāi)始日期和結(jié)束日期將自動(dòng)順延。如上述狀況延續(xù)超過(guò)三個(gè)月，任何一方均可以以書面通知對(duì)方的形式放棄本合同。本合同將在對(duì)方收到該書面通知之日起失效。放棄合同的一方有義務(wù)協(xié)助對(duì)方完成撤消本合同備案的有關(guān)手續(xù)。本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。甲方簽章：康寧居業(yè)主委員會(huì) 乙方簽章：法定代表人： 法定代表人：年 月 日附件一：物業(yè)構(gòu)成類型 幢數(shù) 套（單元）數(shù) 建筑面積（平方米）高層物業(yè)管理用房車庫(kù)其他用房合計(jì)備注 附件二：物業(yè)規(guī)劃平面圖附件三 :物業(yè)專有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量一、自用部位:臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)墻面屋面地

37、面其他部位二、 自用設(shè)備：門窗 電線衛(wèi)生潔具供水設(shè)備排水設(shè)備燃?xì)夤艿劳ㄓ嵲O(shè)備 其他設(shè)備附件四：物業(yè)部分共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量一、 共用部位門廳樓梯間水泵間電表間電梯間變電房、電話分線間電梯機(jī)房走廊通道傳達(dá)室房屋承重結(jié)構(gòu)室外墻面屋面其他部位二、 共用設(shè)備供水管道排水管道落水管照明燈具設(shè)備層監(jiān)控室設(shè)備井道電視天線水箱水泵電梯郵政信箱避雷裝置消防器具通訊設(shè)備安全防范設(shè)備其他設(shè)備附件五：物業(yè)全體共用部分的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量道路綠地停車場(chǎng)庫(kù)照明路燈排水管道窨井化糞池垃圾箱（房）其他設(shè)施附件六：房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行的服務(wù)質(zhì)量服務(wù)事項(xiàng) 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備管

38、理制度 維修養(yǎng)護(hù)制度 制度健全并在工作場(chǎng)所明示，各類設(shè)備設(shè)施按要求得到定期養(yǎng)護(hù)，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確并得到落實(shí)，執(zhí)行良好。養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 每年（4）月份編制設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃及方案。維修養(yǎng)護(hù)預(yù)算 按工作計(jì)劃，編制預(yù)算方案并落實(shí)實(shí)施。設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳 建立各類臺(tái)帳，設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)過(guò)程作好記錄。操作規(guī)程 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備有嚴(yán)格的操作規(guī)程，各類人員熟練操作規(guī)程，國(guó)家規(guī)定須持證上崗的，全部持證上崗。設(shè)備標(biāo)識(shí) 設(shè)備房衛(wèi)生整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚、齊全。設(shè)施設(shè)備維修與安全措施 報(bào)修急修 實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率90以上。

39、故障、重大事件處理 設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案，預(yù)先制定現(xiàn)場(chǎng)處理措施、落實(shí)責(zé)任人，做好相應(yīng)物料準(zhǔn)備。標(biāo)識(shí)、防范措施 設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。停水停電處理 停水、停電在接到相關(guān)部門通知后（半）小時(shí)內(nèi)通知用戶，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 保證共用設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù) 供配電系統(tǒng)及防雷設(shè)施 定期檢查設(shè)備的配線、接線端子、接地電阻、絕緣電阻，并對(duì)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析、保障系統(tǒng)的安全運(yùn)行。定期檢查公共照明設(shè)備及管線。路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率維持98以上。供排水系統(tǒng) 二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉

40、水管口安裝防蟲(chóng)沙網(wǎng)，定期巡查。定期檢查各類水泵，做好除塵、潤(rùn)滑等保養(yǎng)，保證工作正常；如有自動(dòng)手動(dòng)控制功能，檢查手動(dòng)均能控制，對(duì)于有液體控制，定期檢查浮球閥、浮球開(kāi)關(guān)、電子水位控制、電極棒等的功能。區(qū)內(nèi)公共雨污水井定期檢查處理，保障排水排污管道通暢。定期清理化糞池。電梯系統(tǒng) 按約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，轎箱、井道、機(jī)房保持清潔，電梯機(jī)房通風(fēng)照明良好。有專人管理，由有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)按照原廠規(guī)定定期對(duì)電梯實(shí)施保養(yǎng)及安檢，確保電梯的安全運(yùn)行。消防監(jiān)控系統(tǒng) 實(shí)行24小時(shí)專人值班，定期對(duì)各子系統(tǒng)，如報(bào)警、噴淋、消防拴、閉路監(jiān)控等系統(tǒng)實(shí)施檢查并除塵，保證系統(tǒng)的功能完好，安全可靠。定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防

41、通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。其他設(shè)施設(shè)備 根據(jù)相關(guān)系統(tǒng)維保系統(tǒng)要求定期巡視檢查、除塵，保障系統(tǒng)安全運(yùn)行使用。道路、停車場(chǎng)平整暢通，井蓋無(wú)缺損、丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行，道路交通標(biāo)志齊全規(guī)范。注：1、以上系列共用設(shè)施設(shè)備以基本維護(hù)保養(yǎng)為限，不含重大維護(hù)及工程施工。2、特殊情況如水電氣抄表到戶業(yè)務(wù)，維修保養(yǎng)服務(wù)由供方負(fù)責(zé)，乙方負(fù)有監(jiān)督協(xié)調(diào)義務(wù)。緊急停電停水，需要物業(yè)管理企業(yè)派員處理時(shí)，不另行收費(fèi)。附件七：日常綠化、保潔服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量（1）綠化服務(wù)服務(wù)事項(xiàng) 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè) 綠化管理制度制訂 制度完善，宣傳到位，管理制度落實(shí)。綠化知識(shí)宣傳 主要植物掛牌宣傳，主要區(qū)域有愛(ài)護(hù)綠化宣傳標(biāo)識(shí)。

42、養(yǎng)護(hù)措施規(guī)范化 有操作規(guī)范，養(yǎng)護(hù)有記錄。日常管理 水分管理 根據(jù)不同植物對(duì)水分的要求做好水分管理，不出現(xiàn)因缺水或水分過(guò)多而導(dǎo)致的枯萎、腐爛或其它生長(zhǎng)不良現(xiàn)象，草地?zé)o積水現(xiàn)象。施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)需求及時(shí)做好施肥工作，植物生長(zhǎng)良好，無(wú)因缺肥導(dǎo)致的生長(zhǎng)不良現(xiàn)象，亦無(wú)肥害現(xiàn)象。修剪 喬木每年修剪（）次；灌木每年修剪（）次；造型植物及綠籬每年修剪（）次；草坪每年修剪（）次，草高控制在（）厘米以內(nèi)；修剪方法正確，喬灌木無(wú)枯死枝，綠籬無(wú)空膛，殘花黃葉及時(shí)清除。病蟲(chóng)害防治 及時(shí)做好植物病蟲(chóng)害防治措施，植物無(wú)明顯病蟲(chóng)為害現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)防治。藥物使用正確，不出現(xiàn)人畜中毒現(xiàn)象。中耕除草 植物無(wú)寄生植物，樹(shù)盤周

43、圍無(wú)雜草，種地花壇邊界清晰，草坪雜草率低于（）%，無(wú)明顯惡性雜草，無(wú)高于觀賞植物的雜草雜樹(shù)，花壇植物每年松土（）次，喬、灌木每年松土（）次。綠化保潔 植物葉面無(wú)嚴(yán)重積塵，及時(shí)清除殘花敗葉，綠化帶下無(wú)明顯枯黃落葉及雜物，草地?zé)o雜物，綠化帶內(nèi)無(wú)大塊石塊或建筑垃圾。綠化垃圾及時(shí)清運(yùn)。自然災(zāi)害預(yù)防 防臺(tái)風(fēng) 主要花木做好支撐、修剪等防風(fēng)措施，臺(tái)風(fēng)過(guò)后及時(shí)清理修復(fù)。防寒 對(duì)不耐寒植物做好入冬前的防寒措施，確保植物不被凍死。防澇防旱 對(duì)不耐水植物做好排水措施，干旱季節(jié)做好淋水措施。綠化改造 補(bǔ)種及更換 對(duì)老化、死亡、非人為損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換。無(wú)明顯黃土裸露現(xiàn)象，陰蔽處補(bǔ)種耐蔭植物。草坪無(wú)禿斑及凹洞。綠化

44、完好率（）%以上。園林改造 對(duì)大面積老化或不合理園林及時(shí)提出改造方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后進(jìn)行優(yōu)化改造（費(fèi)用業(yè)主承擔(dān)）。園建養(yǎng)護(hù) 園林小品養(yǎng)護(hù) 及時(shí)檢修，無(wú)損壞，無(wú)安全隱患?；ú刍ǔ?外表完好，排水暢通。園林噴灌 各設(shè)施完好，使用功能正常。（2）保潔服務(wù)服務(wù)事項(xiàng) 內(nèi)容 清潔標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用場(chǎng)所、綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔 保潔服務(wù)時(shí)間 每天（）點(diǎn)至（）點(diǎn)。小區(qū)共用場(chǎng)所、綠地、主次干道：1、共用綠地 2、硬化地面 3、主次干道 4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 5、水池、溝、渠、井保潔服務(wù)時(shí)間段內(nèi)該區(qū)域內(nèi)垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)（）小時(shí)。（ ）次/天，清理后無(wú)煙蒂、紙皮、雜物、落葉。（

45、）次/天 清掃后無(wú)積物、果皮、紙、煙蒂、痰跡、落葉、灰塵。（ ）次/天 清掃后無(wú)積物、果皮、紙、煙蒂、痰跡、落葉、灰塵。（ ）次/周 清潔后無(wú)污跡，無(wú)明顯積塵，無(wú)亂張貼。（ ）次/周 清理后無(wú)明顯污垢、泥沙、雜物，水池及溝渠不長(zhǎng)青苔。 房屋內(nèi)共用部位1、多層樓內(nèi)通道、樓梯2、高層電梯廳（白天）3、高層消防通道 4、共用活動(dòng)場(chǎng)所 5、樓道玻璃窗 6、高層大堂、會(huì)所石料地面 木板地面地磚地面 地毯地面 7、室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門、扶手等共用設(shè)施 8、共用衛(wèi)生間 9、電梯內(nèi) 10、各設(shè)備房11、停車場(chǎng)12、天面13、特殊天氣處理14、外墻清洗 保潔服務(wù)時(shí)間段內(nèi)該區(qū)域內(nèi)垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)（）小時(shí)。

46、拖/掃1次/（ ）天，清潔后通道樓梯、墻壁、防火門無(wú)痰跡、污漬、蛛網(wǎng)、地面清潔光亮。1次/（ ）小時(shí)，拖掃后潔凈無(wú)灰塵、雜物，打蠟后光澤均勻。（ ）次/周，無(wú)亂占用亂擺放，拖掃后無(wú)痰跡、污漬、蛛網(wǎng)、地面清潔光亮。（ ）次/天，清掃后無(wú)垃圾雜物，設(shè)施無(wú)污跡。1次/（ ）周，擦拭后光潔無(wú)污漬，無(wú)蛛網(wǎng)。保潔服務(wù)時(shí)間段內(nèi)垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)（）分鐘。地面光潔，植物小品、信箱、宣傳欄無(wú)灰塵，打蠟或晶面處理后光澤均勻，地毯無(wú)污漬。全面拖抹1次/（ ）小時(shí)； 打蠟1次/（ ）月或晶面處理1次/（）月，拋光或研磨1次/（）天。 全面拖抹1次/（ ）小時(shí)，打蠟1次/（ ）月，拋光1次/（）天 。 全面拖抹1次/（

47、 ）小時(shí)，清洗1次/（ ）月。全面吸塵1次/（ ）小時(shí)，清洗1次/（ ）月。 全面擦拭1次/（ ）天，無(wú)亂張貼，無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)痰跡，無(wú)積塵及雜物。全面清潔1次/（ ）小時(shí)，地面無(wú)積水、雜物，墻面瓷片、門、窗用無(wú)明顯灰塵，便器無(wú)污漬，天花、燈具目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)，無(wú)臭味。 全面清潔（ ）次/天，根據(jù)電梯裝飾用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù)，梯內(nèi)無(wú)果皮、煙蒂、痰跡、灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)。每周清潔（）次，地面清潔，無(wú)痰跡、污物、紙屑、灰塵，各設(shè)備無(wú)灰塵，排水暢通，防蟲(chóng)措施完善。清潔（）次/天，無(wú)垃圾、雜物、積水，無(wú)油跡，地面干凈，天花無(wú)明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵。清掃（）次/周，無(wú)亂堆放，無(wú)垃圾雜物，排水暢通，無(wú)損壞。雨、雪

48、天氣后及時(shí)清掃積水、積雪。1次/（）月，清洗后潔凈，無(wú)明顯污漬。垃圾的處理與收集 垃圾桶設(shè)置 根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝，并進(jìn)行垃圾分類收集。垃圾每日收集 （）次/天，做到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。垃圾收集點(diǎn)清潔 每日沖洗，無(wú)異味；有效控制蠅、蚊、鼠等孳生。垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。管道疏通 區(qū)內(nèi)共用雨、污水管道 全面疏通（ ）次/年，無(wú)堵塞、返冒、滴漏現(xiàn)象。雨、污水井 全面檢查（ ）次/月，并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏，無(wú)堵塞、損壞現(xiàn)象?；S池 檢查（ ）次/月，清掏（ ）次/年 。 二次供水 水池管理 水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲(chóng)紗網(wǎng)；定

49、期巡查。水質(zhì)保證 二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。家禽、家畜，寵物管制 宣傳教育 制定有相關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行禁養(yǎng)或規(guī)范飼養(yǎng)宣傳。管理管制。 按相關(guān)規(guī)定禁止或規(guī)范飼養(yǎng)，對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。消殺管理 鼠、蟑、蠅、蚊消殺 每月投藥或噴殺（）次，消滅陽(yáng)性孳生地，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生。白蟻消殺 及時(shí)發(fā)現(xiàn)白蟻巢，消滅共用區(qū)域蟻巢。其它蟲(chóng)害預(yù)防 建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，定期對(duì)各類病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。物業(yè)管理區(qū)域消毒（流行性病毒及SARS的預(yù)防） 電梯按鈕、共用扶手、游樂(lè)設(shè)施等共用區(qū)域、共用設(shè)施每（）天消毒一次。附件八：日常安全防范的服務(wù)質(zhì)量類型 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)治安防范 小區(qū)內(nèi)主要路口、通道實(shí)行