萬(wàn)科設(shè)計(jì)變更中的成本控制(20210507022618)

1、設(shè)計(jì)變更中的成本控制 做房地產(chǎn)開發(fā)的人都知道，在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，有一樣?xùn)|西少不了， 就是“變更”；在項(xiàng)目成本控制環(huán)節(jié)中，有一樣?xùn)|西很重要，還 是“變更”。 變更的確是一個(gè)讓人頭痛心煩的事情，聽說(shuō)過(guò)一個(gè)真實(shí)的故事： 一位房地產(chǎn)企業(yè)的老總在被變更、簽證帶來(lái)的一系列問(wèn)題深深刺激 后，在高層工作例會(huì)上拍案怒斥：“你們，每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理都必須給我簽軍令 狀，在項(xiàng)目開發(fā)期間總控變更單*張，每月變更單不得超過(guò)3張，上下浮動(dòng)不 超過(guò)10%做不到就走人我不相信這么個(gè)東西怎么就管不好！ ” 當(dāng)然，最終他的愿望并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，這其實(shí)是意料之中的事情，因?yàn)?他要控制的并不是“變更單”的張數(shù)！ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，前期不確

2、定因素和開發(fā)過(guò)程中突發(fā)因素都比 較多，因而變更的發(fā)生是必然的，也是符合事物發(fā)展規(guī)律的。合理的變更也 從一定的層面上提供了項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中彈性應(yīng)對(duì)的可 能，類似上述故事中車間 計(jì)件式管控的方法顯然是走不通的。 既然如此，我們?cè)撛趺醋霾拍苁棺兏凇白儭迸c“不變”之間達(dá)成 平衡一一既讓變更合理的發(fā)生，又能控制由于變更帶的諸多煩惱呢？ 一、變 更的界定及分類 在實(shí)際工作中，變更常常來(lái)源于設(shè)計(jì)部、并以設(shè)計(jì)變更單的形式出 現(xiàn)，所以行業(yè)內(nèi)一般不會(huì)特意的去區(qū)分變更的出處和起因，而廣義的統(tǒng)稱為 “設(shè)計(jì)變更”，實(shí)際上，設(shè)計(jì)變更只是工程變更中的一類。我國(guó)現(xiàn)行推薦使用 的施工合同范本中就特別指出工程變更包括設(shè)計(jì)變更和其

3、它變更，其中： 設(shè)計(jì)變更包括的范圍如下： 1、更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸； 2、增減合同中約定的工程量； 3、改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序； 4、其它有關(guān)工程變更需要的附加工作。其它變更：指合同履行中發(fā) 包人要求變更工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其他實(shí)質(zhì)性變更。 無(wú)論上述何種變更，一旦發(fā)生，只能是參照合同相應(yīng)條款、或者類似 的條款規(guī)定，甲、乙雙方協(xié)商定價(jià)，從事后”的成本核算”層面去處理結(jié) 果。那么，我們?cè)鯓硬拍芪从昃I繆，真正的從“事前”來(lái) 進(jìn)行成本控制” 呢？ 我們來(lái)看看一個(gè)典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期： 定位（產(chǎn)品）7設(shè)計(jì)（圖紙）7施工（現(xiàn)場(chǎng)）7銷售T物業(yè)（使 用） 在這個(gè)周期內(nèi)的任意一個(gè)階

4、段，都有可能發(fā)生變更，而且，發(fā)生變更 的原因越是前端的，變更所要付出的代價(jià)就越大，基于此，要做好變更的成本 控制，關(guān)注點(diǎn)和工作重心都要盡量前置。 根據(jù)發(fā)生原因的不同，變更大致可以歸結(jié)為以下四類： 1、設(shè)計(jì)類設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)錯(cuò)漏修改、政策變化、技術(shù)規(guī)范修改、現(xiàn) 場(chǎng) 條件變化等。 2、現(xiàn)場(chǎng)施工類施工工藝?yán)щy、施工進(jìn)度要求、材料采購(gòu)供給困難或 找不到 所需要的合適材料、裝修材料的定樣定板等。 3、營(yíng)銷類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客戶需求、定位及決策原因；主要指由于市場(chǎng) 的 變化，對(duì)戶型、建筑單體、公建配套等進(jìn)行的修改，這一類變更在分 期開發(fā)項(xiàng)目的后期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來(lái)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)檔 次要求 的變化等等。

5、4、物業(yè)類物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等。 二、項(xiàng)目全生命周期不同階段的變更管控一產(chǎn)品定位階段（設(shè)計(jì)前期） 曾經(jīng)聽到過(guò)的最夸張的故事是：一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的方案整整改了 26版才最終定 稿，由于項(xiàng)目體量比較大（接近40萬(wàn)平方米），項(xiàng)目定稿規(guī)劃報(bào)批后，第四 期實(shí)施時(shí)，為了適應(yīng)市場(chǎng)的飛速變化，又痛下決心對(duì)產(chǎn)品戶型前后做了 3次大 規(guī)模的調(diào)整變更，重新報(bào)批這樣變更的代價(jià)當(dāng)然是巨大的，也非一般開發(fā) 項(xiàng)目和所在市場(chǎng)支撐所能承受和消化?？偨Y(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是： 1、項(xiàng)目開發(fā)前期的產(chǎn)品定位異常重要，市場(chǎng)調(diào)研工作一定要 做足 做細(xì)做到位。 2、如果項(xiàng)目體量過(guò)大，盡量爭(zhēng)取分期報(bào)批，以便應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 3、 一旦項(xiàng)目開始

6、實(shí)施，就要抓好開發(fā)計(jì)劃、把控好開發(fā)節(jié)奏，盡 量不要“拖沓”，也拒絕對(duì)產(chǎn)品開發(fā)定位的隨意更改；畢竟我們前期工作做得 再細(xì)，我們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判和認(rèn)識(shí)也是有限的，時(shí)間就是金錢。 二產(chǎn)品使用階段（物業(yè)）我們提倡把項(xiàng)目使用階段物業(yè)的要求前 置，因?yàn)樗麄兪呛涂蛻糸L(zhǎng)期直接接觸的一雙眼睛，如果我們?cè)诜桨冈O(shè)計(jì)或初步 設(shè)計(jì)階段，能夠聽到物業(yè)的聲音和意見，將顯著的降低“在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中才 發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理”或“后期使用不便”而帶來(lái)的變更成本，這對(duì)社區(qū)級(jí)住宅 項(xiàng)目的開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、自帶物業(yè)公司的開發(fā)商、對(duì)品牌 建設(shè)非常 關(guān)注、準(zhǔn)備鎖定客戶終身需求的開發(fā)商來(lái)說(shuō)更加重要。 將物業(yè)要求前置，至少會(huì)在以下幾方面得到有益

7、的提升： 1、小區(qū)的流線設(shè)計(jì)（人流、車流）、照明設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、安防設(shè) 計(jì)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，甚至小區(qū)垃圾房的安置、垃圾收集點(diǎn)的設(shè)置 2、商業(yè)項(xiàng)目建筑體內(nèi)部的各類設(shè)備的配置和使用計(jì)量、內(nèi)部動(dòng)線的 組織、內(nèi)部分割、產(chǎn)品層次的分配和組合（租賃或銷售）、產(chǎn)品功能的細(xì)化和 豐富、客戶特點(diǎn)的分析 三產(chǎn)品設(shè)計(jì)和實(shí)施階段 前述兩個(gè)階段，談到的更多是關(guān)于變更在戰(zhàn)略層面的一個(gè)成本控制思 路，而到產(chǎn)品設(shè)計(jì)和實(shí)施階段，就必須有實(shí)施層面的流程管控、節(jié)點(diǎn)控制和 執(zhí)行保證，以及執(zhí)行結(jié)果的準(zhǔn)確體現(xiàn)。 在這個(gè)階段，變更的成本控制緊抓兩點(diǎn)：“圖紙” + 合同”。 1、關(guān)于變更的流程管控 變更的提出、歸口和審核 變更的提出一般 有

8、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單 位，客戶也有可能，而建設(shè)單位內(nèi)部又有營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、成本、工程、客 服（或物業(yè)管理）等多個(gè)業(yè)務(wù)部門，他們從各自的角度也都 會(huì)對(duì)項(xiàng)目提出不同 的變更需求，所以，針對(duì)所有的變更，公司必須要 有歸口管理部門，并要有專 人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一編號(hào)、統(tǒng)一下發(fā)變更通知單至相關(guān)部門，做好變更 目錄、保證變更文檔的完整性，并監(jiān)督設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行落實(shí)（如圖紙標(biāo)注、完 成標(biāo)識(shí)等）。 建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審核制度，短時(shí)間似乎降低了效率，但可以減少 很多不必要的簽證，更重要的是，可以減少和杜絕由于變更隨意所造成的產(chǎn) 品品質(zhì)變化及與交付標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)。特別需要關(guān)注的幾類變更：如影

9、響 外立面、景觀及公共部門裝修效果的設(shè)計(jì)變更，就必須經(jīng)過(guò)總設(shè)計(jì)師（或總工 程師）的審批，以保證變更后的內(nèi)容與銷售合同交付標(biāo)準(zhǔn)相一致。 2、變更的節(jié)點(diǎn)控制 圖審 1）建議兩步圖審：一是初步設(shè)計(jì)圖階段、二是施工圖階段。 2）建議內(nèi)外結(jié)合：內(nèi)部封閉式單專業(yè)圖審、多專業(yè)交互圖審，外 部專家審+施工單位審+監(jiān)理審+物業(yè)咨詢顧問(wèn)審，以內(nèi)為主外為 輔。 3）建立不同階段圖審的企業(yè)內(nèi)部圖審問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)集，作為審核參照。 4）特別強(qiáng)調(diào)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖的分別和對(duì)應(yīng)圖審。 與建筑單體相比，室外環(huán)境的可變因素更多，室外景觀設(shè)計(jì)的要求和 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)不同、施工的季節(jié)不同、樹形的不統(tǒng)一、種植后的養(yǎng)護(hù)不同、施工隊(duì) 伍水

10、平不同等，設(shè)計(jì)變更是難免的，這些變更都會(huì)直接影響建設(shè)成本。為此， 在室外管網(wǎng)開始施工前，要對(duì)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面對(duì)應(yīng)檢 查，根據(jù)單體與室外的標(biāo)高、相對(duì)位置，重新審視園區(qū)道路、景觀與單元入 口、人防出入口等之間的銜接，各專業(yè)對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)拼對(duì)，爭(zhēng)取大部分問(wèn) 題在這一階段的圖紙上解決，統(tǒng)一進(jìn)行變更，以使道路、景觀施工時(shí)盡可能 避免現(xiàn)場(chǎng)變更與簽證。 合同 我們多次提到，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的“漫長(zhǎng)”周期中，變更的發(fā)生是 不可避免的，既然如此，那么發(fā)生以后，第一時(shí)間要考慮的就是在“合同”中 雙，方對(duì)變更的發(fā)生是如何約定的！這個(gè)約定至關(guān)重要，這個(gè)約定”是使 我們對(duì)變更進(jìn)行成本控制要把的最后一

11、道關(guān)。 鑒于此，我們?cè)诤贤炇鹬畷r(shí)，就要對(duì)各種“可能”做好周全 考慮，無(wú)論設(shè)計(jì)合同、施工合同還是咨詢合同 首先，不要漏簽和重復(fù)簽。無(wú)論涉及的是合同條件還是合同內(nèi)容，如 果在實(shí)施過(guò)程中補(bǔ)簽，一定是被動(dòng)的；不要重復(fù)簽，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所涉及的 合同體系復(fù)雜而龐大，有的合同的業(yè)務(wù)內(nèi)容或業(yè)務(wù)范圍就存在很大的交叉可 能，提前注意劃清界限。由于前述兩個(gè)原因引起的變更”而付出代價(jià)顯然 是不值的。所以要避免上述可能出現(xiàn)的兩個(gè)問(wèn)題，建議根據(jù)公司的過(guò)往操盤 經(jīng)驗(yàn)，逐步建立企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)的合同體系很重要。 其次，關(guān)注針對(duì)專項(xiàng)工程的“設(shè)計(jì)+施工”的捆綁合同的變更條件的 設(shè)置和說(shuō)明。比如幕墻、鋁合金門窗、火災(zāi)報(bào)警、樓宇智

12、能化等 工程，由于此 類工程專業(yè)集成度較高，一般的開發(fā)商很難對(duì)其設(shè)計(jì)或在其施工工程中對(duì)其 實(shí)現(xiàn)專業(yè)的把控，常常出現(xiàn)前期一切推進(jìn)良好，后期“被變更綁架”的尷尬窩 火局面。 第三，關(guān)注實(shí)施周期較長(zhǎng)、產(chǎn)生變更可能性較大的合同的變更條件的 設(shè)置和說(shuō)明。比如總包合同、設(shè)計(jì)合同等?？偘贤瑢?shí)施周期很長(zhǎng)，不可避免 的涉及大量變更，對(duì)它的變更條件的進(jìn)行設(shè)置和說(shuō)明，可以對(duì)變更的成本控 制打好基礎(chǔ)；設(shè)計(jì)合同處于項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的前期，不確定性很多，發(fā)生變更 的可能很大，全套初步設(shè)計(jì)甚至施工圖推翻重來(lái)的可能性很大，例子也很 多，對(duì)它的變更條件的設(shè)置和說(shuō)明同樣很重要。 確定樣板 1）提前確定材料樣板及工程樣板，減少材料變

13、化引起的價(jià)格重新確 認(rèn)； 2）提早進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)層的施工，對(duì)工程標(biāo)準(zhǔn)層做實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：當(dāng) 單體主體封頂后，第一時(shí)間進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層施工；當(dāng)砌體、開關(guān)插座位置、給水表 閥位置、排水水管位、暖氣片位置、燃?xì)夤芗氨砦淮_定后，再組織設(shè)計(jì)、營(yíng) 銷、工程人員分別進(jìn)行樣板間評(píng)審。設(shè)計(jì)人員對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體，很直觀的對(duì)使用 功能、合理性進(jìn)行評(píng)審。營(yíng)銷人員針對(duì)實(shí)體與銷售交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。工程 人員對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行審評(píng)，以此作為工程質(zhì)量樣板。全部評(píng)審合格后，由 設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一對(duì)提出的問(wèn)題和需要變更的內(nèi)容統(tǒng)一歸類并發(fā)變更，這樣再開始 大面積的施工，幾乎就不存在由于設(shè)計(jì)變更引起的返工成本了。 3）提早進(jìn)行工程樣板房的施工，這對(duì)于實(shí)施室

14、內(nèi)精裝修的項(xiàng)目來(lái)說(shuō) 尤為重要，是減少后期變更、實(shí)現(xiàn)成本控制的有效途徑和方法。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展、客戶的成熟和需求標(biāo)準(zhǔn)的提高，大多 數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都或多或少的接觸到室內(nèi)精裝修，從公共部分的單元入口大 堂T每層電梯廳T到戶內(nèi)廚衛(wèi)的精裝修（硬件）T戶內(nèi)全裝全配式精裝修（軟 硬件）7酒店式公寓、個(gè)性化定制 由于精裝修涉及的部品更細(xì)，銜接口子更多，管理流程更復(fù)雜，現(xiàn)場(chǎng) 實(shí)施效果的不確定性更大，投入成本更大，后期出現(xiàn)各種問(wèn)題的可能性更大， 面臨交付壓力更大，所以，提早進(jìn)行工程樣板房的施工，幾乎是不可省略的重 要一步，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面，對(duì)成本控制部門來(lái)說(shuō)， 更重要的是，與設(shè)計(jì)部、

15、采購(gòu)部、工程部聯(lián)動(dòng)，及時(shí)清理樣板房的各類成 本，尋找對(duì)應(yīng)效果的性價(jià)比更高的理想替代品，分析總結(jié)裝修實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié) 已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問(wèn)題，防患于未然，為精裝修工程招投標(biāo)和后期大面積鋪 開實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)，才是此階段變更成本控制的關(guān)鍵。 3、變更的執(zhí)行和保證設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行控制是成本控制的重要環(huán)節(jié)， 大家都知道，設(shè)計(jì)變更提出是合理的，又經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的審核流程，可如果沒(méi) 有很好的執(zhí)行，是不是有點(diǎn)前功盡棄的感覺？ 在執(zhí)行時(shí)會(huì)有以下幾種情況： 沒(méi)有及時(shí)執(zhí)行，除了造成增減設(shè)計(jì)變更引起的費(fèi)用外，還 要額外增 加返工或拆除的費(fèi)用，增加無(wú)效成本的同時(shí)，延誤工期。 根本沒(méi)有執(zhí)行，由于涉及到與交付標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的內(nèi)容，會(huì)最

16、終引起客 戶的起訴，因此相對(duì)于第一種沒(méi)有及時(shí)執(zhí)行帶來(lái)的后果更嚴(yán)重，而變更的費(fèi) 用卻已計(jì)算。 為此，需要對(duì)變更的執(zhí)行提供有效的管控和保證，除了在管理制度 上、職責(zé)劃分明確規(guī)定外，我們建議設(shè)計(jì)部門將變更指令下發(fā)到相關(guān)部門之 后，強(qiáng)制要求各部門，特別是項(xiàng)目一線的專業(yè)工程師要將設(shè)計(jì)變更單內(nèi)容在 第一時(shí)間內(nèi)標(biāo)注到相應(yīng)施工圖紙上，或?qū)D紙進(jìn)行描改，如果內(nèi)容太多可以 索引的方式注明。這一強(qiáng)制要求的好處很多： 1）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容的理解和記憶，古人說(shuō)過(guò)，眼過(guò)千遍 不如手 過(guò)一遍，就是這個(gè)道理。 2）強(qiáng)制使現(xiàn)場(chǎng)的專業(yè)的工師對(duì)設(shè)計(jì)變更和原施工照?qǐng)D紙進(jìn)行對(duì)照， 對(duì)變更部位進(jìn)行審核，即變什么？不變什么？怎么變？現(xiàn)在

17、是否已施工？ 3）管過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的人都知道，設(shè)計(jì)變更拿到手看過(guò)后就會(huì)放進(jìn)檔案盒或 抽屜里保存，平時(shí)再看的機(jī)會(huì)不是很大，而施工圖紙則是需要經(jīng)常翻看的。 如果我們把變更標(biāo)識(shí)在施工圖上，那么專業(yè)工程師平時(shí)任何時(shí)候翻看施工圖 紙，想不看到那些設(shè)計(jì)變更都不行，從而解決因遺忘而漏掉變更的執(zhí)行問(wèn) 題。 4）最后，也是最有意義的一點(diǎn)就是，標(biāo)注了設(shè)計(jì)變更的施工圖紙是 工程竣工圖紙審核的最直接依據(jù)。我們知道工程項(xiàng)目竣工交付后，施工單位 要繪制工程竣工圖，即將施工過(guò)程中的真實(shí)情況反映在施工圖上，經(jīng)過(guò)監(jiān)理 單位和甲方的審核就成為工程的真實(shí)檔案，如果沒(méi)有進(jìn)行日常的標(biāo)注，那工 程結(jié)束時(shí)，就需要把所有的設(shè)計(jì)變更拿出來(lái)，逐份對(duì)照審核，而如果我們?cè)?實(shí)施過(guò)程中就已經(jīng)把各條設(shè)計(jì)變更在施工圖紙上做過(guò)對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)，那么這項(xiàng)工 作就變得很容易了，因?yàn)楝F(xiàn) 場(chǎng)專業(yè)工程師手里那份已經(jīng)標(biāo)識(shí)了設(shè)計(jì)變更的施 工圖紙就是現(xiàn)成的“竣