旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的六大核心問題

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的六大核心問題國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)的正式發(fā)布，將新型城鎮(zhèn)化上升到頂層設(shè)計(jì)的戰(zhàn) 略層面。在這一背景下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？旅游地產(chǎn)該構(gòu)建怎樣的發(fā) 展架構(gòu)，參與到新型城鎮(zhèn)化開發(fā)中？旅游地產(chǎn)商乂該如何把握城鎮(zhèn)化大勢，實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn) 身？一、解構(gòu)旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)，是以旅游休閑度假為依托，在旅游地形成的圍繞旅游行為展開的土地開發(fā)與房 地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，是旅游與房地產(chǎn)兩個主流產(chǎn)業(yè)融合形成的交叉產(chǎn)業(yè)，但乂絕不僅限于這兩 個黃金產(chǎn)業(yè)本身。二、旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化中的作用三、新型城鎮(zhèn)化中的旅游地產(chǎn)開發(fā)形式四、新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)及關(guān)鍵問題旅游城市開發(fā)、旅游區(qū)

2、域綜合開發(fā)，是以游客搬運(yùn)為依托的大量游客轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)，以游客 消費(fèi)的多樣化和持續(xù)消費(fèi)能力為依托形成的區(qū)域綜合開發(fā)架構(gòu)，在這種架構(gòu)中旅游地產(chǎn)是 最核心的基礎(chǔ)?；谶@樣一種理解做旅游地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)走綜合開發(fā)之路，這也是旅游引導(dǎo)的 新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其發(fā)展結(jié)構(gòu)如圖：11漫其修遠(yuǎn)兮抒將I F而求索-百度文庫 537與核心價(jià)值在于對生活方式的引導(dǎo)市場定位中高湍消題薜貝有“投資與消芟雙車功能w 貝有知見-產(chǎn)喊一化的綜e效應(yīng)臭好的可進(jìn)入性 5?有獨(dú)特吸引力的旅游房淋基礎(chǔ)設(shè)施與配E服務(wù)設(shè)施VU融旅游開發(fā)理念與反假人居配妄于一林的導(dǎo)觀和公共空間環(huán)垸W 專業(yè)的物業(yè)套湮 禺全支徉、盤滔淮廣系続、態(tài)換網(wǎng)絡(luò)

3、系統(tǒng)等六個開發(fā)維度幵發(fā)啟級旅游地產(chǎn)的開發(fā)面臨六大關(guān)鍵問題：如何形成吸引力：挖掘比較優(yōu)勢，明確項(xiàng)H特色如何形成地產(chǎn)升值：創(chuàng)造休閑平臺，帶動休閑商氣如何快速引爆市場：打造核心項(xiàng)目，鑄就其引擎如何塑造強(qiáng)烈的主題、形象：以體驗(yàn)差異化的眼光，構(gòu)建獨(dú)特主題，突出其特色如何科學(xué)運(yùn)營，創(chuàng)新操作模式：經(jīng)營+銷售，贏利最優(yōu)化如何有效利用旅游專業(yè)技術(shù)：因地制宜，思路創(chuàng)新五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢按全球消費(fèi)規(guī)律，當(dāng)人均GDP超過八千美元，旅游將是消費(fèi)的重點(diǎn)，看看全球主要景點(diǎn)的 中國游客就知道，中國顯然進(jìn)入了全民旅游時(shí)代，旅游地產(chǎn)迎來巨大的契機(jī)。房企紛紛聚焦旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，如何做，尤為關(guān)鍵！旅游地產(chǎn)的核心

4、不在 于“游%而在于”旅%游子停步即為資產(chǎn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、城鎮(zhèn)化項(xiàng)目最關(guān)鍵的是項(xiàng) 運(yùn)作背后的思想，否則一步錯步步錯，如何從戰(zhàn)略的高度理解旅游地產(chǎn)的核心，給推薦 大家一篇文章，從戰(zhàn)略視角解讀旅游地產(chǎn)留住人的三大關(guān)鍵要素。22推廣城市品牌增強(qiáng)形象認(rèn)同樹立城市標(biāo)志拉動經(jīng)濟(jì)內(nèi)需提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善配套設(shè)施解決社會民生旅游地產(chǎn)留住人的三大關(guān)鍵要素在哪？貴州黃果樹瀑布全球排名第四，亞洲與中國都排名第一,這可以稱得上是世界級的旅游風(fēng)景 區(qū)了。然而當(dāng)?shù)氐恼畢s有兩個苦惱：一是假日或旺季火爆，平時(shí)游人稀少。二是游人大多是過路客，意思是游完就走，很少有人留下多呆兒天。被同樣問題困擾的還有貴州荔波的樟江，這個可以與九寨

5、溝比美的“世界自然遺產(chǎn)地”， 全球少有的綠色喀斯特“圣地”，一年來的人并不少，但游人也大多是“一日游”，游完 景區(qū)即走。事實(shí)上，國內(nèi)大部分風(fēng)景名勝都面臨同樣的處境：假日火爆，但大多是“一日游”，基本 留不住游人。這兒年有很多地方都在大力發(fā)展旅游，大搞旅游地產(chǎn)，要靠優(yōu)質(zhì)風(fēng)景吸引人流，靠人流帶 動地產(chǎn)。按這邏輯，黃果樹與荔波等風(fēng)景名勝地應(yīng)當(dāng)是最適合做旅游地產(chǎn)了。的確，就在 黃果樹與荔波風(fēng)景區(qū)，豪華賓館與風(fēng)情小鎮(zhèn)正在興建或已建起，但效果卻不盡如人意?；?者說，中國大多數(shù)基于風(fēng)景的旅游地產(chǎn)，都做了一個錯誤假定，那就是認(rèn)為只要有好的設(shè) 施，就會讓人留下。33oru旅游地產(chǎn)的資源利用趨勢縊展目標(biāo)瀏劇見：伏

6、Q按全球消費(fèi)規(guī)律，當(dāng)人均GDP超過八千美元，旅游將是消費(fèi)的重點(diǎn)，看看全球主要景點(diǎn)的 中國游客就知道，中國顯然進(jìn)入了全民旅游時(shí)代。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，旅游經(jīng)濟(jì)，包括旅游 地產(chǎn)會得到大發(fā)展，這在戰(zhàn)略上無疑是成立的。但是如果把旅游簡單地當(dāng)成景色消費(fèi)，把 旅游地產(chǎn)化，那就大錯特錯了。對比一下麗江就知道，麗江一年游人如織，來的人少則兒天，多則數(shù)周，更奇特的是，其 中還有很多來過多次的回頭客，其中的道理是什么？這個現(xiàn)象非常值得討論，因?yàn)辂惤?式顯然超越了簡單的自然景觀邏輯。自然景色是天然的，但自然風(fēng)光只是碩件，其至賓館交通以及服務(wù)設(shè)施都是碩件，好的硬 件會吸引人來，但好硬件并不足以讓多數(shù)人留下。道理很簡單，

7、高收入往往伴隨的是空氣 污染，生活壓抑，工作緊張的“城市生活方式”,人們出去旅游，首要的出發(fā)點(diǎn)是“換個 活法”,在這里，旅游更多的是休閑與放松，是為了體驗(yàn)不同的生活方式與人際交往方 式，旅游的生活意義大大超過了景色觀賞。這就是游人們重復(fù)去麗江的道理。發(fā)展旅游是到換換思路的時(shí)候了，從生活方式出發(fā)，會 發(fā)現(xiàn)旅游邏輯正在發(fā)生重大變革：第一，“休閑娛樂”價(jià)值大于居住設(shè)施，第二，“社交 體驗(yàn)”價(jià)值大于山川景色，第三，“人文精神”價(jià)值大于商業(yè)服務(wù)，第四，“草根聚合” 價(jià)值大于高富帥。在“逆城市化”的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，旅游經(jīng)濟(jì)的新邏輯是：硬件（景色）,軟件（文化）,服 務(wù)（自組織）不再分割，而是互為因果的三位一體

8、。比如三亞是中國少有適合發(fā)展旅游經(jīng) 濟(jì)或旅游地產(chǎn)的地方，但這兒年三亞發(fā)展旅游走的卻是“房地產(chǎn)加有錢人”的邏輯，結(jié)果 三亞的房價(jià)上去了，三亞的別墅賣瘋了，三亞的賓館價(jià)錢高得離譜，整個三亞的旅游在元44多遠(yuǎn)兮.撲將I卜而求索-firs旦春節(jié)期間大賺特賺，其它時(shí)候便陷入了 “門庭冷落”的困境，而越是這樣，春節(jié)前后旅 游的價(jià)格就會越高，因?yàn)樗械挠布度耄贾竿@兒十天補(bǔ)回來呢。也許有人會說，三亞的房價(jià)上去，不就為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了 GDP,創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)繁榮么？不錯，房 價(jià)上去，創(chuàng)造了 GDP,創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)繁榮，但這只是暫時(shí)的，甚至是一種假象，因?yàn)椤奥糜?房地產(chǎn)化”的結(jié)果，摧毀的是旅游經(jīng)濟(jì)的金融價(jià)值。這涉及到一個

9、非常重要的理論問題，那就是旅游經(jīng)濟(jì)的真正價(jià)值是什么？在這一點(diǎn)上，互 聯(lián)網(wǎng)給了我們很多啟發(fā)，以微信為例，其最大的價(jià)值不在于交易量其至利潤，而在于其人 流量與在線率，人流與在線形成的是平臺價(jià)值。有金融專家做過佔(zhàn)訃，微信的市值大概在 兩千億左右，一個微信相當(dāng)于兩個萬科，這是多大的金融價(jià)值？這就是旅游經(jīng)濟(jì)面臨的兩條道路：是走立即變現(xiàn)的“交易價(jià)值”，即房地產(chǎn)化，還是創(chuàng)造 巨大人流與停留休閑養(yǎng)生的金融價(jià)值？我覺得應(yīng)當(dāng)是后者，比如美國夏威夷就是如此。而 要做到這點(diǎn)，就要跳出簡單的“景色設(shè)施”硬件邏輯，把硬件（景色設(shè)施），軟件（文 化），消費(fèi)部落（細(xì)分人群）這三個要素打通，做到三位一體。還是以貴州黃果樹瀑布為

10、例。從新思路出發(fā)，就會有很多新出路。比如中國山寨產(chǎn)品為什 么層出不窮？原因就在于中國流行著模仿為榮的抄襲文化，而瀑布代表的正是與平庸的山 寨文化相反的創(chuàng)新文化：為了奔向未來，為了一瞬間的精彩，哪怕粉身碎骨在所不惜！再比如80, 90這一代年青人的消費(fèi)文化中，最流行的是崇尚冒險(xiǎn)，尊崇原生態(tài)，提倡多元 化的娛樂文化，而貴州多民族的文化環(huán)境，粗獷的民風(fēng)，以及原生態(tài)的綠色山川，這兩者 如何結(jié)合？這顯然不是靠一批“山寨化”的風(fēng)悄小鎮(zhèn)能夠做到的。當(dāng)貴州的黃果樹瀑布周邊，建立起一批弘揚(yáng)商業(yè)創(chuàng)新文化的“道場”，建立起一批真正體 現(xiàn)貴州原生態(tài)多元民族文化的風(fēng)情小鎮(zhèn)，并山此打造全新的服務(wù)體系，吸引的會是什么類 型

11、的游客？又會有多少人會留下？至少我會常去，也會動員身邊的人一起去呆上兒天，因?yàn)槲覀冃枰粋€環(huán)境，在那里，可 以去掉商業(yè)與生活的山寨化，更何況貴州的空氣都可以做成罐頭賣呢。旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)模式近兒年，海南、云南、山東等旅游資源豐富的地區(qū)，都被旅游地產(chǎn)的熱潮席卷而過。而從去 年開始，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的“高空置率”問題開始受到關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純粹的住宅 式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭，改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，采用分時(shí)租賃、 電商渠道等也是較為可行的方式。55傳統(tǒng)模式走到盡頭自2008年以來，中旅、國旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)，以及萬科等大型房企，都紛紛進(jìn)軍與文化、 養(yǎng)生養(yǎng)老相關(guān)的旅游地產(chǎn)開發(fā)。然而，

12、國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會調(diào)查報(bào)告顯示，H前國 內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)都是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”,不僅使旅 游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且出現(xiàn)了 “空城”、“鬼城”的情況。相關(guān)問題逐漸暴露在 人們眼前。上述專家委員會認(rèn)為，空置率居高不下的原因，主要是由于項(xiàng)口前期定位偏差、缺乏與所在 地的產(chǎn)業(yè)結(jié)合、度假服務(wù)配套不完善，以及沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式、缺乏產(chǎn)業(yè)營銷通道等多 方面因素共同導(dǎo)致。同時(shí)，業(yè)內(nèi)對旅游地產(chǎn)的認(rèn)識和定義也在逐漸發(fā)生變化。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱 中一表示：“前期，不少開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅 游地產(chǎn)絕不僅僅如此。我覺得，旅游地

13、產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn)，山旅游來主導(dǎo)，地產(chǎn)為 載體，要考慮到能夠?yàn)槁糜翁峁└鱾€方面的軟件服務(wù)?！睋?jù)專家分析，未來旅游地產(chǎn)的盈利 模式，或?qū)⑸揭淮涡越ǔ射N售，轉(zhuǎn)向以長期經(jīng)營為主。但這種模式因?yàn)槌跗谕度氤杀揪薮? 且項(xiàng)目回報(bào)周期延長，將會對開發(fā)商造成更大的資金壓力。國際旅游地產(chǎn)專評委副主任林峰認(rèn)為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭。要解決口前 的高空置率問題，必須將旅游地產(chǎn)功能化，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。據(jù)林峰分析，未來旅游地 產(chǎn)發(fā)展有兒個主要的趨勢和方向，一是開發(fā)綜合化，區(qū)域綜合開發(fā)、綜合體開發(fā)和特色小城 鎮(zhèn)開發(fā)將成為主流；二是產(chǎn)城一體化，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)深入結(jié)合，把各種消費(fèi)業(yè)態(tài)做足，形成消 費(fèi)聚集；

14、三是產(chǎn)品服務(wù)化，即功能性服務(wù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)入；四是場館收益配置的合理化，山短期收 益轉(zhuǎn)向長期收益，快速回報(bào)或只占30%40%,因此長短結(jié)合的投資配置結(jié)構(gòu)，以及金融服務(wù) 利用的合理化非常重要。開始嘗試新方式最近頗受關(guān)注的山東“仙境海岸”旅游概念，著力探索一種新的地產(chǎn)整合思路。據(jù)了解，“仙 境海岸”是山東省繼“好客山東”后著力打造的第二個大型旅游品牌，以度假酒店為整合系 列產(chǎn)品的核心，首推70余個組合產(chǎn)品，均為“著名景區(qū)景點(diǎn)+酒丿占”模式，采取價(jià)格總包, 即游客購買產(chǎn)品后，基本不需要再支付額外費(fèi)用，就能實(shí)現(xiàn)2、7天的度假。66 據(jù)山東省旅游局局長于沖介紹，該項(xiàng)H的發(fā)展思路，立足于提升、改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，

15、盤 活閑置項(xiàng)口?！?“仙境海岸并不是新建一批項(xiàng)U,而是將現(xiàn)有閑置的旅游地產(chǎn)，在原有碾 件上，加以配套要素的概念和軟件服務(wù)的概念，讓其完善功能、提升品質(zhì).加強(qiáng)服務(wù)，真正 具備旅游的功能。”于沖再三強(qiáng)調(diào)以旅游服務(wù)功能來對當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行整合，而山東自古傳承 的“道”、“仙”文化，被視為項(xiàng)目整合的文化凝聚核心。此外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，分時(shí)租賃是目前解決高空置率問題較為可行的方式。據(jù)了解，隨著分 時(shí)度假和房屋短租的逐漸升溫，一些熱門旅游景區(qū)的分時(shí)租賃業(yè)務(wù)開始趨于成熟。分時(shí)租賃 是一種介于房地產(chǎn)和酒丿占產(chǎn)品之間的中間產(chǎn)品，分時(shí)度假公寓即加入了分時(shí)度假交換體系的 “時(shí)權(quán)酒店”。分時(shí)租賃產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜，需要涉及多方主體，包括擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商、作為銷售代表 向公眾銷售分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售商、負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時(shí)度假房產(chǎn)的管理公司，以及負(fù)責(zé)提 供不同地區(qū)之間產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)的分時(shí)度假交換公司等等。專家表示，這一模式在國外非常流 行，但在國內(nèi)口前還沒有完全成熟，各方主體仍在探索