2007未來五年西安地產走勢課題研究

1、2007未來五年西安地產走勢課題研究未來五年西安地產走勢(住宅)課題研究2007年4月25日一、報告說明報告通過區(qū)位特征、經濟發(fā)展、產業(yè)發(fā)展等角度對比分析杭州與西安房產發(fā)展的基礎，進而參照杭州預測西安未來四年的房價走勢；報告相關統計數據來自西安、杭州歷年統計公報、西安監(jiān)控報告等；二、西安城市發(fā)展?jié)摿Ψ治?3.1、西安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升?，F在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國人的西安。在此趨勢下，西安對西北各省的人來講的吸引力是正在越來越強，有更多的人正來到

2、西安，“學習在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢。西安西北的“門戶”和“樞紐” 西安，是新歐亞大陸橋隴海蘭新經濟帶上最大的中心城市，也是我國干線公路網中承東啟西貫南通北的結點，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點，其區(qū)域價值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價值越來越凸現。大北京經濟圈成渝經濟圈大上海經濟圈西安西北經濟板塊的門戶2.2、西安進入高速城市化階段小于3031%左右37.1% 34%恩格爾系數東京、紐約北京、上海中國西安類比城市接近80超過86034.74%45.72%第三產業(yè)>300003000-50

3、0011002460人均gpd（美元）90704050%城市化水平城市化水平20406080100初級階段中級階段中上階段高級階段恩格爾系數%30394960最富裕小康向小康過渡溫飽絕對貧困西安城市空間外溢加速從上表可以看出西安的人均gdp已超過2000美元，超過全國平均水平；恩格爾系數也已經達到小康向富裕過渡的階段；同時，西安城市化已經達到50%，表明西安已經進入到城市化高速發(fā)展階段。在這一宏觀趨勢下，西安城市空間開始迅速向外擴張，二環(huán)路、繞城高速等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安”（城墻之內的傳統皇城）向“大西安”（多功能組團的現代化都市）擴展。西安擴張：從“方城”到“環(huán)城”西安城發(fā)

4、展的三個階段：小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時代。中西安：以國家級的高新技術產業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經過幾年的發(fā)展高新區(qū)已經成為發(fā)展良好的西安“輔城”。大西安：以繞城高速為標志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產業(yè)北上、城市南移”的指導下，正在“多組團環(huán)城”時代擴展。長安大西安中西安小西安“大西安”時代，外圍組團中心形成如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過渡的發(fā)展階段。伴隨著此輪“城市擴張”運動，在東、西、南、北都出現了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是北部正在成長為西安的成熟“城市副中心”。西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結構在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提

5、出了“九宮格局，一城多心”的總體布局，并要“降低中心密度，保護古城風貌 ”，實施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”：在西南方向形成以戶縣為主的副中心，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心，在北部方向形成以閻良為主的副中心，在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心，三、城市屬性比較分析與杭州市比較分析3.1、城市定位比較城市定位具有很高的相似性分析國際風景旅游城市，國家歷史文化名城，長江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、經濟、文化中心。世界著名古都，歷史文化名城，國家高教、科研、國防科技工業(yè)基地。中國西部重要的中心城市，陜西省省會。杭州西安城市定位3.2、城市面積比較杭州西安西安/杭州=1.5

6、6/0.6116596平方千米（含杭州市區(qū)和富陽、臨安、桐廬、建德、淳安等五個縣（市）10108平方公里（含9區(qū)4縣）總面積683平方千米（含蕭山區(qū)和余杭區(qū)共3068平方千米）1066平方公里市區(qū)面積城市面積3.3、城市影響區(qū)域比較杭州西安杭州影響區(qū)域更大。周邊縣市個體經濟發(fā)達，居民富裕，大量聚集到杭州買房，影響為整個浙江和上海。西安作為陜西省會，對周邊縣市同樣具有強烈的吸引力。但杭州周邊縣市居民購買力更強。影響區(qū)域3.4、城市影響區(qū)域比較2001年2月，經國務院批準，杭州市區(qū)行政區(qū)劃作了重大調整，撤銷蕭山市和余杭市，設立杭州市蕭山區(qū)和余杭區(qū)，使市區(qū)面積從683平方千米擴大到3068平方千米。

7、沿江開發(fā)，跨江發(fā)展，從西湖時代跨入錢江時代采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結構，完善城市功能；降低中心密度，保護古城風貌；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南。西-咸一體化。政府北遷。杭州西安跨躍發(fā)展3.5、產業(yè)發(fā)展比較分析重點發(fā)展高新技術產業(yè)、旅游產業(yè)。杭州服務業(yè)發(fā)展水平更高。重點發(fā)展高新技術產業(yè)、旅游產業(yè)。西安重工業(yè)發(fā)達。杭州西安城市產業(yè)3.6、城市人口比較分析城市人口兩城市基本相當，西安/杭州平均1.28分析414.1-401.59393.19387.01379.49市區(qū)人口（萬人）666.3660.4651.68642.78636.81629.14總人口

8、（萬人）杭州533.2516.30510.26497.38489.8市區(qū)人口（萬人）753.1741.7725716.6702.59694.8總人口（萬人）西安2006200520042003200220013.7、城市屬性分析結論西安與杭州分別是西部和東部區(qū)域發(fā)展窗口城 市，城市性質類似，具有很高的可比性。四、西安與杭州社會經濟發(fā)展比較分析 4.1、gdp總額及人均比較分析 從整體和人均經濟指標看,2006年的西安與2001年的杭州相當。分析518714000338858327002800025000人均gdp（元）14.3%13.00%16.7%15%13.2%12.2%增長速度3440.

9、992942.652515.00209217801568.01gdp總額（億元）杭州1925417124 15115133851172110564人均gdp（元）14.16%13.1%13.5%13.51%13.3%13.1%增長速度1450.021270.141095.87940.4823.5734.86gdp總額（億元）西安2006200520042003200220014.2、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額從整體和人均經濟指標看,2006年的西安與2004年的杭州相當。分析2555.242191.66 1835.00 1589.96 1183.4941.84 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）杭州195

10、0.531716.761432.861210.56988.04800.86城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）西安2006200520042003200220014.3、年末金融機構各項存款余額 16.40%18.25%49.45%13.21%28.67%-增長速度7855.556748.725707.23818.73373.152621.51年末金融機構各項存款余額杭州2006年的西安與2003年的杭州基本相當分析14.23%16.27%14.85%21.65%34.47%-增長速度4066.163559.73061.72665.92191.51629.7年末金融機構各項存款余額西安20062005

11、20042003200220014.4、地方財政收入比較分析西安目前財政收入基本與2001年的杭州相當分析20.33%26.85%31.29%27.10%13.46%50.72%增長速度301.39 250.46197.45150.39118.32104.28財政收入（億元）杭州14.70%-2.43%18.10%21.31%7.27%19.25%增長速度96.3183.9786.0672.8760.0756財政收入（億元）西安2006200520042003200220014.5、人均可支配收入比較分析2006年西安城市居民配收入與杭州2001年基本相當分析14.61%13.98%12.92

12、%9.51%8.09%12.70%增長速度190271660114565128981177810896城市居民人均可支配收入（元）杭州13.26%12.69%10.27%7.85%7.14%5.36%增長速度1090596288544774871846705城市居民人均可支配收入（元）西安2006200520042003200220014.6、固定資產投資比較分析5.33%12.63%22.30%30.79%22.00%22.40%-增長速度杭州2006年西安城市居民配收入與杭州2003年基本相當。宏觀調控后杭州固定資產投資增長幅度明顯下降，西安仍然保持較高的速度。1460.51386.612

13、31.21006.7769.76630.97515.49全社會固定資產投資額分析27.72%29.13%35.26%41.39%17.53%23.82%-增長速度1066.6835.1646.69478.1338.15287.72232.37全社會固定資產投資額西安20062005200420032002200120004.7、城市社會經濟比較分析結論通過對社會經濟各個指標的比較分析得出： 西安現階段經濟發(fā)展水平與2002年杭州發(fā)展水平相當，相差5年。 五、西安與杭州房地產發(fā)展歷程比較分析5.1、房地產開發(fā)投資額2006年西安房地產開發(fā)投資額與杭州2003年基本相當。宏觀調控后2006杭州房地

14、產投資增長幅度明顯下降，西安仍然保持較高的速度。分析7.76%24.97%27.26%31.47%39.98%38.20%增長速度442.45410.57328.54258.16196.37140.28房地產開發(fā)投資額杭州26.87%37.84%31.03%57.11%17.76%30%增長速度285.76225.23163.4124.779.3767.4房地產開發(fā)投資額西安2006200520042003200220015.2、城市人均居住面積西安城市人均可居住面積比較低，基本與2002年的杭州相當。分析1.30%16.29%3.49%37.60%11.61%-增長速度20.9720.717

15、.817.212.511.2城市人均居住面積杭州-7.36%6.97%20.40%5.87%-增長速度-13.8512.912.0615.1514.31城市人均居住面積西安2006200520042003200220015.3、商品房施工面積2005、2006年西安統計局未統計，依照12%增長速度計算，西安2006年商品房施工面積與杭州2002年發(fā)展水平相當。分析7.86%24.61%40.51%28.25%35.53%24.20%增長速度4545.334214.23381.82406.71876.71384.6商品房施工面積杭州-12.05%13.90%57.70%-增長速度-1497133

16、61173-商品房施工面積西安2006200520042003200220015.4、商品房竣工面積2005、2006年西安統計局未統計。從歷史數據中我們基本可以判斷目前西安的發(fā)展狀況基本等同與杭州2001年水平。分析-19.60%32.92%12.18%14.37%26.27%-9.50%增長速度725.8902.76679.2605.47529.41419.27商品房竣工面積杭州-37.90%2.86%4.40%-增長速度-210.8339.45330-商品房竣工面積西安2006200520042003200220015.5、商品房銷售面積2005、2006兩年西安商品房銷售面積增長不僅未

17、受宏觀調控政策的影響，反而快速增長。2006年突破600萬平方米，達到杭州2004年水平。分析8.28%16.37%24.10%17.62%17.12%11.30%增長速度762.5704.19605.14487.61414.55353.94商品房銷售面積杭州24.96%80.96%9.80%-2.49%13.90%-增長速度621.5497.34274.83 250.3256.7-商品房銷售面積西安2006200520042003200220015.6、房產市場比較發(fā)分析結論 通過對兩城市房產發(fā)展主要指標的分析以下兩個結論：宏觀調控政策對西安整體市場影響?。晃靼材壳胺慨a發(fā)展階段與杭州2002

18、-2003年的發(fā)展狀態(tài)相當，這與西安與杭州社會經濟發(fā)展水平的差異性相匹配。六、西安房價走勢分析及結論6.1、西安普通住宅歷年均價分析西安歷史住宅價格走勢分析：長期以來西安住宅市場價格走勢一直較為平穩(wěn)。2004年，當全國商品住宅市場均價較上年增長15.2%，部分城市增幅超過20%的情況下，西安商品住宅價格較上年也僅增長了4.9%。 “泡沫”、 “炒房”與西安幾乎無緣，“穩(wěn)中有升”是西安多年來房價走勢的最基本特征。2005年，受政策打壓及市場觀望情緒影響，當外地住宅市場價格回落時，西安普通住宅價格仍然保持著平穩(wěn)的走勢，2005年以來，西安普通住宅市場售價為3098元/平方米，較2004年增長4.2

19、7%。西安的購房需求是以實際的居住需求為主導的，房價走勢平穩(wěn)也是市場必然。6.2、杭州住宅歷史價格分析從02年起，杭州住宅平均漲幅9.126%。且漲幅依此降低杭州價格走勢分析：近幾年杭州住宅市場價格走勢波動比較大。2001-2002年，價格增長速度均超過10%，2005年增張速度降到2.4%,說明杭州房產市場受宏觀調控政策影響比較大;6.3、房產市場比較分析結論通過綜合比較分析西安與杭州城市屬性、社會經濟發(fā)展、房產發(fā)展階段，我們預測西安將延續(xù)杭州2002-2006房產市場快速年發(fā)展的趨勢；經濟適用房:2006計劃西安291億建設經濟適用房 總規(guī)模1761萬;變相低價商品房;無產權村集體土地商品

20、房;投資市場沒啟動；土地市場不夠透明,供應量相對不足；6.3、房產市場比較分析結論在國家宏觀調控政策的大背景先,西安房地產市場將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，預計未來五年西安房價增長速度將為:8%、7%、6%、5%、5%。平均漲幅6.2%。以2006年西安住宅均價為時點。七、西安房產區(qū)域發(fā)展比較分析7.1、區(qū)域價格比較分析7.2、城北北城地產近來發(fā)展迅速，隨著地鐵2號線的動工，未央大道的改造，城市運動公園的開放，張家堡廣場的改造完成，西安市政府新址建設籌備處的成立等因素將推動，北城房價還會有一定的攀升空間。代表項目：見后個案分析白樺林居居住理想，生活公園推廣主題一期花園洋房2006年9月交付 小高層2006年

21、10月交付，二期已推出交房時間周邊居民客戶群體二期開盤，主推高層，1.9日經發(fā)地產啟動“泰山行動” 果嶺白樺林居，文景商業(yè)街二期開工銷售動態(tài)高層住宅均價4300元/平方米；商鋪均價7500元/平方米。去年一期尾房均價3800元/平方米，上漲13.16。 銷售單價3612戶總戶數主力戶型130140平方米戶型67萬平方米總建筑面積537畝占地面積花園洋房、小高層和少量高層（6幢）5個組團產品類型經開區(qū)鳳城九路，城運村西側樓盤位置02986537777售樓電話經發(fā)地產開發(fā)商白樺林居案名海榮陽光城i期（金色半島）真正的半島生活特區(qū)推廣主題2007年10月交房時間周邊居民客戶群體一期基本售罄，二期開盤

22、銷售動態(tài)小戶型起價3300元/平方米，兩房戶型起價3700元/平方米， 210平方米大戶型3700元/平方米。 住宅整體均價3500。 商鋪12000元/平方米。銷售單價1200戶總戶數58160平方米 210平方米戶型13萬平方米總建筑面積7幢小高層，3幢高層產品類型城運村南邊，緊鄰西安中學樓盤位置02982075555售樓電話海榮集團 海榮地產開發(fā)商海榮陽光城i期（金色半島）案名海榮陽光城ii期（碧海年華）二期07年10月交付交房時間周邊居民客戶群體一期已基本售罄，僅剩93.18平米戶型，二期已推出銷售動態(tài)3500元/平方米銷售單價兩房到三房戶型15萬平方米總建筑面積54畝占地面積小高層、

23、高層產品類型鳳城七路與文景路交匯處向東50米樓盤位置02982052001售樓電話西安海榮房地產集團有限公司開發(fā)商海榮陽光城ii期（碧海年華）案名菁華名門我要在西安中學旁安個家推廣主題2007年底交房交房時間陜西紅葉企業(yè)集團景觀設計陜西建筑設計研究院建筑設計西安菁華物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理以西安中學教師為主客戶群體一期（多層）已售完，為西安中學團購，二期4月底開盤，主售高層銷售動態(tài)3300元/平方米，商鋪暫不推出。銷售單價45140平方米 以兩房戶型為主戶型159畝總建筑面積14幢多層，5幢高層，2幢小高層產品類型鳳城五路文景路交匯處樓盤位置02987911111售樓電話華信地產開發(fā)商菁華名門

24、案名雅荷春天一期景觀組團已完成其他二期08年底交付交房時間周邊居民客戶群體北京市建筑設計研究院設計單位一期已售罄，二期主推小高層銷售動態(tài)均價4000元/平米左右銷售單價90300平方米戶型30萬平方米總建筑面積12萬平方米占地面積小高層、高層產品類型鳳城五路與迎賓大道交匯處樓盤位置02986516222售樓電話西安新大陸集團有限公司開發(fā)商雅荷春天案名7.3、城東隨著浐灞新區(qū)建設和河道治理的深入，城東區(qū)域房地產發(fā)展迅猛，水岸東方、沁水新城等沿河岸開發(fā)的項目在西安的影響力逐年提高。歐亞論壇會址、廣運潭等項目的運作，在提升區(qū)域環(huán)境的同時，也吸引了眾多實力派公司的關注和進駐，高科房產、高科示范等公司已

25、經屯兵灞上。項目調研情況 廣廈水岸東方：目前整個小區(qū)均價3200元/平方米，部分戶型價格在37003800元/平方米，較去年開盤時平均上漲300400元/平方米，漲幅約10。 調價原因：大環(huán)境改善、進度提升 沁水新城：主要產品為徽居townhouse，目前價格逾7000元/平方米，因產品類別不同，和去年同期沒有可比性。 東尚：二期花園洋房的均價為4300元/平方米，從去年6月至今價格未調，屬于零上漲。 調價原因：目前所剩房屋不多，沒有必要漲價。 金裕青青家園（西區(qū)）：目前均價為2850元/平方米，去年同期均價2700元/平方米，上漲5.56。調價原因：供不應求，房價自然上漲。 鑫龍?zhí)烊痪樱耗壳?/p>

26、均價為3600元/平方米，去年同期銷售均價3300元/平方米，上漲9.09。 調價原因：順應市場潮流。 7.4、城西跟其他幾個區(qū)域相比，城西目前還有幾分平寂。但“西咸”經濟一體化的號角已經吹響，作為兩市樞紐咸陽世紀大道，正在成為西安地產界及全國地產界關注的重要區(qū)域。奧林匹克花園、金泰絲路花城等品質項目的帶動，城西區(qū)域逐漸走入西安置業(yè)者的視野。 項目調研情況 西雅圖翡翠城：均價3800元/平方米，去年同期均價3500元/平方米，上漲8.57。 調價原因：市場好，就漲價了百花明珠：均價3600元/平方米，去年12月底均價3500元/平方米，上漲2.86。 調價原因：沒開盤，但消費者購買意向非常好，

27、所以房價有所上調。蔚藍印象：均價3600元/平方米，去年同期均價3400元/平方米，上漲5.88。 調價原因：目前剩下的房子樓層比較高，所以價格上調。 7.5、長安區(qū)大學城匯聚了數十萬的高素質人才，也為整個區(qū)域的發(fā)展增添了助推器。長安區(qū)一年一變化，韋曲航天城設立、長安新都市廣場及步行街的建成、長安區(qū)政府西遷、西安地鐵開工長安區(qū)發(fā)展令人振奮，長安區(qū)房價也從兩三年前主流產品1800元/平方米上漲到目前主流產品的2600元/平方米左右。 但因為撤縣設區(qū)不久，醫(yī)療、金融、購物等環(huán)境還不是很成熟，所以，相對其他區(qū)域，房價走高乏力。 項目調研情況 太陽新城：均價3300元/平方米，去年約為2900元/平方米，上漲13.