房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域工作報(bào)告

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域工作報(bào)告近年來(lái)，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng) 域的一個(gè)常見(jiàn)重災(zāi)問(wèn)題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項(xiàng) 目容積率，減少配套設(shè)施，讓開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤(rùn)”總結(jié)為 房地產(chǎn)貪官尋租七法之首。長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題 與開(kāi)發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打 行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加 強(qiáng)容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī) 變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)此問(wèn)題極 為重視，因此，切實(shí)治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題是 當(dāng)前和今后的一項(xiàng)重要任務(wù)。違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原

2、因。其一是利益驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤(rùn)，未經(jīng)規(guī)劃 行政主管部門(mén)許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、 調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操 作機(jī)制不夠嚴(yán)密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在 空間。眾所周知，容積率是一個(gè)體現(xiàn)土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)，是 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的 面積之比。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許，即意味著 開(kāi)發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤(rùn)。因此從 利益角度考慮，開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)而不惜違規(guī)變更規(guī)劃 方案及調(diào)整容積率。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，容積率對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)固然重要，但對(duì)于商品 房小區(qū)業(yè)主和整個(gè)城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制

3、性詳細(xì) 規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住 舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比 例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車(chē)位置不足等, 還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的休閑健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域形成擠壓，并 且會(huì)對(duì)樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設(shè) 施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì)影響城市整體規(guī)劃，影響城 市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因 此，對(duì)容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴(yán)格。根據(jù)省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專(zhuān) 項(xiàng)治理工作實(shí)施方案有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政 水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進(jìn)城鄉(xiāng) 建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

4、，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格 按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定和規(guī)劃行政主管部 門(mén)確定的容積率等規(guī)劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。如需調(diào)整容積率 的，除應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外，還必 須符合下列條件：1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的；3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平 衡條件的；4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿足外部配套建 設(shè)投資要求的。二、土地出讓前，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)要根據(jù)總體規(guī)劃對(duì)宗地 深入研究，科學(xué)下達(dá)規(guī)劃條件；土地出讓后，如無(wú)特殊理由 不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應(yīng)按

5、下列程序辦理：1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門(mén)提 出報(bào)告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門(mén)按抄告單原則 辦理手續(xù)。2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的，應(yīng)按以下程序辦理:建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門(mén)和國(guó)土資源行政主管部 門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行初審，組 織對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證、評(píng)審，并告知國(guó)土資源主管部 門(mén)，對(duì)符合調(diào)整條件的，報(bào)政府或規(guī)劃咨詢(xún)委員會(huì)批準(zhǔn)后下 達(dá)調(diào)整容積率告知書(shū)；建設(shè)單位持調(diào)整容積率告知書(shū)與國(guó)土資源行政主管 部門(mén)簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，由國(guó)土資源行 政主管部門(mén)按規(guī)定計(jì)算和下達(dá) “國(guó)有土地出讓金補(bǔ)交清單” 開(kāi)發(fā)建設(shè)單

6、位持補(bǔ)交清單向財(cái)政部門(mén)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓 金；規(guī)劃行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合 同和補(bǔ)交出讓金后開(kāi)具的省國(guó)有土地有償使用收入專(zhuān)用 票據(jù)，審批發(fā)放或換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè) 工程規(guī)劃許可證。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，報(bào)規(guī)劃行政主 管部門(mén)，規(guī)劃咨詢(xún)委員會(huì)批準(zhǔn)已調(diào)整容積率的，規(guī)劃部門(mén)應(yīng) 書(shū)面告知國(guó)土資源行政主管部門(mén)。國(guó)土資源行政主管部門(mén)按 照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)整后的容積率計(jì)算收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金， 規(guī)劃建設(shè)、房管等部門(mén)依據(jù)補(bǔ)交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān) 手續(xù)。四、經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)驗(yàn)收后，對(duì)超過(guò)土地批準(zhǔn)容積率 的用地項(xiàng)目，在扣除因城市空間設(shè)計(jì)需要，市政府鼓勵(lì)由出 讓條件中規(guī)定的多層建

7、筑改成高層建筑的九層以上建筑面 積，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。五、調(diào)整容積率的建設(shè)項(xiàng)目，不得提高建筑密度、降低 綠地率。六、鼓勵(lì)利用地下空間修建停車(chē)場(chǎng)、人防設(shè)施及儲(chǔ)物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計(jì)算。七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合 同的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指 標(biāo)的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積或按現(xiàn)行 市場(chǎng)地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條規(guī)定， 擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)須對(duì)其違法 行為立案查處，在對(duì)超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允 許保留的前提下，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門(mén)的處理決 定，補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費(fèi)，并接受相應(yīng)罰款。八、國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、城管、財(cái)政、審計(jì)、房定 等部門(mén)應(yīng)密切配合、加強(qiáng)溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡 發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補(bǔ)繳土地出讓金的，一律 依法查處，并停止辦理該宗地的建設(shè)工程