房地產(chǎn)市場(chǎng)定位管理篇doc 53頁(yè)

1、第二部分 市場(chǎng)篇一、 三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況.7二、 三大需求快速增長(zhǎng).9三、 工業(yè)高增長(zhǎng)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要因素11四、 財(cái)政收入、居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度同步提高12五、 蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況12六、 蘇州市酒店公寓走勢(shì)分析15七、 蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀21八、 本項(xiàng)目S.W.O.T分析29九、 項(xiàng)目三大考量因素31十、 客戶群描述32第三部分 定位篇一、 定位前的思考.35二、 產(chǎn)品核心定位.36三、 產(chǎn)品差異化定位36四、 功能定位43第四部分 企劃篇一 、廣告總精神.44二、廣告分解精要.45三、案名建議.46四、推廣思路.49五、 廣告?zhèn)鞑?50六、 廣告宣傳.53第五部分 建議篇一

2、、項(xiàng)目運(yùn)作模式.55二、酒店管理公司建議萬(wàn)豪.57三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議.61附件1：廣告設(shè)計(jì)樣稿 第二部分 市場(chǎng)篇一、三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況1、GDP的發(fā)展?fàn)顩r資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局3、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化狀況資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局4、由上述三個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖例，可見(jiàn)：2003年蘇州市全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，比上年增長(zhǎng)18%，已連續(xù)多年保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。需要指出的是：按戶籍人口計(jì)算，2003年蘇州人均GDP達(dá)到4.77萬(wàn)元，上海為4.66萬(wàn)元，杭州為3.27萬(wàn)元， 寧波為3.22萬(wàn)元，但在城市居民人均可支配收入方面，蘇州只為12361元，而上海、杭州、

3、寧波分別為14867、12898、14277元。2003年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)16.4%，正逐步縮小與上海、杭州、寧波等長(zhǎng)三角領(lǐng)先城市的差距。2003年蘇州市第三產(chǎn)業(yè)相比2002年下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)占到63.1%，蘇州已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已占主導(dǎo)的新興工業(yè)城市，機(jī)電產(chǎn)品已成為蘇州的第一大類出口產(chǎn)品。相比蘇州的工業(yè)化進(jìn)程，城市化相對(duì)滯后，作為蘇州經(jīng)濟(jì)城市化進(jìn)程中重要一環(huán)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，比重與其他城市相比略低。加快城市化發(fā)展，應(yīng)該依托制造業(yè)和旅游業(yè)，大力發(fā)展商務(wù)服務(wù)、現(xiàn)代物流、會(huì)展業(yè)以及新興居民服務(wù)等，整體全面推進(jìn)蘇州市的城市化進(jìn)程。2003年蘇州居

4、民消費(fèi)價(jià)格總水平上升0.4%，全年價(jià)格總水平延續(xù)了上年微升格局，分類指數(shù)四升四降。食品類、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住類價(jià)格分別比上年上升3.2%、1.6%、3.0%和0.9%；煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通及通訊、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格分別比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。二、三大需求快速增長(zhǎng)1、投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局2、消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局3、外向型經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力繼續(xù)增強(qiáng)資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局4、由上述三大需求圖例，可見(jiàn)：2003年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成1149

5、.9億元，增長(zhǎng)71.1%，其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資275.2億元，增長(zhǎng)91.0%；私營(yíng)個(gè)體投資較快增長(zhǎng)，完成投資272.7億元，增長(zhǎng)50.0%；外商投資增長(zhǎng)迅猛，完成投資371.3億元，增長(zhǎng)100.6%。伴隨旅游業(yè)的發(fā)展，蘇州市消費(fèi)品市場(chǎng)保持了繁榮、活躍的旺銷態(tài)勢(shì)，2003年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額526.1億元，增長(zhǎng)16.5%。2003年全市旅游業(yè)在春季旅游旺季受到SARS嚴(yán)重影響，但全年仍實(shí)現(xiàn)旅游總收入235.96億元，比上年增長(zhǎng)19%。旅游外匯收入2.91億美元，增長(zhǎng)4.5%。全市開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)保持了良好的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額突破600億美元，達(dá)到656.63億美元，比上年增長(zhǎng)80.4%，其中出口

6、總額326.34億美元，比上年增長(zhǎng)76.2%。外商投資企業(yè)出口額281.63億美元，內(nèi)資企業(yè)出口額44.68億美元，其中外貿(mào)公司出口額26.12億美元，私營(yíng)企業(yè)出口額6.89億美元，分別比上年增長(zhǎng)84.8%、36.4%、19.6%和150.1%。全年機(jī)電產(chǎn)品出口額250.89億美元，增長(zhǎng)95.6%，機(jī)電產(chǎn)品出口額占全市出口總額的比重達(dá)76.9%，比上年提高7.7個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)品出口178.95億美元，比上年增長(zhǎng)108.9%，占全市出口總額的比重為54.8%，比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。在出口總額中，一般貿(mào)易出口64.32億美元，進(jìn)料加工貿(mào)易出口215.04億美元，來(lái)料加工裝配貿(mào)易出口46.

7、43億美元，占比分別為19.7%、65.9%和14.2%。三、工業(yè)高增長(zhǎng)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要因素工業(yè)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提升，開(kāi)創(chuàng)了近幾年來(lái)蘇州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)最好的增長(zhǎng)格局。 2003年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億元，增長(zhǎng)37.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值4976.51億元，增長(zhǎng)39.1%。外資及港澳臺(tái)工業(yè)增長(zhǎng)最為突出。全年，全市外資及港澳臺(tái)工業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3011.91億元，增速達(dá)48.7%，超過(guò)全市工業(yè)10.9個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。加入WTO后，蘇州成為國(guó)際知名的投資理想地，工業(yè)園區(qū)、蘇州

8、新區(qū)、昆山開(kāi)發(fā)區(qū)、吳江開(kāi)發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)品制造業(yè)基地逐步形成，筆記本電腦、液晶元器件及顯示器、數(shù)碼相機(jī)、主機(jī)板、掃描儀、印刷線路板等高新技術(shù)產(chǎn)品以更快的速度增長(zhǎng)，IT制造業(yè)對(duì)蘇州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更趨明顯。重工業(yè)比重提升加快。2003年，規(guī)模以上重工業(yè)產(chǎn)值3208.65億元，比重達(dá)到64.5%。四、財(cái)政收入、居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度同步提高2003年，蘇州市完成財(cái)政收入409.9億元，同口徑增長(zhǎng)34.9%，其中地方財(cái)政收入220.31億元，同口徑增長(zhǎng)44.1%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入170.5億元，同口徑增長(zhǎng)43.2%。財(cái)政收入占生產(chǎn)總值的比重連續(xù)8年持續(xù)上升，達(dá)到14.6%，比上年提高0.6個(gè)百

9、分點(diǎn)。資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局五、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況1、土地交易量增長(zhǎng)迅速資料來(lái)源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心；2004年數(shù)據(jù)為1-6月2、房地產(chǎn)投資資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局3、蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局4、蘇州房地產(chǎn)銷售金額及增長(zhǎng)率資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局5、由上述圖例，可見(jiàn)：5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。2003全年區(qū)內(nèi)新開(kāi)工商品住房達(dá)153萬(wàn)平方米，竣工51萬(wàn)平方米，累計(jì)開(kāi)工383萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工面積191萬(wàn)平方米。2003年的開(kāi)發(fā)建設(shè)量已經(jīng)完成了150萬(wàn)的年度計(jì)劃，比去年的開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)了一倍以上。 在園區(qū)商品房供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，商品房銷售依然保持上漲的勢(shì)頭。近兩年來(lái)，由于園區(qū)商

10、品房熱銷，預(yù)售已成為主要售樓形式，許多樓盤基本上在開(kāi)盤后2、3個(gè)月內(nèi)即預(yù)售告磬，總體銷售率幾近100。在未開(kāi)盤的幾個(gè)主要樓盤，往往是預(yù)訂的總?cè)藬?shù)為實(shí)際供應(yīng)量的34倍。 5.2房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升。預(yù)計(jì)2003年園區(qū)新開(kāi)發(fā)量占蘇州市區(qū)總量（含吳中、相城區(qū)）比例達(dá)30以上，這一比例比去年全年的1923增長(zhǎng)11以上，園區(qū)開(kāi)發(fā)量在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年這一比例還將有所增長(zhǎng)。 5.3存量房地產(chǎn)交易活躍。隨著園區(qū)湖西地區(qū)地段的日趨成熟，廣大購(gòu)房者越來(lái)越看好園區(qū)的二手房市場(chǎng)。截至2003年12月底，園區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓登記達(dá)963套，1064萬(wàn)平方米，成交金額276億元，

11、分別為2002年的191倍、239倍和283倍，一年之內(nèi)成交額漲了三倍。六、蘇州市酒店公寓走勢(shì)分析1、總體發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，蘇州商品房產(chǎn)品更新?lián)Q代急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，酒店服務(wù)式公寓尤為耀眼。我們認(rèn)為，酒店式公寓的火爆有著十分深刻的背景。首先，前兩年流行的酒店公寓以小戶型為主。它成功突破了“幾萬(wàn)元進(jìn)入市中心”的房屋交易瓶頸。在房屋單套面積越做越大的行情下，市中心房屋價(jià)格不斷走高，而蘇州酒店式公寓的房?jī)r(jià)大多在二十五元萬(wàn)左右，這就大大吸引不愿離開(kāi)市中心的客戶。此類產(chǎn)品前兩年供不應(yīng)求，2004年后基本達(dá)到供需平衡。其次，第一次把房屋定位于酒店式服務(wù)公寓的“白領(lǐng)公寓”、“和喬麗晶”等項(xiàng)目，以

12、中、大戶型為主，在市中心人口頻繁流動(dòng)、居住區(qū)日益邊遠(yuǎn)化、蘇州快速向大都市邁進(jìn)的情況下，它就向大量的高層管理人士及白領(lǐng)人士提供了一種全新的居住形態(tài)。目前此類產(chǎn)品客源穩(wěn)定、投資回報(bào)率高，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。再者，全裝修公寓的設(shè)計(jì)日趨完善，功能與服務(wù)提升到一個(gè)全新的高度，從而既保證了酒店式公寓的使用功能，又突出了它的個(gè)性化，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了私密感，又以產(chǎn)品緊缺的特點(diǎn)確保投資型客戶的投資回報(bào)。另外，從以下幾個(gè)方面也可看出酒店式服務(wù)公寓有較大的發(fā)展空間：蘇州GDP進(jìn)入全國(guó)前四名，作為上海的后花園，敞開(kāi)門做生意，與其他國(guó)家的商貿(mào)往來(lái)會(huì)更加密切，隨著蘇州城市功能的完善，對(duì)酒店式公寓的需求亦會(huì)有個(gè)量的增加。隨著港澳臺(tái)人士

13、及與上海等周邊大城市在生意往來(lái)日益頻繁，都有利于港澳臺(tái)人士購(gòu)買、租用或投資蘇州酒店式公寓。經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨，激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到SOHO一族，他們對(duì)酒店式公寓的需求是相當(dāng)大的；有人需求，就有人投資，相信本地的投資客亦有很大熱情。國(guó)內(nèi)與蘇州有商務(wù)往來(lái)的公司或通過(guò)蘇州與外國(guó)公司進(jìn)行商務(wù)交往的企業(yè)，對(duì)蘇州酒店式公寓亦有相當(dāng)需求。酒店式服務(wù)公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種新型物業(yè)，具有十分獨(dú)特的“個(gè)性”，既然存在于市場(chǎng)，就一定有其獨(dú)特的地方。 酒店式服務(wù)公寓作為一種物業(yè)形態(tài)，其出現(xiàn)的時(shí)間不久，產(chǎn)品還處于增長(zhǎng)發(fā)育期，市場(chǎng)還有足夠的空間和時(shí)間。因而，我們認(rèn)為，蘇州酒店式服務(wù)公寓總體發(fā)展趨勢(shì)是在短期內(nèi)與

14、房地產(chǎn)其它產(chǎn)品同生死、共存亡的趨時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)中共同發(fā)展。2、位置分布走勢(shì) 從目前國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，酒店公寓主要分布在三個(gè)區(qū)域，其一是鬧市中心，如CBD核心區(qū)、市中心，其二是城市輕軌、地鐵或公交的車站附近，其三是以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為年輕人的地區(qū)，如大學(xué)城附近，科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居地，電視臺(tái)附近廣告人的聚居地等等。這些區(qū)域?qū)频旯⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合大規(guī)模開(kāi)發(fā)酒店公寓項(xiàng)目。因此，我們物業(yè)選址應(yīng)該還是在目前酒店式公寓相對(duì)集中的上述三個(gè)區(qū)域。同時(shí)考慮地段優(yōu)勢(shì)；物業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì)，能夠迅速積累足夠的購(gòu)買人氣；交通便捷程度。綜合以上因子，我

15、們認(rèn)為未來(lái)蘇州酒店公寓位置分布走勢(shì)具體如下：n市中心核心位置觀前街、石路及重要交通要道附近區(qū)域；n園區(qū)東環(huán)路上的爛尾樓、老機(jī)場(chǎng)路附近及園區(qū)未來(lái)的行政經(jīng)濟(jì)中心湖東板塊；n新區(qū)獅山路附近、輕軌附近；n相城區(qū)新行政中心附近；n吳中區(qū)因發(fā)展較其它區(qū)域緩慢，該類產(chǎn)品的出現(xiàn)量不會(huì)很大。3、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)3.1產(chǎn)品功能布局趨勢(shì)。居住形客源和辦公型客源在需求上有著很大的差異，如何使這二種的功能需求更好的糅合在一起，是我們應(yīng)該重視的一個(gè)問(wèn)題。而且在功能需求上，二者也有著極大的不同，如何在居住功能和辦公功能上取得平衡，是一個(gè)難以解決的問(wèn)題。因此我們建議在規(guī)劃時(shí)盡量能把居住區(qū)和辦公區(qū)分開(kāi)。80%區(qū)域?yàn)榫幼」δ埽?0%

16、區(qū)域?yàn)檗k公功能是未來(lái)酒店式公寓功能布局發(fā)展的大趨勢(shì)。3.2戶型發(fā)展趨勢(shì)。應(yīng)該盡量規(guī)避目前爛尾樓通風(fēng)差、光照不足、房間面積要么局促、要么浪費(fèi)的弊端以及公攤面積過(guò)大的缺陷；縮小住宅的公攤面積，加強(qiáng)產(chǎn)品的通風(fēng)性、光照度、增強(qiáng)空間的利用度以及提高房間的舒適度，減少每層的房間數(shù)等是未來(lái)酒店式公寓戶型的發(fā)展趨勢(shì)。還有就是戶型設(shè)計(jì)推陳出新，復(fù)式房、夾層房、三層梯形房等新型房型將逐步進(jìn)入市場(chǎng)，并領(lǐng)銜該類物業(yè)健康發(fā)展。3.2面積發(fā)展趨勢(shì)。居住面積和辦公面積有著本質(zhì)的區(qū)別,面積向經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、合理、多元化的方向發(fā)展；未來(lái)居住面積在40-50平方米之間較為多見(jiàn)，而目前以高檔較高、以出租為主、適合中短期居住的酒店式服務(wù)

17、公寓已經(jīng)出現(xiàn)60280平方米之間的如白領(lǐng)公寓、和喬麗晶等高檔產(chǎn)品，近年來(lái)非常被市場(chǎng)看好。3.3產(chǎn)品銷售方式趨勢(shì)。目前蘇州酒店式公寓緣于市場(chǎng)好的因素，銷售方式過(guò)于簡(jiǎn)單，未能體現(xiàn)出產(chǎn)品的獨(dú)特性帶來(lái)的多種營(yíng)銷手段；就目前上海酒店公寓市場(chǎng)而言，許多酒店公寓公寓都采取了包租的形式，包租期為3-5年，投資回報(bào)率在6%/年左右。3.3物業(yè)管理趨勢(shì)。高品質(zhì)完善的物業(yè)管理也將會(huì)對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用，就目前蘇州酒店式公寓市場(chǎng)的物業(yè)管理還沒(méi)有達(dá)到很高的水平，相對(duì)出現(xiàn)了停車位不足，裝修標(biāo)準(zhǔn)不合理，服務(wù)項(xiàng)目少等隱患。提供居家舒適、辦公方便是酒店式公寓管理、服務(wù)的兩大重點(diǎn)，未來(lái)酒店式公寓的物業(yè)管理將進(jìn)步

18、全面酒店管理化，完善服務(wù)，以期真正體現(xiàn)“酒店式服務(wù)，公寓化管理”的宗旨。3.4內(nèi)部配套趨勢(shì)。未來(lái)酒店式公寓內(nèi)部配套將更為合理、實(shí)用：泛會(huì)所，豪華大堂，寬通道，室內(nèi)游泳池等配套是酒店式公寓發(fā)展的主導(dǎo)方向，隨著酒店式公寓的發(fā)展，產(chǎn)品將進(jìn)一步細(xì)分，未來(lái)市場(chǎng)上還將會(huì)出現(xiàn)具有各種不同產(chǎn)品特色的酒店式公寓。3.5裝修趨勢(shì)。之所以現(xiàn)今許多人把目光投向酒店式公寓，其內(nèi)部為全裝修是一個(gè)不容忽視的因素之一，蘇州酒店式公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)目前是參差不齊的，有的只配家具和內(nèi)部簡(jiǎn)單裝修；有的是精裝修，所有的家電都配置到位，其中后者將是今后的發(fā)展趨勢(shì)。另外蘇州酒店式公寓的裝修是采用菜單式的，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商要提供更多

19、的范圍，根據(jù)客戶的要求來(lái)裝修，無(wú)論多品質(zhì)還是裝修風(fēng)格上都將有進(jìn)一步的提高。3.6建筑趨勢(shì)。目前存在的爛尾樓正逐漸被市場(chǎng)消化掉，將來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的酒店式公司將會(huì)以新建建筑為主，因此從房型、規(guī)劃上都會(huì)比目前的產(chǎn)品要提高一個(gè)檔次。4、市場(chǎng)走勢(shì)4.1 “酒店式服務(wù)公寓”打開(kāi)了酒店公寓的新篇章。根據(jù)我們對(duì)上海酒店公寓市場(chǎng)的了解，小戶型酒店式公寓應(yīng)該是一種過(guò)渡產(chǎn)品，在一定程度上是對(duì)大量爛尾樓的一種最理想的再生方法。最近半年內(nèi)，上海的小戶型酒店公寓市場(chǎng)已經(jīng)有開(kāi)始冷卻的趨勢(shì)。而“酒店式服務(wù)公寓”作為“小戶型酒店式公寓”的升級(jí)品，以其多樣化的房型，更高品質(zhì)的社區(qū)與配套以及完善的服務(wù)理念打開(kāi)了酒店公寓的新篇章，迅速

20、提升產(chǎn)品銷售量，是產(chǎn)品最佳的再生方法。酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)發(fā)布,必將改善酒店公寓房產(chǎn)下滑趨勢(shì),打開(kāi)房產(chǎn)新的制高點(diǎn),在橫向小戶型酒店公寓市場(chǎng)趨于平穩(wěn)的狀況下,酒店式服務(wù)公寓以其特殊的功能設(shè)施,齊全完備的服務(wù)體系,必將贏得更大的市場(chǎng)領(lǐng)域。4.2酒店式公寓將向多元化、品質(zhì)化發(fā)展。蘇州作為一座正在成長(zhǎng)成熟的移民城市，對(duì)住房的需求量將逐年遞增，全裝修小戶型住宅也是前兩年興起的新生事物。相對(duì)上海、杭州這些一級(jí)城市，發(fā)展還是很不成熟的，同時(shí)也存在一定發(fā)展空間。目前蘇州市場(chǎng)上真正投入使用的單身公寓越來(lái)越多，也就是說(shuō)，蘇州人的單身公寓供需已基本平衡。在供需已經(jīng)平衡的的狀況下,酒店式服務(wù)公寓的必定會(huì)有更大的發(fā)展空

21、間，必定會(huì)向多元化、品質(zhì)化發(fā)展。各行各業(yè)的商務(wù)精英,社會(huì)商務(wù)活動(dòng),聚會(huì),商務(wù)會(huì)議,產(chǎn)業(yè)交際會(huì),公司辦公地址等都會(huì)選擇酒店式公寓作為其活動(dòng)場(chǎng)所.選擇酒店式公寓有幾點(diǎn)好處:l 酒店式公寓具有和商務(wù)寫(xiě)字樓同樣的功能,適合辦公;l 酒店式公寓有足夠完善的服務(wù)配套設(shè)施,為商務(wù)談判、商務(wù)交流提供了良好的環(huán)境、幽雅的氛圍和一流的交易平臺(tái)。4.3蘇州市場(chǎng)客源充足。蘇州作為一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)基地以及一個(gè)旅游城市，每年會(huì)有大量商務(wù)人士、游客進(jìn)入蘇州，對(duì)這種私密性更強(qiáng)的產(chǎn)品有一定的需求。同時(shí)全國(guó)每年大量的各地人才涌入蘇州，在工作的前期，這些高級(jí)白領(lǐng)對(duì)自由、溫馨、方便的小戶型住宅有一定的偏愛(ài)。但在后期這部分消費(fèi)者因?yàn)槭聵I(yè)的

22、需求、家庭結(jié)合的需要，會(huì)對(duì)酒店式服務(wù)公寓更為喜愛(ài)，所以這部分消費(fèi)者對(duì)未來(lái)酒店式服務(wù)公寓的發(fā)展具有很大的市場(chǎng)和空間。還有隨著工業(yè)園區(qū)建成而不斷增多的小公司，經(jīng)常也會(huì)選擇面積較大的酒店式公寓作為其居住地或辦公地點(diǎn)。利用酒店式公寓作為其商務(wù)談判的平臺(tái)，從品位上建筑自己商務(wù)談判領(lǐng)域。蘇州市場(chǎng)的客源充足條件，將會(huì)對(duì)酒店式公寓的發(fā)展產(chǎn)生很大的推動(dòng)和刺激作用，全面帶動(dòng)酒店式公寓發(fā)展，刺激房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)騰飛。4.4綜述。該類物業(yè)根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)分析，只要酒店式公寓的開(kāi)發(fā)量不超過(guò)一個(gè)城市住宅開(kāi)發(fā)總量的15%，這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該就是健康的。所以說(shuō)目前來(lái)看，蘇州酒店公寓“特別是目前上海市場(chǎng)看好，蘇州方興未艾的酒店式服務(wù)公寓”

23、憑借其獨(dú)特的產(chǎn)品定位、鮮明的產(chǎn)品個(gè)性的、完善的產(chǎn)品功能，還將有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間，至少在短期的2年內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)萎縮。利用短期內(nèi)不會(huì)萎縮的良好形式，打開(kāi)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，更好的推銷產(chǎn)品，打出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的不同之處，突出本產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，突出本產(chǎn)品的環(huán)球主題、特色風(fēng)格服務(wù)、全面細(xì)致周到完善管理，打造蘇州第一家環(huán)球特色生態(tài)、涉外高級(jí)酒店式公寓。5、價(jià)格走勢(shì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在蘇州的外資企業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，一批批年輕的高級(jí)白領(lǐng)迅速產(chǎn)生，他們同時(shí)也處于創(chuàng)業(yè)階段，對(duì)生活、居住的要求檔次較高?！熬频晔椒?wù)公寓”作為一種酒店公寓的新產(chǎn)品，目前在出租房?jī)r(jià)格差距較大。5.1蘇州高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)

24、典型個(gè)案分析項(xiàng)目案 名工地位置產(chǎn)品規(guī)劃租/售價(jià)格入駐情況交付標(biāo)準(zhǔn)租賃公寓白領(lǐng)公寓園區(qū)星海街168號(hào)20423220002500/月95%全配挹翠華庭新區(qū)濱河路215號(hào)15030011001600/月80%全配錦華苑新區(qū)獅山路38號(hào)16320021002600/月90%全配租賃別墅御花園新區(qū)長(zhǎng)江路318號(hào)24035025006800/月85%全配白蓮花園市區(qū)干將西路27029020003000/月70%全配獨(dú)墅苑園區(qū)通園路20025719002400/月80%全配由上表可以看出，蘇州高檔物業(yè)主要集中在新區(qū)和園區(qū)，整體進(jìn)駐率都在80%以上，租金高達(dá)11006800/月，主要受益于蘇州外向型經(jīng)濟(jì)的高

25、度發(fā)展、世界五百?gòu)?qiáng)中近100強(qiáng)的入駐、臺(tái)資企業(yè)的擴(kuò)容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營(yíng)業(yè)主和、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，帶來(lái)龐大的高檔物業(yè)需求。七、蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀1、蘇州工業(yè)園概述1.1蘇州工業(yè)園區(qū)于1994年正式啟動(dòng)建設(shè)。行政轄區(qū)面積260平方公里。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬(wàn)，計(jì)劃吸引各類投資1000億美元。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建成現(xiàn)代化、國(guó)際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。8年多來(lái)，園區(qū)注重借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體，建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投資近1億美元，形成了縱橫交錯(cuò)的高等級(jí)道路、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施和一批大容量源

26、頭廠，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持著年均50%左右的增幅。目前，園區(qū)已成為中國(guó)發(fā)展速度最快、開(kāi)發(fā)水平最高、吸引外資最多的開(kāi)發(fā)區(qū)之一。1.2金雞湖周邊規(guī)劃。金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風(fēng)景資源。其湖面約平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開(kāi)發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂(lè)空間。1.3據(jù)規(guī)劃，金雞湖地區(qū)的主要景點(diǎn)有：（1）城市廣場(chǎng) 金雞湖西岸，緊臨園區(qū)商業(yè)區(qū)，是園區(qū)東西向中軸線上的大型開(kāi)放式休閑空間之一?？偯娣e為26.3公頃，北側(cè)的親水公園是軟性的戶外活動(dòng)天地，沿湖布置有一連串的小型開(kāi)放式公園和廣場(chǎng)，供人散步休憩，眺望湖景。中間的大型廣場(chǎng)可舉辦群眾集會(huì)和節(jié)慶儀式。（2）湖濱大道位于金雞湖西岸，靠近商業(yè)區(qū)。由沿湖駁岸、步行大道、圓弧

27、踏步、觀景臺(tái)和成片綠地組成，總面積為52.9公頃，設(shè)有游艇俱樂(lè)部、碼頭、藝?yán)鹊仍O(shè)施。立于北側(cè)湖畔的大型現(xiàn)代金屬雕塑圓融，出自新加坡著名雕塑家孫宇立先生手筆。圓融高12米，由兩個(gè)動(dòng)態(tài)扭轉(zhuǎn)的圓緊密相疊而成，寓含中新雙方密切合作，相輔相成，相互交融的深意。（3）水巷鄰里 水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。座落在一連串互相連結(jié)的河流之間，住宅群環(huán)繞著一個(gè)人工水灣而建。沿著水灣的公共開(kāi)放空間布置有商店、咖啡座及餐廳，既有濃郁的現(xiàn)代都市色彩，又能再現(xiàn)蘇州古城小橋流水的幽雅風(fēng)貌。（4）望湖角 望湖角在金雞湖南岸，總面積為55.8公頃，大部分面積為以小島和沼澤濕地為主的野生動(dòng)物和

28、自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。游客可以穿梭于眾多小島之間，領(lǐng)略濕地風(fēng)光；也可以通過(guò)圖文解說(shuō)和電腦模擬，了解自然接的種種奇妙景象。除觀景區(qū)、花卉展示區(qū)和游客服務(wù)中心外，望湖角還保留少量土地，用作研究機(jī)構(gòu)建設(shè)。（5）金姬墩 金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約59.4公頃。小河及綠帶相互交織，每棟別墅單位均享有自然景觀。（6）文化水廊 文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂(lè)臺(tái)等文化設(shè)施。 （7）玲瓏灣玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地119.1

29、公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。這里擁有占地寬廣的開(kāi)放空間。高層建筑布置在小區(qū)的北側(cè)，建筑物高度遂次降低，接近湖邊為最低，為住戶提供更為開(kāi)闊的視野。（8）波心島波心島區(qū)的主要土地使用為開(kāi)放空間配合渡假游樂(lè)設(shè)施和商業(yè)活動(dòng)，土地總面積為11.8公頃，包括了主要的渡假酒店和渡假小屋，同時(shí)有一大型的湖濱游泳區(qū)、避靜中心、釣魚(yú)區(qū)、水上活動(dòng)、旅游諮詢中心和其他相關(guān)的旅游設(shè)施。全島規(guī)劃以提倡水上休閑活動(dòng)為主，包括有滑浪、風(fēng)帆板、游艇、水上摩托車和游泳等，同時(shí)也是來(lái)往城市廣場(chǎng)和文化水廊的水上載客快艇主要?？空?。優(yōu)秀的環(huán)境、景觀規(guī)劃奠定了本案銷售市場(chǎng)的基

30、礎(chǔ)。2、蘇州工業(yè)園發(fā)展目標(biāo)及完成情況2002年5月，中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)第六次在新加坡成功舉行，會(huì)議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標(biāo)：即新投入建設(shè)資金超過(guò)100億元，基本完成70平方公里基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，初步形成園區(qū)的城市形態(tài)；努力實(shí)現(xiàn)合同外資超過(guò)200億美元，實(shí)際利用外資超過(guò)100億美元，GDP達(dá)到500億元；創(chuàng)造出優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)秀人才的新的綜合優(yōu)勢(shì)，初步建成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)區(qū)。2002年5月，中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)第六次在新加坡成功舉行，會(huì)議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標(biāo)：即新投入建設(shè)資金超過(guò)100億元，基本完成70平方公里基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)，初步形成園區(qū)的城市形態(tài)；

31、努力實(shí)現(xiàn)合同外資超過(guò)200億美元，實(shí)際利用外資超過(guò)100億美元，GDP達(dá)到500億元；創(chuàng)造出優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)秀人才的新的綜合優(yōu)勢(shì)，初步建成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)區(qū)。3、園區(qū)入住企業(yè)情況世界500百?gòu)?qiáng)在園區(qū)投資的企業(yè)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司W(wǎng)incor Nixdorf Retail & Banking Systems (SZ) Ltd. 德國(guó)艾默生電氣(蘇州)有限公司Emerson Electric (Suzhou) Co.,Ltd.美國(guó)力斯頓聽(tīng)力技術(shù)（蘇州）有限公司Rexton (Suzhou) Heari

32、ng Systems Co., Ltd.德國(guó)蘇州尚美國(guó)際化妝品有限公司Suzhou Beautycos International Co., Ltd.法國(guó)三星電子(蘇州)半導(dǎo)體有限公司Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor Co.,Ltd.韓國(guó)美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co., Ltd.法國(guó)蘇州三星電子有限公司Suzhou Samsung Electronics Co.,Ltd.韓國(guó)葛蘭素-威康制藥(蘇州)有限公司Glaxo-Wellcome Pharmaceutical (Suzhou

33、) Co., Ltd.英國(guó)富士通多媒體部品（蘇州）有限公司Fujitsu Media Devices (Suzhou),Ltd. 日本久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械（蘇州）有限公司Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co. Ltd.日本蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)信方舟軟件技術(shù)有限公司SicNoah Software Technology Co., Ltd.日本獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司Lion Nathan Beer & Beverage (Suzhou) Co.,Ltd.日本納貝斯克食品(蘇州)有限公司Nabisco Food (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)安特優(yōu)發(fā)

34、動(dòng)機(jī)工程（蘇州）有限公司MTU Engineering (Suzhou) Co., Ltd.德國(guó)比歐西氣體(蘇州)有限公司BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co., Ltd.英國(guó)德?tīng)柛５驴齐娮酉到y(tǒng)（蘇州）有限公司Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)禮來(lái)(蘇州)制藥有限公司Lilly Suzhou Pharmaceutical Co., Ltd. 美國(guó)SIP華能阿莫科清潔能源有限公司SIP Huaneng-Amoco Clean Energy Co., Ltd.英國(guó)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名

35、稱國(guó)別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)百得（蘇州）電動(dòng)工具有限公司Black & Decker (Suzhou) Power Tools Co., Ltd.美國(guó)飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司Phlips Semiconductors (Suzhou) Co., Ltd荷蘭蘇州百特醫(yī)療用品有限公司Baxter Healthcare (Suzhou) Co., Ltd. 美國(guó)蘇州工業(yè)園區(qū)殼牌燃?xì)庥邢薰維IP Shell Gas Co., Ltd.荷蘭日立半導(dǎo)體（蘇州）有限公司Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co., Ltd.日本諾基亞（蘇州）電信有限公

36、司Nokia (Suzhou) Telecommunication Co., Ltd.芬蘭日立儀器（蘇州）有限公司Hitachi Instrument (Suzhou) Co., Ltd.日本芬歐匯川（蘇州）林業(yè)有限公司Upm-Kymmene (Suzhou) Forest Industry Co. Ltd.芬蘭日立顯示器件（蘇州）有限公司Hitachi Display Device (Suzhou) Co., Ltd.日本芬歐匯川（蘇州）紙業(yè)有限公司SIP Asia Pacific Paper Converting/Board Co., Ltd.芬蘭日立金屬（蘇州）電子有限公司Hitachi

37、 Metals (Suzhou) Electronics Co. Ltd.日本采埃孚傳動(dòng)技術(shù)（蘇州）有限公司ZF Drivetech (Suzhou) Co., Ltd.德國(guó)日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司Nokkyo Create (Suzhou) Food, Ltd日本迅達(dá)電子(蘇州)有限公司Schindler Electronics (Suzhou) Co., Ltd.瑞士蘇州住友電木有限公司Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co., Ltd.日本阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司Alcatel Suzhou Telecommunications Co., Ltd.法國(guó)霍尼

38、韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司Eka Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.荷蘭德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)樂(lè)駿密封件（蘇州）有限公司Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co., Ltd.法國(guó)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國(guó)別 / 地區(qū)凱聯(lián)航空發(fā)動(dòng)機(jī)（蘇州）有限公司AlliedSignal CATI

39、C Engine (Suzhou) Co., Ltd.美國(guó)卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司Cutler-Hammer (Suzhou) Electric Co., Ltd.美國(guó)三井銅箔（蘇州）有限公司Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co., Ltd.日本蘇州歐尚超市有限公司Auchan Supermarkt (Suzhou) Co., Ltd.法國(guó)博世汽車部件（蘇州）有限公司Bosch Automotive Products (Suzhou) Co., Ltd.德國(guó)蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司Suzhou Industrial Park Immochan Real E

40、state Co., Ltd.法國(guó)索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司Sodexho (Suzhou) Catering Co., Ltd.法國(guó)蘇州百安居裝飾建材超市有限公司B&Q Dec.&Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.英國(guó)綜合看：l園區(qū)已批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1000多個(gè)，累計(jì)合同外資達(dá)到136億美元，實(shí)際到賬外資57億美元；l集聚內(nèi)資企業(yè)5000余家，累計(jì)注冊(cè)資本235億元。l區(qū)內(nèi)名列世界500強(qiáng)企業(yè)有41家，投資額上億美元的項(xiàng)目有33個(gè)。l中新合作區(qū)內(nèi)每平方公里投資密度超過(guò)10億美元，項(xiàng)目平均投資額超過(guò)3000萬(wàn)美元，企業(yè)開(kāi)工率和投產(chǎn)率分別達(dá)到63和

41、71，八成投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)贏利。l區(qū)內(nèi)跨國(guó)公司設(shè)立的各類研發(fā)機(jī)構(gòu)有50余家，海外留學(xué)生企業(yè)和各類科技型企業(yè)分別超過(guò)100家和400家。八、本項(xiàng)目S.W.O.T分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：l 依托園區(qū)優(yōu)秀的基礎(chǔ)規(guī)劃中新兩國(guó)通力合作的結(jié)晶，優(yōu)秀的規(guī)劃奠定了園區(qū)成為高檔居住區(qū)的基礎(chǔ)。l 交通便捷靠近機(jī)場(chǎng)路，進(jìn)出工業(yè)園區(qū)的各大企業(yè)便捷。l 豐富的景觀資源地塊處于金雞湖、獨(dú)墅湖之間,周邊無(wú)高層建設(shè)，可將兩大湖景盡收眼底。l 周邊工廠、企業(yè)將將提供大量客源地塊周圍有包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的多家企業(yè)，提供了較多客源。l 開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)明顯中新置地開(kāi)發(fā)商具有很高的知名度。2、項(xiàng)目劣勢(shì)：l 目前周邊大環(huán)境不佳目前周邊基本處于一

42、種待開(kāi)發(fā)狀態(tài)：北部有工廠，與居住區(qū)混雜。l 人氣不足目前周邊基本沒(méi)有成型的居住小區(qū)，距離已有的鄰里中心較遠(yuǎn)，在短期內(nèi)無(wú)法形成居住的聚集效應(yīng)。l 缺乏生活配套設(shè)施目前項(xiàng)目周邊無(wú)購(gòu)物、教育、醫(yī)療設(shè)施，配套上的落后造成業(yè)主入住后日常生活不便。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：l 高起點(diǎn)的規(guī)劃奠定了園區(qū)將成為蘇州的富人區(qū)從政府的規(guī)劃中，可以看出園區(qū)將會(huì)建設(shè)成為綜合區(qū)，將來(lái)的環(huán)境和配套將會(huì)有很大的提高。l 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)少目前蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)缺乏規(guī)模性的高檔公寓，市場(chǎng)供應(yīng)上存在很大的空白。l 潛力巨大的需求市場(chǎng)從蘇州整體規(guī)劃來(lái)看，向東面發(fā)展已經(jīng)是必然的趨勢(shì)，大量大型外資企業(yè)的進(jìn)入使得更多消費(fèi)者會(huì)選擇在園區(qū)購(gòu)房。l 高爾夫球

43、場(chǎng)的建設(shè)使全案更顯貴族化本案東面即將建造的高爾夫球場(chǎng)以及附近的低密度居住區(qū)，使本案產(chǎn)品更顯貴族化。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)：l 思維定勢(shì)在蘇州人看來(lái)（其中不乏部分投資客），本案所在地區(qū)屬于郊區(qū)，只有農(nóng)民居住在那里，這種根深蒂固的思維方式給本案銷售帶來(lái)較大困難。l 現(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以提升目前總體環(huán)境欠佳，與高檔社區(qū)定位不相符，影響了項(xiàng)目品質(zhì)。l 機(jī)場(chǎng)路帶來(lái)的嘈音本案緊鄰連接金雞湖東西兩側(cè)的主干道機(jī)場(chǎng)路，巨大的交通嘈音所帶來(lái)的影響不可避免。l 產(chǎn)品檔次在很大程度上靠自身創(chuàng)造存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。l 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)走弱,影響產(chǎn)品的未來(lái)租賃價(jià)格。5、總結(jié)：明確的高端市場(chǎng)定位，整和利用已有的地段概念、產(chǎn)品規(guī)劃、

44、服務(wù)理念、開(kāi)發(fā)商品牌等等資源，制造差異化產(chǎn)品，拋開(kāi)現(xiàn)存的市場(chǎng)、甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，成為真正意義上的與自身競(jìng)爭(zhēng)。這就要求我們對(duì)本案的產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣上有一準(zhǔn)確的把握，從而保證本案的成功運(yùn)作。九、項(xiàng)目三大考量因素1、對(duì)市場(chǎng)供求的考量對(duì)市場(chǎng)供求的考量市場(chǎng)需求狀況市場(chǎng)供應(yīng)狀況1 園區(qū)普通項(xiàng)目上市量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。2 新批土地產(chǎn)品容積率逐步提高，小高層與高層產(chǎn)品增多。3 產(chǎn)品呈現(xiàn)高品質(zhì)+規(guī)?；厔?shì)。4 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。1 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量外資企業(yè)的入住，產(chǎn)生相應(yīng)的高品質(zhì)居住需求，而市場(chǎng)又無(wú)法滿足這種需求。2 大量投資客源苦于尋找具有優(yōu)秀性價(jià)比的產(chǎn)品，對(duì)本案的銷售有較大的推動(dòng)。2、對(duì)產(chǎn)品的考量對(duì)產(chǎn)

45、品的考量日益增多的附加價(jià)值，尤其物業(yè)服務(wù)。滿足高品質(zhì)居住需求。3、對(duì)區(qū)域的考量3.1外延的地段中心概念與政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心的關(guān)系。3.2自然環(huán)境與未來(lái)規(guī)劃的影響。3.3完善的生活機(jī)能設(shè)施與成熟或即將成熟的區(qū)域居住氛圍是吸引購(gòu)房的關(guān)鍵。十、客戶群描述1、客戶群心理需求1.1追求住宅向城市新開(kāi)發(fā)地區(qū)發(fā)展，接受新的環(huán)境。(湖東地區(qū)的熱賣便是實(shí)例)1.2對(duì)具有優(yōu)秀性價(jià)比的住宅心理接受程度高。1.3投資客源比例逐步上升，初步估計(jì)約占到園區(qū)市場(chǎng)份額的50%左右。結(jié)論：本地塊位于城市新開(kāi)發(fā)地區(qū)，臨近就業(yè)基地，具有較好的性價(jià)比，更宜獲得高品味人士的青睞。2、蘇州高檔租賃客源分析目前的園區(qū)、新區(qū)、吳中開(kāi)發(fā)區(qū)有

46、相當(dāng)多的外資企業(yè)，有很多外籍的外資企業(yè)的主管將要在本市購(gòu)房。去年，園區(qū)、新區(qū)、吳中新增外企200多家，加上原來(lái)的和即將進(jìn)入的外企，我們的客源將非常龐大。下表是這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)籍公司職務(wù)租金(人民幣/月)荷蘭伊卡化學(xué)總經(jīng)理70000西班牙英多光學(xué)總經(jīng)理30000德國(guó)科得寶無(wú)紡布總經(jīng)理20000美國(guó)PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000臺(tái)灣羅技電子廠長(zhǎng)/經(jīng)理11000德國(guó)西門子市場(chǎng)總監(jiān)8000美國(guó)AMD工程師10000法國(guó)阿爾斯通財(cái)務(wù)總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學(xué)技術(shù)工程師50000美國(guó)PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國(guó)旭電工程師18000美國(guó)納貝斯克工程師18000日本日東電

47、子工程師8000新加坡德力半導(dǎo)體工程師5000日本松下電工工程師5000臺(tái)灣羅技電子工程師40003、本項(xiàng)目的客源分析表客戶職業(yè)年齡租賃期限可承受價(jià)位備注駐蘇的海外公司高層管理人員30-453-6個(gè)月20002500/月高端客戶國(guó)內(nèi)各大企業(yè)駐蘇高層管理人員35-456個(gè)月左右15002000/月高端客戶小型公司商住6個(gè)月-1年10001500/月中端客戶各類型散客25-503個(gè)月以內(nèi)600/月以上低端客戶第三部分 定位篇一、定位前的思考1、位于園區(qū)的中心區(qū)域，未來(lái)園區(qū)二期建成之后，其位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，富人聚集的區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升本案的地位；2、本案的自然景觀優(yōu)勢(shì)十分突出，其北為金雞湖、南為獨(dú)墅湖，

48、具有天然的資源優(yōu)勢(shì)；3、周邊亮點(diǎn)集中，有構(gòu)筑頂級(jí)豪宅的配套。高爾夫球場(chǎng)、商務(wù)中心、特色酒吧、高級(jí)會(huì)所，均很好地提高了本案的價(jià)值；4、交通動(dòng)線較為發(fā)達(dá)，緊鄰機(jī)場(chǎng)路，周邊市政設(shè)施齊全，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套與社區(qū)為鄰，坐享自在生活；5、產(chǎn)品的現(xiàn)代經(jīng)典外立面，大幕落地玻璃凸窗，采光通透，色彩清新現(xiàn)代，線條柔美，充分演繹國(guó)際居家尊貴；6、針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)，本案應(yīng)該主要利用的是“天然資源+產(chǎn)品內(nèi)部創(chuàng)新+后天服務(wù)”，塑造樓盤優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行樓盤特色整合后的強(qiáng)勢(shì)推廣。在蘇州這個(gè)平臺(tái)上操作房產(chǎn)，取勝的關(guān)鍵在于如何取得市場(chǎng)的熱烈反響，引起轟動(dòng)效應(yīng)；7、環(huán)球主題風(fēng)格套房與國(guó)際化服務(wù)模式，對(duì)于本案的產(chǎn)品品質(zhì)起到舉足輕重的作用。

49、二、產(chǎn)品核心定位：蘇州首席“涉外酒店式服務(wù)公寓”1、“酒店式服務(wù)公寓”是目前上海住宅樓市場(chǎng)上異軍突起的一種新的租賃房，因設(shè)備豪華，服務(wù)完善，頗得外籍來(lái)滬人員等青睞，在蘇州也有類似產(chǎn)品，但概念不明確。2、加上“涉外”的定語(yǔ)，意在提高產(chǎn)品的檔次，明確目前客群。3、綜合酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店功能的全新產(chǎn)品，適合中短期居住。三、產(chǎn)品差異化定位。提升產(chǎn)品附加值的四大亮點(diǎn)1、環(huán)球主題風(fēng)格套房。內(nèi)部裝修建議分成多個(gè)特色區(qū)域，根據(jù)不同的格調(diào)，劃分多國(guó)主題特色的區(qū)域色彩，每區(qū)都有與眾不同、風(fēng)格獨(dú)特的裝潢與裝飾風(fēng)格、每區(qū)都有不同的人居文化、民俗風(fēng)情、異域情調(diào)。如：中式古典區(qū)、日韓風(fēng)格區(qū)、北美經(jīng)典區(qū)、歐陸時(shí)尚區(qū)、澳

50、洲韻律區(qū)、南亞風(fēng)情區(qū)等。環(huán)球主題風(fēng)格融入其中，必然盡顯豪華、典雅、榮奢、尊貴，項(xiàng)目也自有它不同于其他項(xiàng)目的亮點(diǎn)。2、環(huán)球主題的國(guó)際化服務(wù)。2.1多國(guó)主題風(fēng)情服裝。根據(jù)不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國(guó)特色的服務(wù),在每個(gè)特色區(qū)提供相應(yīng)的服裝、飲食服務(wù)。如在中式餐廳可以要求服務(wù)員穿旗袍,提供傳統(tǒng)的茶道服務(wù)，讓客戶可以體驗(yàn)中國(guó)茶道的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)和中國(guó)傳統(tǒng)哲學(xué)的博大精深；日式餐廳則是和服，壽司點(diǎn)心，讓客戶可以盡情享受濃濃的東方情調(diào)；歐美風(fēng)情區(qū)設(shè)立露天式咖啡館，體現(xiàn)自由主題風(fēng)格；此外，拉丁風(fēng)情區(qū)一定要盡量體現(xiàn)拉丁風(fēng)情的那種靈動(dòng)、跳躍、起舞的特征 。2.2享受各國(guó)的禮儀。為了給客戶更多不同的感受，建議各樓層、區(qū)域

51、行各國(guó)禮儀，以各國(guó)禮儀方式服務(wù)客戶。不管客戶是本國(guó)的還是國(guó)外的，都可以享受到熱情的服務(wù)，是客戶感到賓至如歸，即使是在異國(guó)他鄉(xiāng)，也不會(huì)有陌生的感覺(jué)。讓客戶可以感覺(jué)到是在自己的國(guó)家里進(jìn)行商務(wù)談判、交易。2.3INTER網(wǎng)站與局域網(wǎng)。我們會(huì)設(shè)立專門的國(guó)際網(wǎng)站，用來(lái)宣傳公寓的服務(wù)，宣傳公寓的客戶源，擴(kuò)大影響力，提高項(xiàng)目的知名度，從而使更多的人了解本項(xiàng)目，加入本項(xiàng)目。相應(yīng)的，我們也會(huì)設(shè)置專門的局域網(wǎng)，用于內(nèi)部交流，研究討論工作，以便更好的服務(wù)和工作，從而取得更好的工作成績(jī)。同時(shí)局域網(wǎng)還可以用于和周邊項(xiàng)目加強(qiáng)交流、合作、競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)周邊連線，區(qū)域合作，領(lǐng)域擴(kuò)張，增強(qiáng)企業(yè)生命力，使本項(xiàng)目在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)立于不

52、敗之地，獲得更大利益。2.4會(huì)員卡。商品買賣靠售后服務(wù)贏得顧客，房地產(chǎn)發(fā)展也同樣離不開(kāi)“售后服務(wù)”。為了使項(xiàng)目獲得更大的發(fā)展空間，產(chǎn)生新客戶帶動(dòng)老客戶的馬效應(yīng)我們建議制作專門的會(huì)員卡，有白金卡、金卡、銀卡、普通卡等；白金卡會(huì)員享受最高、最完善的服務(wù)；金卡會(huì)員可以享受僅低于白金卡的各種不同層次的服務(wù)；銀卡會(huì)員也可以享受不同層次的服務(wù)；普通卡則可以享受最基本的服務(wù)?？蛻艨梢愿鶕?jù)自己的需要，辦理相應(yīng)的會(huì)員卡業(yè)務(wù)，選擇適合自己的服務(wù)，但是不管客戶選擇什么樣的服務(wù)，項(xiàng)目的服務(wù)宗旨都必須是盡心盡力，讓客戶滿意，從而樹(shù)立企業(yè)的信譽(yù)；客戶可以憑會(huì)員卡，享受到本項(xiàng)目各式各樣的服務(wù)，如高爾夫、子女入學(xué)、商務(wù)會(huì)所、

53、運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所、定期組織旅游等，所有各種服務(wù)，我們都會(huì)進(jìn)行全方位的策劃、組織、管理 。 2.5“99+1”的服務(wù)模式。“99+1”高品質(zhì)酒店式服務(wù)，全方位、全天候與您親密接觸。傾心打造“家政助理師、居所守望者、SOHO商務(wù)伴侶、健康咨詢顧問(wèn)、娛樂(lè)前臺(tái)、禮儀先生、居巢保障師”等7大類99套服務(wù)，只為客戶對(duì)我們的第100項(xiàng)要求獲得真正的滿足。2.5.1禮儀先生4度支招。代聯(lián)系喜事慶典+代聯(lián)系攝影、攝像+家居親友重要日子提醒+租售鮮花盆景2.5.2居巢保障師給客戶30個(gè)安心、放心。安裝燈具+安裝用電明線+調(diào)試多制式彩電+調(diào)試收錄機(jī)+修理彩電、組合音響、微波爐修理，洗衣機(jī)+家用空調(diào)保養(yǎng)+換門鎖+換水龍頭

54、+貼墻紙+鋪普通地磚+拆換燈管+拆換業(yè)主插座線、照明線、照明開(kāi)關(guān)2.5.3娛樂(lè)前線9臺(tái)大戲。小規(guī)模聚會(huì)策劃+圖書(shū)閱覽+邀請(qǐng)小型樂(lè)隊(duì)來(lái)公寓演出+棋類活動(dòng)+圖書(shū)、音像制品交流+健美培訓(xùn)+壁畫(huà)租賃+各種展銷活動(dòng)2.5.4家政助理搞定客戶的16分需要。公寓內(nèi)送餐服務(wù)+買菜、買早點(diǎn)+寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)+寵物短期看護(hù)+代訂報(bào)刊、雜志+上門收、洗衣服+清潔地毯、玻璃+地板打蠟+二手電腦器材租售+二手家具租售2.5.5居所守望者替客戶打消23種后顧之憂。MORNING CALL+24小時(shí)后臺(tái)服務(wù)+代訂各種電信卡+代辦房產(chǎn)證+代叫出租車+代訂車、船、飛機(jī)票+代領(lǐng)代寄郵件+代訂旅游手續(xù)+清洗私家車+市級(jí)人才招聘會(huì)信息發(fā)布2.5.6SOHO商務(wù)伴侶的10項(xiàng)全能好幫手電話、傳真、EMAILL+代似文稿+小型會(huì)務(wù)辦理+打字、復(fù)印+電腦重要病毒發(fā)作日提示+交通信息咨詢+誤樂(lè)快訊發(fā)布2.5.7健康咨詢顧問(wèn)突顯7