北潞馨家園小區(qū)可行性研究報(bào)告

1、北潞馨家園小區(qū)可行性研究報(bào)告討論稿第一局部 工程概況一、 工程名稱北潞園居住區(qū)北潞馨家園小區(qū)二、 工程的地理位置該工程位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城北潞園綠色生態(tài)居住區(qū)西側(cè)，占地面積110000平方米，是北潞園居住區(qū)繼春、芳、冠、華后的第五期工程。北潞馨南側(cè)是古老的刺猬河，東南側(cè)是對(duì)外開放的社區(qū)公園，西北側(cè)是京石高速公路中間有90米綠化隔離帶，小區(qū)限高12米。三、 社區(qū)交通條件該工程所在北潞園居住區(qū)交通便利，北靠京石高速公路，東側(cè)良坨路通青龍湖及坨里，南距閆村出口一公里，東南離京周公路80米。社區(qū)距京廣、京九鐵路2公里左右。良鄉(xiāng)機(jī)場(chǎng)可運(yùn)營小型客機(jī)。社區(qū)公交616直達(dá)西客站、長(zhǎng)椿街，922通往前門。917、

2、971及多條小公共道路環(huán)繞社區(qū)。四、 供水條件良鄉(xiāng)水質(zhì)偏硬，距小區(qū)南2公里處有良鄉(xiāng)第一供水廠。目前建于青龍湖南庫的第二供水廠可供15萬人生活用水，目前正在協(xié)商的磁家務(wù)引水工程已通到青龍湖鎮(zhèn)南四位村，近期有望與第二供水廠接通，此舉將根本解決良鄉(xiāng)地區(qū)的供水困難問題。北潞園居住區(qū)內(nèi)北潞華家園小區(qū)有恒溫為39的溫泉，有著非常豐富的溫泉浴資源。生活污水可排入北潞園居住區(qū)內(nèi)的污水處理站。經(jīng)過處理后可到達(dá)中水標(biāo)準(zhǔn)，可解決社區(qū)的綠化、消防和洗車用水。五、 電力供應(yīng)社區(qū)南側(cè)建有黃辛莊變電站，北潞園居住區(qū)開閉站可雙路供電。六、 通訊條件社區(qū)與市程控 939局(10萬門)接通。七、 工程地質(zhì)及水利防洪社區(qū)地基承載力

3、在912噸之間，完全可以滿足民用住宅建立的要求。社區(qū)西南側(cè)的刺猬河91年按照50年一遇洪水的標(biāo)準(zhǔn)治理完畢。下游一公里處已修建一處橡膠壩，另兩處橡膠壩有望今年雨季前完成。屆時(shí)，刺猬河畔又可見楊柳倒垂的美麗景象。八、 燃?xì)夤?yīng)及采暖北潞園居住區(qū)燃?xì)獠捎锰烊粴?，采用分戶式采暖爐自我調(diào)控溫度。九、 社區(qū)周邊自然人文景觀房山地區(qū)名勝古跡資源豐富。有著名中外的“世界文化遺產(chǎn)北京人遺址，佛教勝地云居寺。自然景觀有銀狐洞、石花洞、仙棲洞、上方山云水洞、十渡風(fēng)光，間隔 最近的人文景觀昊天塔建于遼代，距今有1000年的歷史。豐富的旅游資源可為該工程增強(qiáng)人文氣息和市場(chǎng)吸引力。第二局部 市場(chǎng)分析一、 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)

4、現(xiàn)狀北京市今年的房地產(chǎn)總量仍然會(huì)放大，只是會(huì)出現(xiàn)局部調(diào)整的情況，最明顯的反響是銷售價(jià)格普遍下調(diào)，說明市場(chǎng)本身的杠桿作用正在得到表達(dá)，經(jīng)過此次凈化后的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加成熟，對(duì)將來的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，去年北京2021年奧運(yùn)承辦成功，中國參加WTO等利好因素會(huì)在今后幾年中逐步表達(dá)。今年北京南城改造力度加大，購房消費(fèi)群體擴(kuò)容暗示新一輪住宅行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在醞釀當(dāng)中。此次的盤整正是為下一次住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)化革命鋪墊道路。對(duì)將來北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)： 1雖然目前市場(chǎng)供應(yīng)量宏大，眾多工程區(qū)域出現(xiàn)市場(chǎng)“飽和，但具有優(yōu)良產(chǎn)品性能價(jià)格比和賣點(diǎn)獨(dú)特的工程仍然深受市場(chǎng)歡迎；2隨著低密度住宅在北京郊區(qū)縣的大量

5、涌現(xiàn)和公路四、五環(huán)的通車，城郊工程正逐步引起市場(chǎng)關(guān)注，特別周邊具有良好生態(tài)環(huán)境和人文景觀的工程較受市場(chǎng)青睞。二、 北京市別墅市場(chǎng)分析北京市別墅的開展經(jīng)過了一個(gè)曲折的過程，既是第一次房地產(chǎn)熱潮的始作俑者，又是這次熱潮中最大的受害者。目前的第二次熱潮已經(jīng)理性的多，但仍是國家限制開發(fā)的重點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。北京市目前的別墅市場(chǎng)有以下幾個(gè)突出特點(diǎn)： 1目前別墅有兩個(gè)開展主線。一是聯(lián)排別墅TOWNHOUSE，二是離城區(qū)較遠(yuǎn)，風(fēng)景秀麗的區(qū)域的單體別墅SINGLEHOUSE； 2北京市別墅市場(chǎng)回暖，供應(yīng)量逐年遞增，但市場(chǎng)消化量是總供應(yīng)量的三分之一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈； 3北京市別墅市場(chǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)主體是中級(jí)白領(lǐng)；

6、 4別墅的分布有很強(qiáng)的地域性，大多在離市中心不遠(yuǎn)的東北到西北方位，車程大多控制在25分鐘到50分鐘之間； 5別墅定價(jià)兩極分化。40006000元之間的聯(lián)排別墅比較多，單體別墅比較少。三、 北京西南別墅市場(chǎng)分析北京西南同類物業(yè)市場(chǎng)主要指房山、大興、豐臺(tái)西南調(diào)查顯示： 1西南部綜合經(jīng)濟(jì)薄弱，市政根底配套設(shè)施薄弱，又受傳統(tǒng)居住觀念的影響，相對(duì)北京其他區(qū)域較為低迷。但隨著政府加大支持力度，危改方案的出臺(tái)，四環(huán)、五環(huán)的通行，該區(qū)域的住宅逐漸復(fù)蘇，這有利于促進(jìn)西南部別墅市場(chǎng)的開展；2就規(guī)劃而言，規(guī)模小，品質(zhì)不高，半數(shù)以上社區(qū)內(nèi)有公寓產(chǎn)品規(guī)劃多樣，以聯(lián)排別墅為主力，景觀、綠化形式單一；3就市場(chǎng)銷售而言，總價(jià)

7、低，有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)需求量大，新開盤工程銷售情況較好，開盤三年以上的工程沒有人氣，空置率高；4就產(chǎn)品包裝而言，整體宣傳力度不夠，工程包裝簡(jiǎn)單；5就客戶而言，多為南部客戶群，客戶購置主要以自住居多；6就房山地區(qū)來說，龍華苑、金鴿園是目前房山地區(qū)僅有的別墅工程。龍華苑以復(fù)式聯(lián)排別墅為主，金鴿園為單體別墅。龍華苑規(guī)模較小，消費(fèi)者可選擇余地不大而且沒有大型會(huì)所。金鴿園檔次、規(guī)模欠佳，又沒有合法手續(xù)。北潞馨家園的同類產(chǎn)品在此區(qū)域上可以說沒有，有市場(chǎng)空缺。7. 大興的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前現(xiàn)狀成梭型，低檔工程市場(chǎng)緊縮，中檔工程市場(chǎng)膨脹，青島嘉園已從3800元漲至4100元，市場(chǎng)反映良好。日月星城半年認(rèn)購已超過70%

8、。高檔工程如麗園國際和翡翠城陷入困境，兩個(gè)盤均價(jià)均超過6600元，市場(chǎng)反映冷淡。青龍湖周邊別墅近幾年會(huì)漸成規(guī)模，天創(chuàng)集團(tuán)擬建的單體別墅有可能成為北潞馨乃至青龍湖工程的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第三局部 投資估算一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：1 規(guī)劃用地面積：110000平方米2 建立用地面積：75380平方米3 總建筑面積：44862平方米住宅面積：44062平方米公建面積：800平方米增加B戶型1個(gè)，增加建筑面積188.2+191.4=379.6平方米增加C1戶型12個(gè)，增加建筑面積197.2*12=2366.4平方米增加C2戶型4個(gè)，增加建筑面積211.4*4=845.6平方米以上數(shù)字以何韜設(shè)計(jì)所的設(shè)計(jì)方案為根底，其

9、中增加了局部建筑面積并將公建面積調(diào)整為800平方米4 容積率：0.65 總戶數(shù)：195戶6總?cè)丝冢?80人二、計(jì)算前提：1住宅單位造價(jià)：1700元/平方米2公建單位造價(jià)：3000元/平方米3平均單價(jià)：3803元/平方米A戶型4000元/平方米 B戶型3600元/平方米C戶型3800元/平方米綜合考慮房山區(qū)現(xiàn)狀，我們認(rèn)為房山中高檔工程的價(jià)格上限在4000元左右，北潞馨市場(chǎng)定位仍應(yīng)以消化房山本地市場(chǎng)為主，打破此價(jià)格上限市場(chǎng)會(huì)有很大阻力。高端市場(chǎng)不適用此價(jià)格上限，青龍湖工程應(yīng)在4000元以上。三、可研計(jì)算 單位：萬元總本錢 16112.03一、 直接費(fèi)用 12915.81一土地費(fèi)用： 2162.49

10、1 土地出讓金： 120元/平方米 904.56房土局提供此數(shù)字，房山區(qū)土地出讓金住宅最高為120元/平方米2 土地補(bǔ)償費(fèi)： 843其中：建立用地113畝，7萬元/畝共 791萬元；代征地52畝，1萬元/畝共52萬元3 地上物補(bǔ)償： 10此數(shù)字由前期提供4 征地管理費(fèi)： 以上各項(xiàng)和的1.5% 26.365 土地出讓契稅 1.的4% 36.186 復(fù)墾費(fèi) 3萬元/畝 3397 超轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi) 300元/畝 3.39二前期工程費(fèi) 1234.451規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 150此項(xiàng)費(fèi)用已發(fā)生2勘察費(fèi) 建安費(fèi)的1% 77.33三通一平費(fèi) 120此數(shù)字由前期提供4防洪費(fèi) 20元/平方米 150.765大市政費(fèi) 90元/

11、平方米 407.356四源費(fèi) 276.38采暖23元/平方米，做飯22元/平方米，上水17元/平方米，住宅局部為以上三項(xiàng)和62*44062=273.18萬元，公建局部為采暖加上水40*800=3.2萬元，總計(jì)276.38萬元7建立工程容許證執(zhí)照費(fèi) 建安費(fèi)的0.15% 11.68工程招標(biāo)費(fèi) 建安費(fèi)的0.06% 4.649工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi) 建安費(fèi)的0.05% 3.8710工程印花稅 建安費(fèi)的0.05% 3.8711審圖費(fèi) 1200*建筑面積*4%*10% 24.15 12散裝水泥費(fèi) 1元/平方米 4.53三房屋開發(fā)費(fèi) 9554.871 建安費(fèi) 7730.54 住宅1700元/平方米 7490.54

12、會(huì)所3000元/平方米 2402工程監(jiān)理費(fèi) 900*建筑面積*1% 40.743根底設(shè)施費(fèi) 1783.591綠化工程 7.538*50%*120=452.2856.5%是設(shè)計(jì)所做的原規(guī)劃的綠化率，建筑面積增加、會(huì)所減少后綠化面積會(huì)有所減少，暫以50%計(jì)，北潞華的綠化單位造價(jià)為80元/平方米，因?yàn)楸甭很暗钠焚|(zhì)要高于北潞華，單位綠化造價(jià)按120元/平方米計(jì)算。2供電工程 218.75北潞芳供電工程總計(jì)750萬，工程施工300萬，12臺(tái)變壓器共450萬。芳的建筑面積是15.38萬平方米，單位造價(jià)750/15.38=48.76元，北潞馨參考此價(jià)48.76*4.4862=218.75萬元3智能化工程 1

13、34.59北潞華按照16元/建筑平方米計(jì)算，考慮到北潞馨的品質(zhì)，按照30元/平方米計(jì)算，30*4.4862=134.59萬元4上下水、燃?xì)夤芫€、消防管線、道路工程、圍墻工程、照明工程目前無法提供準(zhǔn)確數(shù)字，按照估算在10%15%之間，取中值按13%計(jì)算，7730.54*13%=1004.97萬元。二、間接費(fèi)用 2731.74一管理費(fèi) 直接費(fèi)的3% 388.55二財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款5000萬元，期限 549 2年，年利率5.49%三不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi)的5% 386.53四銷售費(fèi)用 銷售收入的3% 502.73高檔物業(yè)的前期推廣很重要，打入0.5%的宣傳費(fèi)用，高檔物業(yè)的銷售代理費(fèi)一般比普通物業(yè)要高，按2

14、.5%計(jì)算。 五兩稅一費(fèi) 銷售收入的5.4% 904.91三、公共配套分?jǐn)?464.48北潞園可銷售面積67.04萬平方米春：15.4 芳：15.38 華：17.16 冠：14.9 馨：4.4（一） 學(xué)校分?jǐn)?2841.906091/67.24*4.4=186.52二垃圾站 242.951393/67.24*4.4=15.9三小區(qū)四條道路 677.670168/51.94*4.4=57.52四開閉站 1110/67.24*4.4=72.64五派出所 150/51.94*4.4=12.71六616車站 24.168859/51.94*4.4=2.05七地?zé)峋?100/51.94*4.4=8.47

15、八自來水市政 70/51.94*4.4=5.93九過街天橋 151.271297/51.94*4.4=12.81十北潞園公園 700/51.94*4.4=59.3十一東大門 60/51.94*4.4=5.08十二綠化隔離帶代征地分?jǐn)偣檀?05.42畝，太平莊76.53畝，漁兒溝村9.3畝共計(jì)291.25畝 291.5/51.94*4.4=25.55銷售收入：A戶型 2892+3470.4+971.1+971.1*4000=3321.84萬元B戶型 3764+3828*3600=2733.12萬元C戶型 5127.2+9172.8+8878.8+4986*3800=10702.624萬元銷售總收

16、入：16757.584萬元總本錢：16112.03萬元稅前利潤：16757.584-16112.03=645.554稅前利潤率：645.554/16112.03=4.01%稅后利潤：645.554*1-33%=432.52稅后利潤率：432.52/16112.03=2.68%盈虧平衡分析：當(dāng)銷售到達(dá)4.2367萬平方米，即銷售到達(dá)96%的時(shí)候，可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。第五局部 建議一、 市場(chǎng)定位方面從前面的市場(chǎng)分析可以看出，本工程無論從市場(chǎng)地位還是銷售價(jià)格上都位于房山地區(qū)的高端，北京南城的中檔。此工程的有兩個(gè)方面的目的消費(fèi)群。一是房山本地區(qū)的“富豪，二是北京南城的中級(jí)白領(lǐng)。從對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析上來說，北京南城的聯(lián)排別墅的售價(jià)根本上在45006000元之間，與北潞馨有較強(qiáng)的可替代性，再加上25分鐘的車程及各種費(fèi)用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。所以，建議把主力目的消費(fèi)群定位在房山本地，從如今開始引進(jìn)有經(jīng)歷的銷售公司對(duì)房山高端客戶群進(jìn)展細(xì)致分析，采用一對(duì)一的方式建立良好關(guān)系，進(jìn)展感情溝通。同時(shí)，建議在媒體做一局部北潞馨的專題廣告，提請(qǐng)這局部消費(fèi)者注意，使之產(chǎn)生消費(fèi)期待心理。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)何韜設(shè)計(jì)所的設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代四合院的建筑方式，集中國古典文化和現(xiàn)代文化于一身，參加了設(shè)計(jì)者對(duì)中國傳統(tǒng)