城改項目前期報建程序

1、城改項目前期手續(xù)辦理程序 城中村改造，是指根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要 求，對城中村進行綜合改造的行為，主要包括四個無形改造和一個有形改造。 市規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等行政管理部門在市城中村改造辦公室設立派出機構，負 責與城中村改造相關的行政管理和執(zhí)法工作。區(qū)城改辦負責本區(qū)改造項目安置 房各項建審手續(xù)申報辦理工作，并協(xié)調督促投資企業(yè)申報改造項目配套開發(fā)部 分的各項行政審批手續(xù)辦理。 城中村改造的主體應該是城中村改制后新經(jīng)濟組織（即村組股份公司）或 投資人，以及改制后的村組股份公司與投資人合作成立的企業(yè)法人。而本項目 的實施主體為村組股份公司，并且已完成一個有形改造，剩余四個無形改

2、造未 完成。 前期報建手續(xù)辦理流程： 一、申請立項 經(jīng)村民大會形成同意實施城中村改造決議和同意集體土地轉國有土地的決 議，報區(qū)城改辦審批后，由區(qū)城改辦報市城改辦批準同意，將項目納入城中村 改造計劃，并辦理項目立項審批手續(xù)。 二、控制性詳細規(guī)劃審批 根據(jù)項目土地狀況、人口狀況和規(guī)劃設計條件做出整體規(guī)劃方案，報市城 改辦規(guī)劃管理處通過后，報規(guī)劃院完成控制性詳細規(guī)劃審批完成，出圖蓋章。 三、審核用地規(guī)模 市土地儲備中心審核城改項目綜合用地規(guī)模，并會同區(qū)政府擬定土地儲備 方案，簽訂土地儲備協(xié)議。 四、改造方案備案 剩余土地由區(qū)城改辦根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以 及城中村改造綜合用地專

3、項規(guī)劃指標，統(tǒng)籌考慮村民安置，組織編制城中村改 造方案，劃分安置用地、開發(fā)用地及共用宗，并報市城改辦審批通過后備案。 1/ 6 五、完成三個無形改造，一個有形改造 這是辦理土地確權的前提條件，其中完成三個無形改造： 1、農民轉居民，主要是為村民繳納社保； 2、村委轉居委，此項轉變多為政府行為； 3、集體經(jīng)濟轉股份公司： 完成村集體清產(chǎn)核資工作，成立股份公司，村民轉變?yōu)楣擅?，組長變?yōu)楣?東，根據(jù)村組改造前的收入，地塊狀況、人口數(shù)量等分配股份比例，直接關系 到村民的個人利益。 完成一個有形改造，安置樓已竣工，完成回遷。 以上兩項工作涉及公安、農林、民政、國土、教育、人勞、計生等多個部 門，用時較長

4、，所以有很多開發(fā)商未等無形改造完成，就以安置樓名義開始開 發(fā)用地的報建手續(xù)，先行施工建設。 六、土地確權 三個無形改造完成后，報市城改辦確認后，村組自改形式的在土地管理處 辦理土地確權。開發(fā)商介入改造的，也可同時辦理開發(fā)用地的土地確權，并將 開發(fā)用地掛牌取得土地，辦理土地權屬登記，核發(fā)土地權屬證書。 辦理土地確權程序如下： （一）申請改造后的股份公司申請土地確權，應提交下列材料： 1、土地確權 xx 2、xx 身份證明材料 3、市城改辦對該城中村改造方案的批準文件 4、區(qū)政府關于完成無形改造工作的文件 5、公安機關關于完成農轉居工作的確認工作 2/ 6 6、股東（或居民）大會關于同意輸土地確權

5、和申請用地的決議 7、地籍調查表、 xx 地圖及 xx 地界址坐標 8、規(guī)劃定點圖及勘測成果表 9、超過城改用地標準的，附與市土地儲備交易中心簽訂的剩余土地收購儲 備協(xié)議 10、地上附著物權屬證明 11、集體土地所有權證書和集體土地使用權證書 12、其他相關證明材料。地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托 有資質的專業(yè)技術單位進行地籍調查獲得。 （二）受理 1、經(jīng)市城改辦土地管理處初審，認為申請材料齊全、合法，或申請人按照 要求提交全部補正申請材料的，正式受理土地確權申請。 （三）確權 1、市國土資源局受理土地確權申請后，應會同市城改辦對申請確權的土地 進行實地踏勘，核實地籍調查結果有關內

6、容，必要時，可以就有關事項向申請 人、有在單位或個人詢問。 2、經(jīng)審核認為可以依法確定所有權和使用權的，將此確權結果予以公告， 公告期為 30 日。公告期滿無異議的，經(jīng)市國土資源局研究同意后，由市國土資 源局制發(fā)市人民政府土地確權文件，確定申請權的土地為國家所有，申請人可 以依法取得國有土地使用權。 （四）登記發(fā)證申請人特確權文件及其它土地權屬登記資料，申請辦理土 地權屬登記，市國土資源局按照土地登記辦法的規(guī)定，辦理土地權屬登 記，核發(fā)土地權屬證書。 七、建設項目選址意見書 3/ 6 辦理建設項目選址意見書程序如下： （一）申請建設項目選址意見書，應提交下列材料： 1、建議項目選址意見書申請表

7、 2、土地權屬證明文件 3、1：500地形圖 6 份 4、控制性詳細規(guī)劃圖和其它相關圖紙文件 （二）受理 1、經(jīng)市城改辦規(guī)劃管理處初審，認為申請材料齊全、合法，或申請人按照 要求提交全部補正申請材料的，正式受理建設項目選址意見書申請。 （三）審批程序 1、城改辦立項備案 2、控制性規(guī)劃方案調整 3、測繪院（ xx 地測量） 4、踏勘現(xiàn)場 5、局會審定 6、核發(fā)建設項目選址意見書 八、辦理建設用地規(guī)劃 xx 辦理建設用地規(guī)劃 xx 程序如下： （一）申請建設用地規(guī)劃許可證，應提交下列材料： 1、立案申請表、授權委托書原件； 2、申請函（說明申請的原因、項目基本情況、地塊基本情況和 4/ 6 其他

8、需要特別說明的事項）原件； 3、1：500或 1：1000西安市平面坐標系統(tǒng)和高程系統(tǒng)的現(xiàn)狀，地形圖 （一式三份）； 4、本年度有效建設項目備案文件（復印件）； 5、成交確認書； 6、土地出讓合同（復印件）； 7、規(guī)劃設計條件； 8、企事業(yè)單位應提交法人資格證明（工商營業(yè)執(zhí)照或組織機 構法人代碼證）（復印件）； 9、審批土地件。 （二）受理 1、經(jīng)市城改辦規(guī)劃管理處初審，認為申請材料齊全、合法，或申請人按照 要求提交全部補正申請材料的，正式受理建設用地規(guī)劃許可證申請。 （三）審批程序 1、現(xiàn)場踏勘 2、報局領導簽字辦理用地定點章（用地初審） 3、取得征地成果表 4、核發(fā)建設用地規(guī)劃 xx 問題

9、一： 我公司沒有體現(xiàn)在四方協(xié)議內容中（即市城改辦、區(qū)城改辦、村組股份公 司、投資單位即開發(fā)商），完成土地確權后，如果我公司成功摘牌，也無法享 5/ 6 受城改項目出讓金只繳納 25%40%（政府相關出臺文件規(guī)定截止 2011 年底之 前的城改項目，出讓金可按 25%繳納），和配套費減半等相關優(yōu)惠政策。 解決方案： 由區(qū)政府出面，邀請分管城改辦的焦維發(fā)副秘書長、市城改辦相關部門， 召開一次工作會議，考慮到村子人口眾多，改造面積較大，開發(fā)商的資金壓力 較大，故將我公司引入此城改項目，無法享受城改政策的問題也就迎刃而解， 出讓金問題也可體現(xiàn)在其中，且在取得土地證之后的報建及銷售手續(xù)都可以自 行辦理，容積率也可做適應調整（西安市二環(huán)到三環(huán)之間城改項目容積率一般 在 4.0 左右，要突破 4