萬科地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)例

1、萬科地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)例班級：工管二班姓名：何志勇 學(xué)號(hào)：1151013030萬科集團(tuán)介紹：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的 專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所 第二家上市公司，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè) 務(wù)覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個(gè)大中城市。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在 6萬套以上，2011年公司實(shí)現(xiàn)銷售面 積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持 續(xù)居全球同行業(yè)首位。三期項(xiàng)目計(jì)劃大綱三期項(xiàng)目總體概述：三期項(xiàng)目是整個(gè)

2、社區(qū)的重要部分，處于中央組團(tuán)的核心位置， 對整個(gè)小區(qū)的品牌品質(zhì)具有極大的影響意義。三期建筑面積13萬平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其實(shí)為4幢，2幢連在一起，中間一道沉降縫）均為 23+1 層。項(xiàng)目目標(biāo)：總體目標(biāo)：建成即墨市具有敏度苑小區(qū)進(jìn)度目標(biāo)：三期竣工時(shí)間為2007年5月1日主樓主體進(jìn)度2006年5月1日完工，裝修至主樓驗(yàn)收2006年10月1日，配套及景觀2007年5月1日質(zhì)量目標(biāo)：即墨市安全文明工地、X市市優(yōu)工程力創(chuàng)省優(yōu)成本目標(biāo)：控制在2.6億元（包括主樓及配套和景觀成本）一、范圍計(jì)劃1、范圍管理計(jì)劃：主要分為4個(gè)階段：前期階段、主樓階段、配套階段、景觀 階段前期階段：平整場地；地質(zhì)勘察；

3、配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻 防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖；監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo)；規(guī)劃放線，臨水臨電的接 入；公安局宿舍段道路修建；主樓施工階段：基礎(chǔ)開槽；基礎(chǔ)施工；主體 1-23層；主樓裝修；水電安裝；消 防安裝；防水工程；門窗工程；電梯安裝；平整場地室外配套階段：管網(wǎng)工程、有線工程、電話分項(xiàng)；智能工程；道路工程；室外配電；景觀階段：苗木栽種；水景及游泳池；燈具配置；宅前路；建設(shè)三期：1、樓號(hào)比較集中，易于管理。2、先開酒店是便于展示小區(qū)入口形象， 有利于銷售；3、能將一期和二期連成一體，塑造整體小區(qū)形象。二、質(zhì)量安全計(jì)劃1、爭創(chuàng)安全文明工地為了樹立我公司良好的企業(yè)形象，嚴(yán)格按照即墨

4、市安全文明工地的要求執(zhí)行， 爭 創(chuàng)即墨市安全文明工地樣板。需要在招標(biāo)選擇施工隊(duì)伍時(shí)考慮此項(xiàng)費(fèi)用。即墨市安全文明工地相關(guān)規(guī)定如下：（附后）2、工程主體質(zhì)量保證措施 施工單位標(biāo)準(zhǔn)：*選擇有資金實(shí)力*土建一級資質(zhì)建筑公司*項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)一級（在招標(biāo)文件中注明不得更換、需施工單位出承諾書）*ISO9000 認(rèn)證企業(yè) 監(jiān)理公司標(biāo)準(zhǔn)：* 選擇有技術(shù)實(shí)力* 信譽(yù)良好*敢于承擔(dān)責(zé)任對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的*無建設(shè)主管部門不良記錄的監(jiān)理公司 總工辦學(xué)習(xí)熟悉建筑高層施工規(guī)范， 鍛煉自身能力， 在施工管理過程中能起到 有的放矢的作用，更好的作好控制協(xié)調(diào)工作。 配合監(jiān)理公司對施工單位作好監(jiān)督管理工作， 為監(jiān)理公司樹立堅(jiān)強(qiáng)的后盾

5、， 充 分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性，更好的為我方服務(wù)。 嚴(yán)格合同管理，對所達(dá)到的質(zhì)量要求嚴(yán)格控制。 作好主體隱蔽驗(yàn)收工作， 防止工程主體留下質(zhì)量隱患， 提倡監(jiān)理旁站制作好 廚衛(wèi)間防水、水電等后期工作，減少維修率，提高客戶滿意度 對易出問題的工程部位提前做好細(xì)化防范方案。 定期召開工程技術(shù)專題會(huì)，加強(qiáng)內(nèi)部溝通，及早解決問題于萌芽之中三、投資控制及去向1、綜合制定出控制總項(xiàng)目造價(jià)成本的基數(shù)。參考以往信息， 匯總一期、 二期造價(jià)成本信息， 分部門分類整理作為三期成本控 制的依據(jù)。 總工辦造價(jià)控制成本： （以下為以往承包信息）*前期地質(zhì)勘察：二期 60 元/米；三期 53 元/ 米*白蟻防治： 2.5 元

6、/米 2* 地基處理：二期單樁樁長 13 米，施工單價(jià) 64/ 米，高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力混凝土管樁 （400X 95）材料單價(jià)78元/米*工程主體：11001200元/米 2*外網(wǎng)配套（煤氣、水電接入、有線電視、管道等）300元/米 2*景觀工程：140元/米2* 商品混凝土：；如果為了趕工期，使用商品混凝土；如果為了節(jié)約開發(fā)成本，建 議部分使用或不使用， 當(dāng)然還得考慮項(xiàng)目辦手續(xù)辦理的難度和公司整體營銷策略 的整體進(jìn)程及銷售資金回籠程度。視具體情況而定。 （用商品混凝土和不用相差 50 天左右工期）總量；三期混凝土總量約 4.5 萬 m3，C20: 280 元/m3; C30 330 元/m3;現(xiàn)場施工

7、攪拌 C20 188+16.9; C30 216+16.9; 差價(jià)：90元/m3左右總差價(jià)：4.5萬X 90元/m3=405萬建設(shè)局費(fèi)用和罰款;補(bǔ)給攪拌站費(fèi)用 2 項(xiàng)合計(jì)計(jì)劃約 80萬還差 325 萬?決策是否用商品混凝土？同公司發(fā)展戰(zhàn)略相一致：是求速度盡快占領(lǐng)市場，銷 售資金盡快回籠;還是暫時(shí)節(jié)約 325 萬成本？ 項(xiàng)目辦前期手續(xù)成本：各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用。 銷售部成本：營銷策劃宣傳費(fèi)用（廣告、樓書等）、銷售提成。營銷策劃方面：1 、宣傳方式：報(bào)紙、風(fēng)景片、樓書、展覽會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、標(biāo)牌等，2、制定總 營銷策略，何時(shí)以何種宣傳方式推出。能起到良好的效果。有一個(gè)統(tǒng)籌安排；每 個(gè)階段都有不同的內(nèi)涵和主題

8、 3、有創(chuàng)新的營銷建議：如請一個(gè)有名的跳水運(yùn)動(dòng) 員，贈(zèng)其一套房子， 讓其允許作為我方形象代言人。 小區(qū)景觀水景和游泳池較多， 在游泳池旁邊做一個(gè)跳臺(tái)； 小區(qū)建成后平時(shí)舉行游泳比賽。 在廣告語中加上一句： 你想體會(huì)與名人一起游泳的感覺嗎？想必具有購房的煽動(dòng)性。 4、推出極具震撼 力的廣告宣傳語：如萬科天景花園宣傳語：“深圳住宅的明天”。聯(lián)想集團(tuán)的： “如果失去聯(lián)想，世界將會(huì)怎樣”。像這類廣告語都是萬科和聯(lián)想自己想出來的， 只有自己才能體會(huì)本身項(xiàng)目的賣點(diǎn)和價(jià)值觀念。 材料部采購成本： 材料成本（主 要指甲供材料）2、確定銷售收益定出三期銷售價(jià)位便于以后進(jìn)行成本核算。 比較投入與產(chǎn)出。事先確定利潤空

9、間。 實(shí)施過程中及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 財(cái)務(wù)是不可缺少的重要一環(huán)。 現(xiàn)在都講究部門整和和 項(xiàng)目化運(yùn)做項(xiàng)目。3、確定變更程序流程，防止隨意變更增加成本4、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)投資；深圳設(shè)計(jì)院圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢后，審核圖紙及概算，在設(shè)計(jì) 階段運(yùn)用價(jià)值工程的概念合理規(guī)劃成本。四、進(jìn)度計(jì)劃1、合理安排前期手續(xù)進(jìn)度（見總部批件表） ，總部要求 2005年 7月18日開工2、前期階段：平整場地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、 白蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖；標(biāo)高的確定、地基處理、施工工期的確定、 監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo)；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；該 階段進(jìn)度待修繕。3、春節(jié)上班后，首先進(jìn)行白蟻

10、防治合同的簽訂、地質(zhì)勘察合同的簽訂、商品混 凝土合同的簽訂、 天然氣合同的簽定； 為項(xiàng)目辦跑前期手續(xù)作好鋪墊； 以上工作 計(jì)劃 2005年 5月 1日前完成以上事項(xiàng)，簽定合同后就算閑置 1個(gè)月，也不能出 現(xiàn)到使用時(shí)因程序問題耽誤工作4、主樓施工階段： 2005年 7月 18日-2006 年5月31日主體階段；2005 年 7月 18日7月 31日 臨建搭設(shè)、基礎(chǔ)開挖8月 1日9 月 1 日 基礎(chǔ)施工 9月1日2006年4月31日 主體23層施工（按每層 10天計(jì)，其中基礎(chǔ)檢測及 基礎(chǔ)驗(yàn)收 10 天）5月 1日5月31日 主體驗(yàn)收階段；2006 年 6月 1日-2006 年 10月 1日 主樓裝

11、修階段5、配套施工階段： 2006年 10月 1日2007年1 月31日6、景觀施工階段： 2006年 2月 1日2006年5月1日 如 2005 年 7 月 18 日開工日期延后， 其余時(shí)間相應(yīng)順延。 建議銷售交房日期在開 工日期后 22 個(gè)月五、人員計(jì)劃1、 三期應(yīng)配備人員：經(jīng)理 A、土建工程師2名、王明中、黃永仁、于洪波、1 名景觀工程師2、人員分工：經(jīng)理 A 負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)及處理日常性事務(wù)土建甲 負(fù)責(zé)酒電公寓及 1 棟樓土建和社區(qū)內(nèi)土建雜事土建乙 負(fù)責(zé)其余 3 棟樓土建水暖甲 負(fù)責(zé)整體三期給排水及消防方面電氣甲 負(fù)責(zé)其余 3 棟樓電氣電氣乙 負(fù)責(zé)酒電公寓及 1 棟樓電氣和檔案行政性事務(wù)景觀

12、X負(fù)責(zé)二、三期景觀、入口處景觀、一期景觀調(diào)整3、隊(duì)伍建設(shè) 建立與業(yè)績考核相應(yīng)的獎(jiǎng)罰機(jī)制（得公司支持） 加強(qiáng)公司企業(yè)文化核心理念的灌輸， 消除拜金主義、 個(gè)人主義、工作腐敗主義。 每月定期開展專業(yè)技術(shù)討論會(huì) 適當(dāng)時(shí)候開展相應(yīng)專業(yè)培訓(xùn)，提高管理班子素質(zhì) 加強(qiáng)內(nèi)部溝通，防止各專業(yè)人員各自為是 加強(qiáng)外部溝通，防止因?yàn)椴块T不協(xié)調(diào)影響項(xiàng)目進(jìn)程六、內(nèi)外溝通 與總部人員的溝通 :前期工作：安排專人與總部總工辦聯(lián)系，當(dāng)前緊要問題 1、督促總部住宅集團(tuán)讓 深圳設(shè)計(jì)院盡快拿出三期報(bào)建方案，項(xiàng)目辦才能開始三期項(xiàng)目的前期手續(xù)工作， 報(bào)建方案經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行地質(zhì)勘察工作。 2、完成三期的設(shè)計(jì)交接工 作，作好平穩(wěn)過

13、度。 3、以后施工階段遇到需總部總工辦解決問題再及時(shí)聯(lián)系。 與分集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)溝通： 及時(shí)制定出三期項(xiàng)目計(jì)劃， 安排工程進(jìn)度， 說明質(zhì)量目標(biāo)、 成本情況。便于上司及時(shí)了解情況，作出英明決斷。計(jì)劃每月寫一份績效報(bào)告， 匯報(bào)項(xiàng)目正在進(jìn)展情況，存在問題及解決辦法，項(xiàng)目今后工作安排。 與分集團(tuán)各部門的溝通項(xiàng)目是一個(gè)整體， 工程施工不僅是總工辦的份內(nèi)職責(zé)， 同時(shí)涉及到材料部門、 預(yù) 算部門、項(xiàng)目辦前期，各部門只有緊密配合，才能達(dá)到良好效果。項(xiàng)目前期總工 辦配合項(xiàng)目辦工作：1、配合項(xiàng)目辦總規(guī)報(bào)批，同深圳設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)，提出工程技術(shù)方面的意見，盡快 將總規(guī)拿下，便于其他手續(xù)的辦理和各項(xiàng)工作的開展。2、施工圖審查前期階

14、段，配合項(xiàng)目辦作好具備審圖的條件，提前簽好白蟻防治 合同、商品混凝土合同、天然氣合同3、施工圖審查階段配合項(xiàng)目辦解答建設(shè)行政主管部門提出的疑問，盡量使我方 的施工圖少做調(diào)整。4、招標(biāo)備案階段，配合項(xiàng)目辦辦好監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)等重大招標(biāo)事項(xiàng)，提供 相關(guān)資料。與材料部門的協(xié)調(diào)：1 、待深圳設(shè)計(jì)院施工圖紙完畢， 各部門碰頭一致后， 將甲供材料列清單交于材 料部門，讓其及早詢價(jià)。2、盡量在施工階段及早尋價(jià)，不至于影響三期工程進(jìn)度 與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位的溝通設(shè)計(jì)方面： 1、從總部接手深圳設(shè)計(jì)院后，作好與該院的溝通，督促其盡快完成 施工圖紙。 并在設(shè)計(jì)圖紙完畢后， 同設(shè)計(jì)院溝通協(xié)調(diào)作好設(shè)計(jì)階段投資控制； 2

15、、 搞好深圳設(shè)計(jì)院和景觀設(shè)計(jì)公司三期的協(xié)調(diào)工作。 使景觀設(shè)計(jì)公司盡快找到三期 項(xiàng)目的切入點(diǎn)。盡早完成三期項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)（在不影響二期景觀設(shè)計(jì)的前提下） 與X市建設(shè)行政部門的溝通 與各施工單位的溝通七、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃1、資金斷鏈 這是最大的風(fēng)險(xiǎn)，萬科總經(jīng)理郁亮和順馳董事局主席汪浩接班以前都是財(cái)務(wù)總 監(jiān)。最能說明這一點(diǎn)，資本運(yùn)營是房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重。 考慮公司現(xiàn)有資金及總部支持資金還是分公司自己自足。開工 13 萬平方米?？?體需要資金2.6個(gè)億（130000平方米X 2000元，主樓按1500元/m2,配套及景 觀按500 m2。主樓主體按總造價(jià)的50%+，主體封頂需要130000平方米X 15

16、00 元/m2X 50%=9750萬元。主體封頂后可取得預(yù)售許可證，可大面積回籠資金，女口 每家墊資 1000萬，實(shí)際周轉(zhuǎn)資金需 5000萬即可；考慮到公司人員工資基本開支 和日常消耗及主體封頂后銷售可能不暢等不利因素，籌措資金保守一點(diǎn) 7500 萬 即可。資金緊張寬松情況下，酒店公寓1個(gè)施工單位，剩下每4幢樓一個(gè)施工 單位，這樣3個(gè)施工單位；這種風(fēng)險(xiǎn)較大方案資金緊張情況下，酒店公寓1個(gè)施工單位，其余每 2 幢樓一個(gè)施工單位，這樣 5 個(gè)施工單位；2、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)： 合理安排前期手續(xù)辦理， 開工時(shí)間確定后， 嚴(yán)格按照安排執(zhí)行， 遇見不可控制 因素及時(shí)調(diào)整。 注重細(xì)節(jié)，防止因公司程序誤事，提前計(jì)劃好程序需要時(shí)間，合理安排。 選擇有資金實(shí)力、 質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍， 招標(biāo)是其中關(guān)